Как выселить соседей из коммунальной квартиры

По договору аренды

Если между собственником и квартирантом заключен договор найма (аренды), тогда выселение будет происходить по решению только по решению суда или по обоюдному согласию.

Если между собственником и квартирантом заключен договор найма (аренды), тогда выселение будет происходить по решению только по решению суда или по обоюдному согласию.

Форма собственности: коммунальная квартира

​Закон на сегодня не формулирует термин: коммунальная квартира. В ЖК РФ (ст. 16) есть лишь такая формулировка: для проживания возможно применять комнату. Поэтому будет верным утверждение, что коммуналка – это жилье, объединяющее в себе какие-то комнаты, в каждой из них проживают жильцы, имеющие на руках договор соцнайма, поднайма, либо выписку из ЕГРП о регистрации права собственности.

Сам по себе правовой режим пользования коммунальными квартирами разрабатывался в советский период истории. ЖК РФ, действующий в РФ с 2005 г., в своих нормах определяет правовой статус коммуналок, а с ним и статус владельцев этой категории недвижимости. Как указано в ст. 41 ЖК РФ, хозяин комнаты в коммуналке совместно с другими жильцами в долевой собственности владеет всеми комнатами общего пользования (ванной, туалетом, кухней, коридором). Изменить площадь, выполнить перепланировку можно только тогда, когда на это дали свое согласие все остальные совладельцы.

Если же обратиться к правовому режиму комнат, которыми все жильцы коммуналки пользуются сообща, то по отношению к ним и вовсе нет норм закона, что и становится в реальности причиной несоблюдения прав тех, кто проживает в коммуналке по договору соцнайма рядом с теми, кто успел приватизировать свои комнаты.

Судебная практика

Разнообразие жизненных ситуаций обязывает суды изучать конфликт с разных точек зрения. Но практики сходятся в одном: проще выселить квартирантов по договору аренды, сложнее – собственников.

Пример:

Пример:

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Процедура

Процесс выселения из коммунальной квартиры выглядит следующим образом:

1. Подачаискового заявленияв суд лицом, имеющим на это право (параллельно происходит сбор нужных бумаг, поиск людей, подтверждающих повод изложенный в исковом заявлении).
2. Далее происходит рассмотрение дела судом, на основании представленных доказательств и сведений полученных от свидетелей выносится приговор.
3. По истечению некоторого срока, а именно когда решение вступает в силу, заявителю и тому, кто выселяется, отправляется письменное уведомление, в котором идет речь о требовании выселиться.
4. В случае отказа со стороны жильца, дается определенный срок чтобы покинуть место проживания, если же этого не происходит, его попросту выселяют в принудительном порядке, составив соответствующий акт, который заверяют подписями все, включая наблюдателей, самого нарушителя.

Одновременно с этим составляют опись всех личных вещей квартиранта, которые находятся в коммунальной квартире. После описи все имущество транспортируют на склад, где оно будет пребывать пока владелец не изъявит желание его забрать.

• уничтожение (разрушение) квартиры, в связи с бесхозяйственным обращением;
• использование жилья не по целевому назначению;
• полугодичная неуплата квартплаты;
• ущемление прав, проживающих рядом.

Правила проживания в коммунальной квартире

Часто бывает так, что соседи по квартире доставляют другим жильцам массу проблем и неудобств, причиняют ущерб их имуществу, отравляют нервы и здоровье. Обычная точка зрения соседей: что ж тут поделаешь, остается либо терпеть, либо съезжать.

Однако можно попытаться все же воспользоваться помощью закона, чтобы найти управу на соседей и выселить их.

Процесс вряд ли получится простым и быстрым, но, если знать свои права и проявить определенную настойчивость, добиться успеха вполне реально.

Все жильцы, пользующиеся комнатами в коммунальной квартире (неважно, находящимися в собственности, или занимаемыми по договору социального найма), должны соблюдать определенные правила, которые предусматривают комфортное сосуществование с соседями.

• Во-первых, это правила пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором, туалетом и т.п. В коммунальной квартире предусмотрены одинаковые условия для пользования ими, и если кто-то из соседей создает препятствия другим, такое поведение считается нарушением, являясь частой причиной «коммунальных» конфликтов.
• Во-вторых, это нормы поведения, обеспечивающие спокойствие и безопасность всех, проживающих в квартире. Алкоголики и наркоманы, скандалисты и дебоширы, любители послушать громкую музыку в ночные часы или собирать многочисленные компании, могут считать себя первыми кандидатами на выселение.
• В третьих, это обязанности по оплате коммунальных услуг, которые также обязательны для всех. Жильцы-задолжники по квартплате, особенно не вносящие ее длительное время, тоже попадают в группу риска относительно выселения из квартиры.
• Использование жилой комнаты не по прямому назначению (например, в качестве мастерской) или действия, причиняющие (либо грозящие причинить) дому вред (несоблюдение пожарных норм, незаконная перестройка и т.п.) также способны стать причиной лишения права проживания в квартире.

Это четыре самых частых причины, по которым может произойти выселение из коммуналки.

Прежде, чем приступить к непростому, не всегда имеющему шансы на положительное решение, процессу выселения, нужно попробовать все методы убеждения и поиска мирных решений, чтобы прийти к соглашению с соседями.

Если же попытки не увенчались удачей, а совместное проживание стало абсолютно невозможным, можно начать собирать доказательства и основания для иска о выселении.

Собственно, нарушение вышеперечисленных правил – это и есть законные основания для принудительного выселения.

Когда сосед не жилец

До Верховного суда это дело рассматривали суды Краснодара. Туда обратилась местная жительница с требованием выселить ее соседку с взрослыми детьми, которая проживает в соседней комнате. По словам заявительницы, нехорошие соседи не живут в своей комнате постоянно, а лишь периодически там появляются. Каждое такое появление сопровождается скандалами. И вообще, соседи заселились в эту квартиру какими-то темными путями. Ни она, ни живущий с ней пожилой отец не давали согласия на их вселение, а они ведь наниматели жилья. Потому соседей надо выселить и выписать. Кроме этого соседи используют жилую площадь не по назначению и нарушают ее права.

Районный суд с истицей согласился полностью и выселил неудобных соседей на улицу. Вышестоящий суд его поддержал. Жалобы выселенных дошли до Верховного суда и тот встал на сторону “плохих” соседей. Верховный суд заявил, что местные суды сделали выводы, которые основаны “на неправильном толковании и применении норм материального права”. Короче – выселить плохих соседей возможно, но по-другому.

Вот как выглядела ситуация, когда ее пересмотрел Верховный суд. Если взять выписку из лицевого счета, то истица действительно является нанимателем, но только одной из комнат. Оказалось, что ордер на вторую комнату в квартире был в далеких семидесятых выдан гражданке, которая спустя десять лет зарегистрировала у себя свою родную сестру. Ту самую женщину, которую местный суд сейчас выселил вместе с детьми. Эта женщина, прописавшая сестру, перебралась жить в другое место, а ответственной квартиросъемщицей стала ее сестра.

Дальше – интересней. Оказалось, что на каждую комнату квартиры есть отдельные лицевые счета и отдельные технические паспорта. Так что юридически квартира – типичная коммуналка, в которой истица не была единственным квартиросъемщиком. Поэтому никакого согласия на прописку и проживание соседей она и ее отец давать не должны были.

Верховный суд сказал, что это существенные обстоятельства, о которых местные суды даже не заикнулись, хотя они имеют крайне важное значение для дела.

По Жилищному кодексу получается, что выселить неудобного соседа можно. Если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права соседей и делает невозможным совместное проживание.

Конкретно в этом случае, в суд не были представлены доказательства, что помещение использовалось не по назначению. Единственным таким доказательством был факт, что “плохие” соседи пустили жить в свою комнату вместо себя родственницу. Но в 70-й статье Жилищного кодекса написано, что наниматель вправе с согласия своих домашних, вселять других граждан – родных, “иных лиц” и даже сдавать квадратные метры в наем.

Кстати, напомнил Верховный суд, по поводу проблем с прочтением Жилищного кодекса судами, был даже проведен специальный пленум (N 14 от 2 июля 2009 г.). В материалах пленума перечислено, что считается “нецелевым” использованием квартиры. Таким может быть признано использование квадратных метров не для жилья, а для склада, промышленного производства, офиса, содержания и разведения животных. То есть то, что жилое помещение превращает в фактически нежилое. Но даже в этом списке есть исключения. Для творческой, научной, адвокатской деятельности квартиру использовать можно. Даже для предпринимательской, если квадратные метры не переводить в нежилое помещение. Но на такое использование жилья должны согласиться соседи и близкие. Плюс к этому не должны нарушаться пожарные и санитарные нормы.

Теперь о нарушении прав тех, кто живет в коммуналке. В нашем случае Верховный суд сказал, что местные суды не посмотрели в материалы того самого пленума ВС по Жилищному кодексу. Там написано, что “плохих” соседей можно выселить за невозможностью совместного проживания. Но это самая крайняя мера. И ей должны предшествовать другие попытки урезонить соседей. Короче, на руках у тех, кто хочет выселения, должны быть документы, что с соседями беседовали, их наказывали, их предупреждали и прочее. Но это не помогло. Такие документы может дать участковый, чиновники и все, куда граждане жаловались на соседей и кто разбирал их жалобы. Ничего подобного в материалах местных судов Верховный суд не нашел.

Теперь по поводу того, что соседи по коммуналке не живут в ней постоянно. На это Верховный суд сказал, что при временном отсутствии жильцов, по Жилищному кодексу все права за ними сохраняются. Если сосед уехал и где-то поселился постоянно, то при частной собственности ничего сделать нельзя, а при социальном найме можно. Но для этого надо идти в суд, просить его признать уехавших утратившими право на жилье “в связи с выездом” в другое место и просить расторгнуть с пропавшими договор найма. В нашем случае с таким иском никто не обращался.

Кстати, истица просила выписать неудобных соседей, и районный суд пошел ей навстречу. На это Верховный суд возразил – так поступать нельзя. Граждан выписывают органы регистрационного учета. Но сделать они это могут лишь после такого решения суда, вступившего в законную силу.

По Жилищному кодексу получается, что выселить неудобного соседа можно. Если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права соседей и делает невозможным совместное проживание.

Причины выписки

Чтобы подать в суд, причины должны быть уважительными, причём именно с юридической точки зрения. От того что жильцы просто не сошлись характерами, даже если дело доходит едва ли не до драки, выселения не произойдёт. Нужны более веские основания.

Уважительными для суда могут быть следующие причины:

• Поведение, которое может быть признано антиобщественным. Сюда относятся нарушения порядка. Их необходимо зафиксировать документально, через участкового.
• Любые действия, направленные на разрушение помещения. Они могут быть как преднамеренными, так и случайными. Суд рассматривает любые подобные ситуации наиболее охотно.
• Использование помещения в коммерческих целях. Сюда же можно отнести любые ситуации, когда жильё применяется не по назначению: в качестве склада, например.
• Нарушение санитарных норм также может стать основанием для выселения. Но сначала человек будет предупреждён, и ему дадут время на исправление ситуации. Если по истечении назначенного срока ничего не изменится, можно рассчитывать на положительный ответ суда.

Нарушение санитарных норм также относится к несоблюдению правил пользования жилым помещением. Если соседи не считают нужным убираться в своей комнате, развели клопов и тараканов, содержат большое количество животных, чем вызвали жуткий запах в квартире, суд вполне может принять положительное решение по иску.

Нарушение санитарных норм также относится к несоблюдению правил пользования жилым помещением. Если соседи не считают нужным убираться в своей комнате, развели клопов и тараканов, содержат большое количество животных, чем вызвали жуткий запах в квартире, суд вполне может принять положительное решение по иску.

Выселение соседей из коммунальной квартиры

Проживание в коммуналке всегда полно конфликтных ситуаций из-за различного социального и культурного развития людей.

Иногда поведение соседей может превратить жизнь в настоящий кошмар. Испытывая неудобства в проживании, возникает желание избавиться от нерадивых соседей.

Нормы жилищного законодательства и Постановление Пленума Верховного Суда РФ №14 от 02.07.09 г. устанавливает порядок освобождение соседями занимаемых помещений.

Освобождение квартир предусматривается только на основании судебного решения и с указанием значимых причин.

Статус коммунального жилья будет иметь значение в рассмотрении дела:

• является ли комната собственностью;
• предоставлена по договору найма;
• комната сдается по договору аренды.

В каждом индивидуальном случае необходимо правильно обосновать требования со ссылкой на нормы закона. И этот вопрос лучше поручить юристам в области жилищного права.

Законодательство определило общие основания выселения:

С переоборудованием комнаты без соблюдения закона вопрос решается направлением заявления в местную администрацию и применением статьи 29 Жилищного Кодекса РФ (о своевольной перепланировке).

Нарушение прав и интересов соседей вследствие переделки определяется после проведенной судебной экспертизы. Если нарушение установлено, то выдается уведомление об устранении причин. За невыполнение указания следует выдворение из жилья и его продажа.

Любое основание для выселения в суде, подтверждается документально:

• заключениями санэпидемстанции;
• органов пожарного надзора;
• полицейскими протоколами;
• копиями лицевых счетов;
• заключением экспертизы о величине ущерба.

Статья 35 ЖК установила перечень оснований, по которым суд выносит положительное решение о выселении:

В каждом индивидуальном случае необходимо правильно обосновать требования со ссылкой на нормы закона. И этот вопрос лучше поручить юристам в области жилищного права.

Как выселить соседей из коммунальной квартиры?

Здравствуйте! Я живу в комунальной 3-х комнатной квартире. 2 комнаты в этой квартире в собственности, а одна муниципальная. В муниципальной комнате проживает 2 зарегестрированных и одна не зарегестрированная (мама папа и сын. Сын и отец зарегестрированны, мать по опеке проживает на территории муниципальной комнаты). В отношения ребенка проходят не правомерные действия- крики, оры, ребена не кормят, не моют, переодически не дают ему спать. Родители регулярно выпивают. В состоянии алкогольного опьянения в общественных местах ссорят, и не всегда убирают. если и убирают, то не качественно (остатки фикалий, мочи, изрыганий, волосы). Так же в этой комнате находятся клопы, мы с соседкой оплачивали поровну услуги Сэс. Как заявили специалисты по выведению паразитов, необходимо избавиться от мебели, на что хозяин комнаты идти не хочет ввиду недостатка средств на покупку нового(однако забавно, что алкоголь он себе позволить может). Так же у отца и матери семейства был выявлен третичный сифилис. запрос о срочной явки в Квд игнорируются. Я беспокоюсь за свое здоровье. И это еще не все. Хозяева данной комнаты хотят привести в квартиру большую немецкую овчарку. На наше несогласие ссылаются тем, что она здесь всегда жила, и жить будет, в связи с тем, что у меня имеется бронхиальная астма, я проживать с таким соседом просто физически не могу. это в очередной раз угроза моей жизни. К этому еще могу добавить постоянное курение на кухне. Соседу можно отдать должное он не курит, пока я нахожусь дома. Но я могу придти домой или проснуться с утра и будет стоять стойкий запах табака на кухне. Я не могу приготовить себе еду. Так же в момент присутствия его супруги дома- на изрядно выпивает и может позвать своего друга-бомжа (Может, потому что такое уже произошло и со слов соседки, которая проживает дольше меня это происходит регулярно). В подтверждение моих слов могу сказать, что сама была свидетелем данной ситуации. В тот день они не кормили ребенка и не давали ему спать. Мальчику 9 лет. Так как “друг” супруги соседа слепой (со слов соседей) В состоянии алкогольного опьянения он обмачил весь туалет. соответственно и уборной воспользоваться было невозможно. Было бы еще ничего если бы это не сопровождалась постоянными притензиями со стороны соседей. Сами же соседи являются полицейскими. Жена отстаивала права несовершеннолетних (сейчас не работает). Муж является действующим полицейским. Сказать, что страшн жить-ничего не сказать. Так же у них задолжности по ЖКХ достигают 150т. Вопрос заключается в том, что возможно ли выселить таких соседей?

жилье, агрессивные соседи

• Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

• 1014 ответов
• 370 отзывов

Здравствуйте, уважаемый клиент. Если я вас правильно понял, докучающие вам соседи проживают по договору социального найма в муниципальной квартире?

Если это так, то в соответствии со ст. 68 Жилищного кодекса РФ:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

В соответствии со ст. 67 ч. 2 п. 1 ЖК РФ:

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

В соответствии со ст. 17 ч. 4 ЖК РФ:

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со с п. 10 п.п. «б»

10. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

В соответствии со ст. 83 ч. 4 п. 3 ЖК РФ наймодатель может расторгнуть договор социального найма с указанными гражданами в судебном порядке при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

В соответствии со ст. 91 ч. 1 ЖК РФ указанные лица могут быть выселены в судебном порядке из муниципального жилья.

Обратите внимание на то, что нарушения должны быть систематическими.

Кроме того, выселение возможно лишь при условии, что вы писали жалобу наймодателю на нарушения и он вынес предупреждение нанимателям, а они его не исполнили. В таком случае, вы уже имеете право подать исковое заявление в суд о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ от своего имени, как заинтересованное лицо.

В соответствии со ст. 91 ч. 1 ЖК РФ указанные лица могут быть выселены в судебном порядке из муниципального жилья.

Выселение проживающих по договору аренды

Если квартиранты проживают по договору аренды и существенно нарушили хотя бы один из его веских пунктов, собственник вправе расторгнуть договор раньше срока (статья 619 ГК РФ).

Если вопрос не удается урегулировать мирным путем, владельцу комнаты остается обращение с исковым заявлением в суд. Пока идет разбирательство, квартиранты имеют право продолжать проживать в квартире, выселение станет возможным только после положительного решения суда.

Также можно провести принудительное выселение квартирантов в их отсутствие. Обязательно присутствие участкового и соседей в качестве свидетелей.

Третий этап выселения – обоснование иска

Основание для обращения в суд – нарушенное право.

Если собственник – муниципалитет, то незаконное проживание нарушает механизм выдачи ордеров на проживание и заключение договора социального найма. Потому что именно наниматель несет ответственность за целевое использование жилого помещения. И за то, что в нем проживают именно те лица, что вписаны в ордер или в договор поднайма.

Посторонний жилец нарушает права остальных членов семьи нанимателя, потому что уменьшает размер жилой площади, занимаемой каждым из них. Кроме того, проживание «дополнительного» человека может мешать соседям, особенно если он шумит, портит общее имущество и т.д.

Ввиду этого, заявить о нарушении своих прав в местные органы власти могут соседи, сам наниматель или члены его семьи. Выявив обстоятельства, сотрудники властей составят иск о выселении и подадут его в суд.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ наниматель и его семья, покинувшие коммуналку на долгий период, теряют свое право на проживание со дня выезда. С этого момента с ними расторгается договор социального найма.

Выселение квартирантов из коммунальной квартиры

Большое значение при выселении квартирантов имеет наличие или отсутствие договора коммерческого найма жилого помещения. Порядок выселения в том и другом случае будет разным.

Если арендодатель обнаружил одно или несколько нарушений, допущенных квартирантом, он направляет последнему претензию, в которой описывает нарушения и предлагает арендатору их устранить, в противном случае требует либо освободить комнату. У квартиранта есть два варианта действий – устранить допущенные им нарушения, либо покинуть жилое помещение в указанный владельцем срок.

Правовой статус и законодательное регулирование

Зачастую коммуналка – это помещение, сформированное из нескольких отдельных комнат. Эти комнаты находятся в собственности сразу нескольких граждан, не имеющих родственных связей. Помимо обособленных в жилье есть общие помещения:

• кухня;
• туалет и ванная;
• прихожая.

Статья 41 ЖК РФ говорит, что собственник комнаты владеет всеми местами общего пользования в совместной собственности с другими квартирантами. Ещё в СССР такое жильё было передано гражданам методом социального найма. Сейчас большая доля помещений уже приватизирована. На данный момент существует 3 типа коммунальных квартир:

• муниципальные – используемые на основании соцнайма;
• частные – полностью приватизированные;
• смешанные – квартиры, в которых имеются как приватизированные, так и арендуемые по договору соцнайма комнаты.

Законодательство не запрещает иметь в одной квартире несколько комнат с различным правовым статусом, что обуславливает некоторые особенности коммуналок. Например, в их отношении не действуют нормы очерёдности выкупа долей. Не регулируются и вопросы, касающиеся использования мест общего использования.

Проживание в коммунальной квартире с большим количеством жильцов неизбежно приводит к возникновению конфликтов. Отгородиться от соседей, не позволяющих комфортно проживать в законном жилье, можно только при помощи норм законодательства.

Кого и когда можно выселить из коммунальной квартиры

Из сказанного выше ясно, что все жильцы коммунальных квартир делятся на две категории: собственники и наниматели. При этом нанимателей жилья можно разделить еще на два вида: проживающих на основании договора социального найма в муниципальном жилье и снимающих комнаты у собственников по договорам найма, а чаще по устной договоренности. Жильцы, принадлежащие к любой из этих категорий, могут быть как прописаны на данной жилплощади, так и проживать без регистрации. Порядок выселения учитывает все эти нюансы, поэтому рассмотрим каждую категорию отдельно:

• они постоянно нарушают права других жильцов своими пьянками и дебошами;
• используют комнату не по прямому назначению, например, разводят животных, организовали склад или даже производство;
• наносят непоправимый ущерб жилищу путем его разрушения;
• нарушают санитарные или противопожарные нормы;
• не платят за коммунальные услуги;
• нарушают условия договора социального найма, например, сдают жилье третьим лицам.

Ошибочные действия при выселении соседей из коммуналки

Гражданка А. подала исковое заявление на соседа по коммуналке в суд.

В тексте обращения ей указано, что она не раз видела соседа пьяным и слышала, как он на улице нецензурно выражался.

Ей следовало первоначально обратиться в полицию, чтобы зафиксировать факт неадекватного поведения, дебоша, иного нарушения общественного порядка либо заручиться хотя бы показаниями свидетелей (других жильцов).

Пример 1. Выдворение соседей, снимающих жилое помещение