Возможность согласования предложенного варианта перепланировки

Возможность согласования перепланировки

Наш читатель задал нам вопрос по поводу согласования перепланировки с добавлением еще одного дверного проема. Есть несколько вариантов согласования с дверью, которая очень близко к двери, и в таком случае, автор проекта не даст второй проем сделать.

То есть один проем, второй проем, который непроходной. Новый вариант — отделить и отказаться от несущей конструкции.

Является ли такая перепланировка реальной, в принципе?

В принципе, да. Есть такая штука — это нормативная площадь жилых комнат.

Есть СНиП, в котором написано, что минимальная площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире — это 14 кв.м., минимальная площадь общей жилой комнаты в двухкомнатной квартире и более — это 16 кв.м., остальные могут быть по 9 кв.м.

Но это только для квартир муниципального фонда. Жилищная инспекция то так трактует, то так трактует. Если смотреть предложенный вариант перепланировки, то получается, что самая большая комната — это 10,7 кв.м.

С одной стороны, она осталась 10,7 кв.м. Даже не 10,7 кв.м., а метров 9 будет она условно. Одна комната 8,7 кв.м. осталась. А еще одна комната чуть ли не 6 кв.м.

Но с другой стороны, смотря на изначальный план, он уже непроходной. Потому что квартира трехкомнатная по документам, по площади, все там написано.

От БТИ 3 жилых комнаты, конечно же. Но общая жилая комната — 14,5 кв.м. То есть она как бы изначально была кривовата. Поэтому, скорее всего, этот пункт не будут просматривать.

Поэтому на вопрос, является ли такая перепланировка реальной, в принципе, можно ответить — да.

Необходим ли в этом случае авторский надзор или привлечение бригады, имеющей допуск СРО?

Да, увеличивается санузел, и Жилищная инспекция будет требовать бригаду с допуском СРО, которая будет осуществлять эти работы и изготовлять акт работ на гидроизоляцию, звукоизоляцию полов и так далее.

Сколько стоит оформить такую перепланировку?

Если делать это через МФЦ, порядок тот же. В среднем, порядка 80 000 руб. Из них 20 000 руб. — это проектная документация, остальное — это услуги.

То есть результатом работ будет передача собственнику документов БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Какой порядок действий для осуществления задуманного?

Все достаточно просто. Собственник оформляет доверенность и нотариальную копию свидетельства о праве собственности. Дальше организация согласует перепланировку вместо собственника.

Вариантов здесь обычно бывает два. Либо собственник все поручает организации, то есть и согласование, и проектирование. Отдают документы все делать, заниматься ремонтом. А собственник контролирует периодически, чтобы правильно все делали строители. Ну. и планировочное решение чтобы соответствовало.

Либо вариант второй, если собственники хотят дисконтировать, уменьшить бюджет. Перепланировка, на самом деле, не такая сложная, нужно немножко времени, и все.

Предписание Жилищной инспекции при перепланировке.

Стоит ли покупать квартиру с несогласованной перепланировкой, читайте тут.

Организация может просто проектную документацию изготовить, проект перепланировки и техническое заключение, и расписать собственнику «надо забрать такой комплект документов, сдать туда-то, потом вызвать инспектора, потом вызвать комиссию, потом заполнить вот так».

То есть собственник может обойтись только стоимостью проектной документации, а сам процесс организация распишет, там не принципиально, и согласование, и проектирование. Какой отдел загрузят, такой и сработает.

Поэтому как пожелаете, можно и так, и так. Нанимать бригаду, которая имеет доступ СРО — это дорогостоящая штука. Обычно те, у кого этот строительный допуск СРО, начинают объяснять этим, почему так дорого. Качество работ, совершенно не факт, что будет лучше.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Варианты перепланировки

Со вступлением в силу Постановления Правительства Москвы №508-ПП, которое пришло на смену старому ППМ № 73-ПП, порядок согласования перепланировок в Москве был существенно упрощен. Кроме того, некоторые виды работ, которые в 73-м ППМ считались перепланировкой, теперь не требуют согласования. К ним относятся, например, установка кондиционеров (при условии, что вы не штробите несущую стену), и остекление балконов, замена сантехники на аналогичную и некоторые другие мероприятия. В то же время, к примеру, монтаж спутниковых тарелок перепланировкой формально считается.

Все перепланировки квартир можно условно разделить на несколько разновидностей, в зависимости от сложности их согласования.

Варианты перепланировки квартир:

1). Перепланировка, согласуемая по упрощенной схеме (в уведомительном порядке) и не требующая разработки проектной документации. Аналогична тому, что раньше называлось “по эскизу”.

Для перепланировок, не влияющих на безопасность жильцов и не затрагивающих несущие конструкции здания, новым постановлением введен упрощённый (уведомительный) порядок согласования. В чем он состоит? Старое 73-ПП называло такие мероприятия “перепланировками по эскизу”, а их согласование проводилось по ксерокопиям из поэтажного плана БТИ. Теперь вы действуете так: берется план “до” перепланировки и соответствующий план “после” (по сути, тот же эскиз) и сдается в МФЦ вместе с заявлением на перепланировку( МФЦ затем направляет бумаги в Мосжилинспекцию). После этого на квартиру выходит инспектор и проверяет, не затрагивались ли полы, несущие стены, общедомовое имущество, вентшахты и пр. Если нет, вы получаете акт о выполненной перепланировке и несете его в ТБТИ.

Простой перепланировкой считается демонтаж встроенной мебели, перестановка сантехники в ванной и туалете, перенос раковин и электроплит на кухне.

Примеры перепланировок, согласованных в заявительном порядке:
Пример 1

2). Перепланировка по проекту от организации с допуском СРО. Проектная документация разрабатывается без технического заключения о возможности проведения перепланировки.

К таким перепланировкам относятся демонтаж или устройство проемов в ненесущих межкомнатных перегородках или установка новых перегородок (без нагрузки на перекрытия), и некоторые другие. Однако, чтобы определить, является демонтируемая ли стена ненесущей, а также чтобы понять, не создаст ли новая перегородка повышенной нагрузки, иногда может потребоваться техническое заключение (см. п. 2а). ​

​Также сюда относятся, например, перепланировки с расширением санузла и/или ванной на коридор или встроенную мебель (кладовую). Подобные работы должны проводиться с укладкой гидроизоляции! В свою очередь, мероприятия, связанные с вмешательством в конструкцию полов в комнатах и коридорах, требуют укладки шумоизолирующего слоя.

​Данные варианты перепланировок согласуются в Мосжилинспекции, куда через МФЦ подается комплект документов, а также заявление и проект перепланировки, а затем собственник получает разрешение на его реализацию. В ходе реализации проектных решений обычно не требуется оформлять акты скрытых работ и вести журнал производства работ. Исключением являются работы, связанные с гидроизоляцией или шумоизоляцией полов.

Примеры перепланировок по проекту:
Пример 1

2а). Перепланировка по проекту от организации с допуском СРО и в ряде случаев (по требованию МЖИ) с техническим заключением (ТЗК) от автора проекта дома.

В некоторых округах Москвы сотрудники жилищных инспекций могут предъявлять повышенные требования к относительно простым перепланировкам. Какую-то закономерность здесь выявить сложно – все решается строго индивидуально.

Например, на демонтаж подоконного блока иногда могут потребовать ТЗК от автора проекта вашего дома. В нашей практике даже были случаи, когда после сноса подоконного блока понадобилось усиливать проем металлоконструкциями.

То же самое требование предоставлять ТЗК часто предъявляют и при расширении или объединении санузлов и ванных, а также при изменении конструкции полов.

Что же до вышеупомянутой ситуации с перегородками, то в тех случаях, когда конструктив дома вызывает вопросы у сотрудника службы “одного окна”, он требует подтверждения, что затрагиваемая перегородка не включена в силовую схему здания. Например, так бывает со старыми довоенными домами, где ненесущие перегородки могут принимать часть нагрузки от ослабленных перекрытий (а могут и нет).

3). Перепланировка по проекту с техническим заключением от автора дома .

Перечень работ , однозначно согласуемых по проекту с техническим заключением на перепланировку , приводится в пп . 2 и 3 Приложения 1 к 508-му ППМ. Если же ваш ремонт не включает ничего из перечисленного в этих пунктах , то он относится к простым перепланировкам , которые согласуются или в уведомительном порядке , или по проекту без ТЗ .​

Среди самых распространенных вариантов перепланировок такого рода следует отметить устройство проемов в несущих стенах или перекрытиях, перенос кухонь и ванных комнат, проемы в межквартирных перегородках (независимо от того, несущие они или нет), и др.

Данные варианты перепланировок также реализуются только на основании распоряжения с разрешением на перепланировку, которое выдают в Мосжилинспекции по итогам рассмотрения комплекта проектной и другой документации.

Документация в данном случае может разрабатываться как организацией с допуском СРО, так и проектным институтом-автором дома (например, ГУП МНИИТЭП, разработавшим большинство типовых домов для Москвы).

Помните , что только организации с допуском СРО или авторы домов должны заниматься разработкой проектов : исключительно в этом случае могут быть полностью учтены требования строительных , санитарных и противопожарных нормативов и проведены верные инженерные расчеты .

Разработка сложного проекта перепланировки может быть начата после проведения инженерного обследования дома и квартиры на предмет возможности проведения перепланировки. Если конструктивные особенности и состояние здания не препятствуют реализации намеченных преобразований, оформляется техническое заключение, и с учетом оговоренных в нем условий составляется проектная документация.

После получения разрешения работы ведутся с заполнением журнала производства работ, составлением актов на скрытые работы и осуществлением авторского надзора со стороны проектной организации. По окончании процесса, с участием приемочной комиссии из жилищной инспекции, подписывается акт завершенной перепланировки, а затем новая перепланировка утверждается в БТИ и вносится в правоустанавливающие документы.

Примеры перепланировок по проекту с техническим заключением от автора проекта дома:
Пример 1, Пример 2, Пример 3, Пример 4, Пример 5.
Весь раздел наши работы.

4). Типовые варианты перепланировки по проектным решениям из каталога ГУП МНИИТЭП.

Головной московский институт в области проектирования и модернизации жилых домов, ГУП МНИИТЭП, совместно с Мосжилинспекцией, разработал специальный каталог типовых перепланировок для своих серий домов. Каталог насчитывает около 130 вариантов перепланировок. Как правило, они не отличаются особой оригинальностью и не предлагают радикальных изменений. Но если вас это устраивает, то вы сможете упростить себе процесс согласования. О техническом заключении позаботится ГУП МНИИТЭП, а в Мосжилинспекции вам понадобится указать “ссылку на соответствующий типовой проект” и приложить “документы, необходимые для согласования переустройства” – говорится п. 21 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840.

Но сэкономив 12-15 тыс. р. на разработке проекта, вы должны в точности соблюсти границы переустройства, предусмотренные типовым проектом. Если вы хоть в чем то выйдете за его рамки, то потребуется разрабатывать уже индивидуальный проект.

5). Ранее выполненная перепланировка с техническим заключением о ее допустимости и безопасности.

Имеется ввиду самовольная перепланировка, которая согласуется по факту ее проведения. Любые перепланировки (кроме п.1) не должны проводиться без предварительного согласования.

Если техническое заключение покажет отсутствие нарушений при перепланировке, ее можно будет узаконить. В противном случае придется приводить квартиру к согласуемому состоянию и ликвидировать все, что не укладывается в разрешенные нормативы. Порой это обходится недешево , особенно если проводились работы , влияющие на безопасность проживания .

Например , вы сделали проем в несущей стене между кухней и комнатой шириной 1,2 метра . Если ваша квартира не на последнем этаже , то вас обяжут либо сократить проем до стандартных 90 см ., либо заделать его полностью . При этом , согласно п. 2.2.5 Приложения 1 ППМ 508, ” з аделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях” требует разработки и согласования проекта перепланировки.

​6). Перепланировка по проекту приспособления для современного использования

Данный вариант согласования перепланировки актуален для домов, входящих в реестр памятников архитектуры и истории, а также для мемориальных квартир в обычных домах. Если перепланировка затрагивает ту часть здания, которая составляет предмет охраны, возникает необходимость в разработке сложного и дорогого проекта приспособления памятника к современному использованию. Согласовывается такой проект с Москомнаследием и жилищной инспекцией.

7). Перепланировка нежилых помещений в жилых многоквартирных домах

Такая перепланировка обычно связана с изменением архитектурного облика здания или передачей в пользование части общего имущества собственников жилья. Она проводится на основании проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Отметим, что на мероприятия, связанные с затрагиванием общедомовой собственности, следует получить согласие 73% собственников квартир.

Перепланировка и переустройство нежилых помещений требуют знания технологий обустройства тех или иных коммерческих объектов. Причем, скажем, перепланировка помещения под аптеку будет сильно отличаться от приспособления его под медицинский центр. Здесь все очень индивидуально, впрочем, наши специалисты разбираются в подобных нюансах.

Возможность согласования предложенного варианта перепланировки

Использование муниципальной земли (для устройства крыльца, пандуса, дебаркадера) также потребует дополнительного согласования.

У каждого собственника жилой площади периодически возникает желание изменить интерьер своего жилища. Раздвинуть стены, перенести отопительные приборы, объединить или, наоборот разъединить ванную с туалетом или лоджию с кухней. Как правильно оформить документы по перепланировке, что бы минимизировать потерю денег и времени?

Согласно 25-й статье Жилищного кодекса РФ перепланировка – это переустройство жилого помещения в результате которого происходит изменение его конфигурации, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Сложности «легкой» перепланировки

Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.

После того, как будет полностью подписан акт завершенного переустройства, Мосжилинспекция отправляет его по почте в территориальный орган БТИ Вашего округа. Под понятием “полностью” в данном случае понимается, что на акте собраны все необходимые подписи — Мосжилинспекция, ДЕЗ или ТСЖ, автор проекта, ремотная организация, управа.

Если по результатам технического заключения была установлена возможность осуществления той перепланировки, которую Вы запланированы (или уже фактически сделали), то пора приступать к следующему этапу — заказу проектной документации. Состав проектной документации (и соответственно ее стоимость) различается в зависимости от вида проводимой перепланировки и (или) переоборудования Вашей квартиры. После окончания работ, Вам необходимо оформить акт о завершении перепланировки. В состав комиссии, которая подписывает акт, включается собственник, представители жилинспекции, территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика проекта и технического надзора. К акту прилагаются проектные чертежи с внесенными изменениями, акты приемки отдельных систем.

То есть результатом работ будет передача собственнику документов БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Обычно запрету подлежат виды работ, которые ухудшают условия эксплуатации дома и проживания граждан, нарушают безопасную эксплуатацию дома.

Вокруг перепланировки квартир витает множество мифов и заблуждений, поддавшись которым, люди не только подвергают опасности жизни своих семей и соседей, но и преступают закон. Худшее из того, чем грозит неосмотрительность при переустройстве жилья: вам могут запретить выезд из страны, а недвижимость пустить с молотка.

Законодательно государство не дает гражданам самостоятельно проводить переустройство, ведь вы, не зная того можете нарушить несущие стены или покрытия, что приведет к отрицательным последствиям.

Виды перепланировок, которые не требуют согласования

Важно! Нарушителю придется штраф платить размеров до 2,5 тыс. руб. и пытаться узаконить свои действия постфактум. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид.

Все остальное требует согласования с местными властями, а в некоторых случаях — и с каждым из ваших соседей. Даже если ваши планы скромнее бассейна в гостиной или объединения двух квартир в лофт, любой новый дверной проем должен быть санкционирован.
Все, что нужно вносить в техпаспорт ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро), требует согласования в профильных инстанциях (в разных регионах эти органы могут отличаться, например, в Санкт-Петербурге этим занимается Государственная жилищная инспекция).

Если ваша самовольная перепланировка была выполнена много лет назад, и за это время никак себя не проявила — это, с одной стороны, может быть и неплохо, ведь вполне возможно, что ваши работы по изменению планировки жилья не нарушили строительные и санитарные нормы, а это значит, проблем в согласовании сделанной перепланировки у вас не возникнет.

Бесплатно проконсультируем по всем вопросам!

При решении провести перепланировку, не удостоверяя ее документально, вы рискуете, ведь в таком случае закон предусматривает ответственность.

После проверки этого акта специалистом документ подписывается руководителем Жилкомиссии и заверяется печатью организации. Получить готовый акт можно будет в МФЦ.

Но важно понимать, что все эти действия требуют легального оформления. Не все варианты перепланировки законны. Некоторые из них ни при каких обстоятельствах не будут одобрены государственными органами. Первое, что нужно сделать: оформить жилье в собственность в том виде, который полностью соответствует проектной документации.

После окончания ремонта в Жилинспекцию или в МФЦ подается заявление об оформлении подтверждающего акта, который затем подписывается проектировщиками и строительной компанией. По заявке специалист жилищной комиссии выезжает на место и сверяет на месте факт перепланировки, заявленный в акте.

Перепланировкой квартиры называют внутренние изменения структуры ее помещений — все ремонтно-строительные мероприятия, касающиеся несущих конструкций и инженерных систем:

демонтаж/снос/перемещение перегородок или стен;

преобразование дверных проемов, устройство арок;

переоборудование инженерных коммуникаций;

перемещение или установка дополнительных кухонных плит и сантехники.

Не все идеи перепланировки могут быть реализованы. И причина заключается не в профессионализме разработчика проекта.

В случае, если осуществляется перестановка, с выходом за границы предыдущго санузла или добавление нового сантехоборудования необходимо, чтобы в проектной документации был отражен так называемые раздел “Водоснабжение”. А если -же речь идет об организации нового санузла, где необходимо предусмотреть наличие вентиляции, то проект пополнится разделом “Вентиляция”.

При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.

Как и в случае с более простой процедурой согласования перепланировки “по эскизу”, в данном случае все так-же начинается с получения технического паспорта БТИ на квартиру.

Есть СНиП, в котором написано, что минимальная площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире — это 14 кв.м., минимальная площадь общей жилой комнаты в двухкомнатной квартире и более — это 16 кв.м., остальные могут быть по 9 кв.м.

Согласование перепланировки квартиры

Но это только для квартир муниципального фонда. Жилищная инспекция то так трактует, то так трактует. Если смотреть предложенный вариант перепланировки, то получается, что самая большая комната — это 10,7 кв.м.

Не нужно получать разрешение или согласовывать перепланировку помещения любого типа только в тех случаях, если:

• планируется провести только косметический ремонт;
• нужно заменить санитарно-техническое оборудование без изменения места его расположения;
• необходимо провести монтаж или демонтаж встроенных элементов мебели, которые не были указаны в техдокументации помещения.

Дело не в прихоти или особой порядочности наших земляков а в том, что без этого порой просто не обойтись.

Поэтому прежде чем проводить перепланировку в своей квартире следует в первую очередь позаботиться о всех необходимых согласованиях, и только после письменного разрешения из Жилищной инспекции можно приступать к долгожданным работам. Но что делать если перепланировка уже имеет место (при этом неважно, вы ли ее устраивали или прошлый владелец квартиры)?

Первым делом вам нужно определить, что именно изменилось в планировке квартиры после самовольного вмешательства в конфигурацию ее помещений.

Если перепланировка и/или переустройство выполнены самовольно, ее необходимо узаконить, проведя согласование выполненной перепланировки.

Собранный пакет документов и проект перепланировки необходимо передать в органы, проверяющие строительные работы и инспектирующие состояние зданий и сооружений. По истечении 45 дней Вы получите уведомление о принятом решении межведомственной комиссии или жилинспекции на перепланировку. В случае одобрительного решения, Вы можете приступить к строительным работам.

Если нежилое помещение расположено в московском многоквартирном доме, то основным надзорным органом также останется Мосжилинспекция. Вне зависимости от назначения помещения потребуется получить одобрение СЭС.

Архитектурно-проектное бюро №1

В течение 25 дней специалист посетит квартиру, произведет замеры и внесет изменения в технический паспорт. В кадастровый паспорт правки будут внесены на основании оформленного ранее техпаспорта. На это закон отводит не более месяца. Готовые бумаги можно получить в МФЦ или Росреестре.

Причина заключается в том, что в случае внесения подобных изменений часть ванной, туалета или кухни расположится над комнатой соседей. Представьте, что ждет их в случае затопления (да и хозяевам аварийной квартиры придется нести куда более тяжелую в финансовом плане ответственность). Это предотвращает пункт 3.8. СанПиНа 2.1.2.2645-10.

Кроме штрафа, нарушителю будет выписано предписание с указанием срока, в течение которого необходимо восстановить прежнее состояние квартиры. Такую ошибку допускают люди, не до конца разобравшиеся с идеей обустройства прохода из спальни в ванную комнату. Наталкивают на такую мысль красивые фильмы, где у каждого жителя большого дома есть свой санузел, попасть в который можно только через собственную комнату.

Какие перепланировки согласовывать обязательно, а какие нет

Основным надзорным органом в сфере согласования как предстоящих, так и ранее выполненных перепланировок и/или переустройств в Москве является Государственная Жилищная Инспекция города.
Пакет документов с помощью офисов госуслуг в офисе «МОИ ДОКУМЕНТЫ» при МФЦ передается в надзорный орган для рассмотрения.

Статья рассказывает, какую перепланировку не надо согласовывать в 2019 году, разъясняет тонкости законодательства.

Если делать это через МФЦ, порядок тот же. В среднем, порядка 80 000 руб. Из них 20 000 руб. — это проектная документация, остальное — это услуги.

Согласование перепланировки помещения нежилого типа

При невыполнении требований закона по уплате штрафа или же восстановление плана квартиры, вы можете получить повестку в суд.

Люди готовы смириться, устроив в безоконной комнате спальню. Однако закон подобную перепланировку запрещает. Пункт 5.1 СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» предписывает обязательное наличие естественного освещения в помещениях, где человек находится постоянно. После того как были поданы все необходимые документы, у органа, который уполномочен осуществлять согласование, есть 45 дней для принятия решения об утверждении или об отказе в выдаче разрешения.

Упрощенная схема согласования перепланировки

При ремонте в квартире, достаточно часто предполагается выполнить мероприятия требующие согласования. При этом, в зависимости от типа жилого дома, в котором находится квартира, ее расположения и состава работ существует несколько вариантов документации, необходимой для согласования.

В данной статье будут рассмотрены варианты ремонтных работ, для которых согласование возможно выполнить по упрощённой схеме.

Виды ремонтных работ возможно разделить на три категории:

1. Косметический ремонт;
2. Переустройство;
3. Перепланировка.

Косметический ремонт – это покраска стен, поклейка обоев, устройство розеток, побелка стен/потолка. Согласования данный вид ремонтных работ не требует.

Переустройство – работы, проводимые в рамках существующих границ помещений, требующие внесения изменений в документацию БТИ.

Перепланировка – ремонтные работы, изменяющие конфигурацию помещений и покрытия полов, также требующие внесения изменения в техническую документацию БТИ.

На практике это означает, что ремонтные работы, приводящие к отличию помещения от плана БТИ требуют согласования.

Для согласования перепланировки и/или переустройства необходима разработка проектной документации, которая выполняется на основе документов БТИ (технического паспорта помещения или поэтажного плана с экспликацией) с изначальным планировочным решением.

Подробнее о перепланировке и переустройстве возможно узнать из этой статьи.

На сегодня, существуют два варианта упрощённой схемы согласования:

• По эскизу
• По типовому проекту перепланировки.

Согласование работ по эскизу в Москве

Упрощённый порядок согласования ремонтных работ в г. Москве предусмотрит как для планируемых, так и для выполненных работ и регламентируется постановлением правительства города № 508.

При согласовании ремонтных работ по упрощённой схеме (с использованием эскиза) разработка проектной документации не требуется.

По этому поводу на официальном сайте Мэра Москвы по этому поводу есть специальное указание:

“В том случае, когда работы по перепланировке не затрагивают безопасность жильцов, а также конструкции дома и не связаны с передачей общедомовой собственности, а также не меняют архитектурный облик здания, то вместо проекта перепланировки заявитель предоставляет в Мосжилинспекцию эскиз, выполненный собственником помещения в виде плана квартиры с указанием намеченных работ”.

Сложившаяся в настоящее время практика согласования ремонтных работ предусматривает использование эскиза для согласования работ по переустройству помещений.

Пример учетной документации БТИ и эскиза перепланировки квартиры

Определить необходимость предоставления в надзорный орган (Государственную Жилищную Инспекцию г. Москвы) стандартной проектной документации или согласовать работы с использованием эскиза возможно на предварительной консультации в Мосжилинспекции или у наших специалистов.

О документах, необходимых для согласования перепланировки подробнее возможно узнать из этой статьи.

Перепланировка по типовому проекту

Для согласования запланированных ремонтных работ с перепланировкой квартиры необходимо разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Для перепланировок квартир в типовых домах самых массовых серий (II-18, II-49, II-57, II-68, 1-515/9м, 1605АМ/12, П-42, П-43, П-44, П-44Т, П-44ИМ, П-46, И-209А, МГ-601 и др.) МНИИТЭП, как автор-проектировщик разработал каталог типовых перепланировок.

Ранее каталог состоял из двух частей, где в первой части находились проекты не затрагивающие несущие конструкции зданий, а другая часть была посвящена перепланировкам с внесением изменений в несущие конструкции. В настоящее время каталогом типовых перепланировок предусмотрены варианты с изменением несущих конструкций дома.

По каталогу типовых перепланировок возможно согласовать только планируемые работы.

Примеры типовых вариантов перепланировки

В том случае, если для перепланировки квартиры выбран вариант из каталога, вместо проекта перепланировки в заявлении на согласование достаточно указать номер каталожного проекта.

Разработку технического заключения с проведением инженерного обследования в данном случае выполняет автор-проектировщик дома (МНИИТЭП). Для определения возможности изменения несущих конструкций учитываются расчётные нагрузки и наличие проемов в той же стене у соседей снизу и сверху.

К плюсам перепланировки по типовому каталогу можно отнести несколько упрощённую проектную документацию, а существенным минусом является необходимость точного исполнения проекта без каких-либо изменений. Кроме того, многие жилые дома имеют других проектировщиков и не входят в каталог, разработанный МНИИТЭП.

Перепланировка по индивидуальному проекте предоставляет гораздо больше возможностей для учёта индивидуальных пожелании при проведении ремонтных работ.

Пример индивидуального проекта перепланировки

Консультацию по всем вопросам, касающимся перепланировки и переустройства возможно получить в нашей организации.

Направьте в письме электронной почты план БТИ с состоянием помещения «до перепланировки» и эскиз с намечаемыми/выполненными мероприятиями. Также необходимо будет указать адрес объекта, оставить контактный номер телефона для связи и указать и ожидаемые от наших специалистов действия – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты вопросы возможно задать на нашем сайте, в онлайн-чате и по телефону.

Власти упрощают согласование перепланировки

На данный момент приведенная ниже статья уже не актуальна. В результате рассмотрения Правительством Москвы Проекта постановления, разбираемого в этой статье, 25 декабря 2011 года им было принято Постановление №508, текст которого в итоге довольно сильно отличался от Проекта и все нововведения мы подробно рассмотрели в соответствующей статье. Если Вы хотите узнать, как власти в итоге “упростили” согласование перепланировки, то рекомендуем обязательно её прочесть.

21 сентября столичные власти на заседании комиссии по административной реформе приняли решение ввести с 1 декабря 2011 года упрощенного порядка согласования переустройства и перепланировки помещений в жилых домах. Также был подготовлен соответствующий проект постановления правительства Москвы: Проект постановления Правительства Москвы (Административный регламент). Итак, постараемся разобраться, что изменится в области согласования перепланировок с 1 декабря 2011 года.

1. Мероприятия, требующие согласования.

Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования перепланировки квартиры с жилищной инспекцией, причем по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть здесь. Такие мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Проекта постановления, а именно:

• устройство (перенос) уборных, ванных комнат, санузлов над и под нежилыми помещениями (сюда также будет относиться расширение мокрых зон- прим.автора);
• установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
• установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
• мероприятия (работы) по перепланировке:
• демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения.
• устройство несущих стен.
• устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
• устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих (за исключением многоквартирных домов типовых серий).
• устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
• заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов.
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры) (сюда относится любое затрагивание наружных ограждающих конструкций, в том числе и демонтаж подоконного блока- прим. автора);
• устройство лоджий на первых этажах, террас, не предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, террасами.

2. Мероприятия, не требующие согласования.

Таким образом мероприятия, не перечисленные в указанных пунктах, теперь не требуют согласования перепланировки, а именно:

• демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, не граничащих с мокрыми зонами;
• устройство или заложение проёмов в ненесущих перегородках;
• остекление балкона или лоджии;
• установка кондиционера;
• перенос (расширение) кухни над нежилыми помещениями;
• перестановка и установка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь (существует большая вероятность что установка нового сантехнического оборудования все-таки будет требовать согласования по проекту, но пока это оставили только для нежилых помещений-прим. автора);
• замена окон даже с изменением рисунка рамы;
• замена радиаторов;

Таким образом, можно констатировать, что теперь не надо будет согласовывать перепланировки, которые раньше согласовывали по эскизу. О самом оформлении перепланировки мы подробнее рассказывали здесь. Из того что раньше требовалось согласовывать по проекту, убрали только необходимость согласования остекления балкона, зато теперь перестановку газовой плиты, которая раньше выполнялась по эскизу, необходимо выполнять по проекту.

Безусловно это плюс, но можно было ожидать большего. Ведь согласование по эскизу требовало всего лишь рисунка от руки на планах БТИ и по времени занимало около месяца. Более того пункт 8 Приложения 1 Проекта постановления:

“Производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирных (жилых) домах, не включенных в пункты 2 и 3 настоящего приложения, осуществляются физическими лицами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами с последующим уведомлением об этом Мосжилинспекции.

Мосжилинспекция осуществляет приемку таких работ в соответствии с административным регламентом, утвержденным Правительством Москвы”. (административный регламент также приложен к проекту постановления).

Таким образом, уже перечисленные мероприятия не будут требовать согласования перепланировки, однако после выполнения ремонта для получения новых планов БТИ Вам необходимо будет вызвать инспектора Жилищной инспекции, чтобы он произвел приёмку выполненных работ, проверил их на соответствие СаНПиНая, СНиПам и другим строительным нормам, после чего выдал “акт о произведенной перепланировке”. Пока неизвестно, будет ли это происходить таким образом, но по тексту документа создаётся именно такое впечатление.

3. Теперь подробнее о соответствии перепланировки СаНПинам, СНиПам и другим строительным нормам.

В пункте 11 Приложения 1 Проекта постановления перечислены запрещенные при перепланировке мероприятия:

“При производстве работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах не допускается:

• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживание граждан.
• переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
• затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
• установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
• перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды.
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
• устройство (перенос) туалетов, ванных комнат над и под жилыми помещениями.
• устройство (перенос) кухонь с газовым оборудованием над и под жилыми помещениями.
• объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.
• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий).
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
• переустройство чердака, технического этажа.
• устройство или изменение конструкций перекрытий в многоквартирных домов типовых серий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих.
• мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
• устройство лоджий выше первых этажей, устройство (ликвидация) балконов, террас, предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами.
• создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, устройство отопления и оснащение инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений.
• создание навесов, остекленных навесов за пределами существующих границ террасы на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов.

Несколько комментариев к представленным пунктам.

3.1. Теперь нельзя будет расширять мокрые зоны за счёт жилых помещений даже если Ваша квартира находится на втором или первом этаже, а под Вами нет жилых помещений.

3.2. Ещё один интересный вопрос. В одном из процитированных выше пунктов сказано: «не допускается нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов». Рассмотрим его подробней. Допустим вы решили сделать у себя в квартире вход в санузел из кухни. Теперь устройство такого проёма в перегородке не будет требовать согласования. Однако пункт 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 утверждает: “Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла”. Получается Вы нарушите санитарно-гигиенические нормы. Иными словами, в соответствии с проектом постановления такая перепланировка не требует согласования, но запрещена. Парадокс. Если при этом Вам необходимо будет вызывать на приемку инспектора и сдавать выполненную перепланировку (опять же пока это неизвестно, но весьма вероятно), то он может её не одобрить (она ведь запрещена). Тогда придется либо возвращать недешёвый ремонт в исходное положение, либо бесконечно платить штрафы, либо договариваться с инспектором (а потом и БТИшником), чтобы он нарисовал дверь в исходном положении.Такая же ситуация и с устройством (переносом) кухни с электрической плитой над жилыми помещениями. На данный момент такая перепланировка запрещена. Теперь же в соответствии с Проектом постановления данное мероприятие формально отсутствует в списке запрещенных и не будет требовать согласования. Однако Пункт 24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 гласит: «Расширение и размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается». Так что в соответствии с Проектом Правительства такая перепланировка нарушает эксплуатационные нормы, а следовательно запрещена.Существуют ещё и несколько других мероприятий при перепланировке, с которыми возникают аналогичные вопросы, например необходимость устройства порожка в санузлах.

4. Ещё одно значительное нововведение.

Оно описано в п.16 Приложения 1 Проекта Постановления: “Производство работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах может осуществляться на основании типовых проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах, согласованных Мосжилинспекцией, и размещенных в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции”.Предполагается, что будет разработано несколько вариантов перепланировок для типовых квартир типовых серий домов (панельные дома, некоторые хрущёвки). На не типовые серии домов (монолитные дома, сталинки, большинство кирпичных, некоторые панельные) это понятное дело распространяться не будет. Таким образом, если Ваша перепланировка совпадает с типовым проектом, то Вы сможете согласовать её по этому типовому проекту. Это хорошо, но тут тоже не всё так просто. Пункт 2.15 Приложения 2 уже гласит: “Решение о согласовании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме либо решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме принимается в течение 35 дней в случае, если требуется заключение: проектной организации о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности (невозможности) производства планируемых работ, в случае согласования переустройства и (или) перепланировки в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме”. Иными словами, в Вашей квартире в Вашем конкретном доме состояние строительных конструкций может не позволить осуществить работы, предполагаемые типовым проектом. Для определения возможности перепланировки понадобится техническое заключение. Какие именно работы по типовом проекту требуют наличия технического заключения на перепланировку нигде не сказано, но затрагивание наружных ограждающих конструкций, проёмы в несущих стенах, демонтаж подоконных блоков и т.д. относятся к ним точно. Также не сказано кем должно быть выполнено это техническое заключение. Пункт 3.2.1.3 Приложения 2 только гласит: “Специалист (жилищной инспекции- прим. авт.), рассматривая заявления и пакет документов:При наличии в Проекте случая, указанного в пункте 2.15. настоящего регламента, в течение 5 дней с даты поступления заяления и документов направляет копии документов в:- проектную организацию, отобранную в установленном порядке, для получения заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности (невозможности) производства планируемых работ;”Информации о том каков порядок отбора проектной организации и сколько стоят её услуги нет, но скорей всего проекты будут отправляться к проектной организации- автору проекта жилого дома.

5. Еще несколько изменений:

5.1. Пункт 3.12 Приложения 2 гласит: “Уполномоченный сотрудник Мосжилинспекции формирует в течение 5 дней с момента получения заявления приемочную комиссию в составе представителей:

• Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
• проектной организации;
• исполнителя (производителя работ);
• управляющей многоквартирным домом организации (при условии затрагивания общедомового имущества).”

Таким образом теперь на приёмку будут выходить не три человека от государственного аппарата как раньше (представители ЖИ, Управы, ДЕЗ), а только один- инспектор жилищной инспекции, а с одним человеком понятное дело договориться всегда проще.

5.2. Пункт 3.18 Приложения 2:

“При выявлении работ, подлежащих согласованию в соответствии с пунктом 2.2. настоящего постановления, и не включенных в согласованный проект, Мосжилинспекция выдает предписание о приведении такого жилого помещения в прежнее состояние в части несогласованных работ.”

То есть формально, если допустим Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили расширить санузел за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты. Опять же на практике очень надеемся, что здравый смысл позволит согласовывать и расширенный санузел.

5.3. Пункт 4.2. Приложения 2:

“4.2. С 1 января 2013 г. заявитель может самостоятельно осуществлять мониторинг хода предоставления государственной услуги с использованием порталов государственных услуг.”

То есть можно будет через интернет отслеживать готовность рассмотрения Ваших документов.

5.4. Пункт 3.8. Приложения 3:

“Состав представляемых на рассмотрение проектов по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме:

3.8. Заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, выполненное проектной организацией – автором типового, повторно применяемого или индивидуального проекта дома (в случае проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с проектом, не входящем в перечень типовых).

В случае отсутствия сведений об авторе (проектной организации) или отсутствия автора проекта дома, а также по домам исторической застройки города, заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ выполняется ГУП “МосжилНИИпроект”. Формально получается, что для любой перепланировки, согласовываемой по проекту, теперь необходимо будет представить техническое заключение, выполненное автором проекта дома (даже при расширении санузла или переносе газовой плиты). Автор проекта как монополист может выставить любую цену за выполнение такого технического заключения. Надеемся, что на практике здравый смысл восторжествует, и техническое заключение автора проекта дома будет требоваться как и сейчас только в действительно необходимых случаях: при устройстве проёмов в несущих стенах, затрагивании наружных конструкций.

Безусловно это пока только Проект Постановления Правительства Москвы, но как показывает практика, если Проект опубликовали, то он будет принят именно в таком виде с вероятностью в 99%. К тому же до его вступления в силу остается 2 месяца и времени его менять уже нет. В оставшееся время скорей всего доработают лишь варианты типовых перепланировок.

В целом можно констатировать, что Проект Постановления меняет не столько виды работ по согласованию перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению как видно из статьи, остаётся много открытых вопросов, а это значит что Жилищная инспекция каждого административного округа, а зачастую и каждый инспектор, будет трактовать тот или иной пункт Постановления по-своему.

Также можно сказать, что скорей всего послабление в количестве необходимых для согласования мероприятий, будет сопровождаться ужесточением контроля и выявления перепланировок, которые требуют согласования, тем более что теперь они классифицируются в соответствии с п.2 Приложения 1 Проекта постановления как затрагивающие безопасность жизни и здоровья граждан.

Согласование перепланировки жилых помещений: как сделать все по закону

Представьте довольно частую ситуацию: люди решают улучшить свое жилище и начинают активно вносить изменения, снося стены, объединяя или разделяя помещения, перенося санузлы. Чем это грозит, кроме новых дизайнерских решений? Бесконтрольные перепланировки квартиры чреваты неприятными последствиями, ведь в процессе работ может нарушиться целостность самой квартиры, а также ухудшиться состояние соседних. Кроме того, есть вероятность, что пострадает пожарная безопасность всего здания. Поэтому любая перепланировка требует согласования и узаконивания в соответствующих органах.

Ломать, строить, перепланировать

Перепланировка — это процесс, в ходе которого в конфигурацию помещения вносятся изменения. При разумном подходе перепланирование повышает функциональность квартиры и комфортабельность проживания. Однако следует помнить, что далеко не все работы вообще могут быть согласованы. Существует целый перечень переделок, которые строго запрещены.

Весь порядок перепланировки регламентируется главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Итак, что же можно сделать в рамках перепланировки и переустройства? Есть три вида работ, которые по закону необходимо согласовать еще до их проведения.

1. Переустройство:
   • установка газовых приборов или перестановка уже имеющихся, требующие прокладки дополнительных газовых сетей;
   • замена газовых плит на электрические;
   • установка нового инженерного или технологического оборудования, его замена или перенос, подразумевающие увеличение водо- или энергопотребления.
2. Перепланировка:
   • изменение границ или перенос санузлов;
   • любые изменения в несущих стенах — организация и заделка проемов, разборка несущих перегородок и т.д.;
   • перенос кухонь или организация кухонь-ниш;
   • монтаж лестниц, сопровождающийся изготовлением новых проемов в перекрытиях;
   • устройство проемов в стенах между квартирами для изменения границ помещений;
   • изменение конструкции пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева;
   • разборка ненесущих перегородок;
   • постройка перегородок, которые могут дать сверхнормативные нагрузки на перекрытия в многоэтажном доме;
   • монтаж антресолей площадью до 40% от площади помещения, в котором она будет находиться.
3. Работы, меняющие архитектурный облик дома:
   • изменение формы или создание новых оконных проемов во внешних стенах или крышах;
   • устройство навесов на кровлях многоквартирных домов без увеличения высоты дома или создания нового помещения;
   • устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м 2 ;
   • устройство на первых этажах в многоэтажных домах лоджий и балконов;
   • создание каминов и дымоходов.

Кстати, есть и такие работы, для которых не обязательно получать разрешение — можно ограничиться только уведомлением, направленным в соответствующие инстанции. В перечень работ в этом случае входит перемещение сантехнических приборов на другое место, установка новых стеклопакетов в окнах, установка межкомнатных перегородок без дополнительной нагрузки на несущие стены, изменение конфигурации кладовок без увеличения их площади.

Но есть и такие мероприятия, которые полностью запрещены в ходе перепланировки . К ним относятся:

• снос несущих конструкций здания — разрешен только частичный их демонтаж после тщательного обследования специалистом;
• объединение отапливаемого и неотапливаемого помещения;
• расширение мокрых зон за счет жилых комнат — получить разрешение на это можно, только если квартира находится на первом этаже;
• объединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
• выведение батарей отопления на лоджию или балкон, поскольку это может нарушить температурный режим во всем здании;
• демонтаж переливного порога санузла, так как он защищает остальные помещения от затопления;
• демонтаж общедомовой вентиляции;
• присоединение чердака к жилым комнатам;

Запрет на подобные «улучшения» объясняется тем, что они могут отрицательно повлиять на устойчивость конструкций здания, его пожарную безопасность, а значит, на безопасность вообще, ухудшить состояние соседних помещений.

Какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется запастись целым пакетом документов, в числе которых:

• заявление на перепланировку (заполняется в МФЦ);
• договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно — выписка из ЕГРН, которую также можно получить в МФЦ;
• технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
• проект перепланировки и техническое заключение;
• нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры, однако если документы на перепланировку подаются совместно с другими собственниками, согласие не требуется.

В заявлении на перепланировку должны быть указаны фамилия, имя и отчество заявителя, местонахождение квартиры, упоминание о наличии проекта, дата и подпись ответственного лица.

Порядок и этапы согласования

Начинать перепланировку квартиры нужно с ее проекта, который можно заказать в специализированной организации, зарегистрированной в СРО и имеющей свидетельство о допуске к подобным работам. Здесь не только разработают проект, отвечающий всем требованиям закона, но и помогут согласовать его. Как правило, при обращении в компании, имеющие необходимые допуски и разрешения, процесс согласования проходит без проблем, поскольку специалисты точно знают, какие именно работы допускаются законодательством, а какие нет.

Проект перепланировки состоит из трех частей:

1. Текстовая часть содержит запись руководителя проекта, договор на осуществление авторского надзора и пояснительную записку, включающую общие данные о квартире, выводы и рекомендации, описание инженерного оборудования, противопожарных и шумозащитных мероприятий.
2. Графическая часть содержит план помещений и их экспликацию до перепланировки, план демонтированных и вновь возводимых конструкций, план помещений после перепланировки. При необходимости в нее включают схемы горячего и холодного водоснабжения, отопления, инсталляции сантехнических приборов, схемы дверей и пр.
3. В Приложение входят указания о производстве общестроительных работ, информационная справка, нормативная база и допуски СРО.

Вместе с заказом в проектную организацию потребуется предоставить техпаспорт на квартиру или поэтажный план, а также экспликацию помещений.

После создания проекта и сбора всех остальных документов следует обратиться в Жилищную инспекцию через Многофункциональный центр — именно здесь принимается решение о возможности проведения перепланировки.

Кстати, у жителей Москвы появилась возможность подать документы в онлайн-режиме, прикрепив к заявлению скан-копии всех документов, заверенных цифровой подписью представителя компании, разрабатывавшей проект.

После регистрации запроса жилищная инспекция начнет проверку информации. Если же перепланировка будет проводиться на основе типового проекта, то может потребоваться обследование помещения, чтобы установить возможно ли проведение в нем планируемых работ. Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем через 30 рабочих дней [1] , после чего заявителю выдается разрешение на перепланировку или обоснованный отказ в ее проведении.

Важно!

Перепланировка, сделанная без согласования, считается незаконной, поскольку конфигурация помещения не соответствует той, которая указана в документации БТИ. Такую квартиру невозможно ни подарить, ни заложить, ни передать в наследство, продажа в ипотеку становится невозможной, а при совершении сделки за наличные риэлтеры существенно занизят ее цену.

Срок действия решения о согласовании перепланировки — год со дня его принятия. В некоторых случаях возможно его продление не более чем на шесть месяцев.

Но на получении разрешения из Мосжилинспекции согласование перепланировки не заканчивается. После ремонта еще нужно вызвать инспектора из МЖИ для принятия квартиры и техника из БТИ. Сам процесс выглядит примерно так:

• Этап 1. Подписание актов на скрытые работы у проектной строительной организации, которая выполняла ремонт. В некоторых случаях требуется заполнение журнала ремонтно-строительных работ (если этот журнал выдала МЖИ при выдаче распоряжения на перепланировку).
• Этап 2. Подача заявления через МФЦ в МЖИ на вызов инспектора. Инспектор выходит в течение десяти рабочих дней на осмотр квартиры и при отсутствии замечаний подписывает акт о завершенном переустройстве. В момент выхода инспектора обязательно должен быть выполнен чистовой ремонт, включающий установку полов, сантехнических устройств, дверей, перегородок. Акт о завершенном переустройстве в четырех экземплярах подписывается проектной организацией, строительной компанией, выполнявшей ремонт, и собственником. Один экземпляр остается в МЖИ, один предоставляется собственнику через МФЦ, один отсылается межведомственно в БТИ и еще один в Росреестр. Основные нарушения, которые выявляются в квартирах при приемке:
  • отсутствие порожков высотой 2 см при входе в санузлы;
  • устройство душевых кабин в строительном исполнении;
  • отклонение от проектного положения перегородок и расстановки сантехнического оборудования;
  • зашивка стояков отопления без возможности быстрого доступа;
  • устройство декоративных ниш из ГКЛ, которые изначально не были заявлены в проекте.
• Этап 3. После того как собственник получил экземпляр своего акта, он через МФЦ или напрямую подает заявление в БТИ на вызов техника. Процесс получения нового техпаспорта занимает около трех недель. Важно знать, что техник (обмерщик из БТИ) будет звонить за несколько дней до выхода и точное время своего прихода не сообщит, поэтому в назначенный день придется просидеть дома в ожидании специалиста.

Когда техпаспорт БТИ будет получен, следует сравнить площадь квартиры с первоначальной. И в случае если площадь отличается, необходимо внести изменения в Росреестр. Для этого нужно подготовить технический план квартиры и подать документы через МФЦ. Через две недели в МФЦ придет обновленная выписка из ЕГРН с новой площадью и графической частью. Лишь на этом процесс согласования можно считать законченным.

Мы говорили только об этапах согласования будущей перепланировки в квартирах без затрагивания несущих конструкций. Узаконивание ранее выполненных работ, перепланировка в домах с деревянными перекрытиями и с изменением несущих конструкций будет выглядеть несколько иначе. Но это тема для отдельной статьи.

Сколько стоят услуги по подготовке и согласованию проекта

Услуга по созданию и согласованию проекта перепланировки — удовольствие не из дешевых. Конечная сумма складывается из нескольких составляющих:

• общее количество элементов, которые будут подвергаться изменениям;
• общая площадь помещения;
• тип здания, в котором планируются работы.

Стоимость проекта простой перепланировки без затрагивания несущих конструкций начинается от 180 рублей за 1 м 2 в квартире площадью до 100 м 2 , и от 150 рублей за 1 м 2 в квартирах большей площади.

Однако затраты на этом не заканчиваются, ведь кроме разработки проекта необходимо его согласование. В среднем в специализированной компании услуги по согласованию перепланировки без затрагивания несущих конструкций обойдутся в 35 000 [2] –40 000 [3] рублей. Если в ходе работ производится переделка несущих стен, то цена возрастет и составит примерно 45 000 [4] –60 000 [5] рублей. Разделение или объединение квартир ориентировочно оценивается также в 45 000–60 000 [6] рублей и зависит от необходимости внесения корректив в несущие конструкции.

Некоторые заказчики, стремясь сэкономить, обращаются к специалистам-фрилансерам, чьи объявления массово размещены в интернете. Цены на услуги у них могут быть и ниже, чем в профессиональных бюро, но вот качество таких работ вызывает сомнения. Нет никакой гарантии, что проект будет разработан на должном уровне, поскольку никто не проверяет компетенции таких проектировщиков. К тому же они не имеют возможности помочь с согласованием созданного проекта. Так что стремление к экономии может сослужить плохую услугу: придется платить штрафы за нарушение требований к перепланировке или вообще заказывать новый проект.

Проведенная без согласования перепланировка может быть признана незаконной, а на владельца обязательно будет наложен штраф. Но это еще не самое худшее — в некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исков об узаконивании перепланировок, и собственнику придется привести квартиру в соответствие с ее исходными документами. А это означает дополнительные, весьма значительные расходы, иногда превышающие стоимость самих работ. Отказ от устранения изменений влечет за собой санкции, включая изъятие помещения у владельца и продажи его на торгах. Так стоит ли рисковать?

Куда обратиться за помощью в согласовании перепланировки

О том, кто может помочь согласовать перепланировку и разработать проект, мы поговорили с руководителем отдела проектирования компании «АПМ-1» Дмитрием Алексеевичем Замятиным:

«На рынке сегодня немало и компаний, и частных лиц, которые занимаются подобной работой. Но я бы сразу хотел сказать вот о чем: сделать действительно профессиональный проект, да еще и помочь клиенту с процедурой согласования могут только единицы. Проектировщики-фрилансеры этим обычно вообще не занимаются, так что клиенту придется либо все делать самостоятельно, либо снова искать того, кто готов решать вопросы согласования за него.

Так, например, наша «Архитектурно-проектная мастерская № 1» делает все, чтобы помочь клиенту. Мы предлагаем три типа услуг по перепланировке.

Во-первых, это разработка проекта для самостоятельного согласования. Если у человека есть возможность и желание провести проект через соответствующие органы самому, то это отличный вариант.

Во-вторых, мы разработаем проект и поможем заполнить все необходимые заявления, дадим консультации по поводу того, куда и как обращаться.

И в-третьих, это согласование под ключ. В данном случае мы полностью берем на себя все заботы по организации перепланировки: от создания проекта до получения разрешения. От клиента потребуется только доверенность.

Что очень важно — у нас собственный отдел проектирования, в котором работают только высококвалифицированные специалисты. Коме того, «АПМ-1» также специализируется на согласовании. Его регламент меняется очень часто, но мы отслеживаем все изменения в процедурах и законодательстве в целом, оказываем услугу в соответствии с реалиями текущего момента. В этом отличие «АПМ-1» от непрофильных компаний и проектировщиков-фрилансеров. Примеры нашей работы можно посмотреть на сайте.

И еще: мы работаем без предоплаты, а наши цены весьма демократичны, так что за умеренные деньги клиент получает полный пакет качественных услуг».

P. S. Компания «Архитектурно-проектная мастерская № 1» является членом СРО. На сегодня ее услугами воспользовались более 600 клиентов [7] .