Проведение ремонта до завершения согласования перепланировки

Как согласовать перепланировку в квартире после ремонта

По закону любое самовольное изменение конфигурации жилого помещения в конечном итоге требует оформления соответствующей документации. Так, в случае продажи или обмена квартиры с несогласованной перепланировкой собственнику попросту не удастся реализовать свои намерения, поскольку любая организация в первую очередь потребует от вас предоставить законно оформленные документы на недвижимость. Как же поступить в этой ситуации владельцу квартиры, если ремонт уже выполнен, но не согласован в компетентных инстанциях?

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Особенности оформления ранее выполненной перепланировки квартиры

Согласно нормам жилищного законодательства, любые работы по перепланировке объектов жилого и нежилого фонда должны быть оформлены документально и согласованы в соответствующих административных органах. За проведение незаконного переустройства согласно статье № 29 ЖК РФ собственника квартиры ожидает административное взыскание в виде наложения штрафа. В 2020 году для физических лиц он составляет от 2000 до 2500 руб., для юридических – от 350 тыс. рублей и выше, в зависимости от объема произведенных работ.

В этом случае все изменения в изначальной планировке квартиры отображаются в виде красных линий на плане БТИ, а владельцу жилплощади выдается предписание Жилинспекции вернуть первоначальный вид помещения либо оформить перепланировку в установленном законом порядке.

Исходя из вышесказанного, узаконить получится только ту перепланировку, которая не содержит в себе запрещенных работ. Для этого собственнику необходимо получить и передать в Мосжилинспекцию Техническое заключение о возможности сохранения перепланировки в любой проектной организации, имеющей допуск СРО.

Список мероприятий, согласовать которые невозможно, обозначен в Приложении 1 к Постановлению Правительства Москвы №508:

  • нарушение условий проживания жильцов многоквартирного дома, ограничение доступа к общедомовым коммуникациям;
  • снижение несущей способности здания;
  • монтаж отопительных систем на балконах и лоджиях;
  • нарушение целостности несущих конструкций, создание проемов без получения разрешения от автора проекта дома;
  • объединение кухни с газовой плитой с жилой зоной и т.д.

Если объекту недвижимости не был возвращен изначальный вид в соответствии с предписанием в указанный срок, Жилинспекция получает право передать это дело на рассмотрение в суд, после чего квартира, скорее всего, будет продана на торгах.

Узаконивание перепланировок жилых помещений в Москве по выгодным ценам

Следует отметить, что самостоятельно согласовать перепланировку после ремонта практически невозможно, поскольку в российском законодательстве присутствует большое количество ограничивающих нормативных актов, о существовании которых рядовой гражданин может только догадываться. Именно поэтому для того, чтобы сохранить ремонт в том виде, в каком он произведен и не иметь проблем с законом, следует обратиться к профессионалам.

Специалисты компании «2ПРОЕКТОР» имеют за плечами большой опыт в согласовании проектов перепланировки жилых и нежилых помещений в Москве. Среди нас есть профессиональные юристы, инженеры-проектировщики, специалисты в области жилищного права. Мы предоставляем полный цикл услуг по оформлению переустройства, начиная с разработки документации, техзаключения, и заканчивая получением нового Свидетельства о праве собственности.
На нашем официальном сайте вы можете более подробно ознакомиться с ценами на предоставляемые услуги, а также со сроками их реализации.

Вы сделали ремонт в квартире, но забыли согласовать свои действия с компетентными органами? Мы знаем, как вам помочь. Обращайтесь!

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?

В последние годы собственники квартир в новостройках и на вторичном рынке все чаще проводят не просто косметический ремонт, а ремонт с перепланировкой, который подразумевает перестановку сантехники и кухонного оборудования (мойки, плиты), смену функционального предназначения помещений и изменение их площади.

В процессе перепланировки демонтируют и строят перегородки между комнатами, расширяют зону санузла, объединяют кухню с гостиной, из одной жилой комнаты делаю две, устраивают помещения для хранения вещей и одежды – гардеробные и встроенные шкафы.

► По Жилищному кодексу РФ, прежде чем начинать перепланировку квартиры, следует согласовать предстоящие ремонтные работы с надзорным органом. При игнорировании законного пути и изменении текущей планировки в квартире без официального разрешения, можно получить целый комплекс проблем. Вплоть до необходимости делать перепланировку наоборот. То есть возвращать помещению прежний вид.

Однако многие уже сделали перепланировку, предварительно не оформив должны образом документов, и теперь задаются вполне резонным вопросом, а можно ли узаконить перепланировку после ремонта?

Да, узаконить перепланировку после ремонта можно. В Москве данный процесс в целом мало отличается от своевременного согласования, за исключением нескольких нюансов, которые мы с вами сейчас рассмотрим.

Как узаконить перепланировку после ремонта в Москве?

В отличие от планируемой перепланировки, для согласования уже сделанного ремонта не требуется разрабатывать проект, в котором будет представлено новое планировочное решение квартиры. Соответственно, и разрешение на проведение работ получать не нужно, поскольку ремонтные работы уже выполнены. От владельца квартиры теперь требуется доказать, что с точки зрения строительно-санитарных норм, квартиру можно сохранить в переустроенном виде.

И по административному регламенту города Москвы (Приложение №2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП), чтобы узаконить выполненные ремонтные работы, собственник должен заполнить утвержденную форму заявления на оформление акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке и приложить к нему следующие документы:

  • Техническую документацию из БТИ с планом квартиры до перепланировки и после (если факт изменения плана помещения был зафиксирован сотрудником Бюро технической инвентаризации).
  • Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру (свидетельство или выписку из ЕГРН).
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, составленное специализированной проектной организацией с допуском СРО или организацией, проектировавшей жилой дом, в котором расположена перепланированная квартира.

Техническое заключение по выполненной перепланировке от АПБ 1

Набор документов единым комплектом передается в Мосжилинспекцию. Для этого придется воспользоваться услугами многофункционального центра. Там примут от заявителя весь пакет документов и передадут его дальше по назначению. В течение 10 дней с собственником квартиры по телефону свяжется представитель жилищной инспекции, чтоб обговорить время и день выхода инспектора на квартиру.

⇒ При посещении объекта инспектор Мосжилинспекции обязан проверить соответствие новой планировки квартиры представленному техническому заключению, в котором указано, что совершенная перепланировка соответствует действующему своду строительных правил, требованиям экологических и санитарно-гигиенических норм, техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

При отсутствии нарушений инспектором составляется акт о завершенной перепланировке в 4-х экземплярах. Кроме того, владелец жилья обязан по закону оплатить штраф за самовольную перепланировку, даже если работы проводились без нарушения нормативных документов.

Протокол об административном нарушении инспектор составит при приемке перепланировки. Тогда же собственник получит квитанцию для оплаты штрафа.

Для физических лиц штраф за перепланировку составит 2000-2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Юридическим лицам придется заплатить намного больше – до 350 тысяч рублей (ст. 9.12 КоАП города Москвы).

После этого на квартиру вызывается еще один сотрудник государственной организации – на этот раз из БТИ, чтобы обмерить перепланированные помещения и составить новый технический паспорт квартиры. На этом процесс узаконивания нелегальной перепланировки считается завершенным.

Если в процессе самовольной перепланировки проводились запрещенные работы, то, прежде чем приступить к узакониванию, предстоит частично переделать ремонт, доведя квартиру до согласуемого состояния, либо вернуть квартире изначальное состояние в соответствии с технической документацией БТИ.

К числу запрещенных видов перепланировки относятся следующие виды работ:

  • Размещение своей «мокрой» зоны (кухни, ванной или санузла) над жилой комнатой соседней квартиры.
  • Устройство теплого пола, подключенного к системе центрального отопления.
  • Демонтаж (полный или частичный) системы общедомовой вентиляции.
  • Снос несущих конструкций дома.
  • Использование балкона или лоджии для увеличения площади комнаты или кухни.
  • Размещение отопительных батарей на лоджии или балконе.
  • Устройство лоджии и балкона в квартире, расположенной выше первого этажа.
  • Объединение жилой комнаты с кухней, оснащенной газовой плитой.

Список работ, выполнение которых не допускается при проведении перепланировки, представлен в п.10 Приложения №1 к ППМ №508-ПП.

Как узаконить перепланировку после ремонта в Московской области?

Узаконить перепланировку квартиры после ремонта можно и в Московской области, но процедура легализации произведенных работ здесь принципиально иная, поскольку действие административного регламента Москвы на регион не распространяется.

В каждом городе Московской области органами местного самоуправления принят свой регламент согласования перепланировки. Но в каждом из таких регламентов предусмотрен порядок согласования только планируемой перепланировки. А о том, как узаконить уже сделанный ремонт, в нормативных актах районов области ничего не сказано.

Поэтому при узаконивании сделанной перепланировки жителям Московской области приходится руководствоваться статьей 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме», в пункте 4 которой сказано, что: «На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».

Поэтому если перепланировка выполнена самовольно, но без нарушений, и собственник желает ее узаконить, ему предстоит обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения администрации города об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения и представить судебное техническое заключение о безопасности выполненной перепланировки от проектной организации с допуском СРО.

Для того, чтобы узнать, можно ли узаконить выполненную перепланировку в вашем случае, советуем в первую очередь обратиться в любую специализированную организацию, занимающуюся согласованием перепланировок. При желании вы всегда можете связаться с нами – наша консультация по перепланировке бесплатна. Мы проведем анализ совершенных вами изменений в квартире, при необходимости разработаем техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки и, если вы захотите, узаконим ремонт с надзорными органами. Обращайтесь в нашу компанию по телефону – мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы.

Можно ли начинать ремонт, если разрешение на перепланировку еще не получено

В последнее время можно отметить рост юридической грамотности наших земляков – все большее их количество обращается к нам за разработкой или согласованием проекта перепланировки, иногда озадачивая нас своей осведомленностью в нюансах процесса. Однако большая часть москвичей до сих пор проводит ремонты без предварительного согласования перепланировки.

Зачастую необходимость получения разрешения на перепланировку выявляется в самый последний момент, когда уже пора приступать к работам, и откладывание ремонта до получения согласия жилищной инспекции крайне нежелательно. Но оформление перепланировки – это достаточно долгий и многоэтапный процесс, потому и стоит обеспокоиться этим заранее. Такие ситуации нередко вызывают вопросы, к примеру, можно ли начать ремонт без документов, оформленных надлежащим образом? Какую ответственность понесет собственник квартиры, если проведет в своем жилье перепланировку до получения официального разрешения?

Последствия перепланировки без разрешения

Как правило, проведение перепланировки до согласования связано с определенными рисками. Самая главная проблема вызвана незнанием строительных норм, а порой и с сознательным их нарушением, что чревато невозможностью узаконить перепланировку в будущем. В случае если ваши нарушения станут известны контролирующим органам – придется приводить квартиру в изначальное состояние, то есть переделывать ремонт.

Например, вы хотите увеличить площадь ванной и санузла и для этого решили объединить данные помещения, то есть демонтировать между ними перегородку, а также изменить местоположение сантехники. Но этого оказалось недостаточно, и вы намерены дополнительно расширить ванную за счет коридора. Эти работы получится узаконить. А вот если вы демонтировали несущую стену, то придется восстанавливать ее, что достаточно сложно.

В принципе, даже при расширении санузла на площадь коридора существуют некоторые нюансы, которые следует учитывать при проведении такой популярной перепланировки. Потребуется проведение сложных работ по укладке гидроизоляции, причем пирог пола должен соответствовать строительным нормам, что редко случается при ремонтных работах без проекта перепланировки. Как итог – этими действиями вы нарушаете закон, а полы придется переделывать.

А иногда собственники расширяют ванную или санузел за счет смежной жилой комнаты. Делать этого категорически не рекомендуется, поскольку в результате помещение, относящееся к “мокрой” зоне окажется над жилыми комнатами соседей, а это запрещено санитарными нормами и перепланировку узаконить опять же не получится.

Есть и другие виды перепланировок, которые нельзя согласовать “задним числом”, например, если вы планируете работы по переносу кухни в комнату, но при этом ваша квартира находится не на первом этаже. В этом случае вы ухудшите условия проживания соседей снизу, поскольку над их комнатой будет находиться ваша кухня.

Если вы хотите демонтировать вентиляционный короб, вам стоит заранее знать, что подобное мероприятие относится к числу запрещенных. Сломанный или урезанный вентканал вас в любом случае обяжут восстановить. Аналогично ситуация обстоит и с проемами в несущих стенах – узаконить самовольно выпиленный проем в капитальной стене скорее всего не получится. Тут может быть масса причин – либо у вы не смонтируете правильного усиления, либо параметры проема не уложатся в норматив (слишком широкий/высокий/близко от наружной стены), или у соседей будет сделана аналогичная перепланировка.

Еще один пример – перепланировка балкона, когда вы вместе с подоконником срезаете порожек. Это может привести к ослаблению плиты балкона, а также промерзанию квартиры снизу. На нашем сайте есть статья в которой описываются практически все ограничения при перепланировке квартиры – рекомендуем ознакомиться перед планированием ремонта.

В итоге, если ваши работы привели к неприятным последствиям (протечки, трещины в стенах или перекрытиях), возмещать ущерб, причиненный зданию и соседям, придется за ваш счет, а от самой перепланировки придется отказаться, вернув квартире прежний вид в соответствии с предписанием от жилищной инспекции. Хорошо если речь идет о тех работах, последствия которых легко исправить, в некоторых же случаях это достаточно проблематично.

Что делать если перепланировка без разрешения уже проведена?

Впрочем, перепланировки, не нарушающие строительных норм, можно согласовать и после их проведения, то есть узаконить. Для этого вам потребуется собрать пакет документов, главным из которых станет техническое заключение по факту выполненной перепланировки. Заказать его вы можете в проектной организации с допуском СРО. Сразу скажем, что при устройстве проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора проекта дома, а стоить этот документ будет дороже.

Кроме технического заключения вам потребуется экспликация квартиры до перепланировки, которую можно заказать в БТИ и заявление на перепланировку. Эти документы нужно подать в МФЦ и через некоторое время сотрудник Мосжилинспекции посетит вашу квартиру для становления соответствия технического заключения. В целом, узаконивание перепланировки требует меньшего времени, чем согласование в установленном порядке, да и документов нужно собрать меньше.

Но следует учитывать, что в ходе согласования могут возникнуть непредвиденные и спорные ситуации. Лучшим способом избежать любых «сюрпризов» станет заключение договора на оформление перепланировки, с организацией, профессионально занимающейся вопросами согласования проектной документации. Там вам всегда подскажут оптимальный вариант перепланировки, который в будущем пройдет утверждение во всех инстанциях. Кроме того, переложив ответственность за получение разрешения на перепланировку на плечи профессионалов, вы во многих случаях сможете приступить к ремонту в самые кратчайшие сроки. И тем самым вы сэкономите время, будучи уверенными, что все пройдет по плану.

Наша компания разрабатывает и согласовывает проектную документацию вот уже десять лет, потому мы можем смело заявить что имеем достаточный опыт для того, что бы узаконить вашу самовольную перепланировку. Для консультации вы можете позвонить или написать нам на электронную почту.

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

Содержание статьи

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

  • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
  • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
  • простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со “свободной” планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру “свободной” планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фотов примере №1.
  • Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.

    Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка .

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 “Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации”, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

    1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по “эскизу”. Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

    С этой статьёй читают

    Оформление перепланировки квартиры и нежилых помещений в 2020. Все аспекты.

    Проект электроснабжения квартиры по доступной цене.

    Перепланировка при ипотеке.

    Как узаконить перепланировку в 2020? Все нюансы.

    Как согласовать перепланировку в квартире после ремонта

    По закону любое самовольное изменение конфигурации жилого помещения в конечном итоге требует оформления соответствующей документации. Так, в случае продажи или обмена квартиры с несогласованной перепланировкой собственнику попросту не удастся реализовать свои намерения, поскольку любая организация в первую очередь потребует от вас предоставить законно оформленные документы на недвижимость. Как же поступить в этой ситуации владельцу квартиры, если ремонт уже выполнен, но не согласован в компетентных инстанциях?

    Заявка на согласование перепланировки.

    Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

    Особенности оформления ранее выполненной перепланировки квартиры

    Согласно нормам жилищного законодательства, любые работы по перепланировке объектов жилого и нежилого фонда должны быть оформлены документально и согласованы в соответствующих административных органах. За проведение незаконного переустройства согласно статье № 29 ЖК РФ собственника квартиры ожидает административное взыскание в виде наложения штрафа. В 2020 году для физических лиц он составляет от 2000 до 2500 руб., для юридических – от 350 тыс. рублей и выше, в зависимости от объема произведенных работ.

    В этом случае все изменения в изначальной планировке квартиры отображаются в виде красных линий на плане БТИ, а владельцу жилплощади выдается предписание Жилинспекции вернуть первоначальный вид помещения либо оформить перепланировку в установленном законом порядке.

    Исходя из вышесказанного, узаконить получится только ту перепланировку, которая не содержит в себе запрещенных работ. Для этого собственнику необходимо получить и передать в Мосжилинспекцию Техническое заключение о возможности сохранения перепланировки в любой проектной организации, имеющей допуск СРО.

    Список мероприятий, согласовать которые невозможно, обозначен в Приложении 1 к Постановлению Правительства Москвы №508:

    • нарушение условий проживания жильцов многоквартирного дома, ограничение доступа к общедомовым коммуникациям;
    • снижение несущей способности здания;
    • монтаж отопительных систем на балконах и лоджиях;
    • нарушение целостности несущих конструкций, создание проемов без получения разрешения от автора проекта дома;
    • объединение кухни с газовой плитой с жилой зоной и т.д.

    Если объекту недвижимости не был возвращен изначальный вид в соответствии с предписанием в указанный срок, Жилинспекция получает право передать это дело на рассмотрение в суд, после чего квартира, скорее всего, будет продана на торгах.

    Узаконивание перепланировок жилых помещений в Москве по выгодным ценам

    Следует отметить, что самостоятельно согласовать перепланировку после ремонта практически невозможно, поскольку в российском законодательстве присутствует большое количество ограничивающих нормативных актов, о существовании которых рядовой гражданин может только догадываться. Именно поэтому для того, чтобы сохранить ремонт в том виде, в каком он произведен и не иметь проблем с законом, следует обратиться к профессионалам.

    Специалисты компании «2ПРОЕКТОР» имеют за плечами большой опыт в согласовании проектов перепланировки жилых и нежилых помещений в Москве. Среди нас есть профессиональные юристы, инженеры-проектировщики, специалисты в области жилищного права. Мы предоставляем полный цикл услуг по оформлению переустройства, начиная с разработки документации, техзаключения, и заканчивая получением нового Свидетельства о праве собственности.
    На нашем официальном сайте вы можете более подробно ознакомиться с ценами на предоставляемые услуги, а также со сроками их реализации.

    Вы сделали ремонт в квартире, но забыли согласовать свои действия с компетентными органами? Мы знаем, как вам помочь. Обращайтесь!

    Закон о перепланировке квартир в 2019-2020 году

    Перепланировку квартиры считают существенным изменением конструкций жилого помещения. Перед проведением таких работ в различных государственных инстанциях проводят официальное согласование. Иначе капитальный ремонт квартиры признают незаконным, а потом штрафуют за это дело.

    В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) и иных подобных правовых актах регулярно меняют правила, которые связаны с изменением различных конструкций в квартирах. Рассмотрим, чем регламентируется перепланировка и переустройство разнообразных жилых и определенных нежилых помещений.

    Общие сведения и краткое содержание закона

    Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.

    По новому закону РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений, в 4 главу Жилищного кодекса РФ внесены некоторые изменения. Перечень ремонтных конкретных работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

    Нововведения

    Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558 от 27 декабря 2018 года. С 2019 г. в юридическую силу вступили следующие изменения:

    • теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
    • если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.

    Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.

    Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.

    Основное изменение: начало работ только после согласования

    В 2020 году согласование переустройства (переоборудования) или перепланировки квартиры или иной жилплощади проводят до начала капитального ремонта. В этой ситуации вместе с заявкой в БТИ предоставляют такую документацию:

    1. Личный паспорт;
    2. Ксерокопию эскиза или проекта;
    3. Официально разрешение от Жилинспекции;
    4. Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
    5. Кадастровый новый паспорт.

    Согласно п. 5 ФЗ № 558 от 27 декабря 2018 года о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2020 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.

    Необходимость проведения согласования

    Согласно ст. 25 ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.

    В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях. Такое возможно в следующих ситуациях:

    • при установке в комнате перегородки из гипсокартона, утеплителя в виде пенополистирола и иных некапитальных материалов;
    • при замене электрической, а также газовой старой плиты на новую;
    • при монтаже спутниковой тарелки, сплит-системы или телевизионной антенны;
    • при возведении или демонтаже квартирного тамбура.

    Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.

    Прежние ограничения

    В новом законе РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке и переустройстве квартир не установлено никаких новых ограничений на проведение таких работ — прежние запреты остаются в силе.

    Согласно постановлению правительства Москвы № 508 от 20 октября 2011 г., при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:

    • демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, которые проложены через весь многоэтажный жилой дом;
    • разрушение несущих стен здания;
    • расширение жилплощади в ущерб своим соседям на всех этажах;
    • объединение кухни (с газовыми плитками) с залом, коридором или иным подобным помещением;
    • совмещение лоджии или стандартного балкона с любой комнатой.

    Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции

    Если согласование квартирной перепланировки проводят не по утвержденному определенному проекту, а по эскизу, то в жилинспекции создают специальную комиссию и отправляют ее на место проведения подобных ремонтных работ.

    Новостройки: проведение капитального ремонта до официального оформления прав собственности

    Некоторые важные изменения введены и в процедуру проведения квартирной перепланировки и переоборудования в современном новом доме — в новостройке. Теперь согласование ремонтных подобных работ проводят и до официальной регистрации право собственности на конкретную квартиру. В этой ситуации в БТИ предоставляют такую документацию:

    1. Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
    2. Акт передачи конкретной квартиры;
    3. Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
    4. Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
    5. Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
    6. Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
    7. Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.

    Утратившие силу

    Ранее (до 2019 года) на проведение некоторых видов квартирной перепланировки получали обязательное разрешение. Теперь не проводят согласование таких ремонтных работ:

    • замена устаревшей сантехники в санузле, ванной и на кухне;
    • установка водонагревателя и газовой колонки;
    • изменение газового различного оборудования и комнатных батарей без изменения их расположения и др.

    Ниже приведены основные особенности проведения подобного капитального ремонта.

    Особенности

    Стоимость оформления квартирной перепланировки напрямую связана с такими факторами:

    1. Получением платной юридической помощи от юриста;
    2. Размером жилого помещения;
    3. Объемом будущих ремонтных работ;
    4. Сроком получения официального разрешения;
    5. Регионом, в котором прописан собственник жилья.

    Проведение переустройства

    Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

    Что можно делать

    Согласно п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, при переустройстве квартиры без согласования выполняют такие ремонтные работы:

    • монтаж различных электроплит;
    • перенос водонагревателей, КГИ;
    • монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
    • прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

    При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

    • соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
    • сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
    • увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
    • протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
    • изолируют балкон стеклом.

    Какие работы нельзя проводить без разрешения

    При выполнении переустройства квартиры запрещены такие действия:

    • снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
    • увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
    • объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
    • снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
    • обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
    • обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
    • расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
    • квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
    • нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
    • возведение мансарды;
    • переоборудование чердака.

    Нежилые помещения

    Подробная информация об организации переоборудования и перепланировки нежилых различных помещений указана в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25 октября 2011 г. Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. При проведении капремонта в этих местах тоже проводят согласование на выполнение переустройства и иных подобных работ.

    По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

    Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

    Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

    Как узаконить

    Официальное разрешение на выполнение в квартире или частном доме самовольной перепланировки чаще получают при обращении в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

    В этой ситуации выполняют такие действия:

    1. Составляют иск в местный районный суд;
    2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
    3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
    4. Приходят на судебное заседание;
    5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
    6. Получают решение суда.

    Этапы получения разрешения

    При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:

    1. Определяют объем и вид работ;
    2. Создают проект;
    3. Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.

    Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.

    Необходимая документация

    При согласовании проведения квартирной перепланировки в отдел архитектуры подают:

    1. Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
    2. Выписку из ЕГРН;
    3. Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
    4. Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
    5. Проект от проектировщика с допуском СРО.

    Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.

    Сроки

    Согласование квартирной перепланировки проводят в такие сроки:

    • официальное согласование и документальное оформление конкретного проекта в СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях — 15-20 суток.
    • получение необходимых справок — 10 дней.
    • подача и рассмотрение заявления от владельца квартиры в отделе архитектуры — 45 суток.
    • выдача местной администрацией соответствующего разрешения — 3 дня.

    В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.

    Нужен ли проект

    Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.

    Ответственность и штрафы

    При проведении самовольной или незаконной перепланировки собственника квартиры привлекают к административной ответственности (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В этом случае владельца жилого помещения штрафуют на такие суммы:

    • 2 000-2 500 руб. (физлицо);
    • 4 000-5 000 руб. (должностное лицо);
    • 40 000-50 000 руб. (юридическое лицо).

    Помимо уплаты административных штрафов, собственник жилья приводит квартиру в прежний вид и возмещает соседям нанесённый моральный или материальный ущерб. На протяжении 6 месяцев владелец исполняет судебное предписание.

    Заключение

    При проведении перепланировки квартиры нередко увеличивают ее площадь. До проведения таких ремонтных работ проводят соответствующее согласование в СЭС, Пожнадзоре и иных надзорных государственных инстанциях. В ином случае, собственники квартиры несут убытки в виде уплаты административных штрафов и дополнительных финансовых затрат на приведение квартиры в первоначальный вид.

  • Ссылка на основную публикацию