Перепланировка с проемом в несущей стене в квартире серии II-57

Согласование проема в несущей стене в серии дома II-57

Разберем основные моменты в согласовании проемов в несущих стенах в серии домов II-57.

Итак, ниже представлены фото домов серии II-57. Не будем сильно углубляться в исторические справки и разбор конструктива домов, опишем лишь основные моменты:

1. Серия II-57 – панельные дома, первые представители серии в 5-этажном варианте (1962 г.) основывались на конструктивной системе аналогичной серии К-7. В 1964 г. серия модернизирована путем перехода на плоские панели стен и перекрытий толщиной 140 мм и однослойные панели наружных стен из керамзитобетона.
2. Автором проекта дома является ОАО МНИИТЭП

По принципу, этапам, нюансам и стоимости согласования все квартиры одинаковы и стоимость согласования не зависит от площади, то есть и в трешке, и в однушке, стоимость согласования будет одинакова.

Поэтажный план дома II-57:

Ниже мы опишем процесс, нюансы, сроки и стоимость согласования перепланировки с затрагиванием несущих конструкций в данной серии дома.

Перепланировку с организацией проема в несущей стене в серии II-57, по существующему законодательству можно согласоватьпри условии трех составляющих:

• Разработка технического заключения от автора-проекта дома ОАО МНИИТЭП.
• Разработка проекта перепланировки от любой проектной организации, в том числе и от нашей.

+ весь процесс согласования описанный ниже:

Как происходит начало работы с нашей организацией:

В начале, первым шагом заключается договор с нашей организацией. Какого-то определенного, точного пути по процессу заключения договора нет. Кому-то из собственников удобнее приехать к нам в офис, кто из собственников предопочитает что бы сотрудник нашей организации приехал к нему на квартиру, кому-то удобнее заключить договор в каком-либо другом месте, не редки случаи когда собственники вообще проживают в другом регионе и высылают доверенность почтой, поэтому каждый раз к договору приходят по разному.

Большинство же договоров заключается следующим образом:

Собственник звонит на наш контактный номер, мы консультируем его по всем нюансам, по телефону и электронной почте, наступает некоторая определенность и собственник готов заключить договор.

Далее, высылаем шаблон доверенности на электронную почтусобственника, которую он оформляет у нотариуса. Также у нотариуса необходимо оформить нотариальную копию свидетельства о праве собственности (При наличии. С середины 2016 года они отменены и в таком случае необходимо взять выписку ЕГРП), также высылаем собственнику на анализ полностью заполненный договор.

И после этого, собственник решает как ему удобнее заключить договор, он может подъехать к нам в офис, заключить договор в офисе и передать изготовленную нотариальную доверенность, или может попросить нашего сотрудника выехать в удобное для него место с распечатанным и подписанным с нашей стороны договором и при встрече передать доверенность и забрать свой экземпляр договора.

Договор подписан, далее начинается процесс согласования:

Первым этапом является получение документов БТИ , но зачастую этот этап пропускается, так как во многих случаях они уже есть, если их нет, то мы их заказываем. Обычно заказывается либо технический паспорт БТИ, либо поэтажный план и эскпликация.

Далее процесс согласования фактически начинается с заказа выхода инженера ОАО МНИИТЭП на квартиру. Мы обращаемся в ОАО МНИИТЭП для выхода инженера. Обязательным условием ОАО МНИИТЭП при заключение договора на обследование конструкций, является осмотр аналогичных стен в ниже- и выше расположенных квартирах (отсутствие или наличие проемов у соседей учитывается инженерами при расчетах по изменению нагрузок). А также очистка пола до межпанельного шва в торце стены.

ОАО МНИИТЭП выдает платежку на сумму порядка 10 тысяч рублей , которая высылается собственнику и он ее оплачивает. Далее мы организуем выезд инженера. Описать в деталях весь процесс достаточно долго, но если в целом, то через несколько дней после оплаты и поступления суммы на расчетный счет, мы начинаем “стыковать” время инженера ОАО МНИИТЭП с вашим временем и временем ваших соседей.

После обследования и положительном решении, можно приступать к разработке самого техническогого заключения. Наш сотрудник опять обращается в ОАО МНИИТЭП и заказывает разработку технического заключения. Теперь выдается платежка на сумму порядка 50 тысячам рублей . Это сумма включает в себя 1 проем в несущей стене + остальные мероприятия не затрагивающие несущие стены, исключая демонтаж подоконного блока. Если планируется затрагивание подоконных блоков, то за каждый подоконный блок ОАО МНИИТЭП добавляет еще по 5 тысяч рублей. И далее порядка месяца мы ждем разработки самого технического заключения.

Итого, что мы имеем на данном этапе – мы имеем “дырку” в стене определенных габаритов с определенными привязками по ее местоположению.

После этого необходимо разработать проект перепланировки. Его может разработать любая проектная организация в том числе и наша. Стоимость его 15 тысяч рублей. Срок изготовления в нашей организации 1-3 дня.

Выше я описал только сторонние затраты собственника, к этой сумме будет прибавлена оплата услуг нашей компании, по организации всего этого процесса, об этом я напишу ниже.

И только после этого, собрав все документы в папку-скоросшиватель, мы можем податься на согласование в центр “Мои документы”.
То есть, собираем:

• два технических заключения
• два проекта
• технический паспорт+копия
• паспорт гражданский+копия
• оригинал свидетельства (либо выписка ЕГРП)+копия
• доверенность+копия

и другие документы в зависимости от ситуации, например если квартира в ипотеке, необходимо прикладывать согласие банка на перепланировку и сдаемся на разрешение на перепланировку. Либо если переставляется газовая плита необходимо согласование ОАО Мосгаз, и д.р.

Пример полученного разрешения на перепланировку вы можете видеть ниже:

И наконец, через месяц получаем разрешение на перепланировку . Возможно даже несколько дольше, так как центр “Мои документы” берет еще несколько дней на “курьеров”.

После этого начинаеся процесс ремонта. Так как наша организация является автором-проекта, то мы ведем авторский надзор за ремонтными работами.

Отдел согласований также с собственником на постоянной связи, так как ему сдавать данную перепланировку жилищной инспекции, и необходимо что бы ремонт был выполнен в соответствии со всеми действующими нормами.

Наконец ремонт закончен.

Наступает второй этап – этап сдачи перепланировки комиссии жилищной инспекции и БТИ. То есть на первом этапе жилищная инспекция дала разрешение на некий заявленный вид работ, а на втором этапе она принимает соответствие того, что разрешили, тому что сделали.

Второй этап несколько больший по количеству “телодвижений” чем первый и описывать его полностью мы здесь не будем. Если пробежаться быстро, то это комиссия – приемка – актирование – акты на скрытые работы – подписание АВП (акт выполненной перепланировки) и получение конечных БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры

Дополнительная информация:

• У организации, которая будет осуществлять резку и усиление проема должен быть допуск СРО (лицензия на проведение подобного вида работ). По окончании работ по резке и усилению проема они должны предоставить собственнику акт скрытых работ на усиление проема, договор подряда, копию допуска СРО, заполненный журнал ремонтно-строительных работ. В нашей организации есть собственный отдел алмазной резки проемов, и мы можем выполнить всю работу в комплексе, то есть и согласовать, и спроектировать, и предоставить услугу по резке и усилению проема. Стоимость резки и усиления проема при типовой раме 38 тысяч рублей.
• Зачастую вопрос доступа к соседям является ключевым, автор проекта дома без четкой информации о состоянии стену у соседей не приступает к процессу разработки проектной документации, поэтому данный вопрос необходимо прорабатывать заранее. Процесс “доступа” представляет собой следующее – инженер ОАО МНИИТЭП “заглядывает” в квартиру соседей на предмет визуального обследования стены. Это занимает не более 10 секунд, для того что бы зайти – увидеть целую стену и выйти.
• Когда инженер ОАО МНИИТЭП выходит на квартиру собственника в которой планируется проем, она должна быть подготовлена для обследования: требуется очистить пол до межпанельного стыка плит, а также очистить стену в нескольких местах до бетона в месте устройства проема.
• О доступе к соседям – автор-проекта дома требует, чтобы даже был не то что бы доступ к соседям, а что бы мы увидели две целых стены выше и ниже, то есть если у соседей есть проем, мы идем еще выше или ниже, до целой стены.

Итак, “подобьем” суммы которые собственник затратит на согласование данной перепланировки

Бюджет согласования такой перепланировки (стоимость услуг по согласованию + стоимость технического заключения от ОАО МНИИТЭП + стоимость проекта перепланировки + стоимость документов БТИ и выхода техника для обмера) состоит из:

Если разбивать по этапам, то платежи идут в следующем порядке:

1 Этап – получение разрешения на перепланировку:

• Услуги по согласованию – 40 тысяч рублей (оплачивается нашей организации)
• Техническое заключение – 10 тысяч рублей за выход инженера + ориентировочно 50 тысяч рублей за оплату самого технического заключения (оплачивается собственником на расчетный счет автора проекта дома).
• Проект перепланировки – 15 тысяч рублей (оплачивается нашей организации)

2 Этап – сдача перепланировки жилищной инспекции, подписание акта выполненной перепланировки, получение документов БТИ с новой планировкой квартиры.

• Услуги – 50 тысяч рублей (оплачивается нашей организации)
• Документы БТИ – по официальным счетам БТИ.

А что же делать если проем уже ранее вырезан

• Если проем уже ранее вырезан и необходимо его узаконивать, во многих случаях проем либо не усилен, либо усилен но неправильно, в этом случае проем необходимо будет “переусилять” в соответствии с рекомендациями автора проекта дома. Для предъявления сделанного усиления необходимо вскрывать проем в нескольких местах.
• Если у соседей уже есть проем (законный или не законный), проем сделать также возможно, но только в том месте, где проем у соседей. То есть проемы должны идти строго по вертикали, а не в шахматном порядке. Единственно условие, это то что проем у соседей должен быть в “нормальном” месте. Параметры “нормальности” места описать сложно, в каждой квартире это индивидуально.

Процесс согласования ранее выполненного проема в целом ничем не отличается от процесса согласования проема только планируемого, за исключением объема проектной документации.

На планируемый проем как я уже описывал выше необходимо проектная документация в составе технического заключения от автора-проекта дома+проект перепланировки.

Если же проем уже выполнен, то необходим только один документ – техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от автора-прокта дома. То есть все эти три документа заменяются на один документ.

Стоимость технического заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ у ОАО МНИИТЭП 110 тысяч рублей.

По основному пути заключения договора на согласование перепланировки:
Для минимизации количества поездок, взаимодействие возможно выстроить следующим образом.

1. Посредством дистанционного общения по телефону и по е-майл утверждается план перепланировки квартиры.
2. Параллельно Вам высылается образец доверенности на согласование перепланировки (у нотариуса необходимо изготовить нотариальную доверенность и нотариальную копию правоустанавливающего документа).
3. Вы высылаете нам паспортные данные на человека от имени которого с вашей стороны будет заключен договор.

Итак,

• Вы заранее изготавливаете доверенность.
• Мы заранее на основании присланных паспортных данных изготавливаем договор и приложение к договору с планом перепланировки которую необходимо согласовать.

После этого, можно:

• заключить договор в офисе нашей организации.
• вызвать сотрудника в удобное для вас место для заключения договора.

В целом все, спасибо что прочитали нашу статью.

Процесс согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен достаточно длительный, в нем есть множество нюансов, и если в данной статье не освящен какой то вопрос который вас интересует, вы его можете задать по телефонам указанным на нашем сайте, либо по е-майлу, либо в форме вопрос-ответ.

Ремонт квартир в домах серии II-57

Типовая серия домов II-57 пользовалась высокой популярностью в Москве. Данная серия относится к второму периоду индустриализации в жилом строительстве. Девятиэтажная версия дома типовой серии II-57 отличается от двенадцатиэтажной отсутствием грузового лифта.

Типовая серия домов II-57 отличается характерными выпуклыми под тупыми углами спаренными балконами, за счет чего дома данной серии трудно спутать с другими. Вместе с этим имеются модификации как с прямыми, так и с треугольными балконами.

В свое время типовая серия домов II-57 получила следующие улучшения: более современные наружные панели, наличие теплых подоконников и новые узлы стыков панелей. Поскольку в домах данной серии часть внутренних стен не являются несущими, можно позволить себе практически любую перепланировку квартиры. Строительство серии II-57 было прекращено в 1978 году.

Черновой ремонт

Черновой ремонт – основа, от которой зависит, насколько долго прослужит вам квартира после завершения всех ремонтных и отделочных работ. Это полная подготовка поверхностей – пола, стен, потолка – к чистовой отделке, это снос и возведение перегородок, работы по устройству коммуникаций, электропроводка.

• Покупаем и доставляем черновые стройматериалы
• Монтируем и демонтируем межкомнатные перегородки
• Штукатурим стены и выравниваем потолки
• Разводим трубы водоснабжения, канализации и системы отопления

• Разводим электрику и системы теплого пола
• Устраиваем электрический щит
• Выполняем работы по гидроизоляции/звукоизоляции
• Делаем стяжку пола

Косметический ремонт

Косметический ремонт – это, прежде всего, отделочные работы. Цель такого ремонта – придать свежий внешний вид помещению и устранить мелкие дефекты и следы эксплуатации, появившиеся со времени предыдущего ремонта. При этом косметический ремонт не включает, как правило, ни замену коммуникаций, ни перепланировочные решения.

• Покупаем и доставляем черновые стройматериалы
• Проводим демонтажные работы
• Меняем электроточки
• Меняем сантехприборы
• Клеем обои или перекрашиваем стены

• Красим потолок или монтируем натяжной потолок
• Укладываем напольное покрытие
• Кладем плитку
• Устанавливаем плинтусы и монтируем межкомнатные двери
• Поднимаем стройматериалы и выносим мусор

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт – пожалуй, самый основательный из всех вариантов ремонта. Он подразумевает перепланировку, если таковая задумывалась, замену устаревших коммуникаций, электротехнические работы. Помимо прочего, это и полная подготовка всех поверхностей, и отделка помещения. Словом, капитальное обновление вашей квартиры.

• Покупаем и доставляем черновые стройматериалы
• Монтируем и демонтируем межкомнатные перегородки
• Штукатурим стены и выравниваем потолки
• Разводим трубы водоснабжения, канализации и системы отопления
• Разводим электрику и системы теплого пола

• Делаем стяжку пола
• Клеем обои или перекрашиваем стены
• Красим потолок или монтируем натяжной потолок
• Укладываем напольное покрытие
• Поднимаем стройматериалы и выносим мусор

Дизайнерский ремонт

Дизайнерский ремонт – отличается от капитального бОльшим объемом дизайнерских работ и авторским контролем за соответствием проводимых работ утвержденному заказчиком дизайн-проекту. Часто дизайнерский ремонт включает в себя нестандартные решения по перепланировке, смену зонирования, эксклюзивный декор.

• Выполняем работы по дизайн-проекту
• Применяем сложные архитектурные и инженерные решения
• Покупаем и доставляем черновые и чистовые стройматериалы
• Разводим трубы водоснабжения, канализации и системы отопления
• Разводим электрику и системы теплого пола

• Делаем систему вентиляции
• Укладываем керамогранит, плитку, мозаику
• Устанавливаем сантехнические приборы
• Оформляем декоративные настенные покрытия
• Поднимаем стройматериалы и выносим мусор

Ремонт частного дома в Москве на ул. Леваневского

Ремонт трёхкомнатной квартиры в Наставническом переулке

Ремонт трёхкомнатной квартиры в ЖК Парк Авеню на Новорижском шоссе

Дизайн интерьера квартиры

Дизайн интерьера — это, казалась бы, незримая, но очень важная составляющая любой квартиры. Это сочетание цветов, форм, материалов, фактур, света. Это то, что наделяет пространство настроением, отражает его душу.

Созданный профессионалом и грамотно воплощенный дизайн-проект интерьера, каждый день дарит хозяевам комфорт и уют, делая их жизнь немного лучше.

Что в себя включает дизайн-проект

Концепция

Концепция — это основа вашего будущего интерьера. Это идея, замысел, который позволит гармонично сочетать различные детали, фактуры и цвета. Благодаря концепции дизайнер сможет передать нужную вам атмосферу и создать настроение в интерьере.

3D визуализация

3D визуализация — это подробная и наглядная демонстрация того, как будет выглядеть ваш интерьер. Вы сможете увидеть цвета, фактуры, мебель и декор. То, как они смотрятся и сочетаются между собой. Одним словом, визуализация поможет вам оценить идеи, предложенные дизайнером.

Рабочая документация

Рабочая документация — это техническая часть дизайн-проекта. Вычисления, чертежи и другие документы для строительной бригады, которая будет заниматься ремонтом. Рабочая документация нужна, чтобы строители могли в точности реализовать задуманное дизайнером.

Авторский надзор

Авторский надзор — это контроль со стороны дизайнера. Дизайнер, разработавший проект, следит за тем, чтобы ремонтно-строительные работы выполнялись согласно дизайн-проекту. Авторский надзор помогает избежать неприятных сюрпризов на этапе реализации и получить тот результат, который был изначально задуман.

Комплектация

Комплектация — это не только перечисление и подробное описание основных материалов, которые используются для воплощения дизайн-проекта. Это поиск лучших условий, покупка, контроль качества, приемка на объекте, при необходимости возврат или замена. Благодаря комплектации ваш новый интерьер в реальной жизни будет точь-в-точь, как на картинке визуализации, при полной сохранности ваших нервных клеток.

Варианты дизайн-проектов

• Коллажи
• Фотофиксация объекта
• Производство замеров объекта по полу

• Создание обмерного плана
• Производство до 2-х вариантов планировочных решений
• Рабочие чертежи

• Коллажи
• 3D-визуализация
• Фотофиксация объекта
• Производство замеров объекта по полу

• Создание обмерного плана
• Производство до 4-х вариантов планировочных решений
• Рабочие чертежи

• Коллажи
• 3D-визуализация
• Фотофиксация объекта
• Производство замеров объекта по полу
• Создание обмерного плана

• Производство до 6-и вариантов планировочных решений
• Рабочие чертежи
• Подбор текстиля
• Выезд в магазин с заказчиком 1 раз
• Авторский надзор 1 месяц

• Коллажи
• 3D-визуализация
• Фотофиксация объекта
• Производство замеров объекта по полу
• Создание обмерного плана
• Индивидуальная разработка предметов мебели

• Неограниченное количество вариантов планировочных решений
• Рабочие чертежи
• Подбор текстиля
• Выезд в магазин с заказчиком 3 раза
• Комплектация объекта
• Авторский надзор 3 месяца

2-комнатная квартира

Типовая перепланировка двухкомнатной квартиры в типовой серии домов II-57 требует изменений в несущих конструкциях. Предварительным этапом перепланировки является профессиональное обследование с инженерными расчетами. Работы по созданию проема в несущей стене между гостиной и кухней требуют усиления металлоконструкциями простеночных и перемычечных зон. Проводятся работы по заложению проема в стене между кухней и коридором. В рамках увеличения площади коридора проводится снос ненужных конструкций.

3-комнатная квартира — Вариант 1

Типовая перепланировка трехкомнатной квартиры в типовой серии домов II-57 с изменениями в несущих конструкциях. Проведение перепланировки сопровождается профессиональным обследованием с инженерными расчетами. Для соединения кухни и гостиной создается проем в несущей стене, требующий дополнительного усиления металлоконструкциями. В ходе расширения площади санузла следует помнить об устройстве гидроизоляции пола. Расширение площади коридора требует сноса и установки дополнительных перегородок.

3-комнатная квартира — Вариант 2

Типовая перепланировка трехкомнатной квартиры в типовой серии домов II-57 с изменениями в несущих конструкциях. Проведение перепланировки сопровождается профессиональным обследованием с инженерными расчетами. Для соединения кухни и гостиной создается проем в несущей стене, требующий дополнительного усиления металлоконструкциями. В ходе расширения площади санузла следует помнить об устройстве гидроизоляции пола. Расширение площади коридора требует сноса и установки дополнительных перегородок.

3-комнатная квартира — Вариант 3

Типовая перепланировка трехкомнатной квартиры в типовой серии домов II-57 с изменениями в несущих конструкциях. Объединение трехкомнатной и однокомнатной квартир сопровождается профессиональным обследованием с инженерными расчетами. Для соединения кухни и гостиной создается проем в несущей стене, требующий дополнительного усиления металлоконструкциями. В ходе расширения площади санузла следует помнить об устройстве гидроизоляции пола. Расширение площади коридора требует сноса и установки дополнительных перегородок. В спальнях и коридоре устанавливаются дополнительные перегородки для организации гардеробных.

*По материалам «Каталога типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий»

Перепланировка 3-ой квартиры II-57 (с затрагиванием несущих стен)

Описание планировки

Трехкомнатная квартира дома типовой серии II-57

Общая площадь: 63.26 кв.м, жилая: 43.83 кв.м, площадь кухни: 6.1 кв.м.

Достоинства: два балкона, раздельный санузел. Недостатки: маленькая площадь кухни, а также ванной и туалета.

Ход работ

1. Выполнение проема в несущей стене между кухней и гостиной.

2. Демонтаж перегородки между ванной и туалетом, с переносом сантехники и гидроизоляцией пола.

3. Монтаж двери между коридором и ванной.

4. Закладка дверного проема между кухней и ванной, с переносом кухонной сантехники.

Описание перепланировки

1. Значительно увеличилась площадь ванной, за счет совмещения и части коридора.

2. Проход непосредственно из кухни в гостиную.

Стоимость согласования перепланировки

Добавить предложение

Отзывы

Алгоритм самостоятельного согласования перепланировки трехкомнатной квартиры II-57 с затрагиванием несущих конструкций:

1. Получить консультацию в Жилищной Инспекции.

• 2.1. Получить Технический паспорт на квартиру в БТИ.
  Стоимость 1 руб. Срок изготовления 10 рабочих дней. При подаче заявления на изготовление Техпаспорта потребуется предоставить Оригинал Свидетельства на право собственности.
• 2.2. Подготовить квартиру для обследования инженером ГУП МНИИТЭПа и осуществить доступ в квартиры над и под обследуемой квартирой.
  Стоимость обследования 9000 – 11000 руб.
• 2.3. Получить Техническое Заключение в ГУП МНИИТЭП (автор дома) по определению месторасположения проемов и их габаритов.
  Стоимость 45000 – 55000 руб. Срок изготовления 39 рабочих дней.
• 2.4. Получить Проект перепланировки квартиры в ГУП МНИИТЭП (автор дома).
  Стоимость 50000 – 60000 руб. Срок изготовления 39 рабочих дней.
• 2.5. Получить Распоряжение Жилищной Инспекции.
  Подавать комплект документов (технический паспорт БТИ, техническое заключение, проект, правоустанавливающие документы на квартиру, заявление о согласовании перепланировки) необходимо в любой районный МФЦ вашего округа.
  Срок рассмотрения 30 дней. Срок действия Распоряжения 1 год.

• 3.1. Подать заявление на оформление Акта о завершенном переустройстве в МФЦ р-она.
• 3.2. Подписать Акт у строителей имеющих СРО.
• 3.3. Подписать АКТ о завершенном переустройстве в МНИИТЭПе, предварительно оформив договор на авторский надзор, стоимость 0 руб.
  Акты скрытых работ по усилению проема, гидроизоляции пола в с/у и устройству полов в комнатах подписываются во время проведения ремонтно-строительных работ.
• 3.4. Подписать Акт о завершенном переустройстве у Инспектора Жилищной Инспекции.
  Инспектор выйдет на квартиру для осмотра на предмет соответствия фактически сделанной перепланировки и согласованного Проекта перепланировки.
• 3.5. Получить утвержденный Акт о завершенном переустройстве с подписью и печатью начальника Жилищной Инспекции в МФЦ р-на.

4. Внесение изменений в документы БТИ.
Стоимость зависит от площади квартиры, в среднем 2000 – 4000 руб. Срок изготовления 25 дней. При подаче заявления на изготовление потребуется предоставить Оригинал свидетельства на право собственности. Техник БТИ выйдет на квартиру для обмеров.

• 5.1. Заказать в БТИ Технический план, в т.ч. на электронном носителе.
  Стоимость Техплана 7000 – 12000 руб. Срок изготовления от 30 дней.
• 5.2. Подать комплект документов (заявление, технический план в бумажном и электронном виде) в МФЦ г.Москвы для внесения изменений в кадастровый паспорт в Росреестре.
• 5.3. Получить кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

6. Внести изменения в Свидетельство на право собственности в Росреестре.
Стоимость 1000 руб. Срок внесения 25 дней.

Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Владельцы квартир всегда стремятся сделать свое жилье максимально комфортным. Но бывает, что организовать пространство так, как хочется, невозможно без перепланировки квартиры. Прежде чем ею заняться, следует прояснить целый ряд деталей, ведь подобные мероприятия выходят далеко за рамки обычного ремонта.

Распространенное мнение о том, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя, ошибочно. Строго запрещается их сносить, а вот сделать проем в такой стене вполне возможно. Однако это потребует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования. Нужно доказать Мосжилинспекции, что перепланировка не разрушит конструкцию здания и не будет угрожать безопасности проживающих в нем людей.

Общие правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен

В общем случае перепланировка квартиры требует согласования по следующему алгоритму:

1. получение первоначального плана БТИ;
2. получение положительного заключения о возможности затрагивания несущих конструкций от авторов проекта дома;
3. разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
4. согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку;
5. производство работ (ремонт);
6. проведение приемки квартиры в МЖИ после ремонта;
7. получение обновленного плана БТИ;
8. внесение изменений в ЕГРН.

На этапе создания технического заключения, если проект затрагивает несущие стены, есть важный момент: оно должно составляться при участии авторов проекта дома. Некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах, и тогда придется подумать над другим вариантом перепланировки.

Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. А если в доме деревянные перекрытия, чтобы убедиться в их надежности, придется вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

Это важно!

Самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Собственник (физическое лицо) должен будет заплатить штраф в размере 2000–2500 рублей, после чего за свой счет вернуть квартиру к ее исходному виду либо согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, официальной ее сдаче в аренду, передаче в залог банку.

Теоретически, если вы готовы заплатить небольшой штраф, узаконить перепланировку можно и после окончания работ. Однако этот вариант крайне не рекомендуют специалисты. Широко распространены случаи, когда перепланировка уже сделана, а ее согласование оказывается в принципе невозможным: в случае, когда ванную или кухню разместили над жилыми комнатами соседей, или если объединили комнату с газифицированной кухней. Это грубые нарушения, которые придется устранить. Чтобы избежать подобной ситуации и не потратить большие суммы денег впустую, перепланировку следует проводить строго по алгоритму, который мы изложили выше.

Нюансы согласования для домов разных типов

Не во всех типах домов при перепланировке квартиры придется столкнуться с проблемами, связанными с несущими стенами. Соответственно, процедура согласования в некоторых случаях может оказаться проще.

Монолитный дом

Проект практически всегда является индивидуальным, за авторством того или иного архитектурного бюро. Именно туда и следует обращаться. Однако в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются.

Панельный дом

В Москве практически все панельные дома проектировал ОАО «МНИИТЭП». Также встречаются и другие авторы проектов, но они уже давно не разрабатывают технические заключения.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные — требуется обращение в ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков довольно редко встречаются несущие стены, которые могла бы затронуть перепланировка квартиры. Все зависит от типового проекта, по которому строился дом. На всякий случай следует знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Это универсальная организация, работающая как раз с такими случаями: техническое заключение можно будет получить там.

Сколько времени займет согласование и в какую сумму обойдется?

Перепланировка и ее согласование — процессы дорогостоящие. Судите сами:

• Дверной проем в несущей стене нельзя сделать просто так, без проекта перепланировки. Требуются профессиональные инженерные расчеты по габаритам, нагрузкам и усилению проема. В противном случае работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению. Если проем в несущей стене делается на первом этаже, возможно даже повреждение фундамента.
• Стандартная цена на техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, оформляется оно в течение одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходится примерно в 45 000 рублей.
• Если вы решили создать проем в несущей стене, срок согласования и его стоимость увеличатся в полтора-два раза.

Кстати!

Резка проемов в несущих стенах осуществляется дисками с алмазным напылением. В отличие от более старых технологий, алмазная резка практически бесшумна, позволяет получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. Для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.

В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делают проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы там зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Итак, несмотря на все сложности, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ. Например, позволяет изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню. Однако не все смелые замыслы владельцев квартиры можно безопасно воплотить в жизнь, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен. Поэтому следует уделить особое внимание вопросам законного согласования.

Куда обратиться за помощью в согласовании переустройства и перепланировки

Советом с нашими читателями делится Дмитрий Замятин, руководитель отдела согласования перепланировок «Архитектурно-проектной мастерской №1»:

«Несмотря на большое количество предложений на рынке от отдельных специалистов, готовых выполнить проект перепланировки, этот вариант представляется сомнительным. Если вы настроены серьезно, хотите оформить перепланировку по закону и предотвратить финансовые потери в дальнейшем, стоит выбрать солидное архитектурное бюро. То есть компанию, имеющую допуски СРО, штат специалистов, собственный проектный отдел, а также опыт осуществления перепланировки и согласования.

Можно обратиться в «Архитектурно-проектную мастерскую №1», мы будем рады вам помочь. В число наших услуг входит обмер помещений, разработка дизайн-проектов, создание проектной и технической документации, согласование новых перепланировок и узаконивание уже имеющихся. Иными словами, вы можете заказать у нас перепланировку под ключ. За время существования нашей компании было проведено согласование более 1000 перепланировок, причем положительный ответ был получен в каждом случае с первого раза. «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО, для алмазной резки проемов предоставляет лицензированную бригаду специалистов. Консультацию можно бесплатно получить у наших сотрудников по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте. Обратите внимание, что мы работаем без предоплаты, вы вносите деньги только после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».

P. S. При заказе комплексных работ в «Архитектурно-проектной мастерской №1» возможны скидки.

Согласование проема в несущей стене

Если вы хотите изменить конфигурацию квартиры, то можете столкнуться с ситуацией, когда для осуществления перепланировки необходимо устройство дверного проема в несущей стене. В данном случае необходимо сделать усиление проема с помощью металлических конструкций, так как устройство проема в несущей стене касается не только вашей безопасности, но и других жильцов.

Если усиление дверного проема не будет сделано или будет сделано, но неправильно, то такая перепланировка чревата серьезными последствиями, а именно:

• образованием трещин в выше расположенных квартирах;
• частичным или полным обрушением здания.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Цены на согласование проема в несущей стене

Цены на согласование перепланировки

За незаконную перепланировку жилого помещения ответственность понесет собственник квартиры. Чтобы избежать неприятных ситуаций, необходимо согласовать перепланировку жилого объекта недвижимости в Мосжилинспекции.

Согласование дверного проема в несущей стене панельного и кирпичного дома в Москве

Чтобы согласовать дверной проем в несущей стене в квартире панельного или кирпичного дома в 2022 году, необходимо разработать проект усиления проема и согласовать его с авторами проекта дома, в Москве чаще всего которыми являются:

Инженер-проектировщик должен провести обследование состояния несущих конструкций в перепланируемом помещении, а также в выше и нижерасположенных квартирах, чтобы правильно рассчитать усиление проема. После обследования вы получите техническое заключение обследования конструкций (ТЗК) и схему усиления дверного проема.

Если автор проекта дома неизвестен или не имеет допуска саморегулируемой организации к разработке ТЗК, то обращаться следует в ГБУ «Экспертный центр», который изготовит для вас техническое заключение.

Помощь в согласовании и узаконивании дверного проема в несущей стене

Для того чтобы согласовать в Мосжилинспекции перепланировку квартиры с устройством дверного проема в несущей стене, необходимо:

• заказать технический паспорт на квартиру в Бюро технической инвентаризации;
• обследовать капитальные конструкции;
• разработать проект перепланировки и усиления проема в несущей стене;
• изготовить техническое заключение обследования конструкций и возможности устройства проема в несущей стене у автора проекта дома или в Экспертном центре;
• сделать копии правоустанавливающих документов и заверить их у нотариуса;
• написать заявление на согласование перепланировки на имя начальника Мосжилинспекции.

Всю документацию необходимо предоставить в Мосжилинспекции, которую они будут рассматривать в течение 1 месяца и в результате выдадут вам либо разрешение на перепланировку, либо отказ.

Получив положительный ответ от жилищной инспекции, необходимо провести ремонтно-строительные работы в течение 12-18 месяцев. Строительная компания, производившая перепланировку, должна иметь допуски СРО, предоставить Журнал ремонтно-строительных работ и Акт на скрытые работы. Компания, разрабатывающая проектную документацию, в соответствие с которой производилось устройство дверного проема в несущей стене многоквартирного дома, должна осуществлять авторский надзор.

Вы можете согласовывать перепланировку квартиры самостоятельно или обратиться в компанию «2ПРОЕКТОР», имеющую все необходимые сертификаты и допуски СРО.

Мы также можем помочь узаконить уже устроенный дверной проем в несущей стене в квартире. Звоните нам по тел. 8 () 956 70 30. Безопасность – важнее всего.

Стоимость согласования проема в несущей стене.

Стоимость работ по согласованию перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене зависит от многих факторов: тип дома , этаж и этажность , ширина проема и т.д. Как правило стоимость определяется стандартной стоимостью работ (от 60000 рублей) плюс изготовление технического заключения у автора дома или в ГБУ «Экспертный Центр» (от 00 рублей) плюс конструктивный раздел проекта ( схема усиления проема) (от 40000 рублей). В среднем общая стоимость для получения разрешения Мосжилинспекции на производство работ при устройстве проема в несущей стене , составляет 150000 рублей плюс официальный платеж автору проекта дома за изготовление ТЗК.

Можно ли согласовать проем в несущей стене?

Обустройство проема в несущей стене – сложная задача, к которой следует подойти со всей ответственностью.

В ряде случаев пробить новый проем невозможно, так как это может привести к повреждению конструкции дома.

Чаще всего к подобным перепланировкам прибегают при расширении комнаты за счет смежного помещения. При их выполнении необходимо учитывать, что смежная стена является ключевой деталью конструкции здания.

Как узаконить самовольно созданный проем

В текущем 2022 году сложно получить разрешение на проем в несущей стене. Именно поэтому некоторые граждане решают сначала произвести перепланировку, а потом пробовать получить на нее разрешение.

Эти люди рассчитывают, что уже выполненные изменения не могут отменить. Подобный расчет часто не оправдывается, а перепланировка, на которую ушло немало времени и средств, признается не соответствующей требуемым условиям.

Невозможность узаконить уже выполненную перепланировку не самая большая беда, с которой могут столкнуться незадачливые владельцы квартир. Основная опасность подобных действий заключается в риске возникновения трещин на стенах.

Подобные явления опасны для всех жильцов дома, а скрыть их невозможно. В результате Жилинспекция может не только выписать штраф, но и заставить восстановить прежнее состояние конструкции.

Так как Жилищная инспекция обладает большими полномочиями, то восстановление изначальной планировки может быть назначено в принудительном порядке. При отказе владельца квартиры выполнять это требование к нему применяются различные виды мер: от штрафов до судебного дела.

Суд может постановить выселить жильца, нарушившего закон. Именно поэтому изначально должно быть получено разрешения от МЖИ, а затем уже оборудован сам проем.

Порядок действий:

1. Подача заявления на техобследование квартиры, в ходе которого должно быть установлено состояние стен не только в вашей квартире, но и в соседних.
2. Согласование проекта с муниципальными службами (СЭС, МЧС, МВК и т.д.).
3. Начало проведения строительных работ.

Так как вмешательство в несущие стены дома всегда связаны с рисками, то соблюдение всех мер обязательно. При техосмотре жилья и выдаче разрешения должны быть учтены следующие факторы:

• материал стен;
• нагрузка, оказываемая на участок в месте будущего проема;
• уровень износа перекрытий;
• первоначальная планировка квартиры.

Можно ли в несущей стене сделать дверной проем

Подавая заявку на создание проема в несущей стене, обязательно надо учитывать особенности дома. Даже практически идентичные внешне здания могут отличаться внутренней конструкцией.

Большая часть внутренних стен в типовых блочных и панельных многоэтажках относятся к несущим. Они выступают в качестве опоры для горизонтальных перекрытий, благодаря чему обеспечивается устойчивость всего многотонного строения.

На стены, располагающиеся в непосредственной близости к фундаменту, оказывается наибольшее давление. Именно поэтому в квартирах на верхних этажах проще получить разрешение на создание проема в несущей стене.

Теоретически можно пробить новый межкомнатный проход и на первом этаже, но на практике это будет очень проблематично. В особенности сложно получить согласие на подобную перепланировку в многоэтажках.

Также к причинам возможного отказа на выдачу разрешение относится состояние стен в квартирах, которые располагаются над и под квартирой с запланированной перепланировкой. Если в одной из них уже был сделан подобный проем, то шансы получить разрешение сильно снижаются.

Но даже при наличии проема в квартирах выше или ниже этажом все еще можно получить соответствующее разрешение. Для этого надо точно соблюдать расположение проема по вертикали. Другим обязательным условием для получения согласия на перепланировку является соблюдение отступа от наружной стены. Его минимальная длина – 1 метр.

Другие условия:

1. Состояние стен. При желании организовать проем в несущих стенах обязательно надо учитывать степень их износа, ведь даже дома могут «состариться».
2. Расположение будущего проема. Он не должен совпадать со стыками стен и перекрытий.

Разрешение на проем может быть выдано только при соблюдении всех вышеперечисленных условий. Также от них зависит максимальная ширина проема, расположение и метод усиления профилями из металла.

Арочный проем

Проем в стене в виде арки является более сложной архитектурной конструкцией. Намного проще сделать сначала простой прямоугольный проем увеличенной высоты, а затем создать в нем гипсокартонную арку.

Усиление арочного проема сложнее той же процедуры в отношении прямоугольного проема. Такая работа требует больше времени, сил, опыта в работе и финансовых затрат.

Проверяющие инстанции при обнаружении уже сделанного арочного проема чаще всего не узаконивают его, а заставляют восстановить стену.

Инструменты

Для пробивки проема в стенах требуются специальные инструменты. Чтобы избежать трещин, сколов и других дефектов в перекрытиях не рекомендуется применять ударный перфоратор. Вибрации и грубое вмешательство могут привести к плачевным последствиям

Чаще всего при распиле стен прибегают к следующим методам:

1. Канатная резка – с помощью устройства с канатной режущей частью и втулками искусственными алмазами.
2. Алмазное сверление – производится конусовидными сверлами с алмазным напылением. Иногда применяются сверла с квадратным сечением.
3. Алмазная резка пилой. Для этого используется специальный диск с алмазным напылением. Так как при этой резке используется вода, то она называется «мокрой». С помощью воды остужается инструмент и предотвращается появление пыли.

Тонкости согласования

При согласовании проема в несущей стене необходимо разработать техпроект о возможности создания такого отверстия и состоянии всего дома. А проведение работ должно осуществляться согласно проекту перепланировки, утвержденному Жилищной инспекцией.

Если перепланировка была выполнена до получения разрешения, то потом все равно необходимо получить техническое заключение о его безопасности и допустимости. На основании этого заключения будет решено, можно ли оставить проем или его придется заложить (полностью или частично).

Также ТЗ покажет другие необходимые действия по усилению конструкции. Стоимость проектирования зависит от типа здания, его года постройки и других факторов.

При устройстве проема следует четко придерживаться проекта. Нельзя изменять метод усиления и необходимый для этого материал.

Для демонтажа стены рекомендуется использовать безударный инструмент, т.е. алмазную резку. Во время организации и усиления проема должны составляться акты скрытых работ. Именно поэтому рекомендуется сразу обратиться к подрядчику с лицензией допуска СРО. При отсутствии такого допуска потребуется технадзор за работой строителей.

Как сделать проем в несущей стене панельного дома

При устройстве проема в домах панельного типа может возникнуть ряд проблем. При согласовании необходимо учитывать эти факторы:

Но самой главной причиной, из которой могут быть загвоздки с получением согласия на проем в несущей стене панельного дома, является тот факт, что в таких постройках все стены несущие. Поэтому перед проектированием перепланировки следует уточнить серию дома. Эту информацию можно узнать на муниципальных сайтах.

При создании проема в несущей панельной стене требуется расчет вектора напряжения. Для этого можно использовать специальные программы или таблицы. Для усиления проема применяются неравнополочные уголки. Также может понадобиться саморасширяющийся полимерный раствор.

В панельных домах нельзя использовать швеллеры для усиления проема. В таких строениях часто встречаются дефекты установки несущих элементов. Например, смещение межпанельного стыка или несоответствие толщины панелей. Это может быть причиной отказа в получении разрешения на проведение процедуры.

Как сделать проем в кирпичной несущей стене

Получить согласие на проем в стене кирпичного дома намного проще, чем в панельном. Для таких зданий предъявляется меньшее количество требований:

В кирпичном здании нет такой нагрузки на всю стену, как в панельном. Именно поэтому в них проще всего сделать проем. Для этого предварительно производится расчет нагрузки, которая будет оказываться на перемычку. А затем с учетом полученных данных выполняется усиление проемов в несущих стенах.

Но при расчете обязательно надо учитывать многочисленные вентиляционные каналы в стенах, так как вмешательство в вентиляционную систему запрещено.

Способ усиления проема в несущей стене кирпичного дома:

1. По контуру перемычки делаются две борозды.
2. В стену с двух сторон устанавливаются и стягиваются швеллера.
3. Пустотные полости между металлом и кирпичом заполняются цементом.
4. После высыхания цемента делается пробивка проема.
5. Выполняется установка вертикальных швеллеров.

Если при создании проема в несущей стене обнаруживаются дефекты в виде отвалившихся кирпичей, то необходимо использовать пакеры. Эти трубки забиваются через швеллеры в кирпич и удерживают его. А для заполнения пустот применяется цемент.

Подводя итоги

Пробивание проема в несущей стене дома – сложный, но для многих актуальный вопрос. Прежде чем приступить к перепланировке необходимо получение специального разрешения.

Так как на несущие стены оказывается огромная нагрузка, то для создания в ней проема требуется соблюдение ряда условий. При нарушении или несоблюдении требований возникает риск снижения устойчивости дома и даже его разрушения.