Общие вопросы по перепланировке квартиры, часть 2

Как сделать перепланировку квартиры правильно, часть 2

Рассмотрим часто задаваемые вопросы, возникающие у собственников квартир при согласовании и выполнении перепланировки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Замена оконного блока на дверной в серии И209А

У одной читательницы был вопрос по замене оконного блока на дверной. «Добрый день! Меня интересует, можно ли в серии И209А узаконить перепланировку — замена оконного блока на кухне на дверной и, наоборот, в кухне дверной на оконный?».

То есть выход на лоджию был перенесен из комнаты на кухню.

Да, это возможно. Это стандартная перепланировка по проекту с техническим заключением, то есть мы в комнате закладываем выход на лоджию, а на кухне его открываем.

Техническое заключение плюс проект перепланировки с теплотехническим расчетом, одновременно остеклять необходимо лоджию.

Сколько это займет по времени?

Получение разрешения на данную перепланировку по времени займет от месяца до двух. Это регламентные сроки, когда раньше выдают чуть-чуть, когда позже. Месяц — это, наверное, слишком быстро, поэтому 5-8 недель.

Присоединение тамбура к квартире

Читательница задала вопрос: «Подскажите, пожалуйста, можно ли оформить официальное присоединение 20 сантиметров тамбура к квартире?».

Мы поняли, что, скорее всего, у вас широкая дверь. Но если брать вопрос в целом с общечеловеческой точки зрения, то законно оформить это возможно.

Но весь вопрос в том, стоит ли за это бороться? Это общедомовая собственность, и распределение между: «мы чуть-чуть хотим тамбур» или «мы хотим себе сделать отдельный вход в квартиру», или «что-нибудь присоединить», нет.

Весь вопрос в том, что вам необходимо собирать собрание жителей дома, а все всегда против всего. Сложно будет. Первое, собственников надо 70% набрать, чтобы согласие было жителей.

70% найти не всегда возможно, не то, что согласие получить. А все всегда против…

Если брать общий путь по законодательству, то это возможно, но мы считаем маловероятно, что это вообще можно осилить. Поэтому вот такой ответ.

Наверное, вопрос именно в этом контексте, именно в законодательном порядке, не решить. Это нереальный путь, очень сложный, долгий и дорогостоящий.

Приемка квартиры после перепланировки.

Что считается перепланировкой квартиры, читайте тут.

Так что не позитивен наш ответ, к сожалению. Овчинка выделки не стоит. Можно это сделать, но трудозатрат будет огромное количество для решения такого небольшого вопроса.

Как узаконить перепланировку гардеробной

Нам задали вопрос по согласованию перепланировки. Общий контекст вопроса мы поняли, у вас уже есть документы БТИ, в которых отмечена законная перепланировка.

Основной контекст вопроса: «Возникнут ли сложности при сделке в Регпалате?».

Вообще, возникнуть могут. Сказать вероятность или сказать точно ли возникнут, мы не можем, не знаем. Причем, мотивацию Регпалаты или их «ветродвижение» понять невозможно.

Приходят собственники, которые говорят, что «Да, нормально, у нас все проскочило», другие приходят и говорят: «Нет, нам приостановку сделали и отказ».

Мы не можем понять. Если 100% вариант, то нужно согласовать перепланировку, чтобы в документах БТИ уже все было полностью узаконено.

Вплоть до замены свидетельства доводить все в чистом виде, но это длиться может полгода, это достаточно приличный процесс по времени.

Быстро переделать, к сожалению, не удастся. Банки требуют узаконивания, но одни пропускают, другие могут потребовать. Поэтому мы не можем однозначно ответить на ваш вопрос — возникнет, не возникнет.

Если это делать с ипотекой, если у вас будет ипотечный кредит, то банк это пропустит. Оценочная компания оценит, банк скажет, что «Да, мы считаем, что эта перепланировка несущественная», но у вас в ипотечном договоре будет запись, что вы обязуетесь в течение, условно, 3-4 или 6 месяцев согласовать данную перепланировку и предоставить документы в банк о том, что она согласована.

А некоторые могут и не пойти, скажут, что «Мы не работаем с квартирами». Поэтому не можем дать вам однозначного ответа, как и что будет именно в вашем случае.

Перенос кухни в жилую комнату

Нам задали вопрос: «Возьметесь ли за согласование проекта такой перепланировки квартиры в Московской области, город Котельники. Стоимость работ готов обсуждать».

Мы посмотрели картинки, что у нас есть. План демонтаж-монтаж. И сразу видно, что есть не то, что небольшая проблема, а все, в принципе, и понятно, что это согласовать нельзя. Это в общем случае.

Вы планируете перенос кухни в жилую комнату, а по нормам размещение кухонь над жилыми комнатами соседей снизу запрещено.

Если у вас первый этаж, это можно выполнить, если у вас второй этаж, ниже нежилое помещение, бывает даже третий этаж, потому что первые два нежилыми бывают.

Тогда это можно согласовать, потому что кухня у нас будет располагаться не над жилым помещением, а над нежилым. Но при условии, что у вас электрическая плита в доме, потому что газифицированные кухни вообще никуда никогда не переносятся.

Собственно, вот так. Если у вас ниже расположена такая же квартира, то перенести кухню в жилую комнату нельзя. Здесь ничего не сделать.

Стоимость не за чем обсуждать, потому что какой смысл делать проект вам, когда его просто не согласуют. Поэтому если у вас есть какие-то нюансы, которые позволят это сделать, то набирайте, мы все с удовольствием обсудим, прокомментируем, что можно с нашей стороны. Спасибо за вопрос!

Ширина проема в несущей стене

Нам задали вопрос: «Приобрели однокомнатную квартиру в типовом доме П-44, стена, разделяющая квартиру, условно пополам несущая, и согласно правилам согласования перепланировок с затрагиванием несущей конструкции, на какой максимальный проем можно рассчитывать?».

Есть некоторые параметры по ширине проема, но в среднем, в зависимости от этажа, от обследования, проем варьируется в размерах от 85 см. до 1,10 м., то есть при равных условиях, на последнем можно и 1,10 м. вытянуть.

Но стандартный проем — это где-то 90 см. и отступ, наверное, вам интересен. Отступ от наружной стены дома — 1 метр.

По большому счету, на вопрос мы ответили.

Перепланировка в санузле

Один из наших читателей задал вопрос о перепланировке в санузле: «Подскажите, возможно ли узаконить усечение шкафа с межевыми коммуникациями?».

По картинке мы увидели, что за туалетом — обычный сантехнический короб, который планируется к частичному демонтажу, вероятно.

Практически это сделать нельзя, потому что уменьшать сечение сантехнических коробов и вентиляционных коробов запрещено.

Практически это сделать невозможно, но официально вроде как можно. Сантехнические и вентиляционные короба относятся к общедомовой площади (площади этих коробов).

Что присоединить тамбур, что отдельный вход, что фасад — вот эта площадь — это все единый путь. Необходимо собрать 2/3 процентов собственников дома, оформить протокол, то есть там адовый путь и практического смысла он не имеет.

Никто на нашей практике еще для такого мероприятия не сделал вот этого. Понятно, если бы вы планировали отдельный вход, то тогда овчинка выделки стоит, есть за что бороться.

А здесь, на нашей практике, никто не смог собрать необходимый кворум и это согласовать. Поэтому если практически, то это невозможно, а если формально, то путь есть, но очень сложный и пройти его нерентабельно для этого. Так что в общем-то, конечное резюме, нельзя, наверное. Спасибо за вопрос!

Переустройство на кухне

Наша читательница задала вопрос об установке дополнительной раковины к двум существующим. Стоимость работ нашей организации интересует.

В принципе, здесь есть наше мнение, что вам это согласуют по эскизу. По закону установка дополнительных сантехнических приборов согласуется по проекту. И если необходимо, то проект мы вам можем изготовить.

Мы, или другая компания, которая имеет допуск СРО на проектирование, может изготовить вам проект перепланировки и, собственно, там согласования-то особо никакого нет.

Берете документацию и относите ее в МФЦ. Если брать прямой путь, то это по проекту, но наше мнение, что такое мероприятие можно будет согласовать по эскизу, необязательно изготавливать проект. Уточните в Жилищной инспекции.

Проект — это 100% согласуют. А так, наверное, можно взять сантехнический паспорт, нарисовать на нем дополнительную раковину и попробовать сдать. Может и согласуют. Шансов не так уж много, но почему-то нам кажется, что должны согласовать по эскизу.

Читательницу также интересует стоимость всех работ нашей организации. За сам процесс согласования мы не возьмемся — очень просто.

Лучше мы собственнику опишем, куда сходить, и он сам пойдет, отнесет и согласует. А по проектированию — обычный проект даже без технического заключения стоит 15 тысяч рублей.

Ремонтные работы в тихий час

Один наш читатель задал вопрос относительно шумных работ в дневное время. Контекст вопроса понятен. В данном случае, ситуация не очень, потому что по существующему законодательству, ремонтные работы в Москве можно проводить с 7 утра и до 11 вечера.

И никакая полиция или кто-то другой не смогут помешать, потому что законодательство именно такое, то есть с 7 утра до 11 вечера можно делать что угодно.

И за это ни оштрафовать нельзя, и сказать ничего нельзя. Поэтому даже если они приедут, они сделать ничего не смогут, только если к 12 ночи.

На сайте Жилищной инспекции есть какой-то социологический опрос или какая-то информация о том, что в будущем, может быть вот-вот, а может быть чуть позже, введется график ремонтных работ с 10 до 17-18.00 и плюс еще будет какой-то тихий час установлен.

Но, видимо, к тому времени, как примут, соседи ремонт, мы надеемся, закончат. Здесь, так скажем, с точки зрения законодательства, ничего не сделать.

Возможно, на них при такой ситуации стоит воздействовать каким-либо другим способом.

Перенос кухни в жилую комнату

Наша читательница задала вопрос по переносу кухни в жилую комнату.

Кухню в жилую комнату перенести, к сожалению, нельзя.

Есть пара исключений, которые мы вам сейчас прокомментируем. Почему?

Потому что размещение кухонь над жилыми комнатами соседей снизу запрещено.

Если под вами такая же квартира, то кухню в жилую комнату перенести нельзя, и согласовать это в принципе нельзя нигде, это запрещено.

Есть исключения. Если ваша квартира расположена на первом этаже, соответственно, ниже подвал. Либо ваша квартира расположена выше, но ниже расположено нежилое помещение, условно говоря, магазин — второй этаж, может быть даже третий, то тогда кухню можно перенести в жилую комнату при условии, что у вас больше, чем одна жилая комната.

Потому что если вы перенесете кухню в жилую комнату, то бывшая кухня не может стать жилой комнатой. Получается, что в квартире нет жилой площади.

У вас получается, что в жилой комнате кухня, а в бывшей кухне у вас кабинет. Должно быть две комнаты в квартире.

К сожалению, в среднем варианте, если у вас квартира где-нибудь посередине дома по этажности, то нет, кухню в жилую комнату перенести нельзя.

Вариант переноса кухни в жилую комнату

Нам задали вопрос по переносу кухни: «Квартира свободной планировки, монолитная, хочется совместить кухню и гостиную, перекинуть коммуникации» и так далее.

В большинстве случаев, узаконить то, что вы планируете, нельзя. Вы не «перекидываете» кухню — это мягкое обозначение того, что вы переносите кухню в жилую комнату.

Вот это мероприятие можно сделать, если у вас квартира на первом этаже либо этаж выше, но ниже расположено нежилое помещение.

Допустим, второй или третий, но ниже магазины, офисы и так далее. Но если у вас какой-нибудь этаж в серединке, то разместить кухню над жилой комнатой соседей снизу категорически запрещено.

Тут ни то, что «А вдруг этот вариант не утвердят?», его не утвердят с вероятностью 100%. Тут четкое однозначное понимание. Вот такое резюме. Именно вот это вариант не согласуем при условии, что квартира где-то в середине дома.









Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Закон о перепланировке квартир в 2019-2020 году

Перепланировку квартиры считают существенным изменением конструкций жилого помещения. Перед проведением таких работ в различных государственных инстанциях проводят официальное согласование. Иначе капитальный ремонт квартиры признают незаконным, а потом штрафуют за это дело.

В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) и иных подобных правовых актах регулярно меняют правила, которые связаны с изменением различных конструкций в квартирах. Рассмотрим, чем регламентируется перепланировка и переустройство разнообразных жилых и определенных нежилых помещений.

Общие сведения и краткое содержание закона

Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.

По новому закону РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений, в 4 главу Жилищного кодекса РФ внесены некоторые изменения. Перечень ремонтных конкретных работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

Нововведения

Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558 от 27 декабря 2018 года. С 2019 г. в юридическую силу вступили следующие изменения:

  • теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
  • если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.

Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.

Основное изменение: начало работ только после согласования

В 2020 году согласование переустройства (переоборудования) или перепланировки квартиры или иной жилплощади проводят до начала капитального ремонта. В этой ситуации вместе с заявкой в БТИ предоставляют такую документацию:

  1. Личный паспорт;
  2. Ксерокопию эскиза или проекта;
  3. Официально разрешение от Жилинспекции;
  4. Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
  5. Кадастровый новый паспорт.

Согласно п. 5 ФЗ № 558 от 27 декабря 2018 года о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2020 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.

Необходимость проведения согласования

Согласно ст. 25 ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.

В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях. Такое возможно в следующих ситуациях:

  • при установке в комнате перегородки из гипсокартона, утеплителя в виде пенополистирола и иных некапитальных материалов;
  • при замене электрической, а также газовой старой плиты на новую;
  • при монтаже спутниковой тарелки, сплит-системы или телевизионной антенны;
  • при возведении или демонтаже квартирного тамбура.

Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.

Прежние ограничения

В новом законе РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке и переустройстве квартир не установлено никаких новых ограничений на проведение таких работ — прежние запреты остаются в силе.

Согласно постановлению правительства Москвы № 508 от 20 октября 2011 г., при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:

  • демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, которые проложены через весь многоэтажный жилой дом;
  • разрушение несущих стен здания;
  • расширение жилплощади в ущерб своим соседям на всех этажах;
  • объединение кухни (с газовыми плитками) с залом, коридором или иным подобным помещением;
  • совмещение лоджии или стандартного балкона с любой комнатой.

Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции

Если согласование квартирной перепланировки проводят не по утвержденному определенному проекту, а по эскизу, то в жилинспекции создают специальную комиссию и отправляют ее на место проведения подобных ремонтных работ.

Новостройки: проведение капитального ремонта до официального оформления прав собственности

Некоторые важные изменения введены и в процедуру проведения квартирной перепланировки и переоборудования в современном новом доме — в новостройке. Теперь согласование ремонтных подобных работ проводят и до официальной регистрации право собственности на конкретную квартиру. В этой ситуации в БТИ предоставляют такую документацию:

  1. Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
  2. Акт передачи конкретной квартиры;
  3. Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
  4. Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
  5. Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
  6. Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
  7. Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.

Утратившие силу

Ранее (до 2019 года) на проведение некоторых видов квартирной перепланировки получали обязательное разрешение. Теперь не проводят согласование таких ремонтных работ:

  • замена устаревшей сантехники в санузле, ванной и на кухне;
  • установка водонагревателя и газовой колонки;
  • изменение газового различного оборудования и комнатных батарей без изменения их расположения и др.

Ниже приведены основные особенности проведения подобного капитального ремонта.

Особенности

Стоимость оформления квартирной перепланировки напрямую связана с такими факторами:

  1. Получением платной юридической помощи от юриста;
  2. Размером жилого помещения;
  3. Объемом будущих ремонтных работ;
  4. Сроком получения официального разрешения;
  5. Регионом, в котором прописан собственник жилья.

Проведение переустройства

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Что можно делать

Согласно п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, при переустройстве квартиры без согласования выполняют такие ремонтные работы:

  • монтаж различных электроплит;
  • перенос водонагревателей, КГИ;
  • монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
  • прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

  • соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
  • сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
  • увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
  • протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
  • изолируют балкон стеклом.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

При выполнении переустройства квартиры запрещены такие действия:

  • снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
  • увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
  • объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
  • снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
  • обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
  • обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
  • расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
  • квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
  • нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
  • возведение мансарды;
  • переоборудование чердака.

Нежилые помещения

Подробная информация об организации переоборудования и перепланировки нежилых различных помещений указана в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25 октября 2011 г. Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. При проведении капремонта в этих местах тоже проводят согласование на выполнение переустройства и иных подобных работ.

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

Официальное разрешение на выполнение в квартире или частном доме самовольной перепланировки чаще получают при обращении в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

В этой ситуации выполняют такие действия:

  1. Составляют иск в местный районный суд;
  2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
  3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
  4. Приходят на судебное заседание;
  5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
  6. Получают решение суда.

Этапы получения разрешения

При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:

  1. Определяют объем и вид работ;
  2. Создают проект;
  3. Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.

Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.

Необходимая документация

При согласовании проведения квартирной перепланировки в отдел архитектуры подают:

  1. Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
  2. Выписку из ЕГРН;
  3. Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
  4. Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
  5. Проект от проектировщика с допуском СРО.

Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.

Сроки

Согласование квартирной перепланировки проводят в такие сроки:

  • официальное согласование и документальное оформление конкретного проекта в СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях — 15-20 суток.
  • получение необходимых справок — 10 дней.
  • подача и рассмотрение заявления от владельца квартиры в отделе архитектуры — 45 суток.
  • выдача местной администрацией соответствующего разрешения — 3 дня.

В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.

Нужен ли проект

Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.

Ответственность и штрафы

При проведении самовольной или незаконной перепланировки собственника квартиры привлекают к административной ответственности (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В этом случае владельца жилого помещения штрафуют на такие суммы:

  • 2 000-2 500 руб. (физлицо);
  • 4 000-5 000 руб. (должностное лицо);
  • 40 000-50 000 руб. (юридическое лицо).

Помимо уплаты административных штрафов, собственник жилья приводит квартиру в прежний вид и возмещает соседям нанесённый моральный или материальный ущерб. На протяжении 6 месяцев владелец исполняет судебное предписание.

Заключение

При проведении перепланировки квартиры нередко увеличивают ее площадь. До проведения таких ремонтных работ проводят соответствующее согласование в СЭС, Пожнадзоре и иных надзорных государственных инстанциях. В ином случае, собственники квартиры несут убытки в виде уплаты административных штрафов и дополнительных финансовых затрат на приведение квартиры в первоначальный вид.

Вопрос-ответ по перепланировке

Вопрос: Необходимо ли согласование установки железной двери в квартире?

В соответствии с приказом МЧС № 313 от 18.06.2003 г. устанавливать железную дверь разрешается, если она соответствует требованиям пожарной безопасности, а именно:

– В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.

Требования пожарных к металлическим дверям

  • Дверь не должна перекрывать соседям выход с площадки;
  • Дверь не должна мешать входу и выходу пожарных;
  • Дверь должна открываться наружу, чтобы пожарный не получил ожоги, входя в горящую квартиру.

Если все вышеперечисленные требования соблюдены, то металлическую дверь согласовывать не надо, если она не прихватывает дополнительную площадь тамбура или лестничной клетки.

Вопрос: Где согласовывается электропроект?

Электропроект, изготовленный специализирующей организацией, имеющей лицензию на данный вид проектирования, согласовывается в ПТО «Мосгосэнергонадзоре» по адресу: 4-ая Парковая ул., д.27,стр.1

Вопрос: Чем отличается дизайн-проект от проекта перепланировки?

«Дизайн-проект» и «проект перепланировки» – понятия абсолютно разные. В первом дизайнер показывает будущий облик вашей квартиры или дома, демонстрирует варианты планировки, расстановки мебели, цветового решения. Никакой юридической силой дизайн-проект не обладает и не подтверждается соответствующей лицензией, т.к. ремесло дизайнера не подлежит лицензированию. Следует учесть, что иногда вследствие незнания дизайнером строительных норм и правил (СНиП) идеи, зафиксированные в дизайн-проекте, могут оказаться противозаконными и согласовать их будет невозможно.

В отличие от дизайн-проекта, проект перепланировки должен пройти согласование. Он содержит идеи дизайн-проекта и готовится в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности.

Проект перепланировки разрабатывается на основании технического заключения о состоянии конструкций дома (ТЗК). Данное заключение готовится специально на вашу квартиру или офис и содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки.

Вопрос: Необходимо ли согласование перепланировки квартиры в новостройке?

Согласование перепланировки так называемой «квартиры со свободной планировкой» в новостройке обязательно, если желаемая планировка квартиры отличается от строительного плана.

Согласование перепланировки квартир в новостройках иногда осложняется тем, что на квартиру еще не получены правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации прав собственности), а ключи уже выданы и собственники готовы приступить к ремонтно-строительным работам.

Вопрос: Что грозит за незаконную перепланировку?

штраф: Если жилищной инспекции или управляющей компании станет известно о вашем несанкционированном переустройстве, накладывается штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция соответствующего округа. (Сумма штрафа: от 25 МРОТ)

обязанность получения разрешения Мосжилинспекции: наложение штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. Поэтому Вам дадут предписание со сроком, в течение которого вы должны будете оформить разрешение Мосжилинспекции. Если Вы игнорируете предписание, Вас повторно оштрафуют. (Сумма повторного штрафа: от 00 рублей)

в случае невыполнения предписания Мосжилинспекции, безответственного владельца незаконной перепланировки ожидает повторный штраф и повестка в суд. В отношении собственника орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировки (все та же Мосжилинспекция), вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Впоследствии, вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, по сути, происходит выселение ответственного квартиросъемщика из занимаемой квартиры.

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ

Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001г. № 195-ФЗ

Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.10.1994г. № 51-ФЗ

Закон г. Москвы от 20.12.1995г. № 26 «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда»

Вопрос: Необходимо ли согласование остекления балкона и установки наружного блока кондиционера?

В соответствии с Приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005

  • Остекление лоджий и балконов, установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д., изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий согласовывается по проекту.
  • Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка) согласовывается по эскизу в порядке, установленном Москомархитектурой.

Вопрос: Что категорически запрещено перепланировать?

Запрещено производить переустройство / перепланировку помещения, при котором:

  • Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
  • Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
  • Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
  • Образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.
  • Увеличивается подсобная площадь квартир за счет жилой.
  • Над комнатами образуется уборная, ванная (душевая) или кухня (Увеличение площади кухни, уборной, ванной за счет жилого помещения и наоборот).
  • Над кухнями образуется уборная, ванная (душевая).
  • Образуется прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение.
  • Переносятся радиаторы в застекленные лоджии, балконы и иные летние помещения
  • Выполняются работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления
  • Происходит переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
  • Происходит переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
  • Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
  • Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
  • Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на обще домовых (обще квартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  • Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
  • Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

  • Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  • Устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
  • Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.

Вопрос: Из каких частей может и должен состоять проект переустройства помещения?

Проект переустройства / перепланировки помещения может состоять из следующих частей:

  • Архитектурно-строительная часть;
  • Раздел «Конструктивные решения» (КР);
  • Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
  • Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
  • Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
  • Раздел «Реконструктивные работы по фасаду»;
  • Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ)

Проект переустройства / перепланировки помещения должен содержать те разделы, которые изменяются при конкретном переустройстве / перепланировке.

Вопрос: Каким условиям должна соответствовать квартира для перевода ее в нежилое помещение?

Перевод жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд необходимо, чтобы она соответствовала определенным требованиям.

Перевод квартиры в нежилой фонд не допускается:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Вопрос: Что такое техническое обследование помещения, и в каких случаях оно необходимо?

Основной целью технического обследования помещения (здания, сооружения) является:

  • определение текущего технического состояния конструкций помещения (здания, сооружения);
  • выявление дефектов;
  • выяснение эксплуатационных качеств конструкций;
  • прогнозирование их поведения в будущем.Основной целью технического обследования зданий является определение текущего технического состояния конструкций здания или сооружения, выявление дефектов и выяснение эксплуатационных качеств конструкций; прогнозирование их поведения в будущем.

Техническое обследование зданий проводится, в частности, в следующих случаях:

  • оценка физического износа конструкций и инженерных систем (например, если планируется возобновление незавершенного строительства);
  • определение состояния конструкций вследствие их залива, пожара и т. д.;
  • обследование конструкций на предмет последующей перепланировки здания, надстройки этажей, углубления подвальной части;
  • при планируемом капитальном ремонте здания;
  • при модернизации или реконструкции здания;
  • при выявлении причин деформаций стен, перекрытий, колонн;
  • при установлении причин появления сырости на стенах и промерзания.

Вопрос: Каков порядок согласования перепланировки квартиры?

a. Согласование перепланировки квартиры по эскизу состоит из следующих этапов:

  • Получение технического паспорта на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
  • Изготовление эскиза перепланировки квартиры в соответствии с поэтажным планом БТИ.
  • Получение единого платежного документа
  • Сдача документов Мосжилинспекцию округа.
  • Получение разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции.
  • Ремонтные работы.
  • Вызов инспектора Мосжилинспекции для составления акта о произведенном переустройстве / перепланировке.
  • Визирование акта о произведенном переустройстве / перепланировке во всех необходимых надзорных органах
  • Сдача документов в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.
  • Получение в БТИ нового технического паспорта квартиры.
  • Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменений в Свидетельство о праве собственности (при необходимости).
  • Получение нового Свидетельства о праве собственности на квартиру из Регистрационной службы (при необходимости).

b. Согласование перепланировки квартиры по проекту состоит из следующих этапов:

  • Получение технического паспорта на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
  • Изготовление Технического заключения и всех необходимых разделов проекта перепланировки квартиры в специализированной организации, имеющей лицензию на данные виды проектирования.
  • Согласование проекта перепланировки квартиры в Роспотребнадзоре (СЭС).
  • Согласование проекта перепланировки квартиры в УГПС (пожарные).
  • Согласование проекта перепланировки квартиры в АПУ (Арзхитектурно-планировочное управление).
  • Согласование проекта перепланировки квартиры в ДЕЗе (ТСЖ).
  • Получение единого платежного документа
  • Сдача документов Мосжилинспекцию округа.
  • Получение разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции.
  • Ремонтные работы.
  • Вызов инспектора Мосжилинспекции для составления акта о произведенном переустройстве / перепланировке.
  • Визирование акта о произведнном переустройстве / перепланировке во всех необходимых надзорных инстанциях.
  • Сдача документов в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.
  • Получение в БТИ нового технического паспорта квартиры.
  • Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменений в Свидетельство о праве собственности (при необходимости).
  • Получение нового Свидетельства о праве собственности на квартиру из Регистрационной службы (при необходимости).

Вопрос: Чем отличается перепланировка от переустройства и реконструкции?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 25)

  • переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных систем, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
  • перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Реконструкция – это комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей строящихся или ремонтируемых объектов (количества и качества квартир, строительного объёма и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объёма услуг.

Реконструктивные работы – это изменение внешнего архитектурного облика здания, сооружения, в том числе путем изменения материалов и пластики внешних конструкций, создания, ликвидации, изменения формы оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров; остекления балконов, лоджий; установки наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.). Выполняется в целях улучшения эксплуатационных качеств помещений.

Вопрос: Необходимо ли согласование перепланировки частного дома?

Перепланировка в частном доме тоже требует согласования, даже если в этом доме имеется только одна квартира, и, фактически, никакой особой опасности для соседей перепланировка представлять не может. Между тем, перепланировка – это еще и вред для здания, а потому она все равно должна быть согласована. Особенно опасна в плане аварийности перепланировка с расширением проемов во внешних стенах, которые, по сути, являются каркасом здания. Опасной может быть и перепланировка с возведением дополнительных перегородок и, соответственно, повышением нагрузок на перекрытия.

Кроме того, согласование перепланировки в частном доме необходимо для переоформления всех планов БТИ, чтобы реальное положение дел соответствовало документам. Это выходит на первый план при совершении сделок с домом.

Согласование перепланировки в частном доме подчиняется все тем же законопроектам, что согласование перепланировки в обычном доме, разве что СНиП могут несколько различаться.

Особое значение согласование перепланировки в частном доме приобретает лишь в том случае, если дом носит историческую ценность или считается памятником архитектуры. В этом случае для согласования перепланировки придется обойти немало инстанций, в том числе Москомнаследие.

Вопрос: Необходимо ли менять свидетельство о собственности после перепланировки?

Заставить Вас менять свидетельство не может заставить никто. Но, если после перепланировки квартиры (помещения) изменилась площадь (общая, жилая), могут возникнуть проблемы:

  • при оплате коммунальных услуг, т.к. фактическая жилая площадь не будет соответствовать указанной в документах;
  • при любой сделке с квартирой (продажа, дарение, оформление наследства и т.д.), т.к. площадь квартиры (помещения), указанная в документах БТИ, будет отличаться от площади, указанной в свидетельстве. В таком случае регистрационный орган все равно обяжет собственника привести документы в соответствие.

Общие вопросы по перепланировке квартиры, часть 2

Мы решили выделить тему с перепланировками в отдельную ветку на форуме. Здесь мы будем размещать справочную информацию по данной теме, информировать о ходе работ по контролю за перепланировками и выкладывать различные примеры перепланировок.
Добавлено:
Для начала предлагаем разобраться в определениях перепланировки и переустройства помещения, а также познакомиться с этапами процесса согласования перепланировки.

Согласно Ст. 25 Главы 4. ЖК РФ: переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилого помещения включает в себя перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; переустройство существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и др.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

К перепланировке жилого помещения относятся перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение многокомнатных квартир; устройство или переоборудование существующих тамбуров и др.

Процесс согласования включает в себя ряд действий по сбору и предоставлению в орган местного самоуправления пакета документов:

– заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации, в котором необходимо указать срок и режим производства ремонтно-строительных работ.
– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или заверенные в нотариальном порядке копии);
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
– технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
– согласие в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Заявление о согласовании перепланировки рассматривается в течение сорока пяти дней после подачи пакета документов. По результатам рассмотрения заявления должно быть принято одно из двух решений: согласование либо отказ в согласовании перепланировки. На изготовление и отправку соответствующего решения органу местного самоуправления дается три дня.

Только Решение о согласовании является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Обращаем внимание, что согласно п. 3.4 Постановления администрации городского округа Химки МО от 20.08.2013 N 732 “Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области” заявители , приступая к переустройству помещений, обязаны информировать организации, эксплуатирующие многоквартирный жилой дом.

07-08-2014 17:38
Yakko
Почетный житель


Сообщений: 1,989
Зарегистрирован: Oct 2011
Рейтинг: 82

Цитата: обязаны информировать организации, эксплуатирующие многоквартирный жилой дом.[/b]

Частые вопросы по перепланировке

Чем грозит самовольная перепланировка?

Самовольная перепланировка, как минимум, грозит штрафом, поскольку Жилищный Кодекс РФ приводит список работ и запретов на те или иные ремонтные работы, также дополнительная информация содержится в законодательных актах в каждом конкретном регионе РФ. Если перепланировка обнаружится и будут доказаны нарушения, то штраф для физического лица составит 1500-2500 рублей. Плюс ко всему будет обязательство узаконить перепланировку или вернуть квартире первоначальный вид.

При несоблюдении этих требований может грозить лишение собственности и продажа квартиры с торгов по решению суда.

Сколько времени согласовывается перепланировка?

Большая часть времени при согласовании перепланировки уходит на подготовительный этап, т.е. на сбор документов и разработку проекта. МВК рассматривает заявку и проект в течение месяца (20 дней) и выдает свое решение (разрешение или запрет). Затем выполняется ремонт согласно проекту. По завершению ремонта необходимо сдать объект приемной комиссии и переделать документы на квартиру с учетом всех изменений, на то уходит еще 1,5 месяца.

В целом, срок согласования перепланировки зависит от сложности проекта и оперативности подготовки документов для него.

Что делать с несогласованной перепланировкой при покупке квартиры?

Если вы приобрели квартиру с незаконной перепланировкой, то вся ответственность за прошлого хозяина ложится на вас. Вашей обязанностью становится согласование перепланировки и соблюдение норм строительства. Без специалистов здесь не обойтись. Однако лучше тщательно проверять квартиру перед покупкой, чтобы не покупать «кота в мешке» и не переделывать за бывшего хозяина перепланировку. Ведь сделать это, порой, невозможно.

Что такое перепланировка и что к ней не относится?

Более подробно на этот вопрос ответят наши специалисты во время консультации. В общем и целом, согласно ЖК РФ и определению, перепланировкой называется изменение технических параметров помещения, которые позволяют изменить эксплуатационные характеристики помещения. При перепланировке всегда вносятся изменения в документацию БТИ.

Является ли перепланировкой остекление балкона?

До 2011 года остекление балконов являлось перепланировкой и требовало согласования. Однако, в документации БТИ оно никак не отображается, в связи с этим законодатели решили отменить необходимость получения разрешения на остекление балкона. Сегодня согласовывать эти работы не требуется.

Когда можно сделать перепланировку без проекта?

Перепланировку действительно можно согласовывать не только по проекту, но и по эскизу. Если вы не затрагиваете при перепланировке несущие стены или коммуникации, то такую перепланировку можно согласовать по эскизу, т.е. в уведомительном порядке. Примером такой перепланировки может быть перенос перегородки.

Можно ли расширить кухню за счет ванной или санузла?

Расширить кухню за счет ванной можно только, если квартира расположена на последнем этаже многоквартирного дома или если она двухуровневая. Другие перемены запрещены по СНиПам:
СНиП 31-01-2003 п.9.22 “Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях;”
СанПиН 2.1.2.2645-10 п.3.8 “В квартирах не допускается:
– расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.”

Как расширить комнату за счет лоджии? Можно при ее полностью присоединить?

Полностью объединить балкон с комнатой не получится. Придется оставить часть стены, а если она сносится вся, то установить стеклянную перегородку. Во всяком случае при проверке комиссией, которая принимает перепланировку, перегородка должна быть на месте. Также придется оставить порожек от балкона. В некоторых видах домов он является поддерживающей деталью. Плюс ко всему нельзя переносить на лоджию радиатор отопления, его необходимо сместить на стену в комнате. Ограничений много, поэтому их все следует согласовать со специалистом.

В какой срок изготавливается проект перепланировки?

Проект перепланировки изготавливается, в среднем, за 1-3 дня. Все зависит от его сложности и объема.

Нужен ли отдельный проект на электрические работы при выполнении перепланировки?

Да, нужен. Электрическая часть, как и водоснабжение при изменении в процессе перепланировки, требуют разработки собственного проекта. Электропроект изготавливается в лицензированных компаниях, которые имеют разрешения на проведения проектных и электрических работ. Желательно, чтобы и выполнение проекта по электрике легло на плечи проектировщиков.

Можно ли согласовать перепланировку в квартире без согласия собственников?

Нет. Среди документов на согласование перепланировки необходимо представить письменное согласие всех собственников жилья.

Возможен ли отказ в разрешении на перепланировку?

Да, отказать могут в двух случаях: если собран не весь пакет документов и, если проект вашей перепланировки нельзя согласовать в принципе, так как он является угрозой для прочности конструкции всего здания, соседних квартир и т.д.

Изменились ли правила согласования перепланировки после 1 декабря?

Согласование перепланировки стало менее затратным по времени, для типовых домов процедуру упростили. В общем, радикальных изменений не произошло.

Существует ли разрешенное время для производства ремонтных работ?

Все ремонтные работы в квартире в будние дни могут проводиться с 7.00 утра до 23.00 вечера. В выходные и праздничные дни с 9.00 до 22.00.

Можно ли положить в квартире теплый пол?

Да, возможно устройство электрических полов в многоквартирном доме. Водяные полы можно положить только в частном доме.

Что делать, если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Путей решения может быть три. Вам придется узаконить выполненную перепланировку как новому собственнику квартиры. Если специалисты выяснят, что согласовать перепланировку нельзя, то можно вернуть деньги за купленную квартиру через суд, путем признания сделки недействительной, или вернуть квартире первозданный вид и продолжать жить в ней.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, всегда проверяйте документы, особенно внимательно следует разглядывать технический план квартиры и саму жилплощадь.

Можно ли перенести стояки холодной, горячей воды и канализации в квартире?

Без ведома управляющей компании переносить стояки нельзя, так как они являются общедомовым имуществом. Этот вопрос нужно согласовывать в обязательном порядке.

Можно ли поменять жилое помещение с нежилым местами, например, на месте комнаты устроить кухню?

Нет, переносить нежилое помещение на место жилого нельзя, так как переустройство ухудшает условия жизни соседей снизу. Такой перенос могут согласовать только для квартир, находящихся на первом этаже.

Можно ли уменьшить вентиляционную шахту в квартире, не трогая вентиляционный короб?

Нет, трогать вентиляционную шахту запрещено по закону. Она относится к общедомовому имуществу. Без согласие всех жильцов дома ничего сделать с шахтой не получится.

Можно ли расширить ванну, санузел или кухню за счет жилого помещения?

Нет. За счет жилого помещения расширить нежилое нельзя. Расширение возможно, например, за счет коридора.

Можно ли расширить кухню за счет санузла или ванной?

Всё зависит от типа дома и варианта проекта. В такой ситуации нужно подходить к вопросу индивидуально и консультироваться со специалистами.

Можно ли узаконить перепланировку через суд?

Несколько лет назад это было возможно, так как правила перепланировки были очень строгими и суды шли навстречу владельцам квартир при должных доказательствах и составлении проекта задним числом.

Сегодня всё чаще суды принимают сторону контролирующих органов и не разрешают узаконивать перепланировку. Это связано по большей части с упрощением самой процедуры согласования.

Нужно ли согласовывать установку кондиционера?

Сегодня наружные блоки не требуют установки и согласования, но стоит помнить, что технические требования к монтажу кондиционера остались теми же.

Можно ли делать дверь в санузел или в ванную из комнаты или кухни?

Да, возможно устройство входа в ванную из комнаты, если в квартире есть еще один санузел, вход в который осуществляется из коридора. Сделать дверь в санузел из кухни можно только в том случае, если в квартире проживает инвалид и ему так проще передвигаться по помещению.

Какие документы нужны Жилинспекции для согласования перепланировки?

В пункте 2.10 Приложения 2 ППМ 508 в редакции 840 расписаны все необходимые документы.

Можно ли согласовать перепланировку в новостройке, если свидетельства права собственности еще нет?

Да, согласование возможно, свидетельство можно заменить другими документами. Они указаны в пункте 2.11 Приложения 2 ППМ № 508-840.

Если вы хотите отложить решение о заказе перепланировки “на потом”, можете ввести в поле ниже свой емэйл, и мы отправим вам на ящик предложение от нашей компании. Так мы не потеряем друг друга, и вы сможете найти нас через какое-то время.

© 2003—2019 ООО «ЛЕНЖИЛЭКСПЕРТИЗА»

190020, Россия, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 134-136-138, корпус 96, помещение 65-Н, литер А. Реквизиты компании.

Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж , подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.

Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

Проще всего объединять квартиры на стадии строительства

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Как согласовать объединение на вторичном рынке

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.

Порядок действий будет такой:

  1. Собрать все документы.
  2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
  3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
  4. Получить разрешение на перепланировку.
  5. Провести ремонтные работы.
  6. Сдать работы надзорным органам.
  7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
  8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
  9. Объединить лицевые счета.

Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.

Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

При этом в законе нет никаких особенных критериев, по которым бы можно было отличить значительные изменения от незначительных. По закону перепланировка — это любые изменения конфигурации помещения, которые нужно внести в технический паспорт. А в техническом паспорте отражается все: в том числе и расположение дверей и ненесущих стен. В любом случае объединение двух квартир — это тот вариант перепланировки, когда проект нужен обязательно.

Какие варианты объединения квартир встречаются на практике

Возможны три варианта объединения:

  1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
  2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
  3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать

Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

Зачем нужен технический паспорт

В проектной организации у вас попросят технический паспорт квартиры или его часть — план вашего этажа с экспликацией квартиры. В экспликации указаны все основные характеристики квартиры: информация обо всех помещениях с описанием их назначения, указание общей площади квартиры, дополнительных помещений и жилой площади с описанием высоты потолков и прочее.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Как заказать технический паспорт, если у вас его нет

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.

  1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
  2. Паспорт.
  3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Где сделать проект перепланировки

Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Согласовать проект

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

Где получить разрешение на перепланировку

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

  1. Заявление по определенной форме.
  2. Правоустанавливающие документы на каждую квартиру (оригинал или нотариально заверенные копии).
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
  4. Техпаспорт и экспликация на каждую квартиру.
  5. Проект перепланировки.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

  1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
  2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
  3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

Заранее результат предсказать сложно

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

  1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
  2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.

Если заявление согласуют

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

  1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
  2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
  3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
  4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Ссылка на основную публикацию