Виды перепланировок, которые не требуют согласования
Статья рассказывает, какую перепланировку не надо согласовывать в 2019 году, разъясняет тонкости законодательства.
На какую перепланировку не требуется разрешение
Некоторые улучшения жилья вполне можно сделать без согласования. Это работы, которые не затрагивают основные конструкции дома, не связаны с изменением площади помещений.
7 работ, на которые не нужно получать разрешения:
- остекление лоджий;
- оклейка обоев;
- установка кондиционеров;
- замена сантехнического оборудования;
- монтирование вытяжки;
- укладка ламината;
- замена линолеума.
Есть и другие улучшения, которые можно осуществить без извещения властей. Но собственникам часто хочется кардинальных изменений, чтобы создать более комфортные условия для проживания.
Что относится к переустройству
Есть определенные рамки дозволенного поведения для владельцев жилья. Можно делать без разрешения ограниченный перечень действий по ремонту квартиры. Но если фантазия идет дальше, то придется задуматься о согласовании ремонта.
5 основных действий, которые являются изменением планировки:
- объединение санузла;
- объединение лоджии и жилой зоны;
- перенос или ликвидация стен;
- установка душевой кабины;
- перенос радиаторов отопления.
Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.
Последствия самовольного переустройства
Некоторые граждане улучшают по своему усмотрению и живут так годами, но иногда происходит так, что вскрывается обман. Например, при продаже жилья. Бывает, что устанавливается душевая кабина, и никто об этом не узнает. Но если вдруг зальет соседей, то информация о переустройстве вполне может стать известной госорганам.
Важно! Нарушителю придется штраф платить размеров до 2,5 тыс. руб. и пытаться узаконить свои действия постфактум. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид.
Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен
Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?
Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.
2 действия, которые нельзя делать без разрешения:
- увеличивать санузел;
- переносить сантехнику за пределы санузла.
После проведения работ их нужно зафиксировать в бюро технической инвентаризации, а затем узаконить через Мосжилинспекцию.
Можно обойтись без разрешения, если разбираются не несущие перегородки, а потом снова собираются на место. Разрешается улучшить качество перегородок. Например, сделать новые перегородки из кирпича или другого прочного материала.
При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.
Нужно ли разрешение на удаление или перенос не несущей стены
Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:
- частичное удаление не несущего ограждения;
- создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
- удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
- трансформации несущих конструкций.
Перепланировка без согласования чревата неблагоприятными последствиями. Поэтому для их легализации следует обратиться к сотрудникам администрации или жилищной инспекции. Заявление разрешается передавать через посредников – центр государственных услуг «Мои документы»
Согласование переноса дверного проема
Казалось бы, дверной проем спокойно можно передвинуть, ведь планировка жилья остается прежней. На самом же деле список, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения, не такой уж большой.
Для изменения места нахождения дверного проема нужно оформить разрешение. Площадь остается прежней, но корректируется планировка квартиры. Тех. план БТИ содержит определенную схему расположения дверного проема. Но она изменяется, поэтому нужно получить разрешение на работы.
Но можно обойтись составлением одного эскиза, если новая конструкция сделана будет на том же самом месте, а изменится только место для установки дверного проема.
От каких изменений придется отказаться
Какая перепланировка разрешена, определяется законом. Что можно делать, а что нельзя, необходимо соблюдать владельцам квартир. Ведь ремонтная бригада за деньги можно осуществить практически любой проект. Но будут ли такие действия законными – это ужу другой вопрос.
3 запрещенных приема изменения планировки:
- размещение санузла над жилыми комнатами;
- подключение обогрева пола к общим системам отопления;
- соединение комнаты и кухни с газовой плитой.
Если произведено присоединение общедомового имущества, то такие действия противоречат закону. Хозяева квартир имеют одинаковые права на имущество многоквартирного дома.
Запрещаются действия, которые угрожают целостности здания, нормальной работе инженерных конструкций.
Как оформить переустройство
Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.
Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.
Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.
Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.
Как сэкономить на переустройстве
Создание индивидуального проекта обойдется в крупную сумму. Но жители Москвы имеют возможность воспользоваться одним из типовых проектов. Образцы размещены на официальном портале Мосжилинспекции. Эти проекты являются бесплатными. Но проверяется состояние квартиры заявителя и его соседей. Если обнаружатся не узаконенные изменения у соседей, то в использовании проекта могут отказать.
Правила о том, какую перепланировку официально не надо согласовывать в 2019 году, установлены Жилищным кодексом. Не требует согласия разбор и сбор перегородок при условии их установки на том же самом месте. Есть определенная грань в том, нужно ли разрешение оформить. Если изменяется техпаспорт БТИ, то придется согласовать произведенные работы.
Какие перепланировки разрешены
Кроме косметического ремонта одним из самых распространенных способов совершенствования квартиры является перепланировка.
Закон требует обязательного согласования работ по перепланировке, и важно понимать, какие из видов работ являются разрешенными вариантами.
Что считается перепланировкой?
Ответ на этот вопрос содержится в Жилищном кодексе РФ, который определяет перепланировку и переустройство как внесение изменений в первоначальное планировочное решение помещений.
Это не только перенос проемов, демонтаж перегородок и перенос стен, но и изменение положения сантехнических приборов, возведение встроенных шкафов и многое другое.
Подробнее со статьями Жилищного кодекса, касающимися перепланировки, можно ознакомиться, перейдя по этой ссылке.
Единственным видом документов, содержащим зарегистрированную государственными органами планировку квартиры, являются документы Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Почему не все перепланировки разрешены?
При проведении перепланировки необходимо соблюдение действующих законов и строительно-санитарных норм. В первую очередь это касается обеспечения безопасности людей и их имущества, а также соблюдения условий проживания соседей и охраны их прав.
Никто не захочет получить над своей спальней соседский санузел или стать свидетелем обрушения перекрытий в своей квартире. Зная, какие перепланировки разрешены, можно на этапе замыслов по изменению интерьера квартиры оставить в стороне те идеи, которые не могут быть согласованы с жилищной инспекцией.
Какие перепланировки разрешены и чаще всего проводятся?
Наиболее распространенным местом проведения перепланировок являются санузлы. Дома, построенные в период массового жилищного строительства, отличаются маленькими туалетами и ванными комнатами независимо от того, раздельные они или совмещенные. Поэтому порой даже установка компактной стиральной машины превращается в неразрешимую без проведения перепланировки задачу.
Перечислим некоторые из популярных работ при перепланировке санузлов:
Расширение санузла на подсобное нежилое помещение.
При проведении такой перепланировки санузел можно расширить на площади, занимаемые коридором, подсобкой или кладовой.
Расширение санузла посредством демонтажа сантехнической кабины.
Как правило, во время строительства дома при установке готовой сантехкабины остается существенный зазор между ее стенкой и стеной здания. Демонтаж сантехкабины позволяет использовать этот зазор с пользой.
Замена видов сантехнических приборов и мест их монтажа.
Часто современную сантехнику сложно установить, не поменяв мест ее монтажа. Замена сидячей ванны на душевую кабину или разворот унитаза, установка рукомойника в уборной и монтаж гигиенического душа также требуют согласования.
Совмещение санузла.
Объединение помещений ванной и туалета – это самый распространенный способ сделать тесный санузел более просторным и функциональным.
Пример разрешенной перепланировки с расширением ванной за счет коридора (в итоге площадь ванной комнаты (3) – увеличилась с 2,6 до 4,1 кв. м):
Ненесущую перегородку между ванной и коридором (6) демонтировали и заложили проем на кухню (2). Построили новую границу помещения с входным проемом. Стандартную ванну заменили на душевую кабину, а раковину переставили на другое место.
Какие перепланировки разрешены для кухни?
Кухня является вторым помещением, где наиболее часто проводится перепланировка. Принципиальным моментом при перепланировке кухни является тип плиты – наличие газа на кухне не позволяет ее объединять с жилыми помещениями напрямую.
Наиболее распространенными работами по перепланировке кухни являются:
Перенос оборудования кухни, отмеченного на плане БТИ.
В виде символов с отметкой места их размещения на плане БТИ квартиры обозначены кухонная плита и мойка. Их перенос позволяет более удобно разместить мебель, но нужно помнить, что перенос газовой плиты потребует участия специалистов Мосгаза.
Объединение кухни с жилым помещением.
Для кухни с электрической плитой ограничений при такой перепланировке нет, а в случае с газовой плитой потребуется установка надежной каркасной двери между комнатой и кухней, обеспечивающей плотный притвор.
Какие перепланировки разрешены в других помещениях квартиры?
В силу разнообразия конструкции жилых домов, следует отметить принципиальный момент – затрагивает перепланировка несущие стены дома или нет.
Если перепланировка касается помещений, не разделенных несущими стенами, то технически такие перепланировки не представляют особой сложности, хотя и их тоже необходимо согласовывать в установленном порядке.
К таким работам отнятся – перенос и выполнение проемов, снос и возведение всевозможных перегородок, выделение и объединение помещений, устройство встроенной мебели и создание кладовых либо их демонтаж.
В случае необходимости выполнения проема в несущей стене разрешение на такие работы должен предоставить автор дома или замещающая его организация.
Пример перепланировки квартиры в многоэтажном панельном доме с устройством проема в несущей стене для прохода на кухню из комнаты:
Инженер организации АО МНИИТЭП (автор дома) провел инструментально-визуальное обследование технического состояния несущих конструкций. На основании расчетов было выдано техеическое заключение о возможности перепланировки.
Работы по устройству проема выполняли лицензированные специалисты по алмазной резке . Вторым этапом работ стало установка усиления проема в виде П-образной стальной рамы.
Какие перепланировки разрешены в летних помещениях?
К внешним или летним помещениям относят балконы и лоджии. Остекление летних помещений на сегодня не требует согласования. Но параллельно с этими работами часто выполняется демонтаж подоконного блока между балконом (лоджией) и кухней (комнатой).
Удаление подоконного блока или расширение проема выхода на балкон или лоджию разрешается выполнять далеко не во всех домах. В некоторых случаях в зданиях одного и того же типа, но разных лет постройки эти работы могут быть как разрешены, так и попадать под запрет.
Распространенной дизайнерской идеей является объединение балкона или лоджии с другим помещением квартиры, но это нельзя делать без установки в проеме французских окон с энергосберегающим остеклением.
Пример проекта перепланировки с демонтажем подоконного блока и установкой стеклянных дверей между комнатой и балконом:
Как выяснить, какие перепланировки разрешены?
Самостоятельно проверить свои идеи по перепланировке на возможность их согласования в Москве, можно изучив постановление столичного правительства No 508.
Узнать, какие перепланировки разрешены в Московской области несколько сложнее – перечень допустимых видов работ при проведении перепланировок там определяется местной администрацией и за предварительной консультацией придется обратиться туда.
Самый простой способ избежать ошибок и учесть все тонкости действующего законодательства – обратиться за консультацией в проектную организацию с допуском СРО, типа нашей. В нашей организации такие консультации бесплатны.
Для этого необходимо направить ее сотрудникам планировку помещения, полученную в БТИ, и ее копию с изображением намеченных строительных мероприятий.
Для подготовки проектных документов, необходимых для согласования перепланировки, также придется воспользоваться услугами организации с допуском СРО.
С примерами наших работ можно ознакомится, перейдя по этой ссылке.
Мы будем рады помочь, если вы обратитесь к нам.
Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры
Человек не только адаптируется под окружающую среду, но и не менее активно меняет ее под себя. И это касается не только природы, но и отношения к своему жилищу. Благо, современные строительные технологии дают возможность даже в старой квартире все разрушить «до основанья, а затем»… Впрочем, так ли это на самом деле? Каковы правила перепланировок жилых помещений? И все ли фантазии можно воплотить в реальность?
Жилищный Кодекс уточняет: перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт.
Подобная работа может включать в себя возвещение новых стен и снос уже имеющихся, изменение дверных проемов (создание новых, закладку старых, перенос), перемещение санитарно-технического и инженерного оборудования, изменение количества помещений в квартире (и их назначения). Если совсем просто, это существенные изменения в планировку — в то, каким образом организовано пространство внутри квартиры.
Кто право имеет?
Производить перепланировку имеют право владельцы квартиры. Если в помещении прописано (зарегистрировано) несколько человек, при согласовании проекта необходимо предоставить письменное согласие от каждого на проведение работ. Если квартира не приватизирована (муниципальная), то перед началом любых работ необходимо получить разрешение Департамента жилищной политики.
А что же квартиры, купленные в ипотеку? Банки обычно идут навстречу клиентам, желающим сделать перепланировку жилья с обременением, зачастую даже дают рекомендации, что можно было бы поменять. Но важно учитывать, что банк, скорее всего, согласится не на любые изменения. Простые перепланировки по эскизу (затрагивает не несущие перегородки, встроенные шкафы, сантехнику) — пожалуйста; проектная перепланировка (изменение разбивки общего помещения на комнаты, обустройство полов) — скорее всего, да; перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — крайне редко.
Что касается квартир арендованных, закон допускает осуществление перепланировки арендатором «по договоренности с собственником». На практике существенные изменения в организацию пространства не своей квартиры люди делают редко.
Что можно и что нельзя
Владельцы квартир обладают достаточно большой свободой по изменению планировки, однако далеко не все виды работ допустимы. Запрещаются те, которые могут нанести существенный ущерб функциональности квартиры и прочности дома в целом.
Для начала перечислим случаи, когда производить планировку в принципе нельзя:
- если она ухудшает эксплуатацию дома другими жильцами;
- если помещение будет в результате приведено в состояние, которое не соответствует требованиям, предъявляемым к жилой собственности;
- если работы нарушат нормы — строительные, санитарные или противопожарные;
- если помещение находится в аварийном состоянии;
- если дом относится к объектам культурного наследия, а работы изменяют фасад или в целом изменяет его внешний вид.
Если эти условия соблюдаются, необходимо далее проконтролировать, что планируемые работы не предполагают:
- нарушение вентиляции;
- превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции (снос несущих стен, работы с перекрытием, установка тяжелого оборудования);
- устройство новых лоджий;
- включение в площадь квартиры общедомовых площадей: чердаков, техэтажей, лестничных клеток, и так далее;
- объединение жилых помещений с кухней, если дом газифицирован (также недопустимо оставлять между ними дверной проем без двери);
- перенос батарей на балконы;
- подключение теплых полов к системе центрального отопления или водопровода;
- расширение коридора за счет комнат — это сокращает жилое помещение квартиры;
- выделение жилой комнаты площадью меньше 8 кв. м., помещений без естественного освещения;
- оборудование санузла над жилыми комнатами или кухней соседей.
Все это делать нельзя, потому что подобного рода работы могут привести к авариям и разрушениям, которые затронут весь дом.
Для справки:
Для панельных домов есть отдельные ограничения. Они связаны с конструкционными особенностями подобных зданий. Так, нельзя устраивать дверные проемы, ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах; сверлить каналы под провода в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями и плитах перекрытий. Для создания новых дверных проемов тоже есть определенные нюансы, и подобные изменения нужно согласовывать заранее с проектной организацией.
Может показаться, что запретов гораздо больше, чем возможностей, однако подавляющее большинство из них достаточно разумны и направлены на то, чтобы защитить безопасность всех жильцов дома.
К счастью, остается немало видов работ, которые доступны владельцам и могут улучшить «эргономичность» квартиры в соответствии с пожеланиями проживающих.
Некоторые изменения в принципе можно производить без разрешения и согласования проекта (об этом ниже). К ним относятся, естественно, различные виды ремонта (не затрагивающие несущие конструкции), замена окон, элементов отопления (главное — чтобы новые были аналогичны старым по характеристикам), остекление балконов (без дополнительного утепления).
Все остальное, что не запрещено, тоже возможно реализовать, но проект придется сначала согласовать.
Где ваши документы?
Чтобы перепланировка была легальной, необходимо ее согласовать, оформить официально. Эта работа производится в несколько этапов, мы будем рассматривать вариант, когда квартира находится в собственности, для других ситуаций есть свои нюансы, рассмотренные выше.
1. Создание и согласование проекта.
В нем указываются все изменения в планировку, которые планируются.
Сделать это может только та компания, у которой есть необходимые допуски для подобного рода работ. Помимо технического паспорта на квартиру нужно будет также предоставить поэтажный план, экспликацию помещений, формы 1-А и 5, которые получаются в БТИ.
Квалифицированный специалист сможет оценить желаемые изменения, проконсультировать по поводу того, как лучше изменять квартиру, а также составит проект, который будет соответствовать всем нормам и требованиям.
2. Согласование получившегося проекта
Для этого в органы местного самоуправления необходимо передать пакет документов, в который входят: заявление, документы на владение квартирой, технический паспорт, письменное согласие всех несовершеннолетних, прописанных или зарегистрированных в квартире.
Если здание относится к особой категории (является памятником архитектуры, истории или культуры), также нужно заключение органа по охране объектов архитектурного, исторического или культурного наследия — о том, возможны ли предполагаемые изменения в планировку. Важно помнить, что для муниципальных, ипотечных квартир также нужны дополнительные документы.
3. Прием работ
После проведения всех работ квартиру должны осмотреть представители Межведомственной комиссии, районной администрации, управляющей компании. Затем нужно обратиться в БТИ, чтобы согласовать сделанные изменения.
Только после получения разрешения (ответ по заявлению должен быть дан в течение полутора месяцев) можно приступать к перепланировке.
А вдруг никто не заметит?
Нередко владельцы квартир делают перепланировку без согласования. Получение разрешения требует времени, сил и денег, гораздо проще все сделать «тихо», особенно если изменения не существенные.
За несогласованную перепланировку могут не только назначить штраф, но и даже лишить квартиры! Так случилось с жителем столицы, который расширил санузел за счет коридора и жилой комнаты и отказался устранять эти изменения. Головинский районный суд Москвы постановил: квартиру — продать с торгов, нарушителя — выселить. Конечно, это уникальный случай, совершенно не типичный для судебной практики, но тем не менее, прецедент есть, и лучше не доводить ситуацию до крайностей.
И конечно, согласованная, легальная планировка — один из залогов безопасности всех жильцов. Каждый из нас наверняка знает «страшилки» из этой области — как проваливалась незаконно установленная джакузи, дом складывался как карточный домик, соседи снизу начинали задыхаться из-за перекрытой вентиляции… Участие квалифицированных специалистов поможет избежать таких ситуаций.
В случае, если контролирующим органом будет выявлена перепланировка, владельцу квартиры придется оплатить штраф. Кроме того, жилищная инспекция заявит требование о том, чтобы вернуть квартиру в исходное состояние, и придется в сжатые сроки или исполнить предписание, или согласовать уже выполненные работы.
Хотелось бы развенчать популярный миф о том, что перепланировка мешает продать квартиру. Нет, это не так. Для регистрации не нужно приглашать БТИ или передавать кадастровый паспорт в Росреестр. Однако, покупатель может попросить показать план БТИ, и внимательно сверить его с фактическим состоянием квартиры. Выявленная неузаконенная перепланировка может стать основанием для того, чтобы потребовать снизить цену, поэтому наш совет — заранее готовить все документы в соответствии с требованием закона.
Согласовывать уже сделанную перепланировку дольше и дороже, чем план проекта сразу. Так что, получается, здесь, как и везде, скупой платит дважды.
Закон о перепланировке квартир 2019: что изменилось?
Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.
Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2019 году.
Основное изменение: начало работ только после согласования
Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов , однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.
В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта . Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону – никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.
В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.
Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.
Необходимость согласования – все осталось по прежнему
Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.
Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.
Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:
- перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
- устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
- возведение или устранение межкомнатных перегородок;
- остекление и благоустройство балконов и лоджий;
- сооружение или демонтаж тамбуров.
Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.
Старые запреты в обновленном законе
В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.
Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.
Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ .
Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.
Нововведение: выезд комиссии стал обязательным
Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.
Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.
Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности
Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:
- договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
- акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
- копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
- оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
- подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
- справка о присвоении объекту официального адреса;
- свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.
Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.
Основные этапы согласования
Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.
Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.
Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей , но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.
Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.
Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими
Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:
Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.
Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.
Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью – узаконить переоборудование через суд все равно придется.
Заключение
Таким образом, нельзя сказать, что в 2019 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.
Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя на 2022 год?
Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт
В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2022 год. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.
Также рекомендуем Вам изучить страничку “Что является перепланировкой квартиры?”. Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по “эскизу” можно здесь.
Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 () 507-74-67 . Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту mail@resog.ru любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию .
Содержание статьи
Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:
- любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
- нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
- врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
- уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
- увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
- перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
- устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
- затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
- устройство штраб в несущих стенах;
- устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
- перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
- объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
- устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
- любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
- объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
- затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
- устройство в помещении более одной антресоли;
- устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;
Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.
С выходом нового постановления Правительства Москвы № 1104 от 29 декабря 2017 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта остался таким же.
Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:
- расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
- расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
- устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
- организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
- организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
- объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
- устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
- устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
- устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
- демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов, а без их согласия согласно п. 3.7 Приложения 1 к 508-мому Постановлению согласовать такую перепланировку невозможно;
- демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.
- расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
- демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1200 мм. от края балкона до проёма или длиной 1600 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
- демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
- объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;
Что можно делать при перепланировке квартиры?
Согласованный лист с новой планировкой квартиры.
Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:
- перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
- расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
- изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
- демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
- демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
- демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
- устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
- устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
- демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
- остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
- изменение конструкции полов;
- перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
- объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
- перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
- Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
- Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
- Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
- Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;
Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.
Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).
Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.
Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).
Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.
Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.
С этой статьёй читают
Незаконная перепланировка в 2022. Все аспекты.
Оформление перепланировки квартиры и нежилых помещений в 2022. Все аспекты.
Проект перепланировки квартиры недорого в 2022.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в 2022 году.
Какие перепланировки разрешены
Кроме косметического ремонта одним из самых распространенных способов совершенствования квартиры является перепланировка.
Закон требует обязательного согласования работ по перепланировке, и важно понимать, какие из видов работ являются разрешенными вариантами.
Что считается перепланировкой?
Ответ на этот вопрос содержится в Жилищном кодексе РФ, который определяет перепланировку и переустройство как внесение изменений в первоначальное планировочное решение помещений.
Это не только перенос проемов, демонтаж перегородок и перенос стен, но и изменение положения сантехнических приборов, возведение встроенных шкафов и многое другое.
Подробнее со статьями Жилищного кодекса, касающимися перепланировки, можно ознакомиться, перейдя по этой ссылке.
Единственным видом документов, содержащим зарегистрированную государственными органами планировку квартиры, являются документы Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Почему не все перепланировки разрешены?
При проведении перепланировки необходимо соблюдение действующих законов и строительно-санитарных норм. В первую очередь это касается обеспечения безопасности людей и их имущества, а также соблюдения условий проживания соседей и охраны их прав.
Никто не захочет получить над своей спальней соседский санузел или стать свидетелем обрушения перекрытий в своей квартире. Зная, какие перепланировки разрешены, можно на этапе замыслов по изменению интерьера квартиры оставить в стороне те идеи, которые не могут быть согласованы с жилищной инспекцией.
Какие перепланировки разрешены и чаще всего проводятся?
Наиболее распространенным местом проведения перепланировок являются санузлы. Дома, построенные в период массового жилищного строительства, отличаются маленькими туалетами и ванными комнатами независимо от того, раздельные они или совмещенные. Поэтому порой даже установка компактной стиральной машины превращается в неразрешимую без проведения перепланировки задачу.
Перечислим некоторые из популярных работ при перепланировке санузлов:
Расширение санузла на подсобное нежилое помещение.
При проведении такой перепланировки санузел можно расширить на площади, занимаемые коридором, подсобкой или кладовой.
Расширение санузла посредством демонтажа сантехнической кабины.
Как правило, во время строительства дома при установке готовой сантехкабины остается существенный зазор между ее стенкой и стеной здания. Демонтаж сантехкабины позволяет использовать этот зазор с пользой.
Замена видов сантехнических приборов и мест их монтажа.
Часто современную сантехнику сложно установить, не поменяв мест ее монтажа. Замена сидячей ванны на душевую кабину или разворот унитаза, установка рукомойника в уборной и монтаж гигиенического душа также требуют согласования.
Совмещение санузла.
Объединение помещений ванной и туалета – это самый распространенный способ сделать тесный санузел более просторным и функциональным.
Пример разрешенной перепланировки с расширением ванной за счет коридора (в итоге площадь ванной комнаты (3) – увеличилась с 2,6 до 4,1 кв. м):
Ненесущую перегородку между ванной и коридором (6) демонтировали и заложили проем на кухню (2). Построили новую границу помещения с входным проемом. Стандартную ванну заменили на душевую кабину, а раковину переставили на другое место.
Какие перепланировки разрешены для кухни?
Кухня является вторым помещением, где наиболее часто проводится перепланировка. Принципиальным моментом при перепланировке кухни является тип плиты – наличие газа на кухне не позволяет ее объединять с жилыми помещениями напрямую.
Наиболее распространенными работами по перепланировке кухни являются:
Перенос оборудования кухни, отмеченного на плане БТИ.
В виде символов с отметкой места их размещения на плане БТИ квартиры обозначены кухонная плита и мойка. Их перенос позволяет более удобно разместить мебель, но нужно помнить, что перенос газовой плиты потребует участия специалистов Мосгаза.
Объединение кухни с жилым помещением.
Для кухни с электрической плитой ограничений при такой перепланировке нет, а в случае с газовой плитой потребуется установка надежной каркасной двери между комнатой и кухней, обеспечивающей плотный притвор.
Какие перепланировки разрешены в других помещениях квартиры?
В силу разнообразия конструкции жилых домов, следует отметить принципиальный момент – затрагивает перепланировка несущие стены дома или нет.
Если перепланировка касается помещений, не разделенных несущими стенами, то технически такие перепланировки не представляют особой сложности, хотя и их тоже необходимо согласовывать в установленном порядке.
К таким работам отнятся – перенос и выполнение проемов, снос и возведение всевозможных перегородок, выделение и объединение помещений, устройство встроенной мебели и создание кладовых либо их демонтаж.
В случае необходимости выполнения проема в несущей стене разрешение на такие работы должен предоставить автор дома или замещающая его организация.
Пример перепланировки квартиры в многоэтажном панельном доме с устройством проема в несущей стене для прохода на кухню из комнаты:
Инженер организации АО МНИИТЭП (автор дома) провел инструментально-визуальное обследование технического состояния несущих конструкций. На основании расчетов было выдано техеическое заключение о возможности перепланировки.
Работы по устройству проема выполняли лицензированные специалисты по алмазной резке . Вторым этапом работ стало установка усиления проема в виде П-образной стальной рамы.
Какие перепланировки разрешены в летних помещениях?
К внешним или летним помещениям относят балконы и лоджии. Остекление летних помещений на сегодня не требует согласования. Но параллельно с этими работами часто выполняется демонтаж подоконного блока между балконом (лоджией) и кухней (комнатой).
Удаление подоконного блока или расширение проема выхода на балкон или лоджию разрешается выполнять далеко не во всех домах. В некоторых случаях в зданиях одного и того же типа, но разных лет постройки эти работы могут быть как разрешены, так и попадать под запрет.
Распространенной дизайнерской идеей является объединение балкона или лоджии с другим помещением квартиры, но это нельзя делать без установки в проеме французских окон с энергосберегающим остеклением.
Пример проекта перепланировки с демонтажем подоконного блока и установкой стеклянных дверей между комнатой и балконом:
Как выяснить, какие перепланировки разрешены?
Самостоятельно проверить свои идеи по перепланировке на возможность их согласования в Москве, можно изучив постановление столичного правительства No 508.
Узнать, какие перепланировки разрешены в Московской области несколько сложнее – перечень допустимых видов работ при проведении перепланировок там определяется местной администрацией и за предварительной консультацией придется обратиться туда.
Самый простой способ избежать ошибок и учесть все тонкости действующего законодательства – обратиться за консультацией в проектную организацию с допуском СРО, типа нашей. В нашей организации такие консультации бесплатны.
Для этого необходимо направить ее сотрудникам планировку помещения, полученную в БТИ, и ее копию с изображением намеченных строительных мероприятий.
Для подготовки проектных документов, необходимых для согласования перепланировки, также придется воспользоваться услугами организации с допуском СРО.
С примерами наших работ можно ознакомится, перейдя по этой ссылке.
Мы будем рады помочь, если вы обратитесь к нам.
Загрузка...