Как сделать перепланировку в монолитном доме правильно?

Перепланировка в монолитном доме

Начать эту статью стоит с того, что автор не задавался целью определиться с тем, в каком доме жить лучше – кирпичном, монолитном или панельном, в конце концов, условия проживания в доме напрямую связаны с тем, насколько качественно его возвели. Жалобы на звукоизоляцию можно услышать от жителей всех типов домов.

Что такое монолитный дом

Первые монолитные дома появились в 90-х годах ХХ века и изначально позиционировались как элитные, соответственно и стоимость метра в них до сих пор достаточно высока. Это обусловлено применением новых технологий и высокой скоростью строительства.

В помещениях монолитных домов отлично держится баланс температуры. Летом в них прохладнее, а зимой теплее, что достигается не только благодаря конструктивным особенностям, но и применением новых, более совершенных технологий, таких как: центральная приточно-вытяжная вентиляция, встроенное ТП и т.д. Принцип строительства монолитных домов в корне отличается от других, они строятся на основе арматурного каркаса, который затем обливается бетоном. Чаще всего, каркас представлен небольшим количеством колонн, однако встречаются проекты, в которых практически каждая стена – несущая.

Монолитная технология дает возможность строить дома в достаточно короткие сроки, что является большим преимуществом. Принципиальная схема строительства – арматура и передвижная опалубка. Применение данных конструкций позволяет с большой точностью отливать несущие элементы здания. Конструкции максимально прочные и сейсмостойкие. Кроме того, при отливке элементов достигается большая точность (ровный угол стыков стен, потолков и пола, отсутствие пустот), и при последующем ремонте помещений не требуется повышенное количество отделочных материалов, как например в квартирах панельных домов.

При надлежащем качестве строительства срок службы монолитных домов поражает своей длительностью. Например, одна компания озвучила гарантийный срок на дом – 300 лет. Конечно, по большей части это достаточно удачный маркетинговый ход, однако цифры недалеки от реальности, и в таком доме сможет жить не одно поколение наших потомков.

Особенности перепланировки в монолитном доме

Для улучшения планировочных решений в монолитных домах предусматривается полное отсутствие внутренних перегородок и потому перепланировка в монолитном доме открывает большие возможности для дизайнеров-архитекторов и строительных бригад.

Внутриквартирные перегородки либо не выкладываются вообще, либо намечаются в один кирпич на полу, чтобы обозначить границы помещений в квартире. Зачастую предлагаемая таким образом планировка не устраивает жильцов и как следствие, перепланировки в монолитных домах, происходят в 90% квартир. Часто отсутствие простенков позиционируют, как “свободную планировку”, однако на деле все не так уж радужно.

Отсутствие внутренних стен не означает полную свободу действий – перепланировка монолитных квартир ничем не отличается от перепланировки в домах других типов. Ее точно так же необходимо согласовывать в соответствии с действующим законодательством (ППМ 508 и ЖК РФ) и нормативами (СП, ГОСТ и др.).

Если перепланировка не очень глобальная и затрагиваются только внутренние ненесущие перегородки, то ее, скорее всего, можно будет согласовать по проекту без технического заключения. Если же мы затрагиваем сантехнические зоны, кухню, коммуникации, и тем более, несущие конструкции, то потребуется проект с ТЗК от автора дома.

При этом авторы монолитных комплексов или отдельных зданий, часто прекращают существование после продажи недвижимости – если конечно речь не идет о крупной и известной компании. В этом случае обследование затрагиваемых конструкций и выпуск ТЗК проводит ГУП МосжилНИИпроект, а при определенных условиях – и наша компания.

Еще одно большое достоинство монолитных зданий (а также их важное отличие от панельных и кирпичных домов) в том, что ремонт и перепланировку квартир в них можно начинать сразу после заселения, не опасаясь побочных эффектов. Бытует мнение (и небезосновательное), что в первые годы дом дает значительную “усадку” и следствием этого является образование трещин. В панельных и кирпичных домах это целая проблема новоселов, ведь дома “усаживаются” неравномерно и зачастую, ремонт через пару лет необходимо “обновлять”. В монолитных домах эта проблема отсутствует, – проведя ремонт и перепланировку в монолитном доме, за их сохранность можно не опасаться, дом оседает равномерно, как единая, цельная конструкция, и трещин не дает.

Варианты перепланировки в квартире монолитного дома

В отличие от домов серийных – панельных блочных и кирпичных, монолитные дома строятся по индивидуальному проекту, а потому нельзя сказать, что существуют некие обобщенные правила или приемы при перепланировке в них, напротив – можно отметить, что владельцы квартир в монолитном доме проявляют куда больше изобретательности при ремонте. Приведем несколько проектов перепланировки, которые разработал наш отдел проектирования.

Как мы уже говорили выше, отсутствие несущих стен делает перепланировку в монолитном доме просто раем для инженера-проектировщика или дизайнера и пример перепланировки, который мы привели выше наглядно это отражает. Основным мероприятием стало объединение кухни и жилой комнаты в гостиную. Так как кухня не была газифицирована, то устройство ее изоляции от остальных помещений не потребовалось. Кроме того, владелец квартиры обустроил гардеробную комнату рядом со входом и демонтировал часть подоконного блока.

Устройство совмещенного санузла – явление, присущее не только перепланировке в монолитном доме. Это мероприятие проводят во всех типах домов, так как оно позволяет гораздо рациональнее использовать площадь мокрой зоны. Разумеется, мы не могли обойти вниманием и подобную перепланировку в монолитном доме.

Наша компания специализируется на разработке и согласовании проектной документации и в случае, если вам потребуется разработать проект перепланировки или согласовать его – мы всегда к вашим услугам. Звоните или пишите на электронную почту.

Перепланировка в монолитных домах

Перепланировка в монолитном доме, как правило, представляет меньшую сложность, нежели в панельном. Связано это с конструктивными особенностями таких зданий. Главное преимущество монолитной технологии заключается в том, что почти все внутриквартирные перегородки здесь являются ненесущими, а чаще всего вообще отсутствуют в габаритах квартиры. Это существенно упрощает согласование многих видов перепланировок.

Демонтаж легких межкомнатных перегородок или устройство новых проемов в них, как правило, требует разработки проектной документации, но без технического заключения. В некоторых случаях, вам удастся согласовать подобное мероприятие в упрощенной форме – обратившись в Мосжилинспекцию с заявлением на выход комиссии, которая подпишет вам акт о завершенной перепланировке.

Фото планировки в монолитном доме (видны ненесущие перегородки из кирпича):

Впрочем, если ненесущая перегородка является межквартирной, то без оформления технического заключения вам не обойтись.

При этом, когда существует необходимость заказывать оформление ТЗК и проекта у автора монолитного дома часто возникает проблема. Почти все такие дома строятся по индивидуальным проектам, а ответственные за них архитектурные бюро скоро прекращают свое существование. И в этом случае приходится обращаться в ГУП МосжилНИИпроект, который занимается разработкой документации по домам, автор которых не известен или уже не существует (в том числе и по старому фонду).

Однако монолитные новостройки обычно сдаются с так называемой свободной планировкой : межкомнатные стены не смонтированы, а лишь обозначены на полу в виде границ из кирпича. Многие собственники считают, что это дает им возможность выполнить перепланировку квартиры в монолитном доме по своему вкусу. Но это лишь в теории, поскольку на практике свободная планировка вовсе не означает, что вы можете выстраивать внутренние стены полностью по своему усмотрению.

Фактически каждая такая квартира имеет утвержденную планировку, изменять которую разрешается только после согласования с Мосжилинспекцией. Дело в том, что «символические» границы комнат не являются таковыми на поэтажном плане застройщика. Даже если формально стен нет, то в поэтажном плане они есть и согласовывать снос намеченных перегородок нужно так, как если бы они были достроены до потолка.

Поэтому если вы, например, захотите перенести или расширить кухню так, что она при этом расположится над жилыми комнатами соседей снизу (т.е. в том месте, где поэтажный план предполагает наличие у них комнат), вам это запретят, поскольку это противоречит требованиям СНиПов и СаНПинов.

Увеличение кухни возможно, но проводить такие работы в большинстве случаев можно только после разработки проектной документации с учетом всех параметров.

Тем не менее, несмотря на проблемы со свободной планировкой, перепланировки в монолитных зданиях согласуются, как мы уже говорили, проще, чем, скажем в доме панельного типа. Фантазию при переустройстве монолитной квартиры ограничивают лишь ваши финансовые возможности и границы архитектурного плана застройщика, а также требования законодательства.

Какие еще варианты могут быть в монолитной квартире? Если в ней будет проживать небольшая семья, то возможно стоит рассмотреть вариант перепланировки квартиры в студию, когда получившееся пространство зонируется различными по цвету и фактуре материалами отделки, декоративными ширмами, открытыми полками.

В случае, когда вы, наоборот, хотите смонтировать новые перегородки, чтобы обеспечить личным пространством членов семьи, необходимо следить за тем, чтобы они не создавали повышенной нагрузки на перекрытия. Если вы устанавливаете перегородки, сделанные из тяжелых материалов (кирпич или блоки толще 10 см), то чтобы верно рассчитать нагрузки, придется заказать проект перепланировки с соответствующими расчетами.

Кстати, все комнаты по нормативам должны обеспечиваться естественным освещением, для чего перегородки следует делать светопропускающими. Это обязательно следует учитывать при организации новых комнат.

Перепланировка однокомнатной квартиры в монолитном доме:

Перепланировка четырехкомнатной квартиры в монолитном доме:

Несмотря на кажущуюся простоту согласования перепланировки в монолитном доме, не стоит надеяться на то, что ее, в случае чего, можно будет узаконить “задним числом”. Такой способ Мосжилинспекция довольно строго относится к тем, кто выполняет самовольную перепланировку помещений. В случае, если по незнанию перепланировка будет выполнена с нарушениями строительных норм, вас обяжут во-первых, выплатить административный штраф, а во-вторых, вы должны будете вернуть квартире вид в соответствии с действующим поэтажным планом .

Если же ваша самовольная перепланировка квартиры в монолитном доме не содержит нарушений, то вам потребуется приготовить документы для оформления перепланировки, а также подготовить копию поэтажного плана с отмеченными изменениями и техническое заключение о допустимости перепланировки и сдать все в Мосжилинспекцию.

Нюансы перепланировки в монолитном доме

В 90-х годах 20 века строительные компании стали производить монолитные дома. Строения с первых дней привлекли потенциальных покупателей.

Монолитные дома отличаются от кирпичных и панельных зданий наибольшей прочностью, долговечностью, улучшенной вентиляцией и теплоизоляцией. Также в момент усадки не происходит деформации бетона. Несущие конструкции представлены железобетонным монолитным каркасом, выполненным из колонн и продольных, поперечных стен.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 () 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Так как межкомнатные и межквартирные стены имеют кирпичную или гипсокартонную основу и не являются несущими, перепланировка в монолитном доме значительно упрощается. Важно знать порядок и возможность ее проведения в 2020 году.

Особенности идей

Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.

Перегородки, которые имеются внутри квартиры, могут не быть выложены. Иногда застройщики намечают границы с помощью одного кирпича. Поэтому многие владельцы жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме обязательна.

Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.

Среди них выделяют:

При несильных изменениях, которые затрагивают только внутренние перегородки, не являющиеся несущими, согласование проводится без выдачи технического заключения. Однако при переделке туалета, ванны, кухни, коммуникаций и несущих конструкций, требуется наличие проекта и технической документации от застройщика.

В большинстве случаев после продажи квартир в монолитных домах строительные компании прекращают свою деятельность. Тогда разрешение может быть выдано жилищной инспекцией или другими компетентными органами.

Особенностью перепланировки монолитного дома является возможность ее проведения сразу после вселения, ведь владельцы не должны ждать усадки здания, которая в кирпичных домах приводит к возникновению трещин, а, следовательно, повторному ремонту помещения, а такой проблемы у монолитных домов не наблюдается

Перепланировка квартиры по Жилищному кодексу вполне допустима — при условии, что будут соблюдены все требования к безопасности.

Какие бывают виды перепланировки по МНИИТЭП, и как правильно оформить такую перепланировку, можно узнать отсюда.

Этапы перепланировки в монолитном доме

За счет свободной планировки квартир в монолитных домах создается возможность реализации самых смелых задумок проектировщиков и архитекторов.

Если перепланировка осуществляется полностью, то выделяют несколько этапов ее проведения:

  1. Из обычной кухни можно сделать студию. При этом разрешено поменять ее размеры и расположение. Ведь площадь зоны для готовки и принятия пищи зачастую не отвечает требованиям собственника. Поэтому кухню можно объединить с комнатой.
  2. Увеличить площадь можно, совместив санузел. Совместные ванна и туалет обыгрываются дизайнерами. Такая мера позволяет расширить пространство, рационально используя мокрую зону.
  3. Изменения отмечаются в количестве и площади жилых комнат. Если их недостаточно для каждого члена семьи, имеется вариант достройки новых помещений. Этого можно добиться, разделив одну спальню на две, захватив часть коридора или кладовки.
  4. Забрав зону коридора, можно сделать гостиную более просторной.
  5. Владелец может обустроить ниши, гардеробные, подсобки. Также отличным вариантом станет зонирование пространства.

Важные уточнения

Монолитные дома являются типом жилых помещений, возводящихся по новым техническим стандартам.

Поэтому предъявляются более высокие требования к:

  • прочности конструкций;
  • теплоизоляции;
  • гидроизоляции;
  • звукоизоляции.

Однако такие характеристики нередко прописываются только на бумаге. При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Поэтому многие владельцы решаются на перепланировку.

Несмотря на то, что шахты вентиляции стали более широкими, возможно подключение более мощной системы для выведения воздуха из комнат. Для того, чтобы внести такие изменения, требуется проект. При расположении квартиры в монолитном доме сделать это намного проще, чем в панельном или кирпичном здании.

Монолитные дома создают более широкие возможности для перепланировки за счет отсутствия несущих стен (их функция возложена на колонны, а стены могут отмечаться только в санузлах, кухнях)

Владельцы могут самостоятельно установить радиаторы отопления и провести электричество от щитов на лестничной площадке.

Между колоннами располагаются стены-диафрагмы. Они необходимы для фиксации несущих конструкций. Об их расположении можно узнать из проекта дома.

При желании провести перепланировку необходимо получить согласие у владельцев здания. Процедура регламентируется Жилищным кодексом РФ, а также организацией, которая управляет домом.

В некоторых случаях застройщики еще на момент строительства дома предлагают клиенту на выбор несколько вариантов планировок. В этом случае можно сэкономить время на последующее согласование, а также деньги на изменение вида жилого помещения.

Свободная планировка доступна и для типовых зданий, которые изготавливаются на основе монолитного каркаса. В этом случае отмечается наличие несущих стен. Но комнаты имеют большой размер, поэтому делятся на несколько частей.

Если монолитный дом строится по стандартному варианту, он не сильно отличается от других зданий. Но проделать проем в стене в таком здании гораздо проще. Ведь ущерб стенам создается минимальный. Поэтому проект будет согласован значительно быстрее.

Чтобы составить план переделки жилого помещения, необходимо обратиться к проектировщикам. Также обязательным условием является технический осмотр квартиры.

Что можно и нельзя

Монолитные дома являются наиболее приемлемыми вариантами для перепланировки. Ведь практически все стены и перегородки в квартире являются ненесущими. Поэтому разрешено большое количество изменений на основании предпочтений владельцев, а также в соответствии с требованиями и нормами перепланировки любых жилых помещений.

Для проведения строительных и ремонтных работ требуется согласование с контролирующими органами. Они должны дать разрешение на внесение тех или иных изменений в конструкции.

При этом учитывается соответствие нормам:

  • строительным;
  • санитарно-гигиеническим;
  • пожарным.

Заключение о пожарной безопасности

Стоит помнить, что выделяют запрещенные действия при проведении перепланировки в монолитном доме.

К ним относят:

  • нарушение целостности несущих конструкций квартиры;
  • создание жилых помещений без окон и отопления, площадью меньше 9 квадратных метров;
  • изменение системы газификации, канализации, отопления или вентиляции без соответствующего разрешения;
  • оборудование санузлов, кухонных помещений над жилыми комнатами соседей.

Перепланировка в монолитном доме открывает множество перспектив. Однако она также должна быть проведена на законных основаниях. Поэтому согласовывать собственные действия нужно заранее.

В спорных ситуациях после реконструкции помещения можно узаконить перепланировку через суд.

С какими органами необходимо проводить согласование проекта перепланировки нежилого помещения, читайте тут.

Читайте также по ссылке об основных положениях постановления 508 Москвы о перепланировках.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 () 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 () 317-50-97
    • Регионы – 8 () 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Владельцы квартир всегда стремятся сделать свое жилье максимально комфортным. Но бывает, что организовать пространство так, как хочется, невозможно без перепланировки квартиры. Прежде чем ею заняться, следует прояснить целый ряд деталей, ведь подобные мероприятия выходят далеко за рамки обычного ремонта.

Распространенное мнение о том, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя, ошибочно. Строго запрещается их сносить, а вот сделать проем в такой стене вполне возможно. Однако это потребует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования. Нужно доказать Мосжилинспекции, что перепланировка не разрушит конструкцию здания и не будет угрожать безопасности проживающих в нем людей.

Общие правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен

В общем случае перепланировка квартиры требует согласования по следующему алгоритму:

  1. получение первоначального плана БТИ;
  2. получение положительного заключения о возможности затрагивания несущих конструкций от авторов проекта дома;
  3. разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
  4. согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку;
  5. производство работ (ремонт);
  6. проведение приемки квартиры в МЖИ после ремонта;
  7. получение обновленного плана БТИ;
  8. внесение изменений в ЕГРН.

На этапе создания технического заключения, если проект затрагивает несущие стены, есть важный момент: оно должно составляться при участии авторов проекта дома. Некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах, и тогда придется подумать над другим вариантом перепланировки.

Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. А если в доме деревянные перекрытия, чтобы убедиться в их надежности, придется вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

Это важно!

Самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Собственник (физическое лицо) должен будет заплатить штраф в размере 2000–2500 рублей, после чего за свой счет вернуть квартиру к ее исходному виду либо согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, официальной ее сдаче в аренду, передаче в залог банку.

Теоретически, если вы готовы заплатить небольшой штраф, узаконить перепланировку можно и после окончания работ. Однако этот вариант крайне не рекомендуют специалисты. Широко распространены случаи, когда перепланировка уже сделана, а ее согласование оказывается в принципе невозможным: в случае, когда ванную или кухню разместили над жилыми комнатами соседей, или если объединили комнату с газифицированной кухней. Это грубые нарушения, которые придется устранить. Чтобы избежать подобной ситуации и не потратить большие суммы денег впустую, перепланировку следует проводить строго по алгоритму, который мы изложили выше.

Нюансы согласования для домов разных типов

Не во всех типах домов при перепланировке квартиры придется столкнуться с проблемами, связанными с несущими стенами. Соответственно, процедура согласования в некоторых случаях может оказаться проще.

Монолитный дом

Проект практически всегда является индивидуальным, за авторством того или иного архитектурного бюро. Именно туда и следует обращаться. Однако в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются.

Панельный дом

В Москве практически все панельные дома проектировал ОАО «МНИИТЭП». Также встречаются и другие авторы проектов, но они уже давно не разрабатывают технические заключения.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные — требуется обращение в ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков довольно редко встречаются несущие стены, которые могла бы затронуть перепланировка квартиры. Все зависит от типового проекта, по которому строился дом. На всякий случай следует знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Это универсальная организация, работающая как раз с такими случаями: техническое заключение можно будет получить там.

Сколько времени займет согласование и в какую сумму обойдется?

Перепланировка и ее согласование — процессы дорогостоящие. Судите сами:

  • Дверной проем в несущей стене нельзя сделать просто так, без проекта перепланировки. Требуются профессиональные инженерные расчеты по габаритам, нагрузкам и усилению проема. В противном случае работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению. Если проем в несущей стене делается на первом этаже, возможно даже повреждение фундамента.
  • Стандартная цена на техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, оформляется оно в течение одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходится примерно в 45 000 рублей.
  • Если вы решили создать проем в несущей стене, срок согласования и его стоимость увеличатся в полтора-два раза.

Кстати!

Резка проемов в несущих стенах осуществляется дисками с алмазным напылением. В отличие от более старых технологий, алмазная резка практически бесшумна, позволяет получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. Для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.

В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делают проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы там зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Итак, несмотря на все сложности, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ. Например, позволяет изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню. Однако не все смелые замыслы владельцев квартиры можно безопасно воплотить в жизнь, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен. Поэтому следует уделить особое внимание вопросам законного согласования.

Куда обратиться за помощью в согласовании переустройства и перепланировки

Советом с нашими читателями делится Дмитрий Замятин, руководитель отдела согласования перепланировок «Архитектурно-проектной мастерской №1»:

«Несмотря на большое количество предложений на рынке от отдельных специалистов, готовых выполнить проект перепланировки, этот вариант представляется сомнительным. Если вы настроены серьезно, хотите оформить перепланировку по закону и предотвратить финансовые потери в дальнейшем, стоит выбрать солидное архитектурное бюро. То есть компанию, имеющую допуски СРО, штат специалистов, собственный проектный отдел, а также опыт осуществления перепланировки и согласования.

Можно обратиться в «Архитектурно-проектную мастерскую №1», мы будем рады вам помочь. В число наших услуг входит обмер помещений, разработка дизайн-проектов, создание проектной и технической документации, согласование новых перепланировок и узаконивание уже имеющихся. Иными словами, вы можете заказать у нас перепланировку под ключ. За время существования нашей компании было проведено согласование более 1000 перепланировок, причем положительный ответ был получен в каждом случае с первого раза. «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО, для алмазной резки проемов предоставляет лицензированную бригаду специалистов. Консультацию можно бесплатно получить у наших сотрудников по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте. Обратите внимание, что мы работаем без предоплаты, вы вносите деньги только после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».

P. S. При заказе комплексных работ в «Архитектурно-проектной мастерской №1» возможны скидки.

Согласование перепланировки квартиры в монолитном доме

Первое здание по монолитной технологии построило не СУ 155 в начале 90-х, а император Адриан, в древнем Риме в 118 – 120 гг. нашей эры. Этот вид строительства насчитывает 1900 лет, 20 из которых, жители Третьего Рима (Москвы) заняты перепланировками своих квартир в монолитных домах. В этой статье вы узнаете об особенностях перепланировки квартиры в монолитном доме в Москве в 2020 г.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Монолитный дом – это железобетонный каркас, который создает форму дома. Жидкий бетон, с помощью опалубки отливается в каркас прямо на строительной площадке. Когда каркас дома готов, внутри устанавливают стены из звукоизолирующего материала. Если перегородки внутри дома и облицовка снаружи сделаны из кирпича получится монолитно-кирпичный дом. Помимо прочих особенностей, вытекающих из технологии строительства монолитных домов, стоит отметить две:

  • Возможность перепланировки помещений без риска нарушить прочность строения. Это возможно потому, что стеновые перекрытия устанавливают после того, как коробка дома отлита и внутренние стены не несут нагрузки. В этом заключается главное преимущество зданий, построенных по монолитной технологии.
  • Все инженерные коммуникации должны быть спланированы заранее. Что-то изменить после отлива каркаса не получится. Эта особенность накладывает определенные ограничения при перепланировке.

Согласование перепланировки квартиры в новом монолитном доме в Москве

Большинство квартир в современных новостройках – это квартиры со «свободной планировкой» в монолитном доме. По мнению застройщиков такая формулировка увеличивает инвестиционную привлекательность квартир. На эту особенность нацелена реклама. Искушение попробовать себя в роли дизайнера своей квартиры и желание воплотить мечты у собственников настолько велики, что последние не задумываются о возможных последствиях и финансовых затратах на их устранение.

Необходимо знать, что понятия «свободная планировка» с юридической точки зрения не существует! Любой дом строится по определенным правилам. Есть общие правила для гражданского строительства, отраженные в СНиПах, в пределах которых архитектор дома проявляет свою фантазию. Фантазия архитектора, заключенная в жесткие рамки общепринятых правил строительства, называется проектом дома. После соответствующей экспертизы проект дома утверждают городские власти. Это значит, что согласно любому проекту с якобы «свободной планировкой»:

  • Санузлы в новостройке будут расположены в строго определенном месте таким образом, что вход в помещение, где расположен санузел из кухни или жилой комнаты будет невозможен.
  • Кухни в новостройке будут расположены таким образом, что у соседей сверху и снизу на этом месте не будет санузла и жилых комнат.
  • Жилые комнаты и кухни будут иметь светопроемы в наружных ограждающих конструкциях определенных размеров.
  • Санузел при перепланировке может быть увеличен в размере только за счет нежилой площади.
  • И так далее.

Важно знать, что в квартирах со «свободной планировкой» обязательны к соблюдению все нормы и правила, которые действуют при перепланировке обычной квартиры.

Попросите у застройщика строительный план и легко убедитесь, что проект вашего дома со «свободной планировкой» ничем не отличается от типовых проектов. Вы найдете четко размеченные мокрые зоны и жилые комнаты, кухню и вспомогательные помещения. На поэтажном плане стены, которые уже построены будут помечены сплошной линией. Пунктиром обозначают то, что собственнику предлагается возвести самостоятельно. Это и есть настоящая планировка квартиры. Непосредственно в новостройке план квартиры помечен линиями на полу, которые выложены в один кирпич или пеноблок.

Иногда приходится сталкиваться с частным случаем, когда на плане определены границы только санузлов и кухни, а вся жилая площадь объединена. Исходя из плана непонятно, где и как в новостройке располагаются комнаты и коридор. В этом случае владельцы должны заказать у застройщика или организации-проектировщика строительный план на квартиру, в котором будут указаны все границы и размеры. И не поддаваться искушению провести перепланировку на свое усмотрение.

Необходимо понимать, что при согласовании перепланировки за основу чиновники буду брать именно эти планы. С этими планами будут сравнивать и определять возможность, целесообразность и законность предлагаемых вами изменений.

Вывод: Квартиры в новостройках с якобы «свободной планировкой» таковыми не являются и их переустройство должно проходить по таким же правилам что и переустройство квартир со стандартными планировками. Каждая новостройка со «свободной планировкой» имеет план, на который будут опираться чиновники Мосжилинспекции при определении законности перепланировки.

Особенности и порядок перепланировки квартир в монолитном доме

Современные монолитные дома возводятся по индивидуальному проекту застройщика. При проектировании таких домов используются самые разнообразные архитектурные решения. А благодаря конструктивным особенностям этот тип зданий является наиболее перспективным и привлекательным для многоквартирного строительства.

Особенности квартир в монолитных зданиях: возможные варианты перепроектирования

Внешние стены монолитных домов кирпичные, отсутствуют швы между панелями, что улучшает эксплуатационные характеристики зданий. Срок эксплуатации этой серии домов составляет от 150 до 300 лет. Размер квартир, количество комнат, наличие лоджий, эркеров и другие конструкционные особенности вносят разнообразие в планировку домов. И в каждом отдельном случае у хозяина недвижимости всегда есть возможность осуществить перепланировку. Несущие стены в монолитных домах возводятся между квартирами, а внутри помещения встречаются стены, выложенные в один кирпич. Некоторые серии домов возводятся согласно свободной планировке квартир, которая предусматривает полное отсутствие внутренних перегородок или выкладку (обозначение) стен по полу. Такой вариант строительства всё чаще применяется при возведении монолитных конструкций, так как это выгодно и застройщику, и покупателю недвижимости.

Свободная планировка квартир монолитных домов позволяет архитекторам и проектировщикам осуществлять самые невероятные, смелые задумки и решения. Если систематизировать возможные варианты, то можно выделить несколько принципиальных направлений, согласно которым осуществляется проектирование:

1. Изменение размеров, параметров кухни, проектирование кухни-студии. Очень часто площадь этого помещения не устраивает владельца квартиры, поэтому требуется его расширение за счет объединения с комнатой.

2. Наиболее часто встречающийся вариант перепланировки – устройство совмещенного санузла. Такая мера позволяет расширить пространство помещения, более рационально использовать площадь мокрой зоны, а также актуальна в силу влияния модных тенденций дизайна интерьеров.

3. Увеличение или уменьшение количества или площади комнат. Такой вариант перепроектирования встречается, когда количество комнат не совпадает с количеством человек, проживающих в квартире. Пример разделения спальни на две комнаты путем присоединения части коридора или прилегающей кладовки смотрите на рисунках.

4. Образование более просторного холла путем уменьшения коридора или прилегающей кладовки.

5. Обустройство ниш, гардеробных, подсобных помещений, зонирование.

Особенности процесса перепроектирования помещений в монолитных зданиях

Несмотря на кажущуюся простоту, перепланировка квартир в монолитных строениях имеет свои нюансы. Существуют определенные ограничения, связанные как с техническими, так и законодательными моментами:

  • запрещается возведение перегородок, в результате которого образуется помещение без естественного освещения или отопления;
  • все комнаты, сконструированные по новому проекту, должны иметь площадь, превышающую 8 м. кв.;
  • подсобные помещения не могут быть образованы в ущерб жилой площади;
  • запрещается размещать санузел над комнатами соседей;
  • при перепланировке запрещается прятать в стены газовые стояки, разводку, демонтировать вентиляцию, вносить изменения в план размещения других важных коммуникационных систем;
  • цокольные этажи, подвалы не подлежат использованию в качестве жилых помещений.
  • Автор: admin Распечатать

(0 голосов, среднее: 0 из 5)

Не нашли то, что искали? Вернитесь к поиску планировок квартир по параметрам типового проекта. Поддержите проект, расскажите о tipdoma.com в социальных сетях:

Перепланировка в монолитном доме, как правило, представляет меньшую сложность, нежели в панельном. Связано это с конструктивными особенностями таких зданий. Главное преимущество монолитной технологии заключается в том, что почти все внутриквартирные перегородки здесь являются ненесущими, а чаще всего вообще отсутствуют в габаритах квартиры. Это существенно упрощает согласование многих видов перепланировок.

Демонтаж легких межкомнатных перегородок или устройство новых проемов в них, как правило, требует разработки проектной документации, но без технического заключения. В некоторых случаях, вам удастся согласовать подобное мероприятие в упрощенной форме — обратившись в Мосжилинспекцию с заявлением на выход комиссии, которая подпишет вам акт о завершенной перепланировке.

Фото планировки в монолитном доме (видны ненесущие перегородки из кирпича):

Впрочем, если ненесущая перегородка является межквартирной, то без оформления технического заключения вам не обойтись.

Читайте здесь: Все про объединение квартир

При этом, когда существует необходимость заказывать оформление ТЗК и проекта у автора монолитного дома часто возникает проблема. Почти все такие дома строятся по индивидуальным проектам, а ответственные за них архитектурные бюро скоро прекращают свое существование. И в этом случае приходится обращаться в ГУП МосжилНИИпроект, который занимается разработкой документации по домам, автор которых не известен или уже не существует (в том числе и по старому фонду).

Однако монолитные новостройки обычно сдаются с так называемой свободной планировкой: межкомнатные стены не смонтированы, а лишь обозначены на полу в виде границ из кирпича. Многие собственники считают, что это дает им возможность выполнить перепланировку квартиры в монолитном доме по своему вкусу. Но это лишь в теории, поскольку на практике свободная планировка вовсе не означает, что вы можете выстраивать внутренние стены полностью по своему усмотрению.

Фактически каждая такая квартира имеет утвержденную планировку, изменять которую разрешается только после согласования с Мосжилинспекцией. Дело в том, что «символические» границы комнат не являются таковыми на поэтажном плане застройщика. Даже если формально стен нет, то в поэтажном плане они есть и согласовывать снос намеченных перегородок нужно так, как если бы они были достроены до потолка.

Подробнее о перепланировке в новостройках

Поэтому если вы, например, захотите перенести или расширить кухню так, что она при этом расположится над жилыми комнатами соседей снизу (т.е. в том месте, где поэтажный план предполагает наличие у них комнат), вам это запретят, поскольку это противоречит требованиям СНиПов и СаНПинов.

Увеличение кухни возможно, но проводить такие работы в большинстве случаев можно только после разработки проектной документации с учетом всех параметров.

Тем не менее, несмотря на проблемы со свободной планировкой, перепланировки в монолитных зданиях согласуются, как мы уже говорили, проще, чем, скажем в доме панельного типа. Фантазию при переустройстве монолитной квартиры ограничивают лишь ваши финансовые возможности и границы архитектурного плана застройщика, а также требования законодательства.

Какие еще варианты могут быть в монолитной квартире? Если в ней будет проживать небольшая семья, то возможно стоит рассмотреть вариант перепланировки квартиры в студию, когда получившееся пространство зонируется различными по цвету и фактуре материалами отделки, декоративными ширмами, открытыми полками.

В случае, когда вы, наоборот, хотите смонтировать новые перегородки, чтобы обеспечить личным пространством членов семьи, необходимо следить за тем, чтобы они не создавали повышенной нагрузки на перекрытия. Если вы устанавливаете перегородки, сделанные из тяжелых материалов (кирпич или блоки толще 10 см), то чтобы верно рассчитать нагрузки, придется заказать проект перепланировки с соответствующими расчетами.

Кстати, все комнаты по нормативам должны обеспечиваться естественным освещением, для чего перегородки следует делать светопропускающими. Это обязательно следует учитывать при организации новых комнат.

Перепланировка однокомнатной квартиры в монолитном доме:

Перепланировка четырехкомнатной квартиры в монолитном доме:

Несмотря на кажущуюся простоту согласования перепланировки в монолитном доме, не стоит надеяться на то, что ее, в случае чего, можно будет узаконить «задним числом». Такой способ Мосжилинспекция довольно строго относится к тем, кто выполняет самовольную перепланировку помещений. В случае, если по незнанию перепланировка будет выполнена с нарушениями строительных норм, вас обяжут во-первых, выплатить административный штраф, а во-вторых, вы должны будете вернуть квартире вид в соответствии с действующим поэтажным планом.

Если же ваша самовольная перепланировка квартиры в монолитном доме не содержит нарушений, то вам потребуется приготовить документы для оформления перепланировки, а также подготовить копию поэтажного плана с отмеченными изменениями и техническое заключение о допустимости перепланировки и сдать все в Мосжилинспекцию.

Читайте также: ответственность за перепланировку

Ссылка на основную публикацию