Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?

Ответы на вопросы по перепланировке, часть 1

Проектная ниша в трехкомнатной квартире в доме серии П44Т

У одной из наших читательниц вопрос был по проектной нише в панели-трансформере. Если кратко, то заранее узнать это нельзя.

Можно либо визуально обследовать панель, то есть зайти в квартиру и посмотреть, есть ли там углубление под нишу или нет, либо можно узнать у застройщика.

Просто дело в том, что разные домостроительные комбинаты по-разному отливают панели, то есть с 2007 года идет защита от прогрессирующего разрушения и в каких-то домах ДСК льют сразу панели-трансформеры, то есть это технологическая ниша.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

А в каких-то, собственно говоря, льют цельную панель и все, ничего сделать нельзя. На данный момент, согласовать проем в доме с защитой от прогрессирующего обрушения нельзя, поэтому просто надо вам узнавать и визуально обследовать дом. Посмотреть, есть ли там панель либо у застройщика спросить. Других вариантов мы пока не видим.

Что делать с самовольной перепланировкой соседей?

Читатель задал вопрос о незаконной перепланировке соседа сверху. Он устроил душевую в помещении кладовой. Если в целом брать, то в кладовой можно устроить душевую, но это необходимо предварительно согласовать.

Мы так понимаем, что квартира находится не в Москве, но, в принципе, и в регионах порядок согласования в соответствии с Жилищным кодексом относительно одинаковый.

Незаконной она, вероятно, признана только потому, что он ее не согласовал, а согласовать он ее может. Мы не совсем понимаем, как ответить на вопрос, можно или нельзя признать законным приложенный акт скрытых работ.

Если организация, которая имеет допуск СРО, сделала ремонтные работы, сделала акт скрытых работ, поставила печать, приложила допуск СРО, то есть, соответственно, она этим подтверждает то, что работы были выполнены в соответствии с каким-то проектным решением, но был ли у собственника квартиры проект — вот это вопрос.

То есть судя по всему не был. Просто ему сделала строительная компания какой-то ремонт и приложила акт скрытых работ. То есть сам по себе акт скрытых работ ничего не дает.

Это является документом не в контексте перепланировки, он не играет роли, он как бы в общем пакете только играет какую-то весомую роль.

Поэтому сам по себе, он перепланировку не утверждает. А если брать в прямом контексте вопрос — можно ли признать законным акт скрытых работ? Если они его выдали, то он законен, соответственно, они подтверждают, что шумоизоляция была проведена. Была — не была, не суть важно, то есть они выдали документ о том, что она была.

Как узаконить перепланировку квартиры?

Об отказе в согласовании перепланировки читайте тут.

Устройство санузла в таунхаусе

Нам задали вопрос: «Разрешено ли создание нового санузла на втором этаже двухэтажного таунхауса?».

Да, возможно. Есть норма, что в двухэтажных квартирах, в принципе, таунхаусы тоже к ним относятся, можно располагать санузлы над кухнями.

Не совсем понятно, гостиная — это как кухня или как жилая комната у вас. Если над кухней, то можно. Если над жилой комнатой, то гостиную можно, например, назвать кабинетом.

То есть на первом этаже у нас будет кабинет или холл, нежилое помещение назначение будет иметь, и тогда вы можете санузел устроить на втором этаже над этим помещением. Если это жилая комната, то нельзя. Поэтому надо изменить назначение помещения, которое будет снизу.

Перепланировка с объединением двух квартир в доме серии И-155НБ

От читателя был вопрос относительно объединения двух квартир — однокомнатной и двухкомнатной серии 155 путем установки перегородки в общем коридоре.

Теоретически это можно сделать. Как мы поняли, вы хотите сделать не путем устройства в межквартирной стене, а выделить в общем коридоре, где вход в квартиры, некий тамбур, установить там перегородку и внутри уже будет вход в две квартиры.

Для этого необходимо собрание собственников, чтобы они проголосовали и отдали эту часть коридора вам в аренду. А практически это сделать нельзя, потому что жители всегда против, вам объяснить это будет сложно, что вы хотите сделать.

И на практике такие мероприятия не реализуемы, не согласуемы. Поэтому, к сожалению, именно этот вариант согласовать невозможно.

Перепланировка с переносом кухни в спальню

Один из наших читателей хотел получить консультацию по вопросу переноса кухни в спальню. Данная перепланировка осуществима.

Ну, в большинстве случаев, она не осуществима, потому что спальня является жилым помещением, а перенос кухни в жилое помещение запрещен.

Поэтому согласовать это, в большинстве случаев, нельзя. Но есть пара исключений. Допустим, если квартира не однокомнатная и находится на первом этаже, либо выше, но ниже расположено нежилое помещение.

В чем смысл?

Допустим, если квартира однокомнатная на первом этаже, то поменять местами кухню и спальню нельзя, так как у нас в спальне будет кухня, а в кухне у нас будет, допустим, кабинет, то есть нежилое помещение, так как жилые помещения запрещено располагать под кухнями.

Соответственно, у вас в квартире просто не будет жилой комнаты. То есть в однокомнатной квартире где-либо нельзя это осуществлять.

Если квартира условно двухкомнатная, находится на первом этаже и в кухне электрическая плита, то есть газифицированные кухни вообще никуда не переносятся, мы кухню переносим в одну жилую комнату, у нас остается кабинет на месте бывшей кухни и еще одна жилая комната.

Главное, чтобы жилая комната была больше четырнадцати квадратных метров. Иногда девять проходит. В общем, более или мене, в двухкомнатной это осуществимо. На втором этаже, это тоже осуществимо, например, если на первом находится нежилое помещение: магазин или офис, там тоже можно перенести кухню в спальню. Если же под вами жилая квартира, то этого нельзя сделать никак.

Демонтаж подоконного блока в панельном доме серии 467

Нам задали вопрос относительно демонтажа подоконного блока в доме 467 серии. Серия очень редкая, и мы сталкивались с ней на практике буквально несколько раз и уже не помним, был там подоконный блок или нет.

Но если конструктивно смотреть, то на 99% подоконный блок демонтировать возможно.

Насколько мы помним, это блочный дом. Собственно говоря, единственным обременением демонтажа подоконного блока является установка французских дверей, которые будут отделять балкон от комнаты.

Потому что если демонтировать подоконный блок, получится дырка. А балконы и лоджии с внутренним помещением квартир объединить нельзя, поэтому необходимо будет установить французские двери стеклянные, которые будут отделять балкон от комнаты. Батареи на этом месте нет, ну и хорошо.

Можно ли это впоследствии узаконить?

На данный момент, это возможно узаконить. К нам приходят собственники и планируют сделать демонтаж подоконного блока, мы планируем перепланировку и согласуем, и приходят уже с выполненными перепланировками, мы тоже согласуем.

Но обычно с выполненными перепланировками приходят, когда уже у них просто форма проема и там ничего нет, то есть ходим туда-сюда. Именно просто когда воздух между балконом и комнатой — это согласовать нельзя.

Мы комментируем, что да, это возможно узаконить — демонтаж подоконного блока, но дополнительно, пока вам будут согласовывать этот процесс, вам необходимо установить стеклянные раздвижные двери.

Распашные или раздвижные — конструкция неважна, главное, чтобы был балкон отделен от комнаты двухкамерным стеклопакетом.

Вентиляционный короб в доме серии КОПЭ

Есть вопрос о вентиляционном коробе в серии дома КОПЭ. Мы прокомментируем не только серию дома КОПЭ, а вообще про все дома и все вентиляционные короба, которые могут быть.

Вентиляционные короба, сантехнические короба затрагивать нельзя, они должны оставаться в своих габаритах.

Вот так, как встроена здесь машинка куда-то там внутрь — так делать нельзя. Это нарушение, и согласовать его в нормальном рабочем режиме, ну пункты есть, которые можно согласовать, но даже не будем озвучивать, а в общем, это проблема, и это сделать нельзя. Так что общий контекст такой — нарушение.

Демонтаж порожка и подоконного блока в доме серии П44Т

Нам задали вопрос: «Можно ли убрать подоконные тумбы и порог в серии П44Т, балкон-лодочка? Как можно разместить батарею?».

Мы его называем не подоконная тумба, а подоконный блок. Демонтировать подоконный блок возможно, порог демонтировать нельзя.

Как разместить батарею?

Батарею можно разместить как угодно, но только в контуре комнаты, то есть ее на балкон выносить нельзя. Категорически запрещено. Только внутри комнаты.

Развернуть на ближайшую стену либо еще как-то, и важный комментарий, что до 2004 года постройки. То есть если говорить именно о подоконном блоке в этой серии дома, то в вашем случае, это можно, потому что это 2004 год.

Подоконный блок в этой серии всех домов П44 можно демонтировать в домах до 2007 года постройки, то есть 2005 и 2006, ну и ранние года. А если дом построен после 2007 года включительно, то подоконный блок в этом доме демонтировать нельзя.

Дверь между газифицированной кухней и гостиной

Про перегородки. Отдельно спрашивает читатель про тип дверей, типы перегородок.

Посмотрели мы по ссылке, что у вас есть — алюминий стеклянный из двух половинок.

Какая цена?

Мы сами не знаем, какие должны быть двери. Все определяется каждый раз индивидуально.

В законодательстве есть такая фраза — между газифицированной кухней и жилой комнатой должна быть плотная перегородка с дверью.

Все, больше ничего нет. То есть, нет градации, насколько плотная — сильно, не сильно, и как эту плотность определить. Мы не знаем до сих пор.

То есть каждый раз это решается методом «как-нибудь». Единственный такой общий вектор, что это не должна быть дверь-гармошка, такая пластиковая «икеевская». Просто нет критериев плотности перегородок.

Какая она должна быть?

Она может быть стеклянная, пластиковая, деревянная — главное, чтобы кухня газифицированная была отделена от комнаты дверями. Обычно это разъезжающиеся двери. И вот они какие-то более или менее похожие на двери — это полотные, которые ездят.

Конечно, собственники не могут, грубо говоря, сделать медицинские двери с резинками плотными, когда при закрытии они всасываются и все, там вакуум. Такого не может быть.

Но и дырок там не должно быть между створками. Снизу не должно быть сильных дыр между колесами. Как она ездит по рельсу, уже более или менее, с щеточкой — вообще хорошо. Чтобы визуально не было нигде серьезных дыр между перегородками.

Можно ли убрать наружную четверть в проеме входной двери в квартиру?

Реально ли без согласования в ЖИ убрать наружную четверть в проеме входной двери в квартиру? Вообще — нет. Это нереально и с согласованием, потому что эти четверти относятся (мы, конечно, не знаем конструкцию вашего дома) к общедомовой собственности, если она снаружи стоит, то есть дверь будет по форме больше, чем остальные двери.

И конструктивную может какую-то особенность иметь. То есть неизвестно, как вообще эту ситуации решить без согласования. И с согласованием-то это сложно, на такую мелочь потребуется проектная документация.

А без согласования можно, но это тогда будет несогласованная перепланировка, или нельзя, тогда будет все в порядке. То есть ситуация непонятная, она очень отстраненная. Только такой комментарий можем дать.

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

разборку и перенос окон и дверей;
разбор и перенос перегородок;
изменение площади;
прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

инженерных коммуникаций;
сантехники;
электрооборудования;
других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

характеристики объекта;
перечень работ;
требования к безопасности;
планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

заявление;
проектную документацию;
свидетельство о праве собственности;
паспорт (для граждан);
учредительные документы (для юридических лиц);
технический паспорт;
заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение	Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью	граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
	должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
	юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

свидетельство о праве собственности на недвижимость;
проектную документацию;
технический паспорт;
заключения контролирующих органов;
технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Как согласовать перепланировку

1. Что такое перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Мероприятия, или работы, по переустройству

Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
Устройство несущих стен.
Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
Устройство проемов в несущих стенах.
Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома

Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
Устройство каминов, дымоходов.
Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.
Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

Документы для узаконивания перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилых помещений – это любые изменения конфигурации объекта нежилого фонда, изменение его площади, оконных и дверных проемов, функционального назначения с целью повышения качества его эксплуатации. К перепланировке можно отнести:

совмещение смежных комнат;
разделение одного помещения на несколько;
увеличение одного помещения за счет другого;
устройство, изменение размеров и ликвидация дверных и оконных проемов.

Узаконивание – это согласование ранее выполненной перепланировки без разрешения административных органов. Оно является возможным в случае соблюдения законов, требований безопасности, норм СНиПов и СаНПиНов при ранее выполненных ремонтно-строительных работах.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Документы для узаконивания перепланировки нежилых помещений в Москве

Согласно законодательству РФ изменение планировки жилых и нежилых объектов недвижимости допустимо при наличии разрешения надлежащего органа. Если нежилое помещение находится в нежилом здании в Москве, то согласовывать перепланировку следует в ТБТИ. Если нежилой объект размещен в жилом здании, то распоряжение выдается жилинспекцией города Москвы.

Чтобы согласовать перепланировку объекта нежилого фонда в уполномоченных органах нужно заполнить заявление-бланк и приложить к нему следующие документы:

техпаспорт БТИ;
проект перепланировки;
тех. заключение о возможности осуществления перепланировки;
согласие жильцов многоквартирного дома или собственников смежных помещений в нежилом здании;
учредительные документы;
свидетельство о праве собственности;
разрешение на использование помещения для иных целей (при изменении целевого назначения);
документы, свидетельствующие о согласии надзорных служб (газовой, пожарной, санитарноэпидемиологической и других);
разрешение ГУП ГлавАПУ на изменение фасада здания.

После рассмотрения заявления вы получите решение МЖИ в виде распоряжения или отказа.

В случае уже произведенной перепланировки следует запросить техпаспорт БТИ, изготовить проект перепланировки и пригласить техника БТИ для выявления несоответствий реальной планировки техническому плану БТИ. После выполнения всех необходимых измерений и обследования конструкций специалист выдаст вам техническое заключение о возможности сохранения ранее произведенной перепланировки, в котором будут прописаны следующие пункты:

виды произведенных строительно-монтажных работ;
состояние несущих конструкций;
степень безопасности осуществленной перепланировки.

Далее нужно получить Акт о завершенной перепланировке в МЖИ, если помещение находится на первом этаже жилого дома. Для этого нужно предоставить следующие документы:

паспорт гражданина РФ;
заявление об узаконивании перепланировки;
свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН;
техпаспорт БТИ;
техническое заключение о возможности сохранения ранее выполненной перепланировки;
согласие надзорных служб.

После подачи документов следует оплатить штраф, который в Москве для юридических лиц составляет от 300 до 350 тысяч рублей. Получив Акт, нужно пригласить техника БТИ для проведения инвентаризации и получения новых документов.

Если помещение находится в нежилом здании, то узаконить перепланировку можно в ТБТИ на основании проекта перепланировки и технического заключения..

Оформление перепланировки нежилого помещения компанией «2ПРОЕКТОР»

Мы имеем все необходимые допуски СРО и многолетний опыт в сфере изготовления проектной документации успешно согласованной в административных инстанциях. Наша организация поможет узаконить самовольную перепланировку нежилых помещений в Москве.

Направляйте заявки на электронную почту или звоните нам по тел. 8 () 956 70 30

Мы всегда рады вам помочь!

Как правильно оформить перепланировку квартиры

Некоторое несоответствие квартирной планировки вкусам и потребностям владельцев недвижимости вынуждает последних задуматься о необходимости самостоятельного внесения некоторых изменений. В рамках данной статьи мы рассмотрим документальную сторона вопроса – получение разрешений на перепланировку и возможность узаконивания самовольные изменения.

Ответственность собственника и санкции

Несмотря на распространенное мнение о том, что собственник может проводить любые изменения в пределах собственной квартиры, на самом деле это далеко не так. В ходе выполнения перепланировки может оказаться нарушенной целостность здания или же затронута работа инженерных коммуникаций. Иными словами, изменения, проводимые с нарушением существующих норм и правил, могут негативно отразиться на жителях соседних квартир. Так, обустройство проема между кухней и кладовой под размещение холодильника может нарушить вентиляцию всех квартир в подъезде (по данному стояку), поскольку в этом проеме часто проходит вентиляционный канал.

По результатам проверки, (которую проводят представители органов надзора по жалобе жильцов), владельца квартиры могут принудить вернуть все «как было», либо, если изменения не противоречат строительным нормам, обяжут узаконить перепланировку. А в случае невыполнения рекомендаций могут последовать серьезные санкции – наложение штрафа или даже опечатывание квартиры. Кроме того, после перепланировке конфигурация квартиры уже не соответствует техническому паспорту БТИ, поэтому в случае продажи (обмена, оформления залога, дарения, передачи по наследству), возникнут существенные затруднения (в отдельных случаях непреодолимые).

Способы узаконить перепланировку. Преимущества и недостатки

Чтобы избежать перечисленных неприятностей, необходимо документально оформить перепланировку и узаконить вносимые изменения. Есть два способа это сделать:

1. Узаконить в судебном порядке уже выполненную перепланировку;

Первый способ является, к сожалению, самым распространенным, хотя и неправильным. Довольно часто владельцы квартир самостоятельно принимают решение о необходимости капитального ремонта с внесением значительных изменений в конфигурацию квартиры и задумываются об оформлении лишь при необходимости продажи жилья. Основным недостатком такого подхода является невозможность узаконить изменения, проводимые с нарушением строительных норм. В результате собственник вынужден будет вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние, что связано с дополнительными расходами.

Кроме того, самовольные изменения могут привести к разрушениям и порче коммуникаций (ухудшению их работы), что может повлечь за собой человеческие жертвы, а это уже грозит собственнику реальным тюремным сроком.

2. Получить разрешительные документы на перепланировку с последующим внесением изменений в технический паспорт квартиры.

Наиболее разумным способом проведения перепланировки является второй вариант. Последовательность действий, которые необходимо предпринять в этом случае, позволяет исключить нарушение строительных норм и правил (проект с ошибками просто не будет утвержден), а также получить гарантию оформления нового техпаспорта и отсутствие проблем при последующих операциях с недвижимостью (продажа, наследство, залог, т.п.).

Как получить разрешение, провести и оформить перепланировку

Поскольку второй способ проведения перепланировки является законным и дает собственнику квартиры вполне определенные гарантии, начнем именно с него. Для достижения искомого результата – получения нового техпаспорта на квартиру, необходимо выполнить следующие действия:

Изготовление (заказ) проекта перепланировки;
Согласование этого проекта в контролирующих органах, получение разрешения;
Проведение работ;
Приемка работ и получения акта выполненных работ.
Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта.

До момента непосредственного выполнения строительных работ потребуется собрать и подготовить следующие документы:

Удостоверение личности (паспорт);
Правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, т.п.) копии и оригиналы;
Технический паспорт квартиры (копия и оригинал);
Проект, заказывается в специализированной организации, которая занимается разработкой проектной документации (копия и оригинал);
Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (получить можно в паспортном столе, ТСЖ);
Акт текущего состояния квартиры (выполняется осмотр сотрудниками БТИ);
Документ, подтверждающий согласие на перепланировку от всех жильцов, зарегистрированных в квартире (совершеннолетних);
Заявление о выдаче разрешения на перепланировку (заполняется при подаче вышеперечисленных документов).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы:

Если перепланировка затрагивает места общего пользования (напр., «тамбур» на лестничной клетке), нужно решение общего собрания членов ТСЖ (обращаться за получением к секретарю);
Если здание имеет статус архитектурного памятника (памятника культуры, истории), нужно заключение органов охраны архитектурных памятников.

Этапы получения разрешения на перепланировку

1. Изготовление проекта

В первую очередь нужно подготовить проект изменений, которые собственник квартиры хотел бы провести на принадлежащей ему жилплощади. Изготовлением проекта занимается отдел архитектуры города, а также специализированные проектные организации, имеющие соответствующую лицензию на оказание данной услуги. На этом этапе собственнику становится понятно, какие пожелания относительно перепланировки являются реализуемыми, а какие противоречат строительным нормам и правилам. Для изготовления проекта потребуется:

Все перечисленные документы можно получить в БТИ.

2. Согласование проекта

Готовый проект нужно согласовать в архитектурном отделе городской администрации по месту нахождения объекта недвижимости. Помимо самого проекта необходимо предоставить жилищной комиссии (которая будет рассматривать проект) заявление, а также все документы, перечисленные выше. Рассмотрение вопроса занимает месяц-полтора, и в результате собственник получает на руки разрешение на перепланировку либо официальный отказ (также в письменном виде). Если владелец квартиры не согласен с принятым решением (отказом), он может оспорить его в суде.

3. Проведение перепланировки

После того, как разрешение получено, можно приступать непосредственно к проведению строительных работ. Нужно знать, что все работы должны быть закончены за четыре месяца с момента получения разрешения. Кроме того, от согласованного проекта нельзя отступать, внесение корректировок «на ходу» недопустимо.

4. Акт приемки выполненных работ

После окончания работ нужно снова обратиться в отдел архитектуры (районную администрацию) для вызова сотрудников жилищной комиссии. Когда проведенные изменения будут осмотрены, собственник получит акт приемки выполненных работ.

5. Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта

Теперь снова необходимо обратиться в БТИ для оформления нового технического паспорта. Нужно пригласить технического специалиста, который проведет соответствующие замеры, и подготовить следующие документы:

Проект, согласованный в отделе архитектуры;

Разрешение на проведение перепланировки;

Акт выполненных работ.

На основании осмотра квартиры и полученных документов собственнику выдается новый техпаспорт на квартиру. В том случае, если в ходе изменений изменилась площадь квартиры (например, увеличилась комната за счет лоджии), нужно оформить новое свидетельство на право собственности (Росреестр). Для оформления потребуется:

Удостоверение личности (паспорт);

Новый технический паспорт.

На этом этапе оформление перепланировки завершается.

Как узаконить уже выполненную перепланировку через суд

Для начала необходимо сказать, что самовольные внесения изменений в конфигурацию квартиры является незаконным. Это означает, что собственнику, который сам же и заявил о своих незаконных действиях (а иначе перепланировку не узаконить) придется понести наказание – оплатить штраф, который составляет от 1 тыс. рублей до 30 тыс. рублей.

До обращения в суд требуется подготовить ряд документов:

Удостоверение личности (паспорт);
Исковое заявление;
Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи) оригиналы и копии;
Проект перепланировки (оригинал и копия);
Справка от городского отдела архитектуры;
Старый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
Новый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
Заключение Санэпидстанции и МЧС (оригинал и копия).

Порядок оформления уже выполненной перепланировки делится на несколько этапов:

1. Получение нового техпаспорта

Необходимо обратиться в БТИ, техник проведет осмотр квартиры, зафиксирует текущее состояние, проведет необходимые замеры. На основании осмотра и замеров БТИ выдаст новый техпаспорт, а также экспликацию плана (срок выдачи 7 – 14 дней).

2.Изготовление проекта

Теперь нужно подготовить проект перепланировки, который можно заказать в проектном бюро. Для изготовления проекта необходимо предоставить старый и новый техпаспорт, поэтажную экспликацию (при исходном состоянии квартиры и после перепланировки).

3. Получение справки о соответствии строительным нормам

Такая справка выдается в городском отделе архитектуры и является подтверждением того факта, что перепланировка не затронула несущих конструкций здания, полностью соответствует строительным нормам и правилам, не представляет опасности для жильцов, и не приводит к ухудшению качества их жизни. Процедура может отнять достаточно много времени, поскольку, как уже было сказано, узаконивание перепланировки через суд является наиболее распространенным способом и в очереди очень много желающих получить заключение.

4. Получение заключений от МЧС и Санэпидстанции

Заключения от МЧС и Санэпидстанции выдается на основании заявлений собственника и результатов проверок, проводимых сотрудниками данных учреждений. Если строительные нормы нарушены не были, коммуникации работают в нормальном режиме, то при получении заключений проблем возникнуть не должно.

5. Судебное разбирательство

Теперь, когда документы готовы, необходимо подготовить исковое заявление в районный суд, желательно, чтобы этим процессом занимался подготовленный юрист. Стандартное название данного иска – «О сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии». К этому заявлению нужно приложить документы, список которых представлен выше (оригиналы и копии).

Сам факт, что все необходимые документы собраны, уже является подтверждением того, что все изменения соответствуют строительным нормам и правилам, стандартам СЭС, противопожарной безопасности. Поэтому вероятность признания судом выполненных изменений достаточно высока. Однако, если у суда возникнут вопросы по документам, он может и отклонить иск, потребовать вернуть все на свои места.

Если иск будет удовлетворен, останется обратиться в кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта на квартиру. А если в ходе перепланировки площадь квартиры изменилась, необходимо получить новое свидетельство о праве собственности (Росреестр).

Переустройство и перепланировка нежилого помещения

Изменение конфигурации нежилого помещения делают в основном предприниматели, чтобы организовать такую работу в нём, которая позволит максимально комфортно находиться там весь день. Этапы необходимых работ по перепланировке и цена на неё зависит от сложности выполнения изменений. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Факторы, влияющие на стоимость:

Местоположение объекта перепланировки.
Сложность работ и их объём.
Нужно ли затрагивать несущие конструкции.
Нужно ли заранее согласовывать новый план помещения в специальных архитектурных учреждениях.
Является ли здание памятником истории или культурным наследием.

Перепланировка нежилого помещения. Законодательные акты

Данный вид деятельности регулирует статья номер 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Перепланировка представляет собой перечень работ, которые направлены на изменение площади и конфигурации посещения. Делается это по инициативе собственника недвижимости в его личных целях.

В каких случаях делают перепланировку?

Если нужно увеличить площадь помещения.
Если необходимо демонтировать или сделать проёмы под окна.
Если нужно изменить конфигурацию помещений.
Если надо увеличить размеры пространства.

Когда необходимо согласовывать работы по перепланировке?

Если будут устанавливаться дополнительные перегородки, которые увеличат нагрузку на конструктив несущих стен.
Если будет меняться положение санитарных узлов.
Если будет меняться положение или пристраиваться дополнительные элементы (балкон, лоджия, окна).
Если необходимо демонтировать или организовать оконные проёмы.
Если нужна установка нового оборудования (например, душевой кабины).
Если будет изменена конфигурация полов.
Удаление или установка лестничных пролётов.
Если надо подключиться к инженерным коммуникациям.

Получать разрешение не нужно, если:

Вы собираетесь делать косметический ремонт, который не будет затрагивать конструктив несущих стен.
Вы планируете менять коммуникации на их аналоги.
Вы хотите демонтировать внутренние конструкции помещения (шкафы, кладовые комнаты).

Алгоритм согласования перепланировки в нежилом фонде

Этап номер 1 — Оформление нового проекта помещения.

Здесь необходимо обратиться в специализированную компанию, которая сможет грамотно оформить новый план помещения. В проекте должны отразиться следующие сведения:

Полная информация о нежилом помещении (площадь, количество комнат и прочее).
Список работ.
Требования и условия безопасности.
Итоговый план работ.

Этап номер 2 — Согласование проекта.

Все значимые изменения должны быть согласованы в пожарной службе, архитектурными организациями, санитарно-эпидемиологическими службами. Все уполномоченные органы должны выдать на руки заключение на проведение перепланировки.

Этап номер 3 — Получение разрешения на перепланировку.

Весь пакет документов нужно передать в градостроительный отдел местного органа власти.
Перечень справок и бумаг:

Заявка на перепланировку.
Новый проект помещения.
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Документ, удостоверяющий личность.
Учредительные бумаги (для организаций).
Технический паспорт.
Заключение уполномоченных служб.

Этап номер 4 — Выполнение перепланировки.

Владелец недвижимости может приступать к изменению его конфигурации, но строго следуя проекту. Нельзя вносить правки в утверждённый план.

Этап номер 5 — Получение акта о выполненных работах.

По окончании строительных работ подписывают акт. Проверку готового варианта помещения проводит сотрудник Бюро Технической Инвентаризации.

Этап номер 6 — Постановка нежилого фонда на учёт.

Для этого инженеры из кадастровой службы делают финальные замеры помещения. Если они сильно отличаются от проекта, то в постановке на учёт вам будет отказано.

Согласование перепланировки в Москве

В первую очередь специалисты проверяют состояние инженерных коммуникаций и значимых элементов объекта. Только после этого компания, имеющая лицензию на проектную деятельность, составляет заключение и приступает к оформлению плана.

Перечень необходимых документов:

Технический план нежилого помещения.
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Письменное разрешение жильцов многоквартирного дома.
Письменное заключение уполномоченных служб (пожарной, санитарно-эпидемиологической, архитектурной).
Учредительные документы.

Возможно, вам понадобится получить разрешение на работы в следующих учреждениях:

Если вы собираетесь делать отдельный вход в помещение, то первоначально нужно обратиться в Главное архитектурно-планировочное управление города Москвы.
Если вообще помещение находится в здании, являющемся культурным наследием или оно признано памятником истории, то идти придётся в Московскую комиссию по наследию.
Если будет сделан проём в несущих стенах, то обращайтесь в «Экспертный центр».
Если будет меняться положение газовой плиты, то обратитесь в Мосгаз.

Полный перечень справок и бумаг вы должны передать в одну из следующих организаций:

В ТБТИ, если помещение уже находится в нежилом фонде.
Если помещение находится в жилом фонде, то документы вы передаёте в Московскую жилищную инспекцию.

Цена за услугу для нежилых фондов в 2022 году

Окончательная стоимость будет зависеть от множества факторов. Назовём лишь приблизительные цифры.

Согласование перепланировки в Роспотребнадзоре

План БТИ после перепланировки нежилого помещения

Как легально сделать перепланировку нежилого помещения?

Ниже представлен перечень этапов для получения разрешения на внесение изменений:

Получение первоначальных документов и бумаг в Бюро Технической Инвентаризации.
Оформление нового проекта помещения в лицензионной компании.
Согласование вносимых изменений в соответствующих службах (пожарных, архитектурных и пр.).
Поход в жилищную инспекцию для получения письменного согласия.
Проведение работ по перепланировке в нежилом помещении.
Получение акта о выполненных работах.
Внесение изменений в технический план объекта сотрудником Бюро Технической Инвентаризации.
Внесение изменений в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Для проведения работ по изменению конфигурации нежилого фонда нужны также следующие бумаги:

Заявление, в котором будут отражены планируемые изменения.
Документ, подтверждающий право собственности на объект.
Технический паспорт недвижимого имущества.

Для того чтобы получить разрешение на перепланировку своей недвижимости, подготовьте следующие документы:

Заявление на планируемый вид работ.
Документ, подтверждающий право собственности на объект.
Квитанция об оплате государственной пошлины.
Письменное разрешение владельца здания.
Оформленный проект нового помещения.
Учредительные документы (для организаций).
Письменное разрешение от управляющей компании.
Контракт страхования (не во всех случаях).
Технический паспорт помещения.

Как выглядит проект, выполненный компанией, имеющей лицензию:

На титульном листе прописывается название проектной организации и адрес объекта.
В содержании нужно указать полный перечень работ по изменению помещения.
Информация о полученном разрешении на перепланировку.
Контракт на перепланировку с уведомлением о том, что вносить изменения в него потом будет запрещено.
Сведения об объекте в целом и его помещениях в отдельности.
Список инженерных коммуникаций.
Требования к пожарной безопасности.
Пожелания к проведению строительных работ.
Список справок и бумаг, на основании которых будет сделана перепланировка.

Список запрещённых изменений в помещении

Нельзя делать комнаты, которые не будут иметь ни окон, ни отопления. Они не должны быть меньше 8 квадратных метров, а ширина — не менее 2,25 метров.
Планировать новую комнату так, что она будет располагаться под кухонной зоной, ванной комнатой или туалетом квартиры, которая находится этажом выше.
Менять расположение или расширять кухонную зону, если она будет располагаться над комнатой или туалетом квартиры, которая находится этажом ниже.
Нельзя планировать кухню без оконных проёмов.
Делать расширение кухонной зоны за счёт санитарного узла (на последних этажах это разрешается).
Объединять кухню и жилую комнату, если кухня имеет газовую плиту.
Делать вход из санузла в комнату, если в квартире только один санузел.
Менять положение санитарного узла или расширять его, если он будет находиться над комнатой или кухней квартиры, которая расположена этажом ниже.
Полностью запрещается переносить стояки газового, водного снабжения, отопительные стояки.
Ставить запорную систему на стояках с водой и отопительных стояках.
Вмешиваться в систему вентиляции.
Монтировать на балконах и лоджиях систему «тёплый пол» (водяная система).
Подключать систему «тёплый пол» от основного отопления квартиры.
Объединять балконы и лоджии с комнатами (здесь существуют исключения).
Устанавливать на балконах и лоджиях батареи отопления.
Расширять квартиру за счёт общего коридора, который объединяет соседские квартиры (внутренний коридор).

Алгоритм согласования самовольной перепланировки

Нужно принести в Бюро Технической Инвентаризации документ, в котором указано, что вы самостоятельно произвели перепланировку. Помимо этого, предоставьте техпаспорт и выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
После подачи заявки на ваш адрес приезжает специалист, который сделает новые замеры, нарисует новый план помещения с помощью специальных красных линий.
После замеров специалист сделает своё заключение и сообщит перечень служб, которые собственнику нужно будет ещё посетить.
На адрес приезжает работник Роспотребнадзора и обследует помещение на соответствие его всем санитарным нормам.

Список документов в жилищную инспекцию

Заявка, оформленная по образцу.
Технический паспорт с соответствующими отметками работником Бюро Технической Инвентаризации.
Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
Заключение от Роспотребнадзора.
Новый план помещения.
Письменное разрешение собственника недвижимости.
Квитанция об оплате штрафа за самовольную перепланировку (для обычных граждан сумма составит от 2000 до 2500 рублей).

Список документов в суд:

Заявление с иском. Ответчиком тут будет та служба, которая приняла отрицательное решение.
Заключение специалиста, в котором указано, что все действия по перепланировке соответствовали всем нормам и требованиям.
Справка от Роспотребнадзора.
Технический паспорт.

Штрафы

Самовольная перепланировка грозит собственникам недвижимости штрафами. Физические лица могут заплатить до 2500 рублей, а юридические — до 350000 рублей. Если в ходе работ пострадает имущество других жильцов, то виновное лицо будет обязано возместить им ущерб в полном размере.

Как легализовать самовольную перепланировку?

Для этого сначала обратитесь в компанию, занимающуюся разработкой проектов. Инженер осмотрит объект и вынесет свой вердикт. Если имеются отклонения от нормы, то нужно будет их устранить. Инженер оформит план по восстановлению первоначального вида, но есть случаи, когда полностью вернуть планировку не получится. А также стоимость может быть очень высокой для такого рода работ. Все незаконные действия владелец недвижимого имущества будет платить за свой счёт.