Способы управления многоквартирным домом: что выбрать?

Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по содержанию здания в удовлетворительном состоянии. С этой целью организуется управление совместным имуществом. Оно призвано обеспечить качественные, комфортные и безопасные условия проживания всех жильцов. Контролировать состояние здания можно как самостоятельно, так и через ТСЖ (либо ЖК) или управляющую компанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Какие есть способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ?

Рассмотрим, что относится к способам управления жилым многоквартирным домом (МКД). Методы управления МКД прописаны в Жилищном кодексе. У жильцов есть 3 варианта на выбор (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1. самостоятельный контроль (в том случае, если в доме не более 30 квартир);
2. создание для поддержания дома в надлежащем состоянии ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив;
3. заключение договора о сотрудничестве с управляющей компанией.

Все три способа отличаются друг от друга принципами работы, механизмом разделения ответственности и прочими организационными и правовыми нюансами.

Например, если многоквартирным домом собственники управляют сами, то и договоры на обслуживание имущества приглашёнными подрядчиками заключаются непосредственно с каждым жильцом. За качество выполненных работ обслуживающие компании несут ответственность перед владельцами квартир.

Сюжет о способах управления многоквартирным домом:

Обязательно ли выбирается?

Выбор способа управления зданием входит в обязанность каждого собственника жилья в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока собственники не определятся с формой управления имуществом, местные власти проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Когда и в какие сроки можно выбрать?

Особенности по срокам в случае прекращения действия правления товарищества или кооператива

Если управление домом осуществлялось ТСЖ или одним из видов потребительских кооперативов (ЖК, ЖСК), при прекращении такого способа содержания имущества ТСЖ или кооператив возвращает все технические и иные документы, а также ключи от общих помещений собственникам квартир (выбранному ответственному лицу). Cделать это необходимо в течение трех рабочих дней с момента проведения собрания жильцов по вопросу изменения способа управления домом.

Жилищный кодекс разрешает изменить изначально выбранный способ на иной по желанию жильцов. Сделать это допускается в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом действует требование о выделенном сроке — 6 месяцев, в течение которого необходимо определиться с видом управления.

Может ли МКД управляться без выбранного или реализованного метода?

Владельцы квартир обязаны принять совместное решение о способе обслуживания дома и контроля за его состоянием. Органами власти отдаётся предпочтение управляющей компании как оптимальной форме содержания многоквартирного здания (конкурс на выбор УК автоматически объявляется после сдачи новостройки в эксплуатацию).

При этом у жильцов есть право выбора: провести конкурс для определения управляющей компании или предпочесть собственный вариант (кооператив, личное управление).

Нереализованным способ считается в том случае, когда было проведено собрание собственников, но в последствии не были заключены договоры по содержанию и ремонту имущества. Если речь идёт о ТСЖ или кооперативе, то нереализованной выбранная форма признаётся, если кооперативом не получено свидетельство о регистрации в ФНС.

Нереализованной может быть и работа управляющей компании. Такое возможно, если собственники не выбрали конкретную компанию или не заключили с ней договор.

Таким образом, максимальный срок пребывания МКД без выбранного способа управления — 6 месяцев. Далее органами власти будет проведён конкурс для назначения управляющей компании.

Порядок выбора первой формы организации руководства МКД или ее изменения

Если речь идёт о новостройке, действует следующий алгоритм:

1. Строительная компания сдаёт дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию и в течение 5 дней заключает договор с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Срок сотрудничества — не более 3 месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. Одновременно с этим местные власти открывают открытые торги по выбору управляющей организации. Это делается в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. На проведение кокнурса выделяется 40 дней с момента публикации уведомления (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). После завершения отбора власти сообщают жильцам новостройки о результатах конкурса.
3. Когда конкурс завершён, у жильцов есть 2 месяца, чтобы подписать договор о сотрудничестве с компанией, выигравшей конкурс. До момента его заключения контроль осуществляет организация, первоначально выбранная застройщиком.

Таким образом, официально у жильцов имеется 6 месяцев, чтобы определиться, как управлять домом (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом другие положения закона предполагают практически автоматическое проведение конкурса по выбору управляющей компании для новостройки.

Жильцы принимают решение о проведении коллективного собрания.

• До всех жителей дома доносят сведения о планах — не позднее 10 дней до даты сбора (заказным письмом, лично).
• В уведомлении жильцам указывается: дата и место встречи, вопросы, планируемые к обсуждению.

Организуется общее собрание.

• Оно считается состоявшимся, если оставлено более 50 % от общего числа голосов.
• Проведение мероприятия контролирует председатель.
• Он же или назначенный секретарь фиксирует протокол общего собрания.

В ходе сбора решается вопрос о способе управления домом.

• Если планируется заключать договор с управляющей компанией, то рекомендуется заранее составить список подходящих организаций (узнать об условиях сотрудничества, тарифах и пр.).
• Текст договора с компанией желательно составить к моменту проведения собрания и вынести его на обсуждение.

Проводится голосование для выбора способа управления.

• Если голосование открытое, оно регистрируется в регистрационном листке (подсчитываются поднятые руки), либо решение оформляется в письменной форме каждым собственником.
• В письменном решении собственника должны быть указаны: личные данные, информация о праве собственности на жильё в доме, решение по поставленному вопросу.

Подсчитываются голоса.

Оформляется протокол общего собрания.

Если собрание собирается для принятия решения о смене способа управления домом, используется также вышеуказанный алгоритм действий. Отдельно на повестку можно вынести обсуждение причин недовольства прежней формой.

На голосование выносятся 2 вопроса:

• прекращение действующей формы управления;
• выбор нового способа.

В итоговом протоколе фиксируется факт обсуждения и того, и другого вопроса с указанием результатов голосования.

Протокол собрания жильцов с решением вопроса

Принятое решение оформляется в протокол. Документ должен содержать:

• номер, дату, адрес многоквартирного дома, число участников собрания;
• главные темы, вынесенные на обсуждение;
• непосредственно решение по каждому вопросу из повестки с указанием числа голосов «за» и «против»;
• подписи председателя и секретаря собрания.

При внесении в протокол данных о выбранном способе управления, используется следующая формулировка:

«Был заслушан доклад о предусмотренных ЖК РФ способах управления многоквартирными домами и о преимуществах каждого из них.

На голосование выносится вопрос о выборе способа управления из двух вариантов:

• управляющая организация;
• товарищество собственников жилья или ЖК.

Далее указываются данные о количестве проголосовавших «за» и «против».

Ниже обозначается, какое принято решение (например, «принято решение: избрать способ управления многоквартирным жилым домом — управляющей организацией»). Если решено использовать ТСЖ, то документ об итогах собрания должны подписать все собственники помещений в доме.

Требования, которые нужно учитывать при определении вида руководства

Выбор способа управления зависит от совокупности факторов:

• количество квартир в доме;
• платёжеспособность и дисциплинированность жителей;
• какой выбор представлен на рынке управляющих организаций и пр.

Содержание дома в надлежащем состоянии — обязанность каждого жильца (ст. 39 ЖК РФ). Именно от их решений и действий зависит, как и насколько качественно будет содержаться дом, кем и каким образом будут оказываться коммунальные услуги.

За собственниками жилья остаётся решение — возложить на себя всю ответственность или передать её выбранной структуре (УК, ТСЖ, ЖК).

В зависимости от выбранного вида контроля за состоянием дома необходимо соблюдать конкретные требования, предусмотренные Жилищным кодексом:

• При непосредственном управлении домом его жильцами (п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ). Договор на обслуживание здания с подрядными организациями заключается напрямую с каждым жильцом. Речь идёт об услугах газо- и водоснабжения, вывозе мусора, отоплении и пр. Всю ответственность за качество выполненных работ исполнители несут перед владельцами квартир.
• При управлении через кооператив (ТСЖ, ЖК) (п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ). Здесь ответственность за качество обслуживания несёт созданная структура. Кооператив может оказывать все коммунальные услуги по содержанию здания самостоятельно или заключать договоры с третьими лицами. Документ подписывается не с каждым жильцом, а с организацией. ТСЖ (ЖК) полностью контролирует работу подрядчиков.
• При выборе управляющей компании (п 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Вся ответственность по содержанию дома и оказанию всех услуг ложится на УК. Компания заключает договор с поставщиками ЖКУ и следит за качеством их работы.

Контроль за состоянием дома — обязанность жильцов. Как они будут его осуществлять, зависит от их пожеланий. Можно управлять зданием самостоятельно либо передать полномочия ТСЖ, управляющей компании. Закон отводит собственникам 6 месяцев на принятие решения. Оно выносится на коллективном собрании и может быть изменено в любое время по желанию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 938-47-82 (Москва)
+7 () 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Какой способ управления многоквартирным домом выбрать?

Чтобы все коммуникации и другое общее имущество собственников многоквартирного дома функционировали как положено, требуется грамотное управление. Без этого не обойтись, если жильцы хотят поддерживать нормальное состояние здания и его конструкций. Расскажем, как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом.

Обязательно ли выбирать способ управления домом?

В соответствии с жилищным законодательством, собственники квартир должны определиться с методом управления домом. Это происходит путем проведения общего собрания с владельцами жилых помещений.

На собрании решается большинство существенных вопросов. Каждый собственник вправе высказывать свое мнение. Все происходящее на собрании жильцов фиксируется в протоколе.

Чтобы решения, принимаемые на мероприятии, были полностью легитимными, требуется соблюдать порядок проведения. Наиболее часто решения признаются незаконными по следующим причинам:

• более 50 % владельцев квартир отсутствовало на собрании;
• бланки для голосования не содержат в себе необходимых по закону данных;
• не были соблюдены требования к процессу уведомления собственников о собрании и голосовании;
• повестка дня не соответствует вопросу, поднятому на собрании и поставленному на голосование.

Владельцы жилых помещений должны определиться в течение года. Если собственники не смогут определиться с выбором способа управления, то муниципалитет самостоятельно решит этот вопрос, назначив управляющую компанию на конкурсной основе.

Это объясняется тем, что местная администрация отвечает за безопасность граждан. Кроме того, некоторые помещения в доме могут принадлежать муниципалитету. Поэтому, если жильцы не хотят пустить это дело на самотек, выбрать вариант управления необходимо.

Способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ

К способам управления многоквартирным домом относятся:

1. Непосредственное управление, если в здании не более 30 квартир.
2. Управление посредством ТСЖ или жилищного кооператива.
3. Обслуживание дома управляющей компанией.

Каждый метод управления имеет свои плюсы и минусы. Однако все они подразумевают ответственность руководителя за содержание дома, а также получение собственниками жилья необходимых услуг ЖКХ (водоснабжение, газоснабжение, электричество и поддержка чистоты на придомовой территории).

Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Такая форма предусмотрена в ст.161 ЖК РФ. Непосредственное управление осуществляется самостоятельно собственниками квартир без привлечения каких-либо организаций. Все расходы, возникающие в процессе обеспечения надлежащего состояния здания и коммуникаций, несут только жильцы.

Плюсы и минусы непосредственного управления приведены в таблице.

Плюсы

Минусы

1. Собственникам не нужно тратить дополнительные средства на оплату услуг управляющей фирмы.
2. Владельцы самостоятельно могут выбрать, с какой компанией заключать договор на оказание услуг технического характера, и расторгнуть его, если качество услуг не будет их устраивать.
3. Посильные виды работ жильцы могут осуществлять сами. К примеру, работы по уборке территории.
4. Предоставление услуг ЖКХ происходит по индивидуальным договорам. Это позволяет гарантировать отсутствие вероятности отключения ресурсов всему дому из-за одного должника.

1. Собственники не смогут получать финансирование из муниципального бюджета на капитальный ремонт.
2. Способ будет работать, если жильцы активно участвуют в жизнедеятельности дома.

Переход на эту форму управления осуществляется в три этапа:

1. Формируется инициативная группа.
2. Проводится общее собрание.
3. Заключаются договора на поставку ресурсов.

Группе инициативных и активных людей предстоит заняться подготовкой к проведению общего собрания владельцев жилых помещений. Активистам нужно разъяснить другим жильцам суть и выяснить, какой способ управления кажется для них более приемлемым.

Рекомендуется начать с составления списка всех собственников. Это упростит дальнейшее составление протокола и проведение голосования.

Каждому владельцу помещений потребуется направить уведомление с информацией о месте проведения общего собрания не менее чем за 10 дней. Оповещение составляется в письменной форме и направляется лично каждому собственнику под роспись (можно почтой или личным посещением).

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосующих. Повестка дня при этом должна предусматривать обсуждение и решение следующих вопросов:

1. Согласие жильцов на непосредственное управление.
2. Выдвижение кандидатуры, которая будет представлять интересы собственников в общении со сторонними организациями.
3. Заключение договоров на предоставление услуг и ресурсов.

При таком методе управления потребуется личное заключение договоров с теми компаниями, которые станут поставщиками жизненно необходимых ресурсов. Эту задачу можно поручить одному представителю всех собственников.

Чтобы это реализовать, представитель должен иметь протокол общего собрания с решением о принятии непосредственного способа управления, а также доверенности, заверенные нотариально.

Если в доме не более 12-ти квартир, то содержанием и ремонтом общего имущества владельцы занимаются сами. При большем числе жилых помещений потребуется заключение договора со сторонней компанией.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Как управлять многоквартирным домом?

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят:

жилые помещения (квартиры/комнаты),

иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки),

инженерные системы и коммуникации.

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

создание удобных условий для проживания жильцов;

обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом;

предоставление коммунальных и жилищных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит:

состояние технических систем здания;

порядок на прилегающей территории;

состояние мест общего пользования внутри МКД;

заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;

контроль коммунального обеспечения МКД;

и другие функции.

Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками;

создание ТСЖ или жилищного кооператива;

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от:

количества квартир в доме;

наличия приборов учета;

отношений с ресурсоснабжающими организациями;

и прочих факторов.

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги.

иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:

УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения;

управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК;

УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя:

оплату коммунальных услуг,

ремонтные и строительные работы,

и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление МКД

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;

сдать экзамен руководителю управляющей организации;

оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана:

в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;

обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;

соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

описание общего имущества МКД;

перечень коммунальных услуг и их стоимость;

список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;

порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает:

прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома;

раскрытие информации о деятельности УК;

заключение договоров на предоставление коммунальных услуг;

установление тарифов на содержание и ремонт жилья;

работу аварийно-диспетчерской службы.

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:

правила осуществления деятельности по управлению МКД;

обязанности должностных лиц;

управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

Правила предоставления коммунальных услуг;

Договор управления многоквартирным домом.

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;

определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;

вести контроль денежных средств;

искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;

тщательно следить за состоянием имущества МКД;

информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;

организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

• непосредственное управление многоквартирным домом;
• управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
• управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет. В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д. в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах. Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно. А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность. Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме. Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством голосов собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.

ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.

Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов на общем собрании. На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно по ссылке.

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416. Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Способы управления многоквартирным домом: что выбрать?

Перед тем, как принять на общем собрании решение о выборе способа управления домом, нужно внимательно изучить особенности каждого из них. Возможных вариантов — три. Разбираемся в их плюсах и минусах.

Для чего нужно управление многоквартирным домом?

Чтобы создавать благоприятные и безопасные условия проживания: следить за использованием общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, состоянием инженерных систем. Способ управления можно выбрать и изменить в любое время.

Что важно: если в течение одного года способ управления не выбран, органы местного самоуправления делают это сами, проводя открытый конкурс. С выбранной властями управляющей организацией собственники обязаны заключить договор управления домом.

Кто может управлять многоквартирным домом?

Непосредственно собственники помещений

Этот вариант возможен только для домов, количество квартир в котором не более тридцати.

На общем собрании собственники решают, с кем заключить договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. А договоры на оказание коммунальных услуг заключаются с каждым хозяином лично.

• владельцы помещений освобождены от затрат на оплату услуг управляющей организации или ТСЖ;
• некоторые работы по содержанию дома жильцы могут выполнять сами (например, уборка придомовой территории и ее благоустройство);
• между потребителями и поставщиками коммунальных услуг нет посредников;
• полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников.

• домом управляют непрофессионалы;
• собственникам бывает сложно согласовать подрядчиков для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;
• может быть сложно найти того, кто возьмет на себя ответственность по представлению интересов сразу всех собственников.

ТСЖ или потребительский кооператив

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — когда собственники объединяются для управления многоквартирным домом.

Договоры с поставщиками услуг заключает ТСЖ. Оно может работать самостоятельно, если в штате есть необходимые сотрудники (инженер, электрик, бухгалтер), а может привлекать по договору подрядчика.

ТСЖ гораздо более распространенная форма, чем жилищный кооператив. Часто после достижения основной цели кооператива — получение его членами жилья — собственники изменяют способ управления на ТСЖ.

• денежные средства собственников находятся на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
• ТСЖ само планирует, какие работы и в каком объеме по содержанию и ремонту дома надо выполнить;
• можно самостоятельно выбирать подрядчиков для выполнения тех или иных работ;
• председатель и члены правления ТСЖ избираются из числа жителей — то есть все обязанности будут выполняться добросовестно.

• создание ТСЖ — нелегкий процесс (нужно взаимодействовать с властями, разработать устав, зарегистрировать ТСЖ);
• если некоторые жильцы имеют задолженности за коммунальные услуги, погашать их могут собственники всех помещений;
• ТСЖ — юридическое лицо. Если ТСЖ совершает нарушение, его могут привлечь к административной ответственности и назначить штраф.

Управляющая организация

Самый распространенный и удобный вариант. Домом управляют профессионалы, организация имеет соответствующую лицензию.

Ее жильцы избирают на общем собрании, а с выбранной организацией заключают договор управления домом. Организация может нанимать подрядчиков для выполнения работ, но ответственность за качество услуг перед жильцами несет она. Договоры с ресурсоснабжающими компаниями организация заключает сама от имени собственников.

• цены на управление обычно приемлемые, что подходит и для небольших домов;
• жильцы не уплачивают чужие долги;
• собственники тратят минимум времени на решение вопросов дома (достаточно участвовать в общих собраниях не реже одного раза в год).

• управляющая компания часто сама выбирает, на что потратить средства, и это не всегда устраивает жильцов;
• договор управления домом организация обычно не согласовывает с жильцами — они могут оказаться в уязвимом положении;
• собственникам нелегко контролировать трату средств — нет уверенности, на что именно они тратятся.

Управление многоквартирными домами — какой способ лучше выбрать

Российское законодательство допускает три основных варианта управления многоквартирными домами. Рассмотрим особенности, преимущества и недостатки каждого из них, а также ситуации, в которых каждый из этих видов управления будет наиболее предпочтительным.

Времена, когда всеми проблемами многоквартирного дома занимались работники ЖЭКа, постепенно уходят в прошлое. В 2005 году новый Жилищный кодекс РФ постановил, что в течение года с момента принятия данного документа жильцы должны определиться, кто будет управлять домом:

• частное предприятие, которое будет осуществлять свою деятельность на платной основе по договору с жильцами;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ), в котором управление домом осуществляется непосредственно представителями жильцов;
• сами жильцы в форме непосредственного управления.

Но во многих домах вместо товарищества собственников жилья действуют ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖНК (жилищно-накопительный кооператив) или другие виды объединений жильцов.

Подобные кооперативы не являются отдельной формой управления, абсолютное большинство из них были созданы еще в советские времена, и, несмотря на давность образования, их деятельность на практике ничем не отличается от ТСЖ и не противоречит Жилищному кодексу.

Рассмотрим основные преимущества, недостатки и особенности этих трех форм управления.

Непосредственное управление жильцами дома

Согласно Жилищному кодексу выбирать такую форму управления могут только жильцы домов, в которых количество квартир не превышает шестнадцать. Все вопросы по управлению домом в этом случае решаются на общем собрании собственников жилья. На нем жильцы договариваются о распределении обязанностей по управлению и выбирают людей, которые будут представлять весь дом при заключении договоров с третьими лицами. При этом эти представители жильцов должны работать безвозмездно, в противном случае придется менять способ управления домом. Договоры с коммунальными службами на газоснабжение, поставку электроэнергии и водоснабжение каждый из жильцов заключает от своего имени.

1. Непосредственное управление избавляет жильцов от лишних трат. Ведь если бы домом управляла сторонняя организация или ТСЖ, приходилось бы ежемесячно оплачивать их услуги.
2. Заключение договоров с коммунальными службами от своего имени позволяет каждому из жильцов понять, за что и сколько он должен платить.

1. Чем больше жильцов в доме, тем сложнее прийти к согласию по какому-либо вопросу. Велика вероятность, что обсуждение выбора организации, которая будет привлекаться для капитального ремонта, или сметы на озеленение придомовой территории, займет не один месяц.
2. Согласно российскому законодательству при непосредственном управлении домом жильцы не имеют права получать средства для проведения капитального ремонта из специального фонда по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Непосредственное управление будет идеальным вариантом для домов, в которых проживает небольшое количество жильцов.

Создание товарищества или кооператива собственников жилья

В данном случае жильцами создается объединение собственников и избираются ответственные лица (председатель и члены правления), которые на платной основе занимаются вопросами содержания и эксплуатации дома от имени всех владельцев квартир. То есть заключением договоров с коммунальщиками или подрядными организациями, выполняющими разовые работы, занимаются именно ТСЖ или и ЖСК, а не какой-либо отдельный жилец.

Подобные объединения являются юридическими лицами и имеют все характерные признаки (устав, обязательную регистрацию в налоговой, наличие банковского счета и т. д.).

1. Так как члены правления и председатель ТСЖ или ЖСК являются жильцами дома, его судьба им небезразлична и вероятность того, что они будут пренебрегать своими обязанностями, крайне мала.
2. Если жильцы придут к выводу, что ответственные лица не справляются со своими обязанностями, их всегда можно переизбрать.
3. Расходование общих средств председателем и членами правления можно контролировать при помощи ревизионной комиссии.

1. Если ответственные лица окажутся непорядочными, они могут растратить значительную часть средств объединения жильцов и в этом случае долгая процедура перевыборов (согласования даты и времени собрания, уведомление всех собственников квартир в доме и т. д.) является существенным минусом.

Создавать ТСЖ имеет смысл в больших домах со значительным количеством жильцов, при условии, что среди владельцев квартир найдутся люди, которые захотят состоять в членах правления ТСЖ и будут иметь необходимый опыт.

Управляющая компания по договору с жильцами дома

Этот вариант предусматривает управление общим имуществом многоквартирного дома специализированной организацией, которая действует на основании оплатного договора. В таком случае договоры на оказание коммунальных услуг в таких домах заключаются управляющей организацией, которая действует от имени собственников жилья. А разовые работы по ремонту здания, озеленению прилегающей территории или ее благоустройству могут выполняться как сотрудниками УК, так и сторонними специалистами, которые будут наниматься управляющей компанией.

1. Владельцы квартир практически полностью освобождаются от забот, связанных с управлением домом.
2. Специалисты управляющих компаний наверняка будут выполнять свои обязанности более профессионально, чем привлеченные в правление ТСЖ жильцы.
3. Управляющие компании сначала за свой счет устраняют имеющиеся недостатки (перекрашивают стены, ремонтируют проводку и т. д.), а только потом требуют у жильцов необходимые суммы для покрытия понесенных расходов.

1. Сотрудники управляющих компаний не являются жильцами дома, поэтому не имеют личной заинтересованности в поддержании его в нормальном состоянии.
2. Привлечение управляющих компаний—наиболее затратный для жильцов способ управления многоквартирным домом.

Заключать договоры с управляющими компаниями стоит в случаях, когда среди жильцов большого многоквартирного дома не нашлось людей, которые согласились бы руководить работой ТСЖ.

Таким образом, идеального способа управления многоквартирным домом не существует. При выборе формы управления необходимо учитывать количество жильцов, наличие среди них людей, согласных взять на себя ответственность за обслуживание здания, а также степень сложности задач, с которыми придется столкнуться управляющим.