Перевод земли под ИЖС: порядок действий

Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

• консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
• создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
• формировании черты населенных пунктов;
• размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
• при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
• выполнении обязательств и договоров международного характера;
• признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
• включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

• кадастрового номера участка;
• подтверждения полномочий заявителя;
• категории земли, которая присвоена ей сейчас;
• причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

• Паспорт заявителя (собственника).
• Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
• Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
• Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
• Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
• Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
  Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.
Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.
Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

• Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

• Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
• Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
• Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

• подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
• наличия ошибок в тексте прошения;
• подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
• предоставления не в полном объеме пакета документов;
• обращения не в ту инстанцию;
• получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
• возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
• распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.
Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Перевод земли под ИЖС: процедура и порядок действий

Купив участок в дачном поселке, и приняв решение обосноваться там окончательно, стоит озадачиться вопросом: как сменить статус дачного земельного участка и ИЖС? На пути может возникнуть немало сложностей, но результат полностью себя оправдает. Перед покупкой понравившегося участка, нужно определиться, для какой цели он приобретается и как его лучше применить.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8()-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

ИЖС: причины создания и выбор участка

Аббревиатура ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Если дачный участок куплен для последующего на нем проживания, то необходимо оформить личный почтовый адрес и прописку. Для их получения нужно наделить земельный участок особым статусом. В последствие, на этой земле можно возвести жилой дом, имеющий не более трех этажей, так как строить многоэтажные здания на участке, оформленном под ИЖС, уже нельзя.

Покупка земельного участка под ИЖС позволяет обзавестись собственным жильем за небольшие деньги. Размер участка определяется будущим владельцем. Дальнейшие расходы зависят от материальных возможностей покупателя, захочет ли он ограничиться только постройкой дома или возведет дополнительные строения.

Существует несколько земельных категорий, которые в свою очередь делятся на виды. Закон рассматривает еще некоторые категории, способные определить различные варианты применения земельного участка. Все это требует сбора большого количества документов и справок.

Перевод земли под ИЖС: порядок действий

Если выбранный дачный участок расположен вблизи города, то по мере его разрастания, купленная земля станет его частью и процесс получения прописки и почтового адреса не составит больших трудностей. Однако следует учитывать, что это может затянуться на долгие годы.

Перевод земли под ИЖС станет гораздо проще, если сразу обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Он сумеет оформить все необходимые документы в соответствии со всеми требованиями законодательства. Этот процесс сохранит покупателя от лишних затрат и сбережет много личного времени.

Если покупатель все-таки решился самостоятельно пройти все инстанции, то следует принять во внимание, что процедура перевода земель под ИЖС – это трудоемкий и длительный процесс, требующий определенных правовых знаний.

Перевод земли под ИЖС можно совершить в случае, если:

• Участок не является чьей-то собственностью;
• На участок больше никто не претендует;
• У земли есть владелец;
• Участок состоит в личном пользовании владельца;
• Земля не сдана в аренду сельскому хозяйству.

Существует и юридический порядок перевода земли под ИЖС. Он включает в себя:

• Предоставление всей документации с правом на владение участка;
• Составление плана участка с указанием четких размеров;
• Сдачу всех вышеперечисленных документов в соответствующие инстанции.

Необходимые документы для осуществления процедуры перевода земель под ИЖС:

• Копии личных документов;
• Бумаги, подтверждающие права на земельный участок;
• План дачного участка;
• Обращения с правом на собственность;
• Решение властей.

Все собранные документы необходимо подать в проектную организацию, где владельцу участка помогут подготовить оставшиеся бумаги. Каждый документ должен быть подписан на сессии сельсовета, после чего данные будут внесены в НКС. Затем в Государственном реестре прав на недвижимое имущество владелец земли получит свидетельство с указанием данных о номере участка, его адресе и праве на владение.

Перевод земли под ИЖС обойдется приблизительно в 10 – 15 тысяч рублей, но следует помнить о возможных непредвиденных затратах, которые могут понадобиться в процессе переоформления.

Предпочтительней, чтобы процедура перевода земель под ИСЖ была поручена опытному юристу, специализирующемуся на подобных вопросах. Это значительно сократит сроки оформления, так как самостоятельное решение вопроса может занять около года. Если все же решено обойтись без помощи юриста, то следует хотя бы обратиться к нему за профессиональной консультацией.

Коротко о том, как перевести в ИЖС земельный участок: каков порядок действий, сроки и стоимость процедуры?

Возможность перевести земельный участок под ИЖС зачастую оказывается выгодным условием при его покупке. Например, индивидуальный предприниматель Морозов, торгующий в магазине где-нибудь в городе, имеет доставшуюся по наследству землю и намерен построить на ней дом. Он знает, что при наличии статуса ИЖС впоследствии сможет зарегистрировать в этом доме свою жену и троих детей.

Кроме того, как опытный застройщик, который уже к тому времени построил и продал за свою жизнь два дома и знает, что к участку с ИЖС более оперативно подводятся газ, свет, вода. Вот почему нужно узнать подробнее, каким образом можно провести процедуру перевода земли под ИЖС быстро и малозатратно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Требования к земельному участку

Вопрос «Как перевести участок в ИЖС?» достаточно сложный, ведь в законодательстве имеются определенные критерии, при соответствии которым перевести участок под ИЖС крайне затруднительно, а иногда и вообще невозможно. К таким условиям относятся:

1. Особая ценность участка сельскохозяйственного назначения, наличие в нем редких составов почвы, дающих высокую урожайность; штраф за перевод может начинаться от 200 000 рублей.
2. Земли, расположенные рядом с границей населенного пункта, в отношении которых не планируется присоединение в будущем. Особо тщательно рассматриваются вопросы изменения категории:

• зоны сельскохозяйственных работ;
• участки, на которых имеются промышленные зоны;
• участки военного пользования;
• особо охраняемые природные участки;
• участки специального назначения;
• участки под лесопосадку;
• участки, на которых имеются облагороженные водные ресурсы – пруды, озера и т.п.

Поэтому при смене категории государство не получает планируемую прибыль с этого участка. Так что, помимо доказывания факта необходимости смены категории земли, придется возместить в бюджет государства сумму потерь от неполученного дохода.

Когда нельзя перевести надел?

Может создаться такая ситуация, когда перевести землю под ИЖС напрямую запрещено государством. Например, если бы участок был бы расположен за рядом с границами города Новосибирск, а у властей города не имеется планов развивать город в этом направлении, то в переводе под ИЖС Морозову бы отказали.

Такой запрет предусмотрен Градостроительным кодексом РФ. В соответствии с его нормами, сельскохозяйственные участки, расположенные за границами населенного пункта, могут быть переведены в другую категорию только при изменении его территории. В других случаях их перевод невозможен. К счастью, участок расположен на значительном расстоянии от Новосибирска.

Кроме того, внимательно изучив ситуацию, предприниматель решил не менять категорию. Пусть земля остается сельскохозяйственной. Можно изменить только вид разрешенного использования. Это существенно упрощает процедуру перевода земли под ИЖС, экономит временные и денежные ресурсы.

Сроки и стоимость

Период рассмотрения заявления о переводе под ИЖС может иметь разные временные промежутки.
При обращении в местный исполнительный орган срок рассмотрения заявления составит 2 месяца.
Если же обратиться в правительство РФ, то срок будет длиться целых 3 месяца.

По итогам рассмотрения заявки должны выдать акт о переводе либо мотивированно отказать в переводе. После того как государственный орган вынесет решение, он должен отправить ответ в течение 14 дней. И если акт об отказе заявитель посчитает незаконным или необоснованным, то ему предоставляется право обжалования.

В то же время, если посчастливится с первого раза получить положительное решение, то уполномоченный орган в течение 5 дней обязан выслать акт регистратору для записи новых сведений в государственный реестр. Регистратор обязан зарегистрировать акт, и уведомить заявителя в течение 7 дней. Только с момента внесения данных в реестр документ считается полностью законным и предприниматель может использовать участок для строительства домика.

Окончательный вариант суммы перевода под ИЖС зависит от нескольких условий:

• компенсация до 30% от кадастровой стоимости участка;
• стоимость получения экологического заключения;
• цена приготовления проектных бумаг;
• цена за совершение регистрационных действий;
• стоимость выдачи справок и выдержек из документов.

Кроме того, на расходы воздействует площадь участка и мероприятия по подготовке обращения, доказывания необходимости перевода под ИЖС.

Таким образом, стоимость перевода земли под ИЖС рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае.

Какие требуются документы?

Для сдачи обращения нужно будет приложить следующий пакет документов:

1. Ходатайство по специальной форме.
2. Выписку из кадастра.
3. Копию своего паспорта.
4. Копии учредительных документов, если заявитель – организация.
5. Копии удостоверяющих личность документов и доверенность на представителя – это в том случае, если бы Морозов действовал через посредника. Однако он самостоятельный человек и предпочел оформлять документы без третьих лиц.
6. Выдержка из специального реестра прав на недвижимое имущество.
7. Оформленное по форме согласие владельца.
8. При необходимости – заключение экологов.

Копии всех документов предприниматель заверил у нотариуса.

Рассмотрим пошаговые действия заявителей при различных категориях переводимых земельных участков:

1. Ходатайствующему лицу нужно подать в уполномоченный орган указанный выше пакет документов.
2. Ходатайство рассматривается в течение 60 дней.
3. По истечении указанного срока в течение 14 дней выносится положительное либо отрицательное решение. Обычно, если земля расположена на расстоянии от территории населенного пункта и его развитие ближайшими планами не предвидится, то положительный ответ по заявлению получить не удастся.

Можно ли вернуть назначение угодий обратно?

Если Морозов после перевода вдруг решит заняться разведением крупного рогатого скота и захочет перевести землю обратно в категорию сельскохозяйственных, то ему следует опираться на ст. 8 Земельного кодекса. Согласно этой нормы владельцы участков имеют право переводить их из одной категории в другую с учетом изменения целевого назначения. Таким образом, владелец земли имеет право на перевод обратной категории земельного участка.

Причины отказа

В некоторых случаях подателю ходатайства могут отказать в удовлетворении его ходатайства о переводе под ИЖС. Согласно требований ст. 4 указанного выше Закона № 172-ФЗ, нельзя переводить под ИЖС в следующих случаях:

• при наличии прямого запрещения на изменение целевого назначения;
• когда по итогам проведенной экспертизы предлагаемое мероприятие признается нецелесообразным;
• если нельзя произвести перевод в связи с расположением участка, его планировкой, а также если это противоречит землеустроительным бумагам;
• также возможны препятствия процедурного свойства: когда заявления составлены с нарушением требований, установленных законодательством или к ним не приложены необходимые документы.

В каждой конкретной ситуации требуется анализировать всю имеющуюся информацию о земельном участке и тщательно рассчитать, сколько потребуется потратить времени и денежных средств. Только после обдуманного и всестороннего рассмотрения данного вопроса можно приступать к процедуре перевода земельного участка под ИЖС.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 938-46-18 (Москва)
+7 () 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как перевести землю из огородничества в ИЖС: порядок действий и цена вопроса

Земельные участки под ведение огородничества часто приобретаются жителями городской местности, не имеющими приусадебных наделов.

Цель использования такой земли — выращивание овощей, ягод без возможности размещения капитальных построек.

При желании использовать этот недорогой по стоимости участок для строительства жилья, рекомендуется прибегнуть к процедуре смены ВРИ земли.

Целесообразность

Участки с ВРИ «ИЖС» имеют более высокую стоимость, поэтому у желающих начать жилищное строительство часто возникает желание воспользоваться альтернативным вариантом при поиске стройплощадки.

Огородные земли зачастую располагаются в непосредственной близости от населенных пунктов, поэтому именно они попадают в поле зрения потенциальных застройщиков.

По действующему законодательству единственный вид строений, допускаемый на «огородных» землях — времянки для складирования инвентаря. Эта норма закона распространяется как на участки, расположенные на сельхозземлях, так и на наделы в черте населенных пунктов. Подробнее о том, что можно строить на землях для огородничества, читайте в отдельной статье.

Вступающий в силу с 2019 года закон 217-ФЗ, регулирующий использование земель с назначением «Ведение огородничества», не только не ослабит нормы действующего ФЗ-66, но и усилит их, введя полный запрет на строительство жилья на таких участках.

В сложившейся ситуации единственным законным выходом из положения является смена ВРИ участка на допускающий строительство жилья «ИЖС».

Еще одна часто встречаемая ситуация, когда требуется прибегнуть к переводу земли из огородничества в ИЖС — необходимость узаконивания возведенных на огородных землях жилых построек.

Особенности

Земли для выращивания огородных культур могут быть индивидуального и коллективного пользования. Каждый вариант землепользования имеет свои особенности.

Расположение огородных наделов на той или иной категории земель определяет последовательность административных процедур по смене вида разрешенного использования:

• Огородные земли в составе населенных пунктов — обращение с ходатайством о смене ВРИ направляется в соответствующий орган исполнительной власти.
• Огороды на сельхозземлях — смена категории земли производится с одновременным присвоением наделу желаемого ВРИ. Ходатайство направляется в местную администрацию, затем, после оценки целесообразности предстоящей процедуры, переправляется в орган субъекта Федерации, ответственный за оказание госуслуги.

При коллективном использовании участка необходимо получить согласие всех собственников надела.

Порядок действий

Рассмотрим типичный случай смены ВРИ участка под «Огородничество», расположенного на землях поселений.

Обратиться с ходатайством о смене ВРИ земли имеют возможность лица, владеющие участком на праве собственности.

В случае, когда на руках у владельца надела нет документов, подтверждающих законность владения участком, рекомендуется в первую очередь заняться подтверждением своих прав.

Заявитель направляет ходатайство и пакет сопроводительных документов в комиссию по вопросам смены видов разрешенного использования земли (или аналогичный совещательный орган) администрации поселения.

В заявлении в обязательном порядке указывается:

• лицо, владеющее участком,
• кадастровый номер надела,
• категория и имеющийся ВРИ земли,
• желаемый вид использования.

Подкрепляют ходатайство следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• ксерокопия паспорта владельца земли;
• планово-картографический материал;
• для коммерческих структур — выписка из ЕГРИП (ЕГРЮЛ).

В случае подачи заявки от имени арендатора участка или другого лица, пользующегося, но не владеющего землей, потребуется приложить согласие собственника надела.

Еще один вариант — подача ходатайства от лица собственника земли третьим лицом. В этом случае необходимо предоставить доверенность на предъявителя.

В администрации поселения может быть принят регламент, предусматривающий нотариальное удостоверение копий документов. Уточняйте порядок предоставления документации еще на стадии формирования ходатайства.

В тридцатидневный срок выносится решение о смене ВРИ огородной земли или отказ в проведении мероприятия.

Решение органа власти об удовлетворении ходатайства заявителя является основанием для изменений информации в Земкадастре.

Возможность смены для участков на землях сельхозназначения

Расположение огородных участков вблизи населенных пунктов — единственное условие, наличие которого делает возможным изменение категории земель «Сельскохозяйственное назначение» на «Земли поселений».

Только в этом случае возможен пересмотр границ населенного пункта и включение в его состав соседствующих огородных земель, если процедура будет признана целесообразной.

Если расположение вашего участка удовлетворяет вышеуказанному критерию, имеет смысл направить заявление о смене категории земли и ВРИ участка в орган местного самоуправления — для оценки целесообразности инициируемой процедуры.

При положительной оценке ходатайства местными властями заявление и пакет документов передаются в администрацию областного правительства для принятия окончательного решения.

Общая продолжительность процедуры в этом случае может достигать двух месяцев без учета времени, необходимого на уведомление заявителя о принятом решении.

Являющихся частью коллективной собственности

Если вы являетесь собственником земли, являющейся частью общего надела, принадлежащего огородному товариществу, то имеете право инициировать смену ВРИ участка.

Здесь нужно иметь в виду, что менять разрешенное использование земли придется у всего участка, принадлежащего участникам товарищества, а не исключительно вашей доли.

Рекомендуемый порядок действий здесь такой:

• Вынесение вопроса о смене разрешенного использования земли на общее собрание участников товарищества.
• При получении поддержки рассматриваемого вопроса большей частью коллектива, провести обмер своего участка и поставить его на кадастровый учет.
• К пакету документов, направляемого в местную администрацию, приложить копию подписанного протокола собрания, подтверждающего согласие совладельцев земли, а также документы, удостоверяющие ваше членство в товариществе.

Подробнее об особенностях перевода земель, находящихся в коллективном пользовании, можно прочитать в статье Как перевести участок из СНТ в ИЖС.

Стоимость

Административная процедура смены вида разрешенного использования огородного участка на ИЖС осуществляется на безвозмездной основе.

В то же время плата взимается за подготовку некоторых документов, входящих в состав требуемых уполномоченным на проведение процедуры органом.

Дополнительные процедуры и их стоимость:

• Оформление кадастровых выписок — до 750 руб. — для граждан, до 2200 руб.- для представителей предприятий и индивидуальных предпринимателей.
• Обмер участка с постановкой на учет в Росреестре — от 7000 руб. Цены варьируются в зависимости от региона проведения работ.
• Регистрация изменений в Государственном Кадастре — до 350 руб. — для граждан, до 1000 руб. для коммерческих структур в зависимости от формы предоставления информации.

Облегчить процесс проведения процедуры помогут услуги юриста.

Специалист обеспечит проведение юридической экспертизы документов, своевременную их подачу на рассмотрение уполномоченного органа власти. Стоимость услуг при этом может возрасти на 20000-50000 руб.

Причины отказа

Законом предусмотрены следующие причины отказа в удовлетворении ходатайства по присвоению огородному наделу ВРИ «ИЖС»:

• Заявление подано лицом, не имеющим на это юридического права.
• Представлен неполный пакет документов или информация в них противоречит друг другу.
• Испрашиваемая категория земли для надела не соответствует категориям, предусмотренным генпланом территории.
• Участок расположен в особо охраняемой зоне, и смена его статуса запрещена федеральным законодательством.

При возможности исправить указанные в решении об отказе моменты рекомендуется сделать это и направить ходатайство повторно.

В случае невозможности смены ВРИ огородного надела на ИЖС можно поинтересоваться вспомогательными и условно-разрешенными видами для вашего надела.

Если по данным Росреестра для участка имеется возможность присвоения ВРИ «Садоводство», это может стать выходом из создавшегося положения:

• Появится возможность построить дачный дом.
• Можно зарегистрировать его и оформить прописку.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказывается, как правильно и быстро оформить участок под огородничество в собственность, если Вы этого еще не сделали.

Заключение

Смена ВРИ для огородных земель может происходить по двум сценариям:

1. при перемене вида использования земли,
2. при одновременной смене категории участка.

Обязательные условия для возможности осуществления процедуры:

• Волеизъявление или согласие собственника земли.
• Расположение надела в черте населенного пункта или в непосредственной близости от него.
• Отсутствие законных обременений на участок.

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно законодательству РФ, эксплуатация земельных участков в собственности граждан должна осуществляться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием земли. Нецелевым использованием земли считается не предусмотренная или нарушающая законодательство деятельность собственника.

Перевод земли

Нецелевая эксплуатация земли грозит собственнику штрафными санкциями, а в отдельных случаях – изъятием земельного надела. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения категории и разрешенного использования земли, позволяющая избежать подобных осложнений.

Назначение и разрешенное использование

В соответствие с Земельным кодексом РФ, все государственные земли классифицируются по категориям, в зависимости от возможностей эффективной и безопасной эксплуатации тех или иных территорий. В законодательном порядке установлен перечень видов разрешенного использования (далее – ВРИ), регламентирующий допустимую деятельность на участках, относящихся к той или иной категории земель.

Граждане РФ в праве владеть участками, классифицированными как земли сельскохозяйственного назначения (далее – СХН) и земли населенных пунктов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В первом случае разрешенное использование участка прежде всего предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, во втором – размещение жилья, а также иные предусмотренные законом виды деятельности.

Возведение индивидуального жилья возможно только на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает такую возможность. Кроме того, данные участки должны располагаться в пределах поселений.

Определение «индивидуальное жилищное строительство» (далее – ИЖС) одновременно является ВРИ участка и наименованием объекта недвижимости, рассчитанного на проживание одной семьи.

Любая из двух трактовок понятия ИЖС подразумевает не только возможность постоянного проживания, но и возможность постоянной регистрации по месту жительства, а также иные установленные законом преимущества.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.

Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

• Законное возведение и эксплуатация объектов ИЖС;
• Гарантированная возможность постоянной регистрации по месту жительства и получения почтового адреса;
• Приоритетность подключения объектов ИЖС к сетям инженерно-технического обеспечения;
• Приоритетность участков ИЖС в части прокладки и расчистки подъездных путей;
• Статус ИЖС значительно повышает стоимость недвижимости, расположенной на участке.

Возможность перевода земли из СХН

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

При этом перевод земель СХН должен быть индивидуально обоснован в каждом отдельном случае, а окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) категории земли принимается на уровне регионального правительства. Данное обстоятельство обусловлено значительным снижением кадастровой стоимости земли при переводе из категории СХН, и, как следствие, снижением уровня запланированного дохода государства с данного участка.

В зависимости от ситуации, подобные обстоятельства могут сделать изменение категории земли нецелесообразным с экономической точки зрения.

Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.

Выполнение данного условия возможно лишь в случаях, если:

• Земельный участок распложен в непосредственной близости от границ поселения, зафиксированных в генеральном плане застройки;
• Земельный участок расположен в пределах территорий, рассматриваемых в качестве резерва для расширения населенного пункта.

При условии соответствия вышеозначенным требованиям, присоединяемый участок с новым ВРИ («для ИЖС») должен прилегать к соответствующему сектору территории населенного пункта. В противном случае изменение категории также не возможно. Вследствие вышеозначенных обстоятельств, перевод участка СХН под ИЖС возможен только в случае отсутствия непреодолимых препятствий со стороны местного законодательства и существующих условий.

Присвоение участку статуса ИЖС

Инициировать процедуру изменения земельной категории может только собственник участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем. Процедура перевода земли в ИЖС инициируется после подачи заявления и пакета документов в уполномоченное подразделение органов местного самоуправления.

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

Шаг 1. Подготовка документов

Состав пакета документов может отличаться в зависимости от местного законодательства, однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

• Паспорт заявителя (владельца участка);
• Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
• Кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
• Выписка на участок из ЕГРН.

Необходимо заранее уточнить перечень документов и подготовить их в соответствии с требованиями местного законодательства.

Шаг 2. Подача заявления

Заявление о запросе перевода земельного участка из СХН пишется в произвольной форме и подается в органы местного самоуправления вместе с подготовленными копиями документов.

При составлении заявления необходимо указать следующую информацию:

• Паспортные данные заявителя (владельца участка);
• Кадастровый номер земельного участка;
• Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
• Текущая категория и ВРИ земли;
• Желаемая категория и ВРИ земли;
• Запрос и обоснование изменения категории земли.

В подаче заявления может быть отказано в случае, если состав пакета документов или текст заявления не соответствуют требованиям местного законодательства.

Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

Срок рассмотрение поданного заявления может составить до двух месяцев. Затем, в течение четырнадцати дней заявитель извещается о возможности (или невозможности) изменения категории земельного участка.

При положительном исходе заявителю направляется акт об изменении категории и ВРИ участка.

При этом в акте обязательно должны быть указаны:

• Характеристики участка и его кадастровый номер (не должны отличаться от приведенных в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах);
• Основания для изменения земельной категории;
• Бывшая и текущая категории и ВРИ земли.

Изменения вступают в силу после внесения новой информации в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может занять до двух месяцев с даты принятия решения об изменению категории участка. По внесении информации заявитель будет проинформирован дополнительно.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.

Если беременная женщина не работает, или размер ее зарплаты маленький, то декретные можно оформить на мужа. Подробное описание того, как это сделать, вы можете прочитать в нашей статье.

Вы сейчас находитесь «в положении»? Узнайте, как выплачиваются декретные в 2016 году, прочитав эту статью.

Заключение

В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.

Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.

Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Постройка дома является идеальным способом улучшения жилищных условий. Но для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходим участок, на котором можно возводить дом. Желание жить вдали от городского шума и пыли, заставляет людей искать место для дома вне пределов городской черты. А можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС? Как это лучше сделать.

Разновидности земельных наделов

Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?

По основному назначению, в соответствии с законом, вся территория страны разделена на земли:

• населенных пунктов;
• сельхозназначения;
• промышленного и социального назначения;
• лесной фонд;
• водный фонд;
• заповедные и охраняемые;
• резервные.

Только на земельных участках, принадлежащих первым двум категориям, законом разрешается строительство жилья. Необходимо понимать, что подразумевается под ИЖС. Это не отдельная категория, а один из возможных разрешенных видов использования земельного участка (ВРИ). ИЖС – это, домостроение, в котором разрешено проживание и регистрация.

Другими такими видами, кроме ИЖС, могут быть ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество, дачное строительство или производство сельхозпродукции.

ИЖС и его преимущества

Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:

• садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
• участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
• дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.

Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:

• получение регистрации проживания в доме;
• получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
• преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
• ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ. В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов. Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела. Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно. Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

• расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
• планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Порядок перевода земли под жилое строительство

Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

• собственно ходатайство;
• выписка из Кадастра;
• копия гражданского паспорта;
• документ о праве на земельный участок;
• письменное согласие правообладателя на смену категории участка.

На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.

В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.

В этом акте указываются следующие сведения:

• основания для изменения категории;
• границы, площадь и кадастровый номер участка;
• категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.

Использование сельхозземель под ИЖС

На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:

• наличие участка для садоводства, который предусматривает строительство жилого дома;
• если вы являетесь владельцем дачного земельного надела, который даже допускает право на регистрацию в доме;
• изменение ВРИ имеющегося у вас участка сельхозназначения на садоводческий или дачный.

Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.

На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:

• размеры участка;
• кадастровая стоимость;
• подготовки документов и проектов строительства жилого дома;
• необходимость проведения экологической экспертизы.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.