Отчуждение земельного участка – это

Статья 28. Отчуждение земельных участков

Статья 28. Отчуждение земельных участков

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 28 настоящего Федерального закона

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 180-ФЗ в пункт 2 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ в пункт 3 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Абзац второй утратил силу с 1 июля 2006 г.

Информация об изменениях:

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 214-ФЗ в пункт 5 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 – 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ пункт 7 статьи 28 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции

7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ пункт 8 статьи 28 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 180-ФЗ в пункт 9 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ не применяется ограничение, установленное пунктом 1 статьи 25 настоящего Федерального закона.

Что такое отчуждение земельного участка?

Отчуждение земельного участка является частой процедурой, к которой прибегают граждане Российской Федерации. Она подразумевает под собой передачу прав собственности от одного владельца к другому. Какие основные моменты нужно знать при проведении данной процедуры? В каких случая она невозможна и какие земельные наделы подлежат процедуре отчуждения? Рассмотрим более детально в статье.

Важные аспекты

Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации. Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование. Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).

Что это такое

Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.

Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:

• Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
• Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.

Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.

Отчуждение как и любая юридическая процедура должна быть регламентирована и имеет свои нюансы. В случае не соблюдения правил её могут признать недействительной.

Почему так происходит

Проводить отчуждение земельного участка нужно согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, где прописан регламент и ограничения на земельные участки.

Существует перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению:

• заповедники;
• места захоронения;
• стратегические объекты;
• другое.

Данная сделка обязательно должна быть оформлена документально. При добровольной передачи прав собственности стороны должны заверить у нотариуса договор. Если отчуждение происходит принудительно, то основанием такой процедуры будет документ, где будет описана причина отчуждения, основания и решение суда.

Обязательным условием завершения процедуры отчуждения является регистрация новым владельцем прав собственности на земельный участок. Согласно законодательству обязательно нужно внести изменения в ЕГРН.

Нормативное регулирование

Согласно статье 52 Земельного Кодекса Российской Федерации процедура отчуждения имеет свой порядок и условия.

Так, данная процедура должна проходить в рамках гражданско-правовых сделок. Основанием сделки также может быть и вынесенное решение суда или административный акт.

Согласно статье 27 ЗМ РФ есть определенные ограничения по обороноспособности земельных наделов. Как мы уже выше обозначили есть земли, которые не подлежат отчуждению.

Согласно статье 37 ЗК РФ владелец обязательно должен предоставить всю необходимую информацию о земельном участке при процедуре купли-продажи, обязательно стороны должны соблюдать все условия прописанные в договоре. Стоит также отметить, что стороны обязательно должны прописать в договоре в каких ситуациях договор может считаться недействительным.

В Федеральном Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» более детально прописаны все моменты на основе которых происходит купля-продажа земельных участков именно сельскохозяйственного назначения.

Порядок отчуждения земельных участков

Отчуждение земельного участка, который находится в частной собственности имеет свою процедуру, которая установлена законом:

1. Намерение отчуждения земельного участка.
2. Обоснования или установление условий перехода прав собственности на данный участок.
3. Оформление и сбор всех необходимых документов для проведения данной процедуры.
4. Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.

Какие бывают виды

Отчуждение земельных участков бывает следующих видов:

По большей части это классификация на основании субъекта проведения данной процедуры.

Добровольное

На добровольной основе отчуждение может быть:

• по воле владельца земельного участка с передачей прав собственности муниципалитету или государству;
• на основании гражданско-правовых сделок возмездного характера;
• на безвозмездной основе.

В первом случае отчуждение может быть только по основаниям, которые предусмотрены в законах Российской Федерации. Какими же они могут быть?

1. когда была осуществлена приватизация земельного участка;
2. в результате продажи участка через аукцион;

Согласно законодательству Российской Федерации какие-либо ограничения по передачи земельного участка в право собственности на бесплатной основе не установлены, даже если между сторонами нет никаких родственных связей.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 () 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Обязательно нужно составить договор о передаче прав на участок и зарегистрировать его в Росреестре.

Добровольное отчуждение подразумевает под собой тот факт, что все права и обязанности, и текущее состояние земельного участка полностью переходит к новому владельцу.

Принудительное

В случае если отчуждение земельного участка происходит принудительно, важно понимать на каких основаниях:

1. землю забирают под государственные нужды;
2. изъятие земли по причине того, что владелец пользуется землей не по назначению или же нарушает правила землепользования;
3. конфискация по решению суда из-за уголовного дела;
4. изъятие по непредвиденным обстоятельствам (военное положение).

Законом предусматривается возмещение в денежном эквиваленте, если земельный надел был изъят не по вине собственника. Расчёт будет осуществляться согласно кадастровой стоимость земельного участка.

Обязательные условия

Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:

• любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
• отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
• сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
• отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
• при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.

Пошаговая инструкция

Данная процедура имеет ряд действий, который нужно соблюдать при добровольном отчуждении:

1. взять выписку, которая будет свидетельствовать о праве собственности на данный участок земли;
2. провести оценку земельного участка;
3. получить кадастровый паспорт;
4. получить согласие Госреестра на проведение данной сделки;
5. получить справки на проведение реквизиции, если на территории земельного участка есть постройки;
6. составить договор;
7. подписать договор сторонами;
8. заверить соглашение (договор) у нотариуса;
9. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Возникающие нюансы

В ходе проведения данной сделки могут возникнуть некоторые нюансы:

• Во-первых, в результате отчуждения у собственника возникает запрет на любые действия касательного данного участка.
• Во-вторых, собственник больше не может извлекать любые выгоды с данной земли.

В-третьих, у собственника больше нет никаких обязанностей, которые связаны с владением участка, а именно:

• не нужно платить налоги;
• не нужно проводить технические мероприятия;
• нет больше никаких обременений на землю.

Что касается части территории

Можно ли провести отчуждение части территории? Согласно законодательству Российской Федерации, отчуждаемая доля земельного участка обязательно должна быть выделена и только потом она может стать объектом, который подлежит любым манипуляциям. Выделенной долей собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Единственным моментом, который стоит учитывать, будет тот факт, что если собственник решит продать свою долю, то приоритет покупки будет у других долевых владельцев данного участка.

Находящегося в частной собственности

Если гражданин хочет провести процедуру отчуждения земельного участка, который ему принадлежит по праву частной собственности, то процедура может происходит в следующих случаях:

1. если его желание имеет добровольную основу и он хочет передать участок другому лицу;
2. если собственник решил отказаться от земельного участка;
3. если участок будет принудительно отчужден в установленном законом порядке.

Без межевания

Согласно новым законам Российской Федерации провести любую процедуру передачи прав собственности без ранее установленного межевания нельзя. Сила данного закона распространяется на:

• садовые участки;
• участки частного владения;
• дачные участки;
• огороды;
• участки индивидуального жилищного строения.

Если в участке нет плана межевания, и его границы не установлены в законном порядке, то его нельзя дарить, продавать, обменивать.

Без находящегося на нем здания

Согласно Земельного Кодекса Российской Федерации все построения на земельных участка неразрывно связаны с самим земельным участком.

Существует порядок, когда земли и здания на них могут отчуждать по отдельности:

1. если отчуждается какая-то часть здания, которую нельзя выделить вместе с долей земли;
2. если здание, которое подлежит отчуждения находится на земельном участке, который изъят из оборота.

При приватизации

В случае с приватизированными зданиями на земельных участках, гражданин обязательно должен перевести землю в аренду под строительство или выкупить надел, если земля является муниципальной собственностью.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Смену владельца земли следует рассматривать как отчуждение земельного участка. Как правило, собственник надела меняется в результате заключения сделок ее участниками по их воле на добровольной основе. В случаях, оговоренных в законодательных актах, территория может изыматься у ее обладателя принудительно.

Понятие отчуждения земли

Если по условиям сделки новый владелец не может им свободно распоряжаться (продавать, дарить и т. д.), то ее нельзя рассматривать как отчуждение имущества. Иначе говоря, аренда недвижимости не может быть признана отчуждением, поскольку в собственность арендатора объект не переходит.

Передача прав на отчуждаемый участок всегда оформляется в письменном виде. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, завещание, административный акт муниципального образования или судебное решение.

Земля может отчуждаться на возмездной основе либо безвозмездно. Закон допускает как добровольную передачу угодья, так и его принудительное изъятие.

Добровольная передача права собственности на участок

В случае добровольного отчуждения владелец земельного надела своим волевым решением передает его в собственность другому лицу. Это происходит при совершении одного из следующих юридически значимых действий:

• передача прав на недвижимый объект осуществляется в соответствии с договором купли-продажи;
• гражданин оформил добровольный отказ от принадлежащего ему надела (это можно сделать в местном представительстве Росреестра). Если объект достался ему по наследству, допускается отказ в пользу другого наследника. В случае отсутствия правопреемника права на участок перейдут к государству;
• землевладение передается акционерному обществу или иному объединению в виде вклада в уставный капитал. В данной ситуации его новым владельцем будет являться юридическое лицо;
• участок был безвозмездно оформлен в собственность нового владельца по дарственной;
• собственник по договору мены передал свой надел другому лицу, взамен получив от него какой-либо соразмерный по стоимости имущественный объект;
• земля подлежит передаче новому обладателю в соответствии с условиями договора ренты, которую последний обязуется выплачивать до конца жизни ее получателя либо до достижения оговоренной соглашением суммы;
• вступление наследника в свои права.

После оформления бумаг о передаче прав собственности на землю новому владельцу переходят все права и обязанности, связанные с ее использованием.

Отчуждение земли в принудительном порядке

Российским законодательством предусмотрено, что в определенных ситуациях при изъятии земельного надела воля его хозяина значения не имеет. Чаще всего это является результатом нарушения правил землепользования. В таких ситуациях недобросовестный владелец не может рассчитывать на компенсацию понесенных убытков.

Если же лишение собственника его участка не является следствием правонарушения, он может претендовать на возмещение ее стоимости (например, когда земля была изъята для нужд государства). Угодье согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ может быть отобрано у лица, во владении которого оно находится, только при вынесении соответствующего судебного решения.

Земельный надел подлежит изъятию у владельца, если:

• суд вынес решение о его конфискации в связи с серьезными нарушениями правил эксплуатации земли (перед этим в досудебном порядке собственник получает предупреждение о допущенных нарушениях и предписание принять меры по их устранению);
• участок отобран у собственника в счет погашения накопленных долгов;
• он необходим для нужд государства или муниципалитета в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ (гражданину в такой ситуации возмещается его стоимость или выделяется другой аналогичный участок);
• участок был временно реквизирован в соответствии с п. 1 ст. 51 ЗК РФ в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (природных катастроф, аварий техногенного характера, эпидемий).

Если владельцу грозит изъятие земли по его вине, для предотвращения такого хода событий достаточно своевременно устранить допущенные нарушения или выполнить возложенные на него обязательства.

Какие условия должны соблюдаться при отчуждении землевладения

Обязательными для исполнения следует считать следующие условия отчуждения земельного участка:

• совершение сторонами документально оформленной сделки или наличие вступившего в действие судебного решения;
• информация об участке включена в Росреестр;
• наличие кадастрового плана отчуждаемой территории;
• если отчуждению подлежит не весь участок, а его доля, она должна быть предварительно выделена в самостоятельный надел (сведения об образованном таким способом новом угодье вносятся в Росреестр);
• земля не запрещена к обороту нормативными актами РФ;
• все участники сделки являются дееспособными лицами.

Остальные условия определяются исходя из вида отчуждения. Так, если надел отчуждается по договору купли-продажи или мены, по возможности все нюансы должны быть оговорены сторонами и включены в текст договора. Принуждение к заключению соглашения недопустимо. В случае, когда землевладение отбирается у собственника принудительно, это делается в соответствии с судебным решением, в котором приводятся аргументы его принятия.

В каком порядке отчуждается участок

При отчуждении земли необходимо учитывать положения ЗК РФ и ГК РФ. Процедура различается в зависимости от того, является ли переход права собственности добровольным или принудительным.

При добровольном волеизъявлении сторон сделки предполагает следующую последовательность шагов:

1. Подготовить документацию, подтверждающую право собственности заявителя на угодье (договор, акт о вступление в наследство).
2. Посетить администрацию муниципалитета с заявлением о намерении передать право на надел другому лицу.
3. Уполномоченные сотрудники администрации поселения после проведения проверочных мероприятий должны выдать заключение, что действия заявителя не противоречат законодательству.
4. Получить выписку из ЕГРН об участке и кадастровый план территории. Для этого заявитель должен обратиться в офис Росреестра или заказать изготовление документации на сайте ЕГРН. Допускается также подать заявку о предоставлении соответствующих услуг через МФЦ.
5. В случае необходимости заказать экспертную оценку рыночной стоимости землевладения.
6. Подготовить документ, в соответствии с которым объект передается новому владельцу (договор купли-продажи или мены, дарственная либо иное соглашение). Заверить его подписью сторон.
7. Утвердить заключенную сделку у нотариуса.
8. Оплатить госпошлину за получение нотариальных услуг.
9. Вновь обратиться в Росреестр для регистрации достигнутого соглашения.

Если никаких проблем при совершении сделки не возникнет, она будет оформлена в течение 2-4 недель.

При отказе собственника от права на земельный участок необходимо подать заявления в орган регистрации прав (Росреестр). При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования заявление подается в орган государственной власти или местного самоуправления. Помимо паспорта, необходимо будет предоставить документ, удостоверяющий права на землю.

В случае перехода земли по наследству наследник должен принять причитающуюся ему долю.

Когда изъятие земли носит принудительный характер (в связи с допущенными владельцем нарушениями), порядок действий имеет свою специфику:

1. Землевладелец получает уведомление о несоблюдении им требований закона или условий соглашения с предписанием исправить ситуацию.
2. В случае бездействия собственника против него подается судебный иск с требованием изъять принадлежащий ему участок.
3. Если действия ответчика признаются неправомерными, иск об изъятии недвижимости удовлетворяется. Затем производится оформление исполнительного листа, на основании которого судебные приставы изымают земельный надел.
4. Отобранная у недобросовестного владельца земля переходит в собственность муниципалитета, кредитора или реализуется на торгах.

Судебные тяжбы могут длиться весьма долго, рассмотрение дела в сложных случаях нередко продолжается больше года.

Земли для нужд государства или поселения могут быть изъяты согласно ст. 56.2 ЗК РФ по решению органов исполнительной власти на уровне государства, субъекта РФ или муниципального образования. В текст ходатайства включается цель, для достижения которой необходимо использовать данное угодье. Сведения о планируемых к изъятию угодьях должны публиковаться в соответствии с п.5 ст. 56.5 ЗК РФ. Копия решения об изъятии территории должна быть направлена ее владельцу (ст. 56.6 ЗК РФ).

Заключение

В результате отчуждения земельного надела права на него переходят к новому собственнику. Процедура может носить добровольный характер (по соглашению сторон) или быть принудительной (осуществляться в соответствии с судебным решением или постановлением муниципальных властей). От этого зависит порядок передачи надела новому хозяину.

В случае принудительного отбора земли о вине владельца компенсации он не получит. В остальных ситуациях сделка носит возмездный характер (за исключением дарения участка, отказа от него или передаче его по наследству).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Отчуждение земельного участка

Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.

Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.

Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.

Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.

Вот какие могут быть основания для отчуждения:

• административные акты;
• сделки;
• решения суда;
• нецелевое использование земли и т.д.

Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным

Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.

При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.

Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.

Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно

Сделки без выплаты компенсации — это завещание и дарение. Помимо этих добровольных действий, безвозмездное отчуждение возможно при принудительном изъятии территории.

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности

При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.

Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:

• использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
• сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
• пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
• эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
• если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
• вовремя вносить платежи за свой участок;
• не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
• при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.

Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.

Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.

Как провести отчуждение земельного участка?

Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:

• составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
• регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.

Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению

Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.

Что такое отчуждение земельного участка?

Отчуждение или передача земельного надела хозяином, третьим лицами возможно в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В качестве владельцев участков земли могут быть не только обычные граждане, но и государство либо юридическая организация. Каждый из них может передать права на землю третьим лицам.

Что такое отчуждение земельного участка?

Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.

Причины для передачи земли:

• Сделки купли-продажи и другие виды сделок, в связи с которыми можно передать землю другим лицам;
• Решения о конфискации, принимаемые государством;
• Административные акты.

При передаче земли нужно знать, что некоторые из них не подлежат отчуждению, например, те, где расположены заповедники, воинские захоронения, национальные парки и других.

Виды отчуждения

В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:

• Добровольное, решение по собственно воле;
• Принудительное.

Кроме того, отчуждение бывает:

• Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
• Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.

Добровольное отчуждение

При добровольной передаче в собственность земельного участка гражданин по собственному желанию передает их третьим лицам.

Такая передача возможно в случае заключения:

• Сделки о купле и продаже участка. Реализовать земельный надел можно в соответствии с ГК России ст.549-558, а также Земельным кодексом РФ. Земля продается как без построек, построенных на нем, так и вместе с ними. Если в договоре не указано что именно передается постройка в собственность, тогда и земельный участок автоматически передается в собственность;
• Добровольного отказа. Собственник может обратиться в Регпалату с обращением об отказе от собственности участка. Отказ от наследования или от пожизненного пользования участком позволяет государству принять решение об его изъятии и предоставлении другому гражданину;
• Договора мены. Земельный надел возможно обменять и на другое имущество, и на другой земельный участок;
• Дарственной. Дарение совершается в пользу иных граждан, юридических организаций и муниципальных образований РФ. Одариваемый может отказаться от подарка либо принять его. В этом случае участок должен быть передан безвозмездно;
• Договор постоянной или пожизненной ренты. По условиям договора гражданин, получивший участок, обязан выплачивать ренту в денежном выражении. Постоянная рента выплачивается пока гражданин не выплатит указанную в договоре сумму. Пожизненная рента предусматривает выплаты всю жизнь;
• Внесение участка, как вклада в капитал (уставный, складочный, паевой). Право собственности переходит к юридическому лицу.
• Завещания или по закону о наследовании. По закону наследники определяются в порядке очереди. По завещанию земельный надел перейдет в пользу указанного лица.

При добровольной передаче земля переоформляется на гражданина либо организацию, с которыми была заключена сделка.

Принудительное отчуждение

Переход имущества при принудительной передаче земли выражается путем вынужденного изъятия участка в собственность государства, региона, города, а также при обращении в суд.

Причины принудительного прекращения собственности:

• Изъятие земельного надела. Такое решение принимается не менее чем за 1 год до данного действия. В некоторых случая при изъятии, гражданину может быть предоставлен такой же участок в другом месте либо могут возместить стоимость земли и сооружений на ней;
• Конфискация участка. Данная причина предусматривает безвозмездное изъятие. Этот пункт имеет место быть, когда накладываются санкции и участок забирается в счет их погашения;
• При ненадлежащем использовании земли. Данная причина возможна если собственник не исправляет факт ненадлежащего использования. Первоначально накладывается штраф и только если данное наказание не подействовала, то изымается участок.
• Реквизиция участка. Он временно изымается государством, при этом выплачивается возмещение убытков.

Условия

Одним из условия является передача прав на землю третьему лицу, оформляя при этом гражданско-правовую сделку по переходу земли в собственность.

Другим условием считается оборотоспособность земли, которая имеет ограничения. Здесь имеются в виду различные заповедники, захоронения, национальные парки, которые не могут отчуждаться или продаваться. Также сюда относятся участки с ограниченным оборотом, такие как лесной фонд.

Порядок отчуждения земельных участков

Порядок отчуждения участков прописан в ст.52 Земельного кодекса РФ.

Порядок отчуждения выглядит следующим образом:

• Оформление и получение бумаг о праве на собственность земли. Здесь должны быть указаны все данные об участке: его место положения, кадастровый номер, площадь и назначение.
• Оценка стоимости земельного участка экспертными компаниями. При реальной оценке стоимости невозможно будет обмануть ни ту ни другую сторону сделки;
• Независимая экспертиза земли. Такая оценка помогает найти реальную цену участка.
• Получение выписки из Кадастра о коммуникациях, находящихся на участке;
• Бумага об отсутствии на участке сооружений. Взять ее можно в БТИ по месту прописки.
• Предоставление документов, таких как паспорт и свидетельства о браке, письменно оформленное согласие супруга/супруги на отчуждение участка, если гражданин состоит в браке.

Затем собственник оформляет права на землю и участок становится полноценной собственностью.

Зачастую при отчуждении зданий, которые находятся на земельном участке, участок тоже передается другому собственнику.

Но в данном случае есть некоторые исключения:

• Передача части сооружения, которая не выделяется вместе с земельным участком;
• Передача сооружения, находящегося на участке, который был изъят из оборота.

Передача земельного надела без построек, которые на нем находятся, невозможно.

Решение об отчуждении принимается лицами, которые имеют в своей собственности участок либо властью, которая приняла решение о выкупе земли. Если собственник не согласен передать участок государству, то данный вопрос может решаться через суд.

Если отчуждение происходит путем изъятия участка, то этапы отчуждения выглядят немного иначе:

• Государство выносит акт об отчуждении земли. Затем оно направляется в Росреестр;
• Решение публикуется в СМИ, а также на официальном сайте;
• Оповещение собственника об изъятии;
• Оценка земельного участка независимым экспертом;
• Между собственников и представителем государства заключается договор о передаче участка;
• Выплата собственнику стоимости участка, либо выдача подобного земельного участка;
• Оформление в Росреестре прав на собственность.

После этого сделка считается завершенной и государство может применять участок в своих целях.

Прежде чем соглашаться с изъятием участка необходимо удостовериться в следующем:

• Решение, принято государством, законно и обоснованно, то есть имеет документы, которые могут подтвердить законность действия. К ним относят лицензии на недропользование, международный договор, ходатайство и другие официальные бумаги.
• Срок действия решения еще не истек, он составляет 3 года;
• Плату за участок предлагается реальная, а не с занижением стоимости. В стоимость должны входить не только земля, но и сооружения который на ней находятся.

При нарушении хоть одного из пунктов собственник имеет право обжаловать действия в суде и вернуть себе участок.

Отчуждение части земельного участка

Доля надела может быть предметом обязательственных, но не вещественных прав. Невозможно передать в собственность другого лица только долю участка.

Передача части участка возможна только если установить его границы, при этом регулирование данного действия происходит только по закону. Для этого необходимо отделить его от общего участка сформировав отдельный.

Доля участка земли может являться объектом договора ссуды, аренды или ипотеки. В кадастровом паспорте должен быть присвоен кадастровый номер новому участку, а также его площадь. Собственник земли может заложить ее часть в качестве залогового имущество по ипотеке или сдать в аренду.

Оформляя договор аренды к нему должны быть приложен план всего участка, а также должен быть указан размер части, которая сдается в аренду.

Существует понятие сервитут, то есть ограничение прав на пользование участком. Такие ограничения устанавливают на такие участки, которые считаются зоной проезда транспорта, а также путями где проходят линии электропередачи.

При вхождении в область сервитута доли участка, ограничения возможны на единый участок, с невозможностью его отчуждения.

Надел земли целиком или только его часть должны передаваться в собственность третьим лицам только при соблюдении всех правил и оформлением установленных документов.

Отчуждая земельный участок нужно правильно оформить все документы, возможно даже проверить их у опытного юриста, и только после этого передавать участок в собственность других граждан. Также нужно помнить, что попасться на крючок афериста легко, поэтому при передаче участка нужно руководствоваться законом.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

• продан;
• передан другому лицу по наследству;
• передан в аренду;
• подарен;
• приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

• решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
• вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
• любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.

Виды и условия отчуждения участка земли

На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:

• Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
• Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
• Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
• Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.

Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:

• Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
• Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
• Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

• отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
• экспертиза земельного участка;
• документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
• выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
• идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
• если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
• если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
• собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
• если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
• при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка

Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.

В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

• Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
• Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
• На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
• Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
• В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
• Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.

Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

• договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
• договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
• завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

• решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
• Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

• расположенных в границах особо охраняемых территорий;
• входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
• в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
• на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
• относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
• предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
• используемые для удовлетворения нужд связи;
• занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
• используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.