Как оформить самострой в собственность

Как узаконить самострой

Для строительства объектов недвижимости нужно согласовать работы с множеством ведомств. Если собственник игнорирует нормы, то могут возникнуть проблемы с законом. Следует позаботиться о легализации самостроя для получения полных прав на распоряжение им и для избавления от штрафов и взысканий.

Что считается самостроем?

Самостроем признается объект с рядом характеристик:

  • Возведен на участке, который не был оформлен соответствующим образом в полноценную собственность.
  • Сооружение было построено на земле, целевое назначение которой не предполагает строительства в рамках ее границ.
  • Возведен дом или иное строение без согласования с административными ведомствами.
  • Строительство происходило с игнорированием градостроительных норм и других требований. К примеру, правила пожарной безопасности или установки санитарно-эпидемиологической службы.

Постройка не является самовольной, если собственник не был уведомлен или не мог знать о существующих ограничениях, поэтому в его отношении не могут быть реализованы взыскательные меры.

Если объект соответствует хотя бы одной из указанных позиций, то владельцу нужно быть готовым к взыскательным и ограничивающим мерам со стороны контролирующих структур. Чтобы не допустить такого развития событий, нужно разрешить вопрос относительно узаконивания строения.

Можно ли узаконить самострой?

Узаконить самострой можно, но при соблюдении конкретных условий:

  • участок оформлен в собственность;
  • категория земли позволяет возводить объекты недвижимости;
  • государственные службы не имеют претензий к построенному сооружению;
  • собственником были оплачены все обязательные налоги и штрафы за последние 3 года, предусмотренные налоговым законодательством.

Если права собственности на участок закреплены за владельцем уже больше 10 лет, то взыскание налогов может быть произведено за весь период.

В любом случае, при узаконивании самостроя потребуется придерживаться регламента. Если проигнорировать законодательные требования, собственнику нужно быть готовым к последствиям.

Наказание за нежелание регистрировать постройку

Законодательством предусмотрено строгое наказание за строительство, совершенное без согласования с представителями государственных ведомств. На практике действуют два варианта.

Первый – при возведении объекта на участке земли, владельцем которого является другой человек. Этот сценарий подразумевает захват чужой собственности, что влечет за собой назначение штрафа. В соответствии со ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ физическим лицам придется уплатить одну тысячу рублей, юридическим лицам – до 20 тысяч рублей.

Единственный способ избежать серьезных трудностей с законом при таких обстоятельствах – снести самовольное сооружение.

Второй вариант – возведение объекта на земле, которая не предназначена для строительства. В этом случае постройку придется снести и оплатить все сопутствующие издержки. Также придется погасить штраф, если для возведения объекта требовалось разрешение.

Сумма взыскания указывается в ст. 9.5 КоАП РФ: физическим лицам потребуется внести до 5 тысяч рублей, юридическим – до 1 миллиона рублей.

Способы легализации постройки

Законодательством предусмотрено два способа узаконивания самовольных построек: в судебном порядке и в административном.

Через суд — необходимые документы, стоимость

Общий список, который необходим вне зависимости от обстоятельств:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • документы о праве собственности на участок. Помимо свидетельства, может понадобиться договор купли-продажи или бумага о вступлении в наследство – с учетом особенностей приобретения;
  • кадастровый и градостроительный план земельного участка;
  • технический паспорт на постройку. Для его получения придется обратиться в БТИ;
  • заключение технических экспертов, в соответствии с которым объект признан пригодным для эксплуатации;
  • справка об инвентаризационной стоимости недвижимости.

В зависимости от постройки, которую требуется узаконить, перечень обязательных документов может изменяться.

Дополнительно могут быть запрошены:

  • акт согласования границ;
  • акт экспертизы постройки;
  • письменное заявление от представителя администрации по поводу отсутствия претензий.

Цена за проведение процедуры регистрации складывается из следующих позиций:

  • государственная пошлина зависит от стоимости исковых требований. Расчет осуществляется по правилам ст. 333.19 НК РФ.
    К примеру, если цена иска – 20 тысяч рублей, то пошлина составит 4%;
  • за оформление доверенности, если истец решил действовать через представителя – около 1 тысячи рублей;
  • за проведение экспертизы, за согласование границ, за получение технического паспорта – затраты в этом случае зависят от региона. Но в среднем придется уплатить от 15 до 20 тысяч рублей.

Иск подается в мировой суд, если стоимость требований не превышает 50 тысяч рублей. При большей сумме заявление направляется в районный.

В упрощенном порядке

Решить все проблемы через администрацию можно, если постройка не требует специального разрешения на строительство.

Актуально, если сооружение не несет опасности для окружающих людей, при этом строительные нормы не были нарушены.

Обычно в этом случае речь идет о небольших деревянных сооружениях на дачных и садоводческих участках.

Особенности легализации самостроев по новым правилам

Вступил в силу федеральный закон с внесением изменений в гражданский кодекс, поэтому с 4 августа 2019 года действуют новые правила узаконивания.

Поправки в основном направлены на усложнение процесса сноса самовольного дома – теперь администрация должна доказать необходимость в таких действиях.

Дополнительно были введены новые правила легализации по отдельным типам самостроев.

ИЖС и ЛПХ

Участок из категории ИЖС предназначен для строительства на нем объектов любой категории, будь то жилые дома, сараи, подсобные помещения.

Узаконить самострой на участках ИЖС и ЛПХ проще всего.

Проблемы возникают при отсутствии разрешения. Для его получения нужно пройти процедуру административного узаконивания. Если местные власти по какой-то причине откажут в удовлетворении запроса, то заявитель всегда может обратиться в суд.

Гаражи

Если гараж возведен на участках, принадлежащих к дачным и садовым товариществам, можно избавиться от необходимости обращения в суд, если оформить объект как вспомогательную постройку.

В случае если муниципалитет не имеет прав на территорию, то нет никаких сложностей с оформлением прав на гараж.

Если строение носит капитальный характер, следует обратиться в местную комиссию по устранению самостроя.

Мансарды и пристройки

Мансарда определяется как отдельный этаж, что требует обязательной регистрации в бюро технической инвентаризации. То есть для ее узаконивания нужно разрешение.

Легализация мансарды осуществляется через суд.

Что касается пристроек. Если она некапитальная (крыльцо, навес, балкон или терраса), то достаточно посетить отделение БТИ для внесения изменений в техническую документацию на дом. Если же пристройка носит капитальный характер, то есть она будет использована в дальнейшем для проживания, то узаконить ее можно только через суд.

На дачном участке

Перед строительством дома на дачном или садовом участке нужно известить об этом местную администрацию и приложить план-схему работ. После окончания потребуется привлечь кадастрового инженера для получения технического плана и декларации.

Эти документы нужно направить в администрацию, которая будет принимать решение о соответствии дома требованиям и о возможности регистрации прав на него.

Упрощенный порядок оформления действует в рамках программы дачной амнистии, положения которой остаются актуальными до 1 марта 2021 года.

При возведении объекта без уведомления собственник все равно может воспользоваться доступными послаблениями, заказав у кадастрового инженера план и декларацию для их подачи в МФЦ.

На чужой земле

В 2019 году изменились условия для сноса. Если ранее постройки, которые были возведены на бесхозном участке, в обязательном порядке подлежали ликвидации, то сейчас предусмотрена возможность сохранения.

Сейчас права собственников защищены лучше, но это не значит, что можно строиться на чужой земле.

Если объект соответствует нормативам и не мешает соседям, то собственник участка, где был возведен самострой, может сохранить постройку.

На муниципальной земле

С недавнего времени появилась возможность легализации самовольной постройки даже при отсутствии документов о праве собственности на землю.

Актуально только в том случае, если объект соответствует всем требованиям и в договоре на использование участка нет конкретных запретов.

К примеру, при возведении сооружения на муниципальной земле, можно узаконить недвижимость, став собственником участка.

В целом, узаконивание самостроя так и остается обязательным во избежание проблем с законом. Новые правила несколько облегчают процедуру, но в любом случае гражданину придется посетить немало инстанций. Поэтому лучше изначально согласовать строительство с администрацией, чтобы избавиться от затрат, связанных с обращением в суд.

Как узаконить самовольную постройку на участке

Содержание:

После покупки земельного участка многие сразу же приступают к строительству, забывая о получении соответствующего разрешения. Что делать, если документы все еще не оформлены, а дом или гараж уже построены? Действующее законодательство предусматривает возможность узаконить самострой, однако нужно учитывать, что это сложный процесс. Разбираемся, как узаконить самовольную постройку и что для этого потребуется.

Нет времени читать статью?

Какая постройка относится к самострою?

Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.

Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:

  • построенные на участке, назначением которого не является строительство;
  • возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
  • построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
  • возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.

Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.

Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).

Кроме того, если будет выявлен факт незаконного строительства, владельцам постройки может назначаться административный штраф (в зависимости от ситуации, для граждан его размер варьируется от 2 до 5 тыс. рублей). В некоторых случаях такие сооружения подлежат сносу (например, если объект опасен для жизни и здоровья людей).

Как узаконить самовольную постройку?

Существует два способа узаконить строение – административный и судебный. Причем сразу обращаться в суд нельзя: в первую очередь нужно попытаться узаконить строение в административном порядке. Административный порядок предполагает взаимодействие с местными органами власти, Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Обращаться в суд гражданин имеет право только после получения отказа.

Получение права собственности в добровольном порядке

Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).

Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.

Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.

Документы для регистрации постройки в собственность

Сбор документов для легализации постройки и получения права собственности — один из самых сложных этапов, поскольку для узаконивания объектов нужно предоставлять обширный перечень документации. К числу обязательных относятся следующие бумаги:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • паспорт заявителя;
  • схема участка;
  • ГПЗУ;
  • разрешение на строительство;
  • технический план.

Когда нужно обращаться в суд?

Важно! Легализация самостроя через суд – распространенное явление, поскольку многие граждане сталкиваются с отказом. Получить отказ можно на различных этапах — как при обращении в местные органы власти, так и в Росреестре.

Единственный выход при получении отказа на любом из этапов административной процедуры — обращение в суд (судебная практика свидетельствует, что шанс на получение положительного решения достаточно высок). Для этого к вышеперечисленным документам нужно добавить исковое заявление, квитанцию об оплате пошлины, копию отказа, а также другую документацию, полученную в ходе взаимодействия с различными структурами (БТИ, отделом архитектуры и Росреестром).

Размер пошлины, а также суд, в котором будет рассматриваться заявление (мировой или районный) зависят от стоимости постройки. Чтобы ее узнать — обратитесь в специализированную компанию, которая занимается проведением этой категории исследований и подготовкой заключений.

Если по итогам рассмотрения искового заявления суд примет положительное для заявителя решение, гражданину останется только обратиться в Росреестр или в МФЦ. Регистрация права собственности в таком случае происходит на основании решения суда.

Стоимость легализации самовольной постройки

Стоимость узаконивания самостроя зависит от конкретной ситуации, а также от того, каким образом будет происходить процесс — в административном или судебном порядке. В первом случае итоговая сумма расходов складывается из следующих составляющих:

  • оплата услуг по подготовке документации (проектная документация, план из БТИ и др.);
  • оплата пошлины за регистрационные действия;
  • оплата услуг представителя (если заявитель действует через представителя).

Во втором случае расходы, как правило, увеличиваются (в том числе из-за необходимости предоставлять дополнительные документы). Так, например, если отказ был получен из-за признания строения опасным, потребуется предоставить доказательства его соответствия действующим нормам. В такой ситуации нужно обращаться к независимому эксперту для подготовки заключения.

Также при обращении в суд оплачивается пошлина за рассмотрение дела. Более существенными будут и расходы на оплату услуг представителя (при обращении в суд необходимо всесторонне проанализировать ситуацию, подготовить пакет документов и обеспечить участие представителя в судебных заседаниях).

Таким образом, если вы столкнулись с необходимостью легализовать самострой, рекомендуем обращаться за помощью к специалистам. Опытный юрист поможет пройти этапы процедуры с наименьшими сложностями и сделает все возможное для получения положительного результата.

Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления

Последние изменения: Январь 2020

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

    более простой вариант – административный порядок согласования; при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

    Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях. Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС). Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг. Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан. Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 4 076 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 2 332 hits)

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 4 076 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 2 332 hits)

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ “Самовольная постройка” (72,6 KiB, 2 881 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

    копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса; оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина; бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику; техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке; справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих; документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан; бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом); оплаченная квитанция госпошлины.
    в регионе расположения спорного объекта; в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей; в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

    заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности; квитанцию об оплате регистрационной пошлины; паспорт заявителя; судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу; техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Самострой: Как узаконить, что потребуется для регистрации и оформления

Для решения проблемы нелегального строительства, так называемого самостроя, в 2006 году была введена так называемая «дачная амнистия». Она позволила провести регистрацию и узаконивание домов, построенных на землях разного назначинея, в том числе и сельскохозяйственного назначения по упрощенной процедуре.

Регламентировалась амнистия ФЗ-93. В законе не было срока окончания программы, поэтому за время своего своего существования она постоянно продлевалась. Но с 1 января 2017 года амнистия действует в не совсем упрощенном режиме как раньше. Теперь владельцам домов, не успевших воспользоваться упрощенной процедурой, придется регистрировать постройку по новым правилам. Рассмотрим, к чему нужно быть готовым, начиная узаконивание дома на земельном участке.

Содержание

Как узаконивание самостроя было раньше?

Введение дачной амнистии позволило узаконить нелегальные постройки собственникам участков, имеющих статус ИЖС, ЛПХ, а также земель сельскохозяйственного назначения СНТ, ДНП и пр. Процедура была максимально проста и занимала относительно немного времени. Узаконивание проводилось через декларацию, заполняемую собственником.

Для регистрации частного дома или постройки было необходимо уплатить госпошлину и подать заявление. Заявление можно было отнести в органы земельного надзора или воспользоваться услугами МФЦ, приложив к нему декларацию и техпаспорт.

Право собственности на участок можно было подтвердить любыми документами, в том числе, даже устаревшего образца. Например, для успешной регистрации можно было предоставить выписку из похозяйственной книги. Кадастровая документация требовалась в том случае, если земля также была не оформлена.

Большинство нелегальных домов и построек на участке подходило под требования дачной амнистии и успешно регистрировалось в упрощенном порядке. Сложности могли возникнуть в том случае, если были необходимы дополнительные разрешения.

Узаконивание дома по новым правилам

«Упрощенка» прекратила свое существование после введения поправок в ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь основанием для регистрации является не декларация, а техплан.

Зарегистрировать дом на землях населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ) можно только через получение разрешения на строительство или в судебном порядке, а на землях сельскохозяйственного назначения (для дачного строительства) через техплан до 01.03.18 года.

Важно! Жилой дом можно зарегистрировать только на землях ИЖС или ЛПХ. На землях сельхозназначения регистрируются только нежилые объекты. Исключение – земли, в назначении которых указана возможность строительства жилых домов.

Что потребуется для регистрации дома на земельном участке?

Для регистрации дачного (частного) дома на земельном участке теперь потребуется:

  • Провести межевание. Зарегистрировать постройку можно только в том случае, если участок внесен в кадастр.
  • Получить разрешение на строительство.
  • Оформить техплан.

Для получения разрешения на строительство необходимо подтвердить право собственности на землю, а также предоставить градостроительные документы и план-схему участка с указанием всех размещенных объектов. После получения разрешения выполняется технический план.

Во время действия дачной амнистии он составлялся без привязки к координатам и межевания. С 1 января 2017 года в технический план подшиваются результаты замеров с привязкой к координатам, экспликация дома (поэтажный план). Такой документ необходимо подготовить на каждый объект капитального строительства, расположенный на участке. Он составляется специалистами кадастровым инженером.

Поправки в закон увеличили объем работ, в результате выросли сроки и стоимость услуг по составлению техплана.

Важно! Регистрировать необходимо объекты капитального строительства. К ним принято относить постройки на фундаменте высотой не менее 1,8 метра. То есть, регистрировать нужно не только дом, но и, например, баню, сарай или гараж.

Сараи и другие временные постройки, не имеющие фундамента и жесткой привязки к земле, ставить на кадастровый учет не требуется.

Что делать, если отказали при регистрации дома?

Узаконить самострой через получение разрешения на строительство возможно не всегда по разным причинам. В соответствие со п.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №122 оспорить право собственности можно в судебном порядке. Такие иски относятся к категории имущественных споров.

Важно! Подать иск может только собственник земельного участка, в противном случае он не будет принят судом.

К судебному разбирательству необходимо подготовиться. Для того чтобы суд принял решение в пользу истца, потребуется предоставить большой пакет документов.

В первую очередь, потребуется подтверждение права собственности на землю. Также необходимо доказать факт существования дома, его состояние, соответствие строительным нормам. Так как данные споры относятся к категории имущественных, к иску прилагаются финансовые документы, подтверждающие затраты собственника на строительство. Обязательно потребуется получить заключения от санитарного надзора, противопожарной службы. В ходе разбирательства суд может запросить и другую документацию, подтверждающую позицию истца.

Почему важно регистрировать постройки, а не строить самострои на дачном участке?

Регистрация постройки позволяет не просто минимизировать риск признания ее нелегальной, а значит подлежащей сносу. Если здание находится на землях ИЖС или ЛПХ, то после регистрации ему можно будет присвоить адрес. Но это невозможно, если регистрируемая постройка находится на землях сельхозназначения. Здесь объект можно узаконить только как нежилой. Исключением из этого правила являются участки, в назначении которых указано право возведения жилых домов. Для построек на таких землях проводится та же процедура, что и для ИЖС и ЛПХ.

Стоимость услуг по узакониванию дома в Москве и Московской области

Точную стоимость услуг по узаканиванию дома на дачном участке в Москве и Московской области, с ходу, вам ни кто, и ни когда не скажет. Это зависит в первую очередь от того, какие документы у вас имеются на руках, и от того, что еще предстоит сделать, чтобы ваш комплект документов можно было подать на регистрацию само строя.

Поэтому, после ознакомления с материалом, мы настоятельно вам рекомендуем обратиться к консультанту по телефону: ☎ +7 () 481-49-21 или оставьте заявку, мы свяжемся с вами сами. В ходе консультации вы получите профессиональную бесплатную консультацию, в которой наши специалисты озвучат стоимость услуг по узакониванию дома на земельном участке, исходя из вашего комплекта документов на руках.

Как легализировать самовольную постройку в 2019 году

Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?

  • нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
  • стоит на участке, не предоставленном под постройку;
  • нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
  • участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

Обратите внимание! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС в 2019 году, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Можно ли узаконить постройку на собственном участке и на муниципальной земле?

  • у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
  • постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
  • она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Шаг 1 судебного оформления — составление иска

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

  • в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
  • арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

Шаг 3: участие в судебном заседании и регистрация права по решению суда

  • заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
  • возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
  • представить по требованию суда дополнительные документы.

Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.

Чем грозит непризнание права на самовольную постройку

  1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
  2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).

Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:

  • до 5 тыс. руб. на граждан,
  • 50 тыс. руб. — на ИП;
  • 1 млн руб. — на организацию.

ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.

Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.

Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.

Как узаконить и согласовать самострой?

Время чтения: 5 минут

Самостроем является незаконное возведение объекта, если на это отсутствовало разрешение или необходимые согласования, либо строительство нарушило режим пользования участком, требования безопасности. С 2018 года порядок узаконивания и сноса самостроя был существенно изменен, так как вступил в силу Федеральный закон № 339-ФЗ. Легализовать незаконную постройку стало проще, однако все равно придется проходить административную или судебную процедуру.

Что такое самострой, как легализовать самострой, как получить разрешение на реконструкцию или строительства и варианты решения вопроса через суд — подробнее в статье.

Что такое самострой

Законом № 339-ФЗ (скачать 339-ФЗ)были внесены важные изменения в ГК РФ и ГрК РФ. Прежде всего, законодатель ввел официальное правовое определение самовольной постройки, устранил возможные разночтения закона. Для отдельных видов правоотношений Закон № 339-ФЗ имеет обратную силу.

Юридически

Закон № 339-ФЗ внес изменения в статью 222 ГК РФ (скачать ГК Градостроительный кодекс) в части юридического определения самостроя. К самовольным постройкам относятся здания, сооружения или иные строение, если они:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 () 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 () 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • возведены на непредоставленном, т.е. чужом участке;
  • размещены на земле, у которой разрешенные виды использования не допускают строительства;
  • построены без обязательных разрешений и согласований, которые требовались законом;
  • возведены с нарушением строительных правил и норм.

Важно, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самостроя. Также закон указывает, что нельзя считать постройку самовольной, если на момент ее возведения собственник не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Приоритетным способом узаконивания самостроя теперь является обращение в суд, что сокращает риск волокиты и незаконных решений чиновников. Однако местные власти обязаны предпринимать меры и оказывать содействие в устранении нарушений, чтобы устранить основания для сноса. Для этого создаются межведомственные комиссии по предотвращению и узакониванию самовольного строительства.

Образец незаконной пристройки в плане БТИ

Простыми словами

Самострой – это практически любой объект, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании можно строить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

  • заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, землю под застройку могут выдать по аренде с последующим оформлением в собственность);
  • если разрешенное использование земли, указанное в документах, позволяет возведение построек (например, на землях сельхозназначения запрещено практически любое строительство);
  • если владелец участка прошел необходимые согласования и получил разрешения (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
  • если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
  • если строительные работы не привели к нарушению законных интересов других лиц (например, не перекрыли доступ естественного освещения в соседний дом).

Самостроем является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Комментарий специалиста. Закон № 339-ФЗ дал собственникам дополнительные гарантии для защиты своих прав. Теперь снос самостроя допускается, если нарушитель не выполнит требования государственных инспекторов, либо устранение замечаний будет невозможно. Кроме того, снести незаконную постройку на частной земле практически невозможно, если она не угрожает жизни и здоровью граждан, имуществу или окружающей среде. Подробнее о нюансах легализации самостроя вам расскажут специалисты нашей компании.

Обязательные условия для легализации самостроя

Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям:

  • подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования;
  • подтверждением, что характеристики объекта соответствуют требованиям безопасности.

Что из этого следует? Даже подтвердив надлежащие права на землю и соблюдение вида законного использования, узаконить самострой не получится, если он угрожает жизни людей. В обратной ситуации, даже соблюдение всех строительных норм и правил не гарантирует, что собственник сможет оформить права на землю или изменить через муниципалитет вид пользования.

Земельный участок – собственность или разрешение от арендатора, разрешенное использование не должно нарушаться

Для легализации самовольно возведенного объекта нужно узаконить земельные правоотношения. Для этого может потребоваться:

  • заключение договора аренды с муниципалитетом или иным правообладателем;
  • оформлением права собственности на бесхозный участок;
  • изменением вида разрешенного использования;
  • снятием или устранением ограничений, установленных в отношении участка.

Для подтверждения прав аренды или собственности может потребоваться заключение договоров, выкуп участка, проведение межевых работ, кадастровый учет и регистрация в Росреестре.

Виды разрешенного пользования изменить сложнее, так как они закреплены в документах землепользования и застройки. Например, чтобы легализовать жилой дом нужно добиться установления режима ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Сделать это можно только через муниципалитет, с проведением публичных слушаний.

Также в отношении участка могут существовать ограничения — сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны. Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Комментарий специалиста. Если на момент начала возведения ограничений на участок не существовало, либо разрешенный вид использования позволял стройку, Закон № 339-ФЗ запрещает сносить самострой. Однако до окончательного узаконивания постройки ее использование также не допускается под угрозой штрафов. Если вам нужна помощь в согласованиях на землю, обращайтесь в нашу компанию. Мы окажем помощь даже в самой сложной ситуации!

Ссылка на основную публикацию