Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры?

Надо ли делать ремонт перед продажей квартиры

Содержание статьи

• Надо ли делать ремонт перед продажей квартиры
• Подготовка квартиры к продаже
• Как продать квартиру без агенств

На что влияет ремонт

Во-первых, далеко не все потенциальные покупатели готовы полностью ремонтировать жилье сразу после покупки. Этот вариант неприемлем для тех, покупает квартиру одновременно с продажей собственной (в большинстве случаев сроки на то, чтобы подготовить новое жилье к въезду у них крайне ограничены); а также для тех, кто вложил в приобретение недвижимости все свои накопления, да еще и влез в долги. В таких случаях люди предпочитают квартиры, в которые можно въехать сразу – и делать ремонт по своему вкусу постепенно, на протяжении нескольких лет. Предпочли бы обойтись без ремонтных работ и те, кто покупает квартиру для того, чтобы сдавать ее в аренду.

Во-вторых, даже когда речь идет о самых прагматичных покупателях, идущих за «стенами», впечатление от квартиры – пусть даже неосознанное – будет влиять на то, захотят они остановиться именно на этом варианте или предпочтут поискать другой. А впечатление во многом зависит именно от «свежести» ремонта: чистых обоев, незатертых полов и так далее.

В то же время, серьезные финансовые вложения в предпродажный ремонт нельзя назвать оправданными: разница в стоимость квартир с «евроремонтом» и таких же квартир в среднем состоянии в лучшем случае равняется стоимости того самого ремонта.

А вот легкая «косметика» может оказаться вполне оправданной: она расширит число потенциальных покупателей, позволив продать квартиру быстрее, а, может быть, и немного выгоднее.

Что надо сделать перед продажей квартиры

Проверить все приборы водоснабжения (трубы, краны, радиаторы). Если есть протечки – надо устранить их, а также их последствия. Очистите пятна ржавчины, темные пятна грибка и плесени обработайте антисептическими растворами, просушите и покрасьте. Видимые проблемы с трубами – очень серьезный «отпугивающий» фактор. Если вас когда-либо заливали соседи сверху – пятна на потолке также необходимо ликвидировать.

Если косметический ремонт проводился более 3-4 лет назад – лучше обновить стены, переклеив обои или обновив краску. Особенно это важно для прихожей (именно здесь происходит первое знакомство покупателя с квартирой, и именно здесь стены обычно пачкаются быстрее всего). Обои не обязательно должны быть качественными и дорогими – вполне допустимы и бюджетные бумажные. Лучше выбирать светлые нейтральные тона (бежевый, светло-серый, песочный) без крупного яркого рисунка – так квартира будет выглядеть просторнее и светлее.

Если половое покрытие очень старое (стертый линолеум, выцветший затоптанный ковролин и т.д.) – лучше его обновить. Но при условии, что это не повлечет капитальных вложений. А вот замена старых деревянных плинтусов на современные недорогие пластиковые в большинстве случаев может оказаться весьма оправданной.

Что не стоит включать в предпродажный ремонт

Замена труб, радиаторов и сантехники. Это дорогостоящая операция, которая отнимет массу сил и времени, при этом почти не повлияет на стоимость квартиры. Трубы и радиаторы можно просто как следует вымыть, при необходимости – покрасить; если ванна в плохом состоянии – обновить эмалевое покрытие; сантехнику – отмыть от загрязнений.

Замена старых деревянных окон и межкомнатных дверей. Та же ситуация: продажа квартиры в лучшем случае окупит вложения, но скорее всего, не до конца. Лучше просто слегка освежить краску.

Менять старую кафельную плитку. В крайнем случае можно обновить затирку между плитками – так даже старый кафель будет выглядеть намного свежее и аккуратнее.

При планировании ремонта перед продажей жилья можно руководствоваться простыми соображениями экономической целесообразности. «Шаг» в ценах на квартиры обычно составляет 50-100 тысяч рублей, в таких же пределах обычно варьируется «торг» – сумма, на которую покупатель может «сбить» цену. Поскольку цель косметического ремонта перед продажей – не поднять стоимость квартиры «до небес», а расширить число покупателей и улучшить впечатление от квартиры, то стоимость всех ремонтных операций не должна превышать одного шага.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры?

Переезд на новое место жительства всегда волнителен, новая обстановка, новые соседи, прошлое осталось далеко позади, вот только что делать со старым жильем? Самое разумное решение продать, но стоит ли делать ремонт перед этим? И если да, то какой? Далеко не каждый сможет однозначно ответить на этот вопрос.

Общие рекомендации

Продажа квартиры дело ответственное, и здесь есть свои тонкости, способные помочь в этом. Пожалуй, ни одна тема не собрала вокруг себя так много мнений как ремонт. Считается, что вложения оправдают себя, но это происходит далеко не всегда. Существует очень много факторов влияющих на продажу. В первую очередь это состояние квартиры, ее местоположение, статус, близость к парковым зонам и многое другое. Ремонт здесь занимает далеко не первую позицию, и то, сколько он реально стоит, покупателей часто не интересует, главное чтобы жилье было чистым и ухоженным

Не стоит уделять внимания перепланировке, это довольно дорогой процесс, и никак не поможет вам при продаже, поэтому лучше отказаться от него, предоставив возможность будущим владельцам самим во всем разобраться. Доводить каждую комнату до идеала не нужно, поэтому заглушите на время свое стремление к совершенству. Позаботьтесь об освещении, замените лампочки на энергосберегающие. Это поможет наиболее выгодно показать помещение. Стены и потолок лучше всего выкрасить в нейтральные тона, так вы сможете увеличить аудиторию покупателей. Делать ремонт или нет, зачастую зависит от ситуации, в которой вы находитесь, невозможно подобрать единственно-правильного решения на все случае жизни, но существуют некоторые рекомендации по этой теме.

Делать ремонт

• Если вы хотите придать квартире более свежий вид. Легкая отделка улучшит общее впечатление помещений, и вы точно будете уверены, что не отпугнете будущих покупателей.
• Если вас затопили соседи. Когда жилье находится в довольно плохом состоянии, ремонт просто необходим, но это не значит, что нужно тратить максимум средств на восстановление испорченных материалов. Достаточно устранить основные проблемы и привести комнаты в порядок.
• Если вы хотите поднять стоимость жилья. Безусловно, за счет ремонта можно не только наиболее выгодно продать квартиру, но и увеличить ее стоимость. Но и тут есть свои нюансы. Подходить к этому вопросу нужно без фанатизма, и подбирать отделку согласно классу и расположению вашего жилья. Будет ошибкой вкладывать в обновление квартиры больше 10% ее рыночной цены.
• Если у вас эксклюзивные апартаменты с уникальным видом. Статусу жилья должен соответствовать и интерьер. Если у вас имеется квартира с видом на Красную площадь или, к примеру, на Невский проспект, то ремонт только подчеркнет ее уникальность, и значение в глазах покупателей. В этом случае экономить на отделке не надо, и любые вложения окупятся, при условии, что ремонт будет качественным. Рекомендуется посоветоваться с дизайнером, чтобы наиболее выгодно подчеркнуть достоинство апартаментов, а не обесценить их совершенно безвкусным решением.
• Если последний ремонт вы делали более 10 лет назад. Безусловно, что внешний вид очень сильно влияет на восприятия помещения, поэтому потрескавшуюся штукатурку на потолках и облезшие обои лучше всего заменить. На это совсем необязательно тратить много денег, но убрать существующие дефекты уж точно не помешает.
• Если долго не можете продать. Иногда легкий косметический ремонт способен привлечь потенциальных покупателей. Здесь можно использовать новые обои, или краску на стенах, совсем небольшие вложения придадут вашей квартире совершенно другой вид, на что непременно обратят внимания клиенты.

Не делать ремонт

• Местоположение очень важно! Помещения в хорошем районе в центре города всегда имеют больший спрос, чем те, что находятся на окраине. И вероятность покупки такой квартиры изначально очень высока. Ремонт далеко не первое, на что смотрят покупатели при выборе жилья.
• Нужна замена напольного покрытия либо труб. Глобальные затраты на ремонт окупятся с очень маленькой вероятностью, поэтому не рекомендуется тратить средства на второстепенные проблемы.
• Если у вас квартира на окраине города. При ремонте стоит учитывать, какие потенциальные покупатели у вас могут быть. Если сделать в хрущевке интерьер в стиле ампир или модерн, с целью увеличить стоимость, то, скорее всего, продать такое жилье будет весьма затруднительно.
• 90% жильцов переоборудуют квартиру под себя. Стоит учитывать эти данные при продаже, далеко не все хотят приобрести готовое жилье. Очень важно понимать, на какую целевую аудиторию вы можете рассчитывать.
• Если вы не готовы тратить на это свои силы и время. Когда все только начинается, кажется, что буквально через пару месяцев квартира будет выглядеть намного лучше. Но как показывает практика, ремонт дело не быстрое, и прежде чем приступить к нему, нужно взвесить все за и против.
• Квартиру с дорогой отделкой тяжелее продать. К сожалению, ремонт может не только ускорить процесс поиска клиента, но и затормозить его. Не все люди готовы переплачивать за дорогие материалы. Особенно это касается квартир с тематическим интерьером, который может оценить по достоинству далеко не каждый. Если вы привыкли к каким-то определенным стилям, это вовсе не означает, что они популярны.

Если вы задумались о ремонте перед продажей квартиры, то стоит учесть много факторов, перед тем как приступить к нему. Если вы хотите за счет вложенных средств увеличить стоимость, то действовать надо весьма осмотрительно, дорогая отделка зачастую только осложняет продажу.

Вы можете оставить квартиру такой, какой хотели бы видеть ее сами, если бы были на месте клиента. Перед продажей взвесьте все за и против, а уже потом принимайте решение. Конечно, ситуации бывают разные, но если вы прислушаетесь к советам, описанным в этой статье, то с большей вероятностью не только сохраните, но и приумножите свой капитал.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры

Часто те, кто решил выставить на рынок свою жилплощадь задаются вопросом — стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Ведь осуществить заветную сделку хочется быстрее и по выгодным условиям. Но бывают ситуации, когда подобные меры вредят успешной продаже жилища или не приносят желаемых результатов.

Покупатели подбирают жилье по личным критериям и возможностям. Ищут конкретно самые дешевые варианты или помещения “под ключ”. Успешная сделка зависит от соответствия недвижимости с представлениями клиента. Тогда несложно понять, как лучше продавать квартиру: с ремонтом или без.

Общественное мнение о ремонте перед продажей

Рынок недвижимости это уже давно целая наука. Эксперты по продажам недвижимости заметили, что люди отдают предпочтение красивому. Это подтверждает архитектор Анна Искиэрдо, делая акцент на внешних факторах красоты недвижимости.

Поэтому перед показом рекомендует улучшить состояние парадного: починить лампочки, нанять уборщицу для уборки подъезда и лифта. Косметический ремонт подъезда обойдется от 1000 грн с покраской стен. Но стоимость квартиры возрастает на 2-3 тыс. долларов.

В квартире осматривающий представляет расстановку мебели и ориентируется на самочувствие. Если в комнате будет душно, а пространство загромождено мебелью или бытовыми вещами — это сразу произведет негативное впечатление. Поэтому перед показом сделайте генеральную уборку и проветрите комнаты.

Целесообразность проведения ремонта

Вопрос заостряется на объеме работ: окупаются ли натяжные потолки с точечными светильниками или оставить шпаклевку. Чаще такие мысли приходят владельцам старых квартир. Но покупатели подержанной недвижимости изначально собираются переделывать “под себя”. Поэтому дорогая отделка не удивит покупателя и не окупится. Выручить получится 50 % затрат, поэтому дальше косметического ремонта во “вторичке” заходить не стоит.

Помимо привлекательной отделки, на желание купить жилье будут влиять внешние привилегии. К ним относят местоположение недвижимости, транспортные развязки, близость школ и садиков, этажность, удаленность метро или места работы потенциального покупателя.

Даже экология района и соседство с асоциальными элементами оказывают существенное влияние на принятие решения. В совокупности эти факторы могут полностью затмить приоритет ремонта и не оправдать его окупаемость. Плюсы ремонта:

• жилье стоит на 10-15% дороже;
• появляется возможность скрыть недостатки;
• покупатель не может апеллировать к снижению стоимости из-за его отсутствия.

Существует альтернативная точка зрения:

• если учесть стоимость расходных материалов и оплату рабочих, то они могут превысить 10-15% наценки;
• частично выполненная работа все равно оставит поле для дискуссии о снижении цены;
• независимо от наличия ремонта покупатель стремится снизить цену. Решение оставить прежнюю стоимость или пойти на уступок остается за владельцем.

Состояние и конкурентоспособность внешних факторов квартиры определяют есть ли смысл в предпродажном ремонте. Важно помнить, что покупатель может не воспринять проделанную работу и отказываться от наценки. При этом прикрытые обоями “голые” стены с генеральной уборкой помещения окупаются практически всегда и привлекают больше покупателей.

Ситуация на рынке недвижимости

В формировании приемлемой цены для покупателя значимую роль играют рыночные расценки на недвижимость. Зная ситуацию на рынке, легко определить нужен ли ремонт в квартире. Чтобы проследить этот фактор, можно воспользоваться двумя способами:

• вести тщательный мониторинг продаж и расценок на недвижимость по местности;
• обратиться за помощью к риелтору, который самостоятельно выполнит анализ сложившейся ситуации, предложит рентабельную цену и правильный ход продажи.

На момент реализации стоимость квартир с ремонтом может приравниваться к жилью без каких-либо отделочных работ. В такие периоды покупатели становятся более придирчивыми к мелочам. Поэтому имеющееся жилье с хорошей отделкой будет преимущественно выглядеть среди аналогов.

Достоинства и недостатки ремонта перед продажей

Приемлемая цена для покупателя формируется рынком недвижимости. Он задает среднюю стоимость квартир по местности и изменяет в соответствии с повышением спроса. Если за время проведения работ цены упадут — сделка убыточная. Но даже с таким риском бонусы предпродажного ремонта мотивируют его сделать:

• недвижимость “под ключ” продается с выгодой 5-10%;
• повышается спрос среди конкурентов;
• продажа происходит быстрее из-за выигрышного вида среди аналогов.

Единственная опаска остается в непредсказуемости человека. Из-за этого позитивные качества предпродажного ремонта резко нейтрализуются:

• природная прагматичность покупателя. Дальнее расположение к центру города, автостраде или метро стает причиной негодования клиента из-за снижения комфорта жизни. Так состояние помещения игнорируется, а завышенная цена не принимается;
• неквалифицированные рабочие. Выберите надежных мастеров, зарекомендовавших себя положительными отзывами. Халтура только усугубит положение квартиры.

Предпродажный ремонт выгодно сделать для быстрой реализации квартиры. Жилье “под ключ” с хорошей эстетичной привлекательностью пользуется большим спросом и податливее к поднятию цены. Но нужно помнить один нюанс в случае повышения стоимости. Заявленный уровень жилья — определяет аудиторию. Тогда за “вторичку” будут готовы отдать минимум, а значительные вложения не оправдаются прибылью.

Какой ремонт делать перед продажей?

Ассоциация с “ремонтом” у каждого разная: у одних повесить шторы, других — перепланировка и замена мебели. Непонимание сути работ тяготит решиться на этот шаг. Но осознание требуемого результата и правильная постановка задач позволяет свободно преобразить квартиру.

Косметический ремонт

Самый простой способ преобразить квартиру — это выполнить косметический ремонт. Он подразумевает улучшение внешней обстановки жилья для придания новизны и общей привлекательности комнат. Это выгодно, так как помыть окна, поклеить обои и положить ламинат возможно самостоятельно. Но есть некоторый нюанс, который может негативно сказаться на продаже.

Косметический ремонт квартиры перед продажей будет полезен всегда за исключением тех случаев, когда имеются грубые нарушения работы коммуникаций или индивидуальные недостатки недвижимости. Это важный момент, так как “убитая” квартира с нерабочей электропроводкой, скрытой под обоями, будет выглядеть странно. Такой ход только отпугнет потенциальных покупателей.

Без сомнений теперь можно ответить, влияет ли косметический ремонт на продажу квартиры. Он отлично преобразит уютные комнаты в хорошем состоянии. Но если имеются технические недочеты или индивидуальные минусы дома, то лучше оставить все в первоначальном виде.

Капитальный ремонт

Комплексное преображение здания и реализация всех коммуникационных систем являются составляющими капитального ремонта. Он нацелен на полную перепланировку комнат и заполнение их оборудованием по плану. Следовательно, такой вид очень затратный.

Несмотря на комфортабельные условия, недвижимость с капитальной перестановкой не пользуется большим спросом. Если нет конкурентоспособного месторасположения или присутствуют другие внешние недостатки, то продажа может длится долго.

Решаясь на капитальный ремонт, в первую очередь проанализируйте привилегии “имеющихся стен”. Если таковых нет, то большие вложения могут не окупится.

Дизайнерский ремонт

Предполагает изменение планировки квартиры с выражением конкретной задумки автора. Для этого зачастую используются дорогие материалы и техника, а вся квартира придерживается определенного стиля. В свою очередь, такой подход сужает потенциальный круг покупателей. Это обусловлено высокой ценой и невосприимчивостью жильцов к неординарным решениям дизайна.

Но такую задумку можно реализовать недорого, если вы достаточно креативный и у вас нет “наполеоновских замашек”. Покупателя будет найти сложнее, но цена квартиры может вырасти значительно. Такой тип наиболее уместен в элитных жилых комплексах, где у потенциальных покупателей есть деньги.

Состояние и преимущественные стороны квартиры определят нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры. “Легкая косметика” для нового жилья пойдет на пользу и поможет в продаже недвижимости. Но бывает, что квартира расположена в неординарной для обыденности местности или имеет грубые дефекты. В таком случае лучше продавать как есть или проконсультироваться с риэлтором.

Нужен ли ремонт перед продажей квартиры?

Перед продавцами недвижимости часто стоит вопрос: а стоит ли делать ремонт? Существует распространённое мнение, что квартиру с ремонтом можно продать дороже. Так ли это? Потратиться на капитальный ремонт или достаточно “косметики”? В этой статье мы поделимся опытом нашего агентства.

Если коротко, то серьёзный ремонт делать не стоит. Вложенные средства не оправдают себя, а потраченное время и усилия тоже стоят денег. Легкий косметический ремонт, как правило, помогает сделать квартиру более привлекательной для покупки.

Начните с расчётов

Какую сумму вы готовы потратить? Окупится ли ремонт при продаже? Ремонт в квартире влияет на ликвидность объекта, его привлекательность для потенциальных покупателей, срок продажи, и в меньшей степени на итоговую цену. На решение покупателей в первую очередь влияет район и инфраструктура, состояние и тип дома, близость метро, экология. Наличие ремонта – важный, но не главный фактор при принятии решения о покупке.

На что не стоит тратиться:

• замена труб и проводки;
• капитальный ремонт полов;
• дорогое выравнивание стен и потолков;
• остекление балкона или лоджии;
• капитальный ремонт санузла;
• установка дорогого кухонного гарнитура.

Учитывайте класс жилья

Тратиться на дизайнерский ремонт в “хрущёвке” на окраине города нет смысла. Скорее всего, затраты не окупятся. Покупатели недорогих квартир выбирают вариант подешевле, чтобы обустроить квартиру по своему вкусу. С другой стороны, старая мебель и потертый линолеум не помогут продать недвижимость в центре настолько дорого, как это могло бы быть.

Для дорогой недвижимости характерны два полярных сценария. Значительная часть покупателей ориентируется на покупку квартир без отделки, чтобы сделать интерьер по собственному вкусу. Для другой части покупателей интересна недвижимость с ремонтом не старше 2-3 лет.

В случае, когда общее состояние квартиры хорошее, то достаточно предпродажной подготовки. Подклейте обои, избавьтесь от ненужной мебели и других вещей. Отремонтируйте краны на кухне и в ванной, розетки и выключатели во всей квартире. Вызовите мастера для настройки фурнитуры окон, чтобы они открывались и закрывались легко. Сделайте генеральную уборку и обязательно добавьте света. Освещение сильно влияет на восприятие объекта недвижимости. Устраните видимые недостатки, чтобы квартира стала более привлекательной для будущих покупателей.

Заметим, что предпродажная подготовка должна проводиться во всех квартирах, независимо от состояния и стоимости. Здесь вы найдете несколько наших рекомендаций.

Когда ремонт необходим?

1. Если квартира пострадала от затопления соседями.
2. Если ремонт делали более 10 лет назад и к настоящему времени квартира выглядит не идеально.

Что сделать, если бюджет на ремонт минимальный:

• Деревянную входную дверь замените на недорогую металлическую хорошего качества.
• Переклейте обои с минимальным выравниванием стен. При выборе обоев отдавайте предпочтение светлым тонам. Они сделают помещение светлее и визуально больше.
• Натяжные потолки можно сделать, если бюджет позволяет.
• Деревянные окна нужно перекрасить. Если установлены стеклопакеты – вызовите мастера для настройки фурнитуры, чтобы окна легко открывались и закрывались.
• Если полы деревянные – покрасить, если бюджет позволяет – постелить ламинат или линолеум.
• Межкомнатные двери должны быть исправны. Старые деревянные двери можно обновить краской и привести в аккуратное состояние. Если позволяет бюджет – заменить. Бюджетный вариант с установкой стоит 250-300 бел. руб.
• Устанавливать готовый гарнитур на кухне стоит только для квартир бюджетного сегмента. Если сегмент выше среднего – оставить тот, который есть. Отмыть его и привести в хорошее состояние. Старую плиту замените на недорогую отечественного производства.
• Обновите ванную, сделав заливку акрилом. Это визуально улучшит её состояние. Если унитаз в плохом состоянии – замените на недорогой новый. В некоторых квартирах санузел оклеен обоями – обновите их. Сантехника должна быть в исправном состоянии. Новая плитка в ванной может не окупиться, поэтому приведите старую в аккуратное состояние.
• Люстры и карнизы не заменяйте. Очень старые люстры можно заменить на бюджетные китайские фонарики из IKEA.
• Ремонтировать или остеклять лоджию специально для продажи не нужно. Освободите ее от лишних вещей, побелите стены и потолок, уложите линолеум на пол, если это необходимо.

Ремонт в квартирах без отделки

Делать ремонт до состояния закупки мебели и техники имеет смысл, если в районе много похожих вариантов без отделки и небольшое количество квартир с ремонтом.

Если это 1-2-комнатная квартира в панельном доме бюджетного класса, то ремонт без изысков обойдется в 5 000-7 000$ с материалами и работами. В эту сумму войдёт установка межкомнатных дверей, ремонт в санузлах, поклейка обоев, натяжные потолки. Примерная оценка стоимости ремонта даст возможность понять бюджет продажи. Если с новым ремонтом квартира остается дешевле других вариантов с отделкой, тогда имеет смысл начинать ремонт.

Заниматься ремонтом в новостройке для продажи есть смысл, когда есть знакомые с сфере строительства и вы сможете сэкономить на ремонте. В других случаях, с учетом затрат времени и денег, целесообразно продавать новостройку без отделки с небольшим понижением цены. Мы рекомендуем серьезно задуматься о целесообразности начала ремонта, так как за время выполнения работ на рынке могут появиться другие квартиры с более низкой ценой. Нужно быть уверенными, что цены на рынке растут, чтобы затраты окупились.

Нужно понимать, что квартира не продаст сама себя. Необходим специалист, который сможет организовать и управлять спросом на квартиру. Если этого не сделать, то квартиру не удастся продать по хорошей цене. Многие квартиры продаются дороже не потому что они лучше остальных, а потому что их лучше продают. Справедливо и обратное: если вы сделаете хороший ремонт и не сможете правильно организовать процесс продажи, то не удастся выручить затраченные на ремонт средства.

Выгодно ли делать ремонт перед продажей? Если это ремонт только ради продажи, то, скорее всего, нет. Если в квартире нет дизайнерского ремонта – не стоит его начинать. Вы потратите деньги и время, но выгоды не получите. Лёгкий косметический ремонт в запущенной квартире увеличивает шансы продать её быстрее и с минимальным торгом.

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять!

Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры?

Вопрос :

Я хочу продать свою квартиру, которая находится в запущенном состоянии. Стоит ли делать в ней ремонт перед продажей? Окупится ли он? Или лучше продавать как есть, без ремонта?

Ответ:

Вопрос о ремонте квартиры для продажи нельзя рассматривать в отрыве от предполагаемой цены этой продажи. Ведь, очевидно, что квартира с ремонтом всегда выглядит привлекательней, чем без него. Но купят ее или нет – будет зависеть от ее цены, по сравнению с ценами на аналогичные квартиры без ремонта или, скажем так, в обычном «среднебытовом» состоянии.

То есть вопрос сводится к тому, насколько можно поднять цену квартиры, если сделать в ней предпродажный ремонт? Тогда будет ясно, стоит ли его вообще делать.

Большинство риэлторов утверждают, что «ремонт продать нельзя». То есть вложения в ремонт, обычно, не окупаются при продаже квартиры. Но, тем не менее, те же риэлторы периодически советуют Продавцам сделать косметический ремонт перед тем, как выставить квартиру на продажу. Как же так? Так стоит ли делать ремонт перед продажей или нет? Давайте разберемся.

Ремонт перед продажей квартиры не окупается?

Нужно сразу оговориться, что подход к ремонту квартиры для продажи зависит от того, в каком ценовом сегменте это жилье находится. Принципы продажи элитных квартир, например, заметно отличаются от продаж в массовом сегменте жилья. Покупатели из этих категорий по разному представляют себе ценность квадратных метров, и критерии выбора при покупке квартир у них тоже разные.

В элитном сегменте Откроется в новой вкладке.”>вторичного рынка хороший дорогой ремонт, сделанный перед продажей квартиры – это норма. Он подчеркивает класс жилья и социальный уровень того, кто в нем живет или будет жить. Это сродни продаже произведения искусства. Ведь покупка элитной квартиры – это вопрос имиджа и престижа, а не вопрос необходимой площади для жилья. Поэтому дорогой дизайнерский ремонт в элитной квартире лишь подчеркивает ее уникальность и ценовую категорию. Без такой отделки будет сложно представить ее в рекламе и обосновать ее высокую цену. Это все равно, что пытаться продать дорогую картину без рамы, или представительскую машину без набора соответствующих этому классу опций.

Но вопрос о том, нужно ли делать ремонт в квартире перед ее продажей, чаще возникает именно в сегменте массового жилья. И здесь уже практика рынка выглядит по-другому. Здесь, по утверждениям риэлторов, без крайней необходимости ремонт в квартире делать не стоит. Почему же? И что это за «крайняя необходимость»?

Ответ, опять же, увязывает вместе затраты на ремонт и итоговую цену квартиры. Предположение о том, что затратив на отделку квартиры 1000 руб. (условно), можно будет смело поднять ее цену на те же 1000 руб. (или даже больше) – неверно. Практика рынка недвижимости показывает, что это не так – ремонт, сделанный специально для продажи жилья, обычно, не окупается. Почему?

Объяснение этому, очевидно, лежит в мотивации покупателей жилья массового сегмента. Здесь покупают именно квадратные метры, а не престиж, статус и внешний вид. Покупатель здесь ограничен в средствах (а часто еще и Откроется в новой вкладке.”>покупает квартиру в кредит), поэтому главное для него – максимально возможная экономия при покупке жилья.

Имея в распоряжении строго определенную сумму, типовой Покупатель будет стараться выбрать максимально возможное количество квадратных метров в нужном ему районе, и удобное расположение квартиры. Именно это и будет определять для него обоснованность цены. Ремонт квартиры (особенно, дорогой ремонт), хоть и приятен глазу, но включенный в цену будет явно выбивать Покупателя из ограниченного бюджета. Поэтому в сегменте массового жилья редко кто соглашается доплачивать к цене квартиры стоимость сделанного в ней ремонта.

Конечно, у каждого правила бывают исключения, и квартиры даже с дорогим дизайнерским ремонтом тоже, бывает, продаются за цену, включающую затраты на него. Но такие квартиры могут висеть в продаже годами, пока не найдется «тот самый» Покупатель, который будет без ума от этого дизайна/ремонта, и готов будет существенно доплатить именно за такой интерьер квартиры.

Обычно же, ремонт делают не для того, чтобы окупить (да еще и заработать) на продаже квартиры, а только для того, чтобы придать ей товарный вид, и сделать ее более ликвидной на рынке. При этом, чтобы ликвидность оставалась приемлемой, цена квартиры не должна выходить за рамки среднего диапазона цен на аналогичное жилье в округе. В итоге, чтобы квартира оставалась конкурентоспособной, цену на нее поднимают всего на 50-70% (в среднем) от стоимости вложенных в ремонт денег.

Именно поэтому риэлторы советуют владельцам квартир не вкладываться в ремонт для продажи без крайней необходимости. А когда эта необходимость возникает?

Когда стоит делать ремонт для продажи квартиры?

Риэлторы сходятся во мнении, что перед продажей квартиры имеет смысл сделать недорогой косметический ремонт только в том случае, если без него квартира в буквальном смысле будет отпугивать Покупателей. Здесь экономия на отделке может обернуться затяжной продажей и последующим вынужденным снижением цены, чтобы хоть как-то привлечь Покупателя.

Например, сложно продать квартиру без косметического ремонта, в которой долгое время жили запойные алкоголики или наркоманы, или квартиру, хозяйка которой держала у себя 5 кошек и собаку, и не заботилась о гигиене и чистоте жилья. То же касается и запущенных квартир одиноких пенсионеров с обшарпанными стенами и посеревшим от времени потолком, и с характерным, въевшимся в стены «старческим запахом». И особенно – квартиры после пожара или затопления, которые практически невозможно продать по адекватной рыночной цене без косметического ремонта, который уберет все следы несчастного случая.

На рынке недвижимости есть группы риэлторов, которые специализируются на поиске и выкупе таких «убитых» квартир. Их затем отчищают, делают в них косметический ремонт («наводят марафет») и продают. Но прибыль от таких операций обеспечивается не «окупаемостью ремонта», а низкой начальной ценой выкупа такого жилья. Умение находить такие квартиры и грамотно обрабатывать их хозяев, сбивая им цену и отселяя их за пределы города – основа бизнеса этих специалистов.

Кто-то может возразить, мол, по данным аналитики Откроется в новой вкладке.”>первичного рынка (в Москве, например) есть значительный спрос на новые квартиры с отделкой. И это действительно так. Но здесь нет никакого противоречия. Ведь во-первых, отделка в новостройках делается самая простая и дешевая (с «нейтральным дизайном»). Во-вторых, эта отделка делается массово – т.е. она одинаковая для сотен квартир в жилом комплексе (материалы закупаются оптом). А значит, удельные затраты Застройщика на 1 кв. м. такой отделки в разы меньше, чем стоимость аналогичного ремонта при индивидуальном заказе.

То есть для Откроется в новой вкладке.”>Застройщика такой тип отделки не только окупается, но и позволяет продать квартиры в новостройке значительно быстрее (т.к. расширяется аудитория потенциальных покупателей). И даже если стоимость чистовой отделки окупается Застройщиком по себестоимости (т.е. с нулевой прибылью), то увеличение скорости продаж квартир за счет этого все равно повышает доходность его бизнеса в целом.

В отличие от строительной компании, владельцу квартиры на вторичном рынке, стоимость ремонта (отделки) обойдется значительно дороже (в расчете на 1 кв.м.). И даже если делать совсем простой косметический ремонт (исключительно для продажи квартиры), то окупить его мало шансов. А заработать на нем (т.е. еще и прибыль с этого получить) – практически невозможно.

Что нужно и что НЕ нужно делать в предпродажном ремонте квартиры?

Если уж квартира «убита в хлам» и ее вид внушает отвращение, то для успешной продажи привести ее в товарное состояние все-таки придется. Но чтобы не нести лишних затрат на ее ремонт и не терять зря деньги, нужно понимать, что здесь важно для товарного вида, а что – не очень.

Что из ремонта следует сделать перед продажей квартиры:

• Замазать трещины штукатурки и следы протечек на потолке, покрасить его в белый цвет;
• Убрать следы плесени в межплиточных швах ванной комнаты и затереть их свежей замазкой;
• Вычистить вентиляционные отдушины и заменить в них старые решетки на новые;
• Оклеить обшарпанные стены новыми недорогими обоями;
• Поставить недорогие пластиковые плинтуса;
• Покрасить деревянные окна, подоконники, открытые трубы и батареи под ними;
• Отремонтировать/настроить фурнитуру пластиковых окон (чтобы они легко открывались и закрывались);
• Заменить ржавые текущие краны на новые, отполировать всю сантехнику до блеска (из практики замечено – вид блестящей сантехники может перекрыть ряд других недостатков квартиры);
• Отремонтировать или заменить разбитые розетки и выключатели, то же касается плафонов и люстр на потолке (можно заменить их на бюджетные варианты из ИКЕА);
• Заменить раздолбанную входную дверь на самую недорогую, но новую.

Такой легкий косметический ремонт можно уложить всего в несколько десятков тысяч рублей (опытные специалисты для этого не требуются). Но если его не сделать, то квартира может висеть в продаже очень долго, и в итоге все равно придется скинуть с цены еще большую сумму.

Чего НЕ стоит делать для продажи квартиры:

• Перекладывать старый паркет;
• Перекладывать кафельную плитку;
• Делать новую ровную бетонную стяжку пола;
• Менять проводку в квартире;
• Менять межкомнатные двери, пластиковые окна и остеклять балкон;
• Менять сантехнику (если, конечно, она не расколота вдребезги).

Суть – действительно дорогостоящие работы и материалы исключаются из плана ремонта. Ведь задача здесь – не поразить Покупателя качеством отделки, а всего лишь скрыть явные недостатки внешнего вида квартиры, которые могут вызвать эмоциональное отторжение.

А для того, чтобы вызвать благоприятное впечатление у Покупателя при просмотре квартиры, помимо косметического ремонта есть и другие приемы. О них рассказано отдельно в заметке «Как подготовить квартиру к продаже».

Вывод: окупить сделанный перед продажей квартиры ремонт – это большая и редкая удача! Гораздо чаще ремонт не окупается, и потери от затрат на него могут составить до половины потраченной на него суммы (особенно это касается дорогого ремонта). Кроме того, на ремонт еще нужно потратить и время.

Поэтому ремонт перед продажей квартиры стоит делать только в легком косметическом исполнении, и только в том случае, если квартира находится в откровенно ужасном состоянии, и без «косметики» продать ее по рыночной цене невозможно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как правильно: Ремонтировать временную (и не последнюю) квартиру

«Поживем пару лет и переедем в другую квартиру». Здорово! Но сначала правильно отремонтируйте нынешнюю

Все выводы в этой статье основаны на моей практике работы интерьерным дизайнером. Довольно часто мне приходится делать проекты квартир с прицелом на их перепродажу в обозримом будущем. И это сильно меняет подход и к планировочному решению, и к выбору материалов. Расскажу, как именно повысить «продающие» свойства квартиры при помощи ремонта, если вы планируете продать ее уже через пару лет.

А начну с типичных заблуждений.

Заблуждение 1: эта квартира — временная
Нет ничего более постоянного, чем временное. Трезво оцените ваши реальные шансы переезда в более новое / просторное / лучше расположенное жилье. Не переоцениваете ли вы краткость этого периода? Иной раз люди думают, что уже через пять лет будут жить в «трёшке», частном доме или за границей. А жизнь складывается так, что и через 15 лет остаются все в той же квартире.

Факт: Квартира должна быть комфортной для проживания хоть год, хоть 10 лет. Чтобы не пришлось терпеть неудобства, связанные с экономией на ремонте.

Заблуждение 2: ремонт — это всегда и долго, и дорого (может, ну его?)
Встречала убеждение, что нормальный ремонт (работа, материалы и мебель) прямо-таки обязан стоить 50% от цены квартиры. Так, конечно, случается. Но чаще всего либо хозяева — невероятные перфекционисты (могут согласиться только на самое лучшее), либо работы плохо спланированы.

Если подойти к ремонту как к бизнес-проекту: контролировать процессы, закупать материалы на распродажах или по акциям — можно прилично сэкономить.

Совет: Планируйте процессы, считайте бюджет максимально подробно, как это делают интерьерные дизайнеры. Скажем, квартиру на фото выше отремонтировали за два месяца. Причем хозяйка (сама архитектор) также считает ее временной и планирует вскоре переехать.

Заблуждение 3: ремонт повысит стоимость квартиры
Смотря какой ремонт, конечно. С точки зрения вторичного рынка недвижимости ремонт — это не первый, и даже не десятый по значимости фактор. Разница в цене между квартирой с дорогим дизайнерским ремонтом и «убитым» объектом, одинаково расположенных на карте города, не составляет и 20%.

Более того, слишком хороший ремонт, наоборот, может отпугнуть покупателя: часто люди ищут «бабушкины» квартиры, чтобы не переплачивать за отделку.

Так стоит ли вообще делать ремонт перед продажей квартиры? Смотрите на состояние жилья. Квартира не должна быть отвратительной — это главное. А предпродажную подготовку можно свести к тщательному клинингу. Если в помещении плохо пахнет, продать квартиру (даже с ремонтом) будет очень непросто.

Ремонт с прицелом на перепродажу: что учесть

От перепланировки — откажитесь
Перепланировка — это достаточно глубокое переоборудование пространства «под себя». Стоит немало и занимает много времени. Мы же рассматриваем объект как временный, поэтому переплачивать не имеет смысла. Да и продать квартиру стандартной планировки будет проще. Покупатель, если захочет, сам перепланирует ее, как посчитает нужным.

Инженерные сети — не переделывайте
Если застройщик оказался настолько щедр, что проложил в вашей квартире коммуникации, а не только дал вводы сетей, воспользуйтесь этим подарком и не начинайте переделывать все заново. «Под себя» выводы для бра из стены над диваном будет делать хозяин квартиры.

Потолок — покрасьте
Серьезно, не нужно делать гипсокартонные или натяжные каскады в несколько уровней — ремонт квартиры для продажи должен быть простым. Понятно, что не всегда можно замаскировать дефекты слоем штукатурки (и придется подшить гипсокартоном), это другой вопрос. Но если цель — именно украсить потолок многоярусной конструкцией из гипсокартона, то лучше не стоит. Возможно, вы сейчас хмыкнули, мол «никто уже так потолки не делает», — увы и ах.

Стены — выравнивайте избирательно
Геометрически идеальные вертикали стен советую выводить только там, где планируется устанавливать мебель (кухню, шкаф торцом). На остальных стенах выравнивание может быть визуальным.

Факт: Идеально, если материалы легко восстановить или отмыть — вы сэкономите на предпродажной « косметике » . Скажем, хоть штукатурку, хоть обои под покраску достаточно перекрасить: через пять лет краска будет «уставшей», особенно если в доме животные и дети.

Даже пять лет — достаточно долгий срок, за который материалы (вроде ламината) успеют износиться. А вот массивную доску можно шлифовать многократно. И при продаже подать это как достоинство квартиры. Отличный вариант — тот же керамогранит и моющиеся обои: тщательная чистка позволяет быстро восстановить их поверхности. Вы даже не задумаетесь, нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры.

Идея с фото: красить можно не только ровнооштукатуренные (выровненные) стены, но и кирпич, блоки и даже бетон со следами опалубки — это даже модно. Главное — подобрать выразительный оттенок, приятный глазу, как сделали дизайнеры этого интерьера.

Сантехника и встройка — недорогие
Всё то, что вы не заберете с собой (унитаз, ванна, кухонный гарнитур, сделанный на заказ) нужно приобретать по максимально доступным ценам, чтобы потом не жалко было оставить. Кроме того, вся эта техника должна быть универсальной, чтобы подходила любому человеку — примерно такую ставят в отелях.

Тот же принцип применим к арматуре и электроустановкам. Безымянная розетка из Турции работает ничуть не хуже, чем испанская. За цену некоторых рамок вы сможете приобрести турецкие или китайские аналоги на всю комнату. Белые рамки дешевле цветных.

Максимально бюджетные смесители из средней ценовой категории нормально справляются с задачей. А у любых известных производителей сантехники в линейке обязательно есть экономичный вариант — качественный, но без особых изысков в дизайне.

Совет: Заглушите в себе перфекционизм. Вам не нужно доводить это жилое пространство до совершенства. Вам просто нужно сделать его пригодным для жизни и достаточно комфортным. Помните, мы с вами обсуждали вопрос привычки в интерьере? Пройдет 21 день, и вы не будете замечать отделки, она станет привычной.

Декорируем с мыслями о продаже
Теперь к визуальным аспектам. Как мы знаем, дизайн — это всегда решение определенной задачи. У нашей задачи — от ремонтировать квартиру перед продажей — в «дано» имеются три искомых параметра.

1. В помещении должно быть комфортно и уютно нынешним владельцам.

2. Необходимо минимизировать затраты, так как инвестиции в отделку не окупаются при продаже.

3. Нужно сделать интерьер «продающим», чтобы квартира сама помогла себя продать, когда это будет нужно.

Чтобы решить эту задачу, стоит придерживаться таких принципов:

Стиль — лаконичный
В этом случае минимализм будет во всех отношениях: и в финансовом, и в дизайнерском, как бы банально это ни звучало. Секрет прост: простые фактуры и формы даже при использовании самых дешевых материалов смотрятся достойно. А вот «эконом-барокко», скорее всего, будет выглядеть нелепо. Ключевое правило: чем проще отделка, тем меньше глаз цепляется за дешевизну материалов. Очень важно также избегать «сложной пластики» поверхностей, достигаемой за счет избытка гипсокартона. Многоэтажные потолки, арки и прочие изыски в эконом-интерьере смотрятся жалко.

Оттенки — светлые
Они также хорошо помогают скрывать недостатки и изъяны вроде «заваленных» стен. Если мы говорим о небольшой квартире (а чаще всего именно такие покупают под скорую продажу), за счет светлых стен вы сможете создать комфортную атмосферу для себя, а также сделать интерьер более привлекательным для покупателя в будущем.

Светильники — простые
Помните то самое чувство, когда заходишь в магазин люстр, поднимаешь голову, и она начинает кружиться от многообразия и пёстрых форм? Так вот, всё это в нашей эконом-квартире не нужно.

Дешевый светильник с пластиковым декором будет смотреться особенно жалко и придаст интерьеру ощущение дешевизны. Наш выбор — простые формы и неброские цвета, причем во всех помещениях. И если бюджет позволяет — умные, если нет — обычные светодиодные панели, которые можно заказать из Китая по $30 за штуку.