С чего начать продажу квартиры самостоятельно?

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов. Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Выгоды и риски самостоятельных действий

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

  • самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
  • цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
  • есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Процесс продажи пошагово

Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:

  • определение сроков продажи и желаемой цены;
  • сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
  • планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
  • заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
  • подписание договора купли-продажи, передача денег;
  • государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
  • передача квартиры новому собственнику.

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Определение сроков и цены

Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость. Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже. Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

Сбор необходимых документов

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

  • свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
  • технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
  • кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
  • выписка из паспортного стола по форме № 9;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
  • письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
  • согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

Предпродажная подготовка жилплощади

В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

Размещение объявления

Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания. Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные. Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Тонкости показа достоинств квартиры

Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:

  • подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
  • не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
  • при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
  • описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
  • честно отвечать на вопросы о недостатках;
  • общаться вежливо и доброжелательно.

Предварительный договор, и зачем он нужен

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку. При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем. В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Подготовка к расчетам

Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:

  • купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
  • покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
  • стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
  • продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Оформление и подписание договора

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы. В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра. Они подписываются продавцом и покупателем.

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

  • договор купли-продажи;
  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • свидетельство о регистрации права продавца;
  • квитанцию об оплате пошлины.

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Как продать квартиру самостоятельно?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Квартиру продать сложно. Это понимают и опытные риэлторы, и только начинающие свой путь юристы. Что же говорить о человеке, который только ценой своих усилий готов решиться на этот ответственный шаг в одиночку. Но нет ничего невозможного. В этой статье пошагово будет рассказано, как продать квартиру самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.

Сколько стоит Ваша квартира?

Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

Готовим квартиру к продаже

Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.

Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее. Это касается балкона и прихожей – захламленные, они выглядит не так презентабельно. Проверить работу кранов, батарей, межкомнатных дверей, надежность выключателей и карнизов. Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.

Подготовка документов для продажи

Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

  • Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
  • Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
  • Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав.
  • Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
  • Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
  • Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

Правильная реклама

Покупатели должны узнать о продаже квартиры. Рекламная кампания ограничена только бюджетом. Это может быть печать и расклейка объявлений, размещение рекламы в Интернете, в газетах и на местном ТВ.

Объявления в газете должны выходить регулярно, с одинаковой периодичностью. Сведения на сайтах должны быть актуальными и постоянно обновляться.

Профессиональный фотограф может сделать качественные фотографии квартиры. Обратите внимание, что фотографии должны быть сделаны с разных ракурсов и давать представление обо всех существенных деталях. Можно просмотреть аналогичные фото или поставить себя на место покупателя. Что ему могло бы быть интересным? Они выгодно дополнят внятное и понятное объявление, где должны быть прописаны моменты, побуждающие покупателя заинтересоваться именно этой квартирой:

  • данные о количестве комнат
  • указание общей и жилой площади квартиры
  • площадь комнат и кухни
  • сведения о разделенном или совмещенном санузле
  • наличие балкона
  • адрес и этаж
  • ближайшие станции метро
  • подробные комментарии
  • контактные данные

Объявление должно отличаться краткостью, но в тоже время выгодно отличаться от остальных. Необходимо подчеркнуть положительные или нестандартные особенности. Используйте короткие фразы и слова, избегайте ненужных и непонятных сокращений.

Телефон и электронная почта нужны для оперативной связи. Звонок или письмо могут прийти в любую минуту и надо быть готовым к общению или переписке. Знать все необходимые данные, рассказать о плюсах и не скрывать минусы помещения.

Как правильно демонстрировать квартиру

Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. При изменении планов найдите время предупредить посетителей заблаговременно. Ценные и дорогие вещи, а также документы лучше спрятать. При первом визите покупателей, осмотр комнат не займет много времени. Однако может возникнуть множество вопросов для выяснения всех необходимых деталей. Вежливые и честные ответы на вопросы привлекут и расположат к вам другую сторону.

Расскажите об особенностях квартиры с учетом личных характеристик покупателя. Для молодых родителей важны будут недалеко расположенные детский сад, школа, поликлиника. Юношей и девушек заинтересует развлекательные места, транспорт, парковка. Сведения о соседях также могут быть важны.

Цена может и должна быть скорректирована на торгах. Конкурентоспособная цена не будет отпугнуть потенциальных покупателей. Не обязательно продавать квартиру первому же покупателю, возможно, взаимовыгодное предложение заинтересует нескольких людей, и вы сможете сделать выбор. Переговоры лучше вести на комфортной для вас территории.

Заключение предварительного договора

Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.

Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.

Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.

Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору. С юридической точки зрения последующий отказ от продажи квартиры может повлечь негативные последствия для продавца в виде выплаты суммы в двойном размере. Последствия для покупателя в том, что он может потерять сумму, выплаченную им в качестве задатка.

Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него. Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество. При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.

Вот образец предварительного договора купли-продажи, который вы можете переработать и использовать.

Банковская ячейка

Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета. Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку. Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк. Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

Оформление договора купли-продажи

После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.

Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Предлагаем образец договора купли-продажи квартиры, который можно взять за основу.

С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.

Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.

Передача квартиры

Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

Итак, рассмотрим цепочку по порядку

  1. Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
  2. Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
  3. Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
  4. Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
  5. Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
  6. Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
  7. Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
  8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2020 году.

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Оценочная компания

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели. С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент). Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Шаг 2: Подготовка документов

С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

  • Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
  • Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

Согласие супруга/супруги

Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

Разрешение от органов опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья. Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц. Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

Шаг 3: Поиск покупателя

Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

Шаг 4: Обсуждение условий сделки

На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

Неузаконенная перепланировка

Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее. Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца. Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

Наличие мебели и техники

Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

Обременение квартиры

Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех. Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом. Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

  • Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
  • Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
  • Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
  • Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

Шаг 6: Составление договора купли-продажи и его регистрация

Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья. Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру: инструкция

Учитывая динамичность и широкие возможности сегодняшнего рынка недвижимости, понимание того, как продать квартиру самостоятельно и не допустить ошибок, остается чрезвычайно актуальным.

С чем важно определиться до продажи?

На этапе подготовки к ответу на вопрос, как продать квартиру самостоятельно, важно правильно определить цели и приоритеты сделки:

    Максимальная прибыль – одно из главных требований большинства продавцов. Как правило, она может быть получена при тщательной подготовке документации и самой квартиры, продуманной рекламной кампании и умелых переговорах с потенциальными покупателями.

Минимальный срок продажи чаще всего не сочетается с наибольшей выгодой. Но есть множество обстоятельств, когда собственнику необходимо быстро продать квартиру самому, например, для решения личных проблем, развития бизнеса или покупки другого жилья в сжатые сроки.

Грамотное оформление сделки с недвижимостью – трудоемкий процесс. От него зачастую зависит и прибыль, и сроки продажи, поэтому нужно заранее обратиться в соответствующие органы и подготовить полный пакет документов.

Когда стоит продавать самостоятельно?

После того как вы определились с приоритетами, можно осознанно принять решение, хватит ли у вас сил и знаний, чтобы правильно продать квартиру без посредника. Главные достоинства такого варианта продажи:

    Отсутствие комиссии за услуги риелтора в размере 2–5% от стоимости квартиры;

Полный контроль всех этапов реализации.

Если уверенности в собственной компетентности нет, то будет лучше прибегнуть к услугам профессионалов. Опытные специалисты могут взять на себя какую-то часть подготовки (например, провести оценку квартиры) или же правильно организовать все этапы сделки. Основные преимущества использования услуг риелтора:

    Сокращение времени сделки;

Грамотная оценка квартиры;

Решите вы продать квартиру самостоятельно или через посредника, к каждому этапу сделки стоит подходить с максимальной ответственностью и широким набором специальных знаний.

Какие параметры важно учесть при оценке?

От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей.

Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:

Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).

Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.

Год постройки и материал дома

Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт.

В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.

Метраж и количество комнат

Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно.

Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.

Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.

В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора.
Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия.

Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.

Оплата коммунальных услуг

Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.

Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Надежность застройщика и степень готовности дома

Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.

Какие документы необходимы для продажи в 2017?

Правильно продать квартиру самому невозможно без подготовки соответствующих документов. Их список в зависимости от типа сделки может варьироваться, но основной перечень в 2016 и 2017 годах остался неизменным:

    Паспорта всех владельцев квартиры или удостоверяющие личность документы (для несовершеннолетних дополнительно понадобится свидетельство о рождении);

Документ, подтверждающий право собственника на жилье. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, а для объектов, приобретенных после 2000 года, потребуется свидетельство о государственной регистрации права собственности;

Согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если квартира куплена в браке и считается совместно нажитым имуществом;

Выписка из домовой книги, в которой указаны все прописанные в квартире люди (она действительна в течение одного месяца);

Кадастровый паспорт, а также документы из БТИ о согласовании перепланировки, если таковая проводилась;

Разрешение органов опеки и попечительства для случаев, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;

Доверенность, узаконенная нотариусом, если квартиру реализует не собственник;

Справка о полной оплате коммунальных услуг и отсутствии налогового долга.

Большим преимуществом и фактором увеличения стоимости квартиры будет также предварительная выписка из нее всех граждан. Документальное освобождение квартиры способно увеличить количество потенциальных покупателей и упростить их поиск.

Как самому продать квартиру: пошаговая инструкция

Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:

    Шаг 1. Определение цели и допустимого времени

Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов.

Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.

Шаг 2. Оценка квартиры

Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи:

    Необходимо найти в интернете и других СМИ предложения о продаже квартир, соотносимых с вашей по максимальному числу параметров, и сравнить их стоимость. При использовании данного метода точности добиться трудно, так как ориентироваться можно только на предложения, а не на реальные цены сделок;

Чтобы воспользоваться онлайн-калькулятором, достаточно ввести данные вашей квартиры, и система автоматически подсчитает, сколько может стоить объект недвижимости. Результат вы получаете очень быстро, но точность оценки оставляет желать лучшего;

Стоит попробовать провести самостоятельную оценку квартиры по приведенным выше параметрам, учесть примерный ценовой сегмент подобных квартир, а затем ждать реакции потенциальных покупателей на ваше предложение и менять стоимость соответственно спросу;

Возможен вариант обращения в саморегулируемую организацию оценщиков. Они проведут обследование квартиры и укажут в отчете цену. Недостатком метода будет большая погрешность и короткий срок актуальности документа;

Самый надежный способ – обратиться к услугам риелторов. Преимущество его в том, что специалисты оперируют реальными данными совершенных продаж, а также из своего опыта могут сделать выводы и предложить наиболее приемлемую цену.

В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют:

Состояние дома и квартиры;

Расположение (город, район, транспортная доступность).

Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.

Шаг 3. Подготовка документов

После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.

Шаг 4. Объявление о продаже и реклама

Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст:

    Фотографировать комнаты лучше профессиональным фотоаппаратом при хорошем освещении, предварительно убрав все лишние вещи, старую мебель и выключив телевизор;

Текст объявления должен быть достаточно подробным, с описанием всех параметров, указанных выше, выражающим личное отношение, чтобы в воображении покупателя с самого начала сложился привлекательный образ;

Основные выигрышные параметры квартиры стоит указать в заголовке. Например: «Продается уютная 1-комнатная квартира в центре города» или «просторная 2-комнатная квартира улучшенной планировки».

Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще.

Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.

Шаг 5. Подготовка самой квартиры

Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя.

До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть:

    Избавиться от мусора перед подъездом, ведь первое впечатление решает многое;

Проследить за исправностью лифта, телефона, домофона;

Убрать в квартире, вынести ненужную мебель;

Замаскировать мелкие недостатки;

Сделать акцент на красивых деталях. Для этого можно использовать текстиль и предметы интерьера.

Шаг 6. Переговоры с покупателем

Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить.

Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия:

    Сосредоточить внимание на достоинствах квартиры и уводить разговор от обсуждения недостатков;

Не спешить снижать цену и предлагать дополнительные бонусы, касающиеся ремонта, мебели и другого;

Если потребуется срочная выписка из квартиры, уверить, что она будет сделана в кратчайшие сроки;

Выражать готовность в предоставлении необходимых документов и юридической поддержке;

Как можно быстрее перейти к подписанию договора задатка на выгодных вам условиях.

Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи

Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток:

    Как правило, задаток составляет от двух до пяти процентов от всей суммы;

В случае отказа покупателя эта сумма ему не возвращается;

Если продавец меняет решение, он выплачивает покупателю двойной размер задатка.

Шаг 8. Выписка из жилого помещения

До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.

Шаг 9. Расчет за квартиру

Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет:

    Покупатель оплачивает оговоренную стоимость;

Продавец выдает расписку о получении денег за проданную недвижимость.

Шаг 10. Регистрация и передача ключей

Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении.
Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.

Какие ошибки при продаже допускаются чаще всего?

Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:

    Некорректная оценка квартиры опасна затягиванием процесса поиска покупателей или упущенной выгодой для продавца. Причиной может быть желание получить неадекватно большую прибыль или срочно реализовать жилье;

Недостаточная подготовка к продаже снижает цену, и количество недовольных претендентов на покупку растет;

Отсутствие навыков проведения переговоров может привести к отказу от сделки;

Проблемы с юридической историей квартиры и наличием необходимых документов решаются труднее всего и требуют помощи опытных риелторов;

Неправильно оформленный договор не будет зарегистрирован и станет причиной дополнительных затрат.

Заключение

Размышляя над тем, как продать квартиру без посредников, нужно с полной ответственностью подойти к каждому этапу сделки и рассчитать свои действия на несколько шагов вперед.
Из всего описанного понятно, насколько сложным и многоаспектным является процесс реализации. Облегчит его помощь квалифицированных юристов и риелторов. Профессиональный подход позволит быстро и уверенно двигаться к цели и достигнуть желаемого результата.
Получить полноценную консультацию вы сможете в агентстве «БЕСТ-Недвижимость», которое уже 25 лет успешно помогает людям в совершении самых разнообразных сделок.

Специалисты, работающие в агентстве, помогут:

    Максимально точно оценить квартиру, опираясь на реальные данные совершенных сделок;

Собрать полный пакет необходимых документов;

Обеспечить рекламу недвижимости и в кратчайшие сроки найти покупателей;

Провести переговоры и правильно составить договор на самых выгодных условиях.

Пусть продать квартиру самому не всегда просто, главное – настроить себя на удачное завершение сделки и следовать полезным советам от опытных специалистов.

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Ссылка на основную публикацию
Поделиться с друзьями: