Продажа заложенной квартиры с участием банка

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

При оформлении ипотечного кредитования заемщикам не всегда удается выполнить свои обязательства перед финансовой организацией.

В этом случае банк вынужден выставлять квартиры на продажу, для возвращения выданных физическому лицу денежных средств. Популярность такой недвижимости растет.

Подробно рассмотрим, как купить залоговую квартиру у банка, что для этого нужно, есть ли риски.

Преимущества залоговой недвижимости

Покупка залоговой недвижимости отличается от свободных сделок. Операция производится двумя способами: с участием банка или при посредничестве заемщика.

При этом продажа в любом случае согласуется с финансовой организацией — недвижимость остается в залоге до полного погашения задолженности.

Процедура покупки такой квартиры отличается от приобретения обычного жилья. Здесь есть свои преимущества и недостатки.

Среди плюсов можно отметить:

Риски

Квартира в залоге чаще всего продается посредством торгов. В этом случае полностью проверить недвижимость невозможно.

Поэтому, несмотря на положительные моменты, существует также ряд минусов:

Несмотря на рост популярности такого типа недвижимости, многие покупатели избегают квартир подобного типа. В большей степени это связано с предрассудками. При совершении сделки купли-продажи жилье перейдет в такую же собственность, как и обычная недвижимость.

Как избежать рисков

Купить квартиру, находящуюся в залоге не сложно, но перед совершением сделки стоит проверить объект. Запросите у банка следующие документы:

Что нужно знать при покупке квартиры в залоге

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон: покупателя и банка. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье через аукцион, нужно внимательно изучить следующие детали:

Где найти квартиру в залоге?

Существует три канала для приобретения залогового жилья:

1. Аукционы и торги от банка.
2. Объявления от заемщиков. При этом важно, что продажа происходит только по санкции финансовой организации.
3. Риэлторские агентства.

Как купить квартиру с аукциона банка

Чтобы приобрести квартиру в залоге на торгах, нужно выполнить следующие действия:

Принять участие в торгах может любой гражданин Российской Федерации, достигший совершеннолетнего возраста.

Перечень документов

Для участия в торгах в 2022 году вам потребуется:

Перечень документов формируется исходя из типа объекта. Подробную информацию вам сообщат в отделении банка.

Переоформление ипотеки

Есть возможность оформить новое жилье в ипотеку. В этом случае сроки выплаты устанавливаются банком.

Договор заключается при договоренности между двумя сторонами. Если вы, как новый заемщик окажетесь более кредитоспособным, то процедура не займет много времени.

Требования к заемщикам

Чтобы переоформить залоговое жилье в ипотеку, нужно соответствовать ряду требований:

1. Обязательным условием является гражданство. Клиент должен быть гражданином Российской Федерации. При этом необходимо иметь документ, подтверждающий это.
2. Все операции по ипотечному кредитованию и переоформлению программ ипотеки имеют возрастные ограничения. Получить одобрение могут лица от 21 года.
3. Официальная трудовая деятельность со стабильным доходом. При этом место работы должно быть постоянным. Минимальный срок трудоустройства на одном месте составляет 6 месяцев. Трудовой стаж за прошедшие 5 лет должен быть не менее 1 года.
4. Важно, чтобы уровень дохода покрывал выплаты по ипотеке и бытовые нужды. Расчет производится непосредственно при обращении в финансовую организацию.

Также важно, чтобы у клиента была чистая кредитная история. Если ранее вы брали денежные средства в этом или других банках и вовремя не выплачивали взносы, то банк может отказать в переоформлении ипотечной программы.

Если до этого вы кредитов не брали, то потребуется убедить банк в платежеспособности.

Документы для переоформления ипотеки

Для переоформления ипотечной программы представьте следующие документы:

Список документов формируется в индивидуальном порядке. Повлиять на решение банка и размер последующей процентной ставки могут индивидуальные условия: наличие несовершеннолетних детей, недееспособных или пожилых членов семьи и т.д.

Дополнительные сведения

Чтобы повысить свои шансы на получение залогового жилья в ипотеку, вы можете представить в отделении следующую информацию:

• если у вас автомобиль, то предъявите документы на него — важно, чтобы транспортному средству было не более 4-х лет;
• если вы часто путешествуйте, то снимите копию с вашего заграничного паспорта — поездки должны быть совершены в течение текущего или прошедшего года;
• полис добровольного медицинского страхования или добровольная страховка транспортного средства;
• выписка со счета с остатком не менее 150 000 рублей.

Вся эта информация поможет убедить банк в вашей платежеспособности. Это повысит ваш шанс на переоформление залоговой квартиры в ипотеку.

В каких случаях банк может отказать в переоформлении ипотеки

Прежде чем переоформить ипотечную программу, банк проводит проверку на платежеспособность. Если вы удовлетворите его как заемщик, новое жилье перейдет к вам в собственность.

Однако существует перечень причин, по которым вы можете получить отказ независимо от профессионального стажа и уровня дохода:

Также в оформлении недвижимости в ипотеку будет отказано при фальсификации данных. В некоторых случаях за это предусмотрено уголовное наказание.

От чего зависит размер процентной ставки

Проценты по переоформленной ипотечной программе рассчитываются исходя из сниженной стоимости жилья. На размер ставки влияет цена квартиры. От нее будет производиться расчет ежемесячных выплат.

Также учитывается срок выплат. Чем больше срок, тем больше переплата, и наоборот. В редких случаях, на размер ставки влияют индивидуальные условия.

Подведем итоги

Приобрести квартиру в залоге можно напрямую у финансовой организации или у заемщика. Также есть возможность покупки жилья через риэлторское агентство.

Самым распространенным способом оформления сделок является покупка недвижимости на торговой площадке. Можно переоформить залоговую квартиру по ипотечной программе.

Покупка конфиската сопряжена с определенными рисками. Однако спрос на такую недвижимость растет с каждым годом. Это в первую очередь связано с тем, что цена таких квартир часто оказывается гораздо ниже рыночной.

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

• Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

• Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
• Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
• Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
• Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

• Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
• Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
• Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
• Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

• Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
• Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

• Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
• Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в собственности у банка

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

1. Зарегистрироваться на торгах.
2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

• Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
• Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.

• Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
• Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

• Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
• Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

• Регистрация: до 1 дня.
• Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
• Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
• Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
• Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
• Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры залога у банка

Вы получили деньги под залог своей квартиры и не можете их вернуть?

У вас ежедневно «капают» огромные проценты, и сумма задолженности растет

как снежный ком?

Бесплатная консультация специалиста по телефону:

+7 () 933-50-52 (с 9.00 до 21.00 ежедневно)

C заложенной квартирой приходится расставаться по разным причинам. Наиболее распространенная — это невозможность дальнейшего обслуживания кредита, а по простому — отсутствие денег на выплаты по кредиту.

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может — это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, если вы займете пассивную позицию, потому что банк будет готов передать на регистрацию заявку о снятии обременения только после полного погашения действующего кредита.

В агентстве отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок.

Продать квартиру залога РЕАЛЬНО — БЕЗ ПОТЕРИ В ЦЕНЕ!

Любой кредитор заинтересован в возврате своих денег, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать. Банку нужны гарантии возврата кредитных средств. В этом случае, участие третьего лица, в частности — агентства недвижимости, гарантирующего безопасную продажу залоговой квартиры, порой незаменима.

• Агентство является объективной стороной и защищает, прежде всего, интересы своего клиента.
• Агентство заинтересовано продать Вашу квартиру как можно быстрее и выгоднее.
• Опытный риэлтор защитит Вас от мошеннических схем на рынке.
• Агентство старается предотвратить ситуацию, при которой банк подключает исполнительное производство, склоняя Вас к продаже объекта по заниженной стоимости.

Процедура продажи квартиры из-под залога.

Разрешение банка на продажу квартиры из-под залога.

Продажа квартиры из-под залога не быстрый процесс, необходимо связаться с соответствующим банком и сообщить о вашем решении её продать. После получения соответствующего разрешения от Банка оговариваются условия сделки продажи заложенного имущества.

Самостоятельно, без участия банка, никаких действий с заложенным имуществом предпринимать нельзя. Банк рассматривает заявление и как правило принимает положительное решение. Если у клиента плохая кредитная история или в банке предусмотрена «заградительная комиссия» на досрочное погашение кредита, банк может отказать в праве продажи квартиры.

На рассмотрение заявки у банка уходит несколько дней, иногда неделя. Разобраться со всеми документами и добиться положительного решения банка на выгодных для Вас условиях поможет опытный ипотечный брокер, в качестве которого может выступить профильное агентство недвижимости.

Не следует забывать, что % по кредиту нужно выплачивать в установленные сроки, без нарушений, иначе будут применены штрафные санкции (пени, неустойки). Чем раньше вы обратитесь к опытному ипотечному брокеру, тем меньше потеряете на штрафных санкциях установленных банком кредитором.

Агентство всегда на Вашей стороне и защищает перед банком Ваши интересы!

Продажа квартиры из-под залога агентству недвижимости

Главным препятствием при поиске покупателя на заложенную квартиру является то, что многие опасаются покупать квартиры находящиеся в залоге. Прежде всего, основную роль тут играет психологический фактор, поэтому очень важно грамотно объяснить потенциальному покупателю законность сделки.

Юридическая служба агентства дает дополнительные гарантии покупателю в том, что сделка законна и будет проведена юридически грамотно.

В ситуации, когда вы не можете выплачивать кредит и вам ежедневно «капают» огромные проценты, самым правильным решением будет, продать квартиру как можно быстрее. Для этого лучше выставить квартиру на продажу по цене чуть ниже рыночной. Чем быстрее пройдет продажа квартиры, тем быстрее снимется обременение ежемесячных выплат по кредиту.

Внимание! Вы можете не ждать пока найдется покупатель! Агентство “Капитал-Недвижимость” одно из немногих в Москве, которое в состоянии из собственных средств финансировать покупку недвижимости, не прибегая к помощи сторонних организаций и инвесторов. При этом нам не нужны справки о доходах и чистая кредитная история. Став нашим клиентом, вы получите возможность до срока расплатиться с кредитором, погасить задолженность до обращения кредитора в суд, перевести кредитные обязательства на другое лицо, продлить срок действия договора займа без финансовых потерь.

Схема продажи квартиры залога

Существует две основных схемы продажи квартир находящихся под залогом:

1. Банк сначала дает согласие на смену собственника залогового имущества, а затем снимает обременение (в этой ситуации покупатель, на некоторое время становится залогодателем).
2. Сначала вносится аванс в счет стоимости залоговой квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора и фактическая смена собственника.

Если покупатель и продавец не доверяют друг другу или хотят дополнительных гарантий, используется банковский аккредитив при участии стороннего независимого банка.

При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю при представлении документов, подтверждающих исполнение сторонами всех обязательств по договору. Если сделка по причинам не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются обратно на счет плательщика.

Риски при продаже квартиры залога

Для покупателя квартиры находящейся в залоге важно избежать риска попадания в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а квартира еще не перешла в его собственность. Банк не захочет снять обременение с квартиры, пока на его счет не будет перечислен остаток долга.

Для того чтобы регистрация сделки состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Росреестр о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Продажа залоговой квартиры по решению суда

Если заемщик отказывается добровольно продавать заложенное имущество и возвращать кредит, банк обращается в суд. Если за защитой интересов заемщика в суде, не стоят опытные юристы, знающие все тонкости залогового и ипотечного законодательства, шансов выиграть в такой ситуации мало.

Судебный процесс может затянуться на месяцы, а сумма общей задолженности заемщика перед банком тем временем, увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Обращайтесь за помощью специалистов в агентство своевременно. Не доводите дело до суда!

Почему продавать квартиру залога выгодно с ?

Схемы продажи квартиры залога гораздо сложнее, чем обычная сделка , но при понимании процесса и четком структурировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами, можно организовать весь процесс юридически грамотно, значительно сократить сроки продажи залогового имущества и минимизировать риски участников.

В продажей и покупкой недвижимости находящейся в залоге у банков занимается специализированный отдел. Опытные риэлторы, специализирующиеся на такого рода операциях, помогут Вам не только в продаже квартиры залога, но и подобрать альтернативные варианты приобретения нового жилья.

Тесное взаимодействие со многими банками позволяет нам не только согласовывать и проводить нестандартные сделки, но и договариваться о дополнительных скидках и льготных условиях для наших клиентов.

Работать с нами выгодно для Вас!

Не теряйте время! Если у Вас возникли трудности и продажа залоговой квартиры превратилась для вас в проблему, смело обращайтесь в . Наш опыт будет работать на Вас!

Полезная информация:

Пользователи выбирают займ под залог квартиры, когда деньги нужны срочно, а собирать бумаги, искать поручителей нет времени, желания. Кредит под залог.

Если вы не знаете, как выгодно продать квартиру, советы, приведённые ниже, помогут вам разобраться в этом вопросе. Очень важно, чтобы вы сами .

Продажа недвижимости – задача сложная, требующая тщательной подготовки. Однако часто случается, что подобное решение принимается по причине.

Как купить квартиру у банка за долги

Как купить квартиру у банка за долги

Говорят, что залоговую квартиру можно купить у банка буквально за копейки. Причем в виде бонуса к отличному жилью получить бесплатную проверку документов. Разбирались, настолько ли выгодны такие покупки, как рисует их народная молва, и как выкупить квартиру у банка.

Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка

Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине. Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.

Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.

При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.

Четких критериев, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья, не существует. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику такой вариант:

• банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
• затем выставляет квартиру на продажу;
• после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
• оставшиеся денежные средства направляет заемщику.

В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает залоговую квартиру новому клиенту, который обратился за ипотечным кредитом. У некоторых банков даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые приобретают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита служит сниженная на 1–2 пункта процентная ставка.

В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.

Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект. Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя. Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.

Где покупать

Квартиры, продаваемые банками за долги , можно приобретать на разных площадках.

На публичных торгах

Если заемщик давно не платит по кредиту, но при этом не готов продавать квартиру добровольно, чтобы выплатить банку сумму задолженности и набежавшие штрафные санкции, банк может обратиться в суд за принудительным взысканием.

Судебная практика по ипотечным спорам складывается в пользу кредиторов. В соответствии с требованиями закона, если квартиры куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может вынести решение о принудительной продаже, даже если это жилье у семьи единственное.

Когда семья из Курганинска перестала платить ежемесячные платежи, банк подал исковое заявление, и суд вынес решение о продаже заложенного дома в счет погашения задолженности . Несмотря на то что этот дом был единственным жильем семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

В случае когда суд выносит решение о реализации заложенного имущества, квартиру выставляют на публичные торги. Их проводят на персональных интернет-площадках кредитных организаций либо на специализированных платформах. Например, есть продажа залогового имущества по всей России. На торгах квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. Торги могут не состояться, тогда через какое-то время проводятся повторные. На них стоимость объекта снижается на 15%. И это как раз тот самый шанс купить недвижимость по сниженной цене.

Однако самые интересные и востребованные варианты уходят с молотка еще на первых торгах, поэтому если какой-то лот приглянулся, следует помнить, что претендентов достаточно много, и не стоит откладывать участие в надежде дождаться снижения цены. Чтобы действительно выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах нужно постоянно отслеживать объявления.

Один из основных рисков в этой ситуации – если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов, и договор купли-продажи в результате могут признать недействительным, а вы останетесь без квартиры.

Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника. Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.

На аукционе банка

Если должник согласен продать квартиру с торгов, чтобы рассчитаться с банком, залоговую недвижимость продают на аукционах. При наличии добровольного согласия должника банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на официальных сайтах банка или на сторонних площадках — например, можно посмотреть на Залог24 .

Выкуп квартир, заложенных в банках, на аукционе происходит в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если оценка будет сильно ниже существующих на рынке цен, это повод для потенциальных участников насторожиться, поскольку может быть сигналом о рисках, связанных с выставленной на продажу недвижимостью, недвижимостью и организацией торгов. Все участники вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Задаток победителя аукциона идет в счет будущей покупки, а проигравшим внесенные деньги будут полностью возвращены. Побеждает в торгах лицо, предложившее самую высокую за продаваемую недвижимость.

По такой схеме вряд ли удастся купить недвижимость проблемных заемщиков с существенной скидкой. Такие объекты банки стараются реализовать по рыночным ценам, поэтому стартовая цена будет в рынке. А после, в процессе торгов и повышения стоимости участниками аукциона и вовсе может запросто превысить среднерыночные показатели.

На онлайн-витрине банка

Если какие-то квартиры не удалось реализовать в процессе торгов, банки их вносят в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в том, чтобы продать залоговое жилье в короткие сроки и закрыть долг, а также образовавшиеся убытки. Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по среднерыночной стоимости. Бонусом для желающих приобрести подобную квартиру служит гарантия банка юридической чистоты и прозрачности проведения сделки.

Имейте в виду — в этом случае есть шанс дождаться снижения стоимости. Если банк не сможет продать заложенную квартиру по заявленной рыночной цене, ему придется снизить цену и продать дешевле. При этом квартира — нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Непроданная квартира для банка дополнительный источник расходов, ведь на ее содержание уходят деньги. Так что банк заинтересован как можно скорее продать эту недвижимость — чтобы закрыть просроченный кредит и перестать тратить деньги на объект, не приносящий дохода. Поэтому изредка скидка может доходить в сумме до 50% от первоначальной заявленной цены.

Чтобы повысить шансы продать квартиру и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают кредит базы с более выгодной процентной ставкой для покупки жилья из залоговой. Оплатить приобретенное имущество покупатель может за счет собственных средств или за счет кредитных средств банка, полученных на специальных льготных условиях.

Определившись, как купить залоговую квартиру у банка , следует выяснить, как участвовать в торгах. Тут все зависит от способа приобретения. Если хотите подобрать жилье на витрине банка, чтобы воспользоваться дополнительными преимуществами и получить ипотеку по сниженной ставке, вам нужно открыть соответствующий раздел на официальном сайте выбранного банка. Такие витрины есть практически у всех крупных банков: у Сбербанка , ВТБ , Россельхозбанка , Уралсиба и других.

Если вас больше интересует арестованная недвижимость , по которой есть решение суда, вам надо искать информацию о публичных торгах. В соответствии с нормами действующего законодательства, установленными Федеральным законом «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенного имущества организуют и проводят судебные приставы. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества – если заложенная квартира располагается в Москве, торги пройдут там же, если в Твери – участвовать в торгах придется в этом городе.

Как проходят торги

Организатор размещает информацию о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, которое служит официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до проведения торгов. В нем указывается дата, время и место проведения публичных торгов, описывается предлагаемое в покупке имущество и его начальная продажная цена.

Торги могут не состояться. Оснований для признания их несостоявшимися два: если никто не предложит стартовую цену или на аукцион подадут заявку меньше двух участников. После этого через месяц проводят повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры в собственности у банка для вас способ инвестирования, и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении торгов. Отслеживайте судьбу заинтересовавшего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, подавайте заявку на него.

Учтите, что осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, поэтому покупать объект придется почти наугад.

Чтобы принять участие в торгах, вам нужно будет получить электронную подпись, которая придаст электронному документу юридическую силу. Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Ее можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах по заявлению, к которому следует приложить паспорт, СНИЛС и ИНН. В среднем оформление обойдется в 1-3,5 тыс. рублей.

Электронно-цифровую подпись перед использованием надо будет настроить по приложенной инструкции, а после установить систему криптографической защиты информации.

Продажа залоговых квартир от банков в Москве

В наше время многие люди покупают жилье в ипотеку. Популярность такого способа приобретения недвижимости объясняется доступностью и приемлемыми условиями. Особенно ипотечное кредитование распространено среди среднего класса граждан столицы. Не многие могут позволить себе накопить средства на покупку дорогостоящего жилья в Москве. Даже самое малометражное жилье в столице имеет большую цену.

Одновременно с увеличением количества ипотечной собственности участились случаи, когда заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит. Зачастую владелец квартиры принимает решение о ее продаже. Но что делать, когда покупатель не находится, а время для погашения ипотеки уже истекло? Одним из способов решения такой проблемы — продажа залоговой квартиры банком.

Что такое залоговая квартира у банка

Залоговым имуществом считается собственность заемщика, который по определенным причинам отказывается от расчетов с банком. Реализация таких квартир может происходить как должником, так и самим банком. Для продажи ипотечного жилья собственником, необходимо получить разрешение от банка на реализацию.

Все заемщики подписывают договор с банком и знают, что несвоевременное погашение и оплата может повлечь за собой арест квартиры с последующей продажей ее на торгах. Это вынужденная мера, которая позволит кредитору вернуть проценты и средства. Таким образом, банк выставляет на продажу объект недвижимости, находящуюся в залоге в связи с невыполнением ипотечного договора.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры

Сегодня в Москве можно на выгодных условиях купить квартиру не только у собственника, но и у банка. Рассмотрим все положительные и отрицательные стороны такого способа покупки. Очевидны и плюсы таких приобретений:

• Стоимость квартиры намного ниже рыночной
• Квартиры в основном имеют нормальный ремонт
• Жилье имеет юридическую прозрачность
• Это один из безопасных способов приобретения жилья. Весь процесс продажи проверяется контролирующими органами
• Сделка защищена от мошеннических схем

• Снятие обременения после перехода права собственности влечет за собой неудобства и дополнительные сложности
• Юридические процедуры могут требовать дополнительных финансовых затрат
• В квартире могут остаться зарегистрированные люди
• Ответственность за выселение ложится на плечи покупателя
• Арест или обременения могли быть наложены не только банком (следственные, административные или правоохранительные органы)

Как купить квартиру в залоге от банка

Принимая ответственное решение о покупке залоговой квартире обязательно учитывайте состояние здания, расположение и другие технические параметры. Обязательно оговаривайте все условия с банком и лишь тогда принимайте правильное решение.

Давайте рассмотрим ситуацию, когда банк продает квартиру должника, из-за невыполнения кредитных обязательств. Все не так уж и сложно, как думают недобросовестные заемщики. Для начала банк подготавливает документы и передает их в суд. Выносится решение, на основании которого банку разрешается выставить жилье на продажу. На официальных сайтах банков или других финансовых организаций, вы всегда сможете увидеть информацию о продаваемых объектах с торгов. При покупке квартиры в залоге у банка, соблюдайте стандартные требования. Убедитесь, что залоговое жилье не имеет:

• Долга по коммунальным платежам
• Зарегистрированных граждан
• Вопросов с регистрацией
• Проблем с документами

В основном при продаже залоговых квартир банками, риски отсутствуют. Но если у вас возникли сомнения, касающиеся приобретения или вопросы, связанные с дальнейшим оформлением правовых документов, привлекайте юристов или опытных риелторов.

Продажа залоговой недвижимости

Основные правила продажи квартир с торгов указаны в ст. 57 и 58 ФЗ об ипотечном имуществе. На законодательном уровне публичные аукционы организуются по месту нахождения объекта залоговой собственности. Время и место проведения широко освещается в интернет ресурсах. Все желающие могут попасть на него и принять активное участие.

На основании договора с заемщиком, кредитная организация получает право на заложенную квартиру. Затем происходит продажа объекта, вырученными средствами погашается ипотека, а остаток средств передается бывшему собственнику. В России практика открытых аукционов еще не так широко распространена и залоговая недвижимость может быть передана на торги только по решению суда. Он же определяет стартовую стоимость квартиры, но она в любом случае будет ниже рыночной. Цель банка — без потерь получить назад свои средства.

Залоговые квартиры от банков в Москве

Выставленное на продажу собственником ипотечное жилье всегда вызывает недоверие у москвичей. И после предложенной ипотечной квартиры на продажу, покупателей может попросту не быть. Это неприятный сюрприз влечет за собой большие проблемы. Продажа залоговой квартиры может происходить и в принудительном порядке. На основании договора между заемщиком и банком, должник передает свое жилье банку в счет погашения ипотеки. При этом обязательно он должен снять с регистрации всех родственников и выписаться сам. Банк прослеживает все действия заемщика, поэтому риски со стороны покупателя практически отсутствуют.

Очень редко продажи с торгов могут быть оспорены и признаны недействительными. Процедура проведения торгов банком или другим кредитным учреждением Москвы всегда соответствует действующему законодательству.

Продажа квартир в залоге Сбербанка

Сбербанк России — одна из самых популярных и серьезных кредитных организаций. Для желающих купить недорогую квартиру, распродажа квартир в этом банке может стать отличным вариантом. Сбербанк начинает продажу залоговых квартир только после вынесения судебных решений.

Это происходит, когда заемщик регулярно нарушает условия договора и не оплачивал текущую ипотеку. На такие меры Сбербанк идет крайне неохотно. Но если другие методы не помогает, то приходится продавать жилье с торгов. Приобретение залоговой квартиры у Сбербанка — гарантия для покупателя. Что квартира приобретается с юридической чистотой. Стоимость намного ниже рыночной, документация гарантированно подготовлена. Вам стоит лишь зарегистрироваться на сайте банка и принять активное участие в торгах.

Конфискованные и залоговые квартиры в Москве

Банковский конфискат в последнее время пользуется популярностью у москвичей. Прозрачность проводимых торгов позволяет покупателям купить недорогую квартиру ничем не рискуя. Среди предложений о продаже на аукционах Москвы есть действительно очень выгодные квартиры. Существуют такие способы продажи залоговых квартир:

• На аукционах (в конечном результате квартиру получает тот, кто предложит большую сумму)
• На публичных торгах (схема мало чем отличается от аукциона)
• В интернет ресурсах (на онлайн-витрине банка)

Мы советуем вам скрупулёзно подойти к приобретению залоговой квартиры в Москве, проверять все регистрационные и технические документы, независимую оценку, выписки из домовой книги и справки об отсутствии долгов. Разберитесь на каких основаниях банк выставляет данную квартиру на торги и соответствуют ли действия банка условиям соглашения.

АН Чистые Пруды знает все тонкости, связанные с продажей залоговых квартир от банка. Мы проконсультируем и ответим на все интересующие вопросы, связанные с покупкой и продажей ипотечной собственности. Наши квалифицированные юристы изучат вашу проблему и найдет способы ее правильного решения. А также мы поможем выстроить тактику поведения с банком или другой финансовой организацией касательно продажи вашей залоговой квартиры. Компания Чистые Пруды всегда найдет правильное решение ваших непростых квартирных задач.

Звоните по телефону +7 () 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 () 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Покупка квартиры, находящейся в залоге в банке

Рассматриваю возможность покупки квартиры, находящейся в залоге в банке. Хорошая цена, локация – поэтому не могу просто отмахнуться от такого предложения.

Этапы покупки следующие: заключаем ДКП, затем я вношу деньги на счет заемщика и гашу долги по ипотеке, затем забираем закладную, и я кладу оставшуюся часть суммы в ячейку/аккредитив и идем в мфц сдавать документы на регистрацию.

Меня останавливает один момент, что произойдет, если я погашу кредит (по договору дкп), а последующая часть сделки не состоится ( по любым причинам: продавец умрет/уедет за границу/передумает продавать)

Можно ли как-то нивелировать мои риски в этом случае?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

добрый день.
зависит от банка и возможной схемы.
для вас наиболее безопасная схема это, когда сделка происходит в два этапа:
1. продавец получает согласие банка на продажу, деньги закладываются в две ячейки (одна на сумму долга на сотрудника банка, другая- разница на продавца)
2 подписываете договор и сдаете не регистрацию
3. после регистрации получаете документы с ипотекой на вас. банк забирает деньги и происходит полное досрочное погашение. после этого банк дает закладную для погашения ипотеки в Росреестре, идете гасите ипотеку,

Это наиболее безопасная схема для покупателя, но не во всех банках она возможна.
если не возможно, то можно осуществить данную схему через ипотеку этого банка, а потом сделать полное досрочное погашение, но здесь будут дополнительные расходы (оценка, страховка)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

“Меня останавливает один момент, что произойдет, если я погашу кредит (по договору дкп), а последующая часть сделки не состоится ( по любым причинам: продавец умрет/уедет за границу/передумает продавать)”- правильно, что останавливает! Это и есть риск остаться без денег и квартиру не купить!
Залоговые квартиры продаются с разрешения залогодержателя -банка. И в каждой кредитной организации свои схемы продажи.
Вы описали наиболее рискованную для покупателя.
“Можно ли как-то нивелировать мои риски в этом случае?” – можно. Нанять специалиста будет не лишним. В зависимости от того, в каком банке квартира в залоге будет понятно как можно свести риски к минимуму.

Вы сами понимаете, что ваша схема покупки не идеальна. В настоящий момент сделки с залоговым имуществом не редкость, и существуют различные алгоритмы приобретения такого имущества. Вам необходимо обратиться в банк являющемся залогодержателем данного имущества и проработать способ приобретения объекта.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

1. Вот эти события – “..затем я вношу деньги на счет заемщика и гашу долги по ипотеке, затем забираем закладную..” – занимает от недели до 1 месяца+неделя. Вот тут и может, что угодно произойти – отказ, и пр.

2. Вы не должны вносить деньги на счет заемщика, т.к нет фиксирующего факта, что это начало сделки. Вы просто добровольно погасили. Спасибо. Вот тут легко отказаться от сделки потом. Как вы потом докажите в суде, что это не благотворительность, а вы хотели купить квартиру? Где документы, подтверждающие, что это начало расчета за квартиру?

3. Деньги на погашение ипотеки можно передать в рамках предварительного договора, по договору займа. В ПДКП фиксируются все этапы сделки, порядок расчета, сроки, суммы и обязанности. В договоре займа – факт передачи денег с актом, цель передачи денег, сумма, согласно справки из банка на момент погашения, порядок возврата – это по сути подписание ДКП.

Я просто делаю такие сделки. Готовлю ДКП, где описываю все – сумму долга на основании справки из банка на момент погашения ( это будущая дата), данные из ЕГРН о факте обременения, условия передачи суммы задолженности, порядок передачи оставшейся суммы и т.д. Ну и штрафные санкции, чтобы продавец вел себя хорошо. Пишу очень большие штрафы. ДКП сдаю в Росреестр с обременением. Получаю приостановку в регистрации ( по закону – 3 месяца). Но вы это сделаете гораздо быстрее.

С момента приостановки, сумму кредита передаем продавцу по договору займа., а оставшаяся сумма лежит в ячейке. Как только снято обременение, регистрация завершится. ДКП считается заключенным с момента подписания его сторонами, поэтому все условия договора будут приняты судом, если что пойдет не так.

При ПДКП другая история.

Основание для открытия ячейки – переход права собственности на покупателя. Сделка завершена.

Если опыта нет, то идите в банк. В зависимости от банка у них все уже давно разработано. Самая простая – деньги на спец.счет, банк заберет сумму оставшейся задолженности, снимет
обременение и регистрация завершится. Эта схема тоже, со сдачей ДКП в Росреестр с обременением.