Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Продажа заложенной квартиры по депозиту нотариуса

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта! Мы продолжаем разбирать тему заложенной недвижимости, но сегодня мы разберем данный вариант с использованием депозита нотариуса без участия представителя банка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Возможно ли в принципе продать заложенную квартиру вместе с долгом, т.е. сразу заключить договор купли-продажи без погашения долга заранее.?

Безусловно, возможно. Покупателю, когда он приобретает квартиру, которая находится под обременением (под ипотекой), ему квартира с обременением не нужна, т. е. он хочет, обратившись к нотариусу, увидеть, что по документам никаких обременений нет, и квартира юридически свободна, без каких-либо правопритязаний.

И для того чтобы с таким посылом выйти на сделку к нотариусу, либо в простой письменной форме, то разные варианты используют агенты по недвижимости: это либо вариант предварительного договора, т. е. по предварительному договору деньги передаются, собственник помещения гасит долг, потом выходит на сделку без обременений, или предварительный договор займа, т. е. разные нюансы и моменты.

На самом деле, ничего страшного в приобретении объекта недвижимости под ипотекой нет. Главное, чтобы у покупателя была точная уверенность, что деньги, которые он выделит для снятия обременения, погашения обязательств перед банком, в действительности были бы исполнены, т. е. каким-то образом деньги перешли в собственность банка, и претензии, которые могли бы быть предъявлены к этой квартире, были бы сняты.

Наиболее оптимальный вариант — это как раз приобретение по основному договору купли-продажи без предварительного договора квартиры, обремененной долгом банка, и получение согласия банка на продажу такого объекта.

Тут мы упираемся в такие несколько архаичные методы регулирования ипотечных обязательств заемщика. В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, что при заключении договора купли-продажи, необходимо согласие банка (залогодержателя) на продажу.

Хотя чем это ущемляет интересы банка, совершенно не понятно. Как по отношению к старому собственнику у банка была возможность забрать имущество и продать его на торгах, получив удовлетворение и стоимость заложенного имущества, так и от нового собственника это можно сделать.

Принципиально ничего не меняется, но почему-то в законе такая норма есть и мы, конечно, должны ей следовать. Согласие банка получается в письменной форме, за подписью уполномоченного лица и печатью банка, где банк говорит о том, что он не возражает и дает согласие на заключение договора купли-продажи предмета ипотеки, заложенного имущества, от залогового кредитора в пользу другого лица.

Депозит нотариуса в банке при сделках с недвижимостью.

О нотариальном заверении сделок с недвижимостью читайте тут.

Потом необходимо обратиться к нотариусу для того, чтобы подготовить проект договора купли-продажи, и в этом договоре предусмотреть условия, связанные с тем, что рассчитываются стороны через депозит нотариуса, а не через сейфовую ячейку или банковский аккредитив.

И вот согласно этому условию, покупатель вносит всю сумму на депозитный счет нотариуса до или в после заключения сделки, после этого, по условию договора купли-продажи, деньги, которые покупатель внес по его заявлению, по заявлению продавца, соответственно, нотариус перечисляет сразу на погашение обязательства залогового кредитора, которые есть у продавца.

Получается, что условие о расчетах включается сразу в договор купли-продажи. Нет необходимости оформлять это отдельным соглашением, потому что, как правило, соглашение заключается и участвует во взаимозависимой сделке (это может быть расселение и т. д.), чтобы это в тексте договора не указывать, т. к. это огромный массив процедуры взаиморасчета, еще и с условием о том, что там участвуют еще и другие лица из разных сделок.

Это выносится в отдельное соглашение. Если есть доплата, т. е. вы банку должны 50% и 50% — ваши деньги (погашенные обязательства), то тогда, соответственно, в договоре указывается, что 50% с депозитного счета сразу перечисляется в банк, а 50% выдается денежными средствами продавцу либо на руки, либо переводится на его счет.

Есть очень важный момент. Стороны часто подвязывают получение этого остатка (50%), в случае снятия обременения с объекта заложенной недвижимости, потому что тоже должен участвовать и банк, т. к. это работа с банком, чтобы банк подготовил необходимые документы, подал их в МФЦ.

В этой схеме должен участвовать должник (в зависимости от условий обременения, есть закладная или нет, разные схемы предусмотрены в законе о государственной регистрации) для того, чтобы просто не рассчитаться с покупателем и оставить его разбираться с банком.

Для этого остаток и резервируется на депозитном счете до того момента, пока кто-либо из сторон не предъявляет выписку из ЕГРП о том, что обременение снято.

Снятие обременения с квартиры — это последний этап. Уже после регистрации права собственности, гасится обременение и снимается в Росреестре данное имущество.

Продавец получает свою часть денежных средств только в том случае, когда у покупателя собственность уже не обременена никакими обязательствами.

При использовании данной схемы, стороны не несут никаких рисков. Тот риск злоупотребления, когда выдаются по предварительному договору деньги на руки продавцу, и он потом должен пойти и погасить задолженность в банк — эта схема очень хлипкая.

Здесь таких проблем нет, потому что стороны заключили договор купли-продажи, деньги покупатель внес на депозитный счет, отказаться от выполнения условий договора уже невозможно, потому что в момент оплаты первой части в пользу банка является моментом перехода права собственности объекта на имя покупателя.

Покупатель знает, ипотека есть, но он уже собственник, ипотека не снята, но по условиям, нотариус может перечислить деньги только в банк.

То есть если к нотариусу, предположим, придет продавец и попросит выдать ему с депозита деньги на руки, нотариус ему откажет, потому что по тексту договора, который продавец сам подписал, указано, что деньги направляются только в банк.

Поэтому продавец, который хочет правом злоупотребить, ничего здесь сделать не сможет. Если даже у покупателя, условно говоря, заберут объект недвижимости, который он приобрел, то он по нему никакие расчеты не производил, и деньги находятся на депозитном счете нотариуса.

И в договоре надо прописывать конкретно, что в случае каких-либо обстоятельств, например, отказа от договора в одностороннем порядке, при условии возникновения каких-то судебных разбирательств и т. д., деньги возвращаются лицу, которое внесло их на депозит нотариуса.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

С января 2015 года, в связи с изменениями закона «Об Основах законодательства РФ о нотариате», появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое расчеты через депозит нотариуса

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

  • После совершения вышеуказанной выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.
  • О плюсах

    Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

    Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

    • через них нельзя провести выплату за альтернативу,
    • нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
    • провести удержание средств под выписку и т.п.

    Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

    Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

    Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

    • прозрачность взаиморасчетов
    • отсутствие проблем с получением расписки от продавца
    • отсутствие споров о месте хранения ключа
    • возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
    • отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

    При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса.

    Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

    Вторая сторона медали

    К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

    В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

    Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

    Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

    Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

    Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

    Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

    Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

    Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

    Заключение

    Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

    Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

    Константин Барсуков
    Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

    Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

    Продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса

    Одним из удобных способов расчета, который в настоящее время все больше завоевывает популярность является расчет через депозит нотариуса. Это также может быть связано с тем, что большое количество сделок сейчас должны удостоверяться у нотариуса. Если квартира находится в залоге у банка, это не означает, что ее нельзя продавать. Причем, это также возможно сделать, пользуясь услугами нотариуса по предоставлению депозита. Таким образом все действия будут выполняться в одном месте и под контролем нотариуса: и удостоверение договора купли-продажи и перевод денежных средств. В статье рассмотрим как должна выполняться такая процедура, как продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса.

    Что собой представляет расчет через депозит нотариуса

    Расчеты через депозит нотариуса представляют собой некоторую смесь расчетов через ячейку банка и через банковский аккредитив. От ячейки берется в первую очередь гибкость в расчетах, а от аккредитива – то, что расчеты являются открытыми. В связи с этим такой вид расчета обладает как плюсами, так и минусами (Читайте также статью ⇒ Через сколько лет можно продать квартиру после покупки).

    Порядок расчетов через депозит нотариуса

    • Если в одной сделке принимают участие сразу несколько договоров купли-продажи, то хотя бы один из них должен быть заверен нотариально. В некоторых случаях нотариусы требуют, чтобы все договора были заверены.
    • В договоре купли-продаже должно быть условие о порядке расчетов между сторонами через депозит нотариуса.
    • Между сторонами сделки составляется соглашение, которое также подлежит нотариальному заверению, в котором будут прописаны все условия будущих выплат: кому будет перечисление, когда, в какой сумме, а также на какой именно расчетный счет. Счет может быть указан абсолютно любой в банке РФ.
    • После того, как все документы будут подписаны, покупатель должен будет внести средства на депозит нотариуса. Делать это лучше после того, как будет подписан договор, так как банки, как правило, требуют предоставить реквизиты подписанных договоров. Они также проверяют основание для внесения денег. В большинстве случаев такое требование вызывает у продавца сомнения. В таком случае можно договориться о том, что подача документов на регистрацию права собственности состоится только после поступления средств на депозит нотариуса.
    • Способ внесения денежных средств на депозит нотариуса может быть любым, как наличный, так и безнал. Если это безналичный способ, то покупатель просто переводит деньги на указанные реквизиты, если наличный, то он может отнести их банк и положить на этот счет.
    • После того, как будут выполнены условия, оговоренные в соглашении о выплате, та сторона, которая хочет получить средства должна прийти к нотариусу и предоставить ему документы, подтверждающие, что все условия выполнены.
    • Предоставленные документы нотариус проверит, после чего выполнит перевод денег с депозита на тот счет, который указан в соглашении. Эта операция много времени не займет, деньги попадут на счет получателю уже на следующий день.
    • После того, будет выполнена указанная выплата, покупатель получит справку о том, что с депозита нотариуса выплачены деньги. Такая справка будет заменять расписку продавца.

    Продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса

    Если квартира находится в залоге, то ее можно продать вместе с долгом, а не погашать долг заранее. Покупатель, при покупке квартиры под обременением (то есть в ипотеке) хочет купить квартиру свободную от обременений. В этом случае, для того, чтобы дойти до сделки у нотариуса существует два варианта:

    • Составить предварительный договор, по которому собственнику передают деньги, которыми он гасит долг, после чего уже без обременений совершает сделку;
    • Заключить предварительный договор займа.

    Пугаться покупки квартиры в ипотеке не стоит, ничего в этом страшного нет. Главное, что при этом необходимо помнить это то, что покупатель должен быть уверен, что деньги, выделяемые им для того, чтобы погасить долг перед банком и снять с квартиры обременение, действительно были использованы на эти цели. Другими словами, покупатель должен быть уверен в том, что деньги действительно попали в банк, а все претензии, которые могли бы предъявляться к квартире были сняты. Самым оптимальным вариантом является покупка по договору купли-продажи и получения согласия со стороны банка на продажу этой квартиры. Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что в случае заключения договора купли-продажи, предметом которого является квартира в ипотеке, потребуется согласие от банка, то есть залогодержателя. При этом для банка принципиальных изменений не будет. Он имел право в случае задержки оплаты изъять у должника имущество, для того чтобы продать его через торги и вернуть долг. Даже если собственник меняется, это право за банком сохраняется.

    Порядок расчетов с банком

    [su_button url=”tel:+79386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

    Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 () 467-36-24

    [su_button url=”tel:+74673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

    Из других регионов РФ звоните: +7 () 333-49-12

    [su_button url=”tel:+73334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

    [/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

    Согласие банк должен составить в письменной форме, подписывает его уполномоченное лицо и ставится печать банка. В согласии содержится разрешение на продажу квартиры, которая является предметом ипотеки. После этого следует обратиться к нотариусу, который подготовит договор купли-продажи. В этом договоре должны быть предусмотрены условия, которые связаны с тем, что расчет происходит через депозит нотариуса. То есть расчеты не будут проводиться ни с использованием сейфовой ячейки, ни через банковский аккредитив.

    На основании этого условия покупатель должен будет внести всю необходимую сумму на депозит нотариуса либо до, либо после заключения самой сделки. После этого, те деньги, которые внес покупатель по заявлению продавца перечисляются в счет погашения долга и обязательства продавца.

    Важно! Условия по расчетам сразу же включаются в договор купли-продажи. При этом оформлять это отдельным соглашением нет никакой необходимости.

    Плюсы продажи квартиры через депозит нотариуса

    Расчеты, производимые через депозит нотариуса имеют много преимуществ, по сравнению в расчетами через ячейку банка или через аккредитив. Например, через аккредитив нельзя провести удержания или заложить комиссию риэлторам. Если необходимо заложить некоторую сумму денег, то это не удастся, так как эта часть также будет переведена продавцу вместе со всеми деньгами. Если говорить о депозите нотариуса, то деньги могут переводиться в разное время. Плюсами депозита нотариуса также можно выделить:

    • Прозрачность в расчетах;
    • Отсутствие проблем в получении расписки от продавца;
    • Отсутствие споров о том, где будет храниться ключ от ячейки;
    • Возможность заверить договор нотариально и заложить деньги в одном месте;
    • В случае техошибок отсутствуют проблемы, связанные с получением денег.

    Одним из плюсов расчетов через депозит также можно выделить стоимость расчетов (Читайте также статью ⇒ Как купить-продать квартиру через банковскую ячейку?).

    [su_button url=”tel:+79386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

    Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 () 467-36-24

    [su_button url=”tel:+74673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

    Из других регионов РФ звоните: +7 () 333-49-12

    [su_button url=”tel:+73334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

    [/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

    Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

    Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

    За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

    Способ № 1: банковская ячейка

    На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

    Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

    Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

    Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

    В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

    Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

    Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

    В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

    Способ № 2: аккредитив

    Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

    Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

    Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

    Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

    Способ № 3: депозит нотариуса

    Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

    Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

    Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

    Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

    У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

    Передача денег за квартиру

    Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

    На Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

    Для Откроется в новой вкладке.”>Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – Откроется в новой вкладке.”>счет эскроу (подробнее – по ссылке).

    На Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, реже – по безналу.

    Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при Откроется в новой вкладке.”>«альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

    Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

    1. Банковская ячейка (депозитарий);
    2. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса);
    3. Аккредитив.

    Первый способ используются при расчетах наличными деньгами, второй – при расчетах как наличным, так и безналичным способом, третий – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим их по порядку.

    Расчеты через банковскую ячейку

    Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

    Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.

    Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

    В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки. Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

    Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

    Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Откроется в новой вкладке.”>Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.”>Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

    Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

    Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

    Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на Откроется в новой вкладке.”>расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

    Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности. Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.

    На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий (депозитное хранилище), сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

    Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 1 – 3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (2 – 5 тыс. руб.).

    Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

    Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

    В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

    Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

    Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

    Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – Откроется в новой вкладке.”>нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

    Еще один совет для Покупателя – уточняйте у банка размер сейфовых ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.

    — В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката.

    Расчеты за квартиру через нотариуса

    Расчеты через депозит нотариуса. При заключении сделки купли-продажи квартиры Откроется в новой вкладке.”>через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – Откроется в новой вкладке.”>здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

    Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

    Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

    Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в Откроется в новой вкладке.”>п.1.1, ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

    Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по Откроется в новой вкладке.”>альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – Откроется в новой вкладке.”>офисе нотариуса.

    Расчеты за квартиру через аккредитив

    Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

    Суть – та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет налом, а здесь – безналом.

    Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

    Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

    Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

    Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

    Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

    В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.

    Вместе с тем, расчеты через аккредитив на вторичном рынке недвижимости имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку):

    • Большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
    • Более высокая стоимость такой услуги, по сравнению с арендой ячейки;
    • Большие затраты времени на подготовку расчетов через аккредитив;
    • Небольшое число банков, предоставляющих услугу аккредитива;
    • Эта услуга заказывается довольно редко, поэтому нормально работать с ней мало кто может;
    • Дополнительные комиссии банков, в т.ч. за обналичивание денег со счета (для Продавца – получателя денег);
    • Возможные сложности для Покупателя при возврате денег в случае срыва сделки. Банк-исполнитель может заморозить средства на своем счете, и вернуть их Покупателю после длительного разбирательства, в т.ч. судебного.

    Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку, исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов. Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.

    И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках», коих на рынке очень много.

    Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – Откроется в новой вкладке.”>специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

    Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

    Если Покупатель берет Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

    В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

    В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

    На рынке на данный момент существует огромное количество вариантов расчета между продавцом и покупателем товаров и услуг: наличные средства, денежные переводы, банковские счета и ячейки, привлечение третьих лиц для обмена деньгами и т.п. Под каждый вид сделки можно использовать любой из перечисленных способов расчета. Но есть ситуации, когда речь идет о большой сумме средств: покупка квартиры, дома. Буквально недавно для повышения безопасности таких операций появилась возможность расчета между покупателем и продавцом через депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. Фактически это способ получения продавцом денег за недвижимость от покупателя через посредничество нотариуса и банковского счета.

    Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

    Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.

    Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:

    • использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ покупателю после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
    • передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
    • оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

    Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

    Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

    • оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
    • покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
    • с депозита покупатель сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
    • вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

    Процесс использования депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью выглядит следующим образом:

    1. Договор купли-продажи недвижимости надо оформить нотариально (т.е. его удостоверить);
    2. В договор вносится специальный пункт о том, что расчеты будут произведены именно через нотариуса и его депозит.
    3. Продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором прописываются все условия передачи денег: кто, когда, кому и на каких условиях (это соглашение также заверяется нотариально).
    4. После того, как договор и соглашение подписаны и нотариально заверены, происходит внесение денег на депозит нотариуса (наличным или безналичным способом через банк, в котором оформлен депозит).
    5. Продавец переоформляет права собственности и приносит нотариусу документы, которые это подтверждают (если в соглашении прописаны дополнительные условия, то понадобятся также документы, подтверждающие и их выполнение).
    6. Нотариус проверяет все документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.
    7. Продавец получает нотариально заверенную справку о переводе денег, а сделка считается полностью закрытой.

    –>

    Регулирует все соответствующие операции и депозит нотариуса ГК РФ. Данный способ является довольно безопасным и недорогостоящим, поэтому становится все более популярным и среди продавцов недвижимости, и среди покупателей.

    Преимущества и недостатки

    У сделки через депозит нотариуса есть следующие неоспоримые преимущества:

    • максимально простой и понятный способ осуществления сделки;
    • сравнительно дешевый способ проведения сделки с участием третьих лиц;
    • нотариус как представитель законодательной системы является гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения оговоренных обязательств всеми сторонами;
    • гибкая система расчета, которую можно прописать в соглашении: средства при необходимости могут быть переведены и продавцу, и риэлтору (комиссионные выплаты) и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки, а также как наличным, так и безналичным способом;
    • все расчеты полностью прозрачны для всех сторон сделки;
    • третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчета это является нотариальной тайной.

    При этом у депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью есть некоторые недостатки:

    • необходимо тщательно проверить надежность нотариуса, чтобы не попасть на мошеннические схемы и группы финансовых преступников (сам нотариус может в любой момент снять деньги со счета и просто сбежать, как его держатель);
    • надежность банка также должна быть проверена, т.к. именно он может полностью управлять депозитом, а значит стать причиной проблем в совершении сделки;
    • придется потратить некоторое время на поиск нотариуса, который занимается оказанием подобных услуг и имеет соответствующий депозитный счет.

    Таким образом, несмотря на некоторые недостатки, данный способ расчета при сделках с недвижимостью является понятным, простым, а главное достаточно надежным. Внимательная подготовка к сделке и изучение всех подписываемых бумаг поможет компенсировать существующие минусы и провести сделку купли-продажи максимально безопасно и легко.

    Ссылка на основную публикацию