Продажа квартиры по генеральной доверенности

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Продажа квартиры – хлопотный процесс, подразумевающий посещение инстанций, сбор пакета документов, общение с покупателями, решение финансовых вопросов. Не имея возможности самостоятельно заниматься продажей, можно оформить генеральную доверенность. Какие риски она таит, как их избежать?

Что такое генеральная доверенность?

Все действия по отчуждению имущества, совершаемые по доверенности, имеют юридические последствия для человека, передавшего свои полномочия (п. 1 ст. 182 ГК РФ). В соответствии с законом они считаются совершенными самим доверителем.

Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру?

Генеральная доверенность дает право выполнять все действия по отчуждению имущества (уведомлять об их проведении доверителя не нужно). Имеют место лишь некоторые ограничения. Представитель:

Вести переговоры с покупателями

Дарить недвижимость (если предусматривается дарение, владелец жилья должен указать имя одариваемого)

Оформлять/подписывать необходимые бумаги

“Продать” квартиру себе

Проводить регистрационные процедуры

Производить расчет с покупателем

Выполнять другие действия, зафиксированные в документе (сдавать в аренду, производить обмен, регистрировать изменения планировки и пр.)

Как оформить доверенность на продажу квартиры?

Как представителем, так и доверителем может стать только дееспособное лицо. Генеральная доверенность оформляется на бланке (законодательно установленной формы не предусмотрено), заверяется частным или государственным нотариусом. В случае отбывания наказания в тюрьме или прохождения службы в армии акт может быть подписан соответственно главой пенитенциарного учреждения/командиром части. Для оформления необходимы паспорта сторон и документы на реализуемую недвижимость. В доверительном акте приводится следующая информация:

• дата/место подписания (без указания даты документ будет признан недействительным);
• паспортные данные сторон;
• точный перечень всех передаваемых полномочий;
• полные сведения о реализуемой недвижимости.

Рекомендуется также указать:

• срок действия документа (без этого он будет действителен 1 год);
• условия реализации квартиры (в первую очередь это касается цены) – не проигнорировав этот пункт, вы сможете избежать риска заключения невыгодной сделки;
• возможность/невозможность передачи полномочий представителем другому лицу (если вопрос не рассмотрен, то права могут быть передоверены – рисковать в таких вопросах не стоит).

После того как бумага оформлена, внимательно прочитана, подписана, заверена печатью вам нужно передать ее своему доверенному лицу вместе с документами на реализуемую недвижимость. В свою очередь нотариус внесет в реестр информацию о выдаче акта, впишет сумму, которая взыскана за услугу.

Отмена генерального доверительного акта регламентируется ст. 188 ГК РФ. Действие его прекращается, если доверитель умер или стал недееспособным. Также его можно отменить по собственному желанию (исключение – безотзывный акт, регламентируемый ст. 188.1 ГК РФ ). Для этого требуется уведомить не только своего представителя, но и лиц, с которыми проводятся сделки по недвижимости. Если человек пропал без вести, то до момента, когда он будет найден, никакие сделки на основании оформленной ранее доверенности проводить нельзя.

Если находитесь в другом городе или другой стране

Что делать, если вы находитесь в другом городе и доверенное лицо не может присутствовать при оформлении? Вам нужно обратиться к нотариусу, взяв с собой свой паспорт, паспортные данные представителя, бумаги на квартиру. Юридически значимым является волеизъявление именно доверителя, присутствие второй стороны не требуется. Но нужно учесть, что выбранный вами человек может не принять на себя полномочия. Обязательно стоит обсудить с ним свои планы, иначе придется оформлять новый акт. А это – новые траты денег и потеря времени. Находясь за границей, вы также можете оформить доверенность, но на ней должен стоять апостиль – международный штамп подтверждает действительность акта.

Доверенность риэлтору

Можно ли оформлять генеральную доверенность на риелтора? Исходя из специфики документа, этого делать ни в коем случае не стоит. Вы можете оформить разовую или специальную доверенности – в этом случае риэлтор возьмет на себя определенный круг задач (например, затратный по времени процесс сбора/оформления бумаг). Подписать договор купли-продажи и получить деньги вы должны самостоятельно – это избавит от риска мошеннических действий.

Образец доверенности на продажу квартиры

Как продать квартиру по доверенности?

После того как бумага получена на руки, ваше доверенное лицо может приступать к реализации жилья.

Поиск покупателей. Если покупатели еще не найдены ваш представитель возьмет на себя этот процесс: будет подавать объявления о продаже, показывать квартиру заинтересованным лицам, обсуждать с ними нюансы.

Сбор документов для продажи недвижимости. В полномочия вашего доверенного лица входит сбор необходимых бумаг:

• выписки из ЕГРН;
• справки об отсутствии за квартирой задолженности;
• бумаг, подтверждающих отсутствие обременений;
• кадастрового паспорта;
• выписки из домовой книги.

Для проведения сделки купли-продажи также потребуются:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• копия паспорта владельца квартиры, паспорт представителя.

Оформление сделки. С пакетом документов представитель вместе с покупателями приходит в нотариальную контору где составляется и заверяется договор. В нем приводятся:

• сведения о квартире (адрес, площадь и пр.);
• ваши личные данные, как непосредственного владельца жилья;
• письменное согласие супруга (супруги) если вы состоите в браке;
• информация о том, что сделка проводится по доверенности;
• личные данные представителя;
• стоимость и порядок оплаты;
• информация об обременениях;
• обязательства и ответственность сторон;
• способы разрешения споров;
• дата заключения договора.

Получение денег. В соответствии с прописанным в договоре пунктом о порядке оплаты представитель осуществляет расчет с покупателем.

Сколько стоит оформление квартиры при покупке?

Законом не оговаривается, кто оплачивает услуги нотариуса, но обычно большая часть трат приходится на продавца. Стоимость зависит от того, заверяется договор по собственному желанию или этого требует закон.

1. Цена составления договора. В случае, если заверения сделки требует законодательство – от 2000 руб., а по собственному желанию – от 4000 руб. (точная цифра зависит от региона).
2. Стоимость удостоверенияпри долевой собственности или наличии несовершеннолетних. Цена услуг нотариуса: 0.2% от стоимости жилья.
3. Стоимость удостоверения по собственному желанию:

1. Подача договора на регистрацию. В 2019 году вступили в силу изменения: начиная с февраля нотариусы обязаны бесплатно отправлять договор на регистрацию (ст. 1 № 338-ФЗ от 03.08.18 г.).
2. Госпошлина за регистрацию. Заплатить в казну государства придется 2 тыс. руб., согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (при подаче в электронном виде – 1,4 тыс. руб.). Этот пункт оплаты ложится на плечи нового собственника.

Расходы

Продав квартиру, требуется заплатить подоходный налог – 13% от полученных средств. Но если она находилась в собственности дольше 5 лет, но НДФЛ платить не придется (ранее срок составлял 3 года).

Риски продажи квартиры по доверенности

Генеральная доверенность – документ, таящий множество рисков и практически полностью освобождающий представителя от ответственности. Широкие полномочия, предоставляемые этим актом, могут стать серьезным соблазном. Доверившись не обремененному совестью человеку, вы можете столкнуться с бесконтрольным распоряжением вашим имуществом – ставить вас в известность о выполняемых действиях представитель не обязан.

Приведенные в документе пункты о финансовых полномочиях дадут возможность мошенникам не только присвоить сумму, заплаченную за квартиру – они могут брать кредиты от вашего имени, снимать средства с депозитных счетов. Даже аннулировав доверенность, вы не будете освобождены от ответственности за заключаемые от вашего имени сделки, если об отзыве акта вторая сторона не была уведомлена. Вообще оспорить в суде действия своего представителя крайне сложно, ведь он имел законные права на их совершение.

Со стороны продавца

Реализуя свою недвижимость через доверенное лицо, продавец может остаться и без денег, и без квартиры.

Со стороны покупателя

Отмена доверенности может произойти в любой момент как в результате волеизъявления доверителя, так и по причине его смерти, недееспособности, пропажи без вести. Доверенное лицо способно намеренно проигнорировать сообщение, заключить сделку по уже недействительному доверительному акту и получить деньги. И если при отмене акта отстоять свои права через суд можно (доверитель обязан уведомить лицо, участвующее в сделке, об аннулировании документа), то в случае смерти (недееспособности) все заключенные после зафиксированной даты договора теряют силу.

Еще один риск, с которым приходится сталкиваться в судебной практике: намеренное искажение подписи доверителем. После продажи квартиры поверенным-мошенником хозяин требует вернуть недвижимость, аргументируя тем, что никакие акты он не подписывал и полномочий не передавал. Графологическая экспертиза подтвердит, что подпись поддельная.

Как обезопасить сделку?

Подумать о безопасности сделки стоит как продавцу, так и покупателю.

Передавать свои полномочия стоит только проверенным людям (лучше всего – близким родственникам).

Необходимо проверять бланк на предмет подделки и допущенных неточностей – не должно быть опечаток, ошибок, подчисток.

При подозрении на мошенничество нужно немедленно отозвать доверенность и обратиться в суд для признания сделок недействительными.

Требуется удостовериться в том, что акт действительно существует – для этого нужно ввести его данные на официальном сайте ФНС.

Нельзя передавать доверенному лицу права на получение денег (в том числе – аванса).

Следует обязательно связаться с собственником, чтобы удостовериться в законности действий его поверенного. Если последний всячески препятствует встрече, то это может говорить о мошенничестве.

Обязательно стоит проконсультироваться с юристом по всем вопросам, касающимся оформления бумаги. Неверные формулировки могут стать причиной серьезных финансовых потерь.

Не помешает удостовериться в дееспособности продавца (по запросу он должен предоставить соответствующую справку).

Рекомендуется воспользоваться нотариальным депозитом. Деньги передавать стоит только после того как договор купли-продажи официально зарегистрирован и получено на руки свидетельство о собственности.

В целях безопасности сделки стоит проконсультироваться с юристом – он поможет избежать мошеннических схем.

Цены у нотариуса на доверенность

В соответствии со статьей 333.24НК РФ, стоимость удостоверения оформленного бланка (точнее сказать – госпошлина за удостоверение) составляет 200 руб. Дополнительно вам придется оплатить услуги технического/правового характера – около 2000 руб. (тариф устанавливает местная нотариальная палата). Документ изготавливается на бланке Гознака.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7()648-11-59
   • Санкт-Петербург и область – +7()655-72-96

Продажа квартиры по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

• сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
• осуществление продажи квартиры;
• подписание договора купли-продажи;
• получение денежных средств за продажу имущества;
• сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

• сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
• текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
• круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог. Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

• доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
• недееспособность лица выдавшего доверенность;
• отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Далеко не всегда продавец квартиры может лично заниматься реализацией своей недвижимости. Решить проблему он может при помощи генеральной доверенности, выданной другу, родственнику, знакомому или даже просто риэлтору. Как именно производится продажа жилья по доверенности, в чем заключаются особенности и какие тут могут возникать риски – читайте в этой статье.

Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру

Можно. Генеральная доверенность относится к общим доверенностям. Формально, в законодательстве такого понятия нет, однако оно все равно активно используется на практике. Продажа жилья по доверенности не очень распространенная из-за сложности и повышенных рисков процедура, однако подобные предложения встречаются сравнительно часто.

Актуальна подобная продажа примерно в следующих случаях:

• Продавец не имеет физической возможности лично показывать жилье и заключать сделку. Например, по состоянию здоровья (тяжелая болезнь, инвалидность и так далее).
• Продавец может территориально находится в другом городе или другой стране. Многие люди, когда уезжают, например, на заработки, даже не догадываются сначала, что они могут остаться в другой стране навсегда. Разумеется, свое жилье они заранее не продают и когда уже все стало понятно, возникает необходимость продать квартиру в России, находясь, например, в Турции или США. Это можно сделать при помощи генеральной доверенности.
• Продавец – очень занятой человек, который не хочет или не может тратить время на продажу своей квартиры. Он нанимает человека или просит друзей/родственников помочь с продажей и оформляет на них генеральную доверенность.

Подобных ситуаций может быть еще множество, но чаще всего встречаются первые две: проблемы со здоровьем или проживание в другом населенном пункте/стране.

Чем генеральная доверенность отличается от обычной

Как было сказано выше, генеральная доверенность относится к общим (обычным), однако не полностью. Общая доверенность обычно предполагает выполнение доверенным лицом каких-то конкретных действий, которые в этом документе и перечислены. А вот генеральная доверенность, чаще всего используемая именно для продажи жилья, предполагает возможность полностью распоряжаться имуществом от лица продавца.

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Оформление доверенности – достаточно простая и быстрая процедура, которая требует минимум времени и усилий как от собственника квартиры, так и от доверенного лица.

Порядок действий

1. Определиться с доверенным лицом.
2. Составить доверенность (так как оформлять ее все равно придется у нотариуса, лучше там и составлять).
3. Посетить любого нотариуса вместе с представителем.
4. Подписать и заверить доверенность.
5. Оплатить услуги нотариуса.
6. Получить на руки свой экземпляр доверенности.

Документы

Для составления, оформления, подписания и заверения доверенности необходимы только паспорта владельца квартиры и его доверенного лица. Если доверенность иметь четкое ограничение на продажу конкретной квартиры, то также могут понадобиться правоустанавливающие документы на это жилье: техпаспорт, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и так далее.

Сроки

Если у собственника квартиры есть на руках все необходимые документы, с доверенным лицом достигнута договоренность и нет никаких особых претензий сторон друг к другу, то оформление доверенности займет максимум 1-2 часа.

Если находитесь в другом городе

Отдельно нужно отметить ситуацию, когда продавец находится в другом городе. Доверенность составляется примерно по тем же принципам, которые описаны выше, но без доверенного лица. С ним могут связаться в процессе подписания документа, запросить заверенные копии паспорта и так далее, но личное присутствие в таком случае не обязательно (хотя и очень желательно). После оформления доверитель будет должен любым доступным ему образом передать доверенность доверенному лицу (например, отослать по почте).

Если находитесь в другой стране

В такой ситуации все будет примерно так же, как это описано выше, за одним исключением: доверенность составляется на иностранном языке (обычно) и, как следствие, нужно будет официально переводить документ, а также заверять копию его перевода.

Это сложнее, дольше и существенно дороже, особенно учитывая тот факт, что доверенность тоже придется отправлять доверенному лицу международной почтой (или другим аналогичным образом), но других вариантов нет.

Содержание доверенности на продажу квартиры

В генеральной доверенности должна быть следующая информация:

• Паспортные данные и ФИО доверителя и доверенного лица.
• Права и обязанности доверенного лица.
• Срок действий доверенности (может не указываться, но в такой ситуации документ будет автоматически считаться действительным только 1 год).
• Подписи сторон и дата оформления доверенности.

Помимо перечисленного, если основным условием будет продажа конкретной квартиры, то к перечисленному содержанию нужно добавить:

• Адрес жилья.
• Примерную цену квартиры.
• Общее описание недвижимости (этажность, количество комнат, площадь и так далее).
• Действия, которые доверенное лицо может совершать с данной квартирой.

Образец доверенности на продажу квартиры

Доверенность риэлтору

Чаще всего доверенность выдается родственникам, знакомым или любым другим лицам, которым доверяет продавец квартиры. Однако в некоторых случаях право распоряжаться недвижимостью от лица продавца получает какой-то конкретный риэлтор.

Этого человека обычно нанимают для того, чтобы продать квартиру, а доверенность позволяет ему произвести абсолютно всю процедуру, начиная с поиска покупателя и заканчивая расчетом, без обращения к собственнику квартиры.

Как продать квартиру по доверенности

Процедура продажи квартиры по доверенности мало отличается от обычной, за исключением того, что значительная часть покупателей будет постоянно настаивать на том, чтобы лично пообщаться с продавцом. Если это возможно, лучше устроить такую встречу, хотя бы по телефону или через другие средства связи.

Порядок действий

1. Оформить доверенность, как это описано выше.
2. Найти подходящего покупателя лично или при помощи риэлтора/агентства недвижимости.
3. Обсудить условия сделки. Особо требуется уточнить тот факт, что жилье будет продаваться по доверенности. На этом этапе значительная часть покупателей отказывается от сделки.
4. Дать доступ к осмотру квартиры. Если жилье продается с мебелью/техникой, на данном этапе также можно составить акт осмотра.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Подписать и заверить договор (заверять не обязательно, однако учитывая тот факт, что продажа ведется через доверенное лицо, лучше все-таки заверять).
7. Зарегистрировать жилье на нового собственника.
8. Подписать акт приема передачи и написать расписку в получении средств для покупателя.

Документы

Для продажи жилья по доверенности понадобится примерно следующий перечень документов:

• Паспорт продавца.
• Паспорт доверенного лица.
• Генеральная доверенность.
• Выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписки из домовой книги.
• Справка из управляющей компании.
• Правоустанавливающие документы.
• Разрешение на продажу квартиры от органов опеки.
• Согласие супруги/супруга продавца на продажу жилья.

Расходы

Чаще всего значительную часть расходов несет именно продавец/представитель (доверенное лицо), однако в некоторых случаях стороны могут договориться о том, что все или часть расходов распределяются между ними в том или ином соотношении.

Примерный перечень возможных расходов:

• Оценка квартиры: от 5 тысяч рублей.
• Услуги нотариуса по заверению договора купли-продажи: от 10 тысяч рублей.
• Услуги нотариуса по заверению согласия супруги/супруга: около 2 тысяч рублей.
• Услуга агентства недвижимости/риэлтора: от 2% стоимости квартиры.
• Новый техпаспорт на квартиру: от 10 тысяч рублей.
• Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Сроки

Несмотря на тот факт, что к процедуре продажи квартиры добавляется необходимость оформлять доверенность, глобально на общие сроки это не повлияет. В среднем сделку можно закрыть примерно за 1-2 месяца. В идеальных условиях, когда уже найден покупатель, оформлена доверенность и на руках есть все необходимые документы, можно справится и за 1-2 дня.

Риски продажи квартиры по доверенности

Покупка-продажа квартиры по доверенности – это еще более рискованная сделка, чем обычная реализации недвижимости. Проблем тут может быть очень большое количество, однако значительную часть из них можно спрогнозировать.

Со стороны продавца

Для продавца главной проблемой может стать тот факт, что доверенное лицо просто не выполнит свои обязательств. Начиная с того, что представитель продавца просто не будет заниматься продажей квартиры и заканчивая тем, что он продаст жилье и исчезнет вместе с деньгами.

Со стороны покупателя

У покупателя вариантов проблем значительно больше. Например:

• Доверенность выдана недееспособным лицом или доверитель уже умер. Такой документ не является действующим и потому все сделки, которые были заключены с его помощью также будут признаны незаконными. В результате покупатель будет обязан вернуть жилье предыдущему собственнику, а вот истребовать деньги с доверенного лица будет очень сложно.
• Истек срок действия доверенности. В некоторых доверенностях не указывается срок действия. В такой ситуации документ считается действительным в течение 1 года. В любом случае, прежде чем оформлять сделку нужно уточнить, действительно ли доверенность еще актуальна или нет.
• Доверенность получена обманным путем или по принуждению. Некоторые мошенники буквально заставляют выписывать на них доверенности или получают их другим, обманным путем. Такие документы не имеют силы, однако визуально они выглядят абсолютно нормально и узнать об особенностях того, как именно был получен документ, можно только непосредственно у владельца квартиры.
• Отзыв доверенности. Доверитель в любой момент может просто отозвать доверенность. При этом она теряет свою силу, но так как никаких пометок в документ не вносится, узнать об этом можно только лично пообщавшись с продавцом или, в худшем случае, с нотариусом.
• Поддельная доверенность. Также такой документ можно подделать. Правда, нотариально заверить его уже не получится. Нужно помнить, что доверенность действительно только при условии нотариального заверения, если кто-то пытается доказывать обратное – он мошенник.

Как обезопасить сделку

Существует несколько базовых способов обезопасить сделку купли-продажи квартиры по доверенности:

• Связаться напрямую с продавцом. Это необходимо для того, чтобы убедиться в том, что продавец действительно доверил продажу своему представителю, он адекватен, жив и так далее. Рекомендуется записывать встречу на видео, если это возможно.
• Заверять договор купли-продажи у нотариуса. Договор купли-продажи можно не заверять нотариально, но учитывая и так повышенные риски из-за наличия доверенности, это лучше все-таки сделать. Пусть даже за свой счет. Заодно требования о заверении договора – это неплохой тест для представителя. Если он начинает нервничать и активно отказывается от заверения, значит что-то тут нечисто.
• Проверить тип продавца. Если продавец является одиноким пенсионером или инвалидом, высока вероятность что его просто заставили выписать доверенность или как-то обманули. В такой ситуации нужно проявлять особую дотошность и внимательность. А лучше вообще отказаться от сделки или, как минимум, лично пообщаться с продавцом.
• Проверить соответствие данных. Нужно внимательно сверить соответствие данных продавца и его доверенного лица на доверенности и выписке из ЕГРН. В противном случае есть вероятность того, что доверенное лицо обманным путем получит аванс (пусть даже и небольшой) и исчезнет, так как квартира на самом деле продавцу и не принадлежит. Подобная схема активно используется мошенниками при сдаче в аренду жилья, в котором они не являются собственниками, но может применяться и для продажи квартир.
• Проверить полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть указаны полномочия представителя продавца. Это может быть как краткая фраза типа «Имеет право выполнять любые действия с имуществом доверителя без ограничений», так и конкретные указания того, что именно может или не может выполнять представитель. Ориентируясь на это и нужно строить дальнейшие взаимоотношения. Доверенное лицо может иметь право показывать квартиру и договариваться о сумме сделки, но подписывать договор купли-продажи или получать деньги от покупателя права не имеет.
• Проверить действительность доверенности. Данный пункт актуален для проверки того, не отозвал ли доверенность продавец. Сделать это можно самостоятельно, в соответствующем реестре доверенностей, но проще и надежнее обратиться к опытному юристу.

Цены у нотариуса на доверенность

В 2022 году цены на доверенности варьируются в достаточно широких пределах в зависимости от того, что именно требуется. Чем больше условий, ограничений и конкретных прав у доверенного лица, тем дороже будет стоить составление и заверение документа. Самая дешевая доверенность обойдется примерно в 1,5-2 тысячи рублей.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продаем квартиру по генеральной доверенности: виды и способы оформления

Продажа квартиры по генеральной доверенности предусмотрена в тех случаях, когда владелец не может присутствовать при совершении сделки и поиске покупателей. Он доверяет право действовать в своих интересах иному лицу. Исключительно генеральная доверенность наделяет правами проведения любых операций с жилплощадью. Ее составляют и заверяют у нотариуса, который оговаривает все возможные последствия ее оформления.

Как правильно оформить доверенность?

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

• документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
• владелец предъявляет свой паспорт;
• в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления. Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Какие опасности существуют?

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

• риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
• риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
• если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

• Нотариально заверенная доверенность.
• Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
• Подлинник договора купли-продажи.
• Технический паспорт помещения.
• Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
• Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016. Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

• если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
• доверителю еще не исполнилось 14 лет;
• доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
• при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
• закончился ее срок действия;
• владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
• доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

Ипотека и продажа по доверенности

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

• доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
• сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
• в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
• не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
• покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Квартиру продают по доверенности

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.”>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.”>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.”>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Откроется в новой вкладке.”>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.”>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.”>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.”>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = “>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.”>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.”>нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.”>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

• во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.”>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
• во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
• в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – набор инструментов для Покупателя квартиры.”>ЗДЕСЬ);
• в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.”>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков?

Для начала «Журнал о н едвижимости MetrInfo.Ru » предлагает ознакомиться с нашей предыдущей статьей на эту тему: «Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошеннич ества ». А с теми, кто уже в курсе дела, переходим к следующему аспекту – мерам безопасности при сделках с доверенностью.

Как обезопасить себя при покупке квартиры , продаваемой по доверенности, рассказываетЕлена Жданова, адвокат в сфере недвижимости, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Правила безопасности: встреча с собственником, проверка нотариуса
Чтобы оградить себя от мошеннических схем в сделках с доверенностями, прежде всего, надо пообщаться с собственником недвижимости. Без этого не стоит покупать жилье даже в тех случаях, когда он, со слов доверенного лица, очень болен, лучше подождать, когда довер ителю станет получше, и встретиться с ним. Можно съездить к нему домой или в больницу. А если собственник живет за границей, лучше попросить доверенное лицо или риелторскую компанию, которая занимается продаж ей жилья , чтобы владелец приехал (это невозможно лишь в редких случаях). На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка – часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также – почему доверил продажу третьему лицу. Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.

Если нет никакого подвоха, то риелторская компания и доверенное лицо с пониманием относятся к пожеланию покупателя, собственник жилья соглашается на встречу, и все участники альтернативы готовы ждать: для тех, кто действительно хочет выйти на сделку, в этом нет ничего страшного, ведь очередь из покупателей и продавцов, как правило, не стоит. А вот если встретиться с владельцем не дают, да еще и сделку торопят – это повод задуматься о ее чистоте, в таком случае риск дальнейших проблем очень велик.

Также нужно обязательно проверить нотариуса, заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такую информацию получить несложно – она есть в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить саму доверенность: при каких обстоятельствах она выдавалась, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно. Обратиться к нотариусу с подобным запросом, конечно, можно, но по закону о нотариате он не имеет права разглашать какую-либо информацию о своих нотариальных делах без решения суда. Поэтому надо заранее готовиться к возможному суду, чтобы получить статус добросовестног о приобретателя и остаться в приобретенной недвижимости.

Например, у доверенного лица или собственника надо запросить справки о том, что владелец квартиры не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете. Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным, потому что пытался себя обезопасить. Правда, стоит отметить, что и эти справки могут быть поддельными. Чтобы не обмануться, надо знать, что такие документы (во всяком случае москвичам) выдаются по месту регистрации, т.е. если человек зарегистрирован в одном районе, в другом справки ему не дадут. Таким образом, когда собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. Такую информацию медицинские учреждения, конечно, сообщать не обязаны, но адвокатам и юристам, как правило, сообщают.

Необходимо проверить и доверенное лицо, посмотреть его паспорт. Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), но должен быть российским – так есть хоть какая-то уверенность, что он не гастарбайтер и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Москвы соответственно лучше московская прописка).

Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной, и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку, подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.

Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать – так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.

Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной: разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Но далеко не факт, что покупатель при этом вернет все свои деньги.

Советы адвоката
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей – обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.

Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 – 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.

Не пронесло
Если покупатели относятся к сделке, в которой фигурирует доверенность, внимательно и осмотрительно, анализируют ситуацию, находят опытных и добропорядочных риелторов и обращаются к юристам, избежать проблем удается практически всегда, в противных же случаях, как правило, доходит до суда.

Наиболее тревожен первый год после покупки, так как срок исково й давности по сделкам с недвижимостью – один год, в этот период бывший собственник или заинтересованные лица (его наследники, близкие родственники) могут оспорить сделку. Так что если в течение года повестка в суд не пришла, можно немного успокоиться, но совсем расслабляться не стоит, так как срок исково й давности определяется не с даты сделки, а с момента, когда истец мог узнать о незаконности и неправомерности купли-продажи. Например, квартиру по доверенности продает отец, находящийся в психоневрологическом диспансере, а его сын – скажем, капитан дальнего плавания, приезжает домой и узнает об этом спустя пять месяцев. При таких обстоятельствах у него есть еще год, чтобы отменить сделку, подтвердив документами неадекватность отца и дату своего возвращения.

Если дело все-таки дойдет до суда, нужно сразу же обращаться к адвокату и защищаться. Шансы сохранить квартиру, к счастью, есть. Если покупатель добросовестный: не знал и не мог знать об обмане, проверял чистоту сделки и всячески пытался себя обезопасить, то суд, с большой долей вероятности, оставит недвижимость за ним. Причем независимо от того, умышленно ли действовал продавец или стал жертвой обмана и, поддавшись на уговоры мошенников, захотел продать жилье и выдал доверенность, вполне отдавая отчет своим действиям.

Но когда явно применялась мошенническая схема, т.е. недвижимость продавал тот, кто не имел на это права (например, по поддельным документам или по отмененной доверенности), или продавец в момент выдачи доверенности был неадекватен, то сделка считается сделкой с пороками и покупатель, даже добросовестный, в суде проигрывает. Причем тут не действует принцип о том, что нельзя отобрать единственное жилье или нельзя выписать несовершеннолетних. Сделка в любом случае расторгается, и все возвращается в первоначальное состояние: квартира – владельцу, а деньги – покупателю. Вот только деньги обычно растворяются вместе с мошенниками, тем более сейчас довольно просто выехать за границу. Покупатель может написать заявление о возбуждении уголовного дела, но даже если мошенников находят, взять с них, как правило, нечего. Конечно,исполнительное произ водство начинается, однако если в течение трех лет у ответчиков (мошенников) так и не появится средств (а так чаще и бывает), то служба судебных приставов возвращает исполнительный лист истцу за невозможностью его исполнить. Покупатель лишается и квартиры, и своих денег, а еще времени и нервов. Чтобы не столкнуться с таким поворотом событий в сделках с доверенностью, нужно проявлять особую бдительность и обращаться за юридическими консультациями. Правда, как отмечает адвокат Елена Жданова, не все юристы занимаются жилищными вопросами. Есть адвокаты, которые утверждают, что занимаются всем, но всем – это значит качественно ничем. Есть адвокаты по уголовным или гражданским делам, адвокаты, специализирующиеся по арбитражным спорам, и есть адвокаты по жилищным вопросам. Нужно обращаться к последним, причем лучше навести справки о юристах, почитать отзывы и пр. Также необходимо обговорить, кто именно будет представлять интересы в суде. Есть адвокаты, у которых в суды ходят помощники, и известно немало примеров, когда солидная юридическая компания присылала на суд очень слабого юриста, который совсем не ориентировался в законодательстве. Так можно и проиграть процесс. В общем, выбор адвоката – дело серьезное, требующее повышенного внимания.

Свои советы тем, кто решится приобретать жилье, реализуемое по доверенности, дают и специалисты рынка недвижимости:

Игорь Бо ачев , генеральный директор агентства недвижимости «АэН БИ »:
Если придерживаться основных правил: передавать деньги через ячейку, указывать в договоре полную стоимость недв ижимости , брать расписку, проверять паспорта собственника и доверенного лица и обращаться только в надежные риелторские компании, то безопасность любой сделки можно гарантировать. Обычно у агентства, не очень хорошо зарекомендовавшего себя на рынке, вал продаж по доверенности. А если агентство славится своей репутацией, дорожит ею, состоит в Гильдии риелторов и имеет в штате юриста, то случаи обращения «сомнительных сделок» в такую компанию ничтожны.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»:
В сделках с доверенностью покупателю нужно обязательно проверить подлинность ее выдачи у нотариуса или у самого собственника, причем убедившись, что перед ним действительно находится собственник. Особую сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недви жимость »:
При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (кстати, просроченные доверенности – не редкость, особенно когда они выдавалась на короткий срок), также надо проверить, не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана. Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Покупатель должен обязательно встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в намерениях собственника продать квартиру. Кроме того, у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, стоит требовать личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т.д. Также важно обратить внимание на возраст доверителя, на его состояние, ведь в случае его смерти доверенность прекратит свое действие.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финан с »:
Покупателю необходимо убедиться в подлинности доверенности, встретившись с доверителем и нотариусом, который может сообщить, не была ли она отменена. Надо проверить полномочия доверенных лиц, указанные в доверенности, их паспортные данные, полномочия лица, выдавшего доверенность (действительно ли он собственник жилья). Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспо собности доверителя, необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Олег С амойлов , генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недв ижимость », председатель Комитета РГ Р по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов:
До момента завершения государственной регистрации сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий, что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру по доверенности от пожилого человека, причем документ выдан в подозрительной нотариальной конторе. Это один из самых распространенных вариантов обмана, означающий, что в ближайшем будущем собственник попытается оспорить сделку в суде. Здесь как минимум нужно проверить информацию о доверенности, заехав в нотариальную контору, и самого нотариуса в нотариальной палате.

Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:
Наиболее надежный способ обезопасить себя – удостоверить передачу прав собственности по договору купли-продажи у того же нотариуса, который удостоверял доверенность.

Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»:
Самое главное при проверке доверенности – найти доверителя. В 99% случаев с доверителем тем или иным способом можно связаться. Например, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, мы посещаем его или общаемся по телефону, по электронной почте, по факсу и просим подтвердить, что доверенность не отменялась. А если продавец находится за границей, это лучше сделать по факсу.

Александр Рюмин, коммерческий директор ООО «ПРЕМЬЕР ЭСТ ЕЙТ »:
Помимо встречи с собственником, сбора справок о дееспособности продавца и проверки доверенности у нотариуса, можно застраховать сделку с доверенностью в страховой компании.

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недви жимость »:
Если в сделке используется доверенность, то она должна быть «свежей», то есть выданной не более одного месяца назад. Хотя по закону срок действия доверенности может составлять не более 3 лет, за столь продолжительное время обстоятельства выдачи документа могут сильно измениться, сделав бумагу недействительной.

И в любом случае нужно обязательно проверить доверенность по реес тру у нотариуса: не была ли она отозвана. Обычно такая проверка осуществляется в день совершения сделки, а также после ее заключения, чтобы удостовериться, что документ не был отозван в процессе регистрации.