Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости?
Поговорим о том, что такое обратный выкуп недвижимости и как развивается данная тенденция в России.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
Обратный выкуп недвижимости – что это такое?
Обратный выкуп недвижимости (в англоязычной терминологии buy-back договор) – разновидность сделки по жилью или коммерческим помещениям, при которой застройщик обязуется спустя некоторое время перекупить у клиента объект для продажи третьим лицам. Чаще всего заключается между крупными строительными организациями и частными инвесторами.
Обратный выкуп квартир застройщиком. Механизм
Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Как правило, дата выкупа зависит от темпов строительства и чаще всего совпадает с 70 % готовностью дома или сдачей объекта в эксплуатацию.
Не все договора по недвижимости одинаково удобны для клиентов. В отдельных случаях в документации могут быть прописаны следующие неудобные для заказчика нюансы:
- Длительный срок вложений;
- Возможность оплатить недвижимость только одним платежом без рассрочки;
- Низкие прибыльные ставки (средняя по рынку – 13%, но иногда бывает ниже);
- Невыгодный вариант квартиры (метраж, этаж, вид);
- Отсутствие договора о выкупе (сам застройщик в данном случае выступает только риелтором при последующей продаже).
В чем плюсы обратного выкупа недвижимости?
Обратный выкуп недвижимости – процесс, выгодный для всех участников договоренностей. Процедура дает застройщику плюсы в виде рекламы, привлечения новых инвестиций в бизнес, а иногда и постоянных клиентов, поскольку многие вкладчики, получив свой доход, возвращаются к надежному варианту вложения средств. Кроме того, девелопер получает возможность получить в оборот средства на процентах ниже банковского займа. Для инвестора же это возможность относительно безопасно инвестировать под 10-15% процентов или выгодно приобрести квартиру. Кроме того, владелец квартиры имеет право ее перепродать третьему лицу, но уже за другие деньги (см. Какие документы нужны для продажи квартиры).
Меры предосторожности при подписании договора обратного выкупа недвижимости
Большое количество мошеннических схем — единственный минус договора обратного выкупа. Но при должном внимании к выбору компании и составлению договора проблем можно избежать.
Прежде всего, следует отфильтровать заведомо подозрительные варианты. Нужно отказаться от компаний, которые:
- Продают свои объекты в основном по акционным предложениям (обычно так себя ведут те компании, у которых с деньгами плохо);
- Предлагают схемы развития бизнеса по принципу пирамиды;
- Обещают доход на уровне 50%, в то время как реальная ставка доходности по инвестициям в недвижимость – 10-15%.
- Имеют дурную репутацию, редко сдают строительные объекты.
Если у потенциального инвестора недостаточно информации по выбранной фирме, нужно ознакомиться с отзывами других потребителей о ней. Аналогично с составлением договоров. Неясные пункты, примечания мелким шрифтом, противоречивые разделы – это важный повод отказаться от сделки. Тем, кто практически готов на соглашение, но не совсем уверен в правильности решения, следует обратиться к юристу. Он поможет разобраться в деталях.
Делать ли ремонт перед продажей квартиры? Читайте здесь
Перспективы обратного выкупа квартир на российском рынке
Для многих строительных компаний договор обратного выкупа – пока еще недосягаемое нововведение. Для того, чтобы предлагать своим инвесторам подобные программы, необходимо иметь большие обороты, постоянно сдавать в эксплуатацию новые объекты и сотрудничать с финансовыми учреждениями. В России это пока что могут позволить себе только крупные корпорации.
Данная тенденция также сигнализирует о приходе на рынок иностранных компаний, для которых такая практика привычна. Считается, что именно они могут спровоцировать рост на рынке недвижимости им могут поспособствовать повышению конкурентоспособности местных девелоперов, а также повысить качество услуг.
Кроме того, именно механизм обратного выкупа говорит о благоприятном инвестиционном климате и появления новой культуры вложений среди среднего класса. Вполне возможно, что через пару лет направление будет иметь огромное количество инвесторов и компаний, предлагающих подобные сделки.
Обратный выкуп квартир. Насколько интересно новое предложение от застройщиков
Современный рынок недвижимости развивается в сложных экономических условиях, стоимость жилья не растет, как это было на протяжении многих лет, спрос снижается, а темпы строительства замедляются. Возведение жилых домов становится все менее рентабельным занятием. В таких условиях застройщики, которые всеми силами стараются «остаться на плаву», стремятся предложить клиентам дополнительные сервисы, которые могут повысить конкурентную привлекательность их предложений. Одним из таких сервисов стала схема обратного выкупа квартир, о преимуществах и недостатках которой специалисты портала RealtyPress.ru расскажут в этой статье.
В чем заключается схема обратного выкупа?
Схема обратного выкупа квартиры в новостройке (sale-pay-back) пришла к нам из риэлтерской практики стран Европы и Америки и была адаптирована к отечественным реалиям. Застройщики, работающие на европейском рынке, предлагают своим клиентам, оплатившим полную стоимость жилья в начале возведения дома, в момент окончания строительства выкупить эту квартиру дороже на 20%. Технически это происходит посредством включения в договор соответствующих пунктов.
Таким образом, у дольщика есть возможность остаться владельцем этой квартиры и в дальнейшем распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе – продать квартиру по текущей рыночной стоимости). Или же застройщик выкупает ее обратно, однако при этом схема расчетов несколько иная – к сумме, внесенной в качестве оплаты, застройщик прибавляет оговоренный процент. При этом рыночная стоимость жилья, которая к моменту окончания работ существенно возрастает, в расчет не принимается.
Как правило, срок, по истечении которого дольщик может этой возможностью воспользоваться, отражен в договоре, в среднем, этот срок составляет 3 – 5 лет с момента подписания договора. Таким образом, предполагается, что в течение этого срока жилое здание, в котором предлагается квартира, будет полностью достроено и сдано в эксплуатацию.
Преимущества схемы обратного выкупа для инвестора
Казалось бы, кому и зачем все это может быть интересно? Ведь готовая квартира стоит значительно больше, чем жилье на начальном этапе строительства, кроме того, за то время, пока возводится дом, рыночные цены на жилье также могут подрасти. Поэтому, какой смысл отдавать квартиру обратно застройщику и получать лишь небольшую прибавку, если можно продать жилье по рыночной стоимости и получить весьма солидную прибыль? Однако, все не так просто, есть множество ситуаций, в которых такое предложение может оказаться выгодным.
Например, инвестор вкладывает деньги в строительство с очевидной целью – продать квартиру по окончании строительства. В качестве жилплощади, где он мог бы обитать вместе со своей семьей, квартира ему не нужна, поэтому конечная цель операции – продажа готовой квартиры.
Стоит представить следующую ситуацию – с момента, когда застройщик приступил к рытью котлована под фундамент будущего дома и до того момента, когда строители окончательно покидают объект, спрос на жилье резко падает, как и цена. Однако инвестору нужно продать эту квартиру, чтобы высвободить капитал и иметь возможность использовать образовавшуюся прибыль, и в этой ситуации (при отсутствии покупателей) он может отдать квартиру застройщику. В результате он получает назад свои деньги и дополнительную сумму, несколько превышающую банковский процент, который ему могли бы принести деньги при размещении их на депозите.
И обратная ситуация – рынок недвижимости продолжает развиваться, цены растут и спрос остается стабильным к моменту сдачи жилья в эксплуатацию. В этой ситуации инвестор просто продает жилье «по рынку» и получает свою прибыль. Таким образом, инвестор, ничем не рискуя, может вкладывать деньги.
Выгоды для конечного потребителя
Граждане, которые приобретают квартиры в новостройках непосредственно для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, казалось бы, не заинтересованы в обратном выкупе. Зачем им отдавать квартиру, если приобреталась недвижимость именно для проживания? Но до момента завершения строительства ситуация у дольщика может измениться, возможно, он решит, что ему нужно более просторное жилье, может быть – он уже не в состоянии рассчитываться по кредиту, который был взят в частном порядке для покупки квартиры. То есть, иногда возникают условия, при наступлении которых просто нужно высвободить деньги. А в ситуации, когда рынок «падает», продать жилье крайне непросто, обратный выкуп, таким образом, является страховкой от невозможности продать жилье (по приемлемой цене).
Стоимость услуги обратного выкупа. В чем интерес застройщика?
Услуга обратного выкупа, предлагаемая застройщиками, дает покупателю определенные преимущества. Застройщик принимает на себя дополнительные обязательства, а значит – должен как-то компенсировать свои риски и обеспечить свой интерес.
Как правило, услуга предоставляется российскими застройщиками только в том случае, если вся сумма, которая запрашивается за квартиру в новостройке, выплачивается сразу. Застройщик, таким образом, привлекает средства, необходимые ему для возведения объекта недвижимости на более выгодных условиях, чем банковский кредит.
Ранее, чтобы привлечь деньги от дольщиков, застройщик, в случае полной оплаты, предоставлял скидку, в среднем, скидка составляла порядка 3% от стоимости квартиры. В свою очередь, покупатели, которые желают воспользоваться услугой обратного выкупа, также платят полностью, однако рассчитывать на обычную для таких случаев скидку уже не могут. То есть, в обмен на дополнительные обязательства со стороны застройщика, приходится жертвовать скидкой, которая, учитывая стоимость жилья, составляет внушительную сумму. Соответственно, тем, кто рассчитывает приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита или использовать рассрочку, такой вариант недоступен.
Реальная польза или маркетинговый прием?
Но стоит рассмотреть и еще одно преимущество услуги обратного выкупа для застройщика. Как правило, услуга широко рекламируется и упоминается в рекламных проспектах застройщика, в публикациях, на бигбордах, в любых вариантах размещения рекламного контента. Собственно, в глазах потенциальных клиентов сам факт предложения такой услуги ассоциируется с прочными позициями компании на рынке. Обязательство обратного выкупа должно наводить на мысль о том, что застройщик полностью уверен в успешной реализации своего проекта и обладает достаточными ресурсами для его завершения.
Естественно, большая часть дольщиков не воспользуются предложением обратного выкупа в силу различных причин – далеко не все могут оплатить застройщику всю сумму целиком, многие просто не видят реальных преимуществ этой услуги для себя. Но даже если этой услугой не воспользуется ни один клиент, наличие такого предложения сразу выделает застройщика среди его многочисленных коллег по рынку и позволяет продавать свои квартиры более эффективно.
Однако, обратный выкуп – это не только преимущества, но и обязательства, которые, хочет того застройщик или нет, нужно выполнять. Да, для застройщика эта услуга может оказаться серьезным подспорьем в деле сбора средств, необходимых для строительства его объектов. Но, если представить себе, что рынок недвижимости не будет расти, и то положение дел, которые мы наблюдаем сейчас, будет только ухудшаться? А ведь никаких признаков улучшения ситуации сейчас не могут увидеть даже оптимистично настроенные кризис-менеджеры… Доходы населения продолжают падать, оформить ипотеку стало намного сложнее, да и себестоимость строительства увеличивается, несмотря на то, что цена продаже остается на прежнем уровне.
Потребности и возможности застройщика
То есть, в определенный момент застройщику придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые решили воспользоваться услугой обратного выкупа и вернуть оплаченные квартиры. Что будет делать застройщик? Имеет ли он какие-либо способы реализовать невостребованную недвижимость? Возможно, имеет, однако это крайне непросто, ему будет необходимо сначала изыскать деньги, чтобы вернуть их дольщикам. Скорее всего, это будут банковские кредиты, хотя, вполне возможно, что это будут средства, собранные для строительства других объектов. А затем нужно как-то продать низколиквидные квартиры в условиях минимального спроса, чтобы вернуть эти деньги в банк, опять-таки, с немалыми процентами.
Все это представляется слишком хлопотным и малоприбыльным (если не сказать – убыточным) занятием для застройщика. Отсюда напрашивается вывод – нельзя исключить вероятность того, что застройщик может попытаться избежать выполнения обязательств по услуге обратного выкупа.
Подводные камни или игра на опережение
Итак, инвестору или конечному потребителю – покупателю квартир от застройщика, предлагающего обратный выкуп, необходимо внимательно отнестись к изучению договорных условий. Необходимо постараться понять, есть ли у застройщика реальная возможность не выкупать обратно недвижимость, и насколько высока его заинтересованность (и возможности) выполнения обещаний при наступлении негативного сценария.
Сейчас мы не рассматриваем репутационные риски застройщика, вполне возможно, что участник строительного рынка является вполне добросовестным и не планировал никого обманывать изначально. Однако очень часто правила игры диктуют обстоятельства, на которые никто повлиять не в силах.
Банкротство
Прежде всего, стоит помнить, что застройщик может после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир новым владельцам объявить себя банкротом. В этой ситуации сложно говорить о каком-либо возмещении – квартиры-то есть, собственники могут использовать жилье по своему усмотрению. Соответственно, решать проблемы реализации жилья им теперь придется своими силами, инвестор лишается возможности вернуть и быстро получить свои деньги. Кроме того, теряются и те три процента скидки, которую можно было бы получить за внесение сразу всей суммы.
Кто выкупит квартиру? Застройщик или риелтор
Далее, в договоре должно быть прямо указано, что выкупить квартиру должен именно сам застройщик, а не иная организация (юридическое или физическое лицо). В некоторых случаях застройщики, фактически, оказывают риэлтерские услуги, просто помогая продавать квартиры, которые дольщики хотят вернуть. При этом все же услуга позиционируется как «sale-pay-back». Естественно, в момент заключения договора для дольщика нет разницы, будет квартира продана по обратному выкупу застройщику или иному лицу. Но застройщик не может нести ответственность за действия другой компании, обозначенной в договоре как потенциальный покупатель возвращаемой квартиры, и заставить его осуществить обратный выкуп невозможно.
А когда выкупят?
Необходимо уделять внимание и срокам, обозначенным по услуге обратного выкупа. Как правило, срок возведения жилого дома составляет, в среднем, от 1,5 до 3 лет. Если в договоре обозначено, что застройщик обязуется выкупить квартиру обратно по истечении 5 лет, то предложение вряд ли смысл. В случае «проседания» рынка инвестору придется ожидать несколько лет, прежде чем застройщик выполнит свои обязательства. Впрочем, при кардинальном ухудшении дел на рынке недвижимости в разы возрастает вероятность банкротства застройщика, смены владельца строительной компании и прочих изменений, которые явно не на руку покупателю.
Вообще, за три или пять лет может произойти достаточно много изменений, вплоть до восстановления рынка. В этом случае застройщик может вообще не волноваться, что дольщику потребуется вернуть квартиру, последний сможет самостоятельно ее продать за хорошие деньги.
Заключение
На данный момент есть уже немало примеров, когда застройщики предлагали своим клиентам услугу обратного выкупа, и были зарегистрированы договоры с соответствующими условиями. Нельзя сказать, что это стало распространенной практикой, однако единичными подобные случаи также считать нельзя. Мало того, к настоящему моменту ни один отечественный застройщик еще не сталкивался с массовыми обращениями по возврату квартиры. Поэтому выводы относительно того, как работает методика в реальных условиях, судить пока рановато.
Однако реальная польза обратного выкупа (в свете вышеописанных причин) экспертам RealtyPress.ru представляется сомнительной. Застройщики с репутацией не рискуют предлагать sale-pay-back, так как понимают, что в случае возникновения сложных обстоятельств выполнить обязательства будет крайне непросто, да и невыгодно. Те застройщики, которые все же рискуют предлагать обратный выкуп, часто прибегают к ограничительным мерам. Например, под эту услугу попадают не все квартиры, а только та часть жилья, которая заведомо не представляет интереса для тех, кто может оплатить «за все и сразу». Таким образом, обратный выкуп пока остается лишь одним из маркетинговых приемов.
Каким образом ситуация с sale-pay-back на российском рынке недвижимости будет развиваться в дальнейшем – сказать сложно. Однако тем, кто все же хочет иметь своеобразную «страховку», стоит внимательнейшим образом изучать предлагаемые варианты.
Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть
В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать. Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены. Такая схема называется обратный выкуп. Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.
Обратный выкуп разрешен
По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.
Самый большой выбор новостроек с возможностью обратного выкупа сегодня предлагает девелопер «Инград». Такое предложение анонсируют менеджеры по продажам в проектах: «Серебряный парк», «Вавилова, 69А», «Новочерёмушкинская, 17», «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А». По условиям программы, застройщик готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год. Как поясняют в пресс-службе компании, новый инструмент от ГК «Инград» – действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволит покупателю в случае изменения жизненной ситуации легко и безопасно получить обратно свои деньги плюс доходность в 10% годовых, быть уверенным в сохранности собственных средств и ликвидности своего актива.
Похожая услуга есть в апарт-отеле YE’S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.
Подобное предложение есть в UP-квартале «Сколковский» у ФСК «Лидер». Как рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина, для покупателей возможность обратного выкупа мы предоставляем в рамках акционных предложений. «Так, например, в ноябре у нас действует акция для покупателей UP-квартала «Сколковский». Согласно ее условиям, при продаже ранее купленной квартиры в этом комплексе, обладатель имеет право ее вернуть взамен на квартиру в этом или другом комплексе ФСК «Лидер». На покупку новой квартиры покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 1%. Продажа и одновременно покупка осуществляется без возврата денежных средств клиенту (т.е. приобретаемая квартира может быть дороже или равна стоимости выкупаемой)», – говорит она.
Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, сегодняшние предложения обратного выкупа не уникальны. «Еще в 2013-2014 гг. в проекте «Сердце столицы» («Донстрой») покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости. А в 2015 году опция «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» была доступна покупателям ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»)», – напоминает она.
Сегодня на некоторых объектах действуют подобные программы и для «оптовиков» – инвесторов, которые заходят в проект, покупая серьезный объем квартир. К примеру, не для частных покупателей такая программа обратного выкупа действует в 1-м корпусе жилого комплекса премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA». «Инвестор приобретает квартиры суммарной площадью порядка 1 460 кв. м с дисконтом 20% от текущего прайс-листа, что обеспечивает среднюю цену 1 кв. м площади квартиры по ассортиментному перечню в размере 205 тыс. руб. и общую сумму сделки от 300 млн. руб., – рассказывает Юлия Царан, коммерческий директор департамента жилой недвижимости GORN Development. –Одновременно, между застройщиком и инвестором заключается опционное соглашение, в соответствии с которым застройщику предоставляется право выкупить квартиры у инвестора в период начиная с 13-го месяца и до конца 24-го месяца с даты сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в размере 16 % годовых за время владения им правами на квартиры по ДДУ»
Зачем нужен «обратный выкуп»?
Есть несколько вариантов – зачем потенциальному покупателю приобретать квартиру, которую он может вернуть обратно. Во-первых, для собственной подстраховки. Каждый покупатель квартиры боится пополнить ряды обманутых дольщиков, а здесь он заключает договор, что может квартиру вернуть. К примеру, видит, что ситуация на стройплощадке месяцами не меняется и возвращает квартиру застройщику.
Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна. К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади. В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.
В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.
В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.
Но многих интересует для чего это девелоперам? Ответ – для того чтобы привлечь покупателей – это всего лишь маркетинговый ход. Насколько нам удалось выяснить, реальные случаи возврата жилья единичны. По словам Ксении Цаплиной, какое-то время назад подобная акция действовала на отдельные проекты корпорации ФСК «Лидер», по условиям которой покупателю, который решил вернуть квартиру, компания возвращала денежные средства в размере стоимости квартиры, прописанной в ДДУ. «Данная акция в период нестабильной экономической ситуации давала возможность людям гарантированно сохранить свои сбережения. На практике в период действия акции вернуть приобретенную недвижимость решил один покупатель, которому потребовалась большая сумма денежных средств по семейным обстоятельствам», – пояснила она.
В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.
В чем подвох обратного выкупа?
Но раз на сегодняшний день примеров возврата квартир застройщикам фактически нет, то нет и четкой уверенности в отсутствии подводных камней в такой обратной сделке. Как считает Мария Литинецкая, у дольщика нет однозначных рычагов влияния на девелопера, если тот откажется от исполнения своих обязательств по обратному выкупу. «Механизм попросту не отработан в нашей стране. Тем не менее, несмотря на все риски, sale-pay-back однозначно вызвал интерес. Но по факту эффективность программы можно будет оценить только через 1-2 года, когда будут совершены первые возвраты», – отмечает она.
По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.
«Вторая проблема – это высокая доля ипотеки. По нашим подсчетам, в целом на первичном рынке жилья 44% договоров было подписано с привлечением кредита. Уровень доходности, вырученной от sale-pay-back, покроет лишь затраты, связанные с выплатами процентов по ипотеке. Поэтому программа будет интересна только клиентам с «живыми» деньгами, которые чаще всего совершают сделки в высоких бюджетах», – замечает она.
Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.
Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.
Продажа квартиры с обратным выкупом
На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно?
Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях:
- это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
- это предложение Откроется в новой вкладке.”>Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.
Поясним подробнее, о чем тут речь.
1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом
В случае залога при частном займе заключается Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.
Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.
Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту). Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.
Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него. А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то Откроется в новой вкладке.”>сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу. Пример судебного спора по этому поводу – Откроется в новой вкладке.”>здесь.
2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?
Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.
Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.
Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость. При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.
Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки. Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика. В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.
Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.
Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги. Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%. Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.
Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.
Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.
В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом. Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации. Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.
По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.
Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?
Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Откроется в новой вкладке.”>Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
- срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
- формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
- возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
- юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
- в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.
При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Откроется в новой вкладке.”>Договору уступки прав требования.
Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика. Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно Откроется в новой вкладке.”>оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см. по ссылке).
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Обратный выкуп недвижимости застройщиком
Механизм обратного выкупа – западное ноу-хау на российском рынке недвижимости.
Для России «обратный выкуп» – диковинная схема. Пока её взял на вооружение лишь один застройщик – компания «Дон-Строй». Отечественный пионер buy-back сразу привлек к себе внимание экспертов рынка и покупателей, однако сам по себе этот механизм не нов. Он активно используется за рубежом для привлечения средств на первичном рынке недвижимости. Суть услуги в том, что девелопер берёт на себя дополнительные обязательства перед инвестором. Он обещает клиенту выкупить квартиру обратно после определённого срока, который обычно привязывается к этапам строительства. Схема buy-back исключительно добровольная для покупателя: он не обязан продавать квартиру застройщику, если решит, что выгоднее распорядиться недвижимостью самостоятельно. Однако, если что-то на рынке пойдёт не так, благодаря обратному выкупу частный инвестор гарантированно вернёт свои деньги. При этом по стандартной мировой практике покупатель получает не только изначальную сумму, но и некий фиксированный процент от стоимости жилья.
Предложение застройщика «Дон-Строй» можно рассматривать как тестовую «обкатку» buy-back в России. Программа запущена на одном из объектов компании – в московском ЖК «Сердце Столицы». Девелопер предлагает клиентам возможность гарантированного выкупа квартиры спустя три года по первоначальной цене плюс 13%. Стартовая стоимость недвижимости в комплексе – 6 млн рублей. По оценкам экспертов, на стадии сдачи новостройки квартиры подорожают до 8-9 млн рублей. Поэтому вложение изначально сулит покупателям выгоду. Но если по каким-то причинам расчёты не оправдаются, частный инвестор гарантированно вернёт 6 млн тысяч рублей. Схема обратного выкупа и обещанный процент будут зафиксированы на первоначальной стадии заключения сделки.
Важно понимать, что обратный выкуп – это опция, которая актуальна именно для первичного рынка жилья, где по мере строительства здания стоимость квадратного метра растёт как на дрожжах. Ликвидные квартиры на вторичке также с годами прибавляют в цене, однако далеко не так стремительно, как новостройки.
Плюсы обратного выкупа квартир – кто выиграет от схемы buy-back
В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back – беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости – одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.
Частные инвесторы также выигрывают благодаря обратному выкупу. Эта схема помогает решиться вложить капитал в первичный рынок и увеличивает шансы на верный пассивный заработок по истечении определённого срока. В самом худшем случае покупатель воспользуется buy-back и останется «при своих», при этом не потеряв ничего на инфляции. Но, как правило, обратный выкуп остаётся опцией, которая существует лишь на бумаге. Владельцу недвижимости гораздо выгоднее перепродать квартиру третьему лицу, тем более, что это можно сделать на любой стадии строительства.
Обратный выкуп на руку не только конкретным инвесторам и девелоперам. Это позитивный механизм, который свидетельствует о стабильном развитии рынка недвижимости в целом. По оценкам специалистов, buy-back – сигнал всем крупным застройщикам развивать привлекательные схемы инвестиционного приобретения квадратных метров. Кроме того, этот маркетинговый ход зарабатывает первичному жилью дополнительный кредит доверия, который выгоден всем игрокам рынка.
Большинство экспертов с энтузиазмом отреагировали на инициативу «Дон-Строя». Эксперимент застройщика позитивно оценили генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева и многие другие специалисты. Они прогнозируют дополнительное оживление рынка благодаря схеме buy-back – всплеск интереса потенциальных клиентов к новому заманчивому предложению.
Велика вероятность, что обратный выкуп привлечёт внимание частных инвесторов и к другим квартирам застройщика, на которые не распространяется акция. В этом случае сработает эффект переноса: люди охотнее доверят свои деньги компании, которая настолько уверена в своей финансовой устойчивости, что может позволить себе давать подобные гарантии.
Риски обратного выкупа при покупке новостройки – доверие, а не доверчивость
Все прекрасно помнят, где бывает бесплатный сыр. Как и любое инвестиционное решение, покупка квартиры на условиях обратного выкупа требует осмотрительности. На основе опыта западных коллег эксперты рынка недвижимости советуют покупателям не терять головы и осторожно взвешивать плюсы и минусы сделки. Пока для российской первички эти рекомендации носят скорее теоретический характер, однако есть шанс, что в обозримом будущем они станут более актуальны. Кроме того, уже сейчас широчайший выбор предложений buy-back представлен на рынке зарубежной недвижимости.
Вот главные меры предосторожности в инвестициях с «обратной» подстраховкой:
Избегайте «пирамид», которые сулят сверхприбыль
Не стоит верить слишком заманчивым предложениям. Если застройщик обещает выкупить квартиру с 50% надбавкой к первоначальной цене, велик шанс связаться с мошенниками. Реальная экономически обоснованная цифра дополнительной выплаты, которую может позволить себе добросовестный девелопер, колеблется в пределах 5-15% от суммы сделки. Компания, которая изначально обещает золотые горы, может затем ловко уйти от обязательств, опираясь на лазейки в договоре с инвестором, или просто обанкротиться.
Не покупайте неликвидные объекты «по акции»
В идеале схема обратного выкупа необходима честному застройщику для того, чтобы привлечь дополнительные средства на развитие проекта и укрепить имидж компании. Однако любой девелопер, прежде всего, преследует финансовую выгоду, поэтому за привлекательным предложением гарантированного заработка на недвижимости может скрываться мыльный пузырь. Не секрет, что львиная доля заманчивых акций от застройщиков преследует одну цель – избавиться от неликвидных квадратных метров: квартир на первом этаже, жилья с плохим видом из окна или неудобной планировкой. Таким образом, купившись на показную порядочность строительной компании и якобы гарантированную безопасность своих средств, инвестор рискует получить на выходе квартиру, которую невозможно будет выгодно продать третьим лицам. Фактически, он станет дешевым кредитором для застройщика: вернёт свои деньги, но не получит никакой выгоды от простоя капитала в течение нескольких лет.
Сначала проверяйте, а потом доверяйте застройщику
Схема buy-back – инструмент для китов рынка недвижимости. Это механизм, который могут позволить себе застройщики, которые твёрдо стоят на ногах и уверены в том, что их проект не станет долгостроем. Подобная акция – убедительное подтверждение уже сложившейся репутации компании, которую, однако, стоит проверить с двойной тщательностью. Если щедрыми предложениями разбрасываются никому не известные девелоперы, есть основания искать подвох. Теоретически, отношения между застройщиком и инвестором скрепляются договором, но тысячи примеров обманутых дольщиков свидетельствуют: обязательства на бумаге не гарантируют защиту от банкротства. Если строительство будет заморожено, схема обратного выкупа будет слабым подспорьем покупателю. Он войдёт в реестр кредиторов застройщика-банкрота на общих основаниях.
Перспективы обратного выкупа на российском рынке недвижимости
Схема обратного выкупа – достаточно распространённый механизм на западе, причём он существует не только в сфере недвижимости, но и на рынке ценных бумаг: эмитент выкупает собственные акции для укрепления финансового положения компании. В России также начинает приживаться корпоративный buy-back, и есть основания ждать развития нового тренда продаж первичного жилья.
В мировой практике у обратного выкупа есть две стороны: он может быть как свидетельством финансовой стабильности девелопера, так и символическим криком о помощи строительной компании, которой отчаянно нужны дополнительные средства для реализации проекта. Неудивительно, что всплеск подобных предложений обычно приходится на кризисные времена: при этом одни застройщики стремятся удержать осторожных клиентов благодаря дополнительным гарантиям, а другие – удержаться на плаву.
По оценкам экспертов, старт опции buy-back на российском рынке недвижимости можно воспринимать как позитивное явление. Это закономерный отклик девелоперов на растущую инвестиционную активность граждан. В ожидании наступающего кризиса покупатели готовы вкладывать, но не собираются рисковать.
Обратный выкуп – преимущества и недостатки
На рынке недвижимости застройщики стали предлагать услугу по гарантированному выкупу квартир у дольщиков по завершении строительства. Пока такая услуга предоставляется в единичных проектах, в частности в ЖК «Сердце Столицы» от компании Дон-Строй Инвест.
Роман Семчишин (директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP) поясняет, что суть обратного выкупа в том, что застройщик по истечении определенного времени выкупает жилье у покупателей по более высокой стоимости. Аналогичные предложения пользуются популярностью у россиян за границей. Но какую выгоду из этого извлекает девелопер? Эксперт отмечает, что такой ход может быть сделан либо с маркетинговой целью, либо для повышения спроса на неликвидный продукт. Также, возможно девелопер испытывает временные финансовые трудности, и намерен выкупить квадраты через некоторое время, когда финансовая ситуация стабилизируется. По словам Петра Кирилловского (глава управления маркетинга и рекламы группы компаний ГРАС), обратный выкуп в первую очередь является маркетинговым инструментом, который на рынках Европы и США уже давно используется. Подобные продукты хороши на стабильных рынках недвижимости.
Софья Лебедева (гендиректора компании Миэль-Новостройки) говорит, что на западе застройщики сами предлагают выкуп через 3-5 лет, по цене, превышающей первоначальную на 20%. Также, эксперт отмечает, что подобная схема распространена в таких странах, где предложение превышает спрос (затоваривание рынка). Петр Пономаренко (глава офиса «Марьино» компании Инком-Недвижимость) говорит, что данная схема похожа на ту, что инвесторы использовали во время роста рынка. Несколько лет назад, когда владелец новостройки решил продать квартиру, у него было 2 варианта, продать третьему лицу, при этом застройщик берет деньги за переступку прав, либо же продать ее застройщику. Однако, в последнее время при том, что спрос не высок, компании уже не промышляют этим, говорит эксперт. Евгений Скоморовский (управляющий директора «Century 21 Запад») отмечает, что оптовый инвестор при этом становится конкурентом девелопера и самостоятельно занимается регулированием цен. Крупные инвесторы могут работать на узнавание и раскручивание проекта, поэтому в некоторых случаях застройщикам выгоднее выкупить права требования на такие квартиры. На сегодня, такая тенденция возвращается, но на другом уровне – как один из способов кредитования застройщика и вид страхования частных инвесторов. Эксперт также отмечает, что такая схема приемлема для покупателя только в случае, если все условия прописаны в договоре. Застройщик выкупает квартиру в определнное время, вне зависимости от того, находится объект в стадии строительства либо сдан. Покупатель получает от 4% годовых. У застройщика имеется сразу две покупательские аудитории – инвесторы на этапе котлована и конечные покупатели на более высокой стадии готовности объекта. Кроме того, девелопер может привлечь средства покупателей на наиболее выгодных условиях по сравнению с банковским кредитом. На определенном этапе, девелопер сам себе создает конкуренцию, ему приходится работать не с одним крупным кредитором, а с сотнями частных кредиторов, что усиливает нагрузку на коммерческий отдел. Для потребителя – это сокращение рисков при покупке квартиры на ранней стадии строительства. Он в любом случае получит свои деньги обратно. А при росте рынка, может получить и максимальную прибыль. В любом случае покупатель должен внимательно ознакомиться с договором и убедиться, что все пункты прописаны в нем, также, следует проверить включение и макроэкономических изменений в пункте о форс-мажоре.
Александр Энгель (глава отдела новостроек ГК МИЦ) предупреждает, что застройщик может найти множество причин, по которым не станет выкупать жилье обратно. Например, при банкротстве компании. В целом, рисков для покупателей нет, но все зависит от надежности застройщика. Мария Литинецкая (гендиректор Метриум Групп) утверждает, что при желании недобросовестный застройщик сможет найти массу лазеек. При этом, она отмечает, что опция обратного выкупа является своеобразным гарантом того, что девелопер обязуется достроить объект в сроки. Однако, на рынке присутствуют и такие застройщики, кто таким образом пытается сбыть неликвид, предлагая доходность от 50% и выше. В итоге, либо они отказываются в дальнейшем от своих обязательств, либо просто исчезают.
Н.Северина (партнер юридической фирмы «Авелан») говорит, что процедура обратного выкупа может осуществляться и во время строительства, и по его завершении. При этом, она отмечает, что единственным недостатком является отсутствие единого правового механизма, обязующего застройщика выкупить квартиру только по желанию клиента. Поэтому, на сегодня такая услуга основывается лишь на обещаниях застройщика.
По словам экспертов, использовать схему обратного выкупа может лишь застройщик, связанный с крупным банком (привлечение наиболее дешевых депозитов в банковскую структуру). В TEKTA GROUP такая схема применяется только к крупным оптовым покупателям. Кирилловский отмечает, что в преддверии начала кризиса подобные предложения не лишены привлекательности, при этом необходимо помнить, что страхование вкладов осуществляет банк. То есть даже при банкротстве банка, клиент сможет получить свои средства обратно, поскольку вклады обеспечиваются ЦБР. Что касается обратного выкупа на рынке недвижимости, то здесь финансовая безопасность обеспечивается только договором.
Загрузка...