Как продать квартиру дороже, чем она стоит на самом деле?

Как продать квартиру дорого?

Здравствуйте дорогие посетители нашего сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня у нас тема продавцам – «Как продать дороже?» или же «Красивая обложка книги — это залог дорогой продажи».

Чтобы продать квартиру дороже, нужно ориентироваться на клиентов, которые придут смотреть квартиру. Они будут смотреть разными органами чувств.

Например, «визуалы» смотрят, насколько красиво в квартире, какого цвета обои, нравятся они им или нет, какого цвета мебель там стоит.

Они ориентируются на то, что они видят глазами. У них 70% от общего восприятия составляет визуальное восприятие. И для них очень важным является освещение.

Если вы хорошо, широко откроете шторы, если вы включите лампы более сильные (100 или 150 Ватт) вечером, тогда у вас будет эффект, что квартира светлая, освещенная.

При этом покупатель может не понимать, почему он выбрал эту квартиру. Но, как правило, он выбирает именно поэтому. Потому что она ему, по его каналу восприятия информации, стала близка и дорога.

Второй тип клиентов — это люди, которые выбирают по запаху квартиру. Квартира должна хорошо пахнуть. Если у вас есть кошечки и собачки, есть мусор не вынесенный, у вас резко понижается вероятность, чтобы квартира понравилась покупателю.

Поэтому в этот период времени, когда планируется, что клиент придет к вам на квартиру, запах в доме, квартире или же в подъезде должен быть приятным.

Если в подъезде плохо пахнет, нужно выяснить причину, почему там плохо пахнет, и самыми дешевыми способами устранить этот запах.

У нас был такой случай, когда мышка сдохла под лифтом, и на первом этаже очень плохо пахло. И люди не могли понять, почему.

Да, мы поставили такую задачу продавцам: для того, чтобы продать подороже, этот вопрос надо было решить. Они вызвали службу соответствующую, они нашли источник инфекции и, в том числе, запаха, убрали тот негативный запах, и квартира была продана на тысячу долларов дороже. Согласитесь, это стоит того.

Еще один очень хороший совет мы можем дать вам бесплатно. То, что действительно на тонком уровне сближает людей, которые покупают квартиры и продают.

Как правило, они с разных лагерей. То есть одни хотят продать дороже, а покупатели хотят купить дешевле, поэтому они как бы противоборствующие стороны. Но что их сближает на показе, так это запах.

Раньше нам рекомендовали американцы — это запах кофе и запах ванили, чтобы в доме пахло домом. Если же изучать специи, у людей, которые более продвинуто этим занимаются, то они говорят о том, что запах корицы сближает людей.

И если вы расположите стручки корицы везде в доме, особенно на кухне, то этот запах не будет навязчивым, но он сможет очень хорошо сближать людей, и вы сможете быстрее договориться и людям «почему-то» ваша квартира понравится. Даже, может быть, они не будут осознавать почему, но это важный момент для того, чтобы продавать.

Вы не знаете, каким будет покупатель, с каким основным источником восприятия информации он придет. Поэтому нужно ориентироваться на «визуалов» – тех, которые будут смотреть, насколько освещено и насколько красиво в вашем доме.

Им важно делать свет, освещение или дневное или вечернее — яркое. Те, которые на запахи ориентируются, им нужна корица. И тем, которые ориентируются на тактильные ощущения, им нужно, чтобы был в доме уют, внутреннее состояние, когда уютно.

Для этого нужно, чтобы вы вымыли пол. Если они будут ходить босиком по полу, и он будет в крошках или же прилипать будет пыль, это будет подсознательно давать им импульс, что здесь что-то не так, неуютно, плохо.

И даже если квартира будет красива и стоить тех денег, то у них будет ощущение отталкивающее. Поэтому для того, чтобы не вводить их в заблуждение, лучше вымыть пол, чтобы он был чистым, вымытым, подметенным или им предлагать тапочки.

Важно еще для тех, которые тактильно ощущают мир и получают так основной канал коммуникации, чтобы не было личных вещей в пространстве.

То есть это когда входишь, и там висит какая-то верхняя одежда и личная обувь хозяев. Желательно это в шкаф убрать все, и чтоб его на виду не было, потому что люди такого типа, они должны вжиться в эту квартиру и понять, насколько здесь они могут жить счастливо, и насколько им будет уютно.

И если лежат ваши украшения, ваши книги или ваши личные какие-то вещи, желательно все убрать, как бы вы для квартирантов квартиру оставляли, то что бы вы там оставили, чтобы был только необходимый минимум в этой квартире.

Как быстро продать квартиру: советы риэлтора.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры, читайте тут.

Поэтому, пожалуйста, прислушивайтесь к нашим советам, и обертку для конфетки делайте привлекательной. Она привлекает покупателей.

Прислушиваясь к нашим советам, вы сможете правильно выбрать себе покупателей, которые будут ориентироваться на вашу квартиру, и даже не будут понимать, почему они выбрали именно вашу квартиру.

А ведь все будет так просто: вы использовали основной канал коммуникации, получения информации этого клиента. На все виды клиентов нужно ориентироваться, то есть нужно сделать и освещение хорошее, и запахи хорошие, и уют должен быть (убрать личные вещи).

И тогда любой клиент, который к вам придет, покупатель, он будет ориентирован на вашу квартиру. По опыту продаж, это действительно влияет, повышает вероятность продажи вашей квартиры дорого. Спасибо за внимание! Всего хорошего!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как продать квартиру дорого, или Что важнее — форма или содержание

Если вы решили продавать квартиру, то наверняка заинтересованы в том, чтобы получить по договору как можно большую сумму денег. Как продать квартиру дорого и быстро? Попробуем разобраться, проанализировав потребности покупателей: узнаем, что влияет на впечатление от просмотра жилого помещения, а в результате — на стоимость жилья.

Мифы продавцов

Вначале разберём самые распространённые заблуждения продавцов недвижимости, которые не помогают, а только вредят выгодной продаже жилья.

№ 1. Поставим цену подороже — рано или поздно квартиру кто-нибудь купит

Собственники, решившие самостоятельно продать квартиру, чтобы определить её стоимость, часто используют следующий способ. Они изучают действительные предложения на сайтах, в газетах и из прочих информационных средств. Затем выставляют на продажу свою квартиру, увеличив её стоимость тысяч на сто-двести.

Такой подход в корне неверен. Вот почему. Дело в том, что большинство объявлений подаются риелторами, уже с учётом комиссии агентства. То есть реальная стоимость этого жилья дешевле на 100250 тысяч. Кроме того, они торгуются, часто снижая размер комиссионных, делая своеобразную скидку покупателям.

Что делает покупатель? Он изучает все предложения на рынке, и из подходящих ему квартир выбирает ту, что окажется наиболее дешёвой. А вы, завысив стоимость жилья, можете и вовсе не дождаться ни единого звонка.

Вывод: в стремлении продать квартиру подороже не завышайте стоимость искусственно — лучше воспользуйтесь нашими рекомендациями, которые опишем ниже.

№ 2. Я продам квартиру легко и без помощи риелтора

Как продать квартиру быстро и дорого? Квартира без посредников может долго простаивать в ожидании своего покупателя. Непонятно, почему некоторые собственники категорически против сотрудничества с агентствами недвижимости — ведь оно исключительно выгодно.

Виной тому, скорее всего, миф о том, что риелторы не делают ничего, а лишь «легко» зарабатывают комиссию, беря деньги с клиентов. На самом деле это совсем не так.

Что делает риелтор? Он создаёт базу с квартирами, подаёт рекламу, чтобы они нашли покупателей. Он занимается проверкой чистоты сделки. Он консультирует вас по всем возникающим вопросам, занимается оформлением документов. Словом, делает всё, чтобы сэкономить время продавца. К тому же продать квартиру подороже ему выгодно — чем выше стоимость отчуждаемого объекта недвижимости, тем больше, соответственно заработает посредник.

К тому же он обучен навыкам продаж и сможет в выгодном свете представить объект продажи покупателю — оценив его потребности, акцентировать внимание на определённых особенностях вашей квартиры.

№ 3. Моя квартира — самая лучшая

Часто собственники необъективно оценивают состояние своего жилья и требуют от риелтора продать свою квартиру за цену, намного превышающую её реальную стоимость. Поэтому, прислушивайтесь к мнению профессионалов — если они говорят, что ваша «трёшка» на окраине не может стоить как аналогичная квартира в центре, значит, так оно и есть.

Риелтор пытается убедить вас снизить цену не для того, чтобы побыстрее продать квартиру, а чтобы в принципе её продать.

№ 4. Мне надо разменять свою «двушку» на две однокомнатных

Продажа недвижимости — это наука, но отнюдь не схожая с математикой: правило 1+1=2 здесь не действует. Невозможно разменять, скажем, двухкомнатную квартиру, на две однокомнатные — это противоречит всем законам рынка недвижимости. В лучшем случае, вы сможете приобрести на вырученные деньги пару комнат в коммуналке. Поэтому, разменивая большую квартиру на несколько меньших, будьте готовы внести доплату.

Как продать квартиру дорого: рекомендации от экспертов

В общем, для выгодной продажи квартиры недостаточно искусственного завышения её стоимости и ожидания покупателя. Приведём конкретные рекомендации, которые помогут вас реально увеличить цену продаваемого жилья и заинтересовать покупателей.

№ 1. Реклама

Чем больше потенциальных покупателей увидят ваше объявление, тем быстрее вы продадите квартиру. Поэтому используйте всевозможные средства для информирования: объявления в газетах, на разных сайтах, оповещение знакомых, расклейка объявлений.

Информация о квартире должна быть максимально полной, а к объявлениям в интернете обязательно прилагайте фотографии жилья.

№ 2. Документы

Приведите в порядок документы: они должны быть полностью готовы к заключению договора купли-продажи. Не одна сделка сорвалась из-за того, что покупатель не желал ждать, пока продавец завершит сбор и оформление бумаг.

Поэтому: выпишите из квартиры всех жильцов, получите согласие органов опеки при необходимости, восстановите правоустанавливающий документ, если он был утерян, и так далее.

№ 3. Ремонт

Если состояние продаваемого жилья оставляет желать лучшего, вы вряд ли сможете продать квартиру дорого. Если нет средств на основательный ремонт, постарайтесь хотя бы придать визуально «приличный» вид квартире: оклейте стены недорогими обоями, побелите потолок, замените окна на пластиковые, при возможности — остеклите балкон. Даже такие незначительные финансовые вложения смогут значительно увеличить стоимость вашей квартиры.

№ 4. Показ квартиры

Первое впечатление покупателя порой оказывает значительное влияние на его решение. Поэтому придерживайтесь следующих советов:

• показывайте квартиру днём, если она в хорошем состоянии;
• в сумерках — если состояние не очень;
• если вид из окна оставляет желать лучшего, прикройте окна занавесками;
• для устранения неприятных запахов непосредственно перед показом опрыскайте воздух освежителем и расставьте везде открытые банки с кофе;
• если это не помогает — покрасьте стены: запах краски ассоциируется со «свежим» ремонтом и производит благоприятное впечатление;
• приберитесь в подъезде — можно даже расставить горшки с цветами, покрасить стены (затраты незначительны, но способствуют созданию благоприятного впечатления).

Как видите, выполнить все эти рекомендации не так уж и сложно.

Как продать квартиру дорого: инструкция 2019 и советы эксперта

Перед тем, как продать квартиру дорого, собственнику необходимо не только произвести предпродажную подготовку, но и осуществить ряд других мероприятий.

В частности, придется проанализировать предложения конкурентов – таких же частных собственников, выбрать способ продажи (через риэлторов или самостоятельно) и собрать пакет правоустанавливающих документов.

Правила продажи квартиры по цене выше среднерыночной

Продавцу жилой недвижимости нужно следовать советам, подготовленным специалистами нашей редакции.

ШАГ 1. Определение цены

Перед тем, как устанавливать свой ценник за квадратные метры, рекомендуется проанализировать предложения конкурентов.

Сделать это можно:

1. самостоятельно;
2. через агентства недвижимости;
3. посредством обращения в оценочные организации.

Самостоятельный анализ цен осуществляется просто:

• заходим на любой сайт объявлений (Авито, Циан и другие);
• вводим в поиск технические характеристики и параметры жилья, аналогичные продаваемой недвижимости (то есть такую же площадь, этаж, количество комнат, качество отделки, район города и др.);
• смотрим цены.

Также можно получить информацию о примерной стоимости и через агентства недвижимости. Все, что нужно сделать – представиться их клиентом и вызвать риэлтора для оценки. После просмотра специалист подскажет – за сколько примерно можно продать.

Наконец, платный способ – обращение к оценщикам . Их услуги недешевы – в столице за отчет об оценке потребуют не меньше 5000 рублей. Преимущество способа – получение наиболее точных сведений об актуальной рыночной цене на конкретный недвижимый объект.

После определения средних расценок можно установить свою цену. Поскольку нам нужно выставить стоимость квартиры выше рынка, потребуется произвести дополнительные действия (см. ниже).

ШАГ 2. Предварительная презентация объекта недвижимости посредством фотографий

На объявление о продаже квартиры по цене выше рынка может откликнуться даже больше потенциальных покупателей, чем на объявление о продаже аналогичного объекта, но по более умеренным расценкам.

Такая ситуация возможна, если владелец недвижимости, выставленной по более высокой цене, сделает правильные фотографии.

Фото должны быть:

1. в хорошем разрешении;
2. сделаны при естественном освещении (лучше днем);
3. сняты на качественную фототехнику.

Рекомендуется сделать как можно больше фотографий. Оптимально, если сфотографирована будет каждая комната. В кадре не должно присутствовать лишних деталей. Перед фотографированием следует привести квартиру в полный порядок – убрать раскиданные вещи, сделать влажную уборку и др.

ШАГ 3. Составление грамотного объявления

Очевидно, что квартира, выставленная по более низкой цене, но с сухой сопровождающей информацией (“Продаю квартиру. Звонить по номеру телефона”), еще долго будет искать своего покупателя.

А вот объект недвижимости с более высоким ценником, но грамотно составленным объявлением, вполне может продаться уже в день подачи объявления. А все потому, что оно действительно грамотно составлено.

При составлении следует:

• как можно более подробно описать квартиру – этажность, количество комнат, площадь, качество внутренней отделки и др.;
• перечислить достоинства и правильно представить их;
• указать какую-либо “фишку”, которая позволит сделать покупателю выбор в пользу именно этого объекта жилья.

ШАГ 4. Предпродажная подготовка

Известно, что покупатели как движимого, так и недвижимого имущества, первым делом обращают внимание на внешнее состояние.

Поэтому продать можно и дороже рынка, если надлежащим образом произвести предпродажную подготовку.

В перечень мероприятий перед продажей входят:

1. осуществление косметического ремонта;
2. уборка в квартире, вывоз ненужных или старых вещей, портящих интерьер и впечатление;
3. маскировка явных дефектов;
4. при необходимости — замена сантехнических узлов и агрегатов, старых деревянных окон на пластиковые.

ШАГ 5. Юридические процедуры

Очевидно, что продать недвижимость с долгами дорого не получится. Поэтому высокий ценник можно устанавливать только в случае отсутствия каких-либо обременений и прочих проблем с законом.

Соответственно, перед продажей квартира не должна находиться в залоге у банка и под арестом. Полезно также снять себя и иных жильцов с регистрационного учета. Если ранее производилась перепланировка, она должна быть узаконена в установленном порядке.

ШАГ 6. Приведение подъезда в надлежащее состояние

Подъезд – это первое место, куда входит потенциальный покупатель. Разумеется, отставшая штукатурка от стен и слезшая краска вряд ли настроят его на нужный лад. Делать полный ремонт в подъезде, конечно, не следует, однако минимальную подготовку все же нужно сделать.

В частности, рекомендуется осуществить сухую и влажную уборку, убрать окурки и прочий мусор. Особое внимание следует уделить той лестничной площадке, где находится продаваемый объект.

ШАГ 7. Дополнительные принадлежности

Продать объект недвижимости по вышерыночной цене можно и в случае, если предложить покупателю включить в стоимость договора купли-продажи цену за дополнительные принадлежности и аксессуары.

Например, можно оставить в квартире мебель, холодильник, стиральную машину и другую бытовую технику. Многие покупатели с радостью согласятся заплатить дополнительные деньги, чтобы избавиться от множества хлопот, связанных с переездом и транспортировкой предметов первой необходимости.

ШАГ 8. Осмотр недвижимости

Потенциальные покупатели будут смотреть квартиру лично. Важно уже в ходе телефонного разговора расположить к себе покупателя. В этом могут помочь нехитрые психологические уловки:

• соблюдение правил делового общения, этикета и манеры разговора;
• приятная, “ненатянутая” улыбка;
• открытость позы;
• зрительный контакт с покупателем;
• максимально правдивые и полные ответы на все возникающие вопросы.

Процесс торга

Очевидно, что по цене, указанной в объявлении, движимые и недвижимые объекты покупают редко. В основном, конечная стоимость снижается за счет торга.

Поэтому изначально цену нужно указывать с учетом данного фактора – разумеется, в разумных пределах.

Потерять меньше при торге можно при как можно меньшем количестве недостатков, за которые цена может быть снижена. Именно поэтому предпродажная подготовка и маскировка скрытых дефектов – самая важная составляющая в процессе реализации жилья по цене выше рынка.

Распространенные ошибки продавцов

Реализаторы недвижимости зачастую настолько увлекаются стремлением выручить как можно больше денег за свою квартиру, что подчас продают объект и год, и два, и три.

А все потому, что продавец забывает о простых вещах. Квартира так и не найдет своего покупателя, если продавец будет руководствоваться следующими утверждениями.

“Ничего делать не буду, просто поставлю цену подороже – рано или поздно все равно купят”

Просто ставить цену выше рынка нельзя. Сначала нужно произвести подготовительные мероприятия (см. выше). Поставив себя на место покупателя, продавец сразу же поймет, что этим утверждением руководствоваться уж точно не стоит. Действительно, смысл покупателю приобретать квартиру за более высокую цену, когда есть точно такой же объект, но на 100 или 200 тысяч дешевле.

“Риэлторы ничего не делают, просто берут деньги, лучше продавать самому”

На самом деле, опытный агент по недвижимости может продать жилье по более высокой цене, чем это бы сделал продавец самостоятельно. И это с учетом комиссионного вознаграждения, которое выплачивается ему в виде процента со сделки.

Более того, самому риэлтору выгодно продать квартиру дороже, ведь тогда и его гонорар будет выше. Поэтому пренебрегать посредниками не стоит.

“Моя квартира – самая лучшая”

Каждый продавец думает, что его жилье – самое-самое, а значит, и заслуживает быть проданным по максимальной цене. Однако непредвзятое мнение стороннего человека быстро покажет – это далеко не так. Поэтому искусственное завышение цены за несуществующие достоинства – не самый лучший маркетинговый ход.

Итак, продать квартиру по максимально возможной цене желает каждый, но не каждый знает, как правильно это сделать. Чтобы найти покупателя, готового заплатить большие деньги, нужно не только грамотно составить объявление и произвести предпродажную подготовку, но и действительно обозначить реальные достоинства, которые помогут повысить итоговый ценник.

Как продать квартиру дороже рыночной цены

Продаете квартиру? Хотите заработать на продаже как можно больше? Это можно сделать, если использовать несколько приемов. Покупатель, не торгуясь, выложит деньги, и будет счастлив, что совершил такую выгодную сделку. Сколько на самом деле стоит ваша квартира, будете знать только вы.

Три правила продаж

Вы видели, как женщины наносят макияж? Сначала смотрят на себя в зеркало, видят все недостатки, а потом начинают превращаться в конфетку – скрывают мелкие недостатки, а крупные – превращают в достоинства. Выходят на улицу и несут себя с таким достоинством, как если бы были произведением искусства. Точно так же нужно поступать и со своим товаром, даже если это недвижимость.

1. Точно знать все о недостатках продаваемой квартиры, дома, в которой она находится и прилегающей территории.
2. Превратить все недостатки в достоинства, о некоторых умолчать.
3. Выставить товар в таком свете, чтобы покупатель понимал, насколько ему повезло, какой он молодец, что нашел такую чудесную квартиру – дом мечты.

Важно! В период подготовки к продаже, обзвоните риэлторские компании и выясните для себя среднюю стоимость таких же квартир, в похожем районе. Уточните, сколько стоит подобное жилье с ремонтом, без него.

Увеличивайте стоимость в ценовых пределах стоимости жилья подобного класса.

Еще несколько общепринятых правил, о которых не нужно забывать, чтобы цена не упала:

Кроме простых правил, которые применяют все (даже если не знают, то все равно покупатель это все посмотрит и обо всем расспросит), есть и другие, психологические моменты, которые влияют на решение покупателя.

Например, цветовая гамма квартиры, ощущение уюта.

Что поднимет стоимость квартиры

За что платит покупатель? Думаете, то только за помещение? Нет. Цена может вырасти на 50000 – 100 тыс. руб. на квартиру эконом-класса за:

• удобную планировку;
• застекленную лоджию с проведенным отоплением (дополнительная полноценная жилая комната);
• за балкон, лоджию;
• квартиры за 3 – 6 этажах всегда дороже, чем на первом или последнем;
• прекрасный вид из окон;
• развитая инфраструктура, все в шаговой доступности (для элитного жилья – это обязательное условие);
• парковочное место у дома, удобный заезд (для элитного жилья охраняемая парковка у дома или подземная – безусловна);
• чистый подъезд. Некоторые продавцы, перед показом квартиры не только все убирают и вымывают в квартире, но и проделывают то же самое в подъезде. Кроме этого, ставят горшки с цветами на лестничной площадке (в элитном доме, консьерж и чистота обязательно присутствуют).

Стоимость элитного жилья можно повысить на 300 – 500 тыс. руб. за счет:

• дорого ремонта;
• паркета из натурального дерева, дорогого интерьера;
• выдающихся соседей (очень многие граждане заплатят высокую цену, чтобы жить по соседству с известными персонами, звездами эстрады, кино, политиками, и т. д.);
• престижности района города.

Цена обязательно выше, если покупатель хочет купить именно эту квартиру. Например, дочь желает поселиться на одной лестничной площадке с престарелой матерью. Или человек решает вернуться в дом своего детства и покупает жилье именно в этом доме. Причин может быть много. Но суть одна – люди готовы выложить намного больше, чем стоит квартира, лишь бы их желание исполнилось, и продавец согласился продать квартиру мечты.

Что еще влияет на стоимость квартиры

Чтобы продать жилье подороже, нужно придать ему товарный вид. Для этого делают ремонт. Помните, что на квартиры определенного класса всегда есть собственные потенциальные покупатели. Например, шикарный евроремонт в жилье эконом-класса – это убыток для продавца. Сама планировка, район, многоквартирный дом не предполагают, что новые жильцы будут при больших деньгах. И наоборот, элитное жилье подразумевает современный модный ремонт из дорогих материалов и привлечением дизайнера. Такая квартира вырастет в цене.

Цвет комнат

Компании по продаже недвижимости в Соединенных Штатах Америки провели статистические наблюдения, сравнили рейтинги продаж домов с белыми стенами по сравнению с другими цветами и сделали выводы – лучше всего продаются дома с голубыми и синими ванными комнатами, синими и сине-серыми гостиными и кухнями. Например, американцы платят на 5400$ больше, если входные двери синего цвета. А в российских деревнях стоят белые дома с синими ставнями и дверями. И это считается старомодным.

К России эти статистические результаты не подходят. Наши соотечественники, наверно, более темпераментны, наделены большим оптимизмом и душевностью. Поэтому, несмотря на модные веяния, самым любимым цветом для общих комнат и гостиных у россиян стали теплый персиковый, абрикосовый, бежевый – веяние французских стилей. Эти оттенки подходят под любой вкус каждого члена семьи.

Цвет спальни, который понравится конкретному покупателю, вы не можете угадать. Поэтому используйте пастельные тона, мягкие, ненавязчивые. Большинство покупателей предпочитает сделать ремонт по своему вкусу и заставить жилье новой мебелью. Стены пастельных тонов легко перекрасить (если это рогожа), но обычно, людям нравится спокойная спальня.

Кухня. Цветовое решение кухни зависит от уровня освещенности. Как бы не переделывала ее новая хозяйка, нужно, чтобы первое ощущение при осмотре квартиры было связано с чистотой, простором, уютом.

Туалет и ванная комната всегда должны отличаться блеском и чистотой. Сейчас много бытовой химии – удалить можно любые загрязнения. Главное, чтобы нигде ничего не подтекало, не было плесени, сливной бачок был исправен.

Дело в том, что покупатель точно представляет, как будет выглядеть его новое жилье. А ваша задача помочь ему увидеть свою мечту в продаваемой вами квартире.

Как составить объявление

После того, как вы полностью подготовите к осмотру квартиру, составьте и опубликуйте объявление. Первое, что увидит читатель – это заголовок и фотографии. Как правильно писать объявление – это, конечно, наука, но есть главное правило: хвалите квартиру с выгодой для покупателя. Например, вы поставили новые стеклопакеты (пластиковые окна) и очень рады тому, что в квартире стало теплее, меньше шума с улицы доходит. Желаете передать это словами? Скажите, что жильцам будет тепло и уютно за счет современных стеклопакетов.

Не пишите, что кухня маленькая – скажите, что она уютная.

Если городской транспорт расположен далеко от дома, напишите, что находитесь в экологически чистой зоне, дети будут в полной безопасности. Применяйте метод «стакан скорее наполовину полон, чем пуст», помните, что у каждой медали две стороны и всегда можно найти кучу плюсов на один минус.

Важно! Самое первое впечатление и предпоследние слова запоминаются! Приведите покупателя к мысли, что он получил Джек-пот в виде этой квартиры и именно ее хочет купить.

Фотографии для объявления

Очень важно правильно преподнести фотографии. Вы знаете, сколько женщин выходит замуж по фотографии, только потому, что они сделаны профессионалами? В жизни эти дамы выглядят намного, мягко говоря, скромнее. Но в памяти остается прекрасная фотка. Хотите продать квартиру подороже – сфотографируйте ее в правильном ракурсе. Например, северная сторона, плохой свет, значит, проведите фотосессию ночью при искусственном освещении. Комнаты маленькие – выберите правильный ракурс и расширьте пространство. Нужно выставить 10 – 12 фото. Можете пригласить фотографа.

Выводы

Соберем в таблицу все нюансы, которые влияют на стоимость при продаже квартиры:

Все эти факторы помогут вам продать квартиру дороже, чем за нее предлагают «как есть».

Совет. Не устанавливайте баснословные цены. Рынок недвижимости полон предложений. Высокая стоимость затянет время поиска клиента.

Вопросы и ответы

В январе 2018 года выставил квартиру-трешку на продажу. Все сделал, как надо – ремонт небольшой. Район не очень престижный, но пятый этаж, есть балкон. Уже лето, а я продать никак не могу. Что не так делаю?

Скорее всего дело не в вас. Сейчас вообще рынок недвижимости «стоит». Даже бывалые риэлторы отмечают застой в продажах. Тем более, что «трешки» и так достаточно трудно продаются. Помните, что трехкомнатную квартиру покупают только семьи с детьми. Переделайте свое объявление под эту категорию покупателей. Если решите переждать какое-то время, то сдавайте в аренду каждую комнату, студентам, например.

Хочу продать квартиру, а у меня из вентиляции плохой запах идет. Что делать?

Обращайтесь в коммунхоз. Пообщайтесь с соседями, найдите и устраните проблему. Скорее всего, от этого запаха все жильцы страдают.

Хочу продать свою двушку (в наследство осталась). Думаю сделать ремонт с дизайнером. Мне это выгодно?

Во первых, вам выгодно продавать квартиру через 3 года после вступления в наследство (налог высокий). Во вторых, посчитайте примерно в какую цену обойдется услуга дизайнера, материалы и работа строителей. Прибавьте к средней стоимости вашей квартиры и оцените, насколько реально за эти деньги продать жилье такого уровня в вашем районе.

Продать квартиру дорого или выгодно. Что выбираем?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Часто в своей работе сталкиваемся с ситуацией, когда клиент желая продать недвижимость, назначает за нее цену по своему усмотрению. И вот, проходят дни, месяцы, а иногда и годы, а «воз и ныне там».

На предложения снизить стоимость до приемлемой – рыночной, клиент отвечает отказом , типа: – Дешево продавать не хочу, да и не тороплюсь.

Примеры из нашей практики:

1. Продажа дома в 2014 году. Дом стоил 3 млн. руб. по оценке агентства. Продавали 3-и года. Клиент хотела 3 200 000. Продали за 3 150 000 руб. в 2017 году.

По ее мнению, продали дорого – хорошо. По нашему мнению, если бы продали в течение года, то клиентка заработала бы минимум 700 000 руб. на процентах в банке за те дополнительных 2-ва года, что шла продажа.

2. Продажа квартиры в 2018 году. Квартира по оценке агентства стоила 3 600 000 руб. Нужна была подобная с ремонтом за счет доплаты. Стоимость выполнения ремонта в данной квартире была оценена от 900 000 до 1 000 000 руб.

В этом же подъезде на лучшем этаже выставили на продажу подобную квартиру с ремонтом за 4,2 млн. руб. Покупателя на свою за неделю нашли по цене 3,55 млн. руб. Сторговали с покупаемой квартиры 50 000 руб. Но продавец не захотел продавать квартиру дешевле 3,65 млн. руб. Та квартира ушла. Эта стоит.

Если бы продали квартиру дешевле и быстро, клиент получил бы такую же квартиру в привычном месте с уже проведенным ремонтом с доплатой в 600 тыс. руб. Выгода от 300 до 400 тыс. руб.

3. Сейчас продаем квартиру со встречной покупкой. Клиент готов потратить до 600 000 руб. на доплату. При этом снижать цену на свою квартиру до продажной не хочет. Хотя квартиры, которые он может рассмотреть в покупку, стоят всего на 400 тыс. руб. дороже. Но, продать свою квартиру дешево (по его мнению) продавец не готов.

Когда цены на квартиры подрастут, мы, конечно, продадим его квартиру по его цене, но и купить он сможет уже только с доплатой точно не менее 600 000 руб. В результате убыток составит от 200 000 руб.

Рисуем для продавцов схемы на бумаге, считаем прибыль и убытки, пытаемся объяснить, что продать дорого, это не всегда одно и то же, что продать выгодно. Но очень часто в таких объяснениях терпим фиаско. «- Хочу не дешевле, чем сосед продал!»

Вот и стоят годами в объявлениях нереализованные мечты…

> Продажа дома в 2014 году.
Тут нужно чётко учитывать время. В начале 2015 г. было очень выгодно вкладываться в “кэш”. Со ставками 15-20%. Можно было открывать вклад на 3 года с такой ставкой. Посчитать доход по процентам и поделить вклады в рамках страховой суммы. Это если не заморачиваться с акциями/облигациями и подобным.
Но это было исключительно в то время и всё-таки уже в 2015 году.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

За 20-ва года даже при нынешней ставке в 6% с 3 млн. рублей сумма получилась бы больше, чем те 150 тыс. плюсом, за которые мы продали. Да еще учитывая коммунальные платежи (в доме уже никто не жил на момент продажи)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну.В России идиотов еще немеренно осталось. Пусть продают. Лично я с такими не работаю и слава Богу не работал ни разу..А стажеры пусть учатся. Бедолаги

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как не работаете? Прямо сразу с лета понимаете, что именно по этой цене именно у этого клиента вы ничего не продадите? За 11 лет практики насмотрелись такого и напродавались всякого. И продажи бывают выше рынка довольно часто. Если не брать в работу клиентов с ИХ запросами, с кем же тогда работать? И мы вроде не написали в посте, что сделки по таким клиентам не проходят. Речь о том, получают ли клиенты в процессе лучший результат от продажи?

С покупателями которые хотят неадекватную цену не работаю вообще. И не понимаю сути вопроса почему. Вот лично мне геморой не нужен. А Вам? Понимание работать или нет очень простое: делается анализ рынка аналогичных квартир, смотрятся документы, условия продажи и “Продавцу” делается адекватное предложение по поводу его “дворца счастья”. Если гражданин адекватен. то прислушивается и мы дружим. Если начинается что то типа “а мне обещали столько то” -идите к тем кто обещал, только потом спросите с них. почему обещали и не продали. А что до лучшего результата. По мне лучший результат это продажа по лучшей цене в кратчайшие сроки или(если перед вами неадекват)-отказ от продажи. Что бы было понятно о чем говорю , приведу пример: однажды ко мне обратился некий гражданин желающий продать 1 к.кв.40м2 в Колтушах..Было это лет пять тому назад. Лично я против Колтушей ничего не имею, продавал там двушки(в стройке в районе 2600 за 63м2, продавал готовое жилье (однушки по 40м2 по 2400) а тут гражданин захотел за свои 40м2 4млн(за эти деньги можно было купить 1-ку в СПб , даже двушку в стройке-по 3300 продавли тогда 2к.кв.65м2 в Горелово). Стоимость квартиры он мотивировал шикарным ремонтом(частое заблуждение продавцов).Ремонт там действительно был. шикарный..Но. Колтуши и дом от Униста Петросталь . В общем обьяснил я гражданину что максимум что можно в такой ситуации сделать-продать это чудо за 3300(если найдется второй такой чудик) на что мне был дан категорический отказ и за сим мы и распрощались.. И второй случай когда ко мне обратился гражданин(по рекомендации) который уже работал с “агентом”..Суть: ипотечная квартира в Кудрово. Двушка 53м2.Долг банку 70% стоимости квартиры. Средняя цена такой квартиры(*без обременений) 5400, агент пообещал Продавцу продать квартиру за 5-дороже рынка.При этом Продавец честно объяснил” агенту” что деньги нужны и побыстрее..В результате 1.5месяца продажи(реклама на двух сайтах), 1 просмотр и звонок мне. Ну, проведя анализ я предложил продать сие “чудо” за 5150(это максимум) -т.е. с разницей в 750 т. от первоначальной цены. продавец согласился, послал предыдущего “сказочника” и мы продали эту квартиру за 0,5 года по указанной цене. -В данном случае лучшим результатом явилась правдивая информация продавцу о цене его квартиры, в первом случае-отказ от работы с продавцом. Я категорически против, когда агенты берутся за любую . “квартиру” не соотнося ее цену с рынком а “танцуя под желания собственника”.Квартира не продастся а агент, а в его лице все остальные агенты будут обвинены в некомпетентности. Пусть продает сам-может чего поймет. Есть конечно эксклюзивные квартиры по этажу, метражу, расположению. виду, которые можно продать дороже рынка, но это уже совсем другая история

Как продать квартиру дороже, чем она стоит?

Хозяин недвижимости может «повысить» цену на квартиру, правильно подготовив ее к просмотру. Особенно это важно при продаже квадратных метров на вторичном рынке.

Порядок во всем

Родные и привычные вам вещи и обстановка могут не понравиться будущему покупателю, тем более, когда он хочет посмотреть и купить «стены» в любимом районе. Ящички и полочки, где каждый миллиметр чем-то заполнен в несколько этажей, а на микроволновке – «витрина» продукции парфюмерной промышленности или, еще лучше, химической, представляющей многообразие современных моющих, отчищающих, отъедающих и освежающих средств -отнюдь не радуют глаз. Спрячьте лишнее, нужное выбросите, отнесите в гараж, в кладовку.

Продажа жилья – отличный повод избавиться от старой мебели и ковров, потерявших свой «товарный» вид, разобрать завалы. Если в квартире несколько комнат, возможно, следует оставить приличную мебель по «теме»: к примеру, в гостиной – диван, стенку; в спальной комнате – кровать, туалетный столик и т.п., чтобы создать своеобразный шоу-рум. И покупатель сможет визуально «конструировать» размещение и «перемещать» мебель или отметить ваш вкус в расстановке, что добавит вес в принятие решения о покупке.

Квартира не должна выглядеть загроможденной, это сужает пространство, площадь кажется меньше. Плюс покупатель чувствует себя некомфортно, когда пытается пробраться через завалы, чтобы посмотреть батареи, подойти к окну или просто походить по комнате. У просторного, незахламленного жилья больше шансов на удачную продажу.

Мой до дыр!

Грязную квартиру тоже продать сложнее. Прежде чем разворачивать предпродажный ремонт, который может не окупиться, помещение стоит отмыть. Все должно просто блестеть – окна, бытовая техника, плитка, мебель, люстры. Срочно нужно оттереть все видимые пятна, «залапанные» двери и косяки. Даже старой обстановке чистота придает «шик». Важно! Устраните все неприятные запахи – найдите их причину и ликвидируйте, а перед каждым просмотром проветривайте.

Квартира чистая, а подъезд – грязный. Что делать? В практике агентов по недвижимости бывали случаи, когда в целях успешных продаж собственники наводили порядок и в подъезде – чистили окна, мыли полы на лестничных клетках и т.д.

Стоит ли делать ремонт в квартире, выставленной на продажу?

Это, наверное, самый популярный вопрос, который поднимается при продаже квартиры, очевидно требующей преобразований.

Алла Воронина, управляющий агентством недвижимости «МИЭЛЬ-Ульяновск»:

– Есть квартиры, в которых делать ремонт не имеет смысла. Но порядок и чистота могут сыграть свою роль и прибавить в стоимости, когда клиент четко видит, что нужно делать, а что можно не переделывать. Как правило, варианты «без ремонта» стоят дешевле. И это не значит, что продавец продешевил, просто он сэкономил на предпродажной подготовке. Сэкономил и клиент, которому нравится планировка, район, он готов к ремонту и может быстро его начать в соответствии со своими вкусами.

Ремонт не гарантирует быстроту продажи. Вложения не окупятся, потому что важно не качество отделки, а цена, на которую рассчитывает покупатель. Тем не менее, какие-то работы провести придется, чтобы устранить существенные недостатки, которые могут значительно снизить стоимость квартиры. Недвижимость не должна выглядеть проблемной. Устраните все протечки – и инженерных коммуникаций, и следы пролитий. Приклейте, прибейте, установите на свои места все отставшее и сломанное или демонтируйте совсем. Проверьте работу электропроводки: все выключатели, розетки должны работать, во всех помещениях должен быть свет.

Давайте, но только без фанатизма!

Помните, только «косметика» и никаких капитальных вложений. Рассмотрим для примера самый сложный объект в квартире – санузел. Если в нем старомодная, но хорошо уложенная и подобранная плитка на стенах и полу, ее состояние не «аварийное», а вид не ужасный, можно обновить затирку в межплиточных швах. Это недолго, недорого и просто, заодно плитка отполируется и будет блестеть. Поврежденную, сколотую и загрязненную сантехнику стоит заменить, подобрав взамен недорогие изделия.

Но если в неприглядном состоянии стены – разбита плитка, облезает краска, – не стоит ставить в такой «интерьер» новую ванную или унитаз, это только подчеркнет существующие проблемы. Таких вложений клиент не оценит. Все прекрасно понимают, что сантехнику можно подобрать за 10 тыс. рублей, и этим не впечатлить, а капитальные преобразования помещения выйдут в 10 раз дороже, и на эту сумму будут требовать скидку. Некоторые в порыве страсти пытаются переклеивать обои, или натягивать потолки, или стелить на старый прогнивший пол новый линолеум, тем самым прибавляя работы по демонтажу будущему покупателю. Линолеум не спрячет скрип и проседание пола, натяжной потолок вызовет сомнение насчет протечек и т.д. Разумнее будет в таком случае сделать скидку, чем тратиться и ремонтировать.

Если квартира совсем «убитая» и непригодная для жилья, косметический ремонт ей не поможет. Лучше все демонтировать, оторвать и продавать квартиру как «с черновой отделкой» под ремонт или подготовить полы и стены «под чистовую отделку».

День показа

Перед приемом потенциальных покупателей сделайте уборку, застелите кровати, сложите диван, почистите сантехнику. Подготовьтесь: в прихожей уберите свою обувь, чтобы было где разуться, или приготовьте бахилы, выделите место для верхней одежды. Перед просмотром в квартире не стоит курить и сильно усердствовать с освежителями воздуха, которые могу вызвать аллергию, лучше просто проветрить.

Стоит учесть, что на просмотры покупатели приходят не одни. Как минимум, с риэлтором, как максимум, всей большой семьей. Чтобы они смогли спокойно посмотреть квартиру, лучше отправить домочадцев и домашних животных на это время на прогулку. Заранее подготовьтесь, сформулируйте положительные стороны вашей квартиры. Не стоит быть навязчивым и с ходу «грузить» информацией. Дайте возможность клиентам осмотреться, а лучше ждите их вопросов. Будьте вежливы и терпеливы.

– Конечно, каждый хочет продать квартиру как можно быстрее. Именно поэтому в этом процессе все значимо, вплоть до деталей, связанных со встречей потенциальных покупателей. Важно произвести хорошее впечатление, а решение человек примет сам. На каждую квартиру – свой покупатель, и он обязательно найдется! – резюмирует Алла Воронина.