Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго. Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%. Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры. У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация. Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Купля и продажа квартиры — как оценить стоимость жилья, чтобы не прогадать?

Для удачной продажи продавец должен установить цену, которая удовлетворяла бы и желания будущего покупателя, и принесла выгоду ему самому.

Не каждый может адекватно подойти к оценке собственной жилплощади. Как результат – объявление висит на сайте годами, но ни один покупатель так и не изъявил желание приобрести недвижимость.

Помочь установить приемлемую цену может анализ средней рыночной цены за аналогичные квартиры или помощь специалиста оценщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Из чего складывается стоимость?

Цена на жилое помещение складывается из нескольких факторов. Условно их можно разделить на три большие группы:

  • место нахождения продаваемой квартиры;
  • здание, в котором находится квартира;
  • непосредственно жилое помещение.

В действительности, «внешний фактор» играет даже большую роль в определении цены, чем «внутренний». К первой группе по степени убывания относятся следующие условия ценообразования:

  1. Район, в котором расположено жилье. Очевидно, чем ближе к центру населенного пункта будет находиться квартира, тем более высокой будет ее цена. Разница между двумя идентичными квартирами, находящимися в разных районах (одна – в центре, а вторая – в спальном районе) будет отличаться в 2 раза.
  2. Инфраструктура, расположенная вблизи продаваемой квартиры. Расположение поблизости магазинов, школ, остановок, медицинских учреждений также влияет на ценообразование. Наиболее привлекательным для потенциальных покупателей будет вариант с «шаговой» доступностью до места работы или учебы.
  3. Прилегающая к жилому помещению территория. Наличие парковок тоже играет роль в повышении цены. Такая, казалось бы, мелочь, как опрятность прилегающей территории (например, отсутствие ям на дворовой дороге, отсутствие мусора и т.д.) тоже может играть фактором, повышающим цену.

После того, как будут оценены внешние критерии, можно приступить к оценке второй группы факторов.

  1. Здание, в котором находится квартира. Материал, из которого построено здание, влияет на образование цены на 10-15 процентов. Квартира, находящаяся в кирпичном здании, будет стоить дороже, чем в панельном. Еще больше цена поднимется за здание из монолита.
  2. Состояние подъезда. Подъезд, в котором регулярно делают ремонт и в котором все соседи поддерживают чистоту, является еще одним фактором для повышения цены. Соответственно, облупленная краска, надписи на стене и регулярно присутствующая неопрятность ее снизят.
  3. Уровень внешнего шума. Если за стенами находятся шумные соседи, проходит шахта лифта, то цена за квартиру будет снижаться.

После того, как эти факторы будут учтены, необходимо перейти в оценке последней группы факторов: непосредственно к самой квартире.

  1. Наличие ремонта и балкона. Данный фактор оценивается субъективно в зависимости от дохода продавца. Для одних евроремонт – повод повысить цену, а для других дорогой ремонт с дизайнерскими решениями – обычная среднестатистическая квартира. Квартира с пожелтевшим потолком, облупленными стенами, конечно, высоко оцениваться не будет. Наличие балкона повышает цену. При этом также учитывается его состояние.
  2. Метраж и планировка. Логично, чем больше метров, тем квартира будет дороже. Но планировка квартиры также играет свою роль, как и возможность ее изменить. В некоторых квартирах, особенно построенных давно, произвести столь глобальные изменения будет сложно не только в плане сбора необходимых документов и разрешений, но и в том, что изменения могут оказать влияние на весь дом.
  3. Вид из окна. Казалось бы, тоже мелочь, которая все же влияет на цену. Выход на дорогу с трамвайными путями оценится в меньшей степени, чем выход на парк или любой другой пейзаж, приятный человеческому глазу.
  4. Расположение квартиры. Учитывается этажность. Данный фактор также рассматривается в совокупности с материалом, из которого построено само здание. Угловая квартира в панельном доме будет стоить ниже за счет низкой теплоизоляции, и если стены продаваемого помещения не были утеплены самостоятельно продавцом, то покупателю придется дополнительно потратиться.

Как узнать, сколько стоит недвижимость?

Стандартно выделяют два способа оценить стоимость жилой площади:

  • пригласить независимого специалиста-оценщика;
  • оценить самостоятельно.

У каждого из способов есть свои особенности, о которых будет подробнее рассказано ниже.

Как оценить самостоятельно?

Подбор похожего жилья по параметрам

Первое, что необходимо сделать, это просмотреть объявления о продаже квартиры и найти схожие по параметрам (метраж, этажность и т.д.). Цены будут относительно одинаковыми.

Например, на сайте Авито можно указать количество комнат, площадь, этаж и сколько всего этажей в доме, а также тип дома (кирпичный, панельный и т.д.).

На Циан параметров больше. Кроме вышеперечисленного, можно указать также:

  • площадь как общую, так и отдельно кухни и жилой зоны;
  • год постройки дома;
  • высоту потолков;
  • количество лифтов;
  • какой сделан в квартире ремонт;
  • куда выходят окна;
  • наличие парковки.

Можно выбрать и печатные издания с объявлениями, поискав среди них те, которые максимально приближены по данным к будущей квартире на продажу.

Кроме того, можно обратиться на сайт Росреестра и посмотреть рекомендуемую стоимость жилья по схожим параметрам. Кадастровая оценка, представленная там, как правило, не слишком отличается от рыночной цены.

Анализ показателей и расчет за кв. метр

Как правило, у каждого из объявлений уже рассчитана цена за 1 кв.м. Если же данного расчета в объявлении нет (в печатных изданиях, как правило, они отсутствуют), его можно произвести самостоятельно, используя формулу:

В таком расчете есть минус: он не учитывает существенные детали (наличие парковки возле дома, ремонт, балкон и т.д.). Для этого нужно произвести анализ показателей, выразив сумму таких дополнительных факторов, выразив их в виде коэффициента по отношению к средней цене за квадратный метр.

Проведя анализ цен несколько выбранных квартир, уже можно будет установить первоначальную цену для собственной.

Сверка с данными риелторов

Следующим шагом является контрольная проверка установленной цены. Для этого целесообразно позвонить в агентство недвижимости или частным риелторам. Как только они получат необходимые данные о будущем объекте продажи, будет названа примерная приемлемая цена.

Риелторы, называя цену, могут быть не совсем честны с потенциальным клиентом, и назвать сумму куда более высокую, чем необходимо. Это делается для того, чтобы квартира долго не пользовалась спросом, и продавец был вынужден по итогу обратиться в агентство недвижимости за помощью.

Также они могут и занизить цену для последующей накрутки комиссии. Поэтому лучше обращаться к знакомым риелторам или с хорошими отзывами.

Коррекция в процессе продажи

В процессе продажи цена, как правило, корректируется продавцом. На это оказывает влияние:

  • сам рынок (падение или рост цен);
  • разговоры или встречи с потенциальными покупателями.

Во время роста цен, продавец может спокойно держать ранее установленную цену. На фоне подъема она покажется вполне приемлемой.

Кроме вышесказанного, на цену будет влиять и подготовка всех необходимых документов. За выписки из Росреестра взимается государственная пошлина, что также можно будет включить в цену.

Как избежать ошибок?

Ошибочный анализ показателей

Такое возникает при невнимательном изучении данных на рынке недвижимости или легкомысленном подходе к нему (например, при сравнении лишь пары отдаленно похожих квартир).

Последствия: значительное завышение цены или ее занижение (о рисках таких последствий будет сказано ниже).

Как избежать: кроме учета общих факторов (тип дома и количество метража) при оценке учитывать и остальные факторы!

Использование неподтвержденных данных

На сайтах и даже в газетных объявлениях процесс размещения объявлений достаточно свободный. Есть риск попасться мошенникам, оказаться заманенным в агентство недвижимости, либо наткнуться на заведомо сниженную цену, которая в процессе продажи в несколько раз будет повышена.

Последствия: искажение правильного расчета среднеарифметической цены.

Как избежать: внимательнее анализировать полученные данные и желательно позвонить по номерам, указанных в объявлениях и узнать у продавцов все тонкости, которые могли быть не указаны в объявлении.

Как узнать при помощи специалиста?

Основания для проведения оценки, права и обязанности специалиста, порядок оспаривания сведений, предоставленных оценщиком указаны в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Когда обратиться?

В тех случаях, когда продавец считает, что не в силах самостоятельно справедливо оценить продаваемую жилплощадь, обращение к специалисту является необходимым.

Возможно ли без выезда оценщика?

Но у такой оценки есть существенные минусы:

  • не будет оценено состояние квартиры;
  • не будут учтены ее преимущества (дорогой ремонт, вид из окна, звукоизоляция и т.д.).

Процедура

  1. Заключение договора об оценке недвижимого имущества. В ст. 10 ФЗ № 135 перечислены основные требования к договору. Он составляется в простой письменной форме с указанием следующих сведений:

  • цель договора (оценка недвижимого жилого имущества);
  • описание объекта недвижимости;
  • вид стоимости (как правило, устанавливается рыночная стоимость);
  • стоимость вознаграждения за проведение оценки;
  • дата проведения оценки;
  • стандарты, используемые при осуществлении оценки (для недвижимости используется ФСО №7);
  • сведения о страховании ответственности оценщика и наименование организации, осуществляющей процедуру оценки.

Бланк и образец можно скачать ниже:

  • копии паспортов собственников квартиры;
  • документы, устанавливающие право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства и т.д.);
  • план квартиры и пояснение к нему (экспликация);
  • технический и кадастровый паспорт.

Специалист проводит фотографирование следующих объектов:

  • внешние данные (окружающая территория и двор, внешний вид дома, табличка с названием улицы и номером дома, вход в подъезд);
  • подъезд (в том числе лестницы, лифт, входную дверь в квартиру);
  • жилые комнаты в квартире (по 4 фотографии на каждую комнату);
  • кухня (4 фотографии);
  • санузел, ванная, коридор, кладовые (при наличии);
  • балкон или лоджия;
  • произведенные перепланировки или повреждения в квартире (если таковые имеются).
  • Составление акта осмотра и акта оценки. В акте осмотра квартиры указываются состояние объекта на момент проведения процедуры, перепланировки, которые были произведены собственником, а также иные видоизменения.

    Кроме указанных данных, в акте прописываются:

    • дата и место составления;
    • заказчик;
    • ФИО специалиста, который произвел осмотр;
    • адрес, по которому расположена квартира;
    • замечания специалиста-оценщика;
    • иные присутствующие лица.

    В акте или отчете о проведении оценки квартиры указываются:

    • реквизиты договора о проведении оценки;
    • сведения о специалисте-оценщике и компании, которая произвела оценку;
    • цель оценки;
    • адрес и почтовый индекс расположения квартиры;
    • сведения о собственниках недвижимого имущества;
    • оценка документов на право собственности;
    • полное описание квартиры (состояние, метраж и т.д.);
    • стоимость оцененного имущества (результат оценки).
    • Скачать бланк акта оценки квартиры
    • Скачать образец акта оценки квартиры
  • Передача отчета заказчику. Может производиться лично или по электронной почте.
  • Во сколько обойдется?

    Каждая организация, производящая оценку, устанавливает свою цену, в зависимости от региона, в котором она находится. Однако цены компаний, находящихся в одном городе, будут относительно похожи:

    • В Воронеже и Новосибирске минимальная цена регулируется от 2 500 рублей.
    • В Смоленске и Санкт-Петербурге – от 3 тысяч рублей.
    • Москва – от 3 500 рублей.
    • В Екатеринбурге по данным одного из агентств по оценке представлена минимальная цена в 1 500 рублей.
    • В Уфе цена устанавливается от 1 рублей.
    • В Краснодаре минимальная цена повыше – от 4 тысяч рублей.

    Обязательно ли делать процедуру для покупки и продажи?

    Законодательно установлено, что обязательной оценке подлежит недвижимое жилое имущество лишь в том случае, если оно продается в ипотеку. В остальных случаях привлечение специалиста-оценщика не является обязательным.

    Риски завышения и занижения

    У завышенной цены есть самый главный минус: продавец теряет время. Никто не захочет покупать квартиру по стоимости, на которую жилплощадь совсем не тянет.

    При указании цены, значительно ниже средней, потенциальный покупатель начнет искать подводные камни: не просто же так квартира продается столь дешево. К тому же, при указании заниженной цены продавец не получает никакой выгоды.

    После проведения анализа стоит выбрать схожие квартиры, цены которых отличаются друг от друга не более, чем на 3 процента.

    Для самых «ленивых» продавцов существуют и онлайн-калькуляторы. Последний способ не рекомендуется к использованию по той простой причине, что такой калькулятор учитывает только квадратные метры, совершенно не беря в расчет другие немало важные факторы.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть видео о нюансах оценивания квартиры при сделках с недвижимостью:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


    Онлайн оценка стоимости квартиры (недвижимости)

    Вы можете рассчитать онлайн стоимость квартиры на калькуляторе недвижимости. Оценка стоимости объектов недвижимости.

    Скопировать ссылку на расчёт

    Продайте
    Вашу квартиру
    на нашем сервисе «Реинпорт»

    О сервисе

    Грамотная оценка недвижимости – что это? Всего лишь сумма денежных средств, которые вы готовы отдать за жилье, либо планируете выручить после продажи? Любой специалист скажет, что стоимость недвижимости – это нечто, гораздо большее. Добро пожаловать на страницы нашего сайта, всецело посвященного профессиональной оценке объектов недвижимости в России. Мы определим стоимость квартиры в автоматическом режиме, основываясь на детальном анализе сферы и опыте профессиональных риэлторов, которые принимали участие в создании нашего проекта. В настоящее время оценка доступна для крупнейших городов России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск. Однако постепенно перечень регионов будет увеличиваться!

    Когда необходима оценка недвижимости?

    Стоимость жилья – ключевой атрибут, от которого зависят многочисленные параметры, включая скорость продажи, выгоду от совершения сделки, тактику поиска клиента и многое-многое другое. Простыми словами, оценка стоимости недвижимости – это ключевая мера успеха в такой непростой сфере, как удобное и выгодное жилье в России.

    Ключевой особенностью нашего проекта является возможность онлайн-оценки недвижимости, причем, абсолютно бесплатно!

    В каких случаях это может быть выгодно. Мы предлагаем вашему вниманию перечень вариантов, когда именно наша оценка стоимости недвижимости может оказаться максимально полезной для вас:

    • Поиск жилья. Весьма распространенная ситуация – вы решили найти квартиру самостоятельно, либо рассматриваете множество вариантов, предложенных риэлторами или частными продавцами. В этом случае грамотная оценка недвижимости – это единственный доступный способ узнать степень адекватности предложенных условий. Имеется ли вероятность переплаты? Быть может, цена занижена из-за наличия каких-то подводных камней? Насколько грамотно была реализована политика ценообразования тем или иным агентством? Узнать стоимость недвижимости независимо поможет наш сервис. Введя параметры интересующего жилья, вы получите ориентировочную стоимость, которая будет рассчитана без учета субъективных параметров. Идеальное решение для тех, кто не планирует переплачивать, либо желает свести вероятность обмана к минимуму;
    • Продажа вашей квартиры. Увы, далеко не каждый способен грамотно установить стоимость объекта недвижимости перед продажей. В лучшем случае вы столкнетесь с нежеланием потенциальных клиентов покупать квартиру по завышенной цене, что приведет к необходимости оптимизировать условия и тратить драгоценное время. В худшем случае вас ожидает потеря денежных средств из-за слишком низкой цены. Ведь вполне вероятно, что быстро совершенная сделка является причиной того, что вы установили слишком низкую стоимость. Только профессиональная оценка объектов недвижимости позволит избежать этих ошибок, а наш сайт поможет добиться поставленной цели максимально рациональным способом;
    • Представителям и владельцам агентств недвижимости наш сервис также окажется максимально полезным. Совершайте сделки предельно быстро благодаря грамотно установленной стоимости – размер ваших комиссионных, при этом, останется неизменным, зато увеличится число заключенных договоров. Незачем тратить время на поиски клиентов, когда одна лишь правильно установленная стоимость способна предоставлять оптимальный результат. Помимо всего прочего, наш сервис является весьма авторитетным решением, которое хорошо известно на рынке недвижимости. Это значит, что получаемые значения можно смело ставить в пример вашим клиентам, которые по той или иной причине не желают менять стоимость в выгодную для вас сторону.

    Узнать стоимость недвижимости можно в считанные минуты. Для этого достаточно зайти на Rocenka.com и произвести всего несколько действий.

    Мы предоставляем независимый анализ для крупнейших городов России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.

    Как узнать стоимость недвижимости: алгоритм действий

    Интерфейс нашего сервиса интуитивно прост и понятен – освоить его способен даже начинающий пользователь ПК. Дело в том, что основой калькулятора является разработанный профессионалами алгоритм, учитывающий более десятка важнейших параметров.

    Именно так определяется стоимость недвижимости, основанная на статистических данных и опыте успешных риэлторов России.

    О каких именно качествах и параметрах идет речь? Рассмотрим характеристики, которые потребуется знать для оценки стоимости недвижимости с помощью нашего сервиса:

    • Регион совершения сделки. Безусловно, стоимость объекта недвижимости в первую очередь зависит от того, в каком именно городе он располагается. На сегодняшний день наш проект предлагает сразу 16 регионов, при этом, их количество будет постепенно увеличиваться: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
    • Площадь квартиры – это не менее значимый параметр, ведь в сфере недвижимости стоимость того или иного объекта устанавливается именно за квадратный метр. Зная площадь жилья, вы без труда узнаете стоимость недвижимости, которую планируется купить или продать;
    • Количество комнат. Но несмотря на площадь, удобство проживания зависит и от того, сколько полноценных комнат представлено в квартире. Ведь именно этот параметр будет напрямую влиять на численность семьи, которая сможет с комфортом разместиться на имеющейся площади;
    • Состояние жилья. Оценка недвижимости основывается и на стоимости предполагаемого ремонта, что также является крайне ощутимой статьей расходов при покупке жилья. Если же состояние квартиры можно назвать безупречным, стоимость подобного варианта будет заметно выше. Как и желание купить такое жилье!
    • Этаж. Первый и последний уровни – далеко не самый желанный вариант для многих россиян, так как недостатки подобных этажей известны всем и каждому. Если же идет речь не о крайних уровнях, цена вопроса окажется несколько больше;
    • Материал постройки. Стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от того, из какого именно материала был построен дом. В порядке возрастания стоимости – это панели, каркасная технология и, конечно же, кирпич. Здесь следует исходить из таких качеств, как надежность конструкции, шумо- и теплоизоляция, а также внешний вид;
    • Планировка помещения. Какой бы ремонт не был проведен в квартире, комфорт проживания в первую очередь зависит от планировки. Увы, далеко не все квартиры России могут похвастаться удачными решениями, следовательно, стоимость недвижимости будет напрямую зависеть и от этого параметра. При этом совершенно неважно, какой именно город вы выбрали: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск или Челябинск. Ведь указанная закономерность прослеживается вне зависимости от региона.
    • Раздельный или совмещенный санузел. Узнать стоимость недвижимости невозможно, если вы не располагаете информацией, касающейся данного нюанса. Ведь комфорт проживания будет зависеть в том числе и от планировки санузла;
    • Балкон или лоджия. Пусть габариты данного помещения учитываются в общей площади жилья с коэффициентом 0.5, иметь в собственном распоряжении застекленную лоджию или полноценный балкон согласятся многие. Ведь здесь можно организовать рабочий кабинет, сделать комнату отдыха или просто хранить какие-либо вещи. Наша оценка объектов недвижимости учитывает и этот фактор;
    • Высота потолков. Подобное чаще всего напрямую зависит от периода постройки здания, впрочем, и многие современные компании могут возводить квартиры с потолками высотой три метра и более;
    • Габариты кухни. Оценка объектов недвижимости невозможна без знания этого фактора. Маленькая тесная кухня – мечта далеко не каждой хозяйки, впрочем, как и излишне просторное помещение, которое «съедает» полезную площадь жилья;
    • Класс жилья: эконом-уровень, средний класс или премиум-сегмент. Это также влияет на то, как будет проводиться оценка недвижимости в любых городах России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
    • Наличие лифта. Здесь давать какие-либо комментарии не нужно, особенно, если речь идет о квартирах на верхних этажах.

    Зная эти параметры, наш сервис проведет профессиональную оценку стоимости недвижимости в крупнейших городах России.

    Как оценить квартиру перед продажей: четыре способа

    Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

    Способ первый, официальный

    При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

    Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

    Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

    Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

    Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

    Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

    Способ второй, массово-реалистичный

    Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

    Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

    Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

    Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

    Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

    Способ третий, самостоятельный

    Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

    Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

    Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

    Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

    Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

    Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

    Способ четвертый, авторитарный

    Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

    Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

    Оцениваем свою квартиру самостоятельно

    Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

    Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

    Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

    Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

    Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

    Основные факторы рыночной оценки квартиры

    Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

    Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

    Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

    Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

    • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
    • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
    • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
    • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
    • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
    • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
    • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
    • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
    • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
    • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

    Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

    Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

    Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

    Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

    Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

    1. Источники данных о продаже квартир

    Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
    На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

    Оценка квартиры в Москве и Московской области

    Преимущества оценки квартиры на SOB.RU

    • Риелторам
    • Продавцам
    • Покупателям

    Обычный день риелтора — это 60–80 холодных звонков, которые занимают 3–4 часа. Чтобы перевести холодного клиента в горячие, надо работать в 2–3 раза быстрее, чем другие агенты. Но половина рабочего дня уходит на сбор информации и подготовку отчетов, которые клиент хочет немедленно, а не в конце недели. В итоге вы теряете время и клиентов, закапываясь в бумажках. Представьте, что вы заказываете отчет об оценке квартиры, получаете его за 3 минуты и мгновенно отправляете на почту или по WhatsApp. С отчетом вы сможете вести аргументированный разговор уже на этапе холодного звонка — без литья воды и траты времени.

    Клиенты, которые выставляют квартиры на продажу, получают по 50 звонков в день от риелторов. Они раздражаются и устают от шаблонных разговоров. Заинтересовать холодного клиента надо в первую минуту, чтобы он не бросил трубку. Вы можете закопаться в бумажках на неделю: просмотреть десятки источников и вручную подготовить отчет, который клиент не будет ждать. Вы потратите много времени и все равно не сможете проанализировать столько источников, сколько умный алгоритм обработает за минуту. Закажите отчет по цене чашки кофе и отправьте его за секунды во время разговора с клиентом.

    Много времени риелтор тратит на продажу квартир с неадекватной ценой. Если вы сделаете подборку из 30 аналогичных предложений, это все равно не убедит клиента. Выбранные объявления будут случайными и сильно различаться в ценах. Но и вам незачем по полгода продавать квартиру за 10 миллионов, если так хочет клиент. Когда квартира не продается — продавец винит риелтора, а риелтор не зарабатывает деньги. Закажите отчет об оценке квартиры, чтобы установить адекватную цену вместе. Умный алгоритм проанализирует недвижимость по 375 параметрам и покажет рекомендованную цену, динамику цен на аналогичные квартиры за 5 месяцев и похожие объявления поблизости.

    Чтобы быстрее продать квартиру, вы хотите установить адекватную цену. Но не можете полностью довериться риелтору, потому что боитесь продешевить. Закажите отчет по цене чашки кофе, чтобы узнать точную цену и вероятность продажи квартиры. Умный алгоритм проанализирует 375 параметров за минуту и покажет цены на аналогичные предложения поблизости. Благодаря данным в отчете вы поймете, как выгодно выделиться на фоне других. Спрос на квартиру мгновенно вырастет, и вы сможете быстро заключить сделку.

    Если назначить слишком высокую цену на квартиру, она не будет продаваться. Вы потратите время на бессмысленные торги с покупателями и не получите денег. Но поддаваться на уговоры опасно: вдруг вы сильно продешевите и узнаете об этом только после продажи. Чтобы установить выгодную цену, узнайте цены на недвижимость в своем районе и вероятность продажи квартиры. Умный алгоритм проанализирует тысячи похожих предложений на рынке и покажет цену, с которой вы заключите сделку быстрее.

    Вы устали и раздражены от бессмысленных разговоров и бесконечных показов квартиры, а объявление висит уже полгода. Если квартира долго не продается, легко поддаться на уговоры риелтора или покупателя и снизить цену. Но тогда вы потеряете деньги и будете чувствовать себя обманутым. Чтобы вести аргументированный торг, закажите отчет с ценами на аналогичные квартиры. Цифры и факты убеждают самых непреклонных покупателей.

    Цена на квартиру кажется слишком высокой, а риелтор и продавец убеждают, что цену лучше не найти. Вы сомневаетесь и боитесь переплатить, но не можете это аргументировать. Отчет об оценке стоимости квартиры стоит как чашка кофе, но помогает сэкономить в тысячи раз больше. Покажите риелтору и продавцу цены на аналогичные квартиры в отчете, чтобы заключить выгодную сделку.

    Обычно покупатели сомневаются и не знают, как убедить продавца снизить цену. Чтобы торговаться правильно, надо подкрепить слова цифрами и фактами. В этом случае поможет экспертный отчет: умный алгоритм проанализирует квартиру по 375 параметрам, чтобы показать рекомендованную цену. Вам будет проще договориться о выгодной сделке, показав продавцу оценку стоимости его квартиры и цены на аналогичные предложения.

    Вам понравился конкретный дом, но цены на квартиры в нем высокие, а риелтор больше ничего не предлагает. Вы можете самостоятельно искать что-то похожее в других районах или месяцами ждать, пока агент позвонит с новым предложением. Закажите отчеты об оценке квартир в нескольких районах, чтобы быстрее выбрать лучшее предложение для себя.

    Проверяет инфраструктуру: близость метро, банков, супермаркетов, школ, парков

    Автоматически собирает информацию о квартире, доме и собственниках в Росреестре и ЕГРН

    Анализирует документы о состоянии труб и проводки в доме, количество капитальных ремонтов, подъездов, лифтов, мусоропроводов и парковок

    Анализирует похожие объявления в Интернете для более точной оценки

    Всего три минуты займет подготовка отчета
    Вы можете его распечатать, отправить на почту
    и в мессенджеры

    Ссылка на основную публикацию