Способы обмана риэлторами своих клиентов
Классическая схема – искусственное завышение цены квартиры для получения существенно большей комиссии. В результате продавцу достанется только заявленная им сумма за вычетом процента, а риэлтор в буквальном смысле сделает деньги «из воздуха». Однако некоторые сотрудники агентств недвижимости обманывают не только продавцов, но и покупателей.
5 способов обмануть продавца
Если вынести за скобки случаи явного обмана со стороны «черных» риэлторов, являющихся по сути преступниками, можно увидеть несколько схем, которые формально не являются нарушением закона. Все они связаны с тем, что риэлтор стремится любыми способами увеличить стоимость квартиры.
Обычно агентство получает 2%-3% от сделки, что в абсолютном выражении составляет 100-200 тыс. руб. и даже больше (для Москвы и Подмосковья). Однако сам риэлтор может искусственно завысить стоимость квартиры, чтобы получить «личную» комиссию. Для этого существует несколько способов:
- Агентство заключает с продавцом договор, в котором указана точно оговоренная стоимость и комиссия. Но в результате риэлтор выставляет квартиру по завышенной цене – например, больше на 100-200 тыс. руб. Соответственно продавец от такого подхода может потерять клиентов, которые явно обратят внимание на более дешевые варианты. Время продажи увеличивается, а в результате агент получает существенно большее вознаграждение.
- Стоимость недвижимости, как известно, не снижается, а, наоборот, постепенно увеличивается. Поэтому если объект продается довольно долго, и продавец не следит за рекламой, риэлтор может изменить стоимость и самостоятельно. Причем реально квартира продастся именно по указанной цене, поэтому собственник не получит возникшую разницу.
- Нередко складывается такая ситуация, что на одну и ту же квартиру претендует не 1, а сразу 2 или даже 3 покупателя. В таком случае агент также может смело завысить стоимость: кто предложит большую сумму, тот и приобретет объект.
- Иногда услугами риэлтора пользуются не только продавцы, но и сами покупатели, которые не хотят или не могут тратить время на поиск недвижимости. Поскольку оба агента желают продать квартиру быстрее, они могут встретиться с собственником и убедить его снизить цену, а полученную выгоду просто разделить между собой.
- «Продвинутые» специалисты разработали и такую схему. Покупатели иногда завышают стоимость объекта, из-за чего спрос на него падает, т.е. агент тратится на рекламу, несет другие расходы, но не получает комиссию. В таком случае предприимчивые риэлторы приводят подставных покупателей, которые специально находят «недостатки» квартиры и пытаются «настроить» владельца на пессимистичную волну. В результате собственник уступает и соглашается со снижением стоимости.
5 способов обмануть покупателя
Существуют и «проверенные» способы обмана риэлторами своих клиентов, которые желают приобрести квартиру. Все они направлены на то, чтобы покупатель как можно быстрее «созрел» для сделки, приобрел объект якобы по выгодной цене, не разобравшись в деталях. Наиболее распространены такие схемы обмана:
- На сайте выкладывается объявление-приманка, в котором рассказывается о продаже квартиры по «суперцене». Если стоимость существенно занижена, это наверняка обман: риэлтор просто добивается того, чтобы клиент позвонил и вступил с ним в контакт.
- Аналогично можно расценить ситуацию, когда в объявлении не указан адрес конкретного дома: возможно, такую квартиру продают сразу несколько агентств. Исключение – квартиры в новостройке: до тех пор, пока дом не сдан, они не имеют присвоенных номеров.
- Во время осмотра помещения агенты специально приглашают подставных покупателей, который поднимают дополнительный ажиотаж. Если реальному человеку действительно срочно нужна квартира, он часто готов заплатить и немного большую стоимость. Не исключено, что разницу риэлтор разделит и с приглашенными «актерами».
- Объявление появилось несколько часов назад и уже набрало много сотен просмотров, что на самом деле просто невозможно. В этом случае риэлторы просто обновляют базу данных, изменяя в тексте всего 1-2 символа. В результате складывается впечатление, будто этот объект пользуется повышенным спросом.
- Агенты уточняют потребности покупателя и специально водят их по разным «плохим» объектам, а потом показывают более приемлемую квартиру. В результате срабатывает «эффект сравнения»: покупатель почти всегда выберет более качественный товар, хотя на самом деле и он может оказаться недостаточно хорошим.
Как избежать обмана
Избежать этих хитростей вполне возможно. Главное условие – внимательно подойти к покупке или продаже квартиры и проверять буквально каждый шаг риэлтора.
Продавцу
Чтобы не попасться на обман с ценой, продавцу следует:
- внимательно уточнить текст договора с агентством, особенно пункт о стоимости недвижимости и величины комиссии;
- обговорить возможность увеличения стоимости квартиры в соответствии с реальной рыночной ситуацией;
- периодически контролировать объявление о продаже квартиры на сайте (уточнить, на каких именно площадках риэлтор размещает информацию);
- уточнить порядок расторжения договора (на тот случай, если специалист не вызывает доверия).
Покупателю
Особую бдительность стоит проявить и покупателю. Именно он чаще всего становится жертвой обмана, поскольку как собственнику, так и самому риэлтору квартиру важно продать, и как можно быстрее. Поэтому при взаимодействии с агентом необходимо обратить внимание на такие рекомендации:
- Тщательно проверять все документы на квартиру самостоятельно – вплоть до буквы и запятой (паспорт собственника, договор купли-продажи, свидетельство о собственности и т.п.). Особого внимания заслуживают случаи с доверенностью – необходимо проверить, действительно ли этот документ был подписан нотариусом.
- Обязательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого следует заказать актуальную выписку из ЕГРН (получить ее может любой человек, поскольку данные о недвижимости не являются тайной). Правильнее всего заказать документ прямо накануне сделки, поскольку даже за несколько недель ситуация может измениться (квартира окажется под арестом, на нее будут претендовать «внезапно появившиеся» наследники и т.п.).
- Осмотреть помещение не 1, а хотя бы 2 раза – как вечером, так и утром, поскольку в этот момент может открыться довольно много недостатков (неприятный вид, шумные соседи, шум автотрассы и т.п.).
- Не доверять утверждениям наподобие «гарантия чистоты сделки», «100% юридическое сопровождение» и т.п. На самом деле агент как таковой является всего лишь продавцом и даже в случае наступления реальной угрозы не несет никакой ответственности. В результате продавец или покупатель могут обратиться только в суд.
Таким образом, многие недобросовестные риэлторы действительно обманывают своих клиентов – как покупателей, так и продавцов. Поэтому стоит тщательно выбирать агента для продажи и при необходимости сменить его. В некоторых случаях целесообразно продавать недвижимость самостоятельно – для этого достаточно привести квартиру в порядок и разместить объявления на крупных порталах.
5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
Как вычислить риелтора-мошенника? О самых распространенных махинациях при продаже недвижимости и о том, как их распознать, рассказывают специалисты компании «Метриум Групп».
1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие
С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.
Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.
Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.
«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».
2. Требование предоставить подлинник паспорта
Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.
Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.
Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.
3. Недееспособные продавцы
Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.
Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.
Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.
4. Излишняя дружелюбность риелтора
Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.
Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.
Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».
5. «Ошибка» в адресе
Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1 , причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2 ) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.
Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.
Как обмануть продавца квартиры
Как обмануть продавца квартиры
Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.
Оштрафовать за срыв сделки
Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.
По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.
Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.
Продать дороже, чем договорились
Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.
Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.
Подсунуть фальшивые деньги
Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.
Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.
Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.
Подождать, пока закончится срок аренды ячейки
Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.
К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.
Поймать на жадности
Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.
Попросить заранее закрыть долг
Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.
Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.
Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.
Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.
Как не попасться на уловки
Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.
Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.
Как обманывают риэлторы
Как обманывают риэлторы клиентов при покупке и продаже квартиры, схемы и способы работы мошенников, «черных» риелторов при купле-продаже на рынке недвижимости на этапах аванса, залога, ипотеки, разберем в этой статье.
Я уже писал о том, как обманывают риэлторы при аренде квартиры обязательно прочтите, потому что там свои обкатанные схемы.
Как обманывают риэлторы при продаже квартиры
Агенты по недвижимости активно продвигают свои услуги, убеждая в том, что обратившись к ним вы сэкономите время, нервы и даже деньги (хотя как насчет оплаты комиссии?). И находится достаточно людей, которые доверяют рекламе. Предлагаю поговорить о том, как избежать мошеннических схем и перечислить способы обмана клиентов недобросовестными релторами.
Причины, по которым маклер решается на мошенничество не очевидны, ведь услуги и так стоят недешево – от 50 до 200 тысяч и выше только в сегменте эконом-жилья!
Гарантия безопасности сделки
Сейчас в моде бравировать сертификатами и прочими атрибутами членства в какой-нибудь гильдии или союзе риэлторов, но по существу эти «документы» попросту бумага. Юридически ни один риелтор не несет ответственности за потерю вами денег на неудачной сделке, поэтому это тоже обман клиента.
Продажа по доверенности
Сделки по приобретению жилья по доверенности в одном ряду с полученными в наследство, и покупатель должен об этом знать!
Мошенник-риелтор может обманным путем завладеть документами на квартиру и оформить доверенность через нотариуса на своего напарника.
Нотариусы не вправе производить экспертизы документов и не имеют соответствующего оборудования, которым снабжаются лаборатории следственных органов. Поэтому слепо доверять нотариальной доверенности, особенно выданной на право продажи жилья категорически не стоит!
При продаже через ипотеку
Мне известна одна схема, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры через ипотеку. В случае, если аванс за квартиру вносится до одобрения банком квартиры, как предмета залога. В случае отказа банка покупатель может остаться без денег, что вносил в качестве задатка или аванса.
Поэтому не вносите аванс или задаток преждевременно!
Как обманывают риэлторы при покупке квартиры
Подробнее разберем, как риэлторы обманывают незадачливых покупателей и способы не попасть в мошеннические схемы.
Объявления-«утки»
На стадии подбора объекта недвижимости потенциальный покупатель штудирует объявления с популярных интернет-досок и в этот момент может попасть не на собственника, а объявление-«утку», выставленную агентством недвижимости или частным маклером.
Такое объявление обычно содержит описание самого ходового жилья, а именно 1-2-комнатной квартиры и в одном из востребованных районов города с заведомо привлекательными параметрами, как то средний этаж, хороший ремонт, большая кухня и т.д.
Покупатель, соблазняется, не зная, что это мошенническая уловка, на самом деле никакой квартиры нет и не было. Это объявление сделано для сбора входящих звонков. Позвонив по указанному номеру вам предложат совсем другой объект, а про искомый скажут, что продали, вот-вот только что..
Занижение стоимости жилья
Заведомо сниженные по цене объявления о продаже жилища раскидываются по многочисленным доскам с одной лишь целью – собрать как можно больше потенциальных покупателей, чтобы устроить между ними аукцион.
Схема работает так: вам говорят стоимость и просят прийти на просмотр. Когда вы приходите, вам презентуют квартиру так, что вы в нее «влюбляетесь», но тут же оговариваются, что вы попали на торги и если предложите сумму больше, чем предыдущие просмотревшие, то жилье будет ваша.
Выход здесь простой — повернуться и уйти, т.к. ниже рыночной стоимости жилье вам никто не продаст.
Занижение стоимости услуг
Предварительная словесная договоренность при услуге подбора квартиры не значит ничего. Вам могут озвучить одну сумму, но когда будете подписывать договор на оказание услуг и внимательно прочтете все его пункты, может обнаружится, что появились дополнительные расходы о которых вам «забыли» сказать.
Если сотрудничество с риэлтором начинается с дешевого обмана, рекомендую закончить его уже на этом этапе.
Проверка «юридической чистоты» квартиры
Часто проверка юридической чистоты квартиры очередной обман риэлторов, сводится к получению выписки из ЕГРП и всего-то. Даже не удосуживаются взять выписку о переходе прав на объект недвижимости, хотя такая возможность сейчас есть. И редко дотошно изучает предоставленные собственником копии ДКП, свидетельства и прочие документы на жилище.
Как обманывают черные риэлторы
В конце-концов, вы можете попасть в сети к откровенным мошенникам, которые только делают вид, что они риэлторы и разыграв с вами несколько спектаклей продадут вам квартиру:
- по подложным документам;
- с человеком, которого нельзя выписать;
- жилье с недееспособными собственниками и т.д.
Но чаще риэлторы обманывают при внесении задатка или аванса за приобретаемое жилье, воспользовавшись юридической неграмотностью доверчивого покупателя, берут аванс, оставляют вас с копиями документов на квартиру и исчезают в неизвестном направлении.
Поэтому вручать деньги нельзя никому кроме собственника жилплощади и только после того, как вы убедитесь, что он действительно собственник.
Как риэлторы обманывают продавца квартиры
Нет покупателей
Если маклер не получает хорошую комиссию за объект недвижимости или не уверен в ее получении, то ваш объект он показывать не будет даже 100% покупателям. И это не совсем обман клиента, но вы, как продавец будете сидеть без покупателей однозначно.
Застой на рынке недвижимости
Часто, пытаясь понизить продавца в цене риэлторы «поют» дифирамбы о том, как нестабилен рынок недвижимость, что никто не покупает или не может продать аналогичные или даже лучше, чем у вас квартиры. Отчасти это обман посредником собственника, но иногда и правда, особенно, если вы не подготовили жилье к продаже (внешний вид и документы), чем даете повод для подобных фантазий посредника.
Вы узнали, как риэлторы обманывают продавцов квартир, незадачливых клиентов-покупателей, которые попадают в сети агентств недвижимости. В любом случае вам самостоятельно принимать решение о сотрудничестве с маклерами!
Как риэлтор может обмануть при продаже квартиры.
Ольга
Риэлтор продает двушку в кирпичной пятиэтажке со слабеньким косметическим ремонтом в Москве (район Раменки, Мосфильмовская улица), которая принадлежит ПОПОЛАМ Собственнику 1 и Собственнику 2 (является другом риэлтора). После очередного показа нашлись клиенты, но цена была снижена на 300 тыс. – до 8 млн. Как в вашей практике – возможно ли риэлтору с Собственникои 2 обмануть по денежке Собственника 1?
Например, договорившись с клиентами о снижении цены на 150 тыс., Собственник 2 кладет в карман оставшиеся 150 тыс, а клиенты платят не 8300 000, а 8 млн.
Какие еще могут быть использованы схемы обмана в отношении Собственника 1? Как Собственнику 1 можно избежать неприятностей, на что обращать внимание при сделке?
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Если все сговорятся против Собственника 1,то возможно,но тогда и покупатели должны идти на эту схему,что им не интересно,показать в договоре 8 млн. ,а купить за 8,3 млн. Зачем это им? Ведь сумму продажи то Вы увидите ,подписывая договор у нотариуса. Вероятно ,что они действительно снизили на столько цену покупателю при торге. Собственник 1 может не согласится на эти условия,решать им двоим
Но сейчас же, чтоб уйти от налогов часто вообще прописывают неполную стоимость квартиры в договоре. Поэтому сумма в договоре хоть 7 млн, хоть те же заниженные 8 млн, выгодные для Собственника 2. Покупателям нужно только снижение -какая им разница кто из собственников сколько получит. Вот как раз и хочется понять, наверное, почему Покупателю может быть невыгодно идти на эту схему.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Зачем покупателю то занижать? Ему нужна полная сумма ,за что купил. Это продавцы занижают стоимость,чтобы уйти от налогов. Если собственность меньше 3 или 5 лет. В случае расторжения сделки покупатель может претендовать на сумму ,указанную в договоре,поэтому он всегда заинтересован купить за полную стоимость,конечно если он юридически подкован
Спасибо) От Вас сегодня самые дельные пояснения
Пардон, в смысле клиенты в случае махинаций риэлтора могут заплатить не 8300 000, а 8 150 000
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
То есть имеете ввиду,что в договоре напишут 0000,а на деле продадут за 8150000? Заинтересовав покупателей скидкой в 150000 и договорившись с ними пойти на это? Теоритически да. Но вы же будете закладывать деньги в ячейку,и увидите. Если они их пообещают после регистрации отдать,то могут обмануть и Ссбственника 2,а если отдадут на руки до регистрации,то рискует покупатель. Если я правильно Вас понял. Все таки не думаю ,что покупателям нужно идти на такое.
Отлично, спасибо за разъяснения. Скоро будут получать аванс и заключать договор. Не подскажите: на что на этом этапе обращать внимание? В инете просто полно статей про коварство нечестных риэлторов.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Инна,если не доверяете Собственнику 2,то привлеките своего риэлтера или юриста.
Просто полученные средства Собственник 1 хочет вложить в другую недвижимость – денег еле-еле хватит и нет возможности еще около сотни руб отдавать за сопровождение всей сделки риэлтором или юристом. Хотят минимально обращаться к юристу (скажем для проверки договора), но все равно надо знать какие могут быть тонкие моменты, которых не знают обыватели. Скажем, проверить договор у юриста и заставить пересчитать закладываемые деньги прямо у ячейки банка.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Инна,а вопрос Вы зря так назвали. Вы же опасаетесь,что сособственник Вас обманет,а написали про риэлтера. Так бы и писали: – “Как сособственник может обмануть при продаже квартиры”
Нет, написано все правильно. Риэлтор там является реальным владельцем второй половины, собственник 2-формальный владелец.
Очередной антириэлторский вброс! Заголовки типа: “обман риэлтора”, “риэлтор угрожает/ умалчивает/скрывает/требует/не возвращает комиссию” и тп. увеличивают количество просмотров в разы!
Вы о чем? Это хорошо или плохо, я не пойму. Мне-то просто надо было задать вопрос, который меня интересует, а не повышать просмотры.
Обмануть может ( или не может) кто угодно, человек ЛЮБОЙ ПРОФЕССИИ.
Бывает, собственники норовят обмануть нанятых специалистов ( и не только риэлторов, но , например, и других профессий специалистов, неоплачивают периодически ( причем за ХОРОШУЮ качественную работу) и строителям, и ремонтникам и др.
кидалово ВНЕ профессии конкретной.
А в случае Автора вопроса , произойдет ИЛИ не произойдет обман,
-в ПЕРВУЮ будет зависеть от ДРУГОГО СОБСТВЕННИКА.
А то, что на то, что не хватает денег на найм сВОЕГО риэлтора, это совсем причина нелогичная.
Люди продают и покупают квартиры и за 6 млн, и за 3 млн. Если НАДО решить вопрос/ например, надо разъехаться/И в пригороды едут, и в малогабаритки .
И -если хотят понадежнее, то нанимают своего риэлтора,
На форуме можно только констатировать, что бывают люди нечестные и честные, независимо от возраста, цвета глаз и профессии.
Например, актуален мог бы быть заголовок :” Как собственник может обмануть покупателя/сособственника/риэлтора. ” . ОЧЕНЬ АКТУАЛЕН.
Но почему-то риэлторы предпочитают ПРОДОЛЖАТЬ РАБОТАТЬ,
а НЕ бесконечно темы создавать однотипные, если их даже когда и обманули.
А вопросы -подобные Автору вопроса заданные- с темой о плохом риэлторе- непрерывно везде, – выглядит однозначно как травля и клевета на профессию.
Ну задайте вопрос на форуме-например-стоматологов- опасаюсь, не ту пломбу поставят
Хорошего и честного специалиста всегда трудно найти. Если у человека такого знакомого специалиста нет, то берешь первого, который попадется и это не всегда удачно. Часто встречаю варианты, когда обычный человек прекрасно справляется с тем, чтоб представить себя в суде или продать/сдать квартиру. Нужны только уточняющие советы специалистов. Собственно именно за тем, чтоб получить такие советы у незаинтересованных лично в этом деле специалистов по недвижимости и создана рубрика Вопросы риэлтору на сайте ЦИАН. Не так ли?
В данном случае, не хочется просто углублятся в историю, но у собственника 1 есть основания считать риэлтора непорядочным. Точнее, этот человек просто не упустит своего и возьмет даже больше, если не дать понять, что за Собственник 1 за ним внимательно следит.
Я очень прошу тех, кто обратил внимание на мой вопрос, не отвечать формально, советуя юридическое или риэлторское сопровождение (потому что так или иначе но Собтсвенник 1 решил идти другим путем): на что конкретно нужно обращать внимание Собственнику 1 при получении аванса, при самой сделке? Может быть, для каких действий надо обязательно привлечь юриста.
В ЛЮБОЙ профессии ,
и НЕ только по профессиональным вопросам ,
люди обманывают или не обманывают,
Но по степени СЛОЖНОСТИ профессии бывают разные.
Если суп сварить еще как-то можно научить по советам с форума кулинарного,
то профессия риэлтора в миллионы раз сложнее!
Как риэлторы Вам могут на форуме помочь?
Да никак.
ИЛИ находите каким-то образом надежного специалиста ( ТАК ЖЕ, как искали бы няню и детсад своему ребенку, школу, доктора, автослесаря и др///
Или самостоятельно как-то пытаетесь.
ОНЛАЙН ( даже на профессиональном форуме) рассказать что-то технически невозможно, профессия сложная, ни по телефону, ни на форуме множество нюансов не описать и рассказать,
Ход сделки индивидуален до мелочей, двух сделок НЕ бывает, как пойдет сделка и что потребуется еще написать, предусмотреть, никто ЗАРАНЕЕ ВСЕГО не предусмотрит.
“Дьявол кроется в деталях” , возникающих иногда спонтанно ИЗНУТРИ СИТУАЦИИ по ходу дела.
И совет с форума может оказать подчас “МЕДВЕЖЬЮ УСЛУГУ”, так как всех нюансов не предусмотреть!
И можно ТОЛЬКО НАВРЕДИТЬ человеку советами!
Советы могут с точностью до наоборот пригодиться.
Поэтому -что бы НЕ навредить человеку, кроме общих фраз,
профессионал НЕ имеет права подсказывать!
Извините, НИЧЕГО ЛИЧНОГО
Обращать внимание надо на ВСЕ, и мелочей НЕ бывает в таком серьезном деле.
Расписать подробнее? Это, к сожалению, НЕ ФОРМАТ ФОРУМА
Ну, как минимум курс многонедельных лекций, и то после этих лекций самостоятельно риэлтором НЕ стать, только стажером-помощником риэлтора
Елена Назарова, ну про многонедельные лекции – это, конечно, позабавило. Еще про Университет и Академию Риэлторства надо написать.
В любом случае, видно, что автор вопроса очень сильно “плавает”. Сопровождение будет стоить около 50 тыс. , на этом форуме есть достойные специалисты. Я бы потратил, чтобы не рисковать своими 4 млн. рублей и спать спокойно.
Как выбрать здесь специалиста?
Я, например, в 1997 году ( после того, как от известного НИИ из 4-х тыс человек 150 человек осталось) на Курсах от Правительства Москвы училась юридических для риэлторов ,
брали на эти курсы по направлению с Биржи труда, обязательно с Высшим образованием,
и курсы были 4 -х месячные, занятия по 8 часов 5 раз в неделю. И когда после этих курсов пришли на стажировку сначала в одго известное Агентство, а потом в другое, то за первые полгода работы поняли, что практически мало что умеем, и нам еще УЧИТЬСЯ и УЧИТЬСЯ ВСЕМУ!
Примерно года через два-три что-то могли серьезное, хорошо, хотя бы наставники опытные были. они с начала 90-х работали.
Впрочем, кто-то и без всяких учеб и практик, ну я ж не спорю.
Пусть Автор вопроса попробует и сама, может, повезет. Бывает, везет. Искренние пожелания Удачи!
повторю вопрос – что так позабавило ID: 13051516
сегодня в 20:41.
Были и другие курсы известные, они и сейчас есть- где читают лекции юристы и др.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Инна, дело в том, что Вы то как раз просите не мелких уточнений, Вы задаете глобальный вопрос. Риэлторы проходят обучение, сдают экзамены, потом стажируются и продолжают учиться на своем опыте и опыте коллег всю жизнь. И я задаю вопрос Вам, неужели Вы на самом деле думаете, что неизвестно какие местные консультанты смогут рассказать в формате форума, как сделать сделку, при чем не имея возможности глубоко вникнуть в вашу ситуацию, не видя документов, не встречаясь с Вашими оппонентами? Если это так на самом деле, то идите “лечиться в аптеку”, не надо ходить к врачам, ведь они расчленят Вас на органы. Инна, не обижайтесь, послушайте доброго совета, хоть и бесплатного), – пригласите риэлтора. Одно только его присутствие уже заставит поостеречься Ваших противников и сильно усложнит их “происки”. Бог в помощь в поисках хорошего риэлтора, для этого нужно только Ваше желание. )
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
К бесплатным советам нужно относиться лишь, как к мозговому штруму. В слепом следовании им кроется опасность. Не надо брать пример с нашего правительства, которое считает, что возможно заниматься лечением людей ДИСТАНЦИОННО.
Татьяна,Елена. полностью с Вами согласна, не то что это профессиональная солидарность, но дистанционно получать консультации по такому вопросу это конечно сильно. Единственное что я говорю всегда и всем своим клиентам:” Да, трудно найти хорошего риэлтора, но если нет человека, который преследует твои интересы,”значит Вам нечего терять. А если, вы не хотите на себя и свои интересы лично не потратить и проехаться в поезде бесплатно, но БОГ вам в помощь.
Похоже, это вы хотите всех перехитрить.
Подобное притягивает подобное.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Бедную Инну заклевали, навалились скопом. Потому что наболело. Обыватели тоже не виноваты, что им с каждого столба кричат, что все риэлторы обязательно должны быть “черными”. Хотя бы одно СМИ рассказало положительно о нашей работе, что именно мы не редко спасаем людей от мошенников. Хотя бы один фильм про нас хороший сняли. Обидно же, слуюшай, а. )
Инна, я отвечу кратко. Договаривайтесь так, чтобы во время аванса присутствовали все: оба собственника и риэлтор. Пусть окончательная цена за квартиру будет записана в авансовом договоре и произнесена вслух при всех.
Спасибо. Ваш ответ – именно то, о чем я просила.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Нууу. тут как то странно, начали за здравие, а закончили за упокой. И да соглашусь , что тему назвали некорректно. Если по факту “риэлтор” является и сосбтвенником, то так и говорите – КАК ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА ПРИ СДЕЛКЕ С ДВУМЯ СОБСТВЕННИКАМИ. Правило номер РАЗ:скупой платит дважды – ищите грамотного специалиста юриста для правильного оформления сделки. Причём специалиста съевшего на недвижке собаку. Это будет не риэлтр а ЮРИСТ, который может быть и риэлтором так же. Но он должен быть с соответствующей корочкой, а не просто “у меня опыт с 1992 года”.(ПС! сопровождение от юриста может стОить и 10 тр). Как найти – задавайте много вопросов и не толькло здесь, ищите – это Ваши деньги и квартира. Правило номер ДВА: если захотят обмануть , то обманут вне зависимости от наличия юриста с Вашей стороны. Если Вы настолько “доверяете” второму собственнику, то настаивайте на проведении сделки через аккредитив и только с указанием полной стоимости и только при наличие двух собственников на сделке. Праивло ТРИ: БЕЗОПАСНОСТЬ. Не скупить на 10-50-100тр на безопасность, ибо сумма к потере значительно превышает стоимость безопасности. Правило 4: Вы и только Вы несёте ответственность за все действия с вашей собственностью. НИКТО из ни интернета ни юристы на договоре никто, кроме Вас не рискует остаться без денег или не получить всю сумму. Старая поговорка: Когда человек с деньгами встречает человека с опытом, человек с опытом уходит с деньгами, а человек у которого были деньги уходит с опытом. Потому – сначала поговорите с риэлтором(который соственник), без упрёков но на чистоту с желанием чтоб сделка была максимально открытая и прозрачная. Возможно, все Ваши гипотезы всего лишь гипотезы не имеющие оснований, а может стОит и насторожиться и действительно максимально подлключить все ресурсы(юристов, риэлторов, банки).
Как обманывают продавцов квартир
Существует несколько схем, которые продавцы квартир используют для обмана покупателей. Они хорошо известны многим. Однако рынок недвижимости не стоит на месте, а постоянно развивается. Это значит, что появляются новые способы обмана. Чтобы снизить риск стать жертвой обстоятельств, рекомендуется заранее знать эти схемы.
Расписка за фактически неполученные деньги
Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.
Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.
Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.
Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.
Обезопасить себя возможно двумя способами:
- получить дополнительно расписку с продавца, что он, фактически, не получает деньги в виде первоначального взноса;
- работать исключительно через агентства недвижимости и составлять к предварительному договору купли-продажи дополнительное соглашение, которое не передается в банк.
Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса
Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим. Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса. Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.
На самом деле, чтобы зачислить деньги на карту, не нужно знать цифры с другой стороны карты. Необходимы только сам номер карты и ФИО клиента, чтобы удостовериться, что данные были введены правильно.
Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:
- не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
- выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.
Заплатили меньше или фальшивыми купюрами
Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности. Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться. Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.
Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.
Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.
Вот как можно обезопасить себя:
- осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
- проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
- арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.
Как остаться без квартиры при залоге
Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма. А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов. Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.
Далее возможно следующее:
- вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
- подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).
Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.
Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.
Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:
- внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
- при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
- осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
- не соглашаться на сомнительные схемы.
Все эти правила знают все, однако некоторые по-прежнему становятся жертвой мошеннических действий. В некоторых случаях возможно лишиться жилья и денег. При этом что-то доказать в судебном порядке будет довольно проблематично.
Загрузка...