Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и с авансом – бланк и образец 2019

Для большей уверенности в том, что намеченная сделка состоится, стороны могут согласиться на подписание предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом. Таким образом, они продемонстрируют серьёзность своих намерений. Покупателем, который не может сразу расплатиться, может предлагаться заключение предварительного договора на продажу квартиры с задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

С распространением такого явления в сделках с недвижимостью стоит рассмотреть попристальнее, что такое предварительные договоры купли-продажи квартиры. Если намечена купля-продажа и процесс находится в стадии оформления, то продавец с одной стороны, а покупатель с другой не всегда оказываются готовы.

К примеру, предложенная продавцом квартира, вызывает интерес, и её хотят получить, но это не всегда возможно реализовать без промедления.

Или покупателем дома договор купли может быть подписан только после получения ипотеки, а для этого кредитору нужно подтверждение, что сделка состоится.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Вариантов, почему стороны решаются на подписание предварительного соглашения, немало. Важно, что за счёт этого повышается уровень безопасности предстоящей сделки.

Что это такое

ПДКП может рассматриваться в качестве прелиминарного. Им подчёркивается заинтересованность сторон к совершению сделки, желание её подписать. Для этого обговариваются базовые параметры по предстоящему соглашению.

Ключевые параметры и особенности преддоговора прописаны в ст. 429 ГК РФ. Для придания большей весомости документу возможно внесение покупателем:

Отличия от основного договора

Главная разница состоит в отсутствии оснований получить право собственности, ведь пока не производится:

передача объекта новому владельцу;
оплата приобретения.

Поэтому такой документ и не регистрируется, что принципиально исключается для основного соглашения.

проявление меньшего внимания к предмету сделки;
указание срока до подписания основного соглашения. При отсутствии такового принято руководствоваться нормой, предложенной в ч. 2 п. 2 ст. 429 ГК РФ – 1 год.

Для чего нужен преддоговор

Не в каждом случае необходимо наличие предварительного соглашения. Однако при определённых обстоятельствах, само собой разумеется, зачем нужен предварительный договор купли:

собранных средств пока недостаточно, но продавец согласен подождать;
личная встреча пока невозможна, а подписание через доверенных лиц представляется нежелательным;
не собрали полностью пакет сопроводительной документации;
покупатель намерен самостоятельно проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Что должно быть в договоре

В ДКП обязательно должны присутствовать доказательства:

дее- и правоспособности продавца;
отсутствия законных претензий на собственность у третьих лиц и обременений.

И также необходимо внесение в текст:

паспортных данных;
полной стоимости жилья.

Что следует учитывать

Уточняя, как оформить преддоговор, не забывайте предусмотреть включение в него дополнительных условий. Как правило, они оговаривают, как стороны распределят между собой оплату сопутствующих расходов:

по заключению ДКП;
госпошлине;
банковской ячейке.

Расширение перечня дополнительных условий практически не ограничивается. С их помощью можно добиться большей безопасности сделки.

Условия задатка и аванса

Понятие задаток рассматривается в §7 главы 23 ГК. О нём можно говорить, как о частичной предоплате, залоге, гарантирующем, что сделку с жильем заключат. Передачу задатка фиксируют письменно.

Отмена сделки или невозможность исполнения обязательств позволяют правомерно добиваться возврата переданных денег. Отказ покупать недвижимость приведёт к потере задатка, отказ от продажи – к необходимости вернуть сумму вдвойне. Помимо этого, нарушителю могут вменить в обязанность возмещение понесённых контрагентом убытков.

Когда в отношении средств, перечисленных в качестве обеспечения на покупку квартиры, не было письменного оформления, то п. 3 ст. 380 ГК квалифицирует их, как аванс. Его рассматривают как определённую долю суммы, которую должен внести покупатель. Сторонам ДКП рекомендуют использование задатка, а не аванса, ибо нарушение условий обернётся для виновной в этом стороны более значительными негативными последствиями.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Грамотно составленный документ позволяет предотвратить возникновение многих неприятных моментов. Поэтому составление требует аккуратности, внимания и тщательного подхода при выборе включаемых условий. При этом текст предварительного договора купли-продажи не должен быть чрезмерно обширным.

Выясняя, как правильно составить, нельзя забывать о таких требованиях:

лаконичности;
чёткости изложения, исключающего возможность разночтений;
соблюдение структуры, которая будет дублироваться в основном соглашении.

Лицо, которое составляет ПДКП, не должно забывать о существенных и дополнительных условиях сделки.

Необходимые документы

Для подписания ПКДП стороны должны предъявить документы, без которых оно окажется невозможным. Нельзя обойтись без:

удостоверений личности;
правоустанавливающих документов, например, ДКП;
выписки из ЕГРН;
выписки из домовой книги;
справки из БТИ.

В расширении перечня в большей степени заинтересован покупатель, рискующий столкнуться впоследствии с неприятными последствиями.

Указание сторон сделки

Когда необходимо заключить предварительное соглашение по недвижимости, то предусматривается для его сторон порядок, которого нужно придерживаться. В частности, подписывать только правильно оформленный документ. Каждое подписывающее ПДКП физическое лицо указывает свои паспортные данные. Неточности, ложные сведения приведут к тому, что подписанный акт не будет иметь силы.

Предмет преддоговора

Как одно из существенных условий преддоговор содержит достаточное количество характеристик квартиры – предмета сделки. Желательно указание:

правоустанавливающего документа;
местоположения;
года постройки;
этажности здания;
количества комнат;
общей и жилой площади.

Описание объекта

Детальное внимание к характеристикам квартиры, придаст соглашению большую весомость. Поэтому стоит указать, какие из значимых параметров удовлетворяют требования покупателя. Особое внимание уделяется перепланировкам, по которым должны предоставляться официальные подтверждения.

Правоустанавливающие бумаги

Свидетельств о праве собственности на протяжении последних лет владельцам объектов недвижимости не выдают. Подтверждение может обеспечиваться:

Без таких документов о сделке не может быть и речи.

Установление порядка расчётов

предоставление аванса или задатка, а также как им будут распоряжаться, если не подпишут по тем или иным причинам основное соглашение;
цену, за которую будет продан объект;
порядок и сроки передачи платы;
использование банковской ячейки.

Срок исполнения

Установление конкретных сроков оплаты приобретаемого жилья в преддоговоре весьма желательно. Не указав, приходится ориентироваться на общие требования ГК по годичной длительности действия такого соглашения.

Дополнения в случаях с внесением задатка

Покупатель подчёркивает основательность своих намерений, внося задаток. Продавец за счёт такого условия чувствует себя более уверенным, что сделка состоится. Это оговаривается вместе с порядком расчётов, указываются возможные последствия нарушений или отмены соглашения.

При внесении аванса

Важно чётко указывать, в каком качестве вносятся средства предоплаты. Правовая весомость задатка значительнее. Но выбор той или иной разновидности предоплаты совершается по воле сторон. Они руководствуются своим видением конкретных обстоятельств сделки и сами принимают решение.

Образцы и формы предварительных договоров

Обстоятельства, в которых совершаются сделки, могут отличаться немалой вариативностью. Поэтому нужно аккуратнее подходить к выбору образца предварительного договора купли-продажи квартиры.

Предполагая, что понадобится внести задаток накануне приобретения квартиры, образец преддоговора желательно подобрать соответствующий. Иначе, если после заполнения и подписания выяснится, что до основного соглашения дело не дойдёт, с возвратом предоплаты могут возникнуть некоторые проблемы.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: бланк

Рассчитывая на приобретение жилья в ипотеку, без ПДКП не обойтись. Такое требование непременно выставит банк-кредитор. Им оговариваются ключевые требования к документу, может быть предоставлена специально разработанная форма.

Все особенности вносить в один бланк бессмысленно. Поэтому стоит скачать бесплатно типовой преддоговор.

И внести в него дополнительные условия, отвечающие конкретным обстоятельствам.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец

Желательно подыскать актуальный образец-2019, выполненный в строгом соответствии требованиям законодательства и существующей практике. Когда сторонами достигнута договорённость относительно продажи квартиры с задатком, понадобится образец предварительного договора купли, в котором указано соответствующее условие.

Для скачивания предложен формат word. Можно просмотреть и при желании откорректировать, дополнить. После чего – распечатать и использовать.

Предварительный договор от застройщика

Привлекать средства граждан строительные компании имеют право тремя способами, предусмотренными ФЗ № 214 от 2004 года, через:

долевое участие;
жилищные сертификаты;
ЖСК или ЖНК (строительную или накопительную кооперацию).

Без преддоговора это невозможно.

Выбирая застройщика, к подписанию документов следует подходить ответственно. В строительстве случается всякое, лучше подстраховаться основательнее.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом

Продавец может настаивать, чтобы ему перечислили авансовый платеж. Такое пожелание не стоит считать исключительным и из ряда вон выходящим. Можно предложить использование задатка, что придаст сделке большую юридическую весомость. Будучи заинтересованным в приобретении жилья, придётся согласиться с внесением аванса. Но включить упоминание о нём в порядок расчёта и оговорить дополнительные условия по возврату на случай отказа продавца от сделки и т. п.

Выглядеть такой вариант ПДКП будет так.

Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

При предварительном оформлении продажи квартиры без задатка, загрузите такой типовой вариант.

После чего стоит вычитать текст и дополнить условиями, необходимыми в обстоятельствах, сопутствующих заключению конкретного ПДКП.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Можно бесплатно скачать типовую форму для такого соглашения.

Нужно помнить, что для продаваемого по частям недвижимого имущества оформление сделки имеет характерные особенности. Понадобится определиться с действительной величиной доли, принадлежащей продавцу.

Форма соглашения, предлагаемая Сбербанком

Сбербанк занимает лидирующие позиции и в сфере ипотечного кредитования. Предоставляя ипотеку, кредитное учреждение требует предоставления от своего клиента подписанного ПДКП. На этом основании оно готово ссудить деньги на приобретение жилья. Заёмщик получает на руки подготовленный в Сбербанке пример преддоговора, которым следует неукоснительно руководствоваться.

Срок действия такого соглашения составляет около 60 дней.

Нюансы при покупке комнаты в коммуналке

У собственников в коммунальных квартирах есть приоритет в приобретении выставленных на продажу комнат. Это обстоятельство должно учитываться при составлении преддоговора. Продавцу необходимо в течение месяца получить задокументированный ответ прочих владельцев, собираются ли они покупать комнату.

Дополнительным условием ПДКП может фиксироваться наличие таких справок или необходимость их оформления продавцом.

Особенности в случаях с приобретением доли жилья

Действуют те же правила, что и по комнате в коммунальной квартире. Поэтому понадобится проверить, не заинтересованы ли прочие совладельцы в том, чтобы воспользоваться своим приоритетом.

Другой важный момент – выделены ли доли, имеются ли подтверждающие документы. Оставив это без внимания, легко оказаться в лапах мошенников, умудряющихся не один раз продать свою долю жилья. Нелишним будет выяснить отношение прочих совладельцев к продаже. Случается, что так поступают, чтобы насолить им, а разбираться с последствиями приходится новому собственнику.

Возможно ли подписание по доверенности

В предварительном ДКП квартиры, в качестве существенного условия фигурирует указание его сторон. Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами третьих лиц, предоставляя им доверенности, оформленные, как полагается.

Не помешает ознакомиться с правоустанавливающими документами и доверенностями и дополнить договор ещё одним соглашением, где будет указано, что ПДКП подписывался доверенными лицами.

Можно ли расторгнуть и на каких основаниях

В отношении любого соглашения, и предварительного договора продажи квартиры в том числе, гражданское законодательство предусматривает возможность:

Нужно при этом руководствоваться нормами, изложенными в главе 29 российского ГК.

Предложение, адресованное другой стороне, поступает, если:

выявлено существенное нарушение с её стороны;
изменились обстоятельства, вызвавшие подписание ПДКП;
ввиду форс-мажорной ситуации;
существует намерение достичь договорённости на иных условиях или расторгнуть соглашение.

Не достигнув взаимопонимания, стороны вправе продолжить спор в суде.

Нужно ли регистрировать

Пусть запланировано приобрести нужный объект недвижимости за немалую цену, это не влияет на необходимость регистрации ПДКП. Право собственности не переходило, деньги не передавались – регистрировать нечего.

Цены на услуги нотариуса

Во сколько обойдётся нотариальное заверение преддоговора, зависит от цены жилья, указанной в соглашении. 3 000 рублей придётся заплатить при цене менее 1 000 000, добавив ещё 0,4% от оговорённой стоимости жилья. Стоимость услуг вырастет:

до 7 000 и 0,2% — при удостоверении сделки в 1-10 млн;
до 25 000 и 0,1% (не переходя предела в 100 000) – свыше 10 млн.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Чего категорически не стоит делать, заключая преддоговор купли-продажи квартиры, так это недооценивать его юридической значимости и силы.

Оформляя, не нужно оставлять моментов, которые впоследствии будут истолкованы не так, как в основном соглашении. Поэтому для обоих документов лучше использовать единый шаблон. И внимательно отнестись к тому, как прописан в ПДКП порядок применения санкций за несоблюдение договорённости.

Полезное видео

Когда при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры задаток вносится в немалом размере, то к составлению документа надо подходить с особой тщательностью. Можно воспользоваться рекомендациями для сотрудников юридической службы специализированной компании, представленными на видео длительностью в четыре с половиной минуты.

С консультациями юриста, предоставленными в рамках лекционной программы, знакомит восьмиминутный ролик.

Как избежать риска, связанного с передачей продавцу недвижимости аванса или задатка, подписывая преддоговор, рассматривает энергично проведённая видеопрезентация четырёхминутной продолжительности.

Заключение

Используя для предварительного договора купли-продажи квартиры образцы 2019 года, проще повысить уровень безопасности предстоящей сделки. Нужно только внимательно отследить за выполнением требований, поставленных в каждом из пунктов соглашения.

Обстоятельства, в которых заключается сделка, могут отличаться. Поэтому нужно правильно подобрать типовой образец и позаботиться о включении в него дополнительных условий.

Важно также точное совпадение положений предварительного и основного договоров.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье. При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку. Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Для чего нужен предварительный договор

По сути, документ подтверждает согласие сторон о готовности заключения сделки купли-продажи на заранее оговоренных условиях (ст. 429 ГК РФ).

ПДКП используется в следующих случаях:

Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры. Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость. В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

Обязательно ли заключать

Закон не обязывает заключать ПДКП на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому документ необходим.

Учитывая, что ПДКП не обязателен в процессе купли-продажи квартир, и его наличие не является основанием для передачи права собственности, то он не подлежит и государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно составить документ

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Форма и содержание

В содержании ПДКП обязательно нужно отразить следующую информацию:

Данные о сторонах сделки — ФИО, сведения из паспорта, место проживания, данные о представителе, если документ подготавливается третьим лицом.
Предмет соглашения – отображается полная информация о квартире, включая месторасположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие особенности, а также документ, на основании которого продавец распоряжается недвижимостью.
Цена – пишется цифрами и буквами. В случае изменения стоимости, появляются основания для отказа в заключении сделки.
Способ оплаты – наличный, безналичный расчет, привлечение материнского капитала или ипотечных средств.
Срок действия – указывается период, в течение которого сделка должна быть завершена.
Перечень лиц, которые пользуются недвижимостью – указывается, в какой срок, все кто прописан в квартире, должны сняться с учета.
Санкции – ответственность сторон при нарушении условий.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП может содержать пункт о внесении покупателем определенной суммы с целью «бронирования квартиры, которую он хочет купить. Утвержденного типового бланка соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальная, и в ней учитываются обстоятельства конкретной ситуации.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

Как отказаться от предварительного договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения соглашения на стадии подписания. Если договор уже подписан, то прекратить его выполнение можно через изменение существенных условий содержания. Для этого подготавливается дополнительное соглашение при обоюдном согласии сторон.

Как вернуть деньги

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд. Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.

Расторжение предварительного договора

Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:

В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.

Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7()648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7()655-72-96

Образец предварительного договора купли-продажи новостройки

Внимание: этот образец приведен только для ознакомления. До подписания ПДКП рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

№ 100-ПДКП-2018

г. Москва десятого декабря две тысячи восемнадцатого года

Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Продавец», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и

гражданин Российской Федерации Васильев Иван Васильевич, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора

Стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи 1-комнатной квартиры (далее по тексту — Основной договор), условный номер 001, общей проектной площадью 30 квадратных метров (далее по тексту – Квартира), расположенную в Секции 1 на 2 этаже пятнадцатиэтажного жилого дома по адресу: по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101 (далее по тексту — МКД). Почтовый адрес МКД будет уточнен решением уполномоченного органа власти.
Строительство МКД осуществлялось Продавцом на основании разрешения на строительство № 001 от 01 января 2017 года. На момент заключения настоящего Предварительного договора строительство завершено, что подтверждается разрешением на ввод МКД в эксплуатацию от 03 декабря 2018 года.
До заключения Основного договора право собственности Продавца на Квартиру будет зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до 01 марта 2019 года.

2. Существенные условия основного договора

По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Квартиру, а Покупатель принять ее и уплатить цену Квартиры.
Цена Квартиры рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м — 110 000 (сто десять тысяч) рублей, и составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей, НДС не облагается. Цена квартиры является твердой и может измениться лишь по взаимному согласию Сторон.
Покупатель производит оплату цены квартиры в течение 3 (трех) дней с даты заключения Основного договора. Оплата цены Квартиры производится путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца, указанный в Основном договоре.
Переход права собственности на Квартиру к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого в течение 10 (десяти) рабочих дней после заключения Основного договора Покупатель и Продавец обязуются обратиться с заявлением о регистрации и необходимыми документами в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Квартира будет передана Покупателю по передаточному акту в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.
Продавец гарантирует, что Квартира будет передана Покупателю свободной от любых обременений, арестов и т.п.
Для предъявления требований в связи с ненадлежащим качеством Квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) Продавец устанавливает Гарантийный срок — 5 (пять) лет со дня передачи Покупателю Квартиры по акту приема-передачи в соответствии с настоящим Договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 (три) года со дня подписания Акта приема-передачи.
Прочие условия Основного договора определены Сторонами в проекте Основного договора, являющемся Приложением к настоящему Договору.

3. Ответственность сторон

В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4. Заключительные положения

Продавец гарантирует, что не заключал и обязуется не заключать с другими лицами договоров в отношении Квартиры до заключения Основного договора.
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров. При недостижении согласия они будут разрешены в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

5. Приложение: Проект Основного договора.

6. Реквизиты и подписи Сторон

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств — скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:

На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.

Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор.

Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.

Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств.

Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства — договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю.

Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж.

Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

Где заключить

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:

самостоятельно;
с помощью нотариуса;
в риелторском агентстве.

Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.

Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.