Как правильно купить квартиру, чтобы не быть обманутым?

Без жилья и без денег: как нас обманывают при покупке квартир

5 самых популярных схем мошенничества на рынке недвижимости

Ноябрь ознаменовался хорошими новостями для всех, кто имеет дело с микрозаймами. Правительство запретило частным кредиторам заключать договоры под залог квартиры или доли в ней. Это ставит крест на популярной мошеннической схеме, когда вместо договора займа оформлялась фиктивная сделка купли-продажи. После этого злоумышленники становились хозяевами жилья и выселяли наивного заемщика. Недвижимость всегда привлекала нечистых на руку людей, и эта лазейка — лишь одна из многих. Гораздо больше подвохов ждет россиян при покупке квартиры.

Ростовщик с красными корочками

Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк. Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

Ксения Короед

Помощник прокурора Центрального района г. Новосибирска

В дальнейшем Пищук под разными предлогами уклонялся от получения выплат, искусственно создавая просрочки. А затем на этом основании лишал людей права собственности на их жилье. Общее число потерпевших в двух уголовных делах против адвоката – 8 человек.

Вообще же, по данным сайтов новосибирских судов, Сергеем Пищуком было подано не менее 38 исков о выселении людей из квартир. В итоге по одному из двух своих уголовных дел он получил восемь лет колонии, но все равно продолжает настаивать на собственной невиновности, ведь документы люди подписывали добровольно. А некоторые должники по-прежнему платят ему, но уже на реквизиты следственного изолятора.

При всей циничности такой позиции, в ней есть большая доля правды. Зачастую россияне сами «помогают» мошенникам обвести себя вокруг пальца. Ниже мы расскажем о пяти самых популярных схемах махинаций с жильем, которые стоит знать всем, кто планирует купить квартиру.

Схема 1: невозвратный задаток

Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.

Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.

Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.

Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.

Схема 2: подложные документы

Способ обмана. Один из документов, подтверждающих права продавца на владение или распоряжение недвижимостью, — ненастоящий или недействительный. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, доверенность на продажу или даже весь пакет, если его оформили по поддельному паспорту и перед вами ложный собственник.

Например, злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения договора снимается копия паспорта владельца, на основе которой потом делается фальшивый документ с фотографией мошенника. По этому паспорту он получает дубликаты правоустанавливающих документов, продает квартиру и исчезает.

Последствия. Сделку, совершенную по подложным документам, легко признать недействительной. Квартиру у вас заберут по решению суда, а вот с возвратом денег будут серьезные проблемы. Как показывает практика, сумму с виновника, конечно, взыщут, но получите ли вы ее по факту — большой вопрос.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Главное, что стоит помнить: справка из ЕГРН имеет короткий «срок жизни» и утрачивает юридическую силу уже через месяц. Желательно перестраховаться и заказать выписку повторно за один-два дня до назначенной сделки или даже день в день.

И еще один совет от профессионала: обязательно убедитесь, что продавец действительно тот, за кого себя выдает. Для этого, кроме оригинала паспорта, попросите другие удостоверяющие личность документы (права, загранпаспорт, военный билет, СНИЛС, ИНН) и сверьте все данные.

Отдельного упоминания заслуживают сделки по доверенности. Это всегда огромный риск для покупателей. Документ могут подделать или, например, получить у смертельно больного собственника. Если он умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной. Поэтому претендентам на жилье необходимо видеть настоящего хозяина в момент подписания бумаг. От сделок, на которых собственник не появляется вообще, лучше отказаться.

Схема 3: многократная продажа

Способ обмана. Этой схемой часто пользуются нечистые на руку риелторы, а иногда и застройщики, которые понимают, что не смогут закончить объект. Зачем совершать одну сделку, если можно продать ту же квартиру нескольким желающим? С юридической стороны такие сделки обычно не вызывают подозрений, ведь каждому покупателю предоставляется комплект настоящих документов.

Последствия. Вы не можете нормально пользоваться приобретенным жильем, так как у вас есть конкуренты — такие же жертвы обмана. И далеко не факт, что вы сможете сохранить квартиру за собой.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Стоп-сигналом для вас должно послужить требование оплатить сделку до переоформления документов. Перевод денег — это финальная процедура. Ей предшествует заключение договора и его регистрация в Росреесте. И уже после этого приходит время доставать кошелек.

Схема 4: неожиданные наследники

По российским законам исковая давность для тех, кто по объективным причинам не заявил о себе как о наследнике, составляет от трех до десяти лет. Так что претендент на купленное вами имущество может «нарисоваться» даже когда вы уже забыли о сделке. Поэтому покупка квартиры на вторичном рынке — всегда больший риск по сравнению с новостройкой.

Способ обмана. Мини-спектакль в исполнении нечестных наследников. В первом акте все претенденты получают причитающиеся им доли, во втором — продают квартиру, а в третьем на сцену выходит какой-нибудь троюродный племянник, который якобы только что узнал о смерти любимого дядюшки. Немая сцена, суд, занавес.

Последствия. Судебные тяжбы с вероятным перераспределением имущества. Чтобы разобраться в ситуации, суд «откатит» все на исходные позиции, и вы останетесь ни с чем. Правда, такой финал — не всегда признак мошенничества. Иногда родственники действительно не сразу узнают о кончине близкого человека или просто не согласны с итогами раздела собственности. Но покупателю от этого ничуть не легче.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Распоряжаться наследством близкие умершего могут только через полгода после его кончины. Они должны получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее их права. Всегда обращайте внимание на дату наследования и наличие у нового владельца нужных бумаг.

«Если вам известно о наличии нескольких наследников, у них нужно взять нотариально заверенные заявления об отсутствии претензий к сделке, — советует юрист. — Выявить этот и другие подводные камни поможет проверка недвижимости на юридическую чистоту. В случае вторичного жилья на такой услуге лучше не экономить».

Схема 5: старики, дети и недееспособные

Не все знают, но во многих российских квартирах есть так называемые «вечные жильцы», которых нельзя принудительно выписать даже при продаже недвижимости. И это не только несовершеннолетние дети владельцев. Закон также защищает права недееспособных граждан и одиноких пенсионеров.

Способ обмана. Здесь их сразу несколько. Например, собственники выписывают детей менее чем за полгода до приватизации. Это может быть сделано и осознанно, и без злого умысла — просто чтобы избежать сбора дополнительных документов и согласования последующей перепродажи квартиры с опекой. Однако это нарушает права несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.

«Торпедировать» продажу может и нарушение условий использования материнского капитала. По закону, родители обязаны наделить всех своих несовершеннолетних детей долями в купленной квартире. Если этого не было сделано, опека или прокуратура потребуют признать недействительными все последующие операции с недвижимостью.

Стариков и недееспособных людей в махинациях любят использовать черные риелторы. Подчинив их своей воле, преступники покупают недвижимость по символической цене, а потом перепродают еще несколько раз, чтобы скрыть первоначального собственника за спинами других. И только после этого продают квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Последствия. Если в купленной вами квартире «обнаружится» несовершеннолетний, выписать его без содействия родителей будет невозможно. Расслабляться в такой ситуации не стоит, даже если все тихо. В суд ребенок может обратиться до достижения 21 года, и если Фемида найдет в прошлом нарушение его прав, новые владельцы лишатся жилья.

Если же покупатель не обратит внимание на то, что квартирой владел одинокий пенсионер или человек, который ограничен в принятии самостоятельных решений, мошенники смогут аннулировать всю цепочку продаж, так как первоначальная сделка была незаконной.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Требуйте у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на прописанных и недавно выписанных людей. Поинтересуйтесь судьбой детей продавца, которым еще нет 21 года. Выясните, кто прописан в квартире и как часто ее перепродавали.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН, домовой книге, квитанциях об оплате услуг ЖКХ. Вдобавок можете пообщаться с соседями. Если в выписке из реестра вы видите, что квартира за короткий промежуток времени сменила нескольких владельцев, от сделки лучше отказаться.

Доверяй, но проверяй

Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.

Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.

Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.

Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

Надежные способы продать квартиру, чтобы избежать обмана мошенников

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

• возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
• экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
• после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

• подготовка объекта и сбор обязательной документации;
• поиск покупателя;
• предварительный договор и расчет за недвижимость;
• заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

• отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
• желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
3. Технические бумаги на квартиру.
4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

• обратившись в местную газету;
• поместив объявление на сайте в интернете;
• развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

• реквизиты участников сделки;
• стоимость продаваемой квартиры;
• адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
• метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
• срок, в который покупатель должен получить квартиру;
• распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
• порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

• Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
• если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
• если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
• когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
• необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант – заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

«Особенные» варианты продажи квартиры

Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

– Как купить квартиру и не попасть на мошенников?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Во-первых, стоит обращать внимание на людей, которые продают Вам квартиру. Если это пожилые люди, лица с психическими отклонениями или люди, ведущие асоциальный образ жизни, не стоит заключать с ними сделку, поскольку у них могут оказаться родственники, которые имеют право на собственность и будут не рады продаже имущества. В таком случае они могут заявить, что продавец, подписывая договор, находился в невменяемом состоянии, и потребуют его расторжения.

Также стоит проявить больше бдительности, если продажей квартиры занимается не лично ее владелец, а доверенное лицо. Может оказаться, что доверенность давно недействительна, и сделка не будет иметь юридической силы. Обязательно следует расспросить доверенное лицо о том, в каких отношениях он состоит с владельцем. Также не будет лишним проконсультироваться с нотариусом, который оформлял данную доверенность.

Я бы рекомендовал изучить документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Следует выяснить, является ли продавец непосредственным хозяином квартиры, не принадлежит ли она вдруг государству или частной компании, потому что без их согласия сделка не может считаться состоявшейся. Если имущество принадлежит владельцу не на основании договора купли-продажи, а на основании судебного решения, то необходимо обратиться в суд с просьбой на просмотр оригинала документа. Такие документы часто подделываются, и в случае, если вы подпишете договор с мошенником, после перевода денег он имеет право требовать свое имущество назад, так как по закону сделка будет считаться недействительной.

Очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь. Супруги, несовершеннолетние, родственники, лица, считающиеся пропавшими без вести или сидящие в тюрьме – все они спустя какое-то время могут подать заявление, чтобы признать сделку незаконной. Следует обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРП, чтобы четко определить, кто прописан в данной квартире и имеет на нее права. Если там будет указан кто-то кроме владельца, необходимо либо требовать выписать их, либо связаться с ними и получить письменное согласие на продажу имущества.

Ситуации бывают разные, и на сто процентов уберечься от мошенников вряд ли можно, но, следуя этим простым правилам, Вы обезопасите себя от самых распространенных типов мошенничества.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Сегодня, когда спрос на вторичном рынке жилья заметно сократился и относительно низкие цены уже не так настораживают покупателей, нарваться на аферистов особенно легко. Вот несколько моментов, которые должны Вас насторожить.

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. Иногда риелтор соглашается Вам помочь за символическую плату. Однако, найдя подходящую квартиру, он убеждает собственника поднять цену и получает часть от этой разницы в качестве вознаграждения. Лишь после этого мошенник соглашается показать квартиру клиенту. В таком случае, заключая сделку, Вы заплатите риелтору гораздо больше обычного, сами того не подозревая. Для того чтобы этого избежать, покупателю и владельцу квартиры лучше лично встретиться на этапе переговоров и обсудить все финансовые вопросы.
2. Сделка совершается по доверенности от хозяина квартиры. Один из самых широко распространенных способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается. Мошенники обманным путем получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и тщательно проверять все документы.
3. Недееспособные продавцы. Истории о покупках недвижимости у алкоголиков, наркоманов и психически больных людей за копейки стали притчей во языцех. Однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде. Подобная неосмотрительность может дорого обойтись покупателю. Поэтому нелишне запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Если ему нечего скрывать, получить ее несложно.
4. Излишняя дружелюбность риелтора. Как правило, риелторы – это прекрасные психологи. Они отлично знают, как расположить к себе человека и как поддержать беседу. Но если риелтор внезапно стал Вашим лучшим другом и разговоры постепенно перешли на личные темы, то это повод насторожиться. Возможно, следует установить дистанцию, чтобы сохранить трезвость ума.
5. «Ошибка» в адресе. Бывают случаи, когда риелторы намеренно показывают покупателю не ту квартиру, которая выставлена на продажу, а точно такую же в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах все дома, как правило, однотипные, поэтому их легко перепутать. И это на руку мошенникам. Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры. Обман в таких случаях раскрывается слишком поздно. Поэтому прежде чем ехать на осмотр, имеет смысл самостоятельно изучить место, где расположен дом. Недобросовестные продавцы проявляют чудеса изобретательности и постоянно придумывают все новые и новые схемы обмана. В таких условиях даже предусмотрительный и юридически подкованный человек не всегда может сразу понять, что имеет дело с аферистами. Совет тут можно дать только один: всегда сохраняйте бдительность, будьте внимательны ко всему, особенно к мелочам.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов. Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными. Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта. Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку. Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует. Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах. Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

Отвечает руководитель группы компаний «ТСН Недвижимость», президент гильдии риелторов Пушкинского района Московской области Татьяна Седых:

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Первое и главное условие. Вам придется самостоятельно вникать в суть и проверять все представленные Вам документы. При необходимости – получить одну или несколько консультаций специалистов (юристов и риелторов).

Самая простая и надежная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (собственник, продавец) продает, то есть передает в обмен на определенную договором сумму денег другой стороне (покупателю) право собственности на объект недвижимости (квартиру).

В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.

В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными. Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.

Отвечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова:

Некоторые уверены, что мошенники промышляют только однокомнатными квартирами в панельных домах за МКАД, а дорогие квартиры в пяти минутах от Кремля их не интересуют. Это очень опасная ошибка. Конечно, мошенничества в элитном сегменте на порядок меньше – индустрия профессиональных брокеров, юристов и нотариусов оставляют злоумышленникам мало шансов. Тем не менее все продавцы и покупатели должны знать основные правила, как уберечься от мошенников.

Первый совет продавцам и покупателям – никогда и ни при каких обстоятельствах не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Это примерно так же, как самому шить себе сапоги или удалять аппендицит – попробовать можно, но результат вряд ли обрадует. А для афериста клиент, далекий от тонкостей риелторского бизнеса, но жаждущий сэкономить на комиссии, самый лакомый кусок.

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке. Его сотрудникам точно не нужен скандал и потеря годами зарабатываемой репутации ради одной сомнительной сделки. Лучше всего выбирать сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с этим человеком через все этапы сделки и остались довольны сервисом. Спросите у руководителя департамента, сколько лет работает этот сотрудник, сколько за его плечами успешных сделок. Помимо безопасности, хороший риелтор существенно ускорит выход на сделку: благодаря многолетнему опыту он прекрасно знает, сколько стоят квартиры такого же типа и площади, на таком же этаже, в таком же районе, с такими же видами и такими же соседями. Поэтому с первого же просмотра он может сказать собственнику рыночную стоимость его квартиры, по какой цене ее имеет смысл выставлять в рекламных блоках и уместен ли торг.

Не связывайтесь с брокерами-одиночками: Вам никто не даст гарантии, что в свое время их не выгнали из компании за мошенничество или профнепригодность. К тому же в агентстве у Вас еще одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера, ему все равно, будет закрыта сделка или нет. При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов.

Попросите юриста предъявить соответствующие выписки и справки, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это одна из известных махинаций: здоровый человек за деньги приобретает справку, что он невменяемый. Потом продает квартиру, получает деньги, а следующим ходом в суд ложится исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Если собственник невменяемый, он не может осознавать или нести ответственность за свои действия. Поэтому квартира возвращается собственнику, а деньги покупателю могут и не вернуться: невменяемый продавец их потерял, пропил, подарил приюту бездомных котят – придумать можно все что угодно.

Обязательно получите подтверждение, что на квартире нет обременений: она не находится в залоге у банка и на нее нет прав у третьих лиц, по ней нет судебных споров, не наложен арест.

Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности и другие документы в доступном месте. Печально, но мошенниками иногда оказываются люди, которым Вы доверяете больше всего, – это могут быть Ваши друзья и даже родственники. Если в квартире нет сейфа, хотя бы запирайте ящик стола на ключ. Свидетельства о собственности можно хранить в арендуемой банковской ячейке – стоит это совсем недорого.

Без жилья и без денег: как нас обманывают при покупке квартир

5 самых популярных схем мошенничества на рынке недвижимости

Ноябрь ознаменовался хорошими новостями для всех, кто имеет дело с микрозаймами. Правительство запретило частным кредиторам заключать договоры под залог квартиры или доли в ней. Это ставит крест на популярной мошеннической схеме, когда вместо договора займа оформлялась фиктивная сделка купли-продажи. После этого злоумышленники становились хозяевами жилья и выселяли наивного заемщика. Недвижимость всегда привлекала нечистых на руку людей, и эта лазейка — лишь одна из многих. Гораздо больше подвохов ждет россиян при покупке квартиры.

Ростовщик с красными корочками

Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк. Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

Ксения Короед

Помощник прокурора Центрального района г. Новосибирска

В дальнейшем Пищук под разными предлогами уклонялся от получения выплат, искусственно создавая просрочки. А затем на этом основании лишал людей права собственности на их жилье. Общее число потерпевших в двух уголовных делах против адвоката – 8 человек.

Вообще же, по данным сайтов новосибирских судов, Сергеем Пищуком было подано не менее 38 исков о выселении людей из квартир. В итоге по одному из двух своих уголовных дел он получил восемь лет колонии, но все равно продолжает настаивать на собственной невиновности, ведь документы люди подписывали добровольно. А некоторые должники по-прежнему платят ему, но уже на реквизиты следственного изолятора.

При всей циничности такой позиции, в ней есть большая доля правды. Зачастую россияне сами «помогают» мошенникам обвести себя вокруг пальца. Ниже мы расскажем о пяти самых популярных схемах махинаций с жильем, которые стоит знать всем, кто планирует купить квартиру.

Схема 1: невозвратный задаток

Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.

Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.

Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.

Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.

Схема 2: подложные документы

Способ обмана. Один из документов, подтверждающих права продавца на владение или распоряжение недвижимостью, — ненастоящий или недействительный. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, доверенность на продажу или даже весь пакет, если его оформили по поддельному паспорту и перед вами ложный собственник.

Например, злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения договора снимается копия паспорта владельца, на основе которой потом делается фальшивый документ с фотографией мошенника. По этому паспорту он получает дубликаты правоустанавливающих документов, продает квартиру и исчезает.

Последствия. Сделку, совершенную по подложным документам, легко признать недействительной. Квартиру у вас заберут по решению суда, а вот с возвратом денег будут серьезные проблемы. Как показывает практика, сумму с виновника, конечно, взыщут, но получите ли вы ее по факту — большой вопрос.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Главное, что стоит помнить: справка из ЕГРН имеет короткий «срок жизни» и утрачивает юридическую силу уже через месяц. Желательно перестраховаться и заказать выписку повторно за один-два дня до назначенной сделки или даже день в день.

И еще один совет от профессионала: обязательно убедитесь, что продавец действительно тот, за кого себя выдает. Для этого, кроме оригинала паспорта, попросите другие удостоверяющие личность документы (права, загранпаспорт, военный билет, СНИЛС, ИНН) и сверьте все данные.

Отдельного упоминания заслуживают сделки по доверенности. Это всегда огромный риск для покупателей. Документ могут подделать или, например, получить у смертельно больного собственника. Если он умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной. Поэтому претендентам на жилье необходимо видеть настоящего хозяина в момент подписания бумаг. От сделок, на которых собственник не появляется вообще, лучше отказаться.

Схема 3: многократная продажа

Способ обмана. Этой схемой часто пользуются нечистые на руку риелторы, а иногда и застройщики, которые понимают, что не смогут закончить объект. Зачем совершать одну сделку, если можно продать ту же квартиру нескольким желающим? С юридической стороны такие сделки обычно не вызывают подозрений, ведь каждому покупателю предоставляется комплект настоящих документов.

Последствия. Вы не можете нормально пользоваться приобретенным жильем, так как у вас есть конкуренты — такие же жертвы обмана. И далеко не факт, что вы сможете сохранить квартиру за собой.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Стоп-сигналом для вас должно послужить требование оплатить сделку до переоформления документов. Перевод денег — это финальная процедура. Ей предшествует заключение договора и его регистрация в Росреесте. И уже после этого приходит время доставать кошелек.

Схема 4: неожиданные наследники

По российским законам исковая давность для тех, кто по объективным причинам не заявил о себе как о наследнике, составляет от трех до десяти лет. Так что претендент на купленное вами имущество может «нарисоваться» даже когда вы уже забыли о сделке. Поэтому покупка квартиры на вторичном рынке — всегда больший риск по сравнению с новостройкой.

Способ обмана. Мини-спектакль в исполнении нечестных наследников. В первом акте все претенденты получают причитающиеся им доли, во втором — продают квартиру, а в третьем на сцену выходит какой-нибудь троюродный племянник, который якобы только что узнал о смерти любимого дядюшки. Немая сцена, суд, занавес.

Последствия. Судебные тяжбы с вероятным перераспределением имущества. Чтобы разобраться в ситуации, суд «откатит» все на исходные позиции, и вы останетесь ни с чем. Правда, такой финал — не всегда признак мошенничества. Иногда родственники действительно не сразу узнают о кончине близкого человека или просто не согласны с итогами раздела собственности. Но покупателю от этого ничуть не легче.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Распоряжаться наследством близкие умершего могут только через полгода после его кончины. Они должны получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее их права. Всегда обращайте внимание на дату наследования и наличие у нового владельца нужных бумаг.

«Если вам известно о наличии нескольких наследников, у них нужно взять нотариально заверенные заявления об отсутствии претензий к сделке, — советует юрист. — Выявить этот и другие подводные камни поможет проверка недвижимости на юридическую чистоту. В случае вторичного жилья на такой услуге лучше не экономить».

Схема 5: старики, дети и недееспособные

Не все знают, но во многих российских квартирах есть так называемые «вечные жильцы», которых нельзя принудительно выписать даже при продаже недвижимости. И это не только несовершеннолетние дети владельцев. Закон также защищает права недееспособных граждан и одиноких пенсионеров.

Способ обмана. Здесь их сразу несколько. Например, собственники выписывают детей менее чем за полгода до приватизации. Это может быть сделано и осознанно, и без злого умысла — просто чтобы избежать сбора дополнительных документов и согласования последующей перепродажи квартиры с опекой. Однако это нарушает права несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.

«Торпедировать» продажу может и нарушение условий использования материнского капитала. По закону, родители обязаны наделить всех своих несовершеннолетних детей долями в купленной квартире. Если этого не было сделано, опека или прокуратура потребуют признать недействительными все последующие операции с недвижимостью.

Стариков и недееспособных людей в махинациях любят использовать черные риелторы. Подчинив их своей воле, преступники покупают недвижимость по символической цене, а потом перепродают еще несколько раз, чтобы скрыть первоначального собственника за спинами других. И только после этого продают квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Последствия. Если в купленной вами квартире «обнаружится» несовершеннолетний, выписать его без содействия родителей будет невозможно. Расслабляться в такой ситуации не стоит, даже если все тихо. В суд ребенок может обратиться до достижения 21 года, и если Фемида найдет в прошлом нарушение его прав, новые владельцы лишатся жилья.

Если же покупатель не обратит внимание на то, что квартирой владел одинокий пенсионер или человек, который ограничен в принятии самостоятельных решений, мошенники смогут аннулировать всю цепочку продаж, так как первоначальная сделка была незаконной.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Требуйте у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на прописанных и недавно выписанных людей. Поинтересуйтесь судьбой детей продавца, которым еще нет 21 года. Выясните, кто прописан в квартире и как часто ее перепродавали.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН, домовой книге, квитанциях об оплате услуг ЖКХ. Вдобавок можете пообщаться с соседями. Если в выписке из реестра вы видите, что квартира за короткий промежуток времени сменила нескольких владельцев, от сделки лучше отказаться.

Доверяй, но проверяй

Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.

Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.

Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.

Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры

Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Подозрительные покупатели

Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.

Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

Аванс и задаток

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Мошенничество при передаче денег

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

Аферы с банковской ячейкой

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.