Что такое альтернативная сделка и в чем ее суть?

Альтернативная сделка при покупке квартиры. Порядок действий

Далеко не всегда есть возможность улучшить условия проживания или разъехаться, просто купив отвечающую всем требованиям новую квартиру.

Часто «стартовым капиталом» является сумма, полученная от продажи имеющегося в наличии жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Далее рассмотрим, что такое альтернативная сделка, риски и пошаговую инструкцию купли-продажи.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?

Альтернативная сделка с недвижимостью – это фактически обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи. То есть клиент, который хочет либо обзавестись большей площадью, или переехать в более скромное жильё, находит подходящий вариант обмена. Но при этом фактически, по документам покупает понравившуюся квартиру, продавая взамен свою.

Достаточно трудно подыскать идеальный вариант, чтобы одновременно и вас, и вторую сторону на 100% устраивало предлагаемое для обмена жильё. Часто возникают споры по размеру доплаты за более дорогую квартиру. Поэтому сотрудники агентства недвижимости находят покупателей на квартиру своего клиента и подходящий альтернативный вариант взамен. Риелторы занимаются предпродажной проверкой и оформлением документов, поиском нового варианта, а сделка продажи и покупки происходит в один день.

Пошаговая инструкция альтернативной сделки с недвижимостью

Рассмотри пошаговую инструкцию альтернативной сделки с недвижимостью более детально.

  • Начинать нужно с поиска покупателя подлежащей обмену недвижимости. Затем подписывается авансовый договор и вносится сумма задатка. Обычно от времени подписания предварительного документа до осуществления сделки проходит один месяц. Но это необязательное условие, этот термин можно сокращать или увеличивать по обоюдному согласию сторон.
  • Следующий шаг – поиск нового объекта недвижимости. Можно начинать его одновременно с продажей собственного жилья – так у вас будет больше альтернативных вариантов.
  • Теперь уже вы вносите аванс за новое жильё (см. Как составить договор аванса при покупке квартиры), детально прописывая в предварительном договоре условия возврата авансовой суммы, если сделка не состоится. Не забывайте, что документы на покупаемый объект ещё не проверены. На него могут быть наложены обременения, одним из собственников может являться лицо, находящееся в тюрьме, в психоневрологической лечебнице и т. д.
  • Следующий этап – проверка документов по двум объектам недвижимости, подготовка непосредственно самих договоров для сделки. Стороны оговаривают место, время встречи и порядок расчёта.
  • Перед подписанием документов деньги вносятся в депозитарную ячейку выбранного сторонами банка. Оставляет оговоренную сумму покупатель, а забирает продавец. От количества продаваемых объектов в процессе альтернативной сделки и зависит число ячеек.
  • После этого стороны приступают к подписанию договоров. Затем все документы одновременно передаются на регистрацию. Только после заверки договоров участники сделки получают доступ к ячейкам с хранящимися в них средствами.
  • В оговоренный в договоре срок продавец должен освободить квартиру, передача объекта «фиксируется» актом приёма.

Как провести альтернативную сделку с ипотекой? Порядок действий

Если вы планируете улучшить условия проживания, а недостающие средства взять в кредит, порядок действий немножко корректируется.

  1. Для начала нужно получить одобрение банка на предоставление кредитной линии. В заявке финансовому учреждению необходимо точно указать сумму недостающих средств. Если банк согласен предоставить кредит, помните, что положительное решение остаётся «в силе» на протяжении максимум 4 месяцев. Но даже если вы не успеете уложиться в предоставленный срок, вы будете уверены в положительном решении по кредиту.
  2. Пока банк рассматривает ваше заявление, можно начинать рекламировать свою жилплощадь.
  3. Когда найдётся покупатель, подтвердить своё намерение приобретения недвижимости он должен залоговой суммой. Если он планирует приобрести ваше жильё тоже с помощью ипотеки, то банк-кредитор должен быть тот же, что и у вас. Это необходимо, потому что подобные сделки проводятся только на территории банка, предоставляющего кредит.
  4. Затем необходимо внести задаток (см. Как составить договор задатка) за понравившуюся вам недвижимость. Он должен быть идентичным той сумме, которую вы получили в качестве предоплаты за ваше жильё. Желательно, чтобы все условия сделки были одинаковыми для всех участников процесса купли-продажи. Это позволит учесть финансовые интересы всех сторон и избежать потерь в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств.
  5. Когда все условия детально согласованы, назначается дата совершения сделки, опять же устраивающая всех участников. Расчёт производится через депозитарные ячейки. Каждый кладёт в отдельную ячейку полагающуюся к оплате сумму. Забирает деньги из «хранилища» продавец последней квартиры, но только после того, как будут оформлены документы купли-продажи и зарегистрированы новые собственники.

То есть фактически расчёт производится, когда все участники стали официально оформленными владельцами нового жилья.

Альтернативная сделка: плюсы и минусы, нюансы

Альтернативная сделка с недвижимостью имеет ряд достоинств, среди которых:

  • Безопасность. Риски пострадать от мошенников и остаться без жилплощади при подобном механизме продажи и приобретения жилья – минимальны.
  • Оперативность. На самом деле пакет документов не меняется, когда вы продаёте свою и покупаете другую квартиру, но в данном случае всё происходит одновременно.
  • Минимальная ответственность. Вам нет необходимости хранить или размещать где-либо средства, полученные от продажи жилья до покупки новой квартиры.
  • Быстрый переезд. При обычной продаже могут возникнуть временные промежутки, когда приходится подыскивать жильё в аренду, так как квартира, соответствующая требованиям, ещё не найдена. При альтернативной сделке гораздо легче согласовать сроки освобождения продающихся квартир, и есть возможность сразу же переехать в новое жильё.

Альтернативная сделка имеет и недостатки. К ним можно отнести сложность самой операции, особенно когда в цепочке задействовано большое количество продаваемых и покупаемых объектов. Подготовительный период может растянуться до года. Хотя сами участники процесса не испытывают от этого неудобств, так как продолжают проживать в своих квартирах.

Возрастает «нагрузка» на риелтора, поэтому и стоимость сопровождения подобных договоров увеличивается в несколько раз.

Какие есть риски при альтернативной сделке?

С количеством участников, задействованных в механизме купли-продажи, возрастает и риск «разрыва» всей цепочки. Это может быть связано как с некорректно предоставленными документами на квартиру, так и с человеческим фактором.

Довольно сложно согласовать с большим количеством людей все условия: как по месту-времени, так и по механизму проведения сделки. Поэтому и цена «альтернативной» недвижимости на рынке ниже, в среднем до 15%.

Без компетентной помощи, кроме затраченных сил и времени на поиски недвижимости, сбор и подготовку документов, вы можете пострадать финансово – ведь оформление всех бумаг тоже стоит денег.

Облагается ли налогом альтернативная сделка с квартирой?

Если жильё, выставляемое на продажу, находится в собственности менее 3 лет, то оно облагается налогом (13%), когда его сумма превышает один миллион рублей.

Но уменьшить сумму налогообложения можно с помощью «метода вычитания». Если есть документы на приобретение альтернативной недвижимости, то облагаться налогом будет только разница между большей стоимостью продаваемого объекта и суммой, потраченной на покупаемое жильё. При идентичной сумме, полученной при продаже и израсходованной на покупку, налог не платится.

Вариант 1:

5 млн рублей – 4.1 млн рублей = 0.9 млн рублей облагаемых налогом

В нашем случае, 5 млн – цена продажи квартиры; 4.1 млн – затраты;

Сумма налога составит 13% от дохода. 900 000 руб * (13%) = 117 000 рублей.

Вариант 2:

В данном случае сумма налога равняется 0, так как затраты превышают доходы.

Помните, декларация доходов обязательна. А документы о расходах необходимо прилагать к декларации. Если же финансовые документы о затратах отсутствуют, то в качестве доказательства может выступить договор сделки с указанием о полном произведении расчетов.

Если недвижимость получена вами по наследству или по договору дарения (т. е. бесплатно), то из суммы налогооблагаемой базы вычитается один миллион рублей.
Но совместить вычитание при покупке квартиры взамен и вычет одного миллиона «бесплатной квартиры» нельзя. Применить можно только один способ.

Ещё один вариант снизить расходы – воспользоваться налоговым вычетом (см. Как оформить и получить налоговый вычет при покупке квартиры). Это право действует при продаже своей квартиры и покупке альтернативного варианта, совершаемых в течение одного года.

Если у вас остались вопросы по теме «Что такое альтернативная сделка и в чем ее суть», задайте их в комментариях.

Что такое “тип продажи альтернатива”?

Понятие “альтернатива в продаже квартиры”

(фр. alternative, от лат. alternatusдругой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

– единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть “социально незащищенным собственникам”).

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки “прописаны” по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько “верхних покупателей” (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или “другие покупатели” (если они покупают квартиру в цепочке).

только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

одновременно и продают, и покупают с вариантами:
– с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами – ипотека, субсидия;
– высвобождением денег или
– уложиться в деньги от продажи.

Сделки- являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки – единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)

– лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. “Пользователи” могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире “внутри семьи” через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью – покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление – залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной “свободной” выставляется 2-4 “альтернативных”)
  • или выигрыш по цене, потому что “свободные” квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые “сглаживают неровности” отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке – дополнительная проверка “юридической чистоты” объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных “несобственников”).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски “невыхода” на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. “Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.” – такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги – продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

В чем преимущества альтернативной сделки?

– Объясните, пожалуйста, условия альтернативной сделки. В чем ее преимущество? Услуги риелтора оплачиваются как за проведение одной сделки или считается проведение двух сделок – продажи и покупки отдельно?

Отвечает владелец и руководитель «Городского агентства недвижимости» (Серпухов, Московская область), президент Серпуховской гильдии риелторов, член Российской гильдии риелторов Любовь Голубева:

Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.

Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости. В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое. У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.

Во-первых, это элементарное отсутствие места для временного хранения личного имущества из проданной квартиры. Во-вторых, отсутствие возможности зарегистрироваться по иному месту жительства, что влечет неудобства при покупке билетов, устройстве на работу и т. п. В-третьих, требования органов опеки, дающих разрешения на продажу объекта, собственником которого является несовершеннолетний только при одновременном приобретении жилья. В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.

Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.

Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой. Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!

Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.

Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.

Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.

Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.
Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье. Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги. А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже. Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов. То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца. Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец. В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет. Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают. Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты. Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.

При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку. Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке. По всем сделкам нужно проверить документы! Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т. д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов. Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.

Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой. Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.

В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).

На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу. К плюсам можно отнести:

  • удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  • быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  • сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  • трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  • сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.

Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.

Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу. Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени. Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.

Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.

Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект. При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку. Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка. Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.

К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг. Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.

Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.

Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты. В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта. Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам. Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.

Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.

Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка. Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки. Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.

Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Альтернативная сделка с недвижимостью: что это такое, нюансы соглашения

Что такое альтернатива при покупке квартиры? Это продажа квартиры, одновременно с которой происходит покупка другой жилплощади.

Важно, что обе сделки осуществляются единовременно.

Иногда такой вариант единственно возможен по закону, потому что доли в квартире принадлежат незащищённым слоям населения – детям, пенсионерам и т.д.

Продажа долей несовершеннолетних может происходить только при нотариальном заверении сделки. В свою очередь покупка квартиры для несовершеннолетних не требует нотариального подтверждения, достаточно оформить договор письменно.

Ещё один случай, когда используется альтернативная сделка купли-продажи квартиры, связан с отсутствием у покупателей иного жилья. Они прописаны по старому адресу, но въезжают в купленную квартиру и прописываются в ней в период регистрации сделки.

В целом, таких альтернативных покупок много. В основном они связаны с ситуациями, когда разъезжаются члены одной семьи, покупают квартиру на материнский капитал, разъезжается коммунальная квартира и т.д.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В процедуре оформления такой сделки участвует несколько человек:

  • «Верхний покупатель» скупает несколько квартир. Но может быть и несколько «верхних покупателей», каждый из которых покупает по квартире. Также это бывает, когда продав несколько квартир, их владельцы переехали в одну. В случае покупки квартиры в схеме возникают «другие покупатели»;
  • «Нижние продавцы». Они только продают свои квартиры и получают деньги;
  • «Средние участники сделки». Они одновременно покупают и продают недвижимость. В зависимости от стоимости конкретных квартир, они могут купить квартиру за деньги от проданной, либо купить с доплатой, или, наоборот, купить дешевле, чем стоила проданная квартира.

Кроме этого есть так называемые «сделки-паровозы», в которых каждый участник критически важен для завершения всех остальных сделок. Чем больше в такой сделке квартир, тем она сложнее. Поэтому риэлторы стараются сократить количество участников до определённого предела, чтобы снизить сложность сделки и связанные с этим риски.

Особенности альтернативных продаж

Главная особенность связана с единовременным заключением обеих сделок. Так человек снижает риск того, что продав квартиру, он не сможет купить другую. В случае традиционных отдельных сделок по продаже и купле двух квартир, такие риски возникают из-за падения стоимости валюты, отказа участников сделки продать квартиру и т.п.

Альтернативная сделка с недвижимостью риски также имеет. Они связаны с юридической и организационной сложностью самой сделки. Поэтому ими занимаются только риэлторы. Их знания и опыт нужны для оценки сделок, чтобы избежать мошенничества и любых других проблем с законом.

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Все участники сделки получают свои выгоды, но также несут свои риски. Для понимания их участия в процессе стоит описать возможности каждой стороны альтернативной продажи.

Зарегистрированные собственники

Их выгода в том, что на момент сделки по продаже своей квартиры, они остаются в ней зарегистрированы. А после покупки новой, регистрируются там и снимаются с учёта по старому адресу. Этот момент обычно оговаривается в договоре. Срок смены регистрации оговаривается в договоре и обычно составляет 14 дней.

Зарегистрированные несобственники

К таковым относятся пользователи жилых помещений, которые при этом не являются их собственниками. Оформление альтернативной сделки купли-продажи квартиры рискованно в данном случае потому, что пользователи не являются стороной сделки и, следовательно, они не обязаны исполнять договор купли-продажи. В итоге, они могут просто отказаться выселяться из этой квартиры. Конфликт придётся решать в суде, но и судиться с ними сложно именно потому, что они не подписывали договор купли-продажи и не брали на себя его обязательства.

Помимо договора некоторые аспекты сделки определяют условия доступа к банковской ячейке с деньгами. Это важно в случае решения проблем с пользователями квартир. С ними нужно составлять нотариально заверенные договора о том, что они обязуются выписаться из квартиры после её продажи. Также эти обязательства нужно подкреплять специальными условиями доступа к банковским ячейкам, потому что нотариальные договора тоже имеют ограничения.

Важно добиться снятия пользователей с учёта до сделки, потому что иначе в некоторых случаях у них останется пожизненное право проживания в данной квартире.

Участие несовершеннолетних собственников

При продаже квартиры, доля в которой принадлежит детям, они должны или стать владельцами другой квартиры или получить деньги равные стоимости их доли, либо выше.

Все возможные варианты нужно согласовывать с органами опеки.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 () 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Иногда пытаются выделить долю для детей путём оформления дарственной. Но органы опеки часто не соглашаются с такой сделкой, потому что дарение, как и любые другие сделки с недвижимостью, с участием опекуна и опекаемого запрещены.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Для продавца альтернативная сделка купли-продажи квартиры для продавца выгодна по нескольким причинам:

  • В условиях изменчивых цен он не рискует остаться без жилья;
  • Нет рисков из-за инфляции, так как деньги сразу же передаются за другую квартиру;
  • Переезд на конкретный адрес с быстрой регистрацией без дополнительных промежуточных стадий;
  • В случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то это вообще единственный возможный вариант. Это связано с тем, что органы опеки дадут согласие только на сделку, в которой взамен проданной квартиры несовершеннолетний гарантированно получит другую.

Однако в альтернативной сделке с недвижимостью для продавцов есть и минусы:

  • Снижение цены, так как продавец зависит от покупателя, и заинтересован в быстром осуществлении данной сделки;
  • Длительные сроки оформления сделки из-за её сложности.

Очень важно в процессе такой сделки документально оформить все выданные авансы между участниками купли-продажи.

Для покупателя покупка квартиры по альтернативе выгодна:

  • Альтернативных квартир на рынке всегда больше, чем свободных;
  • Они дешевле свободных;
  • Сделкой занимаются риэлторы, которые снижают риски и решают проблемы;
  • Участие в сделке компании-оценщика, страховой компании, банка, а иногда и органов опеки. Это повышает надёжность сделки, так как они дополнительно проверяют документы;
  • Есть определённые гарантии, что все пользователи квартиры выпишутся. Хотя эти гарантии появляются только в случае правильного составления договора.

Недостатки альтернативной сделки для покупателя:

  • Есть риск, что из-за завышенных ожиданий, продавец откажется от сделки до её проведения;
  • Перед сделкой могут повысить цену;
  • Поскольку участников сделки много, то возрастают риски споров между ними.

Стоит учитывать, что передача прав происходит в обратном порядке в сравнении с передачей денег. Это означает, что последним заселится в новую квартиру «верхний покупатель».

Оценка рисков по альтернативной продаже

Чем больше участников сделки и объектов, в отношении которых эта сделка производится, тем выше риски. На любом этапе кого-то из участников могут не устроить условия, и он захочет выйти из сделки.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Риэлтор выполняет две операции:

  • Продажа квартиры, после чего её владелец получает деньги;
  • Подбор новой квартиры в рамках этой суммы.

В результате, риэлтор получает комиссионные с обеих сделок. С учётом того, что сделки проводятся одновременно, комиссия снижается на 0,5%.

Начисление и оплата налога

Запутанный характер альтернативных сделок приводит к путанице и с начислением налогов. К тому же многие продавцы пытаются подменить налоговый вычет с продажи квартиры на сумму альтернативной покупки.

В частности, некоторые считают, что продав квартиру за 100 тысяч и купив другую за 150 тысяч, они получают альтернативное сальдо и не должны платить налог. С точки зрения закона это неверно.

Налоговое законодательство рассматривает продажу одной квартиры и покупку другой как две разные сделки. Поэтому при продаже квартиры нужно платить 13-процентный налог, а при покупке другой можно получить вычет с уплаты НДФЛ.

Это означает, что налоги начисляются, как и при любых других сделках, без взаимозачёта.

Доступ к банковским ячейкам

Деньги в ходе сделки передают через банковские ячейки. Чтобы удовлетворить интересы всех участников сделки по альтернативной купле-продаже квартир, арендовать нужно несколько ячеек одновременно. В договоре указывают условия доступа к ним.

Если продажа и покупка квартир происходит с разницей в сумме (доплатой или, наоборот, остатком), то арендовать приходится две ячейки. Одну для суммы оплаты, вторую – для доплаты.

То есть важно провести расчёты через ячейки так, чтобы свести к минимуму конфликт интересов сторон сделки. Поэтому стоит соблюдать следующий порядок:

  • Аренда ячеек;
  • Оформление договоров доступа к ним;
  • Проверка и закладка денег;
  • Подписание договоров, то есть проведение самой сделки;
  • Регистрация сделки;
  • Получение продавцами доступа к деньгам.

Как альтернативу банковской ячейки можно использовать аккредитив или нотариальный депозит.

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это. Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете. После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом». Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов. Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет. Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися. Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Как заключать альтернативные сделки по недвижимости

Большинство людей продают единственную квартиру, чтобы сразу же купить новую. Такие сделки называются альтернативными, и они сложнее обычных: всех денег на руках нет, надо подготовить больше документов, договориться с продавцом новой квартиры. Расскажем как обменять жилье с выгодой для себя, без ошибок, лишних трат и нервов.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка .

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Что такое альтернативная сделка

Альтернативными называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.

Когда заключают альтернативные сделки:
Продаете единственное жильеПоэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую

С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переездаХотите обменять одну или несколько квартир на другуюНапример, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушкиСреди собственников есть дети или другие иждивенцыЕсли среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире.

После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была. В этом случае альтернативная сделка наиболее подходящий вариант продажи

В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.

Деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней. Продавцы промежуточных квартир в цепочке доплачивают разницу в банковскую ячейку для продавца последней квартиры

Альтернативные сделки сложно организовать: большинство квартир находятся в долевой собственности, в них прописаны дети, они взяты в ипотеку, могут быть приватизированы или у них могут быть другие условия, которые обязательно надо учитывать.

Альтернативные сделки слишком сложны, чтобы проводить их самостоятельно. Надо найти подходящие и равноценные варианты, договориться с продавцом и банками, подготовить и проверить документы, одновременно подписать и зарегистрировать несколько договоров. Все время придется следить за всеми участниками сделки, проверять юридическую чистоту документов, контролировать перевод денег и регистрацию договоров. Такие сделки, как правило, ведут сразу несколько профессиональных агентов — у неподготовленного собственника просто нет шансов сделать все самому. При этом цена ошибки слишком высока — сорванная сделка, долгий поиск новых вариантов, а, иногда, и потеря денег в виде задатка.

Грамотный риелтор — главный залог успеха альтернативной сделки

Этот человек будет работать над вашей сделкой неделями или даже месяцами и уделит ей все свое внимание.

Простая альтернатива

Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.

Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.

По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.

Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.

Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир

Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.

  • в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
  • в совместной собственности мужа и жены;
  • родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
  • дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
  • погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.

В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.

  • нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
  • оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
  • после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
  • получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
  • получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

Как прошла сделка:

  • подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
  • заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
  • одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
  • подписали кредитные договоры;
  • зарегистрировали семью в Долгопрудном;
  • отчитались перед органами опеки.

Цепочка продавцов и покупателей

Обычно все гораздо сложнее, чем сделка с двумя квартирами: покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете, тоже ищут альтернативные варианты.

Цепочка квартир — сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Например, владелец трехкомнатной покупает две однокомнатные, а один из продавцов покупает себе однокомнатную в другом районе. Это 4 квартиры, стороны и договора.

Если квартиры принадлежат супругам, в них прописаны дети, они куплены в ипотеку, количество участников сделки и возня с бумагами возрастает.

Иногда количество квартир в цепочке может быть 5-6, иногда до 10 квартиры это 10-20 и даже больше человек. На практике цепочки свыше 4 квартир встречаются редко — крупные цепочки стараются разбивать на более мелкие.

Допустим, вы продаете свою двухкомнатную квартиру и однушку жены, чтобы купить трехкомнатную. Продавец вашей новой трехкомнатной квартиры меняет ее на две, а вам не хватает денег и приходится брать ипотеку. В этой сделке будет 5 квартир и минимум 5 человек.

Чем длиннее цепочка участников сделки, тем больше вероятность, что что-то пойдет не так и сделка сорвется. Часто один из участников отказывается от сделки в самый последний момент: повышает цену, находит другой вариант, не находит деньги. Остальные участники не могут заключить договоры, им приходится ждать и искать нового участника сделки.

Чтобы такого не случалось, в каждый договор купли-продажи добавляют условие об одновременной гос регистрации всех договоров : тогда если один договор не будет зарегистрирован, вся цепочка будет незаключенной.

В альтернативной сделке продать последовательно квартиры в цепочке нельзя — все договоры должны быть заключены одновременно в один день

Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться. Формально все договоры купли-продажи в альтернативной сделке не связаны друг с другом — юридически независимы. Поэтому регистратор может зарегистрировать один переход права собственности и не зарегистрировать документы по другим квартирам — цепочка сорвется.

Например, в документах одного из участников будет ошибка и вся сделка будет приостановлена: никто не сможет забрать деньги или заехать в квартиры. Придется приостанавливать подписание остальных договоров и ждать пока ошибку исправят. Иногда регистрацию вообще нельзя провести: например, обнаруживается забытый собственник, который против продажи.

Если продавать квартиры последовательно, придется регистрировать каждую квартиру отдельно, каждый раз перекладывать деньги из ячейки в ячейку — это очень долго. Кроме того, если разорвать сделку во времени и не успеть сразу после продажи старой квартиры купить новую, придется тратиться на съемное жилье. Гораздо проще заключить все договоры сразу.

Чтобы не допустить срыва сделок , проще всего провести все сделки одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры не надо проверять Росреестру, срок регистрации короткий, а риск частичной регистрации сводится к нулю. Другой вариант — нанять исполнителя — специального юриста, который займется регистрацией всех договоров самостоятельно. У него большой опыт, одному ему легче отследить и проконтролировать ход регистрации. Третий вариант — отслеживать ход регистраци по номерам заявлений на сайте Росреестра или по номеру 8–100-34-34.

Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен

Часто в договоре при альтернативной продаже прописывают условие, что очередной продавец должен выбрать себе квартиру только в прямой продаже — чтобы цепочка остановилась.

Сделки с большим количеством квартир лучше разбить на части, иначе получится слишком длинная цепочка продаж с согласованием множества условия с большим количеством участников.

Москва — Голицыно — Одинцово — Люберцы.

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Москве за 7,5 млн ₽.

  • квартира досталась семье от родителей жены;
  • квартира приватизирована;
  • прописаны отец, мать и дочка;
  • муж с женой развелись, муж отказался от приватизации в пользу жены и дочки;
  • муж живет в квартире и не хочет съезжать — у него есть право жить в квартире пожизненно, несмотря на отказ от своей доли.

Муж с женой договорились продать квартиру и купить каждому по отдельной новой. Если бы муж не отказался от своей доли, его доля стоила бы 2,5 млн. Но раз доли у него нет, они договорились с женой, что он получит столько, сколько необходимо для покупки. В ситуации этой бывшей семьи альтернатива — единственный вариант.

Какую схему составили:

  • нашли покупателя на двушку в Москве — он покупает квартиру в ипотеку;
  • нашли квартиру в Голицыно для мужа (3,05 млн) и в Люберцах (4,075 млн) — для жены и ребенка;
  • собственник квартиры в Голицыно хочет продать жилье и купить новое в Одинцово;
  • находим для собственника квартиры в Голицыно альтернативу в Одинцово с 2 собственниками в долях по ½.
  • у найденного вариант бардак с документами: нет документа об основании собственности, техпаспорта, в ЕГРН нет номера квартиры, расходится площадь квартиры в разных документах;
  • исправляем проблему с документами с квартирой в Голицыно за неделю — без помощи агентства это заняло бы у собственника месяц;
  • у квартиры в Люберцах 1 собственник, он не ищет альтернативу, но у него непогашенная ипотека.
  • составили план сделки, подготовили документы;
  • предоставили план сделки кредитному менеджеру в банке.

Как прошла сделка:

  • чтобы не ездить в банк для подписания кредитного договора, потом к нотариусу для заключения и обратно в банк, нашли нотариуса, который работает по номеру кредитного договора;
  • одновременно подписали договоры у нотариуса в Одинцово и Москве. Если квартира в долевой собственности, договор обязательно надо подписывать у нотариуса. Это стоит 25 000 — 30 000 ₽. При этом каждый договор надо подписывать в том районе, в котором расположена квартира — нотариусы работают территориально;
  • подписываем в банке, в котором у покупателя двушки в Москве ипотека, договоры купли продажи с собственниками квартиры в Голицыно и Люберцах, а покупатель московской квартиры одновременно подписывает кредитный договор и закладную от банка;
  • банк подготовил 4 ячейки, в 3 из которых кладутся деньги ипотечного покупателя московской квартиры:

1 ячейка — 3,05 млн на покупку квартиры в Люберцах,

2 ячейка — 4,075 млн на покупку Голицынской квартиры

3 ячейка — 0,375 млн это разница от продажи московской квартиры, ее заберет собственница московской двушки,

4 ячейку — продавец из Голицыно оставляет доплату за покупку квартиры в Одинцово.

У каждого участника сделки перекрестные условия доступа к ячейкам — чтобы забрать деньги, надо показать оригинал ЕГРН с отметкой о переходе права собственности и копии ЕГРН других участников;

  • пригласили выездного регистратора, на которого заранее сделали нотариальную доверенность на подачу документов в Росреестр;
  • через 9 рабочих дней участники сделки забрали свои деньги в банке;
  • подписали со всеми акты прием-передачи квартиры, передали старые документы, завершили сделку.

Альтернативные сделки с ипотечными квартирами

Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.

Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.

Если продаете квартиру, купленную в ипотеку, сначала надо погасить долг перед банком

Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.

Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.

Как проходит сделка

В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже

  1. Оцените свою квартиру, присмотрите несколько вариантов обмена, определите размер доплаты.

Чтобы сделка была проще, ищите покупателей и продавцов, которые хотят получить деньги, а не обменять квартиру на другую. Если они тоже ищут квартиры, у них уже должен быть покупатель.

  1. Найдите покупателя на свою квартиру, оформите договор задатка

В предварительном договоре обязательно пропишите условия его расторжения и условия задатка, если какая-то часть сделки сорвется.

Уточните статус квартиры — вдруг она тоже продается через альтернативу. Вам будет проще, если для продавца это прямая продажа.

  1. Определитесь с новой квартирой, проверьте ее юридическую чистоту, оформите на нее задаток.

Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен

Проверьте, что у покупаемой квартиры нет обременений и ограничений на продажу.

  1. Согласуйте сделку со всеми участниками, подготовьте нужное количество договоров

Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации

  1. Подготовьте денежные расчеты — арендуйте банковскую ячейку или переведите деньги на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.

Для передачи денег обычно арендуют несколько банковских ячеек: одну для основной суммы, другую для доплаты.

  1. Подпишите договоры купли-продаж всех квартир одновременно
  2. Зарегистрируйте переход права собственности в МФЦ, получите деньги, подпишите акты приема-сдачи квартиры (передаточные акты).

Как заплатить налоги с альтернативной продажи

При заключении альтернативных сделок люди часто путают налоговый вычет при продаже квартиры и сумму затрат при альтернативной покупке. Например, продали квартиру за 6 млн, сразу же купили альтернативную за 6,5 млн с доплатой и думают, что дохода нет и налог платить не надо. Это не правильно.

Налог с продажи ≠ Налог с покупки

Для налоговой продажа одной квартиры и покупка другой не связаны. Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока, надо заплатить налог с продажи. С покупки вы можете получить налоговый вычет. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Ссылка на основную публикацию