Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Проект перепланировки квартиры — что нужно знать владельцу?

Вы всерьез задумались над тем, чтобы провести кардинальные изменения в планировке своего жилища? Спешим Вас «обрадовать».

Подобные действия по функционирующему законодательству РФ запрещено проводить без согласования с местными органами самоуправления, а также без занесения изменений в кадастровый паспорт квартиры.

Все это требует подробнейшего проекта перепланировки квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда? Ответы на данные вопросы вы получите, ознакомившись с предоставленной статьей.

Что нужно знать о проекте перепланировки квартиры?

Проект перепланировки квартиры – это специально подготовленные документы со всеми подробнейшими изменениями, которые вы планируете воплотить в жизнь. Их невозможно разработать самостоятельно. Этим занимаются специализированные компании. У них в обязательном порядке должно быть разрешение СРО, которое дает право на подобные работы.

В новом плане перепланировки квартиры данные компании отмечают все видоизменения, которые должны произойти по завершению строительных работ. При этом происходит учет уникальности инженерных конструкций и строительных коммуникаций.

На всей территории России проектная и строительная документация составляется по ГОСТами 21.101-97 и 21.501-93. Требования к составу необходимого пакета документов для перепланировки дополнительно прописаны в третьем Приложении к Постановлению Правительства Москвы №508.

Когда необходимо согласование перепланировки квартиры по проекту?

• Когда на первых этажах возводятся или ликвидируются лоджии, балконы, террасы. При этом не происходит совмещение данных не отапливаемых помещений с отапливаемыми.
• При изменении конфигурации внешних конструкций или материала, из которых они были сделаны. Например, вы решили заменить деревянные окна на пластиковые или застеклить свой балкон.
• При установке любых наружных технических средств, которые нарушают первоначальный внешний вид жилого дома. Например, спутниковых тарелок, антенн, кондиционеров, защитных сеток и т.п.
• При устройстве балконов или лоджий.
• При изменении конфигурации тамбуров или их полной ликвидации.
• Когда создаются дополнительные входы и выходы (например, на первый этаж с внешней стороны дома или дополнительные спуски в подвалы и на цокольные этажи) с устройством крыльца. Но при этом не происходит занятие дополнительного участка.
• Если владелец квартиры создает, убирает или изменяет конфигурацию дверных и оконных проемов во внешних конструкциях, то есть крыше и стенах. При этом сохраняются конструкции и стены, которые изолировали лоджии и балконы от внутренних комнат.
• При модифицировании конструкции и конфигурации пола. Здесь предусматриваются работы, которые бы повлияли на нагрузку несущих стен. Например, раньше у вас были деревянные полы, но вы хотите их заменить на бетонный.
• Когда происходит увеличение нагрузок на несущие конструкции за счет установления дополнительных перегородок или стен. В этом случае легкие конструкции из пеноблоков или гипсокартона не являются причиной увеличения нагрузок.
• Когда устанавливаются дополнительные лестницы или целые лестничные проемы внутри жилья.
• Когда происходит объединение двух соседних квартир по вертикали, то есть одна квартира расположена под другой на разных этажах. При этом необходимо пробить проход в несущей конструкции «пол-потолок».
• При частичной ликвидации несущей стены или строительстве в ней проема для входа. Полностью ликвидировать несущую стену невозможно и запрещено, так как это повлияет на общую прочность конструкции всего дома. В этот случай включается и объединение двух соседних квартир на одном этаже по горизонтали, когда нужно проделать вход в несущей стене.
• При замене или установке дополнительного оборудования в ванную комнату, которое существенно увеличивает энергопотребление и расход воды. Это может быть особый рукомойник или биде. Также к этому случаю относят и прокладку дополнительных коммуникаций.
• Когда производится замена газовой плиты на электрическую. Дополнительно необходимо привлечь сотрудников местной газовой службы, чтобы они провели демонтаж газового оборудования и выписали справку о «Демонтаже газового оборудования».
• При переносе кухонь, туалетов или ванных комнат в другие помещения, которые ранее не были для этого приспособлены. Сюда относится перенос какого-либо сантехнического оборудования или выход его за границу помещения. В этом случае также необходимо согласовать все нюансы по проекту.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры по проекту?

Перепланировка – это всегда сложный и долгий процесс. И основная сложность не столько в проведении строительных и ремонтных работ, сколько в сборе необходимых документов и согласовании плана перепланировки.

Чтобы работы были разрешены местными органами власти, необходимо собрать кучу справок и разрешений. Как правило, перечень данных разрешений зависит от вида конкретных работ.

Для примера приведем список документов, который понадобится, если вы решили расширить санузел за счет прилегающей площади коридора, но при этом все техническое оборудование попадает за границу площади санузла.

1. Заявление на разрешение проведения работ по перепланировке.
2. Разработанный проект перепланировки с техническим заключением или техническое заключение о безопасности и допустимости работ о ранее проведенной перепланировке (в случае, когда владельцы квартиры уже провели работы и хотят официально оформить перепланировку).
3. Экспликация жилья до проведения всех работ и поэтапный план проведения работ.
4. Технический паспорт на квартиру. Его можно получить в БТИ.
5. Документы, которые бы подтверждали ваше право на владение данной жилплощадью. Это могут быть свидетельство о праве собственности, если квартира была вами куплена или договор об аренде и найме, если жилье съемное. Но при этом должно быть письменное разрешение на проведение работ от хозяина квартиры.
6. Также можно предоставить выписку из домой книги с копией финансового лицевого счета.

Дополнительные документы, которые могут потребоваться:

• Согласование с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН);
• Договор со строительной компанией, которая будет проводить все работы и копия лицензии данной компании;
• Акты, которые бы подтверждали проведение скрытых работ;
• Письменное согласие большинства жильцов, которые прописаны в данной квартире;
• Если квартира была куплена по ипотеке, то дополнительно необходимо разрешение от банка, который предоставил ипотечный кредит, на разрешение проведения указанных работ в письменном виде;
• Справка из местной газовой службы, если работы связаны с заменой газового оборудования.

Состав и пример проекта перепланировки квартиры

Каждый план или проект перепланировки квартиры должен включать в себя следующие документы:

1. Общие данные жилья.
   • Чертежи основного комплекта, оформленные по первому приложению Б ГОСТ 21.101-97. То есть это будет титульный лист и содержание вашего проекта с нумерацией страниц и заголовками.
   • Перечень документов по форме два приложения Б ГОСТ 21.101-97. Все документы прилагаются дополнительно. Они не входят в план перепланировки, но их предоставление обязательно.
   • Обратите внимание, что в левом нижнем углу первой страницы плана должна находиться «клятва» главного инженера проекта (ГИПа).

Пояснительная записка.

Обязательно содержит в себе все предполагаемые работы, а также веские причины для разработки данного проекта, противопожарные меры и т.д.

План квартиры до проведения перепланировки.

В нем должен содержаться план квартиры, который бы совпадал с планом БТИ. То есть та же площадь помещений, те же расположения комнат и санузлов, та же нумерация. Разрешается сразу прикрепить план, полученный в БТИ.

План квартиры с перепланировкой.

На нем должны быть отмечены все работы, которые планируется провести. Это могут быть и демонтаж стен, и перенос санузлов, и изменение дверных проемов и т.д. Важно, чтобы все это было отмечено в плане. Бойлеры и стиральные машины не указываются. Также отмечаются материалы, из которых возводятся стены, толщина стен, их расположение в квартире.

Обязательно нужно предоставить экспликацию с площадью и метражом новых помещений. Можно прописать приблизительные размеры. Потому что точные замеры производит сотрудник БТИ уже по завершению работ. И именно он заносит изменения в официальные документы.

План может сопровождаться различными сносками для удобства чтения.

Если при перепланировке происходит замена конструкции полов, то это обязательно должно быть отражено в плане по форме четыре ГОСТ 21.501-93. Где отмечены помещения и виды новых покрытий. В жилых домах по перекрытиям обязательно укладывают звукоизоляцию, а в санузлах – гидроизоляцию. Но многие дополнительно хотят установить гидроизоляцию и на кухне. Именно такие работы накладывают дополнительную нагрузку на несущие конструкции и должны быть отражены в плане.

Если вы меняете площадь санузла или хотите заменить конфигурацию пола, то в плане перепланировки должен присутствовать отдельный лист с гидроизоляцией помещения.

По аналогии к плану перепланировки дополнительно вкладываются проекты, если:

• Переносится инженерное оборудование;
• Перемещается канализация и водоснабжение;
• Производится фотомонтаж;
• Появляются дополнительные источники шума (звукоизоляция);
• Происходят изменения в вентиляционной и отопительной системах;
• Усиливаются конструкции несущих стен;

Стоимость проекта перепланировки квартиры

Цена рассчитывается из площади квартиры и ее последующего применения. Например, цена создания проекта для маленьких квартир будет более высокой, чем для больших.

Кроме того, проектирование плана для ресторана или магазина будет гораздо выше, чем аналогичный план для жилого помещения или помещения со свободным назначением. Это связано со сложностью разработки планов перепланировки.

Где заказать проект перепланировки квартиры?

Подобные планы разрабатываются в специальных инженерных и строительных компаниях. Самостоятельно подобные планы разрабатывать запрещено, так как это может привести к печальным последствиям.

Так как многие дома построены по типовому плану, то в данных конторах уже имеются разработки по типовым перепланировкам. Вам остается лишь выбрать вариант, наиболее отвечающий вашим требованиям. Стоимость данной работы будет зависеть от сложности проекта и площади жилья.

Каков порядок проведения перепланировки квартиры?

Провести перепланировку непросто. Это отнимает кучу времени, сил и денег. Можно заниматься сбором документов самостоятельно, можно обратиться в строительные конторы, которые сделают это за вас. Выйдет дороже, но существенно быстрее.

Обязательно должен быть план перепланировки. Без него дело не сдвинется с мертвой точки. И положительное решение от органов самоуправления.

Порядок согласования перепланировки квартиры:

• Определение типа дома;
• Разработка плана;
• Справка из БТИ, где указан характер работ;
• Справка из СЭС;
• Разрешение от ближайших соседей в письменном виде;
• Если квартира находится не в собственности, то разрешение от собственника в письменном виде;
• Подача собранных документов.

Посещая соответствующие инстанции, при себе нужно иметь:

1. Проект перепланировки;
2. Техпаспорт;
3. Заявление о разрешении проведения работ;
4. Разрешение от органов охраны памятников архитектуры;
5. Справки из СЭС и ЖЭКа;
6. Документы, подтверждающие право собственности;
7. Дополнительные документы, которые могут понадобиться (см. выше).

О решении комиссии вас должны письменно уведомить в течение трех дней, после вынесения решения. Всего на рассмотрение вашего заявления дается 45 дней. Отказ в перепланировке может быть связан с нарушениями техники безопасности или недостатка документов. Решение можно обжаловать в суде.

Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я

Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.

Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.

Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

• имеет юридическую силу;
• разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
• учитывает требования строительных норм и правил;
• содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

На заметку

Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

Требования к документации для перепланировки квартиры

Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

В состав документов для согласования перепланировки входит:

• заявление на перепланировку;
• договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
• технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
• сам проект перепланировки;
• нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.

Это важно!

Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.

Нюансы разработки перепланировки

В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:

• обустройство полов помещений;
• ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
• устройство или перенос уборных и ванных комнат;
• работы, связанные с газовой системой.

Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:

• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
• перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
• снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
• ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
• перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
• изменение внешнего облика многоквартирного дома;
• устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:

• имеет ли она допуск СРО;
• есть ли у нее собственный проектный отдел;

Обратите внимание

В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.

• осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.

Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:

• проект перепланировки — от 14 000 рублей;
• техническое заключение — от 10 000 рублей;
• техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
• дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Необходимые дополнительные разделы к проекту

Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов

• общая пояснительная записка;
• архитектурные решения;
• водоснабжение и водоотведение;
• электрооборудование и электроосвещение;
• отопление и вентиляция

Устройство проемов в несущих стенах

• конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций;
• техническое обследование строительных конструкций;
• экспертиза конструктивных решений

Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат

определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции

Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире

• архитектурно-строительные решения;
• теплотехнический расчет

Перенос газового оборудования

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. Тогда конечная цена для заказчика складывается из стоимости проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта, но приблизительно составляет:

• без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
• с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
• с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
• при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
• при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и настоящей трагедией. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры — в интересах владельца. Тем более не обязательно заниматься этим самостоятельно — сэкономить силы и время можно, обратившись к специалистам.

В каком московском бюро перепланировки можно заказать услугу?

О том, на какие критерии следует ориентироваться при выборе исполнителя, заказывая разработку проекта перепланировки квартиры, рассказывает эксперт — руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1» Дмитрий Алексеевич Замятин:

«Общие критерии выбора фирмы, разрабатывающей проект перепланировки квартиры, диктуются нормами законодательства и здравым смыслом. Такая организация должна входить в СРО проектировщиков, иметь солидный опыт работы в профильной деятельности, обладать надежной репутацией.

К примеру, наша компания располагает своим штатом проектировщиков и выступает в роли не посредника, как нередко бывает, а исполнителя проектов. Это позволяет нам поддерживать цены несколько ниже среднего уровня, а также работать без предоплаты: клиент рассчитывается лишь по факту получения положительного результата.

Кроме того, в «АПМ-1» можно заказать не только разработку комплекта документации для перепланировки квартиры, но и полный пакет услуг, в который также входит согласование проекта в органах жилищного надзора».

Согласование перепланировки квартиры

Выполнить перепланировку и узаконить ее не так просто, как может показаться на первый взгляд. Любые работы, которые можно проводить при ремонте в своей квартире, не должны касаться опорных и несущих конструкций. Чтобы узаконить перепланировку, необходимо выполнить ряд мер, о которых мы расскажем прямо сейчас.

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке?

Согласование перепланировки квартиры является бесплатной госуслугой. Но ее заказчику придется заплатить инженерам, которые составят проект квартиры согласно проводимым мероприятиям. Все работы по изменению конфигурации жилплощади должны соответствовать тому, что прописано в Жилищном кодексе.

Что разрешено делать при перепланировке?

Объединить кухню, если установлена электроплита, и гостиную. Сделать это можно путем увеличения проема или создания в ней арки. Проем можно сделать и в несущей стене, но для этого ее необходимо усилить. В перегородке можно создать широкий проем, снабдив его дверями.

Увеличить габариты туалета или ванной с помощью коридора. По действующим строительным нормам увеличивать санузел за счет коридора можно, но главное учесть один нюанс – пол санузла должен быть ниже на 3 см.

Увеличить балкон с помощью арки в смежной комнате. Ширина арки должна быть не больше одного метра.

Изменить расположение труб водоснабжения и водяного бака. При планировании новой разводки важно сохранить старый угол слива канализации.

Интересный момент! Любые изменения, затрагивающие общую территорию многоквартирного дома, согласовываются с соседями. Перепланировка не должна ухудшать комфорт людей, приводить к риску ухудшения их здоровья и снижать качество несущих конструкций.

Чтобы вам не отказали в согласовании перепланировки, нельзя проводить следующие вещи:

проводить перепланировку квартиры в домах в аварийном состоянии;

размещать кухню в помещении без окна;

вносить изменения, снижающие интенсивность вентиляционных каналов;

подключать водяной теплый пол к централизованной системе отопления;

выносить батареи отопления на балкон или лоджию.

Этапы согласования перепланировки

Для получения согласия на перепланировку необходимо провести ряд определенных действий.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подготовительный этап

Лучше всего обратиться в специализированную компанию за услугой капитального ремонта с разработкой архитектурного проекта. Затем с ним посетить БТИ и сообщить о том, какие изменения вы хотите внести. На основе дизайн-проекта вам составят проект перепланировки в двух экземплярах. В некоторых случаях его нужно согласовать со своим ТСЖ, руководитель которого должен поставить печать. О необходимости согласования с ТСЖ необходимо выяснить в своей управляющей компании.

Подача заявления

Заявление подается в архитектурный отдел или жилищную инспекцию администрации района, к которому нужно приложить:

документ на право владения квартирой;

соглашение других собственников (нотариально заверенное).

Важный момент! Если ваши действия затрагивают общую собственность, то необходимо разрешение всех собственников.

После подачи заявления специалисты отдела, которые будут работать над ним, выдадут вам расписку с названиями документов, прикрепленных к заявлению. Она необходима, чтобы они не были утрачены. В некоторых случаях к перечисленному списку могут потребоваться разрешения от СЭС и МЧС.

Решение на разрешение перепланировки рассматривается в течение 45 дней. Когда документы будут готовы, сотрудники администрации свяжутся с вами и пригласят в жилищную инспекцию для их возврата. Получить их обратно можно и заказным письмом.

Получение нового техпаспорта

После того, как жилищная инспекция одобрила перепланировку, можно начинать делать ремонт. Согласование на работы имеет свой срок. В разных регионах нашей страны сроки отличаются. В среднем согласие на перепланировку действует в течение одного года. Точно узнать о сроках работ можно в выданных документах.

После завершения ремонта обратитесь в жилищную инспекцию для оформления акта завершения работ. К заявлению необходимо приложить копию договора с БТИ или проектным бюро. При обращении в организацию, которая специализируется на разработке проектов, важно проверить есть ли у нее допуск СРО.

После подачи заявления должна быть сформирована межведомственная комиссия. Ее представители согласуют время и приедут к вам. Они проверят фактическую планировку квартиры с тем, что было описано в проекте. Кроме владельца жилплощади при согласовании перепланировки должен присутствовать представитель бюро, которое занималось составлением проекта, и бригадир строительной бригады, выполнявший работы.

Когда будет подписан акт, согласующий перепланировку, можно отправляться в БТИ для получения техпаспорта. Не забудьте оплатить госпошлину, стоимость которой в каждом регионе нашей страны различна.

Чтобы получить новый техпаспорт, предоставьте в БТИ свой документ, выписку ЕГРН и акт о перепланировке. На оформление нового паспорта уходит не больше 10 дней.

Когда могут отказать от согласования проекта перепланировки?

Получение согласия на перепланировку позволит избежать штрафа и издержек, которые могут возникнуть при необходимости возвращения квартиры в исходный вид. Если перепланировка произведена без согласия, то вы не сможете продать квартиру или распоряжаться своей недвижимостью так, как хотите.

Отказать в согласовании проекта могут по четырем причинам.

Перепланировка нарушает ГОСТы, СНиПы и другие строительные нормы. Важно, чтобы работы не касались несущих стен и не угрожали безопасности строения. Чтобы этого избежать, необходимо, чтобы работа выполнялась специалистами в строгом соответствии с тем, что было прописано в проекте перепланировки.

Нет данных о жилплощади. Если в соответствующих ведомствах нет нужной информации о квартире, вас попросят ее предоставить. На это владельцу жилплощади дается 15 дней.

Проводить работы невозможно технически. Если после проверки и анализа конструкций было вынесено заключение, что перепланировка невозможна, проводить работы и получить согласие на нее нельзя.

Перепланировка запрещена из-за специфики здания. Обычно работы по изменению помещений в здании запрещены, если дом является памятником культуры, но бывают и другие причины. О них лучше заранее уточнить в администрации города.

Если в выдаче акта о перепланировке вам отказали, требуйте, чтобы комиссия указала, какие конкретно нормы и статьи закона были нарушены. Устранив нарушения, вы сможете получить согласие на перепланировку и новый технический паспорт квартиры.

Заключение

Чтобы решить все юридические формальности, посоветуйтесь с юристом, а для исключения всех подводных камней при согласовании перепланировки обратитесь к услуге капитального ремонта в профильную компанию.

Команда профессиональных строителей с архитектором проконсультирует по поводу вашего варианта перепланировки, а после получения нового техпаспорта отремонтирует квартиру за фиксированный срок. При этом мастера возьмут на себя всю организацию ремонта, избавят вас от траты времени и сил на него и предоставят гарантию на свою работу. Вам останется только въехать в квартиру после завершения ремонта и наслаждаться обновленным интерьером.

Опубликовано: 20.11.2019 Автор: Дмитрий Дмитров

Проект перепланировки квартиры: нужен или нет?

Радикальное преобразование помещений квартиры, изменение их количества и площади требует подготовки соответствующего проекта, на основании которого государственные контролирующие органы выдают разрешение на перепланировку.

Узнав об этом, многие собственники жилья, впервые решающиеся на какие-либо преобразования внутреннего пространства, воспринимают проектирование как очень сложную задачу. На самом же деле, если обратиться к специалистам и подробно объяснить, что планируется сделать, подготовка документации не займет много времени и усилий. В рамках данной статьи поговорим о том, как изготовить проект перепланировки квартиры и на какие нюансы стоит обращать внимание.

Кому заказать проектирование?

Создание проекта перепланировки жилых помещений необходимо заказывать только у компаний, получивших официальное право на выполнение таких работ. Это могут быть:

• компании, имеющие лицензию на проектирование;

• специалисты того же института, который занимался проектированием домов определенной серии;

• профессионалы НИИ, отвечающих за «несерийные» здания.

Могут быть одобрены жилищной инспекцией (которая выдает разрешения на выполнение работ по перепланировке) только те проекты, которые были разработаны с учетом утвержденных требований саморегулируемых организаций и актуальных нормативов.

В отличие от профессионального дизайнерского проекта, который собственники жилья заказывают исключительно для своих нужд, утвержденный проект обладает юридической силой, а значит, его разработчики (и орган, который выдал разрешение) несут ответственность за последствия его реализации.

В каких случаях нужен проект перепланировки?

Отметим, что проект для узаконивания и выполнения перепланировки необходим далеко не всегда. Если предполагается, хотя и большой, но все же косметический ремонт с обновлением отделки, заменой радиаторов на аналогичные батареи, установкой сплит-систем, остеклением балконов или лоджий – в проекте и получении разрешения нет необходимости.

Проект нужен в случаях, если новое расположение помещений, их конфигурация будет изменено относительно первоначального технического плана от БТИ . А вот если речь идет даже не о перепланировке, а скорее о реконструкции, при которой будут, так или иначе, задеваться несущие стены, разгружающие перегородки, инженерная система, понадобится предварительное техническое заключение о состоянии этих элементов во всем доме. Оно также необходимо, если планируется:

• создание арок, дверей и всевозможных проемов в стенах, определенных как несущие;

• существенное расширение санитарного узла;

• увеличение или уменьшение площади кухни;

• демонтаж подоконника и части стены под ним;

• радикальная переделка конструкции пола и так далее.

Техническая экспертиза проводится сотрудниками отдела строительства и архитектуре (местная администрация), для ее проведения необходимо подать соответствующее заявление. В профессиональном техническом заключении будет четко указано, можно ли проводить планируемые работы в указанном доме и определенной квартире. Перед составлением документа специалисты обязательно обследуют несущие стены, межпанельные стыки, балки и другие конструктивные элементы, делают необходимые расчеты и формируют выводы. Именно эти выводы и лягут в основу разрабатываемого проекта перепланировки.

Техническая экспертиза: важные нюансы

В ходе экспертизы инженеры обязательно обратят внимание на этаж, где располагается квартира, готовящаяся к перепланировке. Чем выше потолок, тем менее значительной оказывается нагрузка на несущую стену, а значит, тем больше вероятность получения разрешения на создание проема в этой стене. Специалисты также учтут наличие аналогичных решений перепланировки в квартирах, находящихся выше и ниже.

Соседям можно не беспокоиться – инженеры не станут проверять, узаконены ли изменения у них, и сообщать информацию куда-либо, поскольку у них совсем другая миссия. Задача специалистов – определить надежность конструкции и возможность реализации задуманной перепланировки в конкретной квартире.

Что касается сроков, они зависят от сложности обследования, и, в среднем, составляют от недели до двух. Планируя оформление документации и выполнение работ, важно учитывать, что выданное техническое заключение будет действительно только в течение года.

В содержательной части документа подробно описываются итоги обследования с описанием особенностей конструкций, указанием на всевозможные деформации и оценкой общего состояния. Здесь же перечисляются требования к проведению перепланировки, причем приводятся их обоснования с указанием действующих нормативов.

Есть немало вариантов перепланировки, когда обязательно нужен проект, но не требуется техническое заключение. Это создание проемов в стенах, не являющихся несущими, объединение санузлов, демонтаж перегородок и так далее. Впрочем, в некоторых случаях, которые кажутся им неоднозначными, инспектора местных администраций могут дополнительно потребовать техническое заключение, когда собственник обращается за утверждением проекта.

Изменения, которые запрещены

Ни одна организация (государственная или частная) не согласится создать проект перепланировки, которая является заведомо незаконной и может привести к обрушению конструкционных элементов или иному вреду. Законодатели четко определили перечень работ, запрещенных в многоквартирных домах. Это, прежде всего:

• любые работы, связанные с возможным нарушением функционирования инженерных сетей, а также затрудняющие доступ к ним остальных жителей;

• перепланировка, вследствие которой проживание в квартире станет невозможным;

• демонтаж или существенное ослабление несущих стен;

• значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола;

• любое воздействие на вентиляционную систему дома;

• перестройка чердаков и технических этажей (в ряде случаев);

• перенос радиаторов на балкон или веранду;

• объединение лоджии с жилым пространством посредством демонтажных работ (в ряде случаев);

• расположение санузла или кухни (значительной части какого-либо из этих помещений) над жилыми комнатами соседей.

Необходимо знать, что площадь кухни и санитарных узлов можно увеличивать только за счет нежилых помещений. Если в кухне используется газовая плита, свободное объединение ее с гостиной никто не разрешит, поэтому придется позаботиться об установке двери – можно даже раздвижной или «гармошки». Это особенно актуально в случае перепланировки однокомнатной квартиры.

В доме, который признан аварийным, любые виды работ радикально преобразующих пространство, запрещены.

Перепланировка обязательно должна быть согласована, несмотря на то, что этот процесс требует времени, впоследствии можно будет спокойно жить в квартире, не думая о возможных штрафах и трудностей, которые неизбежно возникнут, когда придется продавать жилье.

Что необходимо для подготовки проекта перепланировки

Прежде, чем обратиться в проектно-строительную организацию, необходимо получить в органе инвентаризации технический паспорт, взять поэтажный план, а также экспликацию. Важно также вовремя вспомнить о том, что с перепланировкой должны согласиться все собственники. Если хотя бы один из них не готов дать «добро» в письменном виде, стоит сначала договориться и решить этот вопрос, и лишь затем инициировать подготовку проекта.

Нужно подготовить эскизные наброски или детальное описание планируемых изменений, это необходимо для упрощения коммуникации с теми, кто будет изготавливать проект.

Самый простой вариант – воспользоваться типовым проектом перепланировки, который уже многократно прошел согласования. Но в этом случае важно убедиться, что он подходит для конкретного дома и квартиры, а также не вступает в противоречие с планами по новому обустройству жилья.

Проект – это не формальность, а важный документ, отступать от которого не следует. Если разработчики документации учли все пожелания и качественно выполнили свою работу, проект обретает огромную практическую ценность. Документ дает возможность выполнить все работы так, как это положено и получить ожидаемый результат.

Проект и строительные работы: вопросы соответствия

После того, как проект выполнен, а согласие на перепланировку получено, можно приступать к выполнению работ. Разумеется, в процессе ремонта в голову могут приходить любые идеи, однако стоит следить за тем, чтобы их реализация не выходила за рамки проекта. Дело в том, что по завершению работ придется приглашать специальную приемочную комиссию, призванную подтвердить, что перепланировка сделана в полном соответствии с выполненным проектом. Результатом такого осмотра станет составление акта о выполненной перепланировке, на основании которого изготавливается новый техпаспорт, и вносятся изменения в записи Росреестра

После завершения проверки можно получить новый техпаспорт и смело считать перепланировку узаконенной. Если же в процессе работ вообще забыть о проекте или допустить много вольностей, перепланировка может быть признана незаконной.

В лучшем случае все закончится штрафом, новым проектом и процедурой согласований, в худшем – требованием все вернуть в исходный вид, при несоблюдении этого требования можно лишиться права эксплуатировать квартиру.

Несогласованная перепланировка при покупке

Некоторые покупатели жилья по неопытности или вполне сознательно приобретают квартиры, которые ранее были перепланированы, однако не согласованы. Решаясь на такую покупку, стоит помнить, что юридическая ответственность за все последствия после получения права собственности возлагается на нового владельца. Не исключено, что ему почти сразу придется решать вопросы с узакониванием, во многих случаях для этого составляется проект перепланировки, которая уже выполнена.

Если все сделано в соответствии с нормативами, сделать это несложно, а несогласованная перепланировка является отличным предлогом для хорошей скидки.

При серьезных нарушениях придется думать, как все исправить – затраты могут быть существенными, а значит, при покупке жилья перед передачей денег стоит внимательно изучить технический паспорт, сверить все показатели и при обнаружении несоответствий приостановить сделку, чтобы взвесить все за и против. Узаконивать перепланировку, скорее всего, придется через суд, который решит, являются ли допустимыми проведенные преобразования.

Заключение

Законы и нормативы, связанные с перепланировкой жилья в многоквартирных домах являются достаточно жесткими, так как от их соблюдения зависит безопасность при эксплуатации жилья, а также безопасность соседей. При радикальных изменениях разработка плана, его согласование и выполнение работ в соответствии с ним позволят избежать опасных ошибок и дальнейших проблем, связанных с продажей квартиры.

Не все виды ремонта требуют продолжительной юридической процедуры, однако, в любом случае, прежде, чем решаться на переоборудование жилья, необходимо определить, нужно ли официальное согласование, и выполнить его своевременно.

Ликбез: Какие чертежи нужны для перепланировки

Если собираетесь получить на нее официальное разрешение

1. Рисуете сами — как умеете
Делаете чертежи (можно воспользоваться одной из программ типа Remplanner, Planner 5D) и обращаетесь в МФЦ. В больших городах согласование, как правило, можно сделать в режиме одного окна, но подождать все равно придется: по закону, на утверждение перепланировки отводится до 45 дней.

2. Рисуете только черновик
После чего приходите в бюро, которое занимается перепланировками: это либо проектно-архитектурные организации, либо архитектурно-юридические (негласно в сети их называют «согласователи» или «перепланировщики»). При таких бюро обычно есть дизайнер, который сделает профессиональный чертеж перепланировки по вашему эскизу — разумеется, если ваша идея осуществима с точки зрения закона. Если нет, вам посоветуют, как можно изменить планировку, чтобы она была безопасной и ее можно было узаконить.

Получается, не обязательно нанимать дизайнера интерьера?
Да, в простейших случаях с планом справится и владелец квартиры — сам или при помощи «согласователей».

Юлия Клюева, дизайнер: «Так происходит довольно часто: из-за отсутствия средств на специалиста дизайнера или архитектора чертеж делает сам владелец квартиры и через МФЦ отправляет в жилинспекцию. Служба одного окна предполагает возможность утверждения выполненной любым удобным способом перепланировки в рамках закона. Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня».

Однако, если вы придумали что-то нестандартное, велик риск, что перепланировка не согласуема. И вот тогда, чтобы придумать законный вариант и воплотить все ваши пожелания, может понадобиться дизайнер.

Дмитрий Долготер, дизайнер: « Чтобы сделать чертежи для перепланировки, дизайн-проект с архитектором делать не обязательно. Достаточно прийти в любую организацию, которая занимается согласованием перепланировки и принести свой набросок. Но задумка должна быть “правильной” с точки зрения согласования, т.е. не нарушать действующие нормы. Если набросок будет НЕ согласуемый, согласователи вам об этом скажут и посоветуют пойти ещё подумать, т.к. никто за вас рисовать много вариантов не будет. И вот как раз в этот момент обычно подключается дизайнер интерьера. Который ищет и предлагает законные варианты правильной планировки — той, что в дальнейшем можно согласовать » .

Как согласовать перепланировку в квартире «свободной планировки»?
Отдельная история — чертежи для ремонта в квартире, которая сдается застройщиком в свободной планировке, то есть без межкомнатных перегородок. Они намечены на полу, но до потолка не возведены.

Кажется, что в такой квартире можно делать все что угодно — на то ведь и слово « свободная » в названии формата жилья. Но на самом деле это не так: даже если квартира изначально была без стен, поставить свои, где хочется, — нельзя. Вы обязаны либо возвести стены их за свой счет так, как это задумано застройщиком, либо придумать и согласовать перепланировку на общих основаниях — будто бы в вашей квартире уже были стены.

Поэтому перед тем, как делать ремонт в квартире свободной планировки, нужно подать чертежи будущей планировки в свою управляющую компанию. Представители УК должны согласовать все мокрые зоны и проверить, чтобы, грубо говоря, на пятом этаже не сделали туалет там, где на четвертом — кухня.

После того как управляющая компания и застройщик поставят свою одобрительную визу, можно будет начинать ремонт. И только когда уже будут возведены все перегородки и поставлена сантехника, можно приглашать специалиста из БТИ, чтобы он сверил чертежи с реальным положением вещей и утвердил технический план квартиры.

Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации : « Если речь идет о застройщике, который работает четко по закону, он должен визировать все предварительные планы ремонтов и проверять, чтобы мокрые зоны по стоякам совпадали и не накладывались друг на друга. Кроме того, представители управляющей компании должны следить, как ведется ремонт, и если он идет без согласованного плана — опечатать квартиру и потребовать от владельца чертежи и документы на ремонт » .

Как обычно выглядят чертежи для перепланировки?
Чертежи, которые подаются в официальные инстанции, должны быть сделаны четко по нормам ГОСТ: цветные яркие визуализации и прочие « красивости » здесь не актуальны. Впрочем, допускается выделение цветом отдельных моментов в чертежах.

Слева — пример чертежа из папки документов на согласование перепланировки, авторы — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).

Какие чертежи нужны, чтобы согласовать перепланировку?
Видов перепланировок — десятки, для согласования каждой требуется свой перечень документов. Уточнить его можно в профессиональном проектном или архитектурном бюро, а также у дизайнеров или юристов, которые специализируются на согласовании перепланировок.

Даже если речь идет о простейшем перемещении перегородок, чертежей должно быть минимум три:

• план помещений до перепланировки;
• план демонтируемых и вновь возводимых конструкций;
• план помещений квартиры после перепланировки.

Эти чертежи для жилинспекции и БТИ делаются на основе нескольких дизайнерских (или самодельных) чертежей: обмерного чертежа, плана демонтажа стен, плана монтажа стен и плана расстановки мебели.

Ниже — четыре чертежа по перепланировке квартиры, на основании которых согласовали присоединение коридора к кухне-гостиной. По этим дизайнерским чертежам были сделаны чертежи перепланировки для БТИ. План расстановки мебели, в частности, нужен для того, чтобы показать, что к жилой комнате присоединяется площадь коридора. Авторы чертежей — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).

Дмитрий Долготер, дизайнер: « По одному плану демонтажа согласовать проект нельзя. Минимальный набор планов — больше . И помимо этих планов разрабатывается проект примерно на 20 – 30 листов. Слева — пример содержания проекта перепланировки / переустройства квартиры ».

Кто корректирует чертежи, когда в них что-то не так?
Чертежи корректирует дизайнер или архитектор. Иногда проект перепланировки приходится менять кардинально, особенно если речь идет о ремонте в домах дореволюционной постройки: в процессе согласования может выясниться масса особенностей дома.

План монтажа и демонтажа для жилинспекции чертится без особых подробностей — не так детально, как для строителей. А итоговый техпаспорт квартиры выдает инспектор БТИ, когда уже новые перегородки возведены — он приезжает для сверки и замеров.

Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации: « Если производилась перепланировка существующего помещения, то после приемки комиссией Мосжилинспекции они должны направить акт в БТИ. В БТИ направляется план расстановки и монтажный план (со всеми размерами). Приезжает техник из БТИ и проверяет, соответствуют ли эти планы реальности + просит показать акт от Мосжилинспекции + разрешение на перепланировку ».

Дмитрий Долготер, дизайнер: « Дизайнер корректирует чертежи до полного согласования с заказчиком, а затем уже передает их дальше, в работу согласователям. Тут важно, чтобы дизайнер знал все нормы и правила перепланировки — без этого не будет грамотных планировочных решений. Что касается планов демонтажа и монтажа, то мы передаем строителям планы из дизайн-проекта, т.к. они более информативны. Планы для МЖИ не нуждаются в такой точности » .

Юлия Клюева, дизайнер: « Что-то не так — это когда появляются обстоятельства непреодолимой силы в виде скрытых несущих конструкций или сетей. Иногда приходится менять проект кардинально ».

Сколько стоят чертежи и согласование проекта
Зависит от региона. Услуга согласования проекта перепланировки в Москве под ключ стоит в районе 70 – 100 000 руб. Если проект действительно сложный, например, будут вноситься изменения в несущие конструкции дома или самому дому потребуется усиление (допустим, вы захотели поставить себе ванну из оникса, которая весит больше тонны), проект должен рассчитываться в бюро, имеющем сертификат СРО.

Юлия Клюева, дизайнер: « Согласовать перепланировку можно по чертежам любого бюро и даже самого владельца квартиры, если это не требует проекта, затрагивающего несущие стены или расширение, перенос проемов. Во всех иных случаях требуется экспертиза и инженерный проект от компаний, зарегистрированных СРО » .

Дмитрий Долготер, дизайнер, автор чертежа из проекта перепланировки на фото: « Проект переустройства / перепланировки помещения может выполнять только лицензированная компания, имеющая СРО. Дизайнер может сделать планы и передать их далее соответствующей организации, у которой есть допуск СРО » .

Как долго действует разрешение на перепланировку?
Пока идет согласование (оно занимает от 15 до 45 дней), ремонтные работы начинать нельзя. Если перепланировка согласована, у вас есть один год на проведение ремонтных работ. Потом разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово, на полгода. Дальше потребуется все начинать сначала.

Важно: правила постоянно меняются
Жилищный кодекс требует вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки (действия, которые изменяют площадь помещений или их назначения) и переустройства (переделки вроде переноса газовой плиты, изменения вентканалов и т.п.). К самым частым относятся:

• разделение или объединение санузла;
• увеличение санузла за счет площади коридора;
• снос перегородки или перемещение проема между комнатой и кухней;
• изменение конструкции полов;
• установка электрической плиты вместо газовой;
• утепление лоджий.

При этом в каждом регионе могут быть свои нюансы согласования. Кроме того, время от времени появляются новые нормативы — вводятся одни технические ограничения и снимаются другие. Например,
недавно в московском регионе жестче стали трактовать норму о душевых трапах в квартире и почти перестали согласовывать присоединение лоджии без французской двери. О текущих ограничениях вы можете узнать в формате разовой консультации (с почасовой оплатой) в архитектурном бюро или обратившись к «согласователям».

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

• заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспортов собственников или доверенности;
• решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
• нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!