Перепланировка квартиры и авторский надзор в РФ

Авторский надзор

Что такое авторский надзор за перепланировкой и кто его осуществляет?

Перепланировка и авторский надзор

В соответствии с п.17 приложения 1 ППМ 508, авторский надзор – это контроль проведения работ при строительстве по перепланировке, за который несет ответственность организация, разработавшая проект перепланировки.
Контроль, включет в себя проверку соответствия планируемых мероприятий согласованному проекту перепланировки.

При разработке проектной документации на перепланировку, с проектировщиком, будь то государственный институт или частная фирма, заключается договор (обязательство) на осуществление авторского надзора. Его подписывают владелец квартиры или его доверенное лицо, а также главный инженер проекта.

Данный документ затем подшивается к проекту, либо идет отдельным договором. В котором должны быть перечислены мероприятия попадающие под его действие и обязанности заказчика и представителя авторского надзора.

Состав проектной документации, требующей авторского надзора, фото:

Обязанности заявителя:

• Не отклоняться от проекта в ходе перепланировки
• Cвоевременно предоставлять доступ для проведения авторско-технического надзора
• Подписывать акты приемки и акты скрытых работ
• Предоставление доступа представителю проектной организации к объекту перепланировки после ее завершения.

Примеры некоторых актов скрытых работ:

Журнал авторского надзора, фото:

Обязанности представителя авторского надзора:

• Производить общий контроль хода выполнения работ по перепалнировке с заполнением журнала авторского надзора;

Примечание : журнал авторского надзора – это документ, в котором отражаются все визиты ответственных лиц при проведении ремонтных работ при строительстве и перепланировках. Также туда вносятся отклонения от утвержденного проекта и всяческие нарушения строительных норм.

• Производить авторский надзор с составлением актов скрытых работ и актов о завершенной перепланировке и переустройства
• Следить за соответствием используемых : оборудования и технологий, указанных в проекте перепланировки
• Извещать заказчика об отклонениях от изначального проекта; выявленных или преднамеренных
• Согласовывать меры по их исправлению

Примеры актов о завершенной перепланировке:

Каков порядок проведения авторского надзора?

1. В п. 3 Приложения 4 ППМ 508 в частности, оговаривается, что подлежащие авторскому надзору скрытые работы ( усиление проемов металлоконструкциями, гидроизоляция полов и проч.), должны проверяться до закрытия финишной отделкой. В договоре также могут указываться обстоятельства вызова представителя авторского надзора определенным способом, например заказным письмом.
2. После того, как ремонт с перепланировкой был окончен, на квартиру вызывают приемную комиссию жилищной инспекции. Помимо инспектора, в нее входит сотрудник проектной организации, присутствие которого обеспечивает собственник согласно договору.
3. Если же авторский надзор не осуществлялся проектировщиком, то его проводит Мосжилинспекция, которая также должна проверить правильность скрытых работ и оформление документов (п. 4 Приложения 4 ППМ 508).
4. Стоит отметить, что неточность в оформлении актов скрытых работ задерживает оформление акта о завершении перепланировки.

Образцы договоров на авторский надзор за перепланировкой:

Наша компания возьмется за любые виды легальных работ по согласованию, включая и ведение авторского надзора. Кроме того, мы занимаемся также и разработкой проектов перепланировок и их дальнейшим согласованием. Стоимость наших услуг и сроки исполнения вас приятно удивят.

Перепланировка квартиры и авторский надзор в РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Перепланировка квартиры и авторский надзор в РФ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В последнее время проектирование коммуникаций, инженерных систем и сетей занимает особое место в нашей жизни. К коммуникациям в основном относится проектирование водоснабжения, отопления, электричества, вентиляции, газоснабжения и другого оборудования, необходимого для надежного и удобного существования человека.

В отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения согласование осуществляется в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

Что входит в проект перепланировки квартиры и для чего он нужен

Представитель проектной организации или жилищной инспекции обязан освидетельствовать и присутствовать при подписании акта о скрытых работах, что отражается в журнале авторского надзора, контролировать в соответствии с нормативами выполнение работ по перепланировке. Нарушения при оформлении акта о скрытых работах может повлечь за собой проблемы при подписании акта о завершенной перепланировке.

В Жилищном кодексе РФ прописано, что перепланировка – это изменения, вносимые в конструкцию квартиры, которые затрагивают несущие модули и различные коммуникации. Необходимо, чтобы при проведении работ по реконструкции имелся специально разработанный проект из БТИ, а в нем присутствовали согласования от всех заинтересованных ведомств.

Документы, собранные на двух первых этапах, и подлежат согласованию в инстанциях. Так заведено для обеспечения вашей безопасности и безопасности ваших соседей.

При перепланировке или смене функционального назначения нежилого помещения важным является правильная разработка всех разделов архитектурного проекта, особенно его Технологической части и раздела Вентиляция и кондиционирование.

Авторский надзор осуществляется на основании договора между владельцем квартиры и юридическим лицом, независимо от того, будет это государственная служба или частная организация. Договор включает в себя обязанности сторон и перечень запланированных мероприятий, которые попадают под действие данного договора. Договор подшивается к разработанному проекту перепланировки.

Наличие в структуре органов местного самоуправления представительного органа муниципального образования, главы муниципального образования, местной администрации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) является обязательным.

Необходимость привлечения квалифицированных специалистов к разработке проектов переланировки квартир и их согласованию обусловлена обилием юридических тонкостей и препятствий бюрократического характера, сопровождающих процедуру получения необходимых разрешений.

Наши специалисты осуществляют работы по проектированию перепланировки квартиры и согласованию перепланировки квартиры в реальные сроки. Даем бесплатные консультации о возможности осуществления задуманной перепланировки, помогаем выбрать оптимальный вариант, объясняем, как узаконить перепланировку квартиры.

Перед началом работ я загорелась решимостью сделать все по правилам и согласовать перепланировку. Меня отговаривали все: семья, друзья и знакомые. Зачем? Все делают перепланировки, никто не согласовывают и хорошо себе живут.

В зависимости от характера подлежащих согласованию перепланировок и/или переустройств могут быть затребованы дополнительные проектные работы, поэтому объём услуги и её цена может отличаться от указанной выше. Дизайн проект. Как правило, дизайн проект представляется полным комплексом работ, направленных на разработку экстерьера или интерьеров объекта проектирования. Дизан проект разрабатывается для создания, в соответствии со своим функциональным назначением объекта. Дизайн проект обычно определяется как этап архитектурного проектирования.

Выполнение проекта необходимо для разделения одной квартиры на две или более. Разрабатывается на основе «Технического заключения о возможности перепланировки» с учётом норм законодательства и ТЗ от Заказчика.

Особенности проведения переустройства жилплощади

Проводим квалифицированные проверки проектов заказчика на соответствие технологической части проектов торгово-развлекательных центров, общественных зданий и т. п. санитарно-эпидемиологическим требованиям, возможно с выдачей официального заключения соответствующего государственного органа.

Срок на согласование перепланировки помещений определяется выбранным видом, а также многоступенчатой системой утверждения. К примеру, перепланировка по эскизу жилого помещения займёт около 60 дней.

Вся работа, проведение которой требует архитектурное проектирование, осуществляется п — — Предпроектные проработки; — — Эскизный проект; — — Проект (Утверждаемая часть РП); — — Рабочая документация; — — Дизайн проект. Предпроектная разработка.

На длительность утверждения документов влияют регулярное изменение правил и норм, а также количество уполномоченных лиц, которые задействованы в рассмотрении проекта. Вышеперечисленные причины заставляют прибегать к помощи профессионалов, так как с помощью последних все шаги по согласованию перепланировки проходят значительно легче.

Эскизный проект. Это промежуточная, не подлежащая обязательному согласованию в органах государственного надзора, стадия архитектурного проектирования. На стадии эскизного проекта проектная организация может использовать вариантное проектирование, получая более детальную проработку всех параметров объекта к моменту принятия окончательного решения. Проект или утверждаемая часть РП.

На следующий год, сняв обременение с жилплощади я повторно явилась в жилинспекцию с тем же проектом, заключением об отказе и новым свидетельством о собственности. Сдала документы повторно и…. получила отказ. Вы подаете на согласование уже совершенной перепланировки, а значит требуется обмер БТИ.

Другие объявления автора Саид

В проект перепланировки входят все будущие изменения (например, замена конструкции пола, устройство гидроизоляции в санузлах, демонтаж и возведение перегородок, устройство проемов и пр.).
Вы заказываете вышеперечисленные документы в проектной организации, имеющей допуск на проектирование и обследование, который выдан саморегулируемой организацией (СРО). Проектная организация выполняет эту работу в течение 10-15 суток.

В том же 2011 я сделала проект и пошла с ним в жилинспекцию. Проект мой посмотрела приятная девушка, долго цокала языком из-за объемов и подтвердила, что данная планировка может быть согласована. Но… не сейчас, т.к. дом находится в обременении у Банка и пока ипотеку не погасим согласовать проект нам не могут.

Переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Если согласовывать перепланировку с учетом разработки проектной документации (перепланировка по проекту), в проектную документацию должен входить договор об авторском надзоре (обязательство авторского надзора и т.п.).

Строительная компания, которая проводит ремонт, должна иметь допуск СРО и после того, как провела работы, к примеру, по гидроизоляции санузла, их актирует: изготавливает акт скрытых работ на гидроизоляцию и ставит свою печать.

Эксплуатационные и надзорные органы по запросу отдела предоставляют технические условия и документы, необходимые для переустройства или перепланировки помещения, на основании которых отдел подготавливает и предоставляет заявителю исходные данные на проектирование переустройства и (или) перепланировки помещения.

В подготовке документа для согласования дизайнер не участвует: план составляется исключительно с учётом норм законодательства и пожеланий по изменению конфигурации объекта, высказанных Заказчиком.

Такие ремонтные работы позволяют не только сделать квартиру максимально удобной и уютной. Жилое пространство становится по-настоящему индивидуальным и удобным местом для жизни. Дизайн интерьера позволяет подчеркнуть особенности и выделить преимущества; появляется собственное, неповторимое ощущение дома.

Что следует начать перед заказом перепланировки квартиры?

Согласно ЖК РФ (часть I, гл. 4, ст.25) — «Перепланировка жилого помещения это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения». Перепланировка подразумевает внесение кардинальных изменений в пространство квартиры или дома, отличных от первоначального плана БТИ или застройщика.

Заказчик (инвестор) и проектировщик могут предусматривать авторский надзор за эксплуатацией построенного объекта. Вид, характер и продолжительность таких работ устанавливается в отдельном договоре.

Как правило, данными вопросами ведают отделы (например, отдел по строительству и архитектуре) при администрации (исполнительно-распорядительном органе).

Download «… Согласование и перепланировка. Вентиляция и коммуникации. Авторский надзор. Технический надзор.

4.2. Самовольная перепланировка и порядок ее легализации

Переустройство по эскизу не меняет положения и особенностей инженерных коммуникаций. Согласование перепланировки помещений требует эскиз на основе информации из технического паспорта.

Постановлением Правительства Москвы № 938-ПП от 30.12.1997 г. «Об утверждении Положения об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооружений в г.

Наш центр согласования перепланировок имеет гибкую ценовую политику, которая зависит от метража помещений и сложности работ по проектированию, что позволяет нам иметь одни из самых низких цен на перепланировку в СПб. Стоимость перепланировки складывается из стоимости разработки проекта перепланировки и стоимости согласования.

Это означает, что авторы проекта берут на себя ответственность за принятые проектные решения и расчеты, поэтому обязаны отследить, чтобы в процессе производства строительно-монтажных работ не было допущено отступления от разработанной и согласованной в установленном Законом порядке, Проектной документации.

С чего начать заказ перепланировки квартиры?

Если задуманное Вами изменение попадает под один из этих пунктов, Вам понадобится официальное разрешение государственных органов.

Российское законодательство предусматривает осуществление в установленного порядке авторского надзора проектной организацией, которая разработала проект. Однако, в законодательстве также имеет положение, основываясь на которое заказчик имеет право не привлекать к авторскому надзору проектную организацию, если реализация проекта будет проведена без внесения каких-либо изменений.

После этого проектировщики должны подтвердить, что работа была сделана, и поставить свою печать. Фактически происходит так: строители проложили гидроизоляцию, вызвали проектировщиков, проектировщики посмотрели и подтвердили, что гидроизоляция уложена, и поставили свои печати. То же самое со звукоизоляцией и усилением металлоконструкции проема в несущей стене.

Однако если вы любите приключения и стремитесь всё делать самостоятельно, обязательно прочтите текст до конца, как можно внимательнее.

Авторский надзор — один из особых видов работ архитектора и дизайнера. Во время авторского надзора, они контролируют выполнение строительных и ремонтных работ на объектах. Чтобы все продвигалось по плану, авторы дизайн проекта заботятся об этом в течение всего времени, вплоть до окончания работ. Что включает в себя авторский надзор? Кому нужен авторский надзор?
Так же как и вышерассмотренные ремонтно-строительные работы, проводимые при реконструкции, капитальном ремонте, реставрации объектов культурного наследия, порядок осуществления переустройства и перепланировки предполагает прохождение нескольких этапов.

Авторский надзор при перепланировке

Что такое авторский надзор?

Это контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации и подготовленной на её основе рабочей документации.

Зачем нужен авторский надзор при перепланировке?

Авторский надзор осуществляется в целях обеспечения соответствия технических решений и технико-экономических показателей, введённых в эксплуатацию объектов показателям, предусмотренным в утверждённой проектной документации. Попросту говоря, соответствие проекта перепланировки и переустройства готовому объекту.

Требуется ли авторский надзор для капремонта, перепланировки помещений и квартир в домах-памятниках?

Авторский надзор при приспособлении объекта культурного наследия для современного использования осуществляется в обязательном порядке.

Как и в какие сроки осуществляется авторский надзор при перепланировке и переустройству квартиры?

Авторский надзор осуществляется на протяжении всего срока строительно-отделочных работ и ввода объекта в эксплуатацию. При необходимости, в оговоренных договором на осуществление авторского надзора случаях, авторский надзор проводится также в начальный период эксплуатации объекта.

Кто имеет право осуществлять авторский надзор?

Только специалист, работающий в лицензированной проектной организации и имеющей соответствующий Допуск СРО, профильное высшее образование, стаж работы по данному направлению не менее 10 лет и включенный в реестр НОРПИЗ. Иными словами дизайнеры интерьеров не имеют права осуществлять авторский надзор при перепланировке и переустройстве объектов капитального строительства.

Какие документы требуются для проведения авторского надзора?

Перечень документов, необходимых для осуществления технического надзора заказчика:

1. Приказ заказчика о назначении на строительство объекта работника, осуществляющего технический надзор.

2. Подписка работника технического надзора заказчика.

3. Разрешение на производство строительно-монтажных работ.

СП 11-110-99 Авторский надзор за строительством зданий и сооружений.

Авторский надзор – один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. Необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта.

ОРГАНИЗАЦИЯ АВТОРСКОГО НАДЗОРА

1. Авторский надзор осуществляется на основании договора (распорядительного документа) и проводится, как правило, в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта, а в случае необходимости и начального периода его эксплуатации.

2. Сроки проведения работ по авторскому надзору устанавливаются графиком, прилагаемым к документам.

3. Авторский надзор в случае его выполнения юридическим лицом осуществляется специалистами – разработчиками рабочей документации, назначаемыми руководством организации. Руководителем специалистов, осуществляющих авторский надзор, назначается, как правило, главный архитектор или главный инженер проекта.

4. Назначение руководителя и специалистов, ответственных за проведение авторского надзора, производится приказом организации и доводится до сведения заказчика, который информирует о принятом решении подрядчика и органы Государственного архитектурно-строительного надзора.

5. Специалисты, осуществляющие авторский надзор, выезжают на строительную площадку для промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ в сроки, предусмотренные графиком, а также по специальному вызову заказчика или подрядчика в соответствии с договором (распорядительным документом).

6. Руководитель авторского надзора выдает специалистам задание и координирует их работу по ведению авторского надзора на объекте.

7. Заказчик обязан обеспечить специалистов, осуществляющих авторский надзор, оборудованными служебными помещениями, средствами связи, транспорта и др. в соответствии с договором.

Самое важное об а вторском надзоре

Некоторые клиенты с целью экономии средств, или не предъявляя высоких требований к объекту перепланировки или строительства, отказываются от заключения договора на авторский надзор. В настоящее время это чревато очень большими проблемами и материальными потерями. Так как при постановке на учет в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии “РОСРЕЕСТР” объекта (квартиры, помещения, здания) после кап.ремонта или перепланировки, минимальное отличие площадей или размеров в экспликации проекта от экспликации в техплане или Акте ввода в эксплуатацию, приводят к отказу с формулировкой: «несоответствие проектной документации», т.е. необходимо либо перестроить объект, либо пересогласовать проектную документацию.

Авторский надзор

Что такое авторский надзор?

Авторский надзор — комплекс мероприятий, осуществляемый для обеспечения соответствия технологических, архитектурно-стилистических, строительных и других технических решений и показателей объекта решениям и показателям, предусмотренным в утвержденной заказчиком проектной документации. Авторский надзор предполагает плановое посещение объекта автором проекта для уточнения деталей проекта, а также решение вопросов по проектной документации, возникающих у заказчика.

Почему возникает необходимость в надзоре?

Несмотря на высокое мастерство отделочников, в процессе работы, как правило, возникает множество вопросов и мелких проблем.

Чтобы они решались не в ущерб задуманному дизайнером и утвержденному заказчиком проекту, необходимо осуществление авторского надзора, что дает определенные гарантии получения хорошего результата.

Современный интерьер — это комплекс дизайнерских решений. Изменение одного элемента может привести к дисбалансу задуманного дизайнером пространства. Цель авторского сопровождения дизайн-проекта — связать идею и исполнение.

Контроль хода работ позволяет

Избежать некачественного выполнения ответственных этапов

Избежать перерасхода строительных и отделочных материалов

Избежать удорожания всего проекта

Внести корректировки в процессе воплощения проекта

Авторский надзор – гарантия качества ремонта

Авторский надзор гарантирует реализацию проекта именно в том виде, в каком он был спроектирован, изменен или дополнен его автором, как стороной, имеющей комплексное представление обо всем проектном решении в целом и его деталях.

Авторский надзор (сопровождение) в дизайне интерьера — это контроль дизайнера за ходом реализации дизайн-проекта для обеспечения соответствия выполняемых работ заложенным в проект решениям. Являясь автором дизайн-проекта — разработанной концепции, стилевого решения, проработанных деталей, конструктивных и цветовых решений, только он может изменять или корректировать, не нарушая гармоничной связи всех элементов проекта.

Авторский надзор включает следующие услуги

Плановое, не реже 3-х раз в месяц посещение объекта

Необходимое корректирование и дополнение рабочей документации

Подбор, закупка и контроль поставки отделочных и декоративных материалов на объект

Консультации заказчика по любым вопросам, связанным с ремонтом

Своим клиентам мы всегда советуем воспользоваться услугой авторского надзора, так как это позволяет нашим архитекторам-дизайнерам контролировать все этапы ремонта вплоть до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Стоимость авторского надзора

Услуги авторского надзора можно заказать после создания дизайна интерьера.

За один выезд признается выезд дизайнера по одному адресу. Продолжительность одного выезда — не более 4 (четырех) часов. Превышение времени более чем на 15 минут тарифицируется как следующий выезд. В день возможно не более 2 (двух) выездов.

О нашей студии дизайна

Дизайн интерьера от компании «Вира‑АртСтрой»

Специалисты компании «Вира-АртСтрой» предлагают комплексную разработку и воплощение в жизнь качественного, красивого и функционального дизайна интерьера в Москве и Московской области по выгодной стоимости. Мы оказываем профессиональные услуги по ремонту и оформлению помещений, в число которых входит широкий перечень услуг разнопрофильных специалистов. Компания работает в Москве уже более 20 лет. Начиная с разработки и трёхмерного моделирования интерьера, и заканчивая расчетами стоимости материалов, конечной сметой и непосредственно исполнением проекта, мы обустраиваем Ваше жилище «с нуля», не упустив ни одной важной или второстепенной детали.

Лучшие дизайнеры Москвы работают для Вас. Познакомьтесь с нашей командой.

Фиксированные сроки проектирования

Фиксированные цены проектирования

Подбор материалов, оборудования и мебели для каждого проекта в полном объеме

Возможность возврата денег, потраченных на проектирование

Гарантированный великолепный результат ремонтных работ

Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я

Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.

Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.

Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

• имеет юридическую силу;
• разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
• учитывает требования строительных норм и правил;
• содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

На заметку

Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

Требования к документации для перепланировки квартиры

Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

В состав документов для согласования перепланировки входит:

• заявление на перепланировку;
• договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
• технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
• сам проект перепланировки;
• нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.

Это важно!

Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.

Нюансы разработки перепланировки

В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:

• обустройство полов помещений;
• ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
• устройство или перенос уборных и ванных комнат;
• работы, связанные с газовой системой.

Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:

• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
• перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
• снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
• ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
• перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
• изменение внешнего облика многоквартирного дома;
• устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:

• имеет ли она допуск СРО;
• есть ли у нее собственный проектный отдел;

Обратите внимание

В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.

• осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.

Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:

• проект перепланировки — от 14 000 рублей;
• техническое заключение — от 10 000 рублей;
• техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
• дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Необходимые дополнительные разделы к проекту

Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов

• общая пояснительная записка;
• архитектурные решения;
• водоснабжение и водоотведение;
• электрооборудование и электроосвещение;
• отопление и вентиляция

Устройство проемов в несущих стенах

• конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций;
• техническое обследование строительных конструкций;
• экспертиза конструктивных решений

Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат

определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции

Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире

• архитектурно-строительные решения;
• теплотехнический расчет

Перенос газового оборудования

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. Тогда конечная цена для заказчика складывается из стоимости проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта, но приблизительно составляет:

• без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
• с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
• с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
• при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
• при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и настоящей трагедией. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры — в интересах владельца. Тем более не обязательно заниматься этим самостоятельно — сэкономить силы и время можно, обратившись к специалистам.

В каком московском бюро перепланировки можно заказать услугу?

О том, на какие критерии следует ориентироваться при выборе исполнителя, заказывая разработку проекта перепланировки квартиры, рассказывает эксперт — руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1» Дмитрий Алексеевич Замятин:

«Общие критерии выбора фирмы, разрабатывающей проект перепланировки квартиры, диктуются нормами законодательства и здравым смыслом. Такая организация должна входить в СРО проектировщиков, иметь солидный опыт работы в профильной деятельности, обладать надежной репутацией.

К примеру, наша компания располагает своим штатом проектировщиков и выступает в роли не посредника, как нередко бывает, а исполнителя проектов. Это позволяет нам поддерживать цены несколько ниже среднего уровня, а также работать без предоплаты: клиент рассчитывается лишь по факту получения положительного результата.

Кроме того, в «АПМ-1» можно заказать не только разработку комплекта документации для перепланировки квартиры, но и полный пакет услуг, в который также входит согласование проекта в органах жилищного надзора».

Как согласовать перепланировку

1. Что такое перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Мероприятия, или работы, по переустройству

1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
3. Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
10. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома

1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
6. Устройство каминов, дымоходов.
7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.
8. Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.