Красные линии при перепланировке квартиры в техпаспорте

БТИ и красные линии

Поэтажный план БТИ является частью документа, показывающим текущую планировку вашей квартиры – техпаспорта. Он необходим во многих случаях, например, если вы хотите продать квартиру, либо приватизировать ее. Собственно не сам документ, а отличие поэтажного плана от имеющейся на данный момент планировки квартиры часто становится проблемой при любых сделках с недвижимостью. Выявленные контролирующими органами несоответствия планировки поэтажному плану отмечаются так называемыми “красными линиями” БТИ, убрать которые можно только узаконив перепланировку.

Как в техпаспорте квартиры появляются красные линии

Что такое красные линии, и что делать, если техник БТИ уже отметил на поэтажном плане все существующие изменения? Рассмотрим конкретную ситуацию: предположим, вами была выполнена самовольная перепланировка квартиры, – вы объединили две жилые комнаты, разрушив между ними перегородку. Сами по себе такие работы не причинили вреда зданию (стена ведь не несущая), ремонт делался без лишних шума и грязи, и ни соседи, ни коммунальные службы не узнали об этом. Но через какое-то время вам понадобилось приватизировать квартиру, для чего необходим вызов техника БТИ. Он, в свою очередь, обязан зафиксировать все отличия между тем, что указано в поэтажном плане и текущим состоянием вашей квартиры при помощи красных линий.

Впрочем, сталкиваются с похожей ситуацией не только те, кто сам выполнил незаконную перепланировку, но и те, приобретает недвижимость. Если жилье было куплено или досталось вам по наследству, а сама перепланировка была сделана прежними владельцами, то согласно жилищному законодательству, вы несете всю ответственность за выполненные работы. Иногда происходит и так, что владельцы квартиры до последнего момента скрывают факт незаконной перепланировки в своей квартире, тем самым избегая снижения стоимости при продаже жилья. Обычно в таких ситуациях стоимость снижается на 15-20%. В наиболее порядочном варианте при продаже квартиры собственник предупреждает о наличии незаконной перепланировки и стороны договариваются о компромиссном варианте.

Что делать если в техпаспорте квартиры появились красные линии

Но красные линии БТИ – это не навсегда. Исправить ситуацию можно двумя путями: или вы возвращаете квартиру в первоначальный вид, либо узакониваете перепланировку и получаете новый технический паспорт с поэтажным планом в черных линиях.

Согласовать самовольную перепланировку по факту ее проведения получается не всегда. Однозначно этого не получится, если выполненные работы привели к аварийной ситуации: у соседей потек потолок или появились трещины на стенах. Также не удастся согласовать перепланировку, которая включает строительные мероприятия, запрещенные законом, о которых на нашем сайте есть отдельная статья.

Но аварии – не единственная причина отказов в согласовании уже сделанной перепланировки. Допустим, расширив ванную комнату за счет жилого помещения без гидроизоляции, вы нарушите санитарные нормы. Даже при отсутствии протечек вам придется переделывать ремонт – разобрать полы, уложить изолирующий материал и оформить акты скрытых работ.

Жилищная инспекция также не согласует перепланировку, затрагивающую систему вентиляции, например, если вы демонтировали вентиляционный шкаф. Убрать “красные линии” БТИ, согласовав перепланировку, в этом случае вам не удастся и вам придется восстанавливать все, как было. Это объясняется запретом, содержащимся в п. 11.5 Приложения 1 ППМ 508.

Подобных примеров можно привести немало: запретов, на которые может по незнанию «нарваться» собственник существует предостаточно и некоторые из них мы перечислили в этой статье. Поэтому для узаконивания перепланировки мы советуем обращаться к профессионалам, сведущим в этой сфере.

Наша компания занимается согласованием перепланировок и разработкой проектной документации уже не первый год, а потому мы с радостью возьмемся проконсультировать вас при узаконивании перепланировки квартиры. Ниже мы коротко опишем процесс узаконивания самовольной перепланировки.

Как узаконить перепланировку

Если красные линии уже имеют место в вашем техпаспорте, вам потребуется узаконить свою перепланировку. Делается это на основании технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ. Разработать техническое заключение можно при помощи лицензированной проектной организации с допуском СРО. Техническое заключение вместе с заявлением и экспликацией квартиры до перепланировки подается в МФЦ, которые отправляют эти документы в Мосжилинспекцию, а та, в свою очередь, отправляет на вашу квартиру своего инспектора, который проверяет соответствие перепланировки и технического заключения. Если вопросов у него не возникает, то вы получаете акт о завершенной перепланировке а затем и новый техпаспорт квартиры.

Чтобы убрать красные линии на плане БТИ для нежилых помещений потребуется тот же пакет документов, которые нужен при узаконивании перепланировки квартиры, только с небольшим дополнением. Еще нужно будет приложить Устав организации, засвидетельствованный у нотариуса, и положительное заключение Роспотребнадзора, подтверждающее, что помещение соответствует всем санитарным требованиям. В остальном процессы согласования и перечень документов больше ничем не отличаются.

Планы БТИ для нежилых помещений в красных линиях:

Обращаем ваше внимание, что процедуру узаконивания перепланировки и разработку проектной документации вы всегда можете доверить нашей организации. Список документов может меняться в каждом отдельном случае и зависит от содержания ремонтных работ, а согласование перепланировки в каждом округе Москвы имеет свои тонкости и нюансы.

Мы предлагаем полное сопровождение операции от сбора документов и разработки проектного решения, до получения акта выполненных работ и оформления новых документов БТИ. Всего лишь наберите наш номер, и ваши проблемы с перепланировкой станут нашей заботой.

Красные линии на плане БТИ

БТИ и красные линии – что это такое

Бюро Технической Инвентаризации – это орган, учитывающий все объекты недвижимости на подведомственной ему территории. Его задача – в сборе и систематизации информации об объектах недвижимости и отслеживании изменений, происходящих с ними. Свидетельство о собственности на квартиру выдается только на основании информации БТИ.

В БТИ хранятся данные обо всех объектах недвижимости округа. На основании этих данных оформляется технический паспорт жилого помещения. Последний включает поэтажный план и экспликацию квартиры, а также адресный план и основные сведения о доме.
Поэтажный план БТИ – это схематическое изображение квартиры с указанием всех имеющихся помещений и их площадей.

Образец технического паспорта БТИ:

Если вдруг на поэтажном плане вашей квартиры имеются пометки и цифры красного цвета, это и есть так называемые красные линии. Так БТИ обозначает незаконные перепланировки и переустройства, т.е. проводимые без согласования в установленном порядке.

Кстати, красная линия на плане БТИ не всегда обозначает демонтированные/возведенные стены и проделанные проемы. Она также используются для обозначения изменений, произошедших в результате перестановки оборудования в ванной, туалете или на кухне.

Примеры документов БТИ в “красных линиях”, фото:

Чем грозят красные линии БТИ?

Практика показывает, что рано или поздно самовольные изменения будут обнаружены и отмечены на поэтажном плане . Хорошо еще, если это произойдет по навету соседей. Тогда еще возможно вы успеете как-то исправить ситуацию (например, попытаться узаконить перепланировку «задним числом») .

А бывает и так, что незаконная перепланировка, проведенная с нарушениями, приводит к аварии. Например, расширение ванной комнаты за счет коридора с без гидроизоляции, может привести к протечке воды на нижний этаж. В этом случае самовольная перепланировка может привести не только к появлению на поэтажном плане БТИ красных линий, но и к затратам на устранение последствий протечек.

Примеры планов БТИ нежилых помещений в красных линиях, фото:

Но и это не самая большая сложность. Если вы хотите продать квартиру с самовольной перепланировкой, то вам обязательно потребуется поэтажный план БТИ. Красная линия на нем может помешать проведению сделки с недвижимостью.
Но если даже ваш текущий техпаспорт отрисован в черных линиях, то риэлтор покупателя при проверке обнаружит незаконную перепланировку. Такая жилплощадь не считается юридически “чистой”, и красные линии БТИ при продаже могут удешевить квартиру до 20% ее стоимости. С приватизацией, дарением или наследованием тоже могут возникнуть проблемы. Любые юридические операции с недвижимостью будут затруднены.

Как узаконить красные линии на плане БТИ для нежилых помещений?

Пакет документов необходимый для узаконивания красных линий на плане БТИ для юридических лиц практически не отличается от документов требующихся от лица физического, за небольшим исключением. Требуется нотариально заверенный устав организации а также заключение Роспотребнадзора. В остальном, ни процесс согласования, ни пакет документов не отличается.

Можно ли убрать красные линии БТИ?

Многих собственников волнует вопрос, в каких случаях можно узаконить уже выполненные работы, а когда от сделанной перепланировки придется отказаться, и помещения придется вернуть в исходное состояние, указанное на поэтажном плане.

В случае когда вы выполнили простые изменения (без внесения изменений в несущие конструкции), и красные линии БТИ на поэтажном плане не затрагивают несущих или разгружающих стен, и не выходят за пределы вашей квартиры, то можно попробовать узаконить уже выполненные работы на основании технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации имеющей допуск СРО, в том числе и от нашей.

Если проведенная перепланировка не ухудшает условия проживания соседей и эксплуатационные характеристики дома, ее скорее всего, можно будет согласовать и после выполнения.

Если же вы затронули перекрытия, несущие стены, конструкцию полов или инженерные коммуникации, вам потребуется оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ от автора проекта дома.

Техническое заключение от автора проекта дома, фото:

Не удастся узаконить красные линии БТИ, если ваша перепланировка относится к запрещенным типам работ. Например, согласно санитарным нормам, запрещены расширения газифицированных кухонь за счет жилых комнат, размещение санузлов и ванн над жилыми комнатами соседей снизу и т.д.

Если вы хотите перенести кухню в комнату или организовать в спальной комнате дополнительный санузел, то получить разрешение на подобные работы можно только в том случае, если ваша квартира находится на первом этаже жилого дома (то есть мы не расширяемся на жилую комнату соседей снизу), и только если состояние инженерных коммуникаций позволяет выполнить подобные изменения. А к примеру, убрать красные линии, возникшие из-за переноса кухни на балкон, можно только вернув все как было – вне зависимости от этажа это запрещено.

Чтобы снять красные линии, необходимо получить специальное разрешение Мосжилинспекции на перепланировку и получить Акт приемочной комиссии, в котором отмечено, что перепланировка завершена, и она полностью соответствует разрешению. После этого необходимо зафиксировать узаконенную перепланировку в БТИ, которое выдаст вам техпаспорт в черных линиях.

Акт о завершенной перепланировке, фото:

Как избежать появления красных линий на плане БТИ?

Чтобы избежать последствий самовольной перепланировки, о ее согласовании лучше позаботиться до ее проведения. Для этого вам потребуется пакет обязательных документов, согласно перечню, установленному Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП в ред. №840-ПП.

Также потребуется проект перепланировки, разработкой которого должна заниматься проектная организация, имеющая допуск СРО или автор дома. Полный пакет документов необходимо предоставить в службу «одного окна» центра “Моси документы” или Жилищной инспекции вашего округа и только после того, как оттуда будет получено разрешение, можно приступать к началу работ по перепланировке вашей квартиры.

Заметим, что оформление перепланировки, составление проекта перепланировки и другие мероприятия по согласованию, вы можете доверить нашей организации. Это поможет вам сэкономить время и деньги. Полный список бумаг, которые нужно собрать в каждом конкретном случае может быть очень обширен, а тонкости согласования зависят от округа, поэтому мы будем рады если вы поручите данную работу нашей организации.
Если же вы планируйте согласовать перепланировку самостоятельно, мы создали специальную статью по самостоятельному согласованию перепланировки, ознакомиться с ней вы можете по ссылке.

Технический паспорт без красных линий

Время чтения: 2 минут

Технический паспорт без красных линий в 2018 году можно получить только при обращении к кадастровому инженеру и последующего узаконивания перепланировки. Красные линии мог содержать техпаспорт, который оформляли сотрудники БТИ – они фиксировали изменения в характеристиках объекта недвижимости, не соответствующие сведениям инвентаризационной документации на квартиру.

Что означают красные линии

У каждого объекта недвижимости, в том числе и квартиры, есть определенные характеристики, которые фиксируются в технической документации. До 2013 года все указанные параметры жилых и нежилых помещений отражались в сведениях технического паспорта, которые выдавали учреждения БТИ.

В результате обследования помещения специалистами БТИ могли выявляться несогласованные изменения в конфигурации объекта. Как правило, это было связано с проведением строительных работ при перепланировке, которая не была согласована надлежащим образом. При выявлении указанных изменений, они отражались на техпаспорте в виде красных линий.

Вот какие последствия влечет наличие красных линий в техпаспорте БТИ:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 () 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 () 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • с 2013 года каждый объект должен пройти кадастровый учет на основании техплана и заявления собственника – чтобы устранить красные линии при составлении плана, нужно узаконить перепланировку через муниципальные ведомства;
  • хотя технические паспорта утратили юридическую силу, ранее выявленная несогласованная перепланировка все равно будет выявлена при совершении сделок с недвижимостью – с 2018 года любая сделка может совершаться только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре;
  • законодательство допускает согласование перепланировок даже после фактического выполнения работ, а итогом указанной процедуры будет отражение измененных характеристик объекта в техническом плане.

Таким образом, чтобы продать или сдать в аренду недвижимость, либо поставить ее на учет в Росреестре, нужно придется перепланировочные работы и получить технический план.

Комментарий специалиста. Для согласования изменений объекта, вызванных перепланировкой, не требуется обращение в учреждения БТИ. В 2018 году кадастровый учет проводится на основании техплана, который может оформлять только кадастровый инженер. Чтобы быстро согласовать ранее выполненные работы и получить все документы, необходимые для учета изменений в Росреестре, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Мы поможем убрать красные линии и выполнить все требования закона.

пример красных линий на поэтажном плане

Как убрать красные линии

Процедура согласования перепланировочных работ включает следующие действия:

  • оформление проектной документации – вне зависимости от состава работ, проект должен быть составлен экспертной организацией, имеющий допуск СРО;
  • на основании проекта оформляется техническое заключение – его целью является подтверждение безопасного состояния несущих конструкций многоквартирного здания (это требование нужно соблюдать для квартир, расположенных в МКД на территории Москвы);
  • направление проекта и техзаключение в муниципальные ведомства для согласования, а если будет получен отказ, узаконить работы можно через суд;
  • после получения акта о согласовании, нужно обратиться к инженеру – этот специалист проведет обследование всех помещений, отразит актуальные характеристики объекта на техплане;
  • с готовым техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ – через эти учреждения будет проведен кадастровый учет, а в реестр ЕГРН будут внесены достоверные сведения о недвижимости.

Только после выполнения указанных действий все изменения, отраженные красными линиями на техпаспорте, будут отражены в кадастровых сведениях ЕГРН.

Узаконивание выполненных строительных работ проводится по решению всех собственников помещения. В случае, если в результате перепланировки затрагиваются права и законные интересы соседей по дому, потребуется проведение общего собрания собственников многоквартирного здания.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 () 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 () 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

При оформлении проекта фиксируются следующие данные:

  • состояние объекта на начало перепланировки – для этого могут использоваться архивные документы БТИ (техпаспорта на квартиру и дом, поэтажный план и т.д.);
  • перечень работ, которые фактически были выполнены на объекте;
  • выводы о безопасности проведенных работ для целостности здания и его несущих конструкций;
  • требования к максимально допустимым нагрузкам на несущие элементы дома, а также варианты усиления конструкции.

Образец проекта перепланировки:

Техзаключение, которое оформляется экспертом на основании проекта, должно подтвердить отсутствие угрозы разрушения несущих элементов здания, а также о соблюдении требований проектировщика.

Образец технического заключения:

Комментарий специалиста. Если при составлении проектных или технических документов будет выявлено нарушение строительных норм и регламентов, в согласовании перепланировки будет отказано. В этом случае собственнику грозит административная ответственность, а также необходимость восстановить исходное состояние объекта. В столь сложных ситуациях только помощь профессиональных специалистов в сфере проектирования и кадастра даст возможность узаконить работы и избежать штрафа. Обратитесь на консультацию в компанию «Смарт Вэй», чтобы получить разъяснения о возможных вариантах решения проблемы.

Как убрать красные линии на техплане

После согласования проектной документации, нужно зафиксировать текущее состояние объекта недвижимости и все изменения в его конфигурации. Это можно сделать только через кадастрового инженера, который выполнит следующие действия:

  • изучит содержание проекта и техзаключения, а также акта приемки работ;
  • запросит актуальные сведения ЕГРН в отношении многоквартирного здания и помещений;
  • проведет обследование объекта для фиксации характеристик на поэтажном плане, чертежах и схемах;
  • отразит полученные сведения в текстовом и графическом блоке техплана.

При составлении технических планов на недвижимость нанесение красных линий не допускаются. Если инженер выявит несоответствие между показателями проектной документации и фактическим состоянием объекта, он отразит их в своих выводах техплана.

На завершающей стадии узаконивания техплан нужно представить в отдел Росреестра или МФЦ, где будут проведены учетные действия. После отражения актуальных данных на квартиру в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из госреестра. Этот бланк является надлежащим правоустанавливающим документом и содержит сведения, ранее содержавшиеся в свидетельстве о праве, техпаспорте и кадастровом паспорте на объект.

Комментарий специалиста. После устранения красных линий в технической документации и прохождения кадастрового учета, владелец квартиры может совершать любые сделки. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает одновременно проведение учетных и регистрационных действий, поэтому стороны могут использовать такой вариант узаконивания непосредственно при совершении сделки. Чтобы правильно оформить все документы и устранить любые возможные претензии со стороны регистраторов, обратитесь за помощью в компанию «Смарт Вэй».

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Красные линии БТИ

Бюро технической инвентаризации (БТИ) является государственной структурой, осуществляющей учет, оценку и техническую инвентаризацию объектов недвижимости (квартир, домов, коттеджей и т.д.) на вверенной ей территории.

Задачей организации является сбор сведений об объектах недвижимого имущества, а также контроль и регистрация всех изменений, которые с ними происходят по прошествии времени. На основании информации, хранящейся в БТИ, оформляется технический паспорт квартиры или нежилого помещения, в котором даются основные характеристики здания и обязательно прилагаются адресный и поэтажный план с экспликацией.

Образец технического паспорта БТИ:

Поэтажный план БТИ – это чертеж, представляющий собой план квартиры с обозначением содержащихся в ней помещений и указанием их площади.

Поэтажный план квартиры иногда может содержать линии и цифры красного цвета. Таким способом техники БТИ в ходе проведения инвентаризационных обмеров отмечают самовольные перепланировки . То есть, красные линии на плане БТИ показывают несоответствия между реальным и ранее задокументированным состоянием квартиры. В этом случае на листе технического паспорта с поэтажным планом квартиры будет также проставлен штамп “Разрешение на проведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено”.

Красными линиями отмечаются не только возведенные нелегально перегородки, но и изменения в перестановке сантехнических приборов в «мокрых зонах» – на кухне и туалете с ванной.

Как появляются красные линии на плане БТИ?

Нужно отметить, что не всегда удается скрыть незаконную перепланировку в квартире от надзорных и контролирующих инстанций. Самовольные изменения в конфигурации помещений могут обнаружиться после жалобы ваших соседей в компетентные органы, в результате обхода сотрудника управляющей компании или при выходе на объект техника Бюро технической инвентаризации.

Проведя обмеры, сотрудник БТИ проверит и сопоставит реальное состояние помещений с теми данными, что были внесены в технический паспорт квартиры ранее. При обнаружении любых несоответствий и отклонений в планировке все они будут отмечены в плане отметками и цифрами красного цвета.

Еще хуже, если о факте незаконной перепланировки станет известно в результате какой-либо внештатной ситуации . При проведении ремонтных работ без разрешительной и проектной документации часто нарушаются действующие строительные и санитарные нормы и правила. Их несоблюдение нередко приводит к возникновению аварий.

Например, без разрешения Мосжилинспекции в квартире произвели расширение санузла на коридор без проведения необходимых мероприятий по гидроизоляции «мокрой зоны». В результате произошла утечка воды в квартиру этажом ниже и затопление соседей. Такой инцидент может закончиться не только появлением красных линий на плане БТИ, но и возмещением собственникам квартиры снизу убытков и прекращением с ними добрососедских отношений.

В чем опасность красных линий

Появление красных линий БТИ на поэтажном плане квартиры может серьезно испортить собственникам жизнь. Основные трудности бывают связаны с невозможностью приватизировать, подарить, продать или наследовать объект недвижимости с несогласованной перепланировкой.

Причем проблемы возникают не только у тех, кто собственноручно выполнил незаконную перепланировку, но и у тех, кто приобрел или унаследовал юридически «нечистую» квартиру. Согласно отечественному законодательству, несмотря на то, что к проведенным прежними владельцами преобразованиям новые собственники не имеют никакого отношения, именно на них будет возложена вся ответственность за совершенные незаконно ремонтные мероприятия.

По этой причине иногда при оформлении сделки по купле-продаже продавец недвижимости может до последнего момента стараться не обнародовать факт незаконной перепланировки в собственной квартире, поскольку это может снизить ее стоимость до 20%. Если незаконная перепланировка не является секретом, то продавец и покупатель, как правило, приходят к компромиссному варианту при формировании окончательной цены на квартиру.

Если без разрешения изменили конфигурацию нежилой собственности, это может повлечь наложение запрета на использование помещения, назойливое внимание и бесконечные проверки со стороны различных государственных органов и последующие предписания, штрафы и т.д.

Способ убрать красные линии БТИ

Хотим сразу успокоить собственников и сказать, что красные линии БТИ – это не приговор и это не навсегда. Они свидетельствуют лишь о наличии некоторых несогласований, которые теперь зафиксированы в официальном документе. Для устранения красных линий на планах БТИ есть два способа :

  1. Привести квартиру в исходное состояние.
  2. Узаконить сделанную перепланировку и получить новый техпаспорт БТИ в черных линиях.

В связи с этим многие владельцы недвижимости задаются вопросом, при каких обстоятельствах можно легализовать выполненную перепланировку, а в каких случаях от проведенных изменений придется отказаться, возвратив квартире первоначальный вид.

Узаконить перепланировку получится лишь в том случае, если проведенные ремонтные мероприятия нельзя классифицировать как запрещенные. Это делает получение нового технического паспорта БТИ без красных линий вполне реальным событием.

Избавиться от отметок красного цвета на поэтажном плане квартиры можно, если:

  • выполнены простейшие работы без затрагивания несущих или разгружающих элементов помещения;
  • перепланировка не сделала условия проживания ваших соседей хуже, не привела к аварийной ситуации (не было затопления, отсутствуют трещины в стенах соседних квартир и т.п.);
  • не были ухудшены эксплуатационные характеристики дома.

Узаконить такую перепланировку можно на основе технического заключения о допустимости и безопасности проведенных ремонтных работ, которое подготовит проектная компания – член СРО. Мы также имеем статус саморегулируемой организации и будем вам очень признательны, если за оформлением техзаключения вы обратитесь в нашу компанию.

При внесении изменений в состояние несущих элементов здания (капитальные стены и перекрытия), конструкцию полов и инженерные системы, за техническим заключением о выполненной перепланировке придется ехать к автору проекта дома .

Если же ваша перепланировка относится к категории запрещенных работ, то узаконить красные линии не получится . К не согласуемым перепланировкам относятся:

  • объединение балкона и комнаты без установки стеклопакетов на месте демонтированного подоконного блока;
  • вынос радиаторов на балкон или лоджию;
  • расширение санузла на жилую комнату или кухню, если квартира располагается не на первом этаже;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без разделения их раздвижной перегородкой или плотно прикрывающейся дверью.

Это не единственные примеры запрещенных ремонтных мероприятий в жилых помещениях. Запретов при проведении перепланировок гораздо больше, поэтому прежде чем приступать к узакониванию перепланировки будет правильнее получить профессиональную консультацию специалистов, работающих в этой сфере.

Наше проектное бюро занимается разработкой проектной документации и ее согласованием не первый год, поэтому мы будем рады иметь возможность проконсультировать вас по вопросу узаконивания перепланировки в квартире либо нежилом помещении.

Чтобы убрать красные линии в планах БТИ потребуется получить письменное разрешение в жилищной инспекции на перепланировку.

Мосжилинспекция делегирует на квартиру своего штатного инженера, который проверит соответствие выполненных работ техническому заключению. После чего подпишет акт о завершенной перепланировке и передаст его вам. На основе этого документа можно получить новый план БТИ в черных линиях.

Как не допустить появления красных линий в документах БТИ?

Избежать последствий незаконной перепланировки можно только одним способом – предварительно согласовывать любые изменения во внутреннем устройстве квартиры с Мосжилинспекцией.

Для этого потребуется проект перепланировки, право на разработку которого есть у любой проектной организации со свидетельством СРО. Готовая проектная документация вместе с остальными документами (их полный список определен Постановлением Правительства №508-ПП в ред. №840-ПП) передается через «единое окно» ближайшего центра «Мои документы».

И только после того, как от жилищной инспекции будет получено соответствующее разрешение можно приступать к физическим работам по перепланировке квартиры .

Красные линии БТИ на планах жилых и нежилых помещений:

Смотрите также: Техпаспорт БТИ

Красная линия в тех.паспорте

Мария

Регпалата регистрацию не приостановит. Вы можете квартиру продать как есть, если покупатель согласится. Как правило, при таких перепланировках соглашаются даже банки, которые дают ипотечный кредит.
Узаконить такую перепланировку не сложно, Вы можете вполне это сделась сами, тогда это обойдется недорого, специалисты возьмут от 30 до 50 тыс. рублей

Добрый день.
Это переоборудование, если покупатель согласен, то можно провести сделку с такими документами.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Все будет зависеть от покупателя, если он не будет возражать – с регистрацией проблем не будет.

Здравствуйте, Мария! Ничего страшного в этом нет! Главное, чтоб согласен был Ваш покупатель! Ни разу в практике регистрацию не останавливали! Тем более, что в рег. палату не нужно сдавать БТИ.
По времени – может и на месяц растянуться. В зависимости от того -где вы эту дверь поставили, и возможно ли ее вернуть обратно.
Ничего сложного нет. А продавать можете смело и с такой “перепланировкой”!
Успехов!

Спасибо всем большое за ответы!

Здравствуйте Мария! Регистрация пройдет, но в свидетельстве о регистрации права будет указано обременение: не узаконенная перепланировка. По времени регистрация перепланировки занимает 2-4 месяца.

Добрый день, Мария! Регистрацию не приостановят если покупатель не против, по времени узаконить перепланировку до 1,5 месяцев, стоимость от 20 до 60 т. р.

Мария,добрый день.
С данной перепланировкой проблем с регистрацей не будет. Вот только если у Вашего покупателя ипотека, тогда могут возникнуть трения с Банком. ( Особенно, если затронута несущая стена).
Удачи

Никакие стены я не трогала.Я думала у кухни дверь должна быть))) Кто бы мог подумать про коридор.В следующей квартире я буду умнее.Сначала изучу тех.план! А вдруг там еще поинтереснее что-то будет(((

Мария, проблем с регистрацией не возникнет точно. С Банком (при покупке по ипотеке) тоже проблем возникнуть не должно.

Дверь не хочу переставлять.Да и зачем!
У меня даже и в мыслях не было,что это перепланировка.Я поставила дверь,где кухня заканчивается(как мне казалось),а оказывается она заканчивается в коридоре.Идиотизм.Два косяка рядом, кухни и ванной.
Я конечно могу дверь снять,косяки выломать.Но из-за этого испортится внешний вид квартиры.

Здравствуйте, Мария!
Да не ломайте Вы ничего, узаконить очень просто. Не хотите этого делать – не делайте. Просто некоторых покупателей это будет напрягать, а другие будут с Вами из-за красной линии торговаться. А регпалате все равно, она и так все зарегистрирует.
С уважением и наилучшими пожеланиями.

Спасибо!
Тогда другой вопрос.Если я узаконю перепланировку,мне потом надо опять новые документы в БТИ на квартиру делать?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Красная линия. ничего существенного. поставили дверь в другом месте, забавно 
Скорее всего, с покупателя потребуется расписка с обязательством узаконить перепланировку в будущем, а сделку Вам зарегистрируют.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день,Мария. В новом свидетельстве будет указано обременение в виде не узаконенной перепланировки.
Узаконить можно самостоятельно это занимает месяц-два и стоит от 20 до 50 тыс. руб.
Если покупатель не имеет возражений по перепланировке, Вы можете продать квартиру в том виде в котором она находится сейчас. Перепланировку покупатель сам узаконит либо устранит. Возьмите с них расписку, что они предупреждены и не против.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Регистрацию договор пройдет в том случае, если в него будет вписан пункт о согласии покупателя принять квартиру с переоборудованием и обязуется впоследствии своими силами привести все в соответствие с нормами.

Красные линии при перепланировке квартиры в техпаспорте

Главная страницаФорум Гарант

В целях единообразного применения законодательства РФ организациями, осуществляющими государственный технический учет и/или техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, Министерством экономического развития Российской Федерации, Министерством Юстиции Российской Федерации и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии неоднократно выпускались Приказы, официальные пояснения / разъяснения, методические указания и инструкции по вопросам уточнения порядка работы вышеуказанных организаций с правообладателями объектов капитального строительства нежилого фонда (далее Заявители), а также по вопросам подготовки и оформления документов технической инвентаризации и государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Так, вышеуказанными документами разъяснялось о том, что:
– Государственная регистрация изменений характеристик объекта (сведений об объекте в ЕГРП) и выдача повторного свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества допустимы в случае, если объект недвижимости изменен в результате реконструкции или капитального ремонта (перепланировки / переустройства) без изменения внешних границ объекта капитального строительства (без существенных изменений объекта);
– Технические паспорта на отдельные объекты недвижимости изготавливаются по формам, утвержденным действующими нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета объектов капитального строительства. Согласно письму Минэкономразвития РФ от 5 ноября 2009 г. N Д23-3624, форма технического паспорта нежилого здания утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. N 576 О формах технических паспортов объектов капитального строительства;
– До 01.01.2013 года на территории г.Москвы государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в порядке, установленном Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. N 921.

Однако, Территориальные подразделения ГорБТИ (ГУП МосгорБТИ) превышают свои полномочия в части установления внешнего вида документов, выдаваемых по итогам технической инвентаризации Заявителям (Заказчикам), а также в части функций контроля (надзора) за переустройством зданий / помещений и изменению их функционального назначения, а именно вносят в документы, выдаваемые заказчикам (Выписку из технического паспорта на здание (строение), Кадастровый паспорт, Экспликацию и Поэтажный план), нерегламентированные федеральными нормами примечания, отметки и штампы с текстом Разрешение на произведенное переоборудование и/или перепланировку в ТБТИ не предъявлено. Так, при обращении в ТБТИ города Москвы Заявителей с просьбой о проведении повторной инвентаризации эксплуатируемых ими объектов капитального строительства нежилого фонда или их частей в связи с изменениями планировочных показателей, появившихся в результате работ по капитальному ремонту таких объектов, повторяются следующие нарушения:
1) В поэтажные планы объектов капитального строительства нежилого назначения (нежилого фонда) или их частей, выполненных по итогам технической инвентаризации, вносятся красные линии, хотя действующим Порядком составления материалов технической инвентаризации (см. инструкция, утвержденная Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. N 576), специальные инструкции и указания на внесение изменений в технический паспорт и отображение на планах в красном цвете (линий) контуров зданий, строений, сооружений и помещений не предусмотрены!
В соответствии с вышеуказанной инструкцией производится всего лишь досъёмка недостающей и удаление с выкопировок отсутствующей в натуре ситуации с отображением изменений в черных линиях.
2) В Выписку из технического паспорта на здание (строение), Кадастровый паспорт и Экспликацию зданий, строений, сооружений и помещений нежилого назначения (нежилого фонда) ставят штамп с отметкой о том, что произведено переоборудование и/или перепланировка без разрешений или о том, что такое разрешение не представлено. В связи с чем возникают вопросы, – на основании чего в документы вносят такие примечания? Разве кто-то просил такое Разрешение при проведении текущей инвентаризации? Как должно выглядеть такое разрешение? Разве не достаточно согласия собственника объекта на перепланировку и/или переоборудование ? Разве ТБТИ должно отслеживать законность проведенного капитального ремонта, реконструкции или
строительства объектов? Есть такие полномочия у ТБТИ и кто их ими наделил?
Вместе с тем по вопросу о внесении изменений в технические паспорта объектов капитального строительства Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии своим письмом от 11.04.2012 г. N 09-01604/12 сообщает, что до 01.01.2013 года на территории г.Москвы государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в порядке, установленном Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. N 921 (далее Положение), в котором отсутствуют указания на предоставление Заявителями операторам услуг по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации каких-либо документов (разрешений), подтверждающих законность совершенного переустройства объектов капитального строительства или их частей в результате капитального ремонта, перепланировки, реконструкции, переоборудования, переустройства, разрушения или сноса.
При этом Положением не предусмотрено внесение каких-либо изменений в технический паспорт и в прочие документы. Учет изменений здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства до 01.01.2013 г. (в переходный период применения Закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости) осуществляется по результатам технической инвентаризации. Текущая техническая инвентаризация выполняется на основании заявления заинтересованного лица о проведении инвентаризации. Государственный технический учет осуществляется в связи с изменением данных характеристик, в результате чего Заявителю выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте (см. пункт 9 Положения).
Также в перечне документов, указанных в Регламентной таблице подготовки, согласования и выдачи документов, выдаваемых ГУП МосгорБТИ в режиме “ОДНОГО ОКНА” и необходимых для представления Заявителями в службу “одного окна” (с целью получения Выписки из технического паспорта на здание (строение) по форме 1а, Кадастрового паспорта, Экспликации, Поэтажного плана), отсутствуют документы в виде Разрешений на произведенное переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию.
Нарушений со стороны службы Одного окна в ТБТИ не наблюдается, так как они не требуют таких разрешений и выдают документы Заявителям (Заказчикам), но перед выдачей перечисленных выше документов Заказчикам в ТБТИ проставляют штамп на эти документы с указанием на то, что Разрешение на произведенное переоборудование Территориальному бюро технической инвентаризации не предоставлено или Разрешение на произведенное переоборудование Территориальному бюро технической инвентаризации не предъявлено.
Возникает вопрос, – на каком основании в ТБТИ вносят эти сведения? Тем более, что в ТБТИ предоставление разрешительных документов от правообладателей объектов капитального строительства нежилого назначения или их частей (Заказчиков) регламентом не предусмотрено, а согласно федеральным правовым актам и не требуется вовсе. Отмечаю, что действие законов и подзаконных актов, регламентирующих государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов жилого фонда на объекты нежилого фонда не распространяется.
Кроме того, ГУП МосгорБТИ не наделено какими-либо властными полномочиями в отношении объектов недвижимого имущества, следовательно, своими действиями только констатирует сложившееся состояние объектов капитального строительства и не имеет право определять вид разрешенного использования (целевое назначение) зданий, строений, сооружений и помещений, а также устанавливать законность перепланировки и/или переоборудования.
Таким образом, выдаваемые документы ГУП МосгорБТИ, не соответствуют Федеральному законодательству и противоречат нормам права, в том числе пункту 1.9. «Регламента подготовки документов ГУП МосгорБТИ в режиме “ОДНОГО ОКНА”, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. N 521-ПП Об организации работы государственного унитарного предприятия города Москвы Московского Городского Бюро Технической Инвентаризации в режиме “ОДНОГО ОКНА” и Регламентной таблице подготовки, согласования и выдачи документов, выдаваемых ГУП МосгорБТИ в режиме “ОДНОГО ОКНА” (Приложение N 1 к ППМ от 26.2007 г. N 521-ПП, в ред. постановлений Правительства Москвы от 04.03.2008 г. N 152-ПП, от 17.06.2008 г. N 511-ПП, от 30.12.2008 г. N 1212-ПП). А значит, сотрудники Территориальных подразделений МосгорБТИ своими действиями создают препятствия правообладателям объектов недвижимого имущества (заявителям) к осуществлению иной предпринимательской и/или экономической деятельности.

ГУП МосгорБТИ придерживается следующего мнения:
– при проведении технической инвентаризации и государственного технического учета объектов нежилого назначения нежилого фонда или их частей ТБТИ руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 (далее Инструкция № 37) и применяют эту инструкцию по аналогии к объектам нежилого назначения;
– ссылаясь на ранее действующее Постановление Правительства Москвы от 16 августа 2005 года N 621-ПП О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории» (далее ППМ N 621-ПП) пытаются оправдать свои действия по проставлению штампа о переоборудовании (возведении) без разрешения в документах, выдаваемых заявителям-заказчикам;
– игнорируют Инструкцию и порядок составления материалов технической инвентаризации, утвержденные Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. N 576, а также на письмо Минэкономразвития РФ от 05.11.2009 г. N 23-3624 и пункт 1.9. Регламента подготовки документов ГУП МосгорБТИ в режиме Одного окна, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. N 521-ПП Об организации работы государственного унитарного предприятия города Москвы Московского Городского Бюро Технической Инвентаризации в режиме Одного окна;
– вразумительного ответа по вопросу красных линий не дают.

Более того, усматривается попытка ГУП МосгорБТИ извратить смысл статей и положений нормативных и подзаконных актов (трактовать эти статьи и положения на своё усмотрение).
В случае, если и применима к объектам нежилого назначения нежилого фонда инструкция N 37 и используется МосгорБТИ по аналогии, – то нарушения всё равно остаются.
Например, термины и штампы, указанные в Приложении 3 к Инструкции N 37, применимы только к Самовольно возведенным строениям (постройкам), то есть к таким работам как надстройка основного здания, пристройка к зданию с капитальными несущими стенами или изменение зданий и помещений жилого назначения на нежилое и наоборот. Однако, ТБТИ проставляют штампы на документах по зданиям и помещениям в которых выполнена перепланировка и изменены типы помещений (работы по капитальному ремонту).
Термин Реконструкция, согласно Инструкции N 37, применим к объектам пристроенным или надстроенным без разрешения на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (см. ст. 1 Приложения 3 к Инструкции N 37).
Термин Переоборудование – применим к правомерно возведенным жилым/нежилым зданиям и соответственно связан с переводом их в нежилые/жилые и наоборот (см. ст. 1 Приложения 3 к Инструкции N 37), а не с перепланировкой и капитальным ремонтом зданий и помещений.
Термин «Разрешение» подразумевает Разрешение на строительство (см. Градостроительный Кодекс).
Более того, даже штампы проставляемые в ТБТИ города Москвы на документах, выдаваемых заявителям-заказчикам, не соответствуют виду предписанному ст.2 Приложения 3 к Инструкции N 37, так как это положение распространяется на объекты самовольного строительства. Информация о каких-либо записях с примечанием «о выполнении переоборудования без разрешений» в Кадастровом паспорте и вовсе в Инструкции отсутствует.

В Приложении 3 Инструкции N 37 штамп выглядит следующим образом:

На возведение или переоборудование
_________________________________
(литера, квартира, комната)
разрешение не предъявлено
─────────────────────────────
Дата ___________ Подпись ____________

В документах ТБТИ штамп выглядит так:

Разрешение на произведенное
переоборудование в кварт./пом. _____
Территориальному бюро
Технической инвентаризации
не предъявлено
Дата ___________ Подпись ___________

Очевидно, что под смыслом переоборудования помещений, технический персонал ТБТИ понимает, что это изменение типа помещений. Однако, это заблуждение, а к объектам нежилого фонда отношение не имеет, так как изменение функционального назначения здания и/или помещения (для объектов нежилого фонда) связано с допустимым способом использования помещения правообладателем, то есть использованием в соответствии с коммерческим назначением, которое определил собственник здания / помещения. Согласно Гражданскому Кодексу, собственник вправе сам выбирать и изменять цель использования объектов (зданий или помещений) по своему усмотрению при соблюдении положений Градостроительного Кодекса Технических регламентов, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и прочих норм и правил, действующих на территории РФ.

Теперь по вопросу ссылок МосгорБТИ на ППМ N 621-ПП.
Действительно, с августа 2005 года по декабрь 2011 года существовал такой нормативный подзаконный акт, но многие положения ППМ N 621-ПП нарушали права участников гражданских правоотношений и противоречили Федеральному Законодательству, в связи с чем это Постановление и было признано не действующим (см. Приложение к настоящему обращению), а значит вышеуказанное Постановление было необязательно для исполнения субъектами предпринимательского сообщества и не может приниматься МосгорБТИ в качестве весомого аргумента.

В связи с вышеизложенным, напрашивается вывод – это проявление правового нигилизма и недобросовестности работы исполнителей, рассматривающих обращения в ГУП МосгорБТИ или исполнено целенаправленно преследуя коррупционные и ангажированные интересы ГУП МосгорБТИ (с целью укрытия серьёзных нарушений и превышения полномочий) ?

Так будет ли порка МосгорБТИ или они объделаются “легким испугом”?:cofe:

Ссылка на основную публикацию