Какие документы должен предоставить подрядчик после ремонта?

Какие документы должен предоставить подрядчик после ремонта?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация привлекла подрядчика для выполнения ремонтных работ (текущий ремонт) в арендованном организацией помещении. Выполнение ремонтных работ осуществляется из материалов исполнителя. Фактическое количество использованных материалов превосходит количество материалов, указанных в смете. Цена договора является твердой, но заказчик готов оплатить стоимость дополнительно потребовавшихся для ремонта материалов.
Какие документы подтверждают расходы на ремонт? Какими документами можно оформить обоснование для списания дополнительных материалов при исчислении налога на прибыль? Какие проводки указать в бухгалтерском учете?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае документами, подтверждающими расходы на ремонт арендованного помещения для целей налогообложения прибыли, выступают, в частности: договор аренды, договор подряда и смета к нему, акты или иные первичные документы, удостоверяющие приемку выполненных ремонтных работ, документы деловой переписки с подрядчиком, платежные документы. Кроме того, в данном случае следует иметь письменное соглашение сторон об увеличении стоимости подрядных работ с указанием причин (необходимости) такого повышения.
Бухгалтерские проводки, которые следует сделать заказчику в данном случае, приведены ниже.

Обоснование позиции:

Гражданско-правовые аспекты

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика – из его материалов, его силами и средствами (п. 1 ст. 704 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. При этом установлено, что подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование – расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
Определение цены как “твердой” означает, что ни одна из сторон не может требовать ее пересмотра, то есть фактически изменять в одностороннем порядке в зависимости от каких-либо обстоятельств, включая прежде всего фактическую себестоимость выполнения работ. Изменение же условий договора по соглашению сторон, исходя из п. 1 ст. 450 ГК РФ, возможно, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. При этом ни общие положения ГК РФ о подряде, ни его нормы о строительном подряде, ни какой-либо иной закон не предусматривают запрета на изменение твердой цены договора подряда по соглашению сторон. Соответственно, твердая цена договора подряда может быть изменена по соглашению сторон.
Каких-либо конкретных предписаний относительно формы изменения цены гражданское законодательство также не содержит. Следовательно, стороны свободны в определении (формулировании) условия об изменении твердой цены договора подряда.
Приемка выполненных по договору подряда работ удостоверяется актом либо иным аналогичным документом, что следует из п. 2 ст. 720 ГК РФ.

Налог на прибыль организаций

Расходы на проведение текущего ремонта арендованного помещения могут быть учтены арендатором при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций (далее – Налог) (смотрите пп. 2 п. 1 ст. 253, ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ, письмо Минфина России от 23.09.2016 N 03-03-06/1/55715). Одним из обязательных условий для этого является соответствие понесенных затрат критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ, согласно которым они должны быть обоснованными (экономически оправданными), документально подтвержденными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
При оценке соответствия осуществленных затрат указанным требованиям следует принимать во внимание правовые позиции, выраженные в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П, постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53, о чем свидетельствуют, например, письма Минфина России от 26.05.2015 N 03-03-06/1/30165, от 06.02.2015 N 03-03-06/1/3, от 10.02.2010 N 03-03-05/23, от 02.02.2010 N 03-03-05/14.
Глава 25 НК РФ не устанавливает конкретного перечня документов, которыми должны подтверждаться расходы на ремонт арендованных помещений. При этом в п. 1 ст. 252 НК РФ определено, что под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Кроме того, в ст. 313 НК РФ указано, что подтверждением данных налогового учета являются в том числе первичные учетные документы (включая справку бухгалтера).
На наш взгляд, такими документами являются, в частности, договоры аренды, договоры подряда и сметы к ним, акты или иные первичные документы, удостоверяющие приемку выполненных ремонтных работ, отвечающие требованиям ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”, документы деловой переписки с подрядчиком, платежные документы. Кроме того, в данном случае следует иметь письменное соглашение сторон об увеличении стоимости подрядных работ с указанием причин (необходимости) такого повышения.
По нашему мнению, сам по себе факт увеличения цены договора подряда не является обстоятельством, однозначно указывающим на необоснованность расходов заказчика на ремонт и, соответственно, на невозможность их признания при расчете налогооблагаемой прибыли. Тем не менее, он может вызвать претензии со стороны налоговых органов (дополнительно смотрите, например, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 N 20АП-966/16, Арбитражного суда Московского округа от 01.04.2015 N Ф05-6690/14 по делу N А40-11081/2014, ФАС Уральского округа от 30.05.2011 N Ф09-2880/11-С3).

Бухгалтерский учет

Поскольку работы в данном случае выполняются иждивением подрядчика в том числе с использованием его материалов, то заказчик работ у себя на балансе их не учитывает. Соответственно, у него не возникает необходимости отражать в учете операции по списанию израсходованных при ремонте материалов.
Учитывая, что вследствие использования дополнительных материалов в данном случае происходит согласованное сторонами увеличение стоимости ремонтных работ, считаем, что заказчик должен сделать в учете следующие записи (п. 7 ПБУ 10/99 “Расходы организации”, План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н):
Дебет 26 (44 и др.) Кредит 60
– отражена стоимость работ по ремонту (с учетом увеличения);
Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС, предъявленный подрядчиком (при необходимости).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Какие документы должен предоставить подрядчик после ремонта?

Если у ваших строителей нет возможности предоставить акты скрытых работ, вы можете обратиться к нам: мы окажем содействие в их получении!

Собственники квартир, которые делают у себя дома ремонт, часто спрашивают нас, должны ли им оставить какие либо документы строительная компания.
Начнем с того, что все зависит от сложности ремонта. Он как известно, может быть либо косметическим, либо капитальным (и в 100 процентах случаев капитальный ремонт – это перепланировка).

В случае косметического ремонта официальные бумаги оформлять нет необходимости. Что такое косметический ремонт с точки зрения жилищного законодательства?
С введением 840-й редакции 508-го Постановления, в Приложении 3 появился п.14, который определяет данный вид работ как замену отделочных покрытий стен, потолков и полов.

Оговоримся, что замена покрытия пола не на аналогичное будет считаться перепланировкой. То есть если вы, например, меняете линолеум на линолеум, то перепланировки нет, а если линолеум на плитку (или паркет на плитку), то перепланировка есть.

Далее перейдем к документам. Если вы наняли подрядчика для реализации согласованных проектных решений согласно выданному распоряжению Мосжилинспекции, то строительная компания должна будет предоставить вам ряд документов, после того, как в соответствии с распоряжением на перепланировку она провела ремонтно-строительные работы.

Примеры распоряжений на перепланировку:

Разберем три типичных случая:

1. Самый сложный случай – при нем перечень работ по проекту включает мероприятия с затрагиванием несущих стен, межквартирных или разгружающих перегородок.

От строительной компании понадобится перечень документов в составе:

• Журнал производства работ. Выдается Мосжилинспекцией вместе с разрешением на перепланировку. Служит для подробного документирования хода работ. По окончании ремонта подписывается собственником, подрядчиком и представителем авторского надзора. (теми кто разрабатывал проект перепланировки).
• Акты освидетельствования скрытых работ на
• Допуск СРО подрядной организации, ответственной за проведение перепланировки. Без такого допуска ее сотрудники не имеют права актировать скрытые работы, а следовательно, и резать проемы.
• Копия договора подряда.

Примеры усиления дверного проема металлоконструкциями:

2. Второй – самый распространенный случай – проект перепланировки предусматривает расширение ванной или санузла на коридор и/или изменение послойной конструкции полов в комнатах (без затрагивания несущих конструкций).

От строительной компании понадобится перечень документов в составе:

Примеры проведения скрытых работ по гидроизоляции пола:

Акты должны быть составлены и подписаны до закрытия скрытых работ финишной отделкой.

Только имея на руках все перечисленные бумаги, собственник может рассчитывать на то, что приемка перепланировки пройдет штатно, и будет оформлен акт о завершенной перепланировке

3. Случай когда акты скрытых работ не требуются – если же в вашей квартире проводилась простая перепланировка, при ней не затрагивались полы, не расширялся санузел и не проводились иные работы, требующие разработки проектной документации, то готовить данные документы необходимости нет.

Какие документы должен предоставить подрядчик после ремонта?

В ближайшее время с Вами свяжется менеджер.

Правильное документальное оформление выполненных работ одна из проблем строительных организаций.

ОЛЬГА БРЮХОВЕЦКАЯ, генеральный директор аудиторской фирмы ООО «Консультант-Финанс», аттестованный аудитор

Пунктом 1 и п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса РФ предусмотрено обязательство осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон, и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Оплата выполненных подрядчиком работ согласно ст. 746 ГК РФ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.

Сметная (договорная) стоимость выполненных работ, их наименование и объем указываются в Акте о приемке выполненных работ (форма №КС-2) , утвержденный постановлением Госкомстата России от 11.11.99 №100.

Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма №КС-3) утвержденной постановлением Госкомстата России от 11.11.99 №100, составляется на основании данных, содержащихся в форме №КС-2.

Таким образом, при оплате заказчиком выполненных подрядчиком работ у него должны быть в наличии обе формы — форма №КС-3 и форма №КС-2 оформленные в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с п. 3.15, 3.16, 3.17, «Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 8 1-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.04 №15/1 для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

Локальные сметы относятся к первичным сметным документам и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД). Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и относятся к сметным документам, на основе которых формируются договорные цены на объекты. Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет.

В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Пунктом 4 ст. 753 Гражданского кодекса РФ определено, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

При этом в соответствии с Указаниями по применению и заполнению форм по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ, утвержденными Постановлением Госкомстата России от 11.11.99 №100, для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений применяется Акт о приемке выполненных работ (форма №КС-2). Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма №КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющими право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)). На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма №КС-3).

Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма №КС-3) применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Справка составляется в необходимом количестве экземпляров. Один экземпляр — для подрядчика, второй – для заказчика (застройщика, генподрядчика).

В соответствии с изложенным, сдача заказчику (прием от субподрядчика) выполненных работ без составления формы №КС-2 неправомерна.

В последнее время превалирует стойкое убеждение, что если цена на строительство договорная, то включать (расшифровывать) все строительные материалы, используемые при строительстве объекта не обязательно.

Это убеждение может очень плачевно отразиться на деятельности строительной организации.

Пунктом 4.22 МДС 81-35.2004 предусмотрено что в составе локальных сметных расчетов (смет) стоимость материальных ресурсов определяется исходя из данных о нормативной потребности материалов, изделий (деталей) и конструкций (в физических единицах измерения: м3, м2, т и пр.) и соответствующей цены на вид материального ресурса. Стоимость материальных ресурсов включается в состав сметной документации, независимо от того, кто их приобретал.

Организация самостоятельно утверждает нормы расходования материалов на основании типовых сборников производственных норм расхода, разработанных Госстроем России. В качестве лимита расходования материалов могут быть приняты нормы расхода, заложенные в локальных и объектных сметах.

Напомним, что ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 №129-ФЗ (ред.от 23.07.98) «О бухгалтерском учете определено, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательным и документами, являющимися первичными учетными документам и, на основании которых ведется бухгалтерский учет. При этом первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.

Не включение в форму КС-2, составленную на основании технической документации и смет использованных материалов. не может являться основанием для признания их использованными, а так же приводит к нарушению нормативных документов в области строительства.

Что касается санкций, которые могут быть применены к Обществу налоговыми органами за прием (сдачу) выполненных подрядных строительно- монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений без указания материалов включенных в техническую документацию и смету в Акт о приемке выполненных работ (форма №КС-2), который является первичным документом, необходимым для учета доходов (расходов) организации, может быть квалифицировано по п.3 ст. 120 Налогового кодекса РФ как грубое нарушение организацией правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения, если они повлекли занижение налоговой базы и взыскание штрафа в размере 10% от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 000 рублей.

Под грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения для целей настоящей статьи в данном случае понимается отсутствие первичных документов.

Кроме того, обращаем внимание, что ст. 9.4 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрены административные санкции за нарушение требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов, строительных норм и правил, других нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий).

Указанное нарушение влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 рублей; на должностных лиц

— от 5000 до 10 000 рублей; на юридических лиц

— от 30 000 до 100 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Документы, предоставляемые подрядчиком после ремонта

Заказчики часто задают нам вопрос, должны ли предоставлять им какие-либо документы рабочие и строительная компания, занимающаяся (или занимавшаяся) переустройством площади. На этот вопрос мы и постараемся дать ответ в представленной перед вами статье.

ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПОДРЯДЧИКОМ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ И НЮАНСЫ ПРОЦЕССА

Любой капитальный ремонт сопровождается заполнением журнала производства работ (иногда журнал ремонтно-строительных работ). Он заполняется как подрядчиком, так и собственником (при перепланировках, типа демонтажа/монтажа ненесущих перегородок).

Однако заполнять журнал в контексте мероприятий, по завершению которых создается акт скрытых работ, может лишь персонал организации, имеющей разрешение СРО.

После проведения перепланировки журнал производства работ подписывает собственник, сотрудник подрядной компании и представитель проектной организации (авторский надзор).

Примечание: журнал ремонтно-строительных работ не всегда после оформления сдают в Мосжилинспекцию.

Допуск СРО тоже можно причислить к документам, сопровождающим подавляющее количество переустройств. Однако этот документ нужен при особо ответственных мероприятиях, проведение которых влечет за собой оформление акта скрытых работ.

Это может быть усиление проема несущей стены металлоконструкциями (после алмазной резки), проведение (прокладка) гидроизоляции или звукоизоляции «мокрых зон» в процессе расширения, переустройства санузлов, кухонь.

Также оформляется договор подряда на ремонтно-строительные работы.

ПОДЫТОЖИМ СПИСОК ДОКУМЕНТОВ, ПОЛУЧАЕМЫХ ОТ ПОДРЯДЧИКА ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Журнал производства ремонтных работ – документ, пошаговое заполнение которого необходимо при любой перепланировке. Его заполняют как сотрудники подрядной организации, так и собственник.

Допуск СРО – документ, предоставляемый подрядчиком в любом случае при выполнении сложных мероприятий, таких как усиление проема в несущей стене после резки, гидро или звукоизоляция.

Акт скрытых работ – документ, необходимый при вышеперечисленных сложных мероприятиях. Оформляется и подписывается по факту проведения работ при совместном участии подрядчика, сотрудника компании – проектировщика, представителя жилищной инспекции.

Договор подряда на ремонтно-строительные работы – документ, оформляемый при заказе услуг строительной организации.

Примечание: акт скрытых работ должен быть оформлен и подписан до заделки пола внешним покрытием, иначе при проверке комиссия приемки может вскрыть пол в целях проверки.

Если в ходе перепланировки выяснилось, что организация, ведущая ремонтно-строительные работы, не может оформить какие-либо документы в силу отсутствия допуска, вы можете обратиться в нашу компанию, равно как и в случае, если вы не хотите заниматься составлением документов. Наши специалисты помогут вам при согласовании перепланировки, проведении авторского надзора. По любым вопросам обращайтесь к нам по телефону или написав на почту в разделе контакты.

Какие документы нужны для проведения ремонта и как их составить

Заниматься официальными бумагами довольно хлопотно, но это поможет вам обезопасить себя от проблем в будущем. Разбираемся, какие нужны документы, если вы начинаете ремонт.

Пакет документов для ремонта

Проектная документация

С чего обычно начинаются ремонтно-строительные работы? С выбора готового или разработки индивидуального проекта. Любой проект предусматривает чертежи и документы, относящиеся к подбору строительных и отделочных материалов (например, карты с образцами обоев, выкрасками, фрагментами линолеума ит.д.), подготовку схемы коммуникаций. Если заказана визуализация проекта, ее тоже включают.

Заказать составление проектной документации можно в архитектурно-строительных организациях. Типовой проект дешевле, индивидуальный — дороже.

Проект — это первоначальный документ, предопределяющий все остальные работы, поэтому к нему надо отнестись как можно более внимательно. Каждая часть проекта должна быть подписана и проектировщиком, и подрядчиком, и заказчиком. При этом подпись любой из сторон означает, что всем понятно, какие действия предполагается провести и какие материалы использовать. Проектная документация служит гарантией спокойствия и для исполнителя. Например, если дизайнер по просьбе заказчика написал, что стены должны быть терракотовыми, то требовать другой цветовой гаммы от подрядчика невозможно. Если в проект вносят какие-либо изменения, например, надо менять колеровку краски, их в обязательном порядке надо согласовать с заказчиком.

Смета

На основе проекта составляют смету. Лучше доверить это профессионалам, как и подготовку самого проекта.

Смета — документ, определяющий общую сумму затрат на ремонт или строительство и составляемый по статьям расходов (демонтажные, строительные работы, техника и т.д.)

Смету составляют на основе прейскуранта на услуги и работы, производимые выбранным подрядчиком. Сметы на расходные и отделочные материалы, на элементы декора и оформления — на основании средних цен, полученных по итогам исследования рынка.

Если заказчик внимательно относится к оформлению проекта и составлению сметы, он и контролирует ход ремонта.

Расчет сметы могут выполнить авторы проекта или подрядчики, а проанализировать ее должен сам заказчик. О пасность для заказчика заключается в том, что дополнительные траты потребуются уже в ходе ремонта или строительства, когда не будет возможности пересмотреть смету. Если по каким-то причинам не включены какие-то пункты, необходимо внести коррективы. В противном случае вы не сможете заставить подрядчика выполнить их или закупить необходимые материалы. Тем не менее опытные подрядчики всегда оставляют небольшой люфт на случай возможного роста цен или дополнительных задач, которые могут потребоваться.

Калькуляция расходов на ремонт помогает избежать ненужных затрат и сберечь не только деньги, но и собственные силы, время и нервы. Проверьте, включили ли в смету стоимость вывоза строительного мусора или уборки прилегающей территории, если это может понадобиться.

Грамотно оформленная исполнительная документация не только определяет качество ремонта или строительства, но и служит своеобразной медкартой объекта: в нее вносят рекомендации по дальнейшей эксплуатации, косметическому или капитальному ремонту, а также реконструкции.

Составленную смету подписывают исполнитель (сметчик), подрядчик и заказчик. Первый отвечает за содержание сметы и возможные ошибки или неточности; второй своей подписью подтверждает осведомленность о том, что и в пределах какой суммы должно быть закуплено или какова стоимость работ; третий, поставив под документом собственную фамилию, заверяет, что информирован о цене ремонта и стройматериалов.

Исполнительная документация

Договор подряда

Итак, проект и смета готовы. Далее следует определиться с подрядной организацией (если вы не сделали это на этапе составления проекта) и заключить договор.

В договоре обязательно закрепляют:

• перечень работ
• время их начала и окончания
• размер оплаты
• координаты сторон
• описание квартиры.

Необходимо предусмотреть порядок сдачи-приемки и назвать гарантийный срок. Он не может быть меньше того, который определяется на основании законодательства; при этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с пп. 2 и 4 ст. 724 Гражданского кодекса РФ составляет 2 года. В качестве приложений оформляют проектно-техническую (дизайн-проект, чертежи) и сметную документацию, а также планы-графики оплаты и их приемки.

Эти документы помогут вам при следующем ремонте, перепланировке или новом строительстве. В них вы найдете ответы на ряд вопросов: какие материалы лучше использовать, какие скрытые работы были проведены при предыдущем ремонте, можно ли возвести еще один этаж или сделать пристройку.

А если отклеились обои, потекли батареи, прорвало замененные при ремонте трубы или задымила печь в построенном доме, найти виновного (и самое главное — материально ответственного за причиненные убытки) помогут те же приложения к договору.

Техническая документация

Исполнительная техническая документация включает текстовые и графические документы. В них описывают процесс и условия производства строительно-монтажных или ремонтных работ, техническое состояние объекта. Основное назначение этой документации — зафиксировать исполнение проектных решений и фактическое положение, чтобы в дальнейшем с меньшими затратами осуществлять эксплуатацию и ремонт.

Практика показывает, что наличие грамотных исполнительных чертежей позволяет сэкономить до трети стоимости ремонта или строительства, особенно при обустройстве инженерных сетей.

Существует два вида исполнительной технической документации: первичные документы о соответствии и собственно исполнительная документация (исполнительные чертежи).

Первичные документы о соответствии оформляет генеральный подрядчик в процессе строительства. В них фиксируют выполнение строительно-монтажных работ и техническое состояние объекта. Содержание этих документов контролирует заказчик.

В состав первичных документов о соответствии входят:

• акты промежуточной приемки так называемых ответственных конструкций и скрытых работ,
• акты испытаний,
• документы лабораторного контроля,
• сертификаты,
• результаты исполнительных геодезических съемок,
• журналы работ.

Второй вид исполнительной документации — это комплект рабочих чертежей с надписями на полях о соответствии выполненных в действительности работ данным чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях, которые сделаны людьми, ответственными за производство строительно-монтажных работ (в соответствии со СНиП 3.01.04-87). Чертежи позволяют наглядно показать ход и результаты.

Документация бывает проектно-сметной (смета на отделку, расходные и отделочные материалы, а также проектно-техническое задание и дизайн-проект интерьера) и договорной (план-график финансирования, план-график производства этапов работ, договор подряда, акт сдачи-приемки. Исполнительные чертежи выполняют в шести экземплярах: по одному передают заказчику и подрядчику, а также направляют в органы государственного строительного надзора и жилищную инспекцию; два — в эксплуатационную организацию. Подготовить исполнительную документацию можно и в бумажном, и в электронном виде.

Техническую документацию предъявляет исполнитель при приемке работ и сдаче объекта в эксплуатацию. Отсутствие утвержденной технической документации в некоторых случаях вызывает споры о сметной стоимости выполняемых строительных работ.

Обратите внимание, что исполнительная документация, в которой указаны индивидуальные особенности результата строительных работ, — это самостоятельная существенная часть договора. В ст. 743 Гражданского кодекса России закреплена обязанность подрядчика выполнять строительные работы только при наличии согласованной технической документации.

Документы для приемки работ

Особого внимания потребуют от вас подготовительные работы, результаты которых затем будут скрыты. На каждый из этих видов работ необходимо составить акт приемки. Подпись представителя подрядчика станет своего рода страховкой на случай аварийной ситуации в отремонтированном жилище. Возможно, в некоторых ситуациях придется привлекать специалиста: скажем, принимая работы по организации электроснабжения, можно пригласить штатного электрика из управляющей компании.

Проводя приемку, вы имеете полное право пользоваться строительными инструментами (например, уровнем или отвесом), иначе не удастся проверить, насколько ровными сделаны стены и прямыми — углы.

Чтобы организовать полный контроль, неплохо было бы каждый день наведываться на объект, но это не всегда возможно. Поможет журнал производства: бригадир должен вести его каждый день, и тогда вы будете в курсе всего происходящего. Требуйте, чтобы бригадир ежедневно давал вам отчет о ходе действий (допустим, по телефону). Если возникают какие-то отступления от графика, в журнале производства необходимо зафиксировать их причины. Например, задержка поставки стройматериалов может быть вполне уважительной причиной. А если один из членов бригады не вышел на смену, это, скорее всего, должно повлечь за собой штрафные санкции. По окончании всех работ составляют общий акт сдачи-приемки. Принимать работы лучше всего в помещении, из которого вывезены мусор, инструменты и оборудование строителей. При сдаче обязаны присутствовать непосредственный исполнитель и прораб (или инженер, руководивший процессом, или представитель строительной организации, курирующий ваш ремонт). Их подписи должны стоять на акте сдачи-приемки работ. Кроме того, если вы привлекали дизайнера к разработке проекта, желательно, чтобы и он присутствовал на приемке.

Если у вас возникли замечания, они должны быть зафиксированы письменно. По результатам первичной сдачи-приемки работ составляют дефектную ведомость (ее подписывают заказчик и подрядчик). На основании этого документа разрабатывают график исправления устранимых ошибок и недочетов, а также определяют размер и сроки компенсации дефектов, которые невозможно ликвидировать.

Кроме акта сдачи-приемки работ составляют акт выверки взаиморасчетов. В нем указывают фактически выполненные объемы работ, затраты на материалы и другие расходы. Если после сдачи-приемки возникла необходимость проведения каких-либо дополнительных мероприятий, они должны быть включены в акт выверки.

Окончательно принимать работы и рассчитываться с бригадой целесообразнее не сразу, а через пару дней после окончания ремонта — это позволит вам лучше рассмотреть результаты труда. Не стесняйтесь задавать любые вопросы, которые возникают в процессе, — подобное любопытство может в дальнейшем уберечь вас от различных проблем. После приемки работ у вас должны быть оформлены две группы документов.

Комплект документов после приемки

• перечень организаций и ответственных лиц, участвующих в строительстве (его оформляет подрядчик в процессе строительства с указанием субподрядных организаций и выполненных ими работ, а также ответственных за производство лиц и контактной информации);
• допускные документы участников строительства — разрешительная документация (копии приказов о распределении ответственности по следующим разделам: организация работ, строительный и геодезический контроль, охрана труда;
• копии свидетельств о периодической аттестации руководителей и специалистов, копии удостоверений работников сварочного производства, копии свидетельств о допуске к работам строительно-ремонтной организации, копии допусков к работам СРО (лицензий) и пр.);
• общий журнал работ.

Вторую группу документов комплектуют в соответствии с разделами рабочего проекта. В нее входят исполнительные чертежи и исполнительная документация с отметками «Как сделано».

Какие документы нужны для ремонта?

Приступая к ремонту квартиры или дома необходимо позаботиться о грамотном составлении соответствующей документации:

• проектно-сметной,
• договорной,
• исполнительной.

Нужные документы не только определят качество ремонта, стоимость работ и материалов, но и избавят от проблем с контролирующими органами.

Предлагаем Вашему вниманию основные требования к составлению проектных, сметных, договорных и исполнительных документов, необходимых для ремонта.

1. Проектная документация

Ремонтные и строительные работы начинаются с подготовки проекта (дизайн-проекта) помещений. Возможны варианты проведения ремонта без дизайн-проекта, но тогда и составление остальных документов для ремонта становится под вопрос.

• планы, чертежи дома или квартиры,
• документы по подбору строительных и отделочных материалов,
• схемы коммуникаций и т.д.

Проект – самый важный первоначальный документ. Его подписывают:

• проектировщик (составитель проекта)
• подрядчик (исполнитель строительных работ)
• заказчик.

При этом подрядчик своей подписью выражает понимание, какие работы он должен провести, какие строительные и отделочные материалы использовать в работе. Если в ходе проведения работ он установит, что процесс строительства (ремонта) должен вестись иначе – в проект нужно будет вносить изменения.

Заказчик, в свою очередь, свой подписью выражает согласие с дизайном проекта и внесением в него изменений при необходимости.

Проект по вашему заказу выполнит архитектор или дизайнер, для чего необходимо обратиться в соответствующее бюро или архитектурно-строительную организацию. Стоимость заказа зависит от сложности проекта и статуса дизайнера (архитектора).

2. Сметная документация

Смета – финансовый документ, определяющий общие затраты на ремонт. Составляется на основании утвержденного проекта. На все 100% – самый важный документ для ремонта.

Смета составляется по необходимым статьям расходов:

• демонтажные работы
• строительные работы
• отделочные работы
• стоимость материалов и т.д.

Основанием для составления сметы служат:

• прейскурант на работы и услуги подрядчика
• смета на расходные материалы
• смета на отделочные материалы
• стоимость элементов декора и оформления и т.д.

Если какие-то виды работ не включены в смету – необходимо внести в нее дополнения.

Как составить смету на ремонт лучше других знает профессионал. Это может быть составитель проекта или подрядная организация, приглашенная для выполнения работ. Обозначенная подрядчиком слишком низкая цена должна вас насторожить: она может оказаться нечестным маркетинговым ходом и не включать некоторые виды работ.

В обязанности составителя сметы входит оптимизация затрат, проверка правильности расценок строительных и ремонтных работ. Это позволит Вам скоординировать бюджет, избежав ненужных трат.

• сметчик (составитель сметы)
• подрядчик
• заказчик.

Сметчик отвечает за правильность расчетов и возможные ошибки. Подрядчик выражает понимание того, что именно и в пределах какой стоимости должно быть закуплено. Заказчик, в свою очередь, соглашается оплачивать указанные работы и материалы.

3. Договорная документация

Следующим этапом после подготовки проекта и составления сметы является подписание договора с подрядчиком. Если Вы не определились с выбором подрядчика на этапе подготовки проекта – это нужно сделать сейчас.

В преамбуле договора должны быть указаны:

• стороны договора: заказчик и подрядчик с указанием адресов нахождения
• информация о квартире (доме), где производятся строительные или ремонтные работы.

Договор должен содержать следующие условия:

• перечень работ
• сроки их производства
• размер оплаты
• порядок сдачи-приемки работ
• гарантийный срок (не менее двух лет в соответствии с гражданским законодательством).

Приложения к договору:

• дизайн-проект с приложениями
• смета
• планы-графики выполнения работ и их оплаты
• акты приемки- передачи.

Договор составляется в 2-х экземплярах. Из договора и приложений к нему вы получите информацию, какие материалы и скрытые работы были выполнены в квартире (доме) ранее, где и как можно делать перепланировку и пристрой, а также – к кому обращаться за устранением неполадок при проведении ремонта и строительства.

4. Исполнительная техническая документация

Исполнительная техническая документация делится на два вида.

1. Первичные документы о соответствии.

Оформляются в процессе строительства генеральным подрядчиком. В их состав входят:

• журналы производственных работ
• акты промежуточных приемок конструкций и скрытых работ
• акты испытаний
• сертификаты.

На основании указанных документов определяется техническое состояние строительного объекта и ход выполнения строительно-монтажных работ.

2. Исполнительные чертежи.

Оформляет исполнитель при сдаче объекта в эксплуатацию в шести экземплярах:

• для заказчика (1 экз.)
• для исполнителя (1 экз.)
• для службы государственного строительного надзора (1 экз.)
• для государственной жилищной инспекции (1 экз.)
• для эксплуатационной организации (2 экз.)

Значение документации данного вида в том, чтобы зафиксировать, как исполняются проект. В текстовых и графических документах описывается процесс, условия производства работ и техническое состояние объекта.

Рекомендации по приемке работ – дополнительные документы

• Для организации контроля за ходом ремонтных работ как можно чаще посещайте объект. Если такой возможности нет – требуйте отчета бригадира по телефону. В ходе ремонта или строительства должен вестись журнал производства работ, по нему можно отследить соблюдение графика или возможные задержки.
• Обращайте особое внимание на подготовительные работы, которые затем будут скрыты под слоем отделки. В идеале – на каждый вид таких работ должен быть составлен акт приемки.
• По окончании ремонта составляется общий акт сдачи-приемки.
  В помещении должен быть вывезен мусор и оборудование строителей. При сдаче работ должны присутствовать непосредственный исполнитель, прораб и дизайнер проекта.
• В случае возникновения замечаний к результатам выполненных работ составляется дефектная ведомость.
  Этот документ, подписанный заказчиком и подрядчиком, определяет виды недочетов и сроки их устранения.
• Кроме акта сдачи-приемки работ рекомендуется составить акт взаиморасчетов.
  На основании него будет ясно, какие фактически расходы были понесены подрядчиком и какие дополнительные расходы произведены или должны быть произведены для устранения дефектов.

Для того чтобы ремонт Вашей квартиры или дома были выполнены на высоком профессиональном уровне необходимо соблюдать следующие основные условия:

• внимательно относиться к составлению проектно-сметной и договорной документации,
• контролировать ход работ,
• выбрать опытного подрядчика – идеальный вариант это компания, которая сама составит все необходимые при ремонте документы.