Как сделать перепланировку квартиры в кирпичном доме?

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Все кирпичные дома в Москве можно условно разделить на две категории: построенные по индивидуальному проекту (старый фонд, сталинки и некоторые новостройки) и типовые (хрущевки и брежневки). И те, и другие имеют примерно схожую конструктивную схему, которая обуславливает большой простор для различных перепланировок.

По сравнению с панельными домами, перепланировка в кирпичном доме дает открывает широкие возможности по преобразованию своего жилья. Это объясняется тем, что в кирпичных домах значительно реже встречаются несущие внутриквартирные стены (тогда как в типовой панели почти все подобные стены несущие).

Кирпичные дома 50-х – 90-х годов:

Варианты перепланировки в кирпичном доме

На сегодняшний день самыми популярными вариантами перепланировок в кирпичных домов являются объединение кухни с комнатой и туалета с ванной.

При перепланировке кухни в кирпичном доме обычно сносят перегородку, отделяющую ее от смежной комнаты, чтобы получить большую кухню-гостиную. Но если на кухне установлена газовая плита, то полное объединение данных помещений запрещено (п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840).

Чтобы обойти это ограничение, вам потребуется ещё на стадии подготовки проекта перепланировки предусмотреть, раздвижные перегородки, которые формально разделят помещения кухни и комнаты – с м. материал про объединение газифицированной кухни с комнатой.

Кирпичные дома 90-х – 2000-х годов:

Впрочем, расширить кухню можно и не объединяя кухню с комнатой. Нередко ее расширяют за счет смежных нежилых помещений – кладовки или коридора. Некоторые собственники идут ещё дальше и решаются на перенос кухни на место комнаты или перенос кухни в коридор. Однако прежде, чем подготовить проект подобной перепланировки, необходимо выяснить у специалистов из проектной организации, не окажется ли кухня в итоге над жилыми комнатами соседей (это запрещено).

Аналогичные запреты действуют и при переносе ванной комнаты или при организации, скажем, второго санузла в спальне. Любой перенос или расширение этих помещений должны сопровождаться разработкой проектной документации от организации с допуском СРО, а иногда и автора проекта дома.

Распространен и вариант перепланировки квартиры в кирпичном доме в студию. При этом сносятся практически все межкомнатные перегородки, а внутреннее пространство помещений зонируется с помощью разных половых покрытий и декоративных перегородок. Возможность провести подобную перепланировку – еще одно преимущество кирпичных домов.

Согласование перепланировки в кирпичном доме: особенности

Несмотря на то, что внутренние стены квартир в кирпичных домах часто не являются несущими, самовольное проведение перепланировки недопустимо. Приведем распространенный пример: во многих старых домах с деревянными перекрытиями помещения разделены деревянными же перегородками. Под воздействием времени перекрытия могли осесть и опереться на эти перегородки, сделав их “разгружающими”. И самовольный демонтаж такой перегородки может привести к аварии. В итоге материальная ответственность за восстановление стенки и ремонт перекрытия ляжет на хозяина квартиры.

Перепланировка в старых кирпичных домах также осложняется порой неожиданным расположением каналов вентиляции, случайное затрагивание которых приведет к невозможности узаконить самовольную перепланировку.

Перепланировки в кирпичных новостройках также могут быть связаны с проблемами – квартиры в таких домах часто продаются без отделки и со “свободной планировкой”. Оба этих обстоятельства могут затруднить согласование с Мосжилинспекцией, если перепланировка в кирпичной новостройке будет узакониваться “по факту”: собственник скорее всего не соблюдет поэтажный план застройщика или уложит новый “пирог” полов без проекта.

Избежать любых подобных неприятностей можно, если вовремя провести согласование перепланировки. Для этого вам потребуется подготовить документы,указанные в п. 2.10 ППМ № 508 в редакции 840-ПП.

Вместе с этими документами вам также понадобится проект перепланировки, разработанный в проектной организации с допуском СРО.
Полный пакет бумаг должен пройти согласование в Мосжилинспекции и только после того, как будет получено письменное разрешение, можно будет приступать к началу работ по перепланировке помещений в кирпичном доме.

Фото перепланировок в кирпичных домах

Перепланировка кирпичной хрущевки

2-комнатная квартира в серии дома 1-510

Перепланировка кирпичной брежневки

Трехкомнатная квартира в доме серии II-29

Перепланировка двухкомнатной квартиры в башне Вулыха

Наша организация имеет большой опыт согласования перепланировок в кирпичных домах, при обращении к нам будем рады помочь в согласовании вашей перепланировки.

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Перепланировка квартир в кирпичных домах кардинальным образом отличается от перепланировки в зданиях с другими материалами стен. Зачастую, собственник квартиры в кирпичном доме может позволить себе спроектировать гораздо более интересные планировочные решения, чем владельцы квартир панельных, блочных и каркасных серий домов. Это связано с конструктивными особенностями дома.

Основными несущими конструкциями в кирпичных домах являются наружные стены, на которые ложатся плиты перекрытия. Иногда роль несущей, также выполнят “средняя” стена в доме. Она обычно разделят две квартиры. Большинство же внутренних стен – простые перегородки, выложенные также из кирпича, либо из пенобетонных блоков. Это и есть основное отличие от например панельных или блочных домов, в которых большинство внутренних стен несущие и полный демонтаж одной из них неминуемо приведет к аварийной ситуации.

Варианты перепланировки квартиры в кирпичном доме

Планировочные решения при перепланировке квартир в кирпичных домах, как мы уже говорили, могут быть самыми разнообразными. Например, можно себе позволить такую роскошь, как организация большой кухни – столовой, при помощи полного демонтажа стены разделяющую кухню и близрасположенную комнату. В данном случае образовавшееся помещение носит название кухни-гостиной. Также можно организовать такие модные в наше время квартиры-студии, не составит труда и расширении ванной и туалета, но делать это можно только за счет нежилых помещений.

Однако следует быть осторожными. Каждый дом индивидуален и владелец квартиры не всегда может с точностью определить тип стен и даже тип своего дома. В нашей практике были случаи когда собственники, думая что дом кирпичный, производили значительные изменения во внутренней планировке квартиры, хотя на самом деле дом являлся панельным и для улучшения внешнего вида и теплотехнических характеристик обложен снаружи кирпичом (например серии П44Т, П44М и др.)Рассмотрим несколько перепланировок в кирпичном доме, проекты для которых разработала наша компания.

Вот один из наглядных примеров того, какие преимущества имеет перепланировка квартиры в кирпичном доме – простенки между комнатами легко демонтируются с образованием огромной гостиной. При этом все строительные мероприятия не выходят за рамки норм, устновленных СНиПами и СП.

В отличие от вышеописанного варианта, перепланировка рассчитывалась на устройство проемов в межкомнатных перегородках, без полного демонтажа, также на этом примере можно увидеть как часть коридора присоединяют к совмещенному санузлу.

Этот проект отличается от предыдущих тем, что изменилось количество жилых комнат в квартире. Это часто встречается при перепланировке в кирпичном доме, так как площадь комнат вписывается в нормы по минимальной площади помещений. С другими вариантами перепланировки квартиры в кирпичном доме вы можете ознакомиться в этом разделе, вполне вероятно, что найдете и квартиру вашего типа.

Порядок согласования перепланировок един для всех помещений, и перепланировка квартир в кирпичных домах по принципу согласования ничем не отличается от других. При незначительной перепланировке – скорее всего согласовывать можно по “эскизному” варианту, который также называется уведомительным. Если же перепланировка более глобальна (когда затрагиваются несущие стены, или расширяется санузел), то она наверняка согласовывается по “проекту”. Для этого вам необходимо вначале разработать техническое заключение о возможности перепланировки квартиры и далее сам проект перепланировки. Типичные представители домов таких серий это некоторые серии “хрущевок” выполненные из кирпича, “брежневки” и отдельные серии 70-80 годов.

При перепланировке квартир в кирпичных домах встречаются также и проблемы технического характера. Дома этих серий часто относят к старому жилищному фонду и получить желаемую планировку не всегда возможно из-за ограничений по несущим способностям конструкций.

В связи с развитием “монолитного” строительства, кирпичные дома отошли на второй план. Однако в последнее время строительство домов из кирпича все более и более актуально. В основном эти дома позиционируется как элитные и это не без оснований. Граждане купившие квартиры в таких домах, редко жалуются на неудачную покупку, ведь кирпич, это красивый, экологичный и долговечный материал.

В случае, если у вас возникнет желание изменить конфигурацию своего помещения, то наша компания может предложить свои услуги как при разработке проекта, так и при его согласовании.

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия. В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков. В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре. Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда. Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично. Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах. Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится. Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично. Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е. начали поддерживать провисшие перекрытия. Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам. Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома. Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен – где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала). Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, – серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха. В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса. Они как правило имеют свободную планировку.

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки – порядка 8 см). Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, – если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы. Например, можно без проекта демонтировать ненесущую стену для объединения кухни с соседней комнатой (но не забывайте, что если на кухне газ, то придется установить раздвижную перегородку, иначе не согласуют), или перегородку, разделяющую комнаты.

Проекты перепланировок квартир в кирпичных домах

Перепланировка квартиры в кирпичной хрущевке площадью 40 кв.м.

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме (1928 г.п.).

Перепланировка в кирпичном доме, построенного по индивидуальному проекту.

Еще один проект перепланировки в кирпичном доме: четырехкомнатная квартира (дом построен в 1929 году).

Еще примеры перепланировок квартир в кирпичных домах:

Оформление перепланировки квартиры в кирпичном доме

Многие из нас самостоятельно переделывают жилье с учетом личных предпочтений и забывают, что оформление перепланировки квартиры в кирпичном доме — один из важнейших этапов этой работы. Требование обусловлено стремлением повысить уровень безопасности, избежать разрушения перегородок и других элементов дома в будущем. Ниже рассмотрим, как выполняется работа по оформлению перепланировки, куда обращаться, какие документы готовить, и что по этому вопросу «говорит» градостроительный кодекс.

Порядок оформления перепланировки квартиры

Как только разрешение на выполнение работ получено, можно делать перепланировку. На реализацию задуманного заявителю выделяется до 4-х месяцев, в течение которых необходимо начать и завершить работы с учетом согласованного плана. Отклонение от проекта при перепланировке хрущевки или квартиры в любом другом доме является нарушением с соответствующими последствиями для владельца.

Жилое помещение

Оформление перепланировки начинается с приглашения сотрудника Жилищной инспекции, который производит осмотр на факт соответствия выполненных работ той информации, что отражена в проектной документации. После этого владелец должен сделать следующие шаги:

• Получить акт о выполненных работах. В документе отмечается, что перепланировка квартиры выполнена в четком соответствии с оформленным ранее проектом. Это может быть переделка с 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, добавление перегородок и другие мероприятия.
• Забрать техпаспорт с новой информацией. Выдача такой бумаги осуществляется в БТИ, куда необходимо явиться с проектной документацией, паспортом, актом проделанных работ, а также разрешением на перепланировку.
• Получить кадастровый паспорт с учетом изменений. Указанные в прошлом пункте документы необходимо передать в МФЦ или Кадастровую палату, чтобы сотрудники этих организаций (одной или другой) внести соответствующие изменения в учете. На этом этапе оговаривается время, когда специалист придет в квартиру для оценки проделанной работы. При отсутствии замечаний оформляются и передаются необходимые документы.
• Забрать свидетельство о собственности. Как только рассмотренные этапы пройдены, заберите новое свидетельство. Но это необходимо только в той ситуации, когда менялась площадь квартиры.

Нежилое помещение

Как быть в ситуации, когда требуется перепланировка нежилого помещения в кирпичном доме? Главным отличием является необходимость оформления разрешения для каждого из зарегистрированных в квартире субъектов. Работы по перепланировке складов, магазинов и офисов осуществляются с учетом санитарных норм и требований строительства. Отклонение от них влечет множество негативных последствий.

Работы должны производиться таким образом, чтобы исключить в дальнейшем разрушения объекта, угрозы здоровью и жизни. Оформление перепланировки для нежилых помещений проходит по аналогичному алгоритму, как и в случае с жилым объектом. Завершающим этапом является ввод в эксплуатацию с оформлением акта о вводе сооружения.

В акте подпись ставят следующие лица — владелец нежилого объекта (его представитель), хозяева, строительная фирма, проектировочный орган, сотрудники органов контроля соответствия пожарным и санитарным требованиям.

Куда нужно обращаться за разрешением?

Как отмечалось ранее, любая перепланировка начинается с получения разрешения. Не важно, что вы планируете сделать — изменить 3 комнаты в панельном доме, добавить или снести перегородки в кирпичном здании или рассматриваете смежные варианты. Для начала оформите разрешение, то есть получите подтверждение безопасности будущих работ.

Во избежание проблем стоит обратиться к опытному юристу или инженеру-строителю, который даст разъяснения по возможности осуществления перепланировки. Здесь имеется ряд вариантов:

• Найти и прийти в одну из частных организаций, которая ведет такую деятельность.
• Обратиться в отдел местной администрации (тот, что занимается строительными вопросами), где можно без труда получить необходимую информацию.
• Направиться в Жилищную инспекцию. Эта организация контролирует и осуществляет надзор за соблюдением требований Градостроительного кодекса.

Как правило, выполнение перепланировки требует разрешения, поэтому без одобрения местных властей не обойтись. Идите в строительный отдел административного органа с заявлением и пакетом бумаг. После этого отправляйтесь в БТИ, где выдается технический паспорт перепланированной квартиры с основными параметрами измененной недвижимости. В бумаге отображаются все сделанные в процессе работ правки.

Необходимые документы

Чтобы избежать задержек с оформлением, начните с подготовки необходимого пакета бумаг. Вам потребуется:

• Заявление на изменение планировки. Бумага составляется владельцем помещения.
• Технический паспорт. Вместе с этим документом передается свидетельство о праве владения квартирой.
• Разрешение на перепланировку от лиц, достигших 18 лет и зарегистрированных в квартире.
• Выписка из домовой книги (указывается число зарегистрированных лиц).
• Заключение от МЧС и СЭС о соответствии противопожарным и санитарным нормам соответственно.
• Копия лицевого счета. Документ подтверждает отсутствие задолженности за недвижимость.
• Проектная документация или эскиз квартиры.

Как сделать новый проект?

В ЖК РФ (статье №26) указывается, что составление эскиза или проектной документации является обязательным условием перед выполнением перепланировочных работ. Но учтите ряд моментов.

Без эскиза не обойтись в случаях:

• Удаления или монтажа не несущих конструкций.
• Установки новых окон вне зависимости от размерности.
• Разборки или монтажа перегородки между санузлом и ванной комнатой.
• Закладки или создания дверных проемов.

Указанные работы не нуждаются в согласовании юриста. Главное — перед стартом перепланировки квартиры сделать в плане жилья разметки с различными цветами. Красным помечается область, которая подготовлена к демонтажу, а зеленым — к возведению. При планировании изменений в расположении сантехники, не обойтись без получения разрешения от ЖКХ.

Оформление проекта необходимо для проведения технически сложных работ, а именно:

• Замены газовой на электрическую печку.
• Монтаж лестницы в 2-уровневой квартире.
• Глобальная замена полового покрытия.
• Изменение в расположении комнат.
• Переделка с 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, а также смежные варианты, когда планируется установка тяжелых перегородок, повышающих нагрузку на каркас дома.
• Монтажные и демонтажные работы в отношении коммуникаций.

Заказ проекта осуществляется у специалиста, имеющего опыт в строительной сфере, или через строительно-архитектурную фирму. Как только работа над проектом завершена, документ требует согласования в газовой и пожарной службе (МЧС) и СЭС. Также необходима проверка службы инженерных сетей и архитектурного контроля. Учтите, что при нахождении дома в районе с исторической или архитектурной ценностью требуется разрешение органов, осуществляющих защиту культнаследия государства.

В проекте должны быть все данные о квартире, в которой планируется перепланировка. Во внимание берутся следующие факторы — этажность дома, тип помещения, применяемые материалы, а также особенности домовладения. Если при оформлении проекта выявлены ошибки технического характера или после перепланировки (по мнению специалистов) появятся риски для жизни и здоровья людей, обязательно внесение корректировок.

Чтобы избежать проволочек и проблем в оформлении, лучше обратиться в крупную компанию, занимающуюся вопросами строительства. Ее сотрудники предлагают несколько оптимальных вариантов, которые будут соответствовать действующим сегодня нормам.

Согласование в БТИ

Выше отмечалось, что согласование перепланировки производится в БТИ — специальном бюро, которое занимается оформлением требуемого пакета бумаг, а также внесением правок в соответствующие акты. Согласование перепланировки с работниками БТИ является обязательным. В ином случае работы считаются проведенными незаконно. Но стоит отметить, что этот орган не дает разрешений на переустройство жилья. Его задача — оформление бумаг по факту выполненной работы.

Если говорить в целом, БТИ несет несколько функций:

• Готовит проектную документацию.
• Бесплатно консультирует по вопросам перепланировки квартиры.
• Подкрепляет законность выполненной работы.
• Выдает технический паспорт на жилье.

Рассмотренные действия касаются законного оформления «переделок» в жилье и выполняются до начала выполнения работ. Но многие люди идут другим путем — они игнорируют нормы законодательства и перепланируют квартиру по собственному усмотрению, без согласования и получения разрешений. Причиной является желание сэкономить время и деньги.

Подобные нарушения выявляются при оформлении сделок с недвижимостью — дарением, наследованием или реализацией, а также в случае плановых проверок. Если сотрудник уполномоченных структур обнаруживает незаконное изменение внутреннего обустройства жилья, с владельца стягивается штраф размером в 2 000 — 2500 рублей. Лучшим решением является узаконивание выполненных работ. Если сделать это не удается по различным причинам, придется все возвращать к первоначальному виду. Сегодня многие компании занимаются оформлением бумаг и согласованием перепланировки уже по факту выполненной работы. Но чаще всего такие вопросы решаются через суд.

Стоимость услуги

Работы по перепланировке квартиры нельзя отнести к категории бюджетных процедур. Здесь приходится потратить немалые суммы:

• Оформление проекта — от 3000 до 15000 р.
• Получение разрешения в Жилищной инспекции — от 5000 до 30000 р.
• Переделка техпаспорта — от 2000 до 7000 р.

Указанные затраты легко исключить, если сделать незначительные изменения к квартире. В такой ситуации достаточно оформления нового техпаспорта. Стоимость работ зависит от региона, состояния здания и запланированных мероприятий. Рассчитывать на экономию не нужно, ведь при оформлении придется выплатить множество госпошлин, оформить большой пакет бумаг, произвести оплату работы специалистов и прочие мероприятия.

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Все современные кирпичные дома подразделяются на несколько категорий. Есть те, что были построены в соответствии с индивидуальными проектами, например, сталинки. Другим типом являются типовые постройки, с которым относят брежневки, а также хрущевки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 () 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В отличие от панельных домов, в кирпичных далеко не все внутренние стены являются несущими, а значит собственникам не составит труда преобразовать свое жилье для максимального комфорта и уюта.

Особенности данных домов

Тот факт, что межкомнатные стены кирпичных домов являются ненесущими, не дает право собственникам проводить самовольную перепланировку. Например, повреждение деревянных перекрытий между комнатами в старых домах может привести к аварии. При этом вся материальная ответственность ляжет на собственника квартиры.

Перепланировку могут также осложнить неожиданные каналы вентиляции, которые располагаются не в очевидных местах. Если в ходе ремонтных работ затронуть данные каналы, то узаконить подобную перепланировку будет невозможно.

Казалось бы, все эти проблемы касаются только старых кирпичных домов, однако и с новостройками бывают трудности, поскольку большинство данных квартир не имеют никакой отделки и предполагают свободную планировку. Эти два фактора затрудняют согласование перепланировки с жилищной инспекцией. При разработке проекта собственнику важно учитывать поэтажный план застройщиков, а также уровни полов.

Что разрешено и что запрещено изменять

Отличительной особенностью кирпичных домов является то, что в них намного меньше несущих стен, в отличие от панельных. Чаще всего несущими являются, естественно, наружные стены, а также несколько внутри квартиры.

Во время ремонтных работ по перепланировке в кирпичном доме запрещается:

• Объединять балкон или лоджию с любым жилым помещением, полностью уничтожая тем самым часть наружной стены. В подобном случае можно вносить изменения только в подоконную часть и устанавливать раздвижные перегородки.
• Затрагивать в ходе перепланировки системы вентиляции и сантехнических коммуникаций.

Если не брать во внимание все вышеуказанные ограничения, то можно сказать, что именно кирпичные дома предоставляют такой широкий спектр возможных изменений. Так, можно без особых усилий увеличить ванну и туалет путем присоединения части коридора. То же самое легко делается и с гостиной. Таким образом, можно увеличить площадь практически любого помещения.

При выполнении перепланировки очень часто заменяют стены, которые не являются несущими, на раздвижные перегородки, играя тем самым с пространством и расширяя или перемещая проемы.

Из кухни и гостиной можно сделать большую столовую, демонтируя стену между ними. Если планируется сделать квартиру-студию, то важно учитывать, что в любом случае должна иметься одна комната с естественным освещением и площадью больше девять метров, которая будет изолирована от других.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Как зарегистрировать перепланировку квартиры — читайте в нашей публикации.

Варианты и порядок перепланировки в кирпичном доме

Как уже говорилось ранее, для кирпичных домов существует множество решений для проведения перепланировки и все они отличаются своим разнообразием, чего нельзя сказать о панельных домах.

Хозяева квартиры могут с легкостью, например, обустроить для себя большую кухню, совмещенную с гостиной. Для это необходимо демонтировать лишь одну стену между кухней и близлежащей комнатой. В подобном случае образовавшееся помещение будет выполнять функции столовой.

Кроме того, путем сноса межкомнатных стен можно организовать большую квартиру-студию, что является очень популярным дизайнерским решением в наши дни. Помимо этого, собственники могут расширить ванную комнату и туалет, однако сделать это можно только затрагивая нежилые помещения.

Как из трехкомнатной квартиры сделать однокомнатную

Многим покажется этот вариант абсурдным, но он очень подойдет тем, кому необходима большая гостиная. Из трехкомнатной квартиры легко сделать студию, поскольку все межкомнатные стены можно легко демонтировать.

Как поступить с трехкомнатной квартирой, где имеются проемы в стенах

Данный вариант отличается от вышеуказанного тем, что он рассчитан на трехкомнатные квартиры с проемами в стенах. В перегородках между комнатами можно устроить проемы для того, чтобы соединить, например, часть коридора и совмещенный санузел.

Как из двух комнат сделать три

Данный проект подразумевает увеличение количества комнат, пригодных для жилья. Этот вариант можно с легкостью осуществить в кирпичных домах, поскольку все жилые помещения в такой ситуации будет соответствовать норме о минимальных площадях. Чаще всего третья комната получается благодаря уменьшению гостиной или путем совмещения ее с кухней.

Трехкомнатной квартиры в хрущевке

Чаще всего такие квартиры предоставляют большой выбор для проведения перепланировки из-за того, что внутренние стены не являются несущими, а значит их можно изменять, разрушать, передвигать без всяких проблем. Основной каркас дома составляют только наружные стены.

Так, в конечном счете появится большая студия, где будут находиться несколько функциональных зон. Их можно обозначить с помощью перегородки, можно также поиграть с напольным покрытием и напольной отделкой, например, установить барную стойку, подиум и так далее на что только хватит фантазии.

Кроме того, собственники трехкомнатных квартир жалуются на небольшую кухню в хрущевке. Ее можно легко расширить, убрав стену между двумя комнатами, а затем разрушить отдельный проход на кухню.

В результате жильцы смогут насладиться просторной гостиной, совмещенной с кухней, где также можно выделить несколько функциональных зон: там, где будет готовиться пища, и там, где будет отдыхать семья.

Существует также вариант, когда гостиная объединяется с балконом. При этом вовсе не обязательно полностью разрушать стену, достаточно будет лишь увеличить максимально дверной проем.

Процедура согласования перепланировки

В случае если собственник квартиры решает сделать перепланировку, он должен сделать следующее:

1. Для начала необходимо получить специальное разрешение на осуществление перепланировки, обратившись в жилищную инспекцию.
2. Затем следует составить план изменений, в соответствии с которым будет проводиться ремонт.
3. Далее идет стадия самого ремонта и перепланировки.
4. В завершении необходимо пригласить сотрудников жилищной комиссии, которые проверят и зарегистрируют все произведенные изменения.

При проведении незаконной перепланировки собственнику придется понести ответственность. Однако существует ситуация, когда при продаже квартиры новый собственник не знал о сделанной перепланировке. В таком случае он должен оформить ее самостоятельно.

Специалисты в БТИ подскажут в каком порядке необходимо начинать согласование перепланировки. Также в данном бюро можно узнать информацию о стоимости процедур и точном перечне документов.

В любом случае собственнику понадобятся такие важные документы, как свидетельство о правах собственности, а также техпаспорт на недвижимость. Основываясь на эти два документа, собственнику нужно будет составить заявление, чтобы получить новый технический паспорт.

Итак, чтобы узаконить перепланировку необходимо собрать собственнику квартиры следующие документы и предоставить их в жилищную инспекцию:

• Техпаспорт квартиры, который оформляется в Бюро Технической Инвентаризации. Он должен быть правильно и корректно заполнен информацией о планах этажей в многоэтажных домах и так далее.
• План-проект перепланировки, который соответствует всем установленным нормам. Желательно, чтобы над его разработкой трудились специалисты из лицензированных проектных организаций;
• Заключение, в котором содержится информация о том, что с технической точки зрения разработанный план можно осуществить без негативных последствий.
• Заключение специалистов пожарной службы, которое разрешает проводить перепланировку.
• Справка из СЭС.
• Специальное письменное согласование с автором проекта.
• Письменное разрешение от всех жильцов трехкомнатной квартиры.
• Копия свидетельства о правах собственности на данную недвижимости, заверенная нотариально.
• Письменное согласование с управляющей компанией, которая курирует данный дом.

Список документов, указанный выше, неполный, поскольку в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные справки и заключения.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Проект или эскиз

Самым легким вариантом для согласования ремонтных работ по перепланировке является согласование по эскизу. Из всех преимуществ данного способа стоит отметить то, что при согласовании собственнику не нужно собирать большое количество проектных документов и обращаться в специальные инстанции.

Согласование по эскизу можно осуществить в следующих ситуациях:

• планируется перемещение сантехники внутри ванной комнаты;
• планируется разработка или установка несущих перегородок;
• планируется сделать проемы в перегородках, которые не являются несущими;
• планируется заделать дверные проемы;
• планируется перенести газовую плиту в другое место на кухне и другие несложные изменения.

В определенных ситуациях просто не обойтись без составления проекта. Данный вариант согласования является самым трудоемким, поскольку собственнику необходимо подготовить проектную документацию, которая включает в себя заключение о том, что проведение перепланировки возможно по закону, и собственно сам проект ремонтных работ.

Обратиться за разработкой проекта можно как в государственную организацию, так и в частную компанию. Жилищная инспекция охотнее рассматривает и принимает именно те проекты, которые разработаны государственными структурами, поскольку они не занимаются проектами с явными нарушениями. Однако и здесь нельзя обойтись без подводных камней. Государственные компании берут за свою работу немалые деньги, но выполняют проекты в большие сроки.

Стоимость оформления

Перед началом строительных работ необходимо оплатить государственные пошлины, на каждом из этапов они свои.

Как уже говорилось выше, для того чтобы провести законную перепланировку трехкомнатной квартиры необходимо обратиться в несколько структурных подразделений, а именно:

• в органы санитарного надзора;
• в службу газоснабжения;
• в Бюро Технической Инвентаризации;
• в отдельных случаях еще и в отдел архитектуры и проектирования.

В вышеприведенных структурах существуют определенные правила, обязательные для выполнения всеми собственниками. Они же выставляют свои цены на предоставление своих услуг. Кроме того, на предстоящие расходы влияет время проведения перепланировки. Если она проводится после узаконивания, то хозяину «трешки» придется заплатить намного меньше, чем при незаконной перепланировке.

При изменении планировки квартиры необходимо получить новый технический паспорт или внести изменения в уже имеющийся. Все это осуществляется в органах БТИ. Стоимость получения техпаспорта равняется двум тысячам рублей. Готовый документ собственник может забрать по истечению двухнедельного срока.

Для согласования проекта и необходимых документов можно обратиться в агентство, стоимость услуг которого равняется приблизительно пяти тысячам. Если перепланировка проведена незаконно, то нужно обращаться в суд и там заплатить порядка десяти тысяч рублей. В случае если собственник не может собрать необходимый пакет документов самостоятельно по каким-либо причинам, то он может обратить к посреднику, который возьмет за свои услуги около тысячи долларов.

Помимо вышеуказанных цифр придется заплатить за то, чтобы узаконить перепланировку в суде (тридцать тысяч). В данную стоимость включается подготовка документов, а также подача иска и представительские услуги. Отдельно оплачивается консультация юриста, которая стоит около пары тысяч рублей.

Где и как узаконить самовольную перепланировку квартиру — читайте в этой статье.

Чем грозит незаконная перепланировка — узнайте все ответы здесь.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 () 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область – +7 () 317-50-97
   • Регионы – 8 () 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия. В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков. В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре. Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда. Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично. Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах. Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится. Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично. Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е. начали поддерживать провисшие перекрытия. Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам. Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома. Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен – где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала). Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, – серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха. В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса. Они как правило имеют свободную планировку.

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки – порядка 8 см). Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, – если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы. Например, можно без проекта демонтировать ненесущую стену для объединения кухни с соседней комнатой (но не забывайте, что если на кухне газ, то придется установить раздвижную перегородку, иначе не согласуют), или перегородку, разделяющую комнаты.

Проекты перепланировок квартир в кирпичных домах

Перепланировка квартиры в кирпичной хрущевке площадью 40 кв.м.

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме (1928 г.п.).

Перепланировка в кирпичном доме, построенного по индивидуальному проекту.

Еще один проект перепланировки в кирпичном доме: четырехкомнатная квартира (дом построен в 1929 году).

Еще примеры перепланировок квартир в кирпичных домах: