Что делать при отказе в согласовании перепланировки?

Отказ в перепланировке

Одним из основных этапов согласования перепланировки в жилом или нежилом помещении является сдача документов на рассмотрение в жилищную инспекцию. Если в вашем районе действует многофункциональный центр госуслуг МФЦ, (теперь он называется “Мои документы”) то бумаги сдаются туда, а уже сотрудники МФЦ передают их в отделение жилищной инспекции округа.

После того, как комплект документов проверен сотрудником службы “одного окна” МФЦ или МЖИ, мы получаем на руки выписку о приеме документов и экземпляр заполненного заявления со штампом жилищной инспекции, в котором прописаны три основные позиции:

Дата сдачи документов на рассмотрение.
Номер дела.
Дата получения разрешения на перепланировку.

Заявление на перепланировку, фото:

Казалось бы, осталась формальность – заехать в указанный срок и получить на руки экземпляр разрешения, ведь для этого есть все основания:

вы проконсультировались в МЖИ
специалисты разработали для вас проектную документацию
вы собрали все документы
сотрудник службы ” одного окна” проверил на месте правильность оформления и наличие всех необходимых документов (в случае, если чего-то не хватает, или имеются ошибки, заявление и остальной пакет документов просто не примут”

Отказ в согласовании

Однако по истечении установленного срока рассмотрения документов на перепланировку (от 20 до 35 рабочих дней) все равно может быть получен отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры. Причем отрицательный результат бывает примерно в 15% случаев от общего количества дел, сданных в жилищные инспекции на рассмотрение, а в последнее время (вторая половина 16 года) по нашему ощущению количество оказов еще даже возросло.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения, нежилого помещения или квартиры – явление, к сожалению, частое и может испугать неискушенного “согласователя”.

Как не попасть в эти 15%? Для этого необходимо досконально знать законодательство в сфере проектирования, а также практические нюансы в сфере разработки проектной документации по перепланировкам.
Дело в том, что жилищное законодательство часто предполагает формулировки, которые могут трактоваться весьма широко.

Кто может получить отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры?

Отказы (по разным причинам) в перепланировке квартиры бывают как у тех, кто согласует перепланировку сам, так и у фирм-посредников, но у вторых, конечно, это случается реже. В целом, отказ в предоставлении государственной услуги (в перепланировке квартиры) не представляет из себя ничего страшного.

У нас на такое известие выработан иммунитет, поскольку мы не берем в работу заведомо несогласуемые перепланировки. Если мы получаем отказ, то, скорее всего, дело в какой-либо формальности, и нашему клиенту, в худшем случае, грозит увеличение сроков на месяц и в перепланировке квартиры (успешно согласованной) можно не сомневаться.

Однако это относится лишь к опытным и ответственным согласователям, которые четко понимают, какой объект берут в работу и изначально представляют путь согласования по данному варианту перепланировки.

Наша компания отличается минимальным количеством отказов благодаря тому, что сотрудники фирмы имеют огромный опыт в согласовании перепланировки проектов, кроме того у нас работают опытные инженеры-проектировщики, которые специализируются только на проектах перепланировок .

Почему может быть получен отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры?

Исчерпывающий перечень причин дан в приложении 2 к постановлению правительства Москвы № 508-ПП (выдержку из него вы можете прочитать в конце статьи), однако на практике их может быть значительно больше.

Самой распространенной является формулировка:
“несоответствие проекта требованиям нормативных правовых актов РФ и города Москвы” и далее идет (или не идет, и ошибку ищем сами) комментарий что именно не соответствует. Под эту формулировку можно “подогнать” все, что угодно: как простые формальности – и забытая подпись инженера на одном из 40 листов проекта, непроставленная печать, и “неподложенный” договор на авторский надзор, и разночтения на каких-то листах проекта, так и реальные нарушения действующих нормативов .

Что делать при получении отказа в перепланировке?

Сначала следует ознакомиться с формулировкой и четко понять позицию жилищной инспекции. Как правило причина отказа обозначается весьма недвусмысленно – как и условия для получения положительного заключения.

Поняв, что от вас хотят, можно действовать несколькими способами:

1. Выполнить, то, что требует жилищная инспекция – собрать заново комплект документов, приложить отказ и сдать на рассмотрение.
2. Записаться на прием к руководителю жилищной инспекции и постараться аргументировать свою позицию – так можно поступить, когда есть действительно сильные аргументы в вашу пользу.
3. Идти в суд. Обжалование отказа в судебном порядке при сложных ситуациях в перепланировке квартиры – как правило – последняя надежда, когда первые два варианта не принесли результатов.
В целом, обжалование отказа в перепланировке имеет немного шансов на успех.

Если вы получили отказ в согласовании перепланировки , будем рады вам помочь.
Мы можем проанализировать вашу перепланировку и дать свои рекомендации для получения положительного решения.

Ошибочные отказы в согласовании перепланировки в жилом или нежилом помещении

Бывает и такое, хотя в этом никто никогда не признается. Например, в документе стоит требование “предоставить согласование Мосгаза”, а вы это согласование прошли, получили справку Мосгаза, приложили к комплекту сданных документов, но по какой то причине ее “проглядели” при вынесении решения.

В данном случае на эту ошибку стоит указать и повторно сдать документы на рассмотрение. Как правило, при таких “ошибочных отказах”, повторное рассмотрение происходит быстрее .

Как же так получилось?

И конечно же, нас интересует ответ на главный вопрос. Как же так получилось? Ведь идет многоступенчатый контроль. Консультация, проектирование, сдача в “одно окно”, где ставят печать о принятии документов на рассмотрение, что по идее является подтверждением корректности сдаваемой документации.

В принципе, неверно составленные бумаги должны “завернуть” еще на этапе приема и отправить на доработку, а мы вдруг получили отказ (причем зачастую, по крайне малозначительному поводу), и потеряли месяц.
Увы, этот вопрос является риторическим , и мы на него не ответим .
Обычно идут маловразумительные объяснения и ссылка либо на низший состав “специалист службы одного окна МФЦ “проглядел”, либо на высший состав – на начальника жилищной инспекции (” руководителю виднее “) который подписал решение об отказе .

Образцы решений об отказе в согласовании перепланировки, фото:

Дополнительно:

Основания для отказа контролирующей организацией в согласовании перепланировки квартиры
(Выдержка из постановления правительства Москвы № 508-ПП)

Отказ в предоставлении государственной услуги

2.25. Основаниями для отказа в согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме является:
2.25.1. Несоответствие Проекта требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации и города Москвы;
2.25.2. Вступление в законную силу решения суда, ограничивающего право лица, владеющим жилым, нежилым помещением в многоквартирном доме на праве собственности, аренды, найма, пользования, на проведение переустройства и (или) перепланировки указанного помещения;
2.25.3. Заключение о недопустимости переустройства и (или) перепланировки помещения, выданное Департаментом культурного наследия города Москвы;
2.25.4 Заключение проектной организации о техническом состоянии конструкций здания и о невозможности производства планируемых работ, в случае согласования переустройства и (или) перепланировки в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.
2.26. Перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является исчерпывающим.
2.27. Основаниями для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме является:
2.27.1. Уведомление заявителем Мосжилинспекции о завершении производства работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме по истечении срока действия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, установленного пунктом 3.3. настоящего регламента;
2.27.2. Несоответствие произведенного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, представленному в соответствии с пунктом 2.10.5 настоящего регламента.
2.28. Перечень оснований для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах является исчерпывающим.
2.29. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме или об отказе в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме подписывается уполномоченным должностным лицом Мосжилинспекции, в том числе, с использованием электронной цифровой подписи при его оформлении в электронном виде.

Получение отказа на согласование перепланировки

Что делать, если жилищная инспекция отказывается принимать документы при согласовании перепланировки?

Случается, что после изучения законодательства в данной сфере, заказчик собирает весь требуемый пакет документов по различным инстанциям, но при сдаче этих документов инспектору «одного окна» получает отказ в принятии документов.

В таком случае рекомендуется (а по закону Вы имеете полное право) потребовать от работника Жилинспекции письменного объяснения причин отказа. Это необходимо для того, чтобы внести необходимые исправления в имеющиеся документы или собрать недостающие. Данный документ сотрудник обязан оформить на официальном бланке с подписью ответственного лица и печатью жилищной инспекции.

Отказ на согласование перепланировки, фото:

Также, впоследствии Вы сможете предъявить данный документ (объяснение причин отказа) инспектору в подтверждение того, что все требования Вами выполнены и больше нет причин для отказа в принятии документов. Если в собранной документации имеются неточности, ошибки и прочие отклонения от требований Жилинспекции, следует обратиться в организации, которые выдали данные документы, с требованием внести необходимые поправки. В случае возникновения спорных ситуаций лучше проконсультироваться у специалистов данной сферы деятельности и еще раз аргументировать свои требования.

Однако по практике, отказы в принятии документов в большинстве случаев вполне обоснованны и собственнику стоит исправить недочеты основываясь на устном ответе. После устранения причин отказа, документы как правило принимаются на рассмотрение без каких либо препятствий. Необходимо отметить, что большинство собственников решивших согласовать перепланировку самостоятельно, на основании изученной и не всегда вероной информации в открытых источниках получают отказы не один раз подряд и считают требования жилищной инспекции излишними придирками, бюрократизмом и формализмом, хотя в большинстве случаев это не так.

Отказ в согласовании перепланировки, фото:

Письменный отказ на стадии принятия документов получить будет крайне полезно, однако это достаточно проблематично, так как время затрачиваемое сотрудником на письменный ответ значительно и если отказы сотрудниками жилищных инспекций при приеме документов будут выдаваться всем желающим, то работать им будет просто некогда. А зная специфику их деятельности мы с полной уверенностью можем сказать, что это действительно так.

В следствии этого, что бы получить письменный отказ на данном этапе собственнику придется проявить недюженную настойчивость, а также быть готовым к длительному времяпровождения в данной организации, так как в регламенте работы жилищной инспекции записано что действительно, собственник помещения может получить отказ, однако время подготовки его не прописано. Поэтому в ожидании подготовки данного документа можно провести не один час.

Ситуация может развиваться и по другому пути. Сотрудники жилищной инспекции такие же люди как и все и при рассмотрении документации может быть что-то не учтено, либо упущено. В данном случае всего лишь необходимо пересдать документы на повторное рассмотрение.

Отказ согласования перепланировки, фото:

Бывает, что и проекты сопровождаемые нашей компанией получают отказ. Но в основном это не “упущения” в работе, а осознанные шаги. Пример № 1, это именно такой отказ. Ситуация была следующая: Несложная “эскизная” перепланировка в доме со смешанными перекрытиями (в основном это дома построенные до 60-х годов прошлого века). При таких перекрытиях, демонтаж некоторых стен (особенно протяженных по своей длинне > 5-6 метров) может повлечь за собой ослабление перекрытий над квартирой, так как стены подпирающие металлические балки могу быть хоть и не несущие, но так называемые “разгружающие”.

По существующей практике, для того, что бы подтвердить возможность демонтажа таких пролетов стен необходимо разработать техническое заключение, в котором будет отражена существующая конструктивная схема дома и также описано какие стены демонтировать возможно. Однако, в данной перепланировке демонтировался 4-х метровый пролет не несущей стены, однако дом был не типовой.

И заказчику была предложен вариант сдать на рассмотрение перепланировку без разработки технического заключения (шанс получить распоряжение на перепланировку был, так как по подобным “пограничным” случаям, вполне возможно и положительное решение. Однако, он также был честно предупрежден, что вероятность отказа большая и он может потерять в сроках от 2-х до 4-х недель пока документы находятся на рассмотрении.

У заказчика было достаточно времени до начала ремонта, и он согласился для того, что бы попробовать сэкономить. Но жилищная инспекция решила, так, в общем-то, как мы и предполагали, и в данном отказе вы можете прочитать, что техническое заключение разработать было все-таки рекомендовано.

В примере же № 2 решающую роль сыграла недостаточная внимательность сотрудника Мосжилинспекции. Для рассмотрения документов в жилищной инспекции необходимо предоставить документы, подтверждающие собственность. В 95 процентах случаев это свидетельство на право собственности. Однако правоустанавливающими документами могут является и договор передачи с “розовым” свидетельством, и другие документы.

При сдаче, полный пакет правоустанавливающих документов был представлен. В данном же случае сотрудник службы “одного окна” посчитал “соглашение о разделе имущества” не правоустанавливающим документом и вернул их сотруднику нашей организации не приложив его сданному пакету документов. Результатом этого явился отказ. Через несколько дней заявка была подана повторно уже с приложением данного документа.

Поэтому получив отказ жилищной инспекции не стоит сразу принимать радикальные решения, такие как писать жалобные письма в вышестоящие органы, подавать на жилищную инспекцию в суд и т.д. Стоит разумно взвесить пункты фигурирующие в отказе и в большинстве случаев после их исправления разрешение на перепланировку будет получено.

Отказ в перепланировке квартиры. Возможные причины и решение проблемы

Дата публикации материала: 26.02.2019

Последнее обновление: 06.06.2019

Как самостоятельно обжаловать отказ в перепланировке квартиры? Читайте об этом в нашей новой статье.

Перепланировка жилого помещения в РФ. Что надо знать владельцу квартиры?

Что такое перепланировка квартиры с точки зрения действующего законодательства? В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ законная перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения поправок в технический паспорт.

Например, к планировке могут относиться:

Установка новых межкомнатных перегородок;
Увеличение или уменьшение дверных и оконных проемов;
Устройство дополнительных помещений (кухонь, ванных, кладовок и т.д.);
Расширение комнат за счет вспомогательных помещений.

При этом необходимо иметь в виду, что такое переустройство не должно отрицательно влиять на безопасность и конструктивную прочность здания.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры?

Согласно требованиям ст. 26 ЖК РФ любая перепланировка жилого помещения может быть проведена только по согласованию органа местного самоуправления (в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция, в СПб — Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга).

Для согласования владельцу квартиры необходимо представить в указанный орган следующий пакет документов:

Заявление о перепланировке жилого помещения;
Проект перепланировки;
Технический паспорт квартиры;
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРИП.

Далее, в течение 45 дней, орган, осуществляющий согласование, должен принять решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Указанное решение направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия.

Отказ в согласовании перепланировки квартиры: возможные причины

В каких случаях владелец жилого помещения может получить отказ в перепланировке квартиры? Ответ на этот вопрос можно найти в тексте ст. 27 ЖК РФ. В соответствии с нормами этой статьи отказ в согласовании перепланировки допускается в следующих случаях:

Если заявитель представил неполный пакет документов;
Если документы были поданы в ненадлежащий орган;
Если проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства РФ.

В каждой из этих ситуаций решение об отказе должно быть оформлено в виде отдельного письменного документа. В частности, это необходимо для того, чтобы заявитель смог обжаловать решение жилищной инспекции по правилам процессуального законодательства РФ.

Как написать жалобу на отказ в перепланировке квартиры?

Как уже было сказано выше, решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения может быть обжаловано в судебном порядке. Для этого собственнику квартиры необходимо обратиться в районный суд с соответствующим исковым заявлениям.

Сразу стоит отметить, что любое заявление в суд составляется в свободной форме. Это означает, что единого образца или бланка не существует – каждый иск должен быть составлен в индивидуальном порядке, с учетом конкретной сложившейся ситуации.

Как подготовить жалобу на отказ в перепланировке квартиры самостоятельно? В тексте искового заявления рекомендуется указать:

Наименование и адрес органа, осуществляющего согласование;
Сведения о заявителе (ФИО, паспортные данные, место жительства, контактный телефон);
Краткое изложение ситуации, которая стала причиной обращения в суд;
Ваши требования;
Список прилагаемых документов;
Дату составления.

Также необходимо иметь в виду, что грамотно составленное исковое заявление не должно содержать слова с яркой эмоциональной окраской, жаргон, нецензурные выражения и оскорбления.

Обратите внимание! Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при составлении жалобы на отказ в перепланировке, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета». Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.

Как правильно подать жалобу на отказ в перепланировке квартиры?

В настоящее время существует несколько способов подачи искового заявления в суд. Так, заявление истца могут зарегистрировать работники канцелярии или сам судья — на личном приеме. Кроме того, исковое заявление может быть направлено в адрес по почте — заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Обратите внимание! Вопрос о принятии заявления или об отказе в принятии заявления должен быть решен судьей в течение пяти рабочих дней со дня регистрации иска.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Узаконить перепланировку собственник может только после сбора и сдачи комплекта документов в Жилищную инспекцию.

Право собственности на недвижимость включает в себя несколько правомочий, в том числе и распоряжения жилым или коммерческим объектом. Но при реализации этого права собственнику нельзя забывать об интересах других лиц, например, соседей. В случае переустройства жилого помещения или перепланировки, необходимо соблюсти ряд процедур.

Понятия переустройства и перепланировки жилого помещения

Определение перепланировки или переустройства жилого помещения включено в ЖК РФ от (2004 года). Переустройство жилого помещения включает в себя:

монтаж бытовых плит (электрические вместо газовых);
перенос газовых или электроприборов;
монтаж ванных комнат;
прокладку трубопроводов;
монтаж приборов нового поколения и т.д.

Отличительная особенность перепланировки жилого помещения состоит в том, что изменения необходимо вносить в технический паспорт. Это требование нельзя игнорировать, поскольку перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации. Эта работа проводится с сохранением назначения помещения, но подразумевает частичные изменения в главных конструкциях. Все это должно проводиться в точном соответствии с требованиями по нормативным документам. К требованиям относятся строительные, экологические, эксплуатационно-технические нормы.

Нельзя проводить собственнику помещения мероприятия, которые влияют на архитектуру домов. Например, нельзя монтировать балконы, козырьки, эркеры в самовольном порядке. Все необходимо согласовывать перед тем, как выполнить перепланировку. Если гражданин купил помещение с изменениями, о которых не были оповещены уполномоченные органы, необходимо узаконить перепланировку. Таким образом, оформление перепланировки жилого помещения необходимо во всех случаях.

Перепланировка может включать в себя следующие действия собственника:

монтаж и перенос перегородок;
монтаж дверных проемов;
монтаж дополнительных санузлов;
монтаж балконов или лоджий;
создание входов;
расширение площади жилого назначения посредством вспомогательных помещений и т.д.

При этом те или иные действия перепланировки должны отражаться в проекте перепланировки квартиры и осуществляться по эскизам, составленным профессионалами.

Причины отказа в согласовании перепланировки или переустройства жилого помещений

Узаконить перепланировку собственник может только после сбора и сдачи комплекта документов в Жилищную инспекцию. По всей России вводится в настоящее время система МФЦ, Центра многофункциональных услуг. Проще всего документы принести именно туда. Затем из МФЦ они направляются в территориальное подразделение Жилищной инспекции. После проверки документов на руки заявителю выдается выписка о приеме и анализе пакета бумаг. В выписке указывается дата сдачи документов, № дела, дата получения разрешения для того, чтобы узаконить перепланировку.

В желании узаконить перепланировку квартиры, либо оформить переустройство, Жилищная инспекция может отказать гражданину. Это право государственному органу дает статья 27 ЖК РФ. Рассмотрим причины:

Непредоставление полного комплекта документов. Эта причина отказа является самой распространенной. Собственнику необходимо предоставить не только проект перепланировки. В комплект документов входят еще технический паспорт на квартиру, документы правоустанавливающего характера и другие. Порядок отказа по этому основанию допускается лишь если уполномоченный орган предложил заявителю еще раз представить ему документ, который необходим для проведения переустройства или перепланировки. Например, необходим проект перепланировки квартиры. Если в течение 15 рабочих дней заявитель проигнорировал требование уполномоченного органа, не предоставил проект перепланировки, то ему отказывают в согласовании перепанировки.
Документы предоставляются заявителем не в тот орган.
Проект перепланировки квартиры не соответствует требованиям законодательства. Отказ должен быть мотивированным. Уполномоченные органы ссылаются на правовые нормы, которые были нарушены заявителем. Не позднее трех дней со дня вынесения решения об отказе, заявитель оповещается. Но при этом он имеет право не согласиться с решением Жилищной инспекции. Несогласие заявитель выражает иском в суд.

Недостатки правовых норм в формировании причин отказа

Кратко опишем существующие проблемы в законодательстве, которое регулирует вопросы перепланировки помещений.

Статья 27 ЖК РФ. Она включает в себя причины отказа в перепланировке. Нормы статьи императивны, что не допускает их изменения на уровне субъектов РФ. Особое внимание уделяем основанию, по которому проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Эта формулировка имеет недостаток. Получается, что в случае отказа по этой причине, необходима юридическая экспертиза проекту перепланировки. Правовая экспертиза должна проводиться на предмет того, соответствует ли проект перепланировки федеральному или местному законодательству. Экспертиза в проведении влечет дополнительные затраты для заявителя, а также возникает вопрос с их возмещением в случае ошибки со стороны сотрудников подразделения Жилищной инспекции. Ошибка может быть выявлена, когда будет проведена экспертиза. В целях избежания отказа, многие потребители обращаются к юристам. Юридическая экспертиза проводится ими на стадии разработки проекта. Экспертиза, проводимая специалистами, минимизирует риски отказа в перепланировке. Обычно в услуги юристов входит полное сопровождение этапов перепланировки, экспертиза – в том числе.
Форма отказа. В ЖК РФ нельзя найти положения о том, какую форму необходимо использовать для отказа в перепланировке или в переустройстве. Регионы вправе самостоятельно устанавливать типовую форму переустройства (перепланировки) жилого помещения. Эту типовую форму они закрепляют в правовых актах. Но нельзя говорить о том, что все регионы издали акты, в которых закрепили форму отказа. Где типовые формы отказа переустройства помещения не утверждены, пользуются произвольным вариантом. Предполагается, что единая форма отказа по всей России была бы лучшим вариантом. Типовая форма отказа могла бы заменить документ об отказе, написанный в произвольном варианте.

Состав проекта перепланировки

Разработка проекта включает две части. Их содержание необходимо согласовать в уполномоченных органах. Текстовая и графическая часть содержат в себе планировочные и конструктивные решения, материалы, рекомендации при осуществлении перепланировки жилого помещения. Если посмотреть на проект жилого объекта, то можно увидеть:

титульный лист;
введение;
общую информацию;
инженерное оборудование;
акт обязательства.

На титульном листе проекта жилого помещения указаны реквизиты и наименование организации, которая занимается документом. Исключать какую-либо часть из проекта нельзя, нужно выполнить все пункты. Главный инженер должен подписать проект. Подпись указывает на соответствие документа нормам и правилам. Согласовывать проект необходимо только с подписью ответственного лица. Далее, проект перепланировки квартиры содержит в себе введение, описание схемы здания, особенности конструкций.

Согласование проекта осуществляется только при перечислении в проекте технических характеристик объекта, обозначаются причины разработки перепланировки квартиры с ее номером. Общие данные проекта указывают на перечень нормативных актов, ГОСТов, норм, которые приняты в конкретном регионе.

Это важная часть проекта, согласование без нее не может быть проведено. Порядок создания проекта допускает, что список нормативов будет проведен на отдельной странице. Она называется нормативной базой.

Кроме того, проект включает в себя перечень мероприятий, которые проводились в процессе перепланировки, указывается на наличие инженерного оборудования.

Незаконную перепланировку, переустройство квартир или домов необходимо согласовывать. Таков порядок, установленный законодателем. Если собственником помещения согласование не осуществляется, то переустройство незаконно, и это грозит неприятными последствиями. Например, могут быть применены штрафные санкции в отношении собственника, кроме того, существует порядок предписаний, выданный Жилищной инспекцией о приведении жилого помещения в типовые формы, существовавшие до перепланировки. Если после предписания согласование не случилось, порядок таков, что суд может вынести решение о продаже квартиры или другого помещения с торгов (статья 29, п. 5 ЖК РФ).

Как оспорить решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В соответствии с требованиями статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения могут быть произведены только собственником соответствующего помещения или уполномоченным им лицом. Таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.

Раскроем смысл понятий «переустройство» и «перепланировка» и определим отличия между ними.

Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в помещении. Это может быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Все указанные изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения, под которым понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения требованиям жилищного законодательства. Например, если речь идет о замене ванны, и новая ванна устанавливается на том же месте, где находилась старая, то изменения в технический паспорт не вносятся, соответственно, данные действия нельзя отнести к переустройству.

К переустройству, требующему внесения изменений в технический паспорт, может относиться, например, установка бытовых электроплит вместо газовых плит; или перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; или устройство новых вентиляционных каналов; или прокладка новых, либо замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и так далее).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменений в технический паспорт помещения. К перепланировке могут относиться: перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок; перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос существующих дверных и оконных проемов; устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов, ванных, кладовок и так далее); расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений. В перечисленных случаях меняется только внутренняя конфигурация помещения, то есть при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы. Если, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесение изменений, и, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2012 года по делу № А14-9730/2012).

Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Также не допускается переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

В реконструируемых жилых домах переустройство и (или) перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции. Производимые изменения должны соответствовать также требованиям строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов.

Кроме того, производимые переустройство и (или) перепланировка должны соответствовать нормативным актам, действующим в области архитектуры и строительства, в сфере противопожарной защиты жилых помещений, в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения. Производимые изменения должны соответствовать также законодательству о культурных ценностях и нормативным правовым актам, регулирующим охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов Российской Федерации (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 мая 2013 года по делу № А29-4745/2012).

На практике может возникнуть ситуация, когда, например, собственнику будет отказано в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принимается органом местного самоуправления не позднее чем через 45 дней со дня обращения заявителя в указанный орган.

Отметим, орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения только в случаях, указанных в статье 27 ЖК РФ. В указанной статье представлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 мая 2013 года по делу № А12-20761/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2012 года № Ф09-11243/12 по делу
№ А47-8825/2011).

Так, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается, если не представлены предусмотренные статьей 26 ЖК РФ документы, или они представлены в ненадлежащий орган, а также если проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства. Нарушение этих требований служит причиной отказа в согласовании органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Важно отметить, что в случае, например, выдачи заявителю документа, подтверждающего согласование переустройства и (или) перепланировки, который впоследствии был признан недействительным и недействующим, скажем, по решению суда, налицо отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 июня 2013 года № Ф09-4498/13
по делу № А76-14270/2012).

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его получения. Указанное решение должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные статьей 27 ЖК РФ, то есть отказ должен быть обоснованным.
Гражданские дела о перепланировке и (или) переустройстве жилого помещения в большинстве случаев рассматриваются в порядке искового производства в судах общей юрисдикции.

В исковом заявлении об оспаривании решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в обязательном порядке необходимо сослаться на соответствующее решение об отказе с указанием причин отказа, изложить обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении либо несоблюдении сроков принятия решения, а также перечислить обстоятельства, по которым принятое решение является, на Ваш взгляд, необоснованным.

Приложениями к исковому заявлению об оспаривании решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как правило, являются:

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального.

В случае если жилое помещение или дом, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, то к исковому заявлению необходимо приложить еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Зачастую сложности с согласованием проекта и соблюдением установленных ЖК РФ правил толкают владельцев жилых помещений на самовольные действия по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Отметим, что самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения является противоправным деянием, которое влечет за собой установленную законом ответственность для лиц, совершивших данное нарушение. Ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения предусмотрена нормами административного, жилищного и уголовного законодательства.

Анализ судебной практики показывает, что нередко судами рассматриваются дела об оспаривании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. При этом только орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилья, вправе обратиться с иском в суд. В отношении собственника жилого помещения орган местного самоуправления обращается в суд с исковым заявлением о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

В отношении же нанимателя жилого помещения по договору социального найма – с исковым заявлением о расторжении соответствующего договора с возложением на собственника данного жилого помещения, являвшегося в данном случае наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению указанного жилого помещения в прежнее состояние. Важно, что орган местного самоуправления может обратиться в суд с соответствующим заявлением только после направления собственнику (нанимателю) переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения предупреждения о приведении помещения в первоначальное состояние. Органом местного самоуправления устанавливается разумный срок для устранения допущенных нарушений с целью приведения жилья в прежнее состояние. И только при неисполнении этой обязанности в разумный срок орган местного самоуправления обращается в суд (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 января 2013 года № Ф09-6194/10 по делу № А60-58866/2009, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 5 июня 2013 года № ВАС-4866/11 по делу № А60-58866/2009-С3, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 декабря 2012 года по делу № А32-46044/2011).

По общему правилу, действия по самовольному переустройству и (или) перепланировке жилого помещения не могут быть оформлены «задним числом». Впрочем, иногда, в случае привлечения к делу квалифицированного юриста, удается отстоять и узаконить произведенные изменения уже по факту их производства.

В случае осуществления самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения лицу, осуществившему соответствующие переустройство и (или) перепланировку и желающему сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, в заявлении следует указать обстоятельства, свидетельствующие о ненарушении прав и законных интересов граждан и исключающие угрозу причинения вреда их жизни или здоровью. Таким образом, лицо, осуществившее самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, не лишено права согласовать произведенные изменения с органом местного самоуправления, когда для этого нет препятствий.

В случае отказа в удовлетворении требований о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и несогласии заявителя с принятым решением, при наличии оснований полагать, что никаких препятствий для сохранения помещения в переустроенном (перепланированном) виде нет, лицо, считающее, что его права нарушены, вправе обратиться за судебной защитой своего нарушенного или оспариваемого права (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 июня 2013 года № Ф09-3782/13 по делу № А76-16081/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 декабря 2012 года № Ф03-5666/2012 по делу № А73-4944/2012).

Решение сохранить жилое помещение в существующем состоянии может быть принято судом как по отдельному заявлению гражданина, так и по встречному иску, предъявленному им по делу о продаже жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении договора социального найма.

К участию в деле при рассмотрении заявлений об оспаривании решений органов местного самоуправления об отказе с согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения привлекаются лица, интересы которых могут быть затронуты решением суда, например, члены семьи заявителя, соседи по квартире, дому и иные лица.

Необходимо отметить такой момент. На практике может возникнуть ситуация, когда, например, собственник жилого помещения, имея на руках решение органа местного самоуправления о согласовании и (или) переустройстве жилого помещения, производит это самое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с нарушением требований строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, нанимает дешевую рабочую силу, которая не имеет достаточной квалификации для проведения работ подобного рода. Учитывая, что достаточно большая часть жилого фонда страны находится в ветхом состоянии, в случае, например, повреждения несущих стен, последствия могут оказаться плачевными.

В данной ситуациие о защите своих жилищных прав необходимо подумать и соседям, проявляя бдительность. Соседи могут обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления, которым принято решение о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, либо с исковым заявлением о пресечении незаконных действий, создающих угрозу утраты их права собственности, если в процессе работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения возникают различного рода аварийные ситуации, например, замыкание электропровода, утечка газа, нарушение холодного, горячего водоснабжения, канализации, пожар и так далее. Акты, составленные организациями, устраняющими аварийные ситуации, могут послужить доказательствами в суде, для подтверждения факта несоответствия работ, проводимых работниками, нанятыми владельцем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Необходимо отметить, что споры, связанные с применением жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами, и одними из самых сложных. Соответственно, в целях защиты своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Что делать, если последовал отказ в согласовании перепланировки

Одна из важнейших стадий в согласовании перепланировки квартиры — это подача пакета документации на контроль жилинспекции. Если у вас есть действующий МФЦ, то документы отправляются именно туда, а его специалисты отправляют пакет в жилинспекцию.

После его проверки в МФЦ собственнику недвижимости дают выписку о том, что документация принята. Вместе с ним на руки выдается заявление, в котором указан номер дела, дата подачи бумаг и получения разрешительных документов на выполнение перепланировки.

Однако, даже если вы пройдете всю процедуру со сбором документов и их подачей, через 20—35 рабочих дней можно все равно получить отказ в перепланировке по тем или иным причинам. При этом по статистике отрицательный ответ получают 15 % всех дел, которые подаются в жилинспекцию.

Как не ошибиться и не стать в число этих 15 % владельцев недвижимости? Для этого необходимо тщательно изучать законы в области проектирования перепланировки и знать особенности создания проектов на практике. Причина многих отказов кроется в неоднозначности формулировок в законодательстве, которые могут трактоваться по-разному.

В каких случаях возможен отказ в перепланировке

Отказывать могут как при самостоятельном прохождении процедуры узаконивания, так и через компании-посредники с оформлением доверенности на перепланировку.

Однако отказ сам по себе не является большой проблемой. Если в дело согласования вступает опытная проектная организация, то у нее, как правило, есть своеобразный иммунитет. Сотрудники такой компании знают, в каких случаях реально узаконить, а в каких — невозможно, и поэтому не берут дела с заведомо запрещенной перепланировкой. Если в жилинспекции отказывают, то чаще всего это бывает из-за мелких формальных нюансов, которые устраняются максимум в течение месяца.

Однако это бывает лишь в случае, если вы обращаетесь к опытному согласователю, который четко знает, какой объект предстоит обследовать. Он уже на старте понимает, как будет проходить процедура согласования, по какому алгоритму, с каким пакетом документации.

Если в дело вступают организации с малым опытом работы, то бывают случаи, что заказчику приходится заново заказывать проектную документацию, поскольку разработанная ранее не имеет шансов на согласование.

Причины, по которым можно получить отказ в перепланировке

Одна из наиболее распространенных причин, которые указываются при отказе, — несоответствие проекта нормативам правовых актов Российской Федерации. Затем идет расшифровка, в чем именно это несоответствие проявляется. Отказом могут послужить как мелочи (например, нет штампа на одном из листов проектной документации), так и более серьезные нарушения, которые никак не стыкуются с законодательством.

Что делать, если в перепланировке отказали

Для начала необходимо конкретно определить, какова причина отрицательного ответа инспекторов. Обычно они дают однозначно понять, что нужно сделать, чтобы процедуру согласования второй раз прошла успешно.

Узнав причину, можно идти несколькими путями.

Сделать то, что сказали в жилинспекции: снова собрать пакет необходимой документации с поправками, добавить к нему письменный отказ и отправить на повторное рассмотрение.
Посетить руководителя жилинспекции и разъяснить, почему отказ необоснован. Если вы действительно имеете весомые документы в свою пользу, то есть шанс, что отрицательное решение будет пересмотрено.
Отправиться в суд. Если два рассмотренных варианта не принесли желаемого результата, то можно попробовать еще один: обжаловать решение инспекторов. Однако, как показывает опыт, этот вариант помогает не всегда.

Отказ по ошибке

Случается, что отказывают в согласовании ошибочно, однако вряд ли кто-то признает свою вину. Так, в письменном отказе написано, что нужно получить справку из газовой службы, но вы уже согласовали с ней все моменты перепланировки и приложили документы к общему пакету. Однако из-за невнимательности сотрудники инспекции могли не учесть тот или иной документ. Если такое случилось с вами, нужно оповестить организацию об ошибке с ее стороны и подать бумаги на повторное рассмотрение. Как правило, оно длится не так долго, как первое.

Отказ в согласовании перепланировки может быть дан как на первой стадии, при подаче документов, так и на последней, когда они попадают в руки комиссии. В первом случае проще исправить недочеты, и собственник экономит время. Во втором, увы, приходится ждать около месяца и проходить всю процедуру заново.

Чтобы избежать потери времени и сэкономить собственные силы, следует доверить согласование профессионалам. Расценки на него находятся под статьей.