Инвентаризационная стоимость квартиры

Расчет инвентаризационной стоимости объекта недвижимости в 2019 году

Для осуществления любых операций с недвижимостью следует знать об инвентаризационной стоимости, а также о ее отличии от кадастровой оценки. Расчет происходит по специальному алгоритму, который использует бюро технической инвентаризации (БТИ). Вычислить сумму налога можно самостоятельно, однако для этого необходимо разобраться в некоторых понятиях и терминах, актуальных на текущий 2019 год.

Общие сведения

Раньше без заключения оценщика (БТИ) невозможно было произвести любые операции с недвижимостью. Это было связано с расчетом налога на недвижимость, который производился исходя из инвентаризационной стоимости. Однако в 2015 году, в соответствии с законодательством РФ был запущен проект о кадастровой службе, переход на которую полностью будет осуществлен до 2022 года.

Инвентаризационная оценка

Инвентаризационной оценкой (стоимостью) называется стоимость недвижимости, которая рассчитывается в БТИ. Она является экспертной и необходима для законных сделок при продаже, покупке недвижимости, оформлении дарственной на имущество и т. д.

Основными техническими характеристиками являются следующие: коммуникации, основные и несущие стены, оконные и дверные проемы, вид фундамента, стоимость стройматериала, количество этажей и т. д. Все эти характеристики можно узнать из документации на квартиру.

Инвентаризационная стоимость недвижимости является субъективным показателем, поскольку учитывается количество квадратных метров и стоимость расходных материалов. Очень важные факторы, которые влияют на выбор и покупку жилья не учитываются. Оценка часто используется в следующих случаях: обмена, оформлении дарственной, приватизации недвижимости, сдачи в аренду, покупки или продажи.

Кадастровая стоимость

Технология кадастра доступна каждому. Для того чтобы пользоваться ей, следует обратиться к Росреестру, который предоставляет информацию из Госреестра недвижимости. Инвентаризационная стоимость имущества сообщается только его владельцу или при заключении договоров.

Кадастровая стоимость применяется при вычислении налога или для формирования информации ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по новой системе. Однако ее не используют во время заключения сделок с объектами недвижимости.

Основные отличия

Большинство граждан РФ не знают основных различий между кадастровой и инвентаризационной оценками недвижимости. Отличаются они не только методиками расчета, но и итоговой суммой.

Для вычисления налоговой ставки кадастровой стоимости используется коэффициент, который является определенным количеством квадратных метров для разных типов жилья. Он не подлежит обложению налогом. Для комнаты он составляет 10 кв. м., квартиры — 20 кв. м., а для частного дома — 50 кв. м. Если недвижимость имеет площадь, которая меньше коэффициента, то собственник освобождается от оплаты налога. Кроме того, определенная группа населения имеет льготы при оплате налога.

К льготной категории относятся:

1. Пенсионеры.
2. Участники Великой Отечественной войны и боевых действий.
3. Ликвидаторы и участники аварии на АЭС (атомной электростанции).
4. Инвалиды I и II групп.
5. Военнослужащие, стаж службы которых составляет не менее 20 лет.
6. Семьи, в которых воспитывается от 4 и более детей (возраст до 18 лет).

Больше информации о льготных категориях можно узнать в Росреестре, поскольку есть дополнения к законам РФ о кадастровом проекте. Некоторые люди не подозревают, что выяснить информацию о кадастровой оценке достаточно легко. Существуют определенные правила, по которым нужно искать информацию, интересующую граждан РФ.

Правила нахождения информации

Инвентаризационная и кадастровая стоимости недвижимости являются различными оценками. Информацию о них можно выяснить в соответствующих государственных учреждениях: кадастровая — Росреестре, инвентаризационная — в БТИ. Однако в случаях, когда информация не нуждается в подтверждении документально, возможно воспользоваться интернет-ресурсом кадастровой службы.

На сайте можно выяснить информацию о любом объекте недвижимости. Труднее выяснить информацию об инвентаризационной оценке. Ее можно получить в БТИ или воспользоваться Центром государственных услуг, который называется «Мои документы». Однако эту информацию может выяснить только владелец недвижимости или лицо, представляющее его интересы. В последнем случае нужна доверенность, оформленная должным образом.

Для получения справки следует предоставить в БТИ или Центр государственных услуг следующие документы:

1. Документ, который подтверждает гражданство РФ.
2. Право собственности на недвижимость.
3. Заявление.
4. Чек об оплате госпошлины.

Расчет по алгоритму

Основным показателем для расчета инвентаризационной оценки является восстановительная стоимость недвижимости . Оценка применяется с 1970 года, и специалисты дополнили ее поправками и различными коэффициентами. Алгоритм расчета и все данные по недвижимости находятся в БТИ.

Для коррекции данных применяется оценочная стоимость одного квадратного метра, которая умножается на определенный коэффициент. Он постоянно изменяется и зависит от поправок, которые принимаются органами власти ежеквартально. Инвентаризационная стоимость имущества является разницей между суммой и износом постройки, которые вычисляются по формулам.

Основные методы

При первом методе производится сравнение основных характеристик недвижимости аналогичных объектов, которые были проданы недавно. Однако метод не является точным, поскольку дает приблизительные данные о стоимости недвижимости. При затратном методе учитывается приблизительная стоимость стройматериалов и инженерных конструкций. Кроме того, учитывается стоимость земельного участка, на котором возведена постройка.

Доходный метод используется редко, поскольку при расчете стоимости недвижимости учитываются следующие аспекты: район, аренда, оплата коммунальных услуг, а также ее обслуживание. Применяется в случаях, когда для определения инвентаризационной стоимости, недостаточно сведений об объекте.

Сложность расчета заключается в отсутствии и недоступности информации для общего пользования. Однако при желании всю необходимую информацию и коэффициенты можно выяснить. Существует определенный алгоритм, с помощью которого рассчитывается инвентаризационная стоимость квартиры (Си).

Его применяют специалисты БТИ для следующих задач:

1. Выяснить восстановительную стоимость дома (квартиры), информацию о которой можно найти в специальной литературе (Св).
2. Определить физический износ недвижимости. Можно воспользоваться данными последней инвентаризации.
3. При помощи коэффициента (Ки), который берется из документации БТИ, вычислить текущую стоимость износа (Ифиз).
4. Вычислить значения налога на необходимую дату.

Пример решения задачи

Существует множество вариантов задач на вычисление налога кадастровой и инвентаризационной оценок. Для их решения нужно просто подставить свои данные и выполнить вычисления. Например, для квартиры, купленной 2014 году (Москва), площадь которой составляет 50 кв. метров, необходимо вычислить налог. В ней проживает 3 человека.

Мать является инвалидом II группы и имеет долю (Кдм) в размере 2/3. Отец имеет долю (Кд) на квартиру, равную 1/3. Он не является пенсионером. Сын в возрасте 25 лет только прописан в квартире. Кроме того, известны кадастровая и инвентаризационная оценки: 5000000 и 300000 рублей соответственно. Следует рассчитать налог Си в 2019 году.

Расчет налога за 2014 год. Он необходим для поиска понижающего коэффициента. Отец не освобождается от уплаты налога. Мать освобождается, поскольку является инвалидом II группы. Сын не является собственником недвижимости, а просто прописан.

Налог на недвижимость в 2015 рассчитывается от кадастровой стоимости. Вычет составляет 20 кв. метров от общей площади и не облагается налогом: 50 — 20 = 30 (кв. м.). Кадастровая стоимость 1 кв. м. составляет: 5000000 / 50 = 100000 (рублей). Для определения налоговой базы необходимо стоимость 1 кв. м. умножить на площадь, которая облагается налогом: 30 * 100000 = 3000000 (рублей). Сумма налога (Со), который должен заплатить отец, рассчитывается следующим образом: 3000000 * (1/3) = 1000000 (рублей). В этом случае сумма налога (Сод), которая вычисляется из кадастровой оценки, составляет: 1000000 * 0,1% = 1000 (рублей).

Рассчитать налог с 2015 г. по 2018 г. можно по следующей формуле: Си = (Со — Сод) * К + Сод. За 2015 год налог составляет: Си = (1000 — 100) * 0,2 + 100 = 280 (рублей). За 2016 год: (1000 — 100) * 0,4 + 100 = 460 (рублей). За 2017 год: (1000 — 100) * 0,6 + 100 = 640 (рублей). За 2018 год: (1000 — 100) * 0,8 + 100 = 820 (рублей). Коэффициент К равен 1 с 2019 года, поэтому налог рассчитывается следующим образом: Си = 1000000 * 0,1% = 1000 (рублей). Налог к 2019 году (Сио) составит сумму всех предыдущих налогов: Сио = 280 + 460 + 640 + 820 + 1000 = 3200 (рублей).

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Отличие кадастровой и инвентаризационной стоимости. Подробный обзор отличий и их характеристика.

При оценке недвижимости нужно учитывать множество факторов. Например, принимать во внимание не только кадастровую, но и инвентаризационную стоимость.

В представленной статье мы подробно расскажем, чем отличаются эти два понятия, как рассчитывается каждый вид стоимости и что именно нужно знать при составлении оценки имущества.

○ Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

○ Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

• «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
• «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).

• «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
• Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

○ Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

✔ Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

• «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

• Для квартиры – 20 кв. м.
• Для комнаты – 10 кв. м.
• Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2022 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

✔ Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

• Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
• Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
• Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

✔ Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2022 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

✔ Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

✔ Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

При обращении за информацией следует предъявить:

• Личный паспорт.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Заполненное по установленной форме заявление.
• Чек об оплате госпошлины.

✔ Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

✔ Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

✔ Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
3. Определение процента и стоимости физического износа.
4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

✔ Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

○ Советы юриста:

✔ Чтобы заплатить налог какую нужно учитывать оценку.

При расчете следует учитывать кадастровую стоимость на начало текущего года. Однако если такие сведения отсутствуют, законодатель еще допускает возможность использования инвентаризационной стоимости, что в ближайшем будущем будет невозможно.

✔ В каком документе записана инвентаризационная стоимость.

Эти сведения отражены в техническом паспорте объекта недвижимости. Если в документе отсутствует информация, следует заказать справку об инвентаризационной стоимости имущества.

Кадастровая стоимость квартиры – как рассчитать и оспорить налог. Об этом смотрите сюжет выпуска новостей на канале “Мир”.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Инвентаризационная стоимость квартиры

До недавних пор без заключения аккредитованного оценщика Бюро технической инвентаризации невозможно было ни продать недвижимость, ни оформить дарственную на нее, ни купить, поскольку, исходя из инвентаризационной стоимости жилья, рассчитывался налог на недвижимость. Но за последние несколько лет в российском законодательстве произошли некоторые изменения, которые затронули и данную сферу деятельности, согласно которым инвентаризационная оценка постепенно теряет свою актуальность и обязательность, поскольку в законе идет речь о том, чтобы физические лица платили налог на недвижимое имущество, исходя из его кадастровой стоимости, а не инвентаризационной.

На данный метод расчета должны перейти полностью до 2022 года. Согласно внесенным изменениям в 2015 году в Налоговый кодекс, если недвижимость продается или покупается (дарится, переходит в наследство) по инвентаризационной стоимости, то для расчета налога на недвижимое имущество применяется коэффициент-дефлятор, который устанавливается уполномоченными органами в соответствии с ситуацией и прочими факторами, влияющими на его значение. Этот коэффициент будет использоваться до тех пор, пока вся страна не перейдет на расчет налогов на жилье на базе его кадастровой стоимости. С 2022 года инвентаризационное заключение оценщиков не будет являться законным основанием для вычета налогов с физических лиц.

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная оценка – это цена недвижимости, согласно заключению БТИ о проведении оценки недвижимого имущества. Экспертная оценка проводится аккредитованными органами Бюро технической инвентаризации для узаконения сделок при покупке, продаже, дарении жилого и нежилого недвижимого имущества, а также земельных участков.

Очень часто оценочная стоимость квартиры гораздо ниже рыночной, то есть продается квартира по одной цене, а в заключении экспертов об инвентаризации жилья стоит совсем другая. Данное обстоятельство самым непосредственным образом влияет на размер налога на недвижимое имущество. Если бы налог рассчитывался из рыночной стоимости, то сумма платежа значительно бы возросла. Поэтому покупателям было выгодно, когда сумма налога вычислялась из инвентаризационной экспертной оценки, но, в связи с внесенными изменениями в законодательство, на сегодняшний день налог рассчитывается из кадастровой. При инвентаризационном расчете учитывается:

• общая площадь жилья;
• коммуникации;
• несущие стены, перегородки, оконные и дверные проемы;
• вид фундамента;
• стоимость строительного материала;
• количество этажей;
• наличие лифта;
• год возведения и передачи в эксплуатацию многоквартирного дома.

Инвентаризационная стоимость дома или квартиры – показатель субъективный, поскольку в расчет берется только количество квадратных метров и фактическая стоимость расходованных стройматериалов. А вот стоимость земельного участка, на котором стоит дом, его месторасположение (далеко или близко от центра), инфраструктура, уровень удобства и комфортности и многие другие факторы не учитываются, хотя играют немаловажную роль при выборе и покупке жилья.

Когда необходимо знать оценочную стоимость квартиры или дома? Чаще всего инвентаризационная оценка имущества нужна при:

• оформлении дарственной на недвижимое имущество;
• обмене;
• приватизации жилья;
• сдачи квартиры в аренду;
• покупке/продаже.

Где узнать инвентаризационную стоимость

Инвентаризационная стоимость жилья (дома или квартиры) может пригодиться владельцу недвижимого имущества в любой момент. Несмотря на то, что кадастровая и инвентаризационная стоимость – это показатели, оценивающие конкретное жилье с финансовой точки зрения, их вычисляют и выдают отчет по ним в разных государственных учреждениях. БТИ занимается экспертной оценкой и определяет инвентаризационную стоимость, а Росреестр – кадастровую. Для того, чтобы узнать оценочную стоимость квартиры, нужно обратиться в соответствующий орган, но для начала нужно знать, для какой цели эти данные вам понадобились.

Если это вопрос чисто и праздного любопытства, и вы не нуждаетесь в документальном подтверждении данных сведений о квартире, то можно посмотреть их за считанные минуты, не выходя из дому, на официальном сайте Росреестра. На этом интернет-ресурсе можно найти кадастровый паспорт на любое недвижимое имущество (квартиру, загородный дом, дачу, гараж, земельный участок и др.).

Если необходимо получить официальную справку об инвентаризационной стоимости квартиры, то нужно обратиться лично в БТИ по месту прописки. Москвичи имеют возможность получить такую справку в Центре государственных услуг Москвы «Мои документы».

Важно! Информация об инвентаризационной стоимости квартиры и документ, содержащий данную информацию, могут быть выданы только законному владельцу недвижимости или его официальному представителю (человеку, на чье имя составлена нотариальная доверенность).

Чтобы получить соответствующую справку, нужно предоставить в органы БТИ следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследства, договор социального найма и др.);
• заявление;
• чек об уплате государственной пошлины.

Когда все документы будут поданы, а госпошлина уплачена, сотрудник БТИ уведомит о дате, когда будет готов документ. Для получения справки нужно будет через указанное время явиться в учреждение и предъявить паспорт либо иной документ, подтверждающий вашу личность.

Как узнать оценочную стоимость онлайн на сайте Росреестра

Многие собственники квартир интересуются, как узнать ее инвентаризационную стоимость без посещения БТИ и возможно ли это. На официальном сайте Росреестра можно получить и проверить все интересующие сведения о вашей квартире. Для этого нужно:

1. Открыть главную страницу сайта.
2. Выбрать пункт меню «Электронные услуги».
3. На открывшейся страничке выбрать «Справочная информация о недвижимости онлайн».
4. В соответствующем поле введите кадастровый номер (код жилья, указанный в техническом паспорте) или адрес, по которому расположен дом или квартира.
5. Откроется новая страница со всеми данными вашего жилья или другого объекта недвижимости, где будет указана и его инвентаризационная стоимость.

Для получения государственной кадастровой стоимости (ГКС) в онлайн режиме необходимо обратиться в Росреестр для выдачи вам кадастровой выписки, поскольку ГКС входит в общие сведения Государственного кадастра. Получение выписки из кадастра является платной услугой, за которую придется выложить 400 рублей.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры

Основой, базовым показателем для инвентаризации и расчета стоимости жилья является восстановительная стоимость многоэтажного здания (дома, в котором находится квартира). Система и принцип расчетов имущественной стоимости тянутся еще с 70-х годов прошлого века, поэтому, чтобы хоть как-то их модернизировать и «осовременить» специалисты перевели их в текущий ценой уровень в соответствии с индивидуальными особенностями каждого отдельного региона РФ, учитывая в процессе определенные поправки, коэффициенты и индексы.

Все данные и алгоритм расчетов находятся в Бюро технической инвентаризации, органы которого и проводят экспертную оценку жилья. Для коррекции данных применяется остаточная оценочная стоимость квадратного метра, умноженная на определенный коэффициент, который определяется и устанавливается в соответствии с законодательством ежеквартально органами самоуправления на региональном уровне. Исходя из вышеизложенного, инвентаризационная стоимость объекта недвижимости – это разница между полученной суммой, вычисленной по определенной формуле и амортизацией жилья (моральным износом здания).

Для расчета инвентаризационной оценки используются три основных инвентарных метода:

При сравнительном методе экспертного оценивания жилья проводится сравнительный анализ тех или иных данных об оцениваемой недвижимости и аналогичных объектах, сделки с которыми были осуществлены примерно в один и то же момент. То есть конкретную квартиру сравнивают с такими же по площади, количеству комнат, учитывая количество этажей в доме, наличие лифта и другие факторы. Отличным подспорьем станет аналогичная квартира в том же доме, если ее оценка проводилась совсем недавно. Однако и этот метод не является точным и может дать только приблизительные данные о стоимости жилья.

Затратный метод оценки жилого помещения предполагает, что при определении стоимости квартиры будет учитываться примерная стоимость израсходованных стройматериалов, коммуникаций и прочих инженерных конструкций. Данный метод также охватывает стоимость участка земли, на котором возведен дом (это касается в большей степени оценки квартир из новостроек, которые еще не были переданы в эксплуатацию – незавершенное строительство).

Доходный метод подразумевает расчет оценочной стоимости квартиры исходя из соображений о сдаче квартиры в конкретном районе в аренду и размера дохода по этой статье, а также стоимости содержания жилья (оплату коммунальных услуг, обслуживание и т.д.). Метод не слишком популярен и недостаточно распространен, но его часто используют в случаях, когда сведений о квартире слишком мало и их не хватает для установления инвентаризационной стоимости квартиры.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры самостоятельно? Можно рассчитать ее, воспользовавшись специальной формулой, но это работа, требующая определенных усилий и знаний. Следует учитывать, что данный метод является достаточно сложным (с точки зрения о наличии необходимых сведений о квартире и доме у владельца), а также не может быть точным, поскольку для проведения оценки необходимы не только специфические знания в данной области, но и определенный опыт.

Формула расчета выглядит так — Си = Св * (1 — Ифиз / 100 *Ки), где:

1. Си – оценочная (инвентаризационная) стоимость объекта.
2. Св – восстановительная стоимость многоэтажного дома, в котором расположена оцениваемая квартира (иными словами это амортизационные отчисления, моральный износ).
3. Ифиз – физический износ дома.
4. Ки – коэффициент, дифференцирующий объекты недвижимого имущества.

Все величины, кроме коэффициента дифференциации, указываются в тысячах рублей. Простому человеку данный метод практически недоступен, поскольку у него отсутствуют такие данные, как размер морального и физического износа многоквартирного дома, а также величина коэффициента (при желании ее можно узнать из официальных источников), поэтому рассчитать самостоятельно стоимость квартиры, пользуясь этой формулой, почти невозможно.

Алгоритм расчета заключается в следующем:

1. Для начала необходимо определить восстановительную базовую стоимость многоэтажного дома, используя для этого специальные сборники, откуда собственно и берутся эти показатели.
2. Затем произвести перерасчет базовых цен в текущие, применяя для этой цели определенный коэффициент.
3. Следующим шагом будет определение физ. износа дома. Для этого сойдет информация из последней технической инвентаризации квартиры/дома.
4. Затем проводятся вычисления текущей стоимости физического износа.
5. Получив все необходимые данные, можно высчитать настоящую инвентаризационную оценку жилья на конкретную дату (день покупки/продажи, вступление в наследство и т.д.).

Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой

Большинство людей путает кадастровую и инвентаризационную оценку жилого помещения, не зная, в чем их различие. Не зная характерных особенностей каждой оценочной стоимости объектов, обычным людям сложно отличать их друг от друга. Отличие инвентаризационной стоимости объекта от кадастровой оценки заключается не только в характерной методике расчетов, но и в итоговой сумме. Получить сведения о кадастровой и инвентаризационной расчетной оценке жилья можно в разных государственных органах: справку со стоимостью согласно инвентаризации – в БТИ, а с кадастровой – в Росреестре.

Кадастровая стоимость квартиры обычно намного выше оценки инвентаризации, и более близка к рыночной. Это обусловлено тем, что при инвентаризации учитываются только технические характеристики жилья, а именно:

• количество комнат;
• общая площадь;
• жилая площадь;
• количество несущих стен и других перегородок;
• окна и дверные проемы и др.

А вот при подсчете кадастровой стоимости недвижимого имущества учитывают такие факторы, влияющие на его реальную цену:

• этаж, на котором расположена квартира;
• инфраструктура;
• транспортное разрешение;
• отдаленность от центра;
• наличие парковки, детской площадки и т.д.

При вычислении налоговой ставки на базе кадастровой стоимости, физическим лицам полагается налоговый вычет, которым является определенное количество квадратных метров для того или иного вида недвижимого имущества, которые не подлежат обложению налогом.

Таблица. Налоговые вычеты при расчете налога на недвижимость.

В случае, когда недвижимое имущество имеет площадь меньшую, чем полагается для налоговых вычетов, то в данном случае владелец жилья полностью освобождается от уплаты налога. Также скидка при уплате налога на недвижимое имущество полагается и льготным категориям населения, к которым относятся:

1. Пенсионеры.
2. УБД (участники боевых действий) и участники ВОВ.
3. «Чернобыльцы» (участники и ликвидаторы последствий аварии на АЭС).
4. Инвалиды первой и второй группы.
5. Военнослужащие или уволенные в запас со стажем службы не менее 20 лет.
6. Многодетные семьи (где воспитывается четыре и больше детей в возрасте до 18 лет) и др.

Можно ли оспорить оценку жилья

Иногда владелец жилья может быть не согласен с экспертным заключением о проведенной инвентаризации и определенной стоимости жилья. Это может быть ему невыгодно с точки зрения продажи квартиры или по любой другой субъективной причине. В таком случае он имеет право оспорить результаты инвентаризации в суде, подав исковое заявление с соответствующими претензиями к органам БТИ.

Важно! При оспаривании инвентаризационной оценки квартиры или другой недвижимости в суде, придется провести независимую экспертную оценку за собственный счет. Все расходы могут быть возмещены истцу ответчиком, а именно Бюро технической инвентаризации, если в иске будет указанно, что в случае положительного решения суда все расходы, связанные с судом, компенсирует ответчик.

В исковом заявлении необходимо обязательно указать полное наименование ответчика (учреждение, проводившее экспертную оценку) и обоснованную причину своего обращения. Вместе с иском в суд истец должен представить следующие документы:

• инвентаризационный паспорт недвижимого имущества;
• копию документа, подтверждающего право собственности на жилье;
• документы, которые подтверждают некорректную оценку (или махинации в процессе ее проведения).

Несмотря на то, что инвентаризационная оценка жилого объекта уже не актуальна, все же пока еще рано списывать ее со счетов, ведь нотариусы и дальше продолжают принимать данный документ в определенных случаях (вступление в права наследства и др.) и на его основании рассчитывать налоговый платеж. Оценка по кадастру полностью заменит инвентаризационную стоимость квартиры только с наступлением 2022 года, а до тех пор экспертная оценка недвижимости, проведенная органами БТИ, является официальным законным документом, который должен учитываться при различных операциях с недвижимым имуществом (покупке, продаже, дарении).

Инвентаризационная стоимость квартиры – что это?

Инвентаризационная стоимость квартиры — что это?

В 2015 году был принят закон, по которому размер налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости вместо инвентаризационной. Но последнюю еще продолжают использовать, в том числе для проведения различных сделок. В статье расскажем, что такое инвентаризационная стоимость объекта недвижимости , зачем она нужна, как ее рассчитывают и как оспорить сумму.

Инвентаризационная стоимость квартиры — что это такое

Инвентаризационная, или инвентарная стоимость квартиры — ее себестоимость. Сумму рассчитывают на основе стоимости затраченных материалов, а также с учетом процента износа жилого здания. Другие важные параметры, которые влияют на стоимость недвижимости, не учитываются. Например, в расчет не входит оценка инфраструктуры района, местоположения жилья, количества построек во дворе, типа ремонта, готовности документов к сделке, размер коммунальных платежей за отопление и так далее.

Одна из самых простых формул расчета инвентаризационной стоимости — это

Cи = Cв * (1- Ифиз / 100 * Kи)

, где СИ — это и есть конечная стоимость, Св — восстановительная цена , Ифиз — коэффициент износа, а К — показатель дифференциации. Главный «участник» формулы — это восстановительная стоимость помещения, себестоимость его строительства. Оценщик учитывает количество потраченных материалов и инженерных систем, а также их цену на основе документов. Затем производит расчеты.

Инвентаризационная стоимость жилой недвижимости намного меньше, чем ее реальная цена на рынке недвижимости. До 2015 года расчет налога на имущество физических лиц проводился именно с учетом инвентаризационной цены. В 2015 году вышел ФЗ №284 , который изменил порядок начисления налогов — теперь их рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. До 2022 года на новую систему расчета налогов должны перейти все регионы страны, то есть в некоторых до сих пор используют старые принципы расчета.

Как ожидается, в 2022 году понятие инвентаризационной стоимости недвижимости будет полностью упразднено. Уже сейчас в большинстве сделок вместо него используют кадастровую стоимость, потому что она более приближена к реальным рыночным условиям. Начиная с 2014 года, точную инвентаризационную цену посчитать нельзя, потому что во многих регионах с 1 января 2014 года не обновлялся коэффициент пересчета восстановительной стоимости, участвующий в расчете. Справку получить можно, но она будет выдана по состоянию до 31.12.2014 года, то есть не будет соответствовать реальным затратам на строительство, особенно если жилье было возведено в последние 3–4 года.

Чем инвентаризационная стоимость отличается от кадастровой

Основное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной — принцип расчета. Если нужно узнать инвентаризационную стоимость, оценщики проведут меньшее количество расчетов. Специалист просто рассчитает количество материалов, которые понадобились для возведения отдельного частного дома или квартиры, и определит стоимость строительства на основе цен, которые действовали на момент постройки. Затем применит формулу и получит приблизительную цену.

Кадастровая стоимость рассчитывается по более сложным формулам, в соответствии с ФЗ №237 . Оценщики учитывают множество разных факторов, а име нно:

? общую площадь недвижимости;

? расположение и инфраструктуру района;

? площадь земельного участка и число построек, если оценивается участок или частный дом;

? наличие или отсутствие парковки, детской площадки, мест отдыха во дворе;

? характеристики подъезда и лифтов;

? рыночную стоимость аналогичных объектов недвижимости;

? и многие другие параметры.

Приказ Минэкономразвития России №358 ввел методические указания о государственной кадастровой оценке. Согласно ему, госслужащие должны использовать рыночную и иную информацию, связанную с экономическими характеристиками объекта , при этом должны учитываться местонахождение и степень износа недвижимости. Чиновники советуют брать информацию из официальных источников — Федеральной информационной адресной системы, Информационных систем Минсельхоза России и других. При этом кадастровая стоимость жилья не должна превышать рыночную, а расхождение в ценах на аналогичные объекты не должно превышать 10%.

Еще одно важное отличие — это сроки пересчета стоимости. Инвентаризационную стоимость специалисты пересчитывают каждый год с учетом коэффициента пересчета восстановительной стоимости. Кадастровую цену нужно пересчитывать раз в 5 лет.

Кадастровая стоимость более приближена к реальному положению вещей. Она может отличаться в 1,5–3 раза от рыночной. А инвентаризационная цена может отличаться от реальной в 10–15 раз, поэтому ее постепенно убирают. Из-за такой разницы и налог теперь рассчитывается по кадастровой стоимости.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость

В большинстве регионов для всех сделок с недвижимостью и расчета налога на нее используют кадастровую стоимость. Но есть регионы и населенные пункты, в которых до сих пор принимают во внимание инвентаризационную стоимость. Она нужна для:

? расчета налога на недвижимое имущество физических лиц там, где действуют старые правила, и переход на новую систему расчета запланирован до 2022 года;

? покупки или продажи недвижимости, если сделка облагается налогом, и нужно рассчитать сумму, которую заплатит покупатель или продавец — тоже актуально для регионов, в которых ФНС работает по старым правилам;

? приватизации, то есть перехода права собственности от государства к физическому лицу — в этом случае инвентаризационная стоимость указывается в документах;

? дарения и обмена недвижимости — в некоторых регионах в договорах с рыночной стоимостью указывают и инвентаризационную или используют ее для расчета налогообложения;

? вступления в наследство — чтобы открыть его, некоторые нотариусы требуют предоставить справку об инвентаризационной стоимости на момент смерти наследодателя.

Если при оформлении какой-либо сделки у вас требуют справку об инвентаризационной стоимости недвижимости, уточните, подойдет ли справка о кадастровой стоимости жилья. Если нет — обратитесь в Бюро технической инвентаризации, или БТИ. Ее сотрудники обязаны каждый год пересчитывать инвентаризационную стоимость всех объектов.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры

Если хотите рассчитать цену на недвижимость самостоятельно, приготовьтесь изучать много информации. Для начала нужно посчитать, сколько материалов было затрачено на возведение. В расчет принимаются только пол, стены, потолок, окна и двери. Ремонт, даже капитальный или косметический, в рассчет не принимаются — нет объективных критериев, которые позволяют оценить его качество. После того, как вы посчитали количество потраченных материалов, умножьте их на стоимость на момент постройки. Цены можно найти в общедоступных каталогах или нормативных актах. Полученная сумма — восстановительная цена. Она будет приближена к инвентаризационной. Чем больше износ и чем старше здание, тем ниже будет сумма. Чтобы узнать точную сумму, обратитесь к государственному оценщику из БТИ .

Специалисты при оценке руководствуются Приказом Минстроя РФ №87 от 4 апреля 1992 года. Он утверждает особый порядок расчета инвентаризационной стоимости:

? Определение восстановительной цены на жилую недвижимость в соответствии со сборниками УПВС.

? Пересчет восстановительной цены на цены 1991 года, а затем доведение до современного показателя . Для этого используют поправочный коэффициент — он учитывает динамику роста цен по состоянию на год, в котором проводился расчет стоимости.

? Определение размера физического износа здания на момент последнего пересчета инвентаризационной стоимости. Его определяют произведением восстановительной стоимости и процента износа.

? Определение стоимости путем вычитания физического износа из восстановительной стоимости.

Например: восстановительная цена составила 200 000 ₽. Износ жилья — 15%. Размер физического износа в этом случае составляет 30 000 ₽. А инвентаризационная стоимость — 170 000 ₽.

Вообще государственные оценщики могут использовать три вида расчета инвентаризационной стоимости.

? Сравнительный . Специалист анализирует все сделки на рынке. По итогам анализа причисляет оцениваемый объект недвижимости к определенной группе. Каждой группе соответствует определенный диапазон цен или конкретная стоимость.

? Затратный. Его чаще всего используют для расчета стоимости квартир в новостройках на этапе строительства. Из всех трех способов он самый распространенный. Специалист учитывает затраты на приобретение строительных материалов , а также стоимость работ по строительству и прокладки инженерных сетей. Также в расчет входит стоимость земельного участка, на котором стоит многоквартирный или частный дом.

? Доходный. Такой метод вычисления используют крайне редко, когда нет сведений о затратах на строительство и о проводимых на рынке сделках. В этом случае оценщик учитывает стоимость аренды недвижимости и затраты, которые необходимы для ее обслуживания.

В любом случае для расчетов используют сравнительные данные, которые получают из строительных документов и фактических замеров.

Как и где узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационную стоимость прописывают в справке из БТИ. Ее выдают только собственникам жилой недвижимости или жильцам, если они пользуются жильем по договору социального найма с государством. Получить справку также может официальный представитель собственника, если предоставит нотариально заверенную доверенность от него.

Узнать сумму, в которую оценено жилье , можно тремя разными способами. Расскажем, как узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн и оффлайн.

Посетите БТИ

Лично посетите Бюро технической инвентаризации. График работы отделения в вашем городе можно посмотреть на официальном сайте. Запишитесь на прием онлайн, по телефону или посетите нужного специалиста в порядке живой очереди. Предоставьте ему:

? паспорт гражданина Российской Федерации или другой документ, удостоверяющий личность, если паспорта по каким-то причинам нет;

? документ, удостоверяющий ваше право собственности на недвижимость — например, выписку из ЕГРН либо договор социального найма с муниципалитетом;

? заявление — его можно заполнить на месте, руководствуясь подсказками сотрудника БТИ;

? квитанцию об оплате государственной пошлины — ее размер составляет 540 ₽.

В ряде случаев нужны дополнительные документы. Например, если представляете интересы собственника, нужно предоставить в БТИ нотариально заверенную доверенность. Если собственник — несовершеннолетний, а вы являетесь его родителем или опекуном, предоставьте свидетельство о рождении, а также свидетельство об усыновлении либо установлении опекунства.

Сотрудник БТИ примет у вас документы, проверит их подлинность и сообщит дату, когда будет готово заключение . В этот день придите снова в БТИ, предъявите паспорт и получите документ.

Придите в МФЦ

МФЦ — многофункциональный центр услуг, через который можно взаимодействовать со всеми государственными ведомствами. Если не хотите посещать БТИ, приходите в МФЦ. Принесите с собой те же документы. В этом случае срок подготовки справки увеличится — документы будут идти из МФЦ в БТИ и обратно около 1–2 дней.

Посетите сайт Госуслуг или Росреестра

Госуслуги — сайт, на котором можно заказать разные справки, в том числе из Росреестра и БТИ. Официальный сайт Росреестра тоже позволяет получить ряд документов онлайн — это обеспечивает удобство пользователям, потому что им не нужно выходить из дома и стоять в очереди.

Зайдите на сайт Госуслуг или Росреестра, найдите соответствующую услугу в вашем регионе в строке поиска. Заполните электронное заявление, выберите способ получения справки и оплатите государственную пошлину.

Получение справки онлайн доступно не во всех регионах. В большинстве субъектов РФ вместо инвентаризационной стоимости уже действует кадастровая.

Куда обратиться, чтобы рассчитать инвентаризационную стоимость

До 2014 года стоимость автоматически рассчитывалась специалистами БТИ каждый год. С 2014 года в большинстве регионов перестали публиковать новые коэффициенты для расчета, поэтому автоматический перерасчет приостановили. Его нет и для новых объектов, построенных после 2014 года.

Если вам нужна справка об инвентаризационной стоимости, но объект построен недавно или в вашем регионе уже используется кадастровая стоимость недвижимости, попробуйте обратиться в БТИ. Если в ряде случаев в вашем регионе документ все-таки нужен, государственный оценщик рассчитает стоимость имущества .

Чтобы специалист провел оценочные мероприятия, предоставьте ему нужные документы. Среди них:

? кадастровый паспорт недвижимости;

? акт приема-передачи жилья, подписанный продавцом или застройщиком;

? документ, удостоверяющий право собственности.

Расчет инвентаризационной стоимости проводится только по заявлению собственника либо жильца, если он проживает в квартире, доме по договору социального найма.

Можно ли оспорить инвентаризационную стоимость и как это сделать

Инвентаризационную стоимость недвижимости можно оспорить, если она не соответствует действительности. Например, если при расчете были использованы неверные данные : специалист посчитал площадь квартиры как 40 м², а на самом деле она больше. Или если оценщик недобросовестно исполнил свои обязанности, например — не учел какого-либо важного фактора.

Чтобы оспорить инвентаризационную стоимость, сначала попробуйте обратиться в БТИ. Объясните, почему считаете расчеты некорректными, и попросите пересмотреть сумму. Если сотрудники БТИ отказывают вам в этом, обращайтесь в Арбитражный суд. Напишите заявление и приложите к нему:

? нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа — например, выписки из ЕГРН;

? справку об инвентаризационной стоимости либо инвентаризационный паспорт недвижимости;

? оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — ее рассчитывают в зависимости от требований и характера заявления, в среднем она составляет 300 ₽;

? доказательства того, что жилье было оценено некорректно.

Доказательствами могут послужить любые документы. Например, кадастровый паспорт недвижимости с указанием общей площади жилья, если проблема в неправильном числе квадратных метров, или проектная декларация от застройщика, если оценщик использовал в расчетах стоимость кирпича, а дом построен из другого материала.

Обратитесь к хорошему юристу — он поможет собрать грамотную доказательную базу и выиграть дело. Если вы выиграете в суде, БТИ пересмотрит инвентаризационную стоимость жилья.

Инвентаризационная стоимость квартиры

Вопросы оплаты имущественного налога волнуют многих граждан. Связано это с постоянным ростом налогооблагаемой базы, изменением методов расчета стоимости квартиры с 2015 г. и желанием не переплачивать. Важно знать, что такое инвентаризационная стоимость, как она исчисляется и каковы ее отличия от кадастровой стоимости квартиры.

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость квартиры – это стоимость недвижимости с учетом текущего износа, изменением стоимости за строительные, монтажные работы, приобретаемые в целях строительства сырье и материалы. Определение данного показателя относится к сфере БТИ – бюро технической инвентаризации.

Оценку стоимости квартиры необходимо проводить при:

• покупке жилья;
• продаже недвижимости;
• получении квартиры в дар;
• получении объекта строительства в наследство;
• прохождении многоступенчатой процедуры приватизации.

Инвентаризационная стоимость всегда указывается по состоянию на конкретную дату. Данный показатель не имеет ничего общего с понятием рыночной стоимости недвижимости и нужен исключительно для учета в специальных ведомствах. Инвентаризационная стоимость не равна кадастровой, на основании которой происходит начисление налога на имущество — она заметно меньше. Информация о ней фиксируется в тех. паспорте и в специальной справке.

В инвентаризационную стоимость квартиры не включается стоимость земельного участка, расположение объекта, наличие паркинга, общее развитие местной инфраструктуры и некоторые другие аспекты.

Процедура оценивания зданий и сооружений проводится на основании приказа № 87 от 04 апреля 1992 г. с учетом приправочных коэффициентов и повышающих индексов.

От чего зависит

Размер показателя инвентаризационной стоимости на прямую зависит от:

• размера жилого помещения;
• даты возведения объекта;
• развития коммуникаций в квартире.

Данный показатель отражает стоимость объекта, которая корректируется год от года в зависимости от фактического состояния квартиры и дома в целом. В расчете не учитывается спрос на такое жилье, а отражаются исключительно технические аспекты. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется сравнивать инвентаризационную стоимость с кадастровой.

Как рассчитать

Чтобы узнать величину инвентаризационной стоимости, например, в целях уплаты налоговых платежей, можно воспользоваться формулой:

Cи = Cв * (1 – Iфиз / 100 * Kи), где:

Cи – искомый показатель;

Cв – востановительная стоимость, в том числе с учетом затрат;

Iфиз – показатель износа квартиры;

Kи – коэффициент дифференциации.

По данной формуле производится расчет специалистами из БТИ. Расчет производится по общедомовым данным, с учетом стоимости квадратного метра площади по остаточному принципу.

Где и как узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Расчеты инвентаризационной стоимости производятся в БТИ по месту нахождения квартиры. Чтобы получить справку с оценочной стоимостью жилья, необходимо предоставить в соответствующий орган следующий перечень документов:

• паспорт;
• бумагу, подтверждающую права собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).

Справка будет содержать:

• дату;
• время;
• цель проведения оценки;
• технические данные.

Онлайн способы

Самый удобный способ, который позволяет быстро узнать инвентаризационную стоимость, — это ввод адреса в единой базе, расположенной на сайте Российского реестра.

Существует 2 вида определения стоимости жилья:

• по адресу;
• по номеру из кадастрового паспорта.

Информация предоставляется в режиме реального времени при наличии объекта в Росреестре.

Росреестр по адресу

Раздел поиска находится в нижней части страницы в меню под названием «Сервисы и услуги в электронном виде». Необходимо нажать на знак «Домой» и получить информацию. Будет предложено ввести полные данные о местонахождении квартиры:

• регион;
• город;
• вид – город, поселок городского типа и т.д.;
• тип улицы – улица, аул, выселка и т.д.;
• адрес.

По кадастровому номеру

Механизм поиска данных тот же, что и при вводе информации по адресу. Только вместо адреса необходимо указать кадастровый номер недвижимости.

Бесплатные способы

Бесплатно узнать инвентаризационную стоимость можно 3 способами:

• через многофункциональный центр;
• через официальный сайт Росреестра;
• обратившись в БТИ как лично, так и с использованием доверенного лица.

Справка об инвентаризационной стоимости

Получить данный документ можно в БТИ по месту жительства с заявлением. Услуга доступна для всех категорий граждан, ИП и организаций.

Заявитель перед своим походом к специалисту должен собрать следующие бумаги:

• заявление, заполненное по специализированной форме, которую можно скачать с официального сайта Росреестра, либо запросить у сотрудников МФЦ.
• правоустанавливающий документ – паспорт и его ксерокопия (в т.ч. страницы с пропиской);
• документ, устанавливающий право на владение недвижимостью, либо, при использовании доверенного лица – нотариально заверенная доверенность;
• свидетельство о рождении ребенка – собственника имущества, которому еще нет 14 лет.

В заявлении обязательно указывается причина, по которой нужно узнать инвентаризационную стоимость.

Официальными основаниями, которые могут послужить причиной отказа, являются:

• предоставление неверно заполненных или устаревших бумаг;
• отсутствие какой бы то ни было бумаги в пакете документов;
• нарушение порядка предоставления документов;
• отсутствие сведений об оплате гос. пошлины;
• отсутствие у заявителя прав на собственность и официально заверенной доверенности;
• прочие обстоятельства.

После того, как все бумаги переданы на рассмотрение, необходимо ожидать назначенного срока, о котором заявитель будет уведомлен в индивидуальном порядке. Обычно процедура занимает не более 10 рабочих дней на каждый объект, подлежащий инвентаризаци.

Цена предоставления документа составит 540 руб. за один документ. Оплату можно произвести в ближайшем отделении Сбербанка, либо через кассу организации.

Справка должна содержать подписи и печати сторон.

Почему растет инвентаризационная стоимость?

Инвентаризационная стоимость растет из-за инфляционных процессов, происходящих ежегодно в стране ежегодно. Каждый год данный показатель пересчитывается в БТИ по состоянию на 1 число первого месяца в целях дальнейшего налогообложения объектов недвижимого имущества. Все расчеты специалист проводит на основании законодательного акта – Приказа Минстроя от 4 апреля 1992 г № 87.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость

БТИ при расчете инвентаризационной стоимости не учитывает ряд факторов, которые влияют на реальную стоимость объекта. К таким факторам относятся престиж, местоположения дома, степень комфортабельности, этаж, на котором расположен дом, инфраструктура, наличие паркинга, город и многое другое.

В расчет инвентаризационной стоимости входит только восстановительная стоимость расходных материалов, которые были применены при строительстве, а также при текущем ремонте здания, с учетом естественного износа. Поэтому такой показатель не может отразить реальную ситуацию, как кадастровая стоимость.

Сама кадастровая стоимость была внедрена в практику в 2012 г. К 2022 г. планируется полностью отказаться от расчетов стоимости квартир по старому методу. Это отразится повышением налогооблагаемой базы на имущество и, соответственно, приведет к росту налогов на имущество граждан.

Какая больше

Кадастровая стоимость может существенно отличаться от инвентаризационной – в среднем на 30-40%.

Как оспорить/ уменьшить инвентаризационную стоимость

Оспорить инвентаризационную стоимость не представляется возможным, так как налогооблагаемая база считается итак заниженной. Данный факт фиксирован в ПП ВС от 24.06.2015 г. № 18/АПГ/15-6. С 1 января 2015 г. расчеты постепенно переводятся на кадастровую стоимость. Новый порядок предполагает начисление налога на имущества с учетом приближенной к рыночным механизмам цены. На практике происходят ситуации, при которых стоимость недвижимости достигает огромных значений из-за ошибки в расчетах, наличии определенных особенностей здания, а также занижается при падении цены на квартиру, связанные с общими рыночными факторами.

При этом переоценка происходит крайне редко: для регионов России 1 раз в 3 года, для Москвы – 1 раз в 2 года. Для городов, которые относятся к федеральным, переоценка производится 1 раз в 2 года.

Чтобы оспорить завышенную стоимость придется доказать, что стоимость была рассчитана с ошибками в суде.

Все суммы налога, которые были уплачены до проведения перерасчета, собственнику имущества возвращены не будут.

Существует 2 причины для пересчета кадастровой стоимости квартиры:

• неверный выбор сведений об объекте при произведении расчета показателя;
• расчет рыночной стоимости на дату установления его кадастровой цены.

Согласно ПП ВС №28 от 30.06.2015 г. в понятие «искажение» оценочных данных при определении кадастровой стоимости входят:

• неверные сведения в реестре;
• ошибочная оценка условий для проведения расчетов, неверный подход к определению факторов, влияющих на стоимость квартиры;
• ошибки в процессе самих расчетов;
• отсутствие фиксирования данных о том, что объект находится в аварийном состоянии.

Любой гражданин в праве запросить расчет в отделении Росреестра с целью проверки его правильности и достоверности по средством запроса в письменной форме с указанием причины. Запрос лучше направлять по почте заказным письмом. Специалисты согласно с действующим ФЗ обязаны дать свой ответ в течение 7 рабочих дней.

Обращаться с целью пересмотра размера кадастровой стоимости можно либо в суд, либо в ведомственную комиссию по рассмотрению аналогичных спорных ситуаций.

Второй способ имеет такие отличительные черты:

• спор рассматривается в короткие сроки – до 30 дней;
• не нужно оплачивать судебные издержки и государственные пошлины;
• решение можно оспорить уже в суде.

При передаче запроса в Росреестр нужно подготовить докуметы:

• данные по кадастровой стоимости – справка;
• ксерокопию паспорта с пометкой от нотариуса;
• документы-основания;
• данные по реальной рыночной цене квартиры за дату, в которую проводилась кадастровая оценка;
• экспертное мнение оценщика на бумажном носителе;
• бумагу, на которой зафиксирован факт допущения ошибки в расчетах.

Если договориться в досудебном порядке не удалось, необходимо составить исковое заявление и приложить к нему:

• документ, подтверждающий, что запрос о переоценке был передан в Росреестр. Это может быть как сопроводительное письмо, так и отметка о вручении;
• платежку об оплате госпошлины;
• документ на официального представителя в суде;
• бумаги, подтверждающие, что все меры досудебные соблюдены в полном объеме.

Калькулятор налога на квартиру по инвентаризационной стоимости

Подобный инструмент можно найти на портале Налоговой службы, выбрав меню «Электронные сервисы» — «Налоговый калькулятор». Для расчета необходимо выбрать тип налога, период, данные о его расположении, указать инвентаризационную стоимость квартиры, его площадь , тип недвижимости.

Необходимо для расчета указать долю, на которую собственник имеет право на основании специальных документов, а также период, в течение которого собственник владеет своим жильем.

После этого нужно указать налоговую ставку, а также льготную ставку при ее наличии. После заполнения будет указана сумма налога, подлежащего к уплате в бюджет.

Чтобы грамотно посчитать инвентаризационную и кадастровую стоимость жилья, не нужно обладать специальными знаниями. Формула расчета проста и понятна: в случае возникновения вопросов по расчетам можно обратиться в БТИ или МФЦ по месту жительства, либо оставить свой вопрос на официальной сайте Росреестра. Все расчеты подтверждаются документально. В случае возникновения ошибки можно решить вопрос как в досудебном порядке, так и обратившись в суд.

Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Инвентаризационная стоимость

Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.

Бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное бюро производят оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых они построены, а также учитывая их износ. Таким образом, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную цену недвижимости за вычетом износа. Эта схема была разработана в шестидесятые годы двадцатого века и считается устаревшей, так как при её применении не учитываются современные нюансы и способы оценки.

После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.

Необходимо отметить, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на имущество, переводят на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

Кадастровая цена

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

• количество этажей здания или сооружения;
• удобство;
• местоположение;
• категория объекта;
• срок эксплуатации;
• инфраструктура;
• наличие парковки и охраны;
• другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

1. Применение для определения налогооблагаемой базы.
2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Разница между видами оценок

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

• дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации. Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Изменение имущественного налога

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

• Фискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
• Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
• Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

Когда новый платёж выше

После нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.

В отдельных регионах, перешедших на новую форму исчисления налога, плательщики получили уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует иметь в виду, что в некоторых случаях имущественный налог стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что по этому виду платежа есть площади, не подлежащие обложению:

• 20 м² для квартиры;
• 50 м² для дома;
• 10 м² для жилого помещения.

Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большая налоговая сумма будет лишь у владельцев особняков, а также собственников недвижимости в престижных районах.

Процедура оценивания

Системы оценивания недвижимости по кадастру и инвентаризации отличаются не только по учитываемым параметрам. Существует разница и в алгоритме действий специалистов БТИ и сертифицированной организации, занимающейся расчётом кадастровой стоимости.

Определение инвентаризационной цены объекта недвижимости включает такие действия:

1. Установление восстановительной стоимости недвижимости.
2. Перерасчёт суммы с учётом расценок текущего года посредством особых коэффициентов.
3. Определение уровня и стоимости фактического износа.
4. Расчёт реальной оценочной стоимости.
5. Расчёт налоговой суммы посредством умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определённом промежутке.

Такой вид установления стоимости занимает много времени и требует особенной аккуратности и тщательности. Установление цены объекта по кадастру происходит значительно быстрее.

Этот процесс состоит из следующих этапов:

1. Администрация муниципалитета решает провести переоценку.
2. Составляется перечень недвижимости, которая подлежит переоценке.
3. Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по кадастру.
4. Проводится оценка согласно действующим коэффициентам и нормативным документам.
5. Отчёт, составленный оценщиками, проходит экспертизу.
6. Сведения передаются в органы местного самоуправления и публикуются.
7. Новая информация вносится в единую базу.

Такой метод оценивания недвижимости позволяет получить цены, наиболее приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью происходит обновление данных в едином государственном реестре.

Переоценка и недостатки

На специалистов БТИ возложена обязанность ежегодно в срок до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке недвижимых объектов по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится раз в пять лет.

Необходимо отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилплощади. Кроме того, информация о каждой оценке даёт возможность узнать реальную стоимость недвижимости.

Но всё же у обоих способов оценивания есть свои недостатки. Так, инвентаризационная система сильно устарела, и к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определённая с его помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что её актуальность постоянно изменяется.

Оспаривание и сроки

Всем собственникам недвижимого имущества даётся право на оспаривание обоих видов цен. К примеру, для того чтобы оспорить стоимость инвентаризации, необходимо:

1. Подать иск в судебный орган того муниципалитета, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, которая проводила оценивание.
2. Юридическим лицам следует подавать иск в арбитражный суд.
3. Приложить к иску инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт об экспертизе, проведённой независимой организацией.

А также можно оспорить кадастровую стоимость имущества, если владелец считает произведённый налоговой инспекцией расчёт необоснованным либо завышенным. Обычно подозрения возникают в тех случаях, когда:

• новая цена недвижимости превышает рыночную;
• стоимость по кадастру установлена в то же время, что и рыночная.

Для обжалования физическим лицам следует обратиться в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации же должны сначала попытаться оспорить цену в комиссии, и если ответ их не удовлетворит, то подавать иск в судебный орган. По этому иску ответчиком также будет фирма, проводившая оценку.

К исковому заявлению нужно приложить:

• кадастровый паспорт;
• документы на собственность, заверенные у нотариуса;
• бумаги, подтверждающие, что цена недостоверна;
• отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Для обжалования инвентаризационной цены имущества сроки не установлены. А вот для того, чтобы оспорить стоимость по кадастру, владельцу недвижимости даётся шесть месяцев от даты внесения информации в ЕГРН.

Каждому собственнику необходимо знать, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Разница как для квартиры с маленькой площадью, так и для большого дома может быть значительной. Кроме того, не стоит забывать о том, что именно цена по кадастру определяет, какую сумму имущественного налога будет нужно заплатить.