Услуги совета дома: оплата за осуществление полномочий

Брошюра «Выплата вознаграждения председателю совета МКД»

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации введена часть 8.1, устанавливающая право собственников помещений принять решение на общем собрании о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. При этом порядок и условия выплаты, определения вознаграждения ни Жилищным кодексом, ни иными нормативно-правовыми актами не установлены, в связи с чем возникает множество вопросов по реализации данного нововведения.

Какие способы выплаты вознаграждения председателю совета МКД не стоит/не вправе использовать собственники?

1. Освобождение председателя совета МКД от оплаты коммунальных услуг.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений. Её невнесение кем-либо из собственников будет означать возникновение задолженности у собственника-председателя совета МКД перед управляющей организацией, а у управляющей организации, в свою очередь, перед ресурсоснабжающими организациями. При непогашении задолженности управляющая организация имеет право отключить должника от некоторых коммунальных услуг (например, горячего водоснабжения, электроснабжения). За невнесение указанной платы должнику также начисляются пени за каждый день просрочки. Кроме того, собственники помещений не имеют ни права, ни возможности компенсировать управляющей организации выпадающий доход за счет повышения размера платы других собственников за коммунальные услуги, поскольку тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации, а расчет размера платы – Правилами предоставления коммунальных услуг. Также необходимо отметить, что функции председателя совета МКД выполняет один человек, а коммунальные услуги потребляют все члены его семьи. Поскольку коммунальные услуги, как и содержание и ремонт общего имущества в доме, оплачиваются не индивидуально, а за все потребление в помещении, то вычленить индивидуальную долю оплаты коммунальных услуг, приходящуюся на председателя совета дома, практически нереализуемо.

2. Принятие решения общим собранием собственников помещений об освобождении председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества в доме.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложения управляющей организации при заключении договора управления на срок не менее одного года и пересматривается в порядке, предусмотренном этим же договором. Освобождение председателя совета дома от платы означает, что соответствующая доля стоимости услуг и работ управляющей организации останется не оплаченной. За невнесение указанной платы должнику также начисляются пени за каждый день просрочки.
Кроме того, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие на общем собрании собственников помещения решения о том, что кто-либо из собственников, например, председатель совета дома, освобождается от внесения управляющей организации платы за содержание и ремонт общего имущества в доме создает неравные условия для собственников помещений в доме.
Управляющая организация также не может освободить председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества, поскольку условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников.
Проблему не разрешит и приятие общим собранием собственников решения повысить размер установленной платы за содержание и ремонт жилого помещения остальных собственников для компенсации выпадающих доходов в связи с освобождением председателя совета дома от платы. Такое решение также нарушает требование законодательства об одинаковых условиях договора управления для всех собственников помещений.

3. Включение вознаграждения председателю совета дома в размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с последующей выплатой вознаграждения председателю управляющей организацией.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ услуги председателя совета многоквартирного дома не входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Собственники помещений ежемесячно платят управляющей организации за выполнение ею работ и услуг по договору управления. Деятельность совета дома и ее председателя не является услугой управляющей организации. Это самостоятельная деятельность выборного органа собственников помещений. Если управляющая организация соглашается платить председателю совета дома, она должна заключить с ним договор – трудовой договор или договор оказания услуг, иначе у нее нет законных оснований для выплаты председателю вознаграждения. Но председатель правления не вправе оказывать услуги управляющей организации, он представитель другой стороны договора управления. Получается ситуация, когда председатель совета дома, чья законная обязанность – осуществлять в составе совета дома и в интересах собственников помещений контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, на практике осуществляет этот контроль за деньги, выплачиваемые самой управляющей организацией на основании договора с ней. Налицо явный конфликт интересов. Председатель совета дома, который по закону является представителем собственников, становится наемным работником управляющей организации, и получает от неё деньги за то, чтобы он контролировал её же работу. В этой ситуации председатель совета дома – «двойной агент», что нарушает букву и дух закона. Члены совета многоквартирного дома и его председатель не должны каким-либо образом зависеть от управляющей организации, не должны иметь с ней иных отношений, кроме как предусмотренных договором управления отношений заказчиков (собственников помещений) и исполнителя услуг и работ (управляющей организации).

Какой способ рекомендовано использовать?

В письме Минстроя России от 29.09.2015 г. № 32395-ОГ/04 «О разъяснении положений жилищного законодательства» изложен рекомендуемый вариант выплаты вознаграждения председателю совета МКД. Рассмотрим рекомендуемую процедуру более подробно.

Что необходимо сделать, чтобы реализовать рекомендуемый способ?

1. Решением общего собрания собственников помещений управляющая домом организация выбирается в качестве лица, уполномоченного на выплату вознаграждения председателю совета МКД (по аналогии с выбором лица, уполномоченного на заключение договора с пользователем общего имущества (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ)).
2. На основании решения общего собрания собственников помещений договором управления устанавливаются дополнительные обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников помещений:
— начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений;
— с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников помещений, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства председателю совета многоквартирного дома.
3. Управляющая организация начисляет и выставляет к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений, по статье «Вознаграждение председателю совета МКД».
4. С периодичностью, предусмотренной решением общего собрания собственников помещений, управляющая организация выплачивает фактически полученные по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» денежные средства председателю совета многоквартирного дома.

В чем преимущества рекомендуемого способа?

1. Фиксируются обязательства управляющей организации перед собственниками помещений по распоряжению по их поручению денежными средствами на определенную цель.
2. Управляющая организация не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета многоквартирного дома, только собственники помещений вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного обогащения (согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД может выступать по таким спорам по доверенности).
3. При подобной организации правоотношений поступление денежных средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации. Управляющая организация не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Председатель совета многоквартирного дома самостоятельно уплачивает НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает. Судебная практика подтверждает правомерность освобождения управляющей организации от обложения НДС, поскольку в аналогичной ситуации вознаграждение старшему по дому не является операцией управляющей организации по реализации (Постановление ФАС СЗО от 12.12.2013 по делу N А26-1411/2013).
4. В части сбора и перечисления вознаграждения председателю совета многоквартирного дома на управляющую организацию не распространяются требования Федерального закона от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме.
Образец протокола общего собрания собственников помещений по вопросам выплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома приведен в Приложении № 1 к данному изданию.

Вознаграждение совету дома

Для многих интересен вопрос, касающийся выплат вознаграждений председателям и советам домов, ведь порой эти обязанности отнимают немало сил и средств.

Федеральный закон от 29 июня 2015 г. №176-ФЗ внес изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ, введя в него пункт 8.1, который говорит, что по решению общего собрания собственников, выплачивается вознаграждение совету дома, в том числе и председателю. Но необходимо, чтобы общее собрание установило условия, порядок выплаты вознаграждения, а также его размер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Собственники имеют право, но не обязаны определять, устанавливать и платить совету дома вознаграждение! Общее собрание может определить порядок и размер выплаты совету МКД, если такое решение будет одобрено большинством голосов от общего количества участников общего собрания собственников.

Вышло разъяснительное письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, которое конкретно рассказывает, в каком случае, и что это может быть.

Совет дома: права и обязанности.

В каких случаях должен быть создан совет дома в МКД, читайте тут.

Надо сказать, что без третьего лица, вознаграждение выплачиваться не может. Есть договор управления, заключенный между собственниками и управляющей организацией.

Общее собрание принимает решение по оформлению дополнительного соглашения (приложения к этому договору управления), в части установления обязанности выплачивать вознаграждение совету дома.

Обозначает, что управляющая организация является уполномоченным лицом от лица собственников (то есть управляющая организация выступает в качестве третьей стороны).

Но важно понимать (что указывается в статье), что собрание должно принять решение по периодичности выплаты – каким образом это будет происходить: будет это ежемесячное вознаграждение, ежеквартальное, раз в полгода, в год, по итогам отчета совета дома.

Согласно всем действующим нормативно-правовым актам, управляющая компания может на законном основании отказать в выплатах вознаграждения совету, если не согласится с условиями, выдвинутыми ей и установленными на общем собрании собственников.

В письме Минстроя также говорится о том, что эти средства не должны облагаться налогами (в соответствии с п.п. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Управляющая организация не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение (то есть только по решению общего собрания собственников).

Члены и председатель совета многоквартирного дома самостоятельно уплачивают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает.

Естественно, раз управляющая организация не предоставляет данную «услугу», то и налогом на прибыль она тоже не должна облагаться.

Судебная практика подтверждает правомерность освобождения управляющей организации от обложения НДС, поскольку в аналогичной ситуации, вознаграждение старшему по дому не является операцией управляющей организации по реализации (Постановление ФАС СЗО от 12.12.2013 г. по делу №А26-1411/2013).

В части сбора и перечисления вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома, на управляющую организацию не распространяются требования Федерального закона от 3 июня 2009 г. №103-ФЗ, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

12.11.2018 | Некоторые особенности выплаты вознаграждения председателям советов МКД

Ранее на сайте АКАТО была опубликована статья, содержащая анализ вопроса налогообложения вознаграждений председателей и членов советов многоквартирных домов (далее — МКД). В настоящей публикации рассмотрим некоторые аспекты применения проанализированных ранее норм, в том числе проанализируем, необходимо ли включать в договор управления положения о выплате вознаграждения членам и председателю совета МКД, что необходимо предусмотреть при приеме решения о выплате вознаграждения, что можно предпринять в случае отказа управляющей организации перечислять вознаграждение, и как оформлять отношения с членами и (или) председателем совета МКД.

Вознаграждение и договор управления

Жилищным кодексом РФ установлено, что только к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Если вознаграждение собирается и выплачивается управляющей организацией, то это обязательно нужно предусмотреть в договоре управления.

Подтверждением этому служит судебная практика. Так, постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда по делу № А27-9838/2017 от 12 февраля 2018 г. (резолютивная часть объявлена 05 февраля 2018 г.) был разрешен спор о правомерности выплаты вознаграждения председателю совета дома при отсутствии соответствующего пункта об этом в договоре с управляющей организацией. Жилищной инспекцией при проверке документов управляющей организации было установлено, что последняя «в отсутствие правовых оснований выставляла к оплате платежные квитанции на содержание и ремонт жилого помещения, оплату труда председателя совета многоквартирного дома, а также пени за несвоевременную уплату указанного вознаграждения, с выделением соответствующей суммы отдельной строкой (дополнительное содержание). Суд пришел к выводу, что договором управления многоквартирным домом не установлены дополнительные обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников помещений начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений».

Таким образом, недостаточно только решения общего собрания собственников (общего собрания членов ТСЖ), поскольку обязать что-то делать управляющую организацию (в случае, если обязанность прямо не установлена законом) без согласования с ней невозможно. Поэтому прежде чем принимать решение на соответствующем собрании собственников необходимо предварительно обсудить условия с управляющей организацией. Устное согласие и фактическое исполнение обязательств управляющей организацией также может стать предметом проверки надзорного органа, поэтому такой финансовый вопрос лучше предусмотреть в договоре управления.

Примером может служить Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-5727/2016 по делу № А51-10/2016 от 21 декабря 2016 г. (резолютивная часть объявлена 14 декабря 2016 г.). В данном случае «жилищной инспекцией при проверке представленных документов было установлено, что в период с марта 2015 года по февраль 2016 года ООО «Имидж-1» выставляло к оплате платежные квитанции на содержание и ремонт жилого помещения, оплату труда председателя совета многоквартирного дома, с выделением соответствующей суммы отдельной строкой». ООО «Имидж-1» с предписанием жилищной инспекции не согласилось и обжаловало в суд. В связи с отсутствием в договоре с управляющей организацией пунктов договора о выплате вознаграждения председателю Совета дома, суд подтвердил правомерность действий инспекции.

Анализ региональной судебной практики отражает наиболее частую ошибку, которую совершают управляющие организации, неверно трактуя положения жилищного законодательства и указывая в платежных документах выплату вознаграждения членам и (или) председателю совета дома.

Недостаточно просто принятого решение на собрании собственников и полученного протокола управляющей организацией. Обязательно нужно внести пункт о выплате вознаграждения, размере и порядке такой выплаты членам и (или) председателю совета дома в договор управления. Согласие управляющей организации на основании протокола без внесения соответствующих изменений в договор и соответственно размещение в квитанции дополнительной строки — оплата вознаграждения членам и (или) председателю совета дома — не является законным, поскольку договором условие о выплате не предусмотрено.

Пункт 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила № 354) определен перечень услуг, подлежащих указанию в платежном документе (квитанции), который не включает в себя оплату вознаграждения членам и (или) председателю совета дома. Вместе с тем указанный перечень не является исчерпывающим, так, согласно пп. л п. 69 Правил № 354 установлено, что платежных документах также указываются другие сведения, подлежащие договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, включению в платежные документы.

Иными словами, для того чтобы включить новый пункт в платежную квитанцию нужно основание — в договоре управления обязательно необходимо прописать пункт о выплате вознаграждения (заключить дополнительно соглашение, добавив данный пункт, если это не было сделано при заключении договора). Таким образом, фиксируются обязательства управляющей организации перед собственниками помещений получать и распоряжаться денежными средствами на определенную цель — выплату вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД.

Стоит отметить, что выплату вознаграждения следует прописывать отдельной строкой. Логично, что если вы предусматриваете такую возможность, то и оплачивать должны именно этот пункт.

Решение о выплате вознаграждения

Согласно п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ принятое решение должно содержать:

  1. условия выплаты (по результатам работы, после заслушивания отчета, вне зависимости от результатов работы);
  2. порядок выплаты (как, кто осуществляет сбор средств и их выплачивает, оплачивает НДФЛ, страховые взносы, с какой периодичностью);
  3. порядок определения размера вознаграждения (важно указать, как определяется размер вознаграждения: оплачивается ли с каждого квадратного метра, либо с каждого собственника, либо с каждого жилого помещения, как оплачивается НДФЛ и страховые взносы).

Принимая решение о выплате вознаграждения в решении и договоре управления необходимо указать размер такого вознаграждения, а также периодичность его выплат (месяц, квартал, полугодие, год). При этом нужно предусмотреть, что размер выплаты может варьироваться в зависимости от проделанной работы, ее количества и качества, и предусмотреть начисление вознаграждения после рассмотрения отчета членов и (или) председателя совета МКД.

Выбирая сумму вознаграждения необходимо понимать, что с полученной суммы должны уплачиваться налоги и сборы, предусмотренные законодательством, поэтому лучше указать, что налоги включаются в сумму вознаграждения, или сумма вознаграждения является фиксированной и предусмотренная сумма налогов собирается с собственников дополнительно к сумме вознаграждения. Стоит предусмотреть при заключении договора с управляющей организацией то, кто осуществляет расчет и уплату страховых взносов и НДФЛ с вознаграждения.

К сожалению, нередки ситуации, когда не все собственники оплачивают необходимую сумму вознаграждения, и итоговая сумма может не соответствовать той, которая была установлена общим собранием собственников. Например, на собрании было решено ежемесячно уплачивать председателю совета МКД 10 000 рублей. По факту было собрано 8 000 рублей. Где брать оставшуюся сумму? И что делать, если вдруг в следующем периоде собственники или их часть, не оплатившие вознаграждение за предыдущий период, оплатили и его, и по факту было собрано, например, не 10 000 рублей, а 12 000 или 10 рублей? Данный вопрос остается открытым, поскольку выплата вознаграждению членам и председателю совета дома лежит на совести собственников и зависит от них. Вместе с тем, члены и председатель совета дома имеют право на обращение в суд в случае, если выплаты производятся неполные. Проблемой в данном случае будет то, что обращаться в суд будет необходимо в отношении каждого конкретного собственника.

Можно прописать, что в случае сбора не полной суммы вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД/правления ТСЖ за установленный период, выплачивается сумма, которая была фактически собрана. В случае сбора суммы выше предусмотренной, выплачивается либо также фактически собранная сумма вознаграждения, либо выплачивается сумма в установленном размере, остаток же возвращается собственникам, либо производится перерасчет ранее недоплаченной суммы вознаграждения — предусматривайте такой порядок, который представляется наиболее удобным и логичным конкретно для Вашего МКД. Также следует учесть, что размер НДФЛ и страховых платежей будет уплачиваться с фактически начисленной суммы вознаграждения.

В качестве примера приведем Апелляционное определение Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. № 33-3075, в котором указано, что председателю совета МКД должны быть уплачена сумма, фактически собранная за определенный период. Так, «по решению собственников многоквартирного дома председателю совета многоквартирного дома установлено ежемесячное вознаграждение, выплачиваемое собственниками помещений многоквартирного дома председателю совета дома, в размере 1 рубля с 1 квадратного метра. Решением общего собрания собственников многоквартирного установлено, что сумма вознаграждения председателю совета многоквартирного дома указывается в квитанциях на оплату жилья, предъявляемых ежемесячно собственникам помещений многоквартирного дома. После поступления платежей собственников на оплату деятельности председателя совета дома на расчетный счет ООО «Строй-Сервис+» передает фактически поступившие денежные средства председателю совета дома. При таких обстоятельствах задолженность по выплате вознаграждения К. должна быть рассчитана из суммы, фактически поступившей на расчетный счет ООО «Строй-Сервис+» от собственников помещений многоквартирного дома.

Важно отметить, что в случае, если начисление вознаграждения производится посредством управляющей организации (и это соответствующим образом закреплено), то между членами и председателем совета дома и такой организацией никакого отдельного соглашения заключать не нужно, а выплата собранного вознаграждения в полном размере является обязательной, не смотря на наличие задолженности собственников перед управляющей организацией.

Так, управляющей организацией «Жилкомсервис» на своем счете незаконно удерживались денежные средства, предназначенные в качестве вознаграждения председателю совета МКД. Обоснованием управляющая организация указывала отсутствием соглашения между ней и непосредственно председателем МКД. Апелляционным определением Пермского краевого суда от 02 февраля 2015 г. по делу № 33-731/2015 суд определил, что «поскольку услуга оказывается председателем совета собственникам многоквартирного дома, а не Некоммерческому партнерству социальной инициативы «Жилкомсервис», решение собственников не оспорено, не отменено, довод ответчика об отсутствии договора, заключенного с истцом правового значения не имеет. Материалами дела подтверждается, что обязанности, возложенные на председателя совета многоквартирного жилого дома положениями ЖК РФ, истец выполняет».

Согласно определению Приморского краевого суда от 31 марта 2014 г. по делу № 33-2590 «наличие у собственников помещений многоквартирного дома задолженности по оплате коммунальных платежей перед управляющей компанией не освобождает последнюю от обязательств по перечислению вознаграждения председателю Совета дома, поскольку управляющая компания вправе реализовать предусмотренное п. 2.2.5 Договора право взыскивать в установленном порядке с собственников указанную задолженность».

Управляющая организация может не согласится с решением общего собрания собственников МКД и отказаться от включения пункта о выплате вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД в договор управления, поскольку включение дополнительных условий не является обязательным, а основано на обоюдном согласии сторон (собственники и УО).

В случае отказа управляющей организацией указание в платежных документах пункта «выплата вознаграждения» не допускается, управляющая организация не будет осуществлять сбор денежных средств, перечислять их членам и (или) председателю совета дома.

Поскольку точный порядок сбора и выплаты вознаграждения ничем не предусмотрен, то возможны различные варианты, которые удобны собственникам в каждом конкретном случае. Безусловно, такие варианты не должны выходить за рамки закона и нарушать чьи-то права.

Одна из возможностей, это найти организацию (например, расчетный центр или иная организация), которая бесплатно или за плату (а на это тоже придется тратится собственникам) будет выставлять квитанции, начислять и выплачивать вознаграждение.

Нам предполагается, что общим собранием не может быть принято решение о непосредственном перечислении установленных сумм на личные банковские счета членов и (или) председателя совета МКД. Передача денежных средств способом, не предусматривающего учет и возможности определить плательщика/неплательщика, срока платежа, представляется нам выбранной не в интересах членов и председателя совета дома. Член или председатель совета дома имеет право обратится в суд за взысканием недополученных сумм вознаграждения, а для этого ему или организации нужно знать, у кого и в каком размере имеется задолженность. Однако все зависит непосредственно от жителей дома, от количества квартир и прочих особенностей.

Теоретически возможна передача вознаграждений выбранному на собрании лицу, которое действует добровольно и осуществляет сбор, хранение (в т.ч. на личном банковском счете) и перечисление (передачу) вознаграждения лицам, для которых оно предназначается. Такое лицо может быть определено кассиром, сборщиком — так, как решат собственники.

Однако в двух последних случаях необходимо особенное внимание уделить вопросу об исчислении и оплате НДФЛ и страховых взносов.

Способ оплаты вознаграждения посредством расчетного центра и управляющей организации представляется нам наиболее удобным и прозрачным, однако запрета на иные способы оплаты вознаграждения в законе не содержится.

Оформление отношений с членами и председателем совета дома

Совет МКД не является индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом и не может заключить трудовой договор с членами и председателем совета МКД. Поэтому все, что касается совета МКД достаточно противоречиво и либо регулируется гражданско-правовыми отношениями, одной стороной в которых выступают собственники МКД (поручают выполнение определенных функций), а второй члены или председатель совета МКД. Такой договор может не заключатся в письменном виде, достаточно согласия обеих сторон, а также принятого решения на общем собрании собственников МКД.

В апелляционном определении Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. № 33-3075 суд определил, что «удовлетворяя исковые требования К. суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 21, 22 и 136 ТК РФ, пришел к выводу о том, что между К. и ООО «Строй-Сервис+» сложились трудовые отношения, и взыскал сумму вознаграждения, установленную председателю совета многоквартирного дома, исходя из средне-арифметического значения оплаченной собственниками помещений многоквартирного дома денежной суммы. Судебная коллегия не согласилась с указанным выводом суда первой инстанции, «поскольку судом применены нормы ТК РФ, не подлежащие применению к спорным правоотношениям. ».

Запрещено заключать трудовой договор, в котором управляющая организация — работодатель, члены и (или) председатель совета МКД — работник. Члены и председатель совета МКД по роду своей деятельностью контролируют исполнение условий договора управления с управляющей организацией и не могут зависеть от нее как от работодателя. В случае заключения трудового договора произойдет конфликт интересов — члены и председатель совета МКД являются представителями собственников и должны представлять их интересы, соответственно, не могу зависеть от управляющей организации в материальном плане.

С одной стороны, члены и председатели советов домов находятся в невыгодном положении. В частности, такие лица не могут претендовать на отпуск или больничный, с выплатой вознаграждения также могут быть проблемы. С другой стороны, члены и председатель совета дома — это зачастую люди с активной позицией, готовые потратить некоторое время на помощь своему дому, проследить за действиями УК, и не уполномочены самостоятельно выполнять огромный перечень работ. Вместе с тем хотелось бы, чтобы законодатель обратил внимание на вопросы, освещенные в предыдущей и данной статье, и более-менее урегулировал данные правоотношения.

Региональный центр общественного

Основные ссылки Центра

Вознаграждение председателя и членов совета многоквартирного дома

Платить или не платить? В России традиционно, за редким исключением[1], председатели жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья получают вознаграждение за свою работу на этой, по сути, выборной общественной должности за счет взносов членов этих организаций. Поскольку советы многоквартирных домов многие сравнивают с правлением ТСЖ или ЖСК, то часто возникают вопросы о том, может ли председатель совета дома получать вознаграждение, нужно ли ему платить и если да, то как это делать.

Жилищный кодекс Российской Федерации, регулируя вопросы создания и деятельности совета многоквартирного дома, не содержит норм, прямо устанавливающих или прямо запрещающих выплату вознаграждения председателю и членам совета многоквартирного дома. Члены совета дома выбираются собственниками помещений из своих рядов.

Члены совета дома и его председатель – не люди со стороны, не наемные работники, а такие же собственники квартир, как и все остальные: «первые среди равных». Выполняя возложенные на них законом функции по подготовке предложений по содержанию и ремонту дома и контролю за выполнением работ и оказанием услуг управляющей организацией, члены совета дома и его председатель работают, в том числе, и для себя, а не только для своих соседей. То есть совет дома – это деятельность собственников помещений для всех собственников помещений. Таким образом, по смыслу норм Жилищного кодекса деятельность совета дома является общественной, непредпринимательской, добровольческой.

Когда задачи, связанные с деятельностью совета многоквартирного дома, распределены между многими людьми (членами совета, комиссий собственников помещений, активистами), и все хорошо организовано, работа в совете многоквартирного дома не занимает слишком много времени у отдельного человека. Поэтому она может выполняться в свободное от профессиональной деятельности время и на добровольческой основе.

В тоже время собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о вознаграждении председателя и членов совета многоквартирного дома и определить способ выплаты такого вознаграждения. Это решение может быть принято в том числе и потому, что в настоящее время активность собственников помещений в принятии на себя забот о собственном многоквартирном доме не очень высока, и бывает непросто найти добровольцев, желающих потрудиться в совете дома, особенно без оплаты.

Проблема с выплатой вознаграждения членам совета дома заключается в том, что законодательство в настоящее время не предусматривает возможность коллективу собственников помещений в доме, не имеющему собственного юридического лица (ТСЖ или ЖСК) иметь счет в банке, на который могли бы поступать взносы собственников помещений для финансирования деятельности совета дома и с которого можно было бы выплачивать вознаграждение и оплачивать другие расходы совета.

Есть ли законные способы оплачивать работу членов совета дома или его председателя? Проще сказать, как нельзя выплачивать вознаграждение председателю совета МКД.

Прежде всего, нельзя включить вознаграждение председателю совета дома в размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по договору управления многоквартирным домом с последующей выплатой вознаграждения председателю управляющей организацией.

Собственники помещений ежемесячно платят управляющей организации за выполнение ею работ и услуг по договору управления. Деятельность совета дома и ее председателя не является услугой управляющей организации. Это самостоятельная деятельность выборного органа собственников помещений. Если управляющая организация соглашается платить председателю совета дома, она должна заключить с ним договор – трудовой договор или договор оказания услуг, иначе у нее нет законных оснований для выплаты председателю вознаграждения. Но председатель правления не вправе оказывать услуги управляющей организации, он представитель другой стороны договора управления.

Получается ситуация, когда председатель совета дома, чья законная обязанность – осуществлять в составе совета дома и в интересах собственников помещений контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, на практике осуществляет этот контроль за деньги, выплачиваемые самой управляющей организацией на основании договора с ней. Налицо явный конфликт интересов. Председатель совета дома, который по закону является представителем собственников, становится наемным работником управляющей организации, и получает от неё деньги за то, чтобы он контролировал её же работу. В этой ситуации председатель совета дома – «двойной агент», что нарушает букву и дух закона.

Члены совета многоквартирного дома и его председатель не должны каким-либо образом зависеть от управляющей организации, не должны иметь с ней иных отношений, кроме как предусмотренных договором управления отношений заказчиков (собственников помещений) и исполнителя услуг и работ (управляющей организации). Если управляющая организация будет платить председателю совета дома, то:

  • контроль выполнения управляющей организацией обязательств по договору управления со стороны председателя правления перестает быть объективным;
  • плата, перечисляемая управляющей организацией председателю совета дома, который должен её контролировать, будет иметь характер подкупа.

Председатель и члены и совета многоквартирного дома, которые по закону выбраны собственниками помещений от их имени контролировать работу управляющей организации, не могут получать вознаграждение за свою деятельность от управляющей организации в связи с явным конфликтом интересов.

Не может также использоваться такой способ вознаградить председателя совета многоквартирного дома как принятие решения общим собранием собственников помещений об освобождении председателя совет дома от платы за содержание и ремонт жилого помещения (а иногда и от оплаты коммунальных услуг) по договору управления многоквартирным домом.

Согласно законодательству плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложения управляющей организации при заключении договора управления на срок не менее одного года и пересматривается в порядке, предусмотренном этим же договором[2]. Такая плата должна покрывать затраты управляющей организации и обеспечивать ей прибыль. Освобождение председателя совета дома от платы означает, что соответствующая доля стоимости услуг и работ управляющей организации остается не оплаченной.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт устанавливается в расчете на один кв. метр общей площади помещений и подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений, исходя из размера жилого помещения, на счет управляющей организации. За невнесение указанной платы с должника взимаются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки[3].

Все выше приведенные выдержки из Жилищного кодекса означают, что отношения, связанные с оплатой услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются между управляющей организацией и каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме на одинаковых условиях. В свою очередь, это означает, что общее собрание собственников не имеет права принимать решение о том, что кто-либо из собственников, например, председатель совета дома, освобождается от внесения управляющей организации платы, установленной на основании договора управления. Такое решение создает неравные условия для собственников помещений в доме. Управляющая организация также не может освободить председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества, поскольку условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников.

К тому же, как было указано выше, за счет платы собственников помещений по договору управления покрываются затраты, риски и прибыль управляющей организации, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме. Если кто-то из собственников прекращает платить управляющей организации, она будет нести убытки, и это отразится на качестве содержания и ремонта общего имущества. Проблему не разрешит и приятие общим собранием собственников решения повысить размер установленной платы за содержание и ремонт жилого помещения остальных собственников для компенсации выпадающих доходов в связи с освобождением председателя совета дома от платы. Такое решение нарушает требование законодательства об одинаковых условиях договора управления для всех собственников помещений, поэтому общее собрание не вправе принять это решение.

Что касается освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг, то это просто недопустимо. Во-первых, плата за коммунальные услуги подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений. Её невнесение кем-либо из собственников будет означать возникновение задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. При непогашении задолженности управляющая организация имеет право отключить должника от некоторых коммунальных услуг (например, горячего водоснабжения, электроснабжения). Либо управляющая организация будет возмещать расходы на погашение долгов перед коммунальными предприятиями за счет сокращения объемов и снижения качества работ по содержанию и ремонту дома. Во-вторых, собственники помещений не имеют ни права, ни возможности компенсировать управляющей организации выпадающий доход за счет повышения размера платы других собственников за коммунальные услуги, поскольку тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации, а расчет размера платы – Правилами предоставления коммунальных услуг. В-третьих, функции председателя совета дома выполняет один человек, а коммунальные услуги потребляют все члены его семьи. Поскольку коммунальные услуги, как и содержание и ремонт общего имущества в доме, оплачиваются не индивидуально, а за все потребление в помещении, то вычленить индивидуальную долю оплаты коммунальных услуг, приходящуюся на председателя совета дома, нереально. Таким образом, нельзя допускать освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг.

Собственники помещений в доме не вправе принимать решение об освобождении председателя совета дома (и членов совета) от внесения платы по договору управления многоквартирным домом.

Если общее собрание все же примет решение об установлении вознаграждения председателю совета дома, то сегодня нет возможности сделать это в соответствии с законодательством. Между собственниками помещений и председателем совета дома не может быть заключен ни трудовой договор, ни гражданско-правовой договор (договор возмездного оказания услуг). Председатель совета – не наемный работник для своих соседей, а выборное лицо, его деятельность не имеет профессионального или предпринимательского характера, его функции и полномочия устанавливаются не соглашением с собственниками, а нормами Жилищного кодекса.

Остается только путь внесения добровольных взносов собственниками помещений для финансирования деятельности совета дома, за счет которых будет выплачиваться вознаграждение председателю совета в соответствии с решением общего собрания. Такие взносы могут вноситься:

  1. на счет в банке, открытый председателем совета МКД на свое имя (счет физического лица);
  2. в общественную кассу (в «шапку»).

И в том, и другом случае взносы собственников можно рассматривать только как добровольные (закон не устанавливает таких взносов). Полнота и своевременность внесения взносов собственниками зависят только от их доброй воли и порядочности.

Уже есть опыт использования и первого и второго способа внесения взносов на финансирование совета дома. Так, в одном из многоквартирных домов в г. Чебоксары председатель совета дома открыл счет в банке, по которому оформлена банковская карта. Карта находится у общественного кассира, средства со счета снимаются совместно председателем совета и кассиром, который ведет учет расходования средств.

При создании общественной кассы для сбора наличных средств собственникам помещений можно также рекомендовать выбрать общественного кассира, который не является членом совета дома. Кассир должен отчитываться перед общим собранием собственников помещений о поступлении и расходовании средств общественной кассы.

Если председатель совета дома получает вознаграждение за свою работу в совете он, выполняя требования налогового законодательства, должен подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию и самостоятельно уплачивать подоходный налог.

Создание общественной кассы, внесение собственниками взносов для ее формирования, расходование общественных средств основываются на добровольности и доверии.

[1] Исключения все-таки есть: известны случаи, когда председатели ТСЖ принимают решение выполнять свои функции на исключительно добровольческой основе. Например, в г. Кирове председатели ТСЖ,входивших в некоммерческоепартнерство«Апрель’98», не получали вознаграждения от членов своих товариществ. Такой опыт есть также в Москве и других городах.

[2] см. ч.1и ч.7 ст. 156, ч.3 ст. 162 Жилищного кодекса

[3] см. соответственно ч.4 ст. 162, ч. 7 и ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса

Финансирование мероприятий совета многоквартирного дома

Помимо вознаграждения председателю (и членам) совета дома, которое может устанавливать решением общего собрания собственников помещений, может возникнуть необходимость в финансировании со стороны собственников других расходов, связанных с деятельностью совета дома – выполнением отдельных функций совета, с проведением заседаний совета и других мероприятий. Например, для подготовки предложений для общего собрания собственников помещений по планированию и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества и подготовке заключения по условиям проектов договоров управления наверняка потребуется достаточно большое количество бумаги, канцелярские принадлежности. Будут также расходы на копирование документов, на телефонные переговоры и т.д. Расходы могут возникнуть и у комиссий собственников помещений.

Как и в отношении вознаграждения председателю совета дома, закон не установил возможности и порядка создания какого-либо фонда или кассы для сбора средств на расходы, связанные с осуществлением деятельности совета дома. Совет дома не является юридическим лицом, у него не может быть своего расчетного счета. Совет не может заключить с собственниками помещений договор на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета, поскольку сам совет не представляет собой организацию, а избранные собственниками члены совета дома не могут вступать с собственниками в договорные отношения, не нарушив закон.

Поэтому создание общественной кассы для сбора средств на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета дома возможно только на добровольных началах, без возможности воздействовать на собственников, которые не хотят участвовать в формировании “фонда совета дома”. При этом членам совета дома придется предусмотреть порядок сбора, хранения и расходования средств из такого фонда (общественной кассы), предоставления финансовых отчетов собственникам помещений, чтобы уменьшить риск подозрений в недобросовестности использовании советом дома, его председателем общественных средств. Возможно, заботу о “фонде совета” стоит возложить, например, на финансовую комиссию собственников или избранного общим собранием собственников кассира.

Еще одним возможным вариантом обеспечения деятельности совета дома является включение в перечень работ и услуг управляющей организации по договору управления многоквартирным домом “предоставления офисных услуг”, включая, например, набор на компьютере, печатание, копирование по заданию совета многоквартирного дома объявлений, информационных и отчетных материалов, анкет и других документов, обеспечение совета дома канцелярскими принадлежностями, телефонной связью и др.

Для этого, чтобы заказать такую “офисную услугу” и определить, сколько она будет стоить, а затем действительно воспользоваться ею, совету многоквартирного дома необходимо составить детальный годовой план своей работы (и работы комиссий собственников), для каждого пункта плана оценить, какие документы, какого объема и в каком количестве экземпляров будут подготавливаться (или использоваться) советом. Собрать сведения о стоимости компьютерной печати, копирования документов на рынке услуг, стоимости канцелярских материалов и т.д. Иначе говоря, разработать не только план работы совета, но и смету расходов для реализации этого плана. Затем на основании этой информации предварительно договориться с управляющей организацией об объеме и стоимости офисных услуг, определить, сколько она будут стоить в расчете на 1 кв. метр площади помещений собственников в месяц. После чего, подготовленное предложение об обеспечении деятельности совета путем заказа офисных услуг управляющей организации можно выносить на рассмотрение общим собранием собственников помещений. Если собственники принимают соответствующее решение, совет дома может пользоваться дополнительной услугой управляющей организации в рамках договора управления домом. Детализированное описание услуги и ее количественных характеристик (количества набранных на компьютере страниц, количество напечатанных страниц, количество копий и т.д.) обеспечивает совету возможность получить заказанную и оплаченную собственниками услугу в полном объеме.

Заказ управляющей организации офисных услуг в сочетании с добровольческой деятельностью членов совета может снять проблему с финансированием собственниками помещений деятельности совета дома.

Возможно, активная работа совета многоквартирного дома и вовлечение большинства собственников помещений в процесс подготовки и принятия решений по управлению общим имуществом приведет к созданию товарищества собственников жилья. В этом случае, у собственников помещений появится законная возможность выплачивать вознаграждение тем людям, которые занимаются текущей работой по управлению домом (председателю и членам правления товарищества), и оплачивать расходы, связанные с деятельностью правления. Эти расходы покрываются за счет взносов собственников помещений, размер которых определяется утвержденной общим собранием сметой расходов товарищества, а оплата производится с расчетного счета юридического лица, контролируемого самими собственниками помещений в доме. Возможность иметь “счет дома” и контролировать расходование средств – одно из основных преимуществ товарищества собственников жилья перед способом управления управляющей организацией.

Определение и компетенция совета МКД , порядок и размер выплаты вознаграждения

Федеральный закон №176 от 29.06.2015 года внёс поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым появилась норма о праве собственников помещений в МКД, определить и установить размер вознаграждения совету дома. Данная норма вызвала многочисленные вопросы у управляющих компаний, связанных с порядком выплаты вознаграждения и угрозе рисков по исчислению и уплате налогов, взносов и сборов. Постараемся во всем разобраться.

Подробнее об изменениях в жилищное законодательство, которые внёс ФЗ №176,

Что из себя представляет совет дома и для чего или для кого он нужен

Собственники помещений в МКД должны создать совет многоквартирного дома, если в нём не создано товарищество, жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив (п.1 ст.161 ЖК РФ).

Если собственники помещений не захотели или из-за своей пассивности, как это часто бывает, не избрали совет МКД, орган местного самоуправления в течение 3 месяцев должен созвать ОСС. В повестку дня этого собрания нужно включить вопросы об избрании в этом МКД совета дома вместе с его председателем (п.2 ст.161.1 ЖК РФ).

По действующему законодательству, каждый МКД должен иметь свой совет дома вместе с председателем, если при доме не создано товарищество или иной жилищный специализированный кооператив.

Компетенция и функции совета МКД

Для чего или для кого создаётся совет МКД? Безусловно, для защиты интересов собственников помещений в этом доме. И это подтверждается компетенцией совета дома, к которой относятся функции по контролю над оказанием услуг, выполнением работ по управлению МКД, содержанием и ремонтом общего имущества в доме, а также над качеством предоставляемых коммунальных услуг населению (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Таким образом, к функциям совета дома относится контроль деятельности управляющей компании, в частности, исполнения ей договора управления и качества предоставляемых услуг.

Должны ли собственники жилья платить совету МКД?

В Жилищном Кодексе прописана обязанность собственников жилья создать совет МКД в любом случае, если только в нём не создано товарищество. До 30 июня 2015 года в жилищном законодательстве не было ни слова про выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД. Но с 30 июня 2015 года в силу вступили поправки в ЖК РФ, внесённые ФЗ №176 от 29.06.2015.

Эти поправки определили порядок установления размера и выплаты вознаграждения совету дома. В соответствии с п.8.1 ст.161.1 ЖК РФ общее собрание собственников жилья может принять решение о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД.

В таком случае решение должно включать в себя:

  • условия и порядок выплаты вознаграждения;
  • порядок определения и установления размера вознаграждения.

Собственники имеют право, но не обязаны определять, устанавливать и платить совету дома вознаграждение! Общее собрание может определить порядок и размер выплаты совету МКД, если их решение будет одобрено большинством голосов от общего количества участников ОСС.

Должна ли управляющая компания платить вознаграждение совету МКД, если такое решение принято на общем собрании собственников помещений в доме?

Ответ отрицательный: не должна. Перечень обязанностей УК закреплён в ст.161 и 162 ЖК РФ. И в этот список не входит обязанность управляющей компании по уплате вознаграждения председателю и членам совета дома.

Кроме того, существуют Правила осуществления деятельности по управлению МКД, которые утверждены Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года. В пп.«з» п.4 Правил сказано, что УК обязана обеспечить только лишь участие представителей собственников помещений в МКД, то есть совета дома, в осуществлении контроля за качеством предоставляемых услуг и работ. Обязанности совета дома не зависят от выплаты вознаграждения, то есть его может и не быть.

Обратимся также к составу минимального перечня работ и услуг, порядок оказания и выполнения которых установлен Постановлением Правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 года. В этом перечне не говорится про начисление и выплату вознаграждения совету МКД. Согласно всем действующим нормативно-правовым актам, управляющая компания может на законном основании отказать собственникам помещений в МКД в выплатах вознаграждения совету, если УК не согласится с условиями, выдвинутыми ей и установленными на ОСС.

Как оформить сбор средств для выплаты вознаграждения совету МКД через УК?

При принятии решения о выплате вознаграждения совету МКД через управляющую компанию собственники жилья должны отразить в документе:

  • передачу полномочий управляющей компании, чтобы она могла от имени и за счёт собственников выплачивать совету дома вознаграждения в размере и на условиях, установленных решением ОСС;
  • порядок выставления собственникам платы, которая потом будет перечисляться совету МКД в качестве вознаграждения. Плата может быть оформлена отдельным платёжным документом или выделена в общей платёжке отдельной строчкой;
  • перечень лиц с указанием ФИО, которым будет выплачиваться вознаграждение: все члены совета МКД или только председатель;
  • размер вознаграждения каждому члену совета дома или только его председателю;
  • периодичность выплат совету дома;
  • порядок и сроки предоставления управляющей компанией собственникам помещений отчёта о средствах, начисленных, собранных и перечисленных совету МКД (ст.1008 ГК РФ);
  • размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг собственникам по сбору и выплатам вознаграждения совету дома.

В роли кого выступает УК при выплатах совету МКД?

Во взаимоотношениях между собственниками помещений и советом МКД управляющая компания выступает своего рода агентом или посредником (п.1 ст.1005 ГК РФ). Хотя ст.1006 ГК РФ не содержит требования об обязательном наличии в агентском договоре пункта о размере вознаграждения, но собственники помещений должны оплатить его управляющей компании, поскольку принципал всегда платит своему агенту.

Для исключения угрозы претензии от проверяющих органов по правильности начисления и уплаты налогов и сборов нужно обязательно указывать в решении собственников помещений размер агентского вознаграждения, который причитается управляющей компании. Также по решению ОСС управляющая компания, являясь агентом между собственниками и советом дома, должна предоставить жильцам доказательства расхода собранных средств (п.2 ст.1008 ГК РФ).

Какие налоги, взносы и сборы должна уплачивать УК при сборе средств с собственников помещений с последующими выплатами совету МКД?

Если управляющая компания выступает в качестве агента между собственниками помещений и советом МКД, то УК должна уплачивать:

  • Налог на прибыль – с размера начисленного собственникам агентского вознаграждения (п.1 ст.248, п.1 ст.249 НК РФ). Суммы, начисленные собственникам в виде вознаграждения совету МКД, не облагаются налогом на прибыль (пп.9 п.1 ст.251 НК РФ).
  • НДС – с размера агентского вознаграждения (пп.1 п.1 ст.146 ЖК РФ). Агент определяет налоговую базу как сумму дохода от вознаграждения при исполнении агентского договора (п. 1 ст.156 НК).
  • Страховые взносы с выплаты совету дома не исчисляются и не уплачиваются. У управляющей компании, действующей в качестве агента от имени и за счет денежных средств собственников помещений, не возникает прав и обязанностей перед советом МКД (п.1 ст.1005 ГК РФ).
  • НДФЛ оплачивается членами совета дома с суммы получаемого вознаграждения (п.1 ст.228 НК РФ). Совет МКД получает денежные средства от собственников помещений, поскольку договорных отношений между советом дома и УК не возникает (п.1 ст.1005 ГК РФ). Поэтому управляющая компания этот налог не уплачивает.

Может ли ГЖН проверять законность определения размера вознаграждения и порядок выплаты совету МКД управляющей компанией?

Прежде всего, необходимо отметить, что в отношении управляющих компаний, осуществляющих деятельность по управлению МКД на основании лицензии, не осуществляется государственный жилищный надзор (п.7 ст.20 ЖК РФ).

Управляющие компании попадают под лицензионный контроль органов ГЖИ или ГЖН. При этом, у инспекторов ГЖН нет полномочий на проверку правильности проведения ОСС, на котором принимается решение по определению вознаграждения и его выплатам совету МКД (п.5 ст.20, п.2 ст.196 ЖК РФ).

Выплата вознаграждения совету дома не является для УК обязанностью, следовательно, на эти выплаты не распространяется действие п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности (Постановление Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года). Значит, выплаты совету МКД не попадают под лицензионные требования, за нарушение которых грозит административный штраф.

Но из любого правила есть исключение. Например, когда условие о выплате вознаграждения совету МКД включено в договор управления. В этой ситуации при проведении плановой проверки управляющая компания может попасть под штраф.

Но внеплановые проверки по данному вопросу проводиться не могут даже в рамках лицензионного контроля. Дело в том, что к отношениям по лицензионному контролю применяются положения ФЗ №294 от 26 декабря 2008 года «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», в котором не говорится про данные проверки (п.1 ст.196 ЖК РФ, пп.2 п.2 ст.10 ЖК РФ).

Теперь вы знаете, что из себя представляет совета дома, для чего и для кого он создаётся, кем избирается и кто платит ему вознаграждение.

Подробно этот вопрос рассматривался на нашем семинаре 1 декабря 2015 года.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда рады вам помочь!

Совет МКД – выплата вознаграждения и всё, что с этим связано

После поправок в Жилищный кодекс РФ, внесенных Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ, появилась норма о том, что собственники помещений в МКД вправе установить размер оплаты совету МКД. После этого у большинства управляющих организаций возникла масса вопросов относительно порядка выплаты вознаграждения и возникающим рискам по исчислению налогов и сборов. На все вопросы я постарался дать ответ в данной статье.

Вопрос 1: Что за «зверь» совет дома и на кого он работает?

Собственники помещений в многоквартирном доме должны создать совет дома, если в данном доме не создано ТСЖ, жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив и при этом в данном доме более чем четыре квартиры (п.1 ст.161 ЖК РФ). В случае если собственники помещений совет дома не избрали, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома (п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Иными словами, в каждом многоквартирном доме в настоящее время должен быть создан совет дома и выбран председатель совета дома. Однако, как показывает практика, в большинстве российских домов советы не созданы по причине пассивности собственников помещений и нежелания органов местного самоуправления выполнять возложенные на них законом обязанности.

В качестве одной из функций совета дома в пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ обозначен контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме

То есть, иными словами, совет дома контролирует деятельность управляющей организации, а именно, следит за качеством оказываемых услуг.

Говорить в данной ситуации, что совет дома работает на управляющую организацию, было бы глупо, так как чаще всего совет дома работает «против» управляющей организации.

Вопрос 2: Должны ли собственники платить совету дома? Как мне однажды сказали на семинаре слушатели: «Совет дома должен любить свой дом, а любовь за деньги, по меньшей мере, противоестественна».

По сути, то же самое прописано в ЖК РФ, в котором четко прописана обязанность собственников создать совет дома вне зависимости от их желания или нежелания платить вошедшим в совет дома собственникам вознаграждение.

До 30 июня 2015 года в ЖК РФ не было норм о выплате членам совета дома вознаграждения. 30 июня 2015 года в силу вступили поправки в Жилищный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 29.06.2015 №176- ФЗ (далее по тексту – 176-ФЗ). В частности, поправки коснулись порядка установления размера вознаграждения совету дома и порядка его выплаты.

Так, согласно п.8.1 ст.161.1 ЖК РФ, общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета дома, в том числе и председателю совета дома. Такое решение должно содержать:

1) условия и порядок выплаты вознаграждения;

2) порядок определения размера вознаграждения.

Обращаю Ваше внимание на то, что собственники вправе, но никак не обязаны устанавливать совету дома вознаграждение, следовательно, обязанность оплаты попросту отсутствует.

Общее собрание может установить порядок и размер выплат совету дома, если такое решение будет принято большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании.

Вопрос 3: Обязана ли управляющая организация производить выплаты совету дома, если такое решение принято на общем собрании собственников?

Перечень обязанностей УК закреплен в статьях 161 и 162 ЖК РФ. В частности, в п.1 ст.161 ЖК РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать «благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами установлены Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (далее по тексту – Правила деятельности по управлению МКД). Управляющая организация, согласно пп. «з» п.4 Правил деятельности по управлению МКД обязана обеспечить участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме (в нашем случае – совет дома) в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе по их приемке. То есть управляющая организация должна лишь обеспечить участие в вышеуказанных мероприятиях совета дома, а, как я указывал ранее, обязанности совета дома не зависят от его вознаграждения, которого может и не быть. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлен постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее по тексту – Минимальный перечень услуг и работ). В данном обязательном для управляющей организации перечне не упоминается начисление и выплата вознаграждения совету дома. Таким образом, ни в одном из действующих нормативно-правовых актов, устанавливающих перечень обязательных для управляющей организации работ и услуг, не упоминается начисление и выплата вознаграждения совету дома, а значит, управляющая организация может отказать собственникам помещений при несогласии с условиями, установленными на общем собрании.

Вопрос 4: Как оформить сбор денежных средств для выплаты вознаграждения совету дома через управляющую организацию.

То, что размер вознаграждения и порядок его выплаты определяются собственниками помещений на общем собрании, мы уже разобрали выше. Но давайте вспомним, как формулируют вопросы инициаторы собрания и во что это в итоге превращается.

Чаще всего инициатор собрания – собственник понятия не имеет, что такое Жилищный кодекс, Гражданский кодекс и прочие НПА, так как в его понимании это книжки на полках магазина или куча непонятного текста в Интернете. Наслушавшись «экспертов» по телевизору или начитавшись их же на страницах интернет-сайтов, инициаторы рождают в себе непоколебимую веру в то, что они умнее всего Минстроя и Госдумы. В результате появляются формулировки повестки дня, которые либо в целом не относятся к компетенции общего собрания (п.2 ст.44 ЖК РФ), либо сформулированы таким образом, что после их принятия возникают разночтения и споры. В части принятия решения о выплате вознаграждения совету дома через управляющую организацию в решении общего собрания должны быть отражены:

1) формулировка, что собственники помещений поручают управляющей организации от их имени и за их счет осуществлять выплаты совету дома в размере и на условиях, установленных данным решением общего собрания;

2) порядок выставления собственникам помещений платы, которая впоследствии будет перечисляться совету дома в качестве вознаграждения. Плата может взиматься по отдельному платежному документу, выставляемому управляющей организацией или в «общем» платежном документе в виде отдельной строки «Вознаграждение совету дома»;

3) перечень лиц, которым будет выплачиваться вознаграждение. Это может быть или совет дома в целом или только председатель совета дома. При этом не надо писать конкретные Ф.И.О., так как собственники в составе совета дома могут меняться и указание Ф.И.О. по сути будет означать проведение еще одного собрания собственников по вопросу установления размера вознаграждения;

4) размер выплаты каждому лицу, указанному в вышеуказанном вопросе повестки дня;

5) периодичность выплат совету дома, так как отсутствие периодичности фактически сделает проведенное собрание собственников нереализуемым;

6) порядок и сроки представления отчета управляющей организацией собственникам помещений отчета о начисленных, собранных и перечисленных совету дома средствах (ст.1008 ГК РФ);

7) размер вознаграждения управляющей организации за оказание услуг собственникам по сбору и перечислению вознаграждения для совета дома. Многие возразят, что такой вопрос повестки собрания будет воспринят собственниками помещений в штыки, но любая работа должна оплачиваться, а отсутствие вознаграждения управляющей организации может привести к возникновению споров с налоговиками, ПФР и ФСС.

Вопрос 5: В качестве кого выступает управляющая организация при выплатах совету дома

Во взаимоотношениях между собственниками и советом дома управляющую организацию можно рассматривать как агента, а собственников помещений как принципалов (п.1 ст.1005 ГК РФ). Обращаю Ваше внимание на тот факт, что ст.1006 ГК РФ не содержит требования об обязательном наличии в агентском договоре условия о размере агентского вознаграждения, поскольку принципал всегда обязан уплатить агенту вознаграждение. Для минимизации риска возникновения претензии со стороны проверяющих при проведении проверок правильности исчисления и уплаты налогов и сборов обязательно указывайте в решении собственников помещений размер агентского вознаграждения управляющей организации. Если иное не установлено в решении общего собрания, управляющая организация, выступая в качестве агента, должна будет представить собственникам необходимые доказательства расходов, произведенных за счет собственников (п.2 ст.1008 ГК РФ).

Вопрос 6: Какие налоги и сборы должна будет уплачивать управляющая организация при сборе денежных средств с собственников помещений и их последующему перечислению совету дома

Если управляющая организация выступает в качестве агента между собственниками помещений в многоквартирном доме и советом дома, то:

1) Налог на прибыль платить нужно только с размера начисленного собственникам агентского вознаграждения (п. 1 ст.248, п. 1 ст.249 НК РФ). При этом суммы, начисленные собственникам помещений, в виде вознаграждения совета дома не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (пп.9 п.1 ст.251 НК РФ).

2) НДС исчисляется и уплачивается только с размера агентского вознаграждения, так как операции по реализации посреднических услуг на территории РФ являются объектом обложения НДС пп.1 п.1 ст.146 ЖК РФ. Агент определяет налоговую базу как сумму дохода, полученную им в виде вознаграждений или любых иных доходов при исполнении агентского договора (п. 1 ст.156 НК).

3) Страховые взносы с сумм выплат совету дома не исчисляются и не уплачиваются. У управляющей организации, действующей в качестве агента от имени и за счет принципала (собственники помещений) не возникает прав и обязанностей перед советом дома (п.1 ст.1005 ГК РФ). Согласно п.1 ст.7 Федерального закона от 24.07.2009 №212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» объектом обложения страховыми взносами для организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ими в пользу физических лиц, в том числе в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг. В рассматриваемой ситуации управляющая организация, действуя в качестве посредника, выплачивает по поручению принципала от его имени и за его счет вознаграждение членам совета дома, а начисление выплаты совету дома производит на общем собрании принципал (собственники помещений в многоквартирном доме). Поэтому, на мой взгляд, произведенные агентом (управляющей организацией) выплаты в адрес физического лица (члена совета дома) не облагаются у него страховыми взносами (объект обложения страховыми взносами возникает у принципала, которым является физическое лицо).

4) В отношении исчисления и уплаты НДФЛ с сумм выплат совету дома не все так просто. Согласно п.1 ст. 226 НК РФ, российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога. Как я уже писал выше, совет дома получает денежные средства от собственников помещений и договорных отношений между советом дома и управляющей организацией не возникает (п.1 ст.1005 ГК РФ), следовательно, говорить о том, что управляющая организация является налоговым агентом по НДФЛ, неправильно. Члены совета дома должны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ с суммы получаемого вознаграждения. В п.1 ст.228 НК РФ указано, что физические лица обязаны производить исчисление и уплату налога «исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц». Несмотря на все вышесказанное, налоговые органы продолжают считать, что управляющие организации выступают в качестве налоговых агентов. Для управляющей организации выполнение требований действующего законодательства может обернуться: — штрафом по ст. 123 НК РФ — в размере 20% от суммы НДФЛ, подлежащей перечислению. — пени по ст. 75 НК РФ. Даже в случае неудержания налога с налогоплательщика пени могут быть взысканы за счет средств налогового агента (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 16058/05). При этом сумма самого НДФЛ не может быть взыскана с управляющей организации — налогового агента, если налог не был удержан при выплате вознаграждения совету дома, так как п. 9 ст. 226 НК РФ запрещает уплату налога за счет средств налогового агента. Конечно, все доначисления налоговиков можно будет оспорить в арбитражном суде, но многим не хочется ввязываться в споры с налоговиками, и они исчисляют сумму НДФЛ с выплат совету дома.

Вопрос 7: Могут ли органы ГЖН проверять правомерность установления размера выплаты совету дома и выплаты, производимые управляющей организацией совету дома

Начать необходимо с того, что в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление, не осуществляется государственный жилищный надзор (далее по тексту – ГЖН) (п.7 ст.20 ЖК РФ).

В отношении управляющих организаций органами ГЖН осуществляется лицензионный контроль, при этом должностные лица органа ГЖН имеют права, предусмотренные п.5 ст.20 ЖК РФ (п.2 ст.196 ЖК РФ), среди которых нет полномочий на проверку правильности проведения общего собрания собственников помещений по установлению вознаграждения совету дома и его выплате.

Выплата совету дома не является для управляющей организации обязанностью и на такие выплаты не распространяется действие п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110.

Следовательно, выплата совету дома не относится к лицензионным требованиям, за нарушение которых можно получить штраф. Исключением будет являться ситуация, когда условие о выплате совету дома включено в договор управления многоквартирным домом.

К отношениям по лицензионному контролю применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (п.1 ст.196 ЖК РФ), пп.2 п.2 ст.10 которого не содержит оснований для проведения внеплановой проверки по указанным выше основаниям.

Кочетков Ю.В., эксперт дирекции по проблемам ЖКХ Аналитического центра при Правительстве РФ

Ссылка на основную публикацию