Риэлторская деятельность в России
Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня нотариус Нотариальной Палаты Санкт Петербурга Алексей Комаров и президент ГК «Экатон», председатель правления Санкт-Петербургской Палаты недвижимости и вице-президент АРСП Екатерина Романенко расскажут вам, кто и как регулирует деятельность агентств недвижимости.
Алексей: Добрый день, Екатерина Владимировна! И первый вопрос к Вам, о котором хотелось бы пообщаться, напомните вкратце историю. Кажется, до 2002 года было обязательное лицензирование риэлтерской деятельности, и после этого обязательное лицензирование отменили. Почему отменили? Как рынок себя сейчас чувствует после этого? Что изменилось принципиально?
Екатерина: Здравствуйте! Лицензирование риэлтерской деятельности или агентской деятельности существовало 6 лет, с 1997 года по 2002 г. И лицензирование было государственным, оно было достаточно формальным. То есть компания, которая хотела получить лицензию, должна была пройти обучение специалистов, предъявить определенные документы, показать, что у нее есть офис с офисной техникой в собственности или в аренде, и после этого она получала лицензию. Контроль за соблюдением условий лицензирования был крайне формальным, потому что по жалобе клиента, если такая возникала, лицензионная комиссия могла приехать, но проверяла она не жалобу, а, например, наличие санитарных и пожарных разрешений по офису. Я с этим сталкивалась лично, видела, как это происходит. Это было и смешно, и грустно, потому что, по сути, в ситуации разбираться было некому. И профессионалы рынка, которые работали к тому времени уже почти десять или десять лет, задумались над тем, чем заменить эту систему. Не потому что нам так нужен был государственный контроль, а потому что рынок был и есть высоко конкурентным. Мы хотели, чтобы наш будущий клиент, который приходит за услугами на этот рынок, мог на нем сориентироваться и определить, кто профессионал, кто может профессионально оказать услугу, а кто непрофессионал или, предположим, мошенник. Вот чтобы отстраниться от них, чтобы определить, кто действительно достоин работать на этом рынке, были придуманы специальные правила. И в феврале 2002 года российская гильдия риэлторов предложила национальный стандарт, который был внесен в реестр национальных стандартов. Он определял качество риэлтерской услуги. Компания должна быть застрахована, ее профессиональная ответственность должна быть застрахована.
Алексей: А на какую сумму вы страхуете ответственность?
Екатерина: Ну, там в разное время были разные размеры этой суммы, там первоначально был, по-моему, предел 50 000$ в 2007 году.
Алексей: Прилично…
Екатерина: Он не повышен, но многие компании страхуются на большую сумму, просто потому что сумма страховки не так велика, а спокойствие достаточно дорого.
Алексей: А в Санкт-Петербурге были выплаты по этим страхованиям, были ли страховые случаи?
Екатерина: Вы знаете, я не знаю, страховые компании это не раскрывают, но я думаю, что выплат не было, потому что если возникала такая ситуация для компаний, для которых было важно сохранить свое реноме, они просто решали эти вопросы иным способом.
Алексей: Договаривались, да?
Екатерина: Договаривались, что-то улаживали, и вопрос этот снимался.
Алексей: Екатерина Владимировна, вы очень интересную сейчас мысль сказали, связанную с тем, что вот эта система саморегулирования, которая возникла после отмены обязательного лицензирования, как я понял, была создана для того, чтобы отделить непрофессиональных участников рынка от профессиональных сертифицированных. Заработало ли это разделение?
Екатерина: Оно заработало сейчас, как конкурентное преимущество для тех компаний, которые сертифицированы. Дело в том, что процесс происходит очень медленно, и понимание в глазах клиентов, что есть компании, которые ответственно относятся к своему бизнесу и хотят работать долго и надежно и, соответственно, они должны предъявлять к себе какие-то требования, оно приходит не сразу. В 2002-м году ни один клиент не спрашивал, есть ли у вас сертификация. Сейчас уже это важно. Во-вторых, есть орган досудебного разрешения споров. Он может по-разному называться, это может быть конфликтная комиссия, комиссия по защите прав потребителей, третейский суд, но это некий орган, который, в случае конфликта клиента и агентства недвижимости, выступает как посредник для разрешения спора. Если он не сумел разрешить этот спор и клиент остался недовольным, у него остается право обратиться в суд. Но практика показывает, что обращение клиентов где-то на 95-99% удовлетворяется и проблема решается на этом уровне. Наверное, так происходит потому что рассматривают эти жалобы профессионалы и они, зачастую, подходят даже более требовательно к своим коллегам, чем подошел бы суд.
Алексей: Меня интересует важный момент. Если можно, коротко, хорошо лицензирование или плохо?
Екатерина: Именно лицензирование или регулирование?
Алексей: Именно лицензирование, государственное лицензирование риэлтерской деятельности. Хорошо или плохо для рынка, для агентства и хорошо или плохо для клиента, являющегося главным потребителем этих услуг?
Екатерина: Я хочу сказать, что хорошо, когда рынок регулируется. Если клиент жалуется, что ему не отдают аванс, а государство проверяет пожарную безопасность – это несостыковка, которую нужно улаживать.
Алексей: Да. Как я понял, само по себе государственное регулирование не плохо, но остается большой вопрос в качестве этого регулирования.
Екатерина: Оно должно быть правильным. Если государство хочет вернуться к этой теме, значит нужно сделать так, чтобы доступ на рынок профессионалов был как-то отрегулирован. Чтобы нельзя было просто прийти и начать заниматься риэлтерской деятельностью.
Алексей: Ну, сейчас так и получается.
Екатерина: Верно. Как профессионалы, мы стараемся сейчас сделать так, чтобы люди понимали, что надо идти в ту компанию, которая берет на себя определенные дополнительные обязательства по качеству оказываемых услуг. То есть надо идти в компанию, которая состоит в профессиональном объединении. При этом неважно, объединение А или объединение Б. У нас нет единого профессионального объединения для всех риэлторов. И законной риэлтерской деятельности тоже пока нет.
Алексей: Рассмотрим ситуацию: обратился человек в агентство недвижимости. Заключил риэлтерский договор. Внес аванс или, как он называется правильно, вы меня поправите. И дальше начинаются, допустим, сложности. Что ему делать? Как ему быть? Куда жаловаться? Какие меры предпринять, чтобы они были эффективными? И я так понимаю, что здесь, в рамках того о чем вы говорите, имеет значение, состоит ли эта компания в какой-то ассоциации или не состоит, или это вообще частный маклер.
Договор оказания риэлторских услуг.
О советах риэлтора для быстрой продажи недвижимости читайте тут.
Екатерина: Я бы разделила ситуацию на две. Степень проблемы, которая возникла у клиента. У него может возникнуть проблема, связанная с недовольством качества услуг. Например, ему не отзваниваются, ему долго продают, ему кажется, что продают не по той цене. Это проблема, безусловно, серьезная, но это вопрос качества услуг, и для ее решения нужно обращаться выше. Прежде всего, выше в организацию. Написать письмо генеральному директору или менеджеру, если большая компания, и пройти подобным путем.
Алексей: А если это не помогает?
Екатерина: Если человек обратился в компанию, которая состоит в профессиональном объединении, обратиться в орган по разрешению споров, о котором шла речь выше. Написать туда жалобу, изложить в ней в письменном виде свою претензию и подтвердить это документами. Без специального закона о риэлтерской деятельности, прозрачности рынка недвижимости добиться будет невозможно.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 () 703-47-59
Москва, Московская область
+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Нужно остановить деградацию профессии!
Проблемы в риэлторской деятельности очевидны: недобросовестных агентов полно, заключаются сомнительные сделки, страдают потребители. Риэлторы спорят: нужно вводить лицензирование или усовершенствовать СРО?
Своими соображениями об этих важных вопросах с читателями NSP делится президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.
Риэлторская деятельность нуждается в ужесточении регулирования. Год назад на медиафоруме ОНФ в Петербурге об этом заявил президент Владимир Путин: «Над риэлторской деятельностью в России нужно усилить контроль. Я не уверен и не хочу говорить определенно, что нужно сейчас точно заняться лицензированием риэлторских компаний, но то, что там недостаточное регулирование, – это очевидно».
И это действительно очевидно: ежегодно в Петербурге не менее 1,5% сделок с недвижимостью оказываются проблемными, а порой и просто мошенническими. В регионах бывает и больше. В кризис процент таких сделок будет только расти. Это 1500 потерпевших и обманутых в год!
Главный вопрос – не в необходимости контроля, а в том, какую форму может принять этот контроль. СРО или лицензирование?
В апреле в ходе регионального конкурса «Лучший риэлтор» на эту тему жестко поспорили вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев и президент компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов. (Эту полемику нетрудно найти в интернете.)
У меня есть собственное мнение по этому вопросу.
Лицензирование отменили в 2001 году. И с тех пор по умолчанию считается, что лицензирование – плохо, а саморегулирование – хорошо.
Самое крупное объединение риэлторов – РГР. Положение о сертификации было принято в 2001 году. С тех пор сертификаты получили 12 тысяч риэлторов. Они добровольно взяли на себя обязательства работать по профстандартам, соблюдать правила, застраховать профессиональную ответственность. Но так работают не более 20% участников рынка! Оставшиеся 80% – разные. Не исключено, что именно вам попадется «специалист» без знаний и опыта, возможно, и с криминальным прошлым.
А между тем для 99% россиян сделка с недвижимостью – самая крупная в жизни. Это сильный стресс. И нам необходимо не только оказывать качественную услугу, но и прекратить процесс деградации профессии.
Занимая должность президента ФИАБСИ, я посетил более 30 стран, изучая организацию национальных рынков недвижимости, год проработал экспертом комиссии при ООН. По мнению международного профессионального сообщества, самая лучшая система защиты клиентов – в Канаде. Там действует очень жесткий свод правил. Закон прежде всего защищает клиентов. Недобросовестный риэлтор легко может угодить за решетку. Но именно в Канаде профессиональные риэлторы контролируют самую большую долю рынка: до 95%. В более либеральной Европе – от 30 до 60%. Может быть, не надо изобретать велосипед?
Мы выработали несколько положений, которые предлагаем обсудить. Будем признательны, если выскажутся не только участники рынка, но и обычные граждане, имевшие негативный или позитивный опыт общения с риэлторами.
1.Учитывая экономические и политические реалии сегодняшнего дня, признать необходимость законодательного регулирования риэлторской деятельности, именно через лицензирование, как единственного механизма, способного заложить основы наведения порядка на рынке недвижимости.
2. Закон должен быть прописан в интересах потребителя, защищая его от деятельности недобросовестных риэлторов. В законе должны быть прописаны фидуциарные обязанности риэлтора по отношению к своему клиенту и меры наказания за их нарушения.
3. Закон ни в коем случае не должен обеспечивать привилегии отдельно взятой общественной профессиональной организации (включая РГР), давая ей право устанавливать требования для входа в профессию.
4. Вход в профессию через государственное лицензирование первичен, членство в профессиональной организации – вторично.
5. РГР не может быть частью законодательного регулирования профессии. Вступление в РГР – есть добровольный шаг каждого риэлтора (предпринимателя), он делается на основании его выгодности (единый реестр, МЛС, образовательные программы, бонусы, скидки).
6. Возможно, в будущем общественное сознание дорастет до такого уровня, что регулирование профессии может быть доверено самим участникам рынка через СРО, как это недавно произошло в Канаде. Сегодня на российском рынке этот путь гарантированно провальный, что недавно было подтверждено в строительном секторе. Молодой демократический строй не способен справиться с такой высокой нагрузкой социальной ответственности. Каждому этапу развития социального самосознания требуется свое время.
7. Депутаты Государственной Думы не могут принять правильного закона без непосредственного участия представителей риэлторского сообщества. Чиновники не в состоянии этого сделать в силу отсутствия понимания всех тонких моментов, которые необходимо учесть при разработке юридического документа такой важности. Мы сами должны разработать проект или структуру Закона и лоббировать его в правительстве, как это в свое время сделали риэлторы в других странах.
8. Разработать структуру и проект Закона должно профессиональное сообщество путем создания инициативной группы. Специалисты рынка недвижимости, входящие в эту группу, должны обладать профессиональным опытом, иметь авторит в профессиональной среде, быть представителями разных регионов страны.
9. Необходимо объединить все усилия! Каждый сознательный риэлтор должен приложить усилия, чтобы привлечь всех энтузиастов для работы по разработке и лоббированию этого законопроекта.
10. Закон должен предусматривать два типа лицензии: агент и брокер. Разница в том, что брокер может нанимать лицензированных специалистов для работы в своем Агентстве недвижимости, а агент – нет (до момента пока не приобретет 3-х летний практический опыт работы на рынке и лицензию брокера).
11. В законе необходимо предусмотреть следующие статусы, порождающие обязанность по самостоятельной оплате налога и сборов на доходы:
– для «Брокера» – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель,
– для «Агента» – индивидуальный предприниматель.
Данная мера вынуждает к легализации те агентства недвижимости, которые придерживаются «серых схем», влекущих нарушение действующего гражданского, трудового и налогового законодательства РФ.
12. Для получения лицензии необходимо пройти обязательный курс профессионального обучения и повышения квалификации. Для этого необходимо законодательно предусмотреть, что профессиональные участники рынка имеют право на разработку учебных материалов, проведения занятий и принятия пре-лицензионных экзаменов. Предусмотреть возможность проведения программ обучения посредством заочной, очной формы или on-line. Доверить обязательную образовательную деятельность локальным Ассоциациями Риэлторов, а также учебным заведениям, имеющим лицензию на образовательную деятельность.
13. Объемы комиссионного вознаграждения, ни в коем случае, не могут быть зафиксированы законодательно (это конкурентный рынок). Законом может быть определена форма и порядок получения с клиентов комиссии: процент от цены проданного объекта недвижимости или фиксированная сумма.
14. Кодекс этики (нормы и стандарты поведения агента, уже разработанные профессиональным сообществом) следует интегрировать в законодательное регулирование. За их несоблюдение возможен отзыв лицензии.
Профессиональные сообщества должны обеспечить соблюдение Кодекса этики и Профессиональных стандартов, которые более подробно описывают все аспекты приемлемой бизнес-практики и правил, совместной кооперации, МЛС и пр. Нарушение ведет к потере именно членства в профессиональном сообществе, но не лицензии как таковой.
15. В идеале, общероссийское профессиональное объединение владеет контрольным пакетом национальной МЛС. Каждое агентство недвижимости, самостоятельно или через региональное профессиональное объединение подключенное к МЛС, несет всю полноту ответственности за установку, оплату и развитие системы и правил работы МЛС на местах. Общероссийское профессиональное объединение осуществляет координацию, теоретические разработки, техническую помощь членам (поскольку предусмотрены различные формы членства). МЛС не может рассчитывать на серьезный успех без соблюдения всеми участниками обязательных стандартов профессионального поведения.
Хочу еще подчеркнуть, что без активного участия профессионального сообщества невозможно подготовить нормальный, качественный Закон о риэлторской деятельности.
Сегодня самая важная задача: отложив в сторону имеющиеся разногласия, объединить усилия лидеров рынка в инициативной группе по законотворческой деятельности.
Еще недавно я разделял позицию большинства, считал, что достаточно закона о СРО, он позволяет профессионалам участвовать в формировании и изменении правил.
Однако наш опыт и опыт наших коллег показал, что закон о СРО себя не оправдал. Общество пока не обладает достаточным уровнем сознания, чтобы построить цивилизованный рынок недвижимости.
Сегодня мы видим, что государство усиливает контроль над различными сферами деятельности. Возможность лицензирования надо, по крайней мере, серьезно рассмотреть.
Конечно, этот документ – если и когда он будет подготовлен – не будет идеальным. Но лучше принять несовершенный закон, который все же позволит сохранить профессию, чем жить в беззаконии и смотреть, как наша профессия деградирует.
Благодарю за помощь в подготовке Декларации канадского брокера Зинаиду Габриэль
Лицензирование или саморегулирование риэлторской деятельности: вот в чем вопрос!
После отмены лицензирования риэлторской деятельности в 2001 году не стихают споры о необходимости вернуть его, или же ввести обязательное членство в саморегулируемых организациях. Что лучше и эффективнее? Разберемся.
Для тех, кто впервые сталкивается с аббревиатурой СРО – это саморегулируемые организации. СРО создаются профессиональными участниками рынка для того, чтобы навести порядок на стихийном рынке, выработать единые правила деятельности. Слишком заумно?
Тогда на пальцах: допустим, вы починяете примусы, и еще 100 компаний также занимаются этим благородным делом. Вы собираетесь вместе и создаете свод незыблемых правил для всех компаний по починке примусов. Как это нужно делать качественно, без ущерба для клиентов и репутации отрасли. Если кто уклоняется и чинит примус не правильно – вы его наказываете. Например, в прессе пишете, что вот этот товарищ нам больше не товарищ, к нему не ходите, примус не носите. Или перекрываете нарушителю доступ к каким-то важным корпоративным сервисам, созданным на уровне сообщества. И он просто не может без этого продолжать эти самые примусы ремонтировать. Как-то так…
Если серьезно, то СРО разрабатывают стандарты деятельности, обязательные для исполнения членов сообщества, кодекс этики. Существует комиссия, которая рассматривает споры между членами СРО и жалобы клиентов на компании, которые входят в саморегулируемую организацию. То есть на уровне СРО профи договариваются о том, что хорошо и что плохо и сами соблюдают рамки, которые себе установили. Конечно, должны быть и механизмы воздействия на нарушителей, а то получится, что все установленные нормы – лишь декларация о намерениях.
У кого-то наверняка возник вопрос, зачем представителям рынка какие-то правила, здорово же, когда каждый сам по себе и никаких рамок соблюдать не нужно. Так вот, дикая вольница хороша для мошенников всех мастей. Для предпринимателей, которые стремятся работать на этом рынке долго и честно, нормы – возможность оградить себя от встречи с «черными» компаниями, дистанцироваться от них, сохранив, свое доброе имя.
Еще одна функция СРО – лоббирование интересов отрасли. На рынке компании друг другу конкуренты, но когда речь о корпоративных интересах – союзники. Вносить законы (или вовремя блокировать их), отстаивать интересы всего рынка можно лишь на уровне большинства его участников. В одиночку донести до властей какую-то идею – глас вопиющего в пустыне.
Лицензирование предполагает прямой контроль государства за участниками рынка. Если участников десяток или хотя бы сотня, то можно поверить, что контроль и впрямь есть. Но когда по стране тьмы и тьмы компаний, то как-то сомнительно, что лицензирование не превращается в формализм чистой воды. К тому же на этапе получения лицензии компания может соблюсти ряд требований, а вот отследить «сверху» нарушения у множества участников – это не реально. Трудно представить, что чиновники зрят за каждой конторой по починке примусов в стране общим числом 7000 контор. Вероятнее всего, что внимание будет обращено тогда, когда кто-то из граждан пострадает от деятельности фирмы. И государство это осознало.
СРО, как правило, знают каждого своего члена в лицо. И могут оперативно пресечь некорректную деятельность или забить тревогу, если речь о мошенниках. Именно поэтому государство все больше идет по пути введения саморегулирования, на многих рынках, делая, его обязательным.
Правда, не всякая СРО – реальная благая сила. Вводя обязательное саморегулирование, чиновники не учли, что и СРО могут создаваться с единственной целью – взять деньги с предпринимателя, чтобы выдать вожделенный членский номер и, собственно, ничего дальше не делать. Сегодня приходит понимание того, что как раз за СРО нужен прямой надзор со стороны государства, их на одном рынке должно быть ограниченное количество. А текущие вопросы с членами СРО должны решаться внутри сообщества.
Что касается СРО риэлторского рынка, то они создались не с подачи государства, они существовали и во времена лицензирования этой деятельности. В основном сообщества организовывались по территориальному признаку. Многие СРО стали просто элитарными клубами по интересам, так как не нашли действенного механизма «держать в узде» своих членов. Допустим, фирма зашла за буйки, коллеги указали на нарушение. Но директор компании с решением конфликтной комиссии не согласился и вышел из СРО, громко, хлопнув дверью. Можно, конечно, репутационный ущерб ему нанести – в газете пропечатать. Но это не такая уж действенная мера. В этом смысле показателен опыт Уральской палаты недвижимости. Благодаря тому, что была создана своего рода база объектов, единый мультилистинг. В базу попадают только чистые объекты, документы по которым проверены и принадлежат собственнику квартиры. Это исключает возможность выставить на продажу квартиру соседа и задвоение продаж. То есть покупатель понимает, что именно данное агентство ведет дело о продаже данной квартиры. В таком случае агентства получают единую базу объектов, выставленных на продажу. И могут быстро сводить покупателя и продавца, подбирать обмены. Тем, кто не желает работать по правилам, доступ к общей базе закрывается. Без данного сервиса, принадлежащего СРО, работать сложно. Это довольно действенная мера. Ворчат, но выполняют постановления конфликтной комиссии. В этом году Российскую гильдию риэлторов возглавила Татьяна Деменок, представитель УПН. Есть надежда, что опыт УПН будет транслироваться на всю страну.
Кстати, к необходимости ввести порядок на публикацию объектов пришли и депутаты. Проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» вводит правила публикации объявлений о продаже или аренде только по предъявлению собственником правоустанавливающих документов на объект. А риэлтором – договора на оказание услуг. Это, на мой взгляд, несомненное благо.
Но поскольку закон сырой, правительство его отклонило. Но уже сегодня понятно, что возврата к лицензированию не случится. Государство четко дает понять, что ставка делается на саморегулируемые организации. Думается, после доработки проекта, он все же станет законом.
Еще немного о законопроекте. Предлагается ограничить численность СРО – от 500 до 1500 членов. Цифры вызвали споры, ведь есть объединения и менее 500 участников. Из саморегулируемых организаций будут образованы национальные объединения. Число таких объединений в законе ограничено двумя. И конкуренция соблюдена, и нет возможности появления множества мелких СРО, созданных исключительно для сбора членских взносов. Кроме этого предлагается всех риэлторов «посчитать», каждая СРО будет вести свой реестр.
В законопроекте прописана имущественная ответственность риэлторов. Должен формироваться фонд выплаты пострадавшим из обязательных отчислений участников СРО. Кроме этого должна у каждого агентства быть оформлена страховка профессиональной ответственности. Есть пункты об образовании риэлторов, получении аттестатов. Но все это довольно сыро.
Тем не менее, то, что законопроект появился – это большой прорыв для рынка. Ведь это возможность сделать профессию риэлтора значимой, придать ей официальный статус.
Конечно, множество риэлторов со мной не согласятся. В Фейсбуке постоянно вижу комментарии в стиле: «Ай, зачем нам все это, мы работаем и нам комфортно, а сейчас начнут с нас три шкуры снимать. И все это СРО – еще одна надстройка». Нужно понять, что риэлторов все равно отрегулируют. Нет, можно, конечно, дождаться приказа сверху и получить закон, который напишут чиновники. И захлебнуться новыми требованиями и нормами. И получить регулирование «по самое не балуйся». А можно войти в СРО, в комитеты и работать совместно с коллегами над поправками к законопроекту, донося, до власти свое видение ситуации, лоббируя, интересы отрасли.
Выскажу свое личное мнение (мне можно, я Блоггер) – СРО состоит ИЗ членов, а не стоит НАД ними. И если есть желание что-то поменять, то нужно идти в СРО и решать вопросы, отстаивать свою точку зрения. Выкрики в спину работающих на благо рынка коллег – это не комильфо, господа.
Отвечая, на поставленный в заголовке вопрос, скажу – саморегулированию на риэлторском рынке быть!
Риэлторы поспорили о саморегулировании и лицензировании
Нужен ли профессиональному сообществу закон о риэлторах? Что в наибольшей мере соответствует решению проблем сегодняшнего риэлтерского рынка – лицензирование или саморегулирование? Об этом, в частности, шла речь сегодня в ходе бизнес-завтрака на тему «Риэлтор 2018 – новые вызовы», организованному в рамках IX конкурса «Доверие потребителя». Модераторами дискуссии выступили президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский и президент Корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романченко.
В ходе дискуссии Александр Романенко выделил главные проблемы на рынке риэлторов: негативный имидж профессии риэлтор, низкая доля на рынке агентов, работающих официально, нехватка профессионалов, ежегодное снижение размера комиссионных выплат.
«В Ассоциации риэлторов 110 компаний, из них 60 компаний, где количество аттестованных специалистов более 80%. На самом деле это уменьшение емкости рынка. Вызовы приходят со стороны банков, которые активно пользуются слабостью риэлтерского сообщества», – пояснил проблемы с имиджем риэлторов Игорь Горский. Потому эксперты выделяют необходимость повышения профессионализма агентов и закрытие доступа на рынок неквалифицированным риэлторам. Обучение и лицензирование выносятся на первый план в перспективах развития отрасли.
Как оказалось, риэлтерский рынок готов к введению лицензирования, которое в перспективе может побороть указанные отраслевые проблемы. Однако свои опасения имеются у столичных риэлторов. «Регионы нас поддерживают по поводу лицензирования. А кто не поддерживает? Москвичи не поддерживают. Они говорят, когда у нас было лицензирование, у нас была сплошная коррупция, и все было плохо, если мы это введем, наши конкуренты, которые действуют нелегально, получат конкурентное преимущество», – прокомментировал позицию столичных коллег Александр Романенко.
Переход на системы лицензирования, манящий риэлторов, не осуществить принятием одного федерального закона. С этим согласен Александр Романенко: «На это (переход к лицензированию) потребуется несколько лет. Мы (риэлтерские компании) будем нести дополнительные расходы, издержки будем нести. Но через несколько лет, поверьте мне, мы освободим рынок от серых и черных риэлторов. Мы получим большую компенсацию с точки зрения доли рынка».
Поддерживает позицию модераторов дискуссии в отношении лицензирования и вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, член Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга, президент Группы Компаний «Авентин» Валерий Виноградов: «Закон о лицензировании отдельных видов деятельности существует. Он работает. Поэтому провести одну поправку к нему, что риэлтерская деятельность – тоже требует лицензирования – в этом нет никаких проблем. Если будет введено лицензирование, тогда будет очень четкая грань: у кого есть лицензия, тот легальный, у кого нет, тот незаконный предприниматель со всеми вытекающими последствиями».
По итогам дискуссии, участники сошлись во мнении о необходимости введения лицензирования в отрасли, что ограничит выход на рынок «черных риэлторов», повысит профессионализм агентов и улучшит имидж современного риэлтора в России. «Я абсолютно убежден в том, что мы можем навести порядок у нас на рынке. Нам необходимо государственное регулирование. Нам нужен закон о риэлтерской деятельности. Начинать проще всего именно с лицензирования. … Я очень благодарен Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, которая единственная в России единогласно поддерживает эту позицию единодушно. Мы все знаем и понимаем, что мы возьмем на себя дополнительные требования с точки зрения оплаты лицензии, образования, профессионального страхования, что нас будут больше всех проверять. … Если бы мы сегодня получили закон о лицензировании, то естественно мы бы сами, как общественная организация создали бы комитеты, который бы следили за тем чтобы люди, которые работают без лицензии, были вначале административно оштрафованы, а потом будем стараться, чтобы это была и уголовная ответственность» – заявил Александр Романенко.
Отметим, что решение обозначенных Александром Романенко проблем де-юре попадает под функционал саморегулируемых организаций. Это разработка необходимых отраслевых стандартов, это обучение и повышение квалификации агента, это пропускная система выхода на рынок и, как следствие, контроль его участников. Тем не менее, эксперты не рассматривают возможность создания СРО в ближайшем будущем.
«Реально провести закон о саморегулировании риэлтерской деятельности в России невозможно, потому что есть определенные требования к этому закону, – полагает модератор. – В частности, если проводить закон о саморегулировании, то риэлторская деятельность должна уже действовать во всех субъектах федерации. У нас ассоциации риэлторов или хотя бы какое-то начальное движение с точки зрения сертификации есть в 51 регионе. Поэтому саморегулирование – очень длинный путь». Александр Романенко также отметил, что экономические, финансовые и административные трудности, а также отсутствие ресурсов вряд ли позволят реализовать идеи саморегулирования в отрасли быстро и качественно, тогда как отрегулировать ее нужно уже сегодня.
Тему саморегулирования затронул руководитель портала об элитной недвижимости Петербурга LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев: «Нельзя выделить одну проблему, которая не позволяет риэлторам стать полноценными профессионалами. Первая проблема заключается в том, что 2-3 из 10 людей, которые представляются риэлторами, действительно являются профессионалами. Вторая проблема заключается в том, что даже профессионалы не могут договориться между собой. Поэтому не получилось саморегулирования». Спикер отметил, что внутри даже одного регионального рынка риэлторы не всегда могут найти общий язык, не говоря уже о взаимопонимании между профессионалами Челябинска и Краснодара. Комплексная проблема, по мнению Сергя Бобашева, требует комплексного решения – введения лицензирования или сертификации.
Подводя итоги дискуссии, можно сказать, что эксперты возлагают надежды на возврат лицензирования в отрасль и не рассматривают переход к саморегулированию в обозримом будущем. Напомним, ранее Гильдия Риэлторов предложила субъектам рынка перейти к патентам или саморегулированию.
СРО или лицензирование риэлторской деятельности
[FL]— Н[/FL]а ваш взгляд, с какими основными проблемами сегодня приходится сталкиваться риелторам в агентствах недвижимости?
— Есть несколько препон, с которыми рано или поздно сталкивается любое агентство недвижимости, будь то работа на первичном или на вторичном рынке жилья. Это и конкуренция со стороны частных агентов за счет более низкой комиссии (вторичный рынок); это и не самое честное поведение со стороны крупных конкурентов — различные махинации с уводом и переманиванием клиентов, подмена рекламных номеров телефонов — по сути, кража звонков. Попадаются и нечистые на руку сотрудники, которые способны скрыть часть комиссии. Что и говорить о настоящих мошенниках, которые могут просто начать совершать фиктивные сделки, прикрываясь громким именем агентства с хорошей репутацией. Таких случаев на рынке было немало, даже в этом году. Хотя сейчас считается, что рынок стал более цивилизованным. Но клиентов, похоже, история мало чему учит. Они по-прежнему очень доверчивы. Не привыкли проверять подлинность документов.
— Велика ли доля «серых» риелторов? Почему эти люди не спешат работать в штате крупных агентств или создавать свои фирмы?
— Да, велика. Эксперты Российской Гильдии Риэлторов недавно озвучивали данные о том, что их количество преобладает над количеством людей, официально трудоустроенных как риелторы. Примерно 60% риелторов — частные агенты. Это могут быть и индивидуальные предприниматели, но не только. Есть те, кто работает без какой-либо регистрации в качестве бизнесменов — соответственно, не платят налогов.
Уход от налогов, возможность вести нечестную игру как с клиентами, так и с коллегами, недобросовестная конкуренция — вот те причины, по которым количество «серых» агентов по недвижимости не убывает. И конечно, еще одна причина — спрос со стороны людей юридически малограмотных, не подкованных в вопросах взаимодействия с посредниками в сделках с недвижимостью, а также желание сэкономить — ведь очень часто комиссия «серых» агентов ниже, чем в ряде крупных фирм. При этом качество услуг оставляет желать лучшего.
— Почему лицензирование в риелторском бизнесе показало себя неэффективным в части защиты интересов и компаний, и потребителей услуги?
— Проблема практически любых лицензий в том, что они становятся товаром. Образуются фирмы-однодневки, которые создают сайты по торговле лицензиями. Из-за этого лицензии как способ контроля и регулирования теряют свой первоначальный смысл. Появляются недобросовестные компании-лицензиаты, которые зарабатывают деньги и через какое-то время закрываются, за нарушения их порой не успевают даже оштрафовать, на их месте вырастают новые. Именно поэтому лицензирование неэффективно — во всяком случае до ужесточения наказания для тех, кто пользуется таким способом выхода на рынок.
Хотя, как выяснилось, некоторые коммерческие организации начали торговать и допусками в СРО среди строителей. Это может привести к тому, что компании, которых не окажется в едином реестре ассоциации НОСТРОЙ, не смогут работать на рынке.
— Почему необходимо все-таки отказаться от лицензирования, а не доработать законодательную базу в части требований к лицензиатам?
— Нельзя забывать о специфике риелторской деятельности. Риелторская услуга основана и на репутации, на доверии потребителя. Это не механическая работа, не завод, в котором можно проверить станки и продукцию на соответствие ГОСТам, на основании чего выдать лицензию. Продукт, который предлагает риелторская компания, — принципиально иной. Это сервис, индивидуальный подход к клиенту, работа с выявлением потребностей, поиск необходимого объекта по заданным параметрам, оформление документов. Как государство может оценить, какой риелтор достоин лицензии, а какой нет? Это может определить только сообщество коллег-профессионалов, которые к тому же будут отвечать за каждое принятое решение. Поэтому и нужно именно саморегулирование.
— Какие функции выполняют в таком случае гильдии и ассоциации риелторов?
— На самом деле крупные объединения риелторов уже давно ведут работу, готовясь к постепенному переходу на саморегулирование. Так, в 2012 году при ТПП РФ был создан совет по СРО, инициатором создания совета выступила именно Российская Гильдия Риэлторов. Гильдии и ассоциации — те профессиональные площадки, на которых обсуждаются узкие вопросы, специфика, характерная именно для риелторской деятельности. Там есть законотворческие ресурсы в том числе. Советы при гильдиях способны вырабатывать законопроекты с учетом этой специфики: так, например, в 2011 году был разработан проект федерального закона «О риелторской деятельности», который уже содержал в себе требование о создании Национального СРО риелторов. РГР также заявляла о необходимости доработки 315-ФЗ и создания ряда отдельных законов для различных отраслей рынка. Очевидно, теперь, когда акцент на необходимости введения саморегулирования в риелторском бизнесе сделал президент РФ, власти всерьез займутся проработкой уже имеющихся документов — база для этого есть.
— В чем будет кардинальное отличие членства в гильдии от членства в саморегулируемой организации?
— Членство в гильдии или ассоциации необязательно для ведения риелторской деятельности. А если закон о СРО примут, то каждый риелтор будет обязан вступить в саморегулируемую организацию. Это повлечет за собой соответствующие правовые и финансовые обязательства перед остальными членами СРО и перед клиентами.
— Достаточно ли на данный момент проработано законодательство о СРО? Как оно повлияло на застройщиков, которым сегодня необходимо получать допуски в СРО для ведения профессиональной деятельности?
— Итоги работы пока не слишком удовлетворяют Минстрой: на днях появилась информация, что СРО в строительстве могут упразднить. Возможно, контролем строительной отрасли займется новая структура — Агентство по жилищному развитию. Большинство застройщиков против отмены СРО, так как существует опасность возврата к лицензированию — тогда компании, которые уже заплатили за допуск в СРО, но не попали в реестр, будут вынуждены платить еще и за лицензии. При этом остается непонятным, на кого распространится компенсационный фонд тех или иных СРО.
— Какие нюансы должны быть учтены в законопроекте о саморегулируемых организациях в риелторском бизнесе?
— Должна быть учтена сама специфика — ведь регулируется не товар, а услуга. Нужно уделить внимание кадрам, квалификации, опыту работы, и все это нужно прорабатывать очень грамотно. Так как у нас нет пока в вузах такой специальности, как «риелтор» или «менеджер по продажам». Соответственно, нет оценочного листа, но выработать его могут профессионалы отрасли.
— Как быстро отрасль сможет перейти на саморегулирование и каких результатов бизнес ждет в первую очередь?
— Поскольку многое уже сделано — есть и закон о СРО (315-ФЗ), в 2014 году введены поправки, касающиеся саморегулирования в строительстве. Начинает накапливаться опыт, в том числе и негативный, который можно анализировать. Сейчас уже ведется работа над соответствующими нормативными документами. Возможно, в следующем году этот переход уже удастся совершить.
Каких мы ждем результатов? Конечно, большей прозрачности этой сферы. Честной конкуренции от членов СРО. Возможно, удастся создать общую базу недобросовестных сотрудников, это бы помогло каждой компании избежать неприятностей и уберечь от них клиентов.
— Может ли случиться какой-то побочный эффект от перехода на саморегулирование, как позитивный, так и негативный?
— Пока неясно, каким будет порог для входа в СРО. Есть опасения, что какие-то хорошие компании не смогут по каким-то причинам выполнить все требования закона и вступить в СРО. Нужно будет создавать комиссию, рассматривать каждый случай отдельно. Это слегка усложнит задачи. Но в целом мы ожидаем позитивных изменений.
Нужна ли лицензия на риэлторскую деятельность
Работа риэлтором требует наличия достаточного уровня базовых знаний, а также иных многочисленных нюансов, которые сопровождают данный вид деятельности. Как получить знания в данной сфере, и нужно ли лицензирование риэлторской деятельности?
Необходимо обратить внимание на тот момент, что квалифицированная подготовка по данной специальности в высших учебных заведениях отсутствует. Это означает, что данного вида профессии в России нет.
Особенности профессии
Многие агентства недвижимости принимают на работу специалистов без соответствующего документа о профильном образовании. Как правило, они проходят обучение непосредственно при самом агентстве.
При этом будущему риэлтору желательно иметь такие качества, как грамотная речь, быть коммуникабельным и готовым к самообразованию, в том числе обладать базовыми знаниями о рынке недвижимости.
Необходимо это потому, что риэлторы принимают участие в операциях финансового характера на рынке недвижимости, имеют отношение к ипотечному кредитованию, а также присутствуют при расчетах между покупателем и продавцом.
Для клиентов риэлтор является источником правовых знаний, так как именно он создает у них представление о юридических последствиях в результате совершаемых действий. Поэтому он должен обладать соответствующим опытом.
Раньше для получения лицензии риелторские фирмы предоставляли сведения в лицензионный орган о своих специалистах, которые подтверждали, что они имеют определенный опыт и навыки. Квалификация подтверждалась в установленном Минимуществом порядке.
Необходимость лицензирования
Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).
ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.
Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.
Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.
Ранее для того, чтобы получить лицензию, требовалось наличие у риэлторской организации и ее специалистов аттестата, который подтверждал наличие обучения по специальным программам, включающим положения ГК России о дееспособности граждан, об условиях сделки и др.
Для повышения качества обслуживания риэлторское сообщество регулярно проводит сертификацию компаний. Однако она не может полностью гарантировать высокий уровень оказываемых услуг. Это послужило поводом для рассмотрения нового законопроекта, согласно которому специалисты должны проходить обязательную аттестацию.
Саморегулируемое риэлторское сообщество должно самостоятельно разработать и утвердить определенные профессиональные стандарты, и в дальнейшем, пользуясь ими, проводить аттестацию кандидатов. Прекращение лицензирования посреднической деятельности влечет за собой ряд проблем, так как теперь лицензионная палата не реагирует на жалобы клиентов.
Важные юридические сделки могут проводить молодые и неопытные специалисты. Для потенциальных клиентов важно понимать, что они доверяют сделку опытному и квалифицированному риэлтору. Можно ли это проверить? До недавнего времени подтвердить информацию, что с клиентом работает именно риэлтор было невозможно.
Для предоставления дополнительных гарантий в российской гильдии риэлторов был введен единый реестр, по которому клиент по паспорту или удостоверению работника риэлторского агентства сможет проверить о нем всю необходимую информацию. На сайте размещаются личные данные, фотография, какое обучение прошел риэлтор, а также место работы.
Благодаря данному реестру клиент может удостовериться, что он доверяет свою сделку действительно квалифицированному сотруднику агентства. По мнению многих специалистов каждый риэлтор должен иметь два основных атрибута, которые помогут полноценно заниматься своей деятельностью в рамках законодательства.
Первый —, это лицензия, позволяющая вести риэлторскую деятельность в соответствии с прописанными функциями и полномочиями, которые определяются исходя из пройденной аттестации. Второй —, электронная подпись, которая представляет техническое оснащение специалиста.
Пока по закону статус риэлтора не определен ни в профессиональных, ни в общественных отношениях.
ВНИМАНИЕ! Необходимость лицензирования объясняется тем, что оно предоставляет порядочность и безопасность при осуществлении сделок с недвижимостью. В случае недобросовестной работы лицензия отбирается, что влечет за собой потерю клиентской базы.
Нужно ли регулировать риэлторскую деятельность
О необходимости разработки специального закона убеждены не только юристы, но и представители риэлторского сообщества. Однако для того, чтобы закон мог повлиять на посредничество в сфере недвижимости, прежде всего необходимо учесть ряд важных моментов. В первую очередь в нем должны быть определены обязанности риэлтора.
Регулирование риэлторской деятельности на законодательном уровне необходимо для защиты прав граждан на рынке недвижимости от возможной потери права собственности на недвижимость, которая может произойти в результате неверных действий риэлторов. Исходя из этого и должны быть определены их основные права и обязанности.
С определением круга обязанностей появится ответственность за их некачественное исполнение, а у клиентов определенная гарантия. Также необходимо учесть порядок заключения договора между риэлторами и заказчиками.
В рассматриваемом законопроекте пока учтены не все особенности, поэтому документ требует определенных доработок, чтобы в будущем он действительно стал действенным механизмом для защиты клиентов, которые обращаются за услугами агентств недвижимости. Пока закон не принят, придется внимательно относиться к выбору риэлторов.
Ответственность
Согласно статистике около 80-85% сделок на рынке недвижимого имущества происходят через риэлторов. На сегодняшний день у них нет обязанностей по обеспечению чистоты юридических сделок. По мнению некоторых специалистов риэлторы не могут обеспечивать чистоту сделки только потому, что у них нет доступа ко всем данным.
Риэлтор не обязан заниматься расчетами, а также принимать и выдавать денежные средства. Они не занимаются ее оформлением, а только предлагают более выгодные варианты для клиента, предоставляют информацию о цене, анализируют рынок недвижимости, а также ведут переговоры.
ВАЖНО! Основное значение риэлтора —, это фактический помощник, но не юридический. Неправильно на него возлагать данную функцию, пока законодательство не будет требовать от них обязательного юридического образования.
Несмотря на то, что рынок недвижимости остается нерегулируемым, риэлторы все же стараются своей деятельностью нормализовать рыночные процессы, влияют на цены на недвижимое имущество, пытаясь их поддерживать на оптимальном уровне, а также направляют действия сторон по сделке в законное русло.
Можно сказать, что они непосредственно участвуют в формировании стоимостных показателей части капитала РФ, который представлен в виде объекта недвижимости, что оказывает влияние на ликвидность экономики.
В России лицензируются многие виды деятельности. Все финансовые операции, связанные с ценными бумагами, а также производными финансовыми документами подлежат лицензированию и регулированию государством, в то время как рынок недвижимости так и остается нерегулируемым.
Загрузка...