Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных
Для начала нужно определиться с понятием «дееспособности». Дееспособность – это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и нести гражданские обязанности. Дееспособность может быть полной и ограниченной.
Соответственно, для совершения сделки с недвижимостью, нужно обязательно определиться с дееспособностью противоположной стороны.
И уже в зависимости от того, является ли противоположная сторона сделки дееспособной, либо же она является недееспособной или ограничено дееспособной, необходимо определиться, как будет происходить регистрация перехода права собственности для того, чтобы не возникало каких-либо проблем в дальнейшем.
Могут быть сделки с участием несовершеннолетних лиц, лиц недееспособных и лиц, ограниченных в дееспособности.
Несовершеннолетние – это граждане, не достигшие 18 лет. На самом деле, дееспособность может наступить ранее, но не ранее 16 лет.
То есть в период между 16-18 годами, если гражданин в этот период времени вступил в брак и в случае его эмансипации, когда он работает по трудовому договору, либо по гражданско-правовому договору, родители при этом не возражают и орган опеки и попечительства выдал соответствующий документ.
Причем полная дееспособность однажды возникнув, уже никуда не пропадает. Если, например, гражданин женился, после этого успел развестись до исполнения ему 18 лет, он все равно остается полностью дееспособным.
Лишенные дееспособности – это совершеннолетние лица, которые решением суда признаны недееспособными, вследствие наличия у них психического заболевания, в результате которого они не могут понимать значения своих действий и руководить ими.
Лица, ограниченные в дееспособности, – совершеннолетние граждане, которые в силу наличия того же психического заболевания, но не настолько выраженного, чтобы они вообще не могли участвовать в правоотношениях (совершать сделки купли-продажи каких-нибудь мелких вещей), либо это лица, которые вследствие злоупотребления алкоголем, наркотиками или страдающие игровой зависимостью, в такой степени, что они ставят себя и свою семью в сложное финансовое положение.
То есть, в последнем случае, это лица, которые играют, злоупотребляют спиртными напитками, употребляют наркотики, вследствие чего суд ограничивает их дееспособность.
Необходимо учитывать, что несовершеннолетние лица недееспособны в силу возраста, а ограничить или лишить дееспособности совершеннолетнее лицо можно только решением суда.
Из этого следует, что даже если есть какие-либо справки о наличии психического заболевания, либо если лицо находится на учете в НД (наркологическом диспансере), ПНД (психоневрологическом диспансере), то это совершенно не означает невозможность совершения с данным лицом сделок.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.
Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний, читайте тут.
Соответственно, даже если лицо стоит на учете или имеет справки о наличии психических заболеваний либо зависимости, но нет решения суда, вступившего в законную силу о лишении (ограничении) его дееспособности, то у него есть право самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.
Итак, существует, по сути, два правовых статуса, в соответствии с которыми определяют особенности заключения сделок с недвижимостью.
Несовершеннолетние лица, не достигшие 14 лет, и совершеннолетние лица, решением суда лишенные дееспособности, самостоятельно совершать сделки с недвижимостью не могут. За них любые действия совершают законные представители.
Последними являются, как правило, родители несовершеннолетних детей. Оба родителя обладают совершенно одинаковым статусом и, соответственно, совершенно не важно, кто именно из родителей будет заключать в интересах их ребенка договор.
Однако следует учитывать, что органы опеки и попечительства всегда требуют либо нотариально удостоверенное, либо личное заявление другого родителя о том, что он не возражает против продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.
Для лиц, признанных недееспособными, законными представителями являются их опекуны, назначенные органами опеки и попечительства.
Полномочия опекуна подтверждаются удостоверением, выданным органом опеки и попечительства. Для несовершеннолетних лиц, содержащихся в специальных учреждениях, законным представителем будет являться руководитель этого спец. учреждения, где находится ребенок.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные в дееспособности, могут совершать сделки, но только с согласия своего попечителя либо законного представителя.
Для несовершеннолетнего все правила такие же, как и в случае с малолетним. Законные представители – это родители либо представители специализированного учреждения, в котором находится несовершеннолетний ребенок.
Для лиц, решением суда ограниченных в дееспособности, представителем будет являться попечитель, который также назначается органом опеки и попечительства.
Следовательно, договор подписывает сам несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, либо ограниченное в дееспособности лицо, но только с согласия законного представителя или попечителя.
Обязательно нужно учитывать, что сделки с недееспособными лицами совершаются только в нотариальной форме. Если несовершеннолетнее или недееспособное лицо приобретает недвижимость, то с этим никаких проблем не возникает, просто недвижимость оформляется в собственность этого лица.
Если же недееспособное лицо продает недвижимость, то здесь ситуация немного сложнее. Родители или опекун недееспособного лица обязаны обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на заключение договора по отчуждению недвижимого имущества.
Органы опеки и попечительства дают такое разрешение только в той ситуации, если недееспособное лицо в результате такой сделки улучшит свои жилищные условия.
Например, в собственность этого лица приобретается квартира большей площадью, в лучшем районе, с лучшими качественными характеристиками.
Если нужно продать квартиру своего ребенка и при этом оформить на него другую находящуюся у себя в собственности квартиру (к примеру, полученную по наследству), органу опеки представляется, что квартира ребенка будет продана, но ему будет передана другая, а деньги с продажи квартиры ребенка будут использованы на другие нужды.
Как правило, органы опеки и попечительства на такой родственный обмен согласия не дают, поскольку, по их мнению, улучшения жилищных условий, в данной ситуации, для ребенка не наступает.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 () 703-47-59
Москва, Московская область
+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Сделки с участием несовершеннолетних и недееспособных
ПЕРМСКАЯ РЕГИОНАЛЬНАЯ КОЛЛЕГИЯ
АДВОКАТ
МЕРКУЛОВ ВАЛЕРИЙ ЮРЬЕВИЧ
614039, г. Пермь, ул. Сибирская-49, оф.208
+7 (912) 881 19 61
Сайт адвоката Меркулова Валерия Юрьевича
АДВОКАТ В ПЕРМИ
Категории дел
Контакты
Мы ответим на любые Ваши вопросы
+7 (912) 881 19 61
Запишитесь к нам для личной консультации
с 9.00 до 21.00 ежедневно
Вы можете связаться с нами
Права несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных в жилищном споре
В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Согласно п. 2 ст. 28 малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать:
– мелкие бытовые сделки;
– сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
– сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до 14 лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.
Возможность реализации гражданских прав через представителя ограничена рамками п. 4 ст. 182 ГК РФ: – не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Данное ограничение установлено для совершения действий, отличающихся особой спецификой и связанных непосредственно с личностью их участников. В отношениях между родителями и их несовершеннолетними детьми такими действиями могут являться, например, воспитание детей, забота родителей об их здоровье, обеспечение получения детьми основного общего образования; защита родителями прав и интересов детей, наконец, содержание родителями детей. Это действительно личные обязанности родителей, которые не могут быть переданы ими другим лицам.
Распоряжение имуществом не относится к действиям исключительно личного характера, и запретить возможность представительства для реализации полномочий было бы неправомерно.
Как недееспособные граждане, так и малолетние дети, не достигшие 6-летнего возраста, сами не вправе совершать сделки. Однако ст. 29 ГК РФ не запрещает возможности передачи полномочий опекуна по распоряжению имуществом другим лицам.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться собственными доходами, совершать сделки, названные в п. 2 ст. 28 ГК РФ, а также совершать некоторые иные действия, направленные на установление, изменение или прекращение отдельных правоотношений. Однако сделки с недвижимым имуществом не охватываются рамками дееспособности лиц, не достигших совершеннолетия. Указанные лица совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей).
Гражданским законодательством РФ установлены 2 случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия:
1) в соответствии со ст. 21 ГК РФ в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.
2) в соответствии со ст. 27 ГК РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью.
Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия законных представителей либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет, которые в силу указанных обстоятельств приобрели полную дееспособность, совершают любые сделки, в том числе по отчуждению и приобретению недвижимого имущества, самостоятельно.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.
Необходимо при совершении сделок с недвижимостью учитывать требование п. 3 ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которым опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе:
– совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование;
– представлять подопечного при заключении сделок между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только:
– подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое имущество, а также долю в праве общей собственности на имущество;
– передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование;
– безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).
С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. Согласно данной норме невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Невозможно в названных случаях также оформление договоров мены между указанными лицами и т.п.
В действующем законодательстве не имеется единого перечня лиц, относящихся к близким родственникам. Понятие близких родственников содержится в отдельных отраслях права (жилищном, семейном, трудовом, налоговом и др.), причем эти понятия полностью аналогичными не являются. Применительно к названным правоотношениям наиболее целесообразно использовать понятие, содержащееся в ст. 14 СК РФ, – к близким родственникам относятся: родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки. Кроме них, под действие п. 3 ст. 37 ГК РФ подпадают также супруги и их близкие родственники.
Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до 14 лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК РФ запрещено.
Особым образом решается вопрос об отчуждении жилых помещений. Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким способом защищаются жилищные права несовершеннолетних граждан, как наиболее нуждающихся в обеспечении гарантий этих прав.
В договоре об отчуждении жилых помещений в случаях, если собственниками (членами семьи собственника) жилого помещения являются несовершеннолетние дети, а также граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными, как правило, должна быть сделана ссылка на реквизиты разрешения соответствующих органов.
Установление факта того, что в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого жилого помещения, как правило, особой сложности не представляет.
Для подтверждения состава членов семьи собственника нотариусами истребуется соответствующая справка жилищно-эксплуатационной организации или паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения.
Несколько сложнее решается вопрос об отчуждении жилых помещений при отдельном проживании детей от родителей или от одного из них. Наличие у собственника отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетних детей следует помимо названной справки ЖЭУ устанавливать на основании записей о детях в паспорте собственника, и при выявлении факта проживания несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей необходимо установить его место жительства и обеспеченность жильем. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), учитывая, что права несовершеннолетнего члена семьи собственника отчуждаемого жилого помещения могут быть нарушены, на совершение сделки по отчуждению жилого помещения целесообразно потребовать согласие органов опеки и попечительства и в тех случаях, когда ребенок, являющийся членом семьи собственника жилого помещения, проживает не в отчуждаемом жилом помещении, а отдельно (например, у бабушки). В противном случае сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной.
В случае раздельного проживания родителей место жительства детей устанавливается соглашением родителей либо решением суда (п. 3 ст. 65 СК РФ). В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка определяется местом жительства того из родителей, с которым проживает (зарегистрирован) ребенок. Права пользования жилым помещением другого родителя ребенок не имеет.
Особый интерес представляет вопрос о правилах отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние и не обладающие полной дееспособностью граждане. Если несовершеннолетний является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства.
Сложнее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства требуется на совершение сделки по отчуждению жилого помещения только в тех случаях, когда при отчуждении жилого помещения затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних и не полностью дееспособных граждан – членов семьи собственника. С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях:
– на отчуждение в целом всего жилого помещения, находящегося в долевой собственности;
– на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащей законным представителям названных лиц.
Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети, такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка, и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется.
Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка. Не следует лишь забывать при этом о соблюдении права преимущественного приобретения доли в случае, если сделка по отчуждению носит возмездный характер. Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли-продажи (мены) перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. В соответствии со ст. 558 ГК РФ указание в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения, является существенным условием договора, без которого договор не может считаться заключенным. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Более того, законом защищаются жилищные права не только членов семьи последнего собственника жилого помещения, непосредственно производящего продажу этого помещения.
Особенности совершения сделок с несовершеннолетними в 2019 годах
Сделки с несовершеннолетними: общие сведения
В зависимости от возраста Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) обозначает границы дееспособности несовершеннолетних лиц следующим образом:
- Лица в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, сделки, цель которых — извлечение безвозмездной выгоды, не требующие при этом удостоверения нотариусом и госрегистрации. Остальные сделки за них совершают от их же имени родители (законные представители) таких несовершеннолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дарение от имени малолетних (если сумма подарка превышает 3 000 руб.) запрещено (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
- Лица в возрасте от 14 до 18 лет правомочны по собственному усмотрению совершать сделки по распоряжению собственным доходом, реализовывать свои авторские права, размещать депозиты в банках и распоряжаться ими, совершать мелкие бытовые сделки и сделки, не требующие удостоверения нотариусом или госрегистрации. Остальные сделки могут совершаться ими с письменного разрешения родителей или законных представителей (ст. 26 ГК РФ).
Лица в возрасте от 16 лет могут дополнительно к перечисленному выше состоять в кооперативах. Вместе с тем даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак (рекомендуем также ознакомиться с нашей статьей В чем проявляется гражданская дееспособность несовершеннолетних?).
Сделки с участием несовершеннолетних: изменения 2019 года
Последний раз коррективы, касающиеся оформления сделок с участием несовершеннолетних, производились в 2016 году.
С 01.10.2016 должны быть удостоверены в нотариальном порядке все сделки:
- связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, оставшемуся без попечения родителей;
- по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.
Данное требование содержит и вступивший в силу с 01.01.2017 закон «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218) в п. 2 ст. 54.
ВАЖНО! Таким образом, документ, являющийся основанием для проведения госрегистрации прав, подлежит оформлению в нотариальном порядке.
Согласно п. 18 Методических рекомендаций…, утв. приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, нотариус проверяет наличие согласия законных представителей несовершеннолетних и разрешения органов опеки и попечительства (см. в ст. 20, п. 1 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ, в каких случаях необходимо получение предварительного разрешения данного органа).
В 2018 и 2019 нововвведений, касающихся оформления сделок с участием лиц, не достигших совершеннолетия, не было.
Таким образом, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим 18 лет лицам, как и сделки по распоряжению недвижимостью таких лиц, находящихся на момент совершения сделки под опекой/попечительством, с 01.10.2016 должны обязательно удостоверяться нотариусом.
Последствия несоблюдения правил о сделках с участием несовершеннолетних
Сделки с недвижимым имуществом от имени малолетних лиц правомочны осуществлять только их родители, усыновители или опекуны. Такая сделка, осуществленная самим несовершеннолетним, будет признана ничтожной. Хотя есть и исключение: по требованию родителей или законных представителей малолетнего совершенная последним сделка с недвижимостью все же может быть признана действительной, если произведена к выгоде последнего.
Также не будет признана действительной сделка, пусть и совершенная от имени малолетнего надлежащим лицом, но явно противоречащая интересам последнего (п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Например, когда в результате такой сделки несовершеннолетнее лицо лишается единственного жилья и т. д. (например, решение Черкесского горсуда Карачаево-Черкесской Республики от 22.03.2016 по делу № 2-4768/2015).
При возникновении споров следует установить, действительно ли сделка совершается от имени малолетнего (т. е. с имуществом, которое находится в собственности данного лица). Так, суд отклонил требования истца, посчитавшего, что продажа недвижимости, находящейся в собственности отца несовершеннолетнего лица, нарушает права такого лица (см. апелляционное определение Мособлсуда от 14.03.2016 по делу № 33-4189/2016).
Кроме того, важен и субъектный состав сделки (например, решение Коряжемского горсуда Архангельской области от 09.02.2016 по делу № 2-45/2016).
Некоторые особенности исполнения обязанностей законных представителей несовершеннолетних лиц по представлению их интересов
При совершении сделок от имени несовершеннолетних лиц или исполнении возложенных законом обязанностей законным представителям таких лиц надлежит учесть следующие нюансы:
- Обязанность по приобретению жилья для несовершеннолетнего (например, после продажи квартиры) возлагается на его законного представителя (родителя, усыновителя или опекуна). Например, супруг законного представителя не достигшего совершеннолетия лица, не являющегося родителем такого лица, его усыновителем или опекуном, данную обязанность выполнять не может (см. решение Дзержинского райсуда г. Перми от 26.01.2011 по делу № 2-187/2011).
- Ненадлежащее исполнение законными представителями не достигших совершеннолетия лиц возложенных на них обязанностей не должно отрицательно сказываться на правах и интересах несовершеннолетних. По такому основанию, например, суд восстановил пропущенный несовершеннолетним лицом срок обращения в Пенсионный фонд РФ за выплатой пенсионных накоплений умершего (см. решение Барабинского райсуда Новосибирской области от 30.04.2015 по делу № 2-188/2015).
Итак, последние нововведения в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим совершеннолетия лицам, и сделок по распоряжению недвижимостью на правах опеки, выразившееся в необходимости их обязательного нотариального удостоверения, были произведены в 2016 и продолжают действовать и в 2019.
Если до 01.10.2016 такие сделки совершались в простой письменной форме, то с указанной даты и по сегодняшний день допустима только нотариальная форма их удостоверения.
Сделки с участием несовершеннолетних и недееспособных
Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?
Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?
На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.
– С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?
– В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.
При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.
Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.
– Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…
– Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.
Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).
Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.
Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.
Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
– Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?
– Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.
– Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?
– Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
– отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
– сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
– передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
– передача имущества несовершеннолетнего в залог;
– отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;
– раздел имущества несовершеннолетнего;
– сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
– А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?
– Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.
В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.
– Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?
– Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.
Особое внимание нужно уделить п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.
– Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?
– Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.
– Какие еще советы можете дать?
– Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
– совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
– совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
– нарушение закона о материнском капитале.
Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.
По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан
Нотариальное оформление сделок с участием несовершеннолетних
Нотариальное оформление сделок с участием несовершеннолетних
Согласно пункту 1 статьи 21 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя (за исключением распоряжения своими заработком, стипендией и иными доходами; осуществления права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; внесения вкладов в кредитные организации и распоряжения ими).Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам.
Пунктами 1, 3 статьи 28 ГК РФ предусмотрено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (за исключением мелких бытовых сделок, сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения). Имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.
Необходимо учитывать, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ:
опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного; опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Правила недействительности сделок с участием несовершеннолетних
Статьей 172 ГК РФ предусмотрено правило недействительности сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет – она является ничтожной, к ней применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 171 ГК РФ, а именно: каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость; дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Однако согласно пункту 2 статьи 171 ГК РФ в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
2. Статьей 175 ГК РФ предусмотрены правила недействительности сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет:
– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
– если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 171 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 175 ГК РФ вышеуказанные правила не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
Нотариальное удостоверение сделок с участием несовершеннолетних
С 01.01.2016 в Федеральный закон -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения, в соответствии с которыми установлена обязательная нотариальная форма для сделок:
– связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
– по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.
С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с п. 2 ст. 54 которого нотариальному удостоверению подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
О согласии органов опеки и попечительства
В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Согласно пункту 4.4 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (далее – ФНП) (протокол от 01.01.2001 №03/16), если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 37 ГК РФ установлен запрет опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю – давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Наличие такого разрешения в случаях отказа законного представителя (выдачи законным представителем несовершеннолетнему согласия на отказ) от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ.
Согласия органа опеки и попечительства не требуется в случае эмансипации несовершеннолетнего согласно условиям, предусмотренным в статье 27 ГК РФ: Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью; а также в случае, установленном пунктом 2 статьи 21 ГК РФ – с момента вступления в брак до достижения восемнадцати лет несовершеннолетний приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак, при этом приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет, однако, при признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.
Оплата нотариальных услуг при совершении сделок с участием несовершеннолетних
В соответствии со статьей 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации далее – НК РФ) за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, установлена государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ).
С учетом изложенного при удостоверении указанных выше сделок нотариус взимает нотариальный тариф в соответствии со статьей 333.24 НК РФ.
Согласно п. 27 Методических рекомендаций по определению предельного размера платы за оказание нотариусом услуг правового и технического характера, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 01.01.2001 №03/16) несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера при удостоверении договоров об отчуждении ими недвижимого имущества. При этом такое освобождение от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера производится пропорционально их участию в договоре.
О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей
Федеральным законом -ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон ) установлен перечень дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей: мер, обеспечивающие возможность улучшения жилищных условий, получения образования, социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, а также повышения уровня пенсионного обеспечения.
Согласно Закону жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.06.2016, указано, что доли в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Таким образом, доли родителей и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными.
Нотариальное оформление сделок с участием несовершеннолетних
Нотариальное оформление сделок с участием несовершеннолетних
Согласно пункту 1 статьи 21 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя (за исключением распоряжения своими заработком, стипендией и иными доходами; осуществления права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; внесения вкладов в кредитные организации и распоряжения ими).Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам.
Пунктами 1, 3 статьи 28 ГК РФ предусмотрено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (за исключением мелких бытовых сделок, сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения). Имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.
Необходимо учитывать, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ:
опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного; опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Правила недействительности сделок с участием несовершеннолетних
Статьей 172 ГК РФ предусмотрено правило недействительности сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет – она является ничтожной, к ней применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 171 ГК РФ, а именно: каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость; дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Однако согласно пункту 2 статьи 171 ГК РФ в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
2. Статьей 175 ГК РФ предусмотрены правила недействительности сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет:
– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
– если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 171 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 175 ГК РФ вышеуказанные правила не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
Нотариальное удостоверение сделок с участием несовершеннолетних
С 01.01.2016 в Федеральный закон -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения, в соответствии с которыми установлена обязательная нотариальная форма для сделок:
– связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
– по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.
С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с п. 2 ст. 54 которого нотариальному удостоверению подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
О согласии органов опеки и попечительства
В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Согласно пункту 4.4 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (далее – ФНП) (протокол от 01.01.2001 №03/16), если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 37 ГК РФ установлен запрет опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю – давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Наличие такого разрешения в случаях отказа законного представителя (выдачи законным представителем несовершеннолетнему согласия на отказ) от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ.
Согласия органа опеки и попечительства не требуется в случае эмансипации несовершеннолетнего согласно условиям, предусмотренным в статье 27 ГК РФ: Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью; а также в случае, установленном пунктом 2 статьи 21 ГК РФ – с момента вступления в брак до достижения восемнадцати лет несовершеннолетний приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак, при этом приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет, однако, при признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.
Оплата нотариальных услуг при совершении сделок с участием несовершеннолетних
В соответствии со статьей 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации далее – НК РФ) за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, установлена государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ).
С учетом изложенного при удостоверении указанных выше сделок нотариус взимает нотариальный тариф в соответствии со статьей 333.24 НК РФ.
Согласно п. 27 Методических рекомендаций по определению предельного размера платы за оказание нотариусом услуг правового и технического характера, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 01.01.2001 №03/16) несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера при удостоверении договоров об отчуждении ими недвижимого имущества. При этом такое освобождение от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера производится пропорционально их участию в договоре.
О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей
Федеральным законом -ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон ) установлен перечень дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей: мер, обеспечивающие возможность улучшения жилищных условий, получения образования, социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, а также повышения уровня пенсионного обеспечения.
Согласно Закону жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.06.2016, указано, что доли в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Таким образом, доли родителей и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными.
Загрузка...