Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя

Инструкция по расторжению договора найма жилого помещения, образец соглашения о прекращение сделки

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. Но в некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость расторжения договора.

О том из-за чего это может произойти, а также о том, как правильно совершить расторжение такой сделки, и пойдет речь в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Причины и основания

Причинами для досрочной отмены сделки могут являться различные факторы. Но в любом случае, для того чтобы расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, необходимо действовать в соответствии с российским законодательством. Для облегчения такой процедуры следует прописать пункт о возможности досрочного прекращения соглашения еще на стадии его подписания, но не все собственники и наниматели знают об этом.

Самыми распространенными причинами расторжения договора найма являются следующие факторы:

  • Длительность договора подходит к концу и одна из сторон не согласна на его продление.
  • Квартиросъемщики не выполняют свои обязанности по оплате или содержанию жилья.
  • Сдаваемая жилплощадь стала непригодной для проживания людей.
  • Квартиросъемщики нанесли ущерб имуществу собственника или соседям.
  • Наймодатель не предоставил наемщику необходимо имущество, которое было указано в договоре или это имущество имеет существенные недостатки.
  • Наймодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту.

Инструкция

Такой процесс имеет довольно четкий алгоритм действий, которые нужно выполнить для законного расторжения сделки.

Отправка уведомления

Первым делом, сторона, которая приняла решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должна уведомить об этом второю сторону соглашения. В соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомление о подобном решении необходимо составлять минимум за 3 месяца до конца действия договора.

Если сделку хочет прервать собственник жилья, то он может не указывать причины такого решения, но заранее уведомить об этом квартиросъемщика он обязан. При этом уведомление о расторжении договора аренды квартиры должно составляться в письменном виде. Лучше всего вручать его в виде заказного письма, лично и под расписку.

Также статьями 450 и 453 ГК РФ предусматривается расторжение соглашения без предварительного уведомления. В этом случае, если инициатором разрыва сделки является собственник жилья, то он обязан вернуть нанимателю аванс и выплатить неустойку, размер которой должен быть равен ежемесячной плате. Но бывают случаи, когда владелец может не выплачивать неустойку, например, если жильцы не выполняли свои обязанности по оплате или нанесли вред его имуществу.

Соглашение о прекращение аренды квартиры

Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В таком документе нужно указать паспортные данные обоих участников сделки, номер и дату договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения.

Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении. Также каждая сторона должна поставить на документе свою подпись с расшифровкой.

После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что квартиросъемщик покинул помещение, приведя его в порядок и сдав ключи.

Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади.

Можно ли это сделать досрочно?

Сделка найма недвижимости является расторгнутой с той даты, которую стороны определили в соглашении о расторжении. Если же стороны не смогли сами прийти договоренности и разрыв договора произошел по решению суда, то он является расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В некоторых случаях договор необходимо расторгнуть еще до окончания его срока. Если документ составлен грамотно, то в нем должны быть прописаны условия такой процедуры и ее последствия для обеих сторон.

Если же стороны не могут расторгнуть соглашение обоюдно, то в этом случае необходимо обращение в суд. Избежать судебного заседания можно в том случае, если одна из сторон известит другую за три месяца до прекращения найма.

Нужна ли регистрация?

Если договор найма был зарегистрирован в органах Росреестра, то после его расторжения стороны договора должны уведомить эту государственную инстанцию о разрыве сделки, предоставив соглашение о расторжении.

В каком случае действие может перейти в суд?

Такая процедура может осуществляться через суд в том случае, если разрыв происходит в одностороннем порядке или одна из сторон требует возмещения ущерба. Инициатором расторжения договора через суд может быть как собственник жилья, так и квартиросъемщик.

Чаще всего в суд подает наймодатель. Для него серьезными причинами расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение нанимателем пунктов договора, например, порча имущества или просрочка платежей, превышающая 2 месяца. Также владелец квартиры может обратиться в суд, если квартирант использует квартиру не по прямому назначению, то есть не для своего проживания.

Одностороннее прекращение

По инициативе наймодателя

Если собственник квартиры хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении. Если же в нем нет таких пунктов, то владельцу нужно либо получить согласие квартиранта, либо обратиться в судебные органы. Существенные условия для обращения в суд прописаны в 619 статье ГК РФ. Ими являются следующие факторы:

  1. Наниматель использует жилплощадь незаконно и не по назначению.
  2. Наниматель неоднократно нарушает правила, прописные в договоре аренды.
  3. Квартиросъемщик портит имущество владельца квартиры.
  4. Из-за квартиросъемщика у владельца квартиры возникают проблемы с соседями.
  5. Наниматель не заплатил за найм квартиры в течение 2 месяцев подряд.

По инициативе нанимателя

По инициативе квартиросъемщика договор найма может быть расторгнуть:

  • Если после вступления договора в силу, владелец не предоставил квартиранту мебель и технику, наличие которой прописано в заключенном соглашении.
  • Если квартира не соответствует критериям, которые указывались в договоре.
  • Если хозяин квартиры препятствует нормальному проживанию квартиросъемщиков.
  • Если арендодатель скрыл наличие в квартире существенных недостатков, которые могут помешать нормальному проживанию арендаторов.
  • Если жилплощадь приобрела статус аварийной и стала непригодной для проживания.

Особые случаи

В гражданском кодексе, который регулирует порядок расторжения договора найма, говорится, что прекращение соглашения не предполагает обязательного выселения всех людей, проживающих в квартире.

Поэтому, если во время судебного разбирательства будут выявлены люди, которые являются нарушителями, то выселению могут подлежать только они. Такой порядок касается лиц, которые вместе снимают многокомнатную квартиру.

Кто не может подлежать выселению?

Если квартира сдавалась в наем по договору социального найма, то здесь есть особый нюанс. Некоторые слои населения не могут подлежать выселению из служебной квартиры, что регламентировано статьей 103 ЖК РФ. К ним относятся:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп, но только в том случае, если причиной инвалидности стала их профессиональная деятельность;
  • родные люди сотрудника, которому была выделена специализированное служебная квартира после его гибели.

Также стоит заметить, что такие права имеют только те граждане, которые не имеют собственной жилплощади и нее стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Расторжение договора найма является серьезным делом, имеющим под собой законодательное обоснование. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить все нюансы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 938-46-18 (Москва)
+7 () 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Расторжение договора найма жилого помещения

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Как составить соглашение о расторжении

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя.

Дмитрий Анисимов

Господа, нужен совет! Заключили договор найма квартиры на 11 мес. в ФРС не регистрировали, через пару месяцев звонят клиенты, так мол и так, собственник продал квартиру, съезжайте говорит.

В договоре:
7.4.В случае досрочного одностороннего расторжения договора, сторона, инициирующая расторжение, обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения.
7.6.В случае расторжения договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего договора, Наймодатель возвращает Нанимателю сумму за оплаченный, но неиспользованный срок найма объекта и уплачивает неустойку в размере месячной платы.

А теперь самое интересное:
Сдавал мужчина, св-во о гос рег права собственности было на его жену, она не присутствовала, расписывался он.
Как быть?

Не имел он права сдавать и получать за это деньги, если только жена не одобрит договор найма после его заключения. Но в этом случае она обязана действовать в соответствии с договором найма и выплатить неустойку и возврат. А если жена не одобрит сделку, то через суд можно получить с него деньги за найм, как неосновательное обогащение. Как и сколько – это уже суд будет решать. Возможно и неустойку получить удастся, т.к. это убытки нанимателей, связанные с его действиями. Но сами-то наниматели ведь видели, что не он хозяин. Да, агент по этой сделке – просто “СУПЕР”!)))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Съезжайте. Возможен вариант с судами- но это долго

Напугайте, что пойдете в суд, чтобы мужчина Вам вернул сумму за оплаченный, но неиспользованный срок найма объекта.
Но вообще, конечно, придется съезжать. Договор найма подписан неправомерно, так как подписывал его не собственник.

Если ещё и доверенности от супруги наймодателя не было – не повезло Вашим клиентам с Вами, уж извините. Максимум – попытайтесь вернуть залог.

так! просил совета, а не хаять, ошибку свою знаю.

Дмитрий, боюсь навлечь гнев коллег, но один из выходов, так сказать лайт – предложить клиентам бесплатное переселение, конечно в пределах полученной ранее комиссии. Разрешать ситуацию надо и несмотря на то, что на Вас необходимо сложить все возможные маты, радует, что не плюнули на клиентов. Вы не являетесь стороной договора и поддержать судебные тяжбы можете только консультативно. Но любые претензии – дело, на данный момент, десятое. Основное – людям нужен свой угол и это наиболее приоритетно.

Клиентам само собой я уже гарантировал при не разрешении конфликта подобрать жильё бесплатно, с ними не конфликтуем. Вот пытаюсь связаться с собственником, он вроде, как адекватный. При подписании заверял, что проблем не будет, жена с ребёнком сидит. он с её паспортом был. в первый и последний раз пошёл на уступки.

Дмитрий, не поймите меня превратно, я сам далеко не гений, но к Вашим хорошим, по моему мнению, человеческим качествам, очень рекомендую добавить чуть больше юридических знаний. Больно ударила по глазам фраза “в ФРС не регистрировали” и иные, описанные и совершенные Вами действия. Удачи в разрешении ситуации, будет сложно, но вы победите!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как зафиксировано договором так и быть.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если человек признал свою вину и сожалеет, это является проявлением силы характера.
Это я про Дмитрия А.
Разрулить достаточно просто: вернуть залог с Ваших денег (с денег агента) + бесплатно найти другое жилье (в т.ч. заплатить 50% встречному агенту).

Таким образом, Вы убьете 2 зайцев: наберетесь большего опыта и мудрости, а также расположите к себе Клиентов, которые, возможно, всё-таки обратятся к Вам повторно. Это вопрос будущего.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

При определенном общении с псевдо наймодателем можно вернуть деньги, съезжать в любом случае нужно. По сути у вас договор, который не может быть заключен.

Дмитрий, в первую очередь, диалог с “наймодателями”. Какова у них ситуация по продаже? Если документы на регистрации – договаривайтесь о том, чтобы клиенты пожили это время бесплатно в качестве компенсации. Этим вы отобьете клиентам те 50%, которые они заплатят за найм контрагенту. С вашей стороны услуга будет бесплатной. Считайте комиссия в ноль выйдет. Остальное вам уже выше все разъяснили. Спасибо за вопрос, так как мы (в частности я) тоже учимся на чужих ошибках, чтобы их не повторять.

На самом вы зря снова на агента, во первых агенты не эксперты, ваши знания например суд в з. пошлет и установит что вы не эксперты, конечно всё как решит суд. Здесь наймодателю возможно светит уголовный срок за подлог, мошенничество, обман, унижение конституционных прав и т.д и т.д.
Я вот лично сняла комнату и что вы думаете, у наймодателя соцнайм, утверждал осведомлены другия, вся квартира сдается и он менечку выселяет спустя 4 месяца якобы сестра жить приезъжает, компенсацию не отдает, и вот я в суд, и в суд будет по гражданскому иску, и он заплатит за три месяца найм мне это бес торга плюс пеня по ставке рефинонсирования ввиду того что договором пеня не предусмотена и менечки моральный ущерб, стоимость моего адвоката и госпошлина, но, есть ещё но, на усмотрение прокурора возбуждения уголовки против него, плюс участковый и штрафы, перерасчет комуслуг и как следствие может и соцнайм быть расторгнут, поверьте это так, даже агент по аренде впервые поподая в ситуацию идет в суд и это правильно. И кстати я как наниматель не имею право просить документ разрешающий сдавать в аренду соцнайм от города, а это уже в силу закона. Также менечки мягко намекнули профи что спрашивать мы агенты документы не имеем право, надо просто писать документы не предоставлены, в виду того что о не разглашении мы не даем гарантийку. Потому правда всегда на стороне нанимателя. Потом я сняла квартиру в ипотеки которая, запрещения нету на наем всё прошло нормально.

Одностороннее расторжение договора найма наймодателем

Опубликовано ср 20.11.2019 – 14:06 пользователем advokat1

Здравствуйте, мне на постоянной основе сдавали квартиру. Мни подписали договор аренды на срок 2 года, согласно которому каждая из сторон договора, предупредив другую за месяц, может расторгнуть договор в одностороннем порядке только при наличии нарушений договора. Прошло полгода Арендодатель решил расторгнуть договор с со мной в одностороннем порядке, тк после развода с женой решил поселиться в этой квартире. Он предупредил за месяц о расторжении договора. Но я ему ответил, что выезжать оказываюсь. Сказал, указал, что квартира меня полностью устраивает, договор заключен на два года, ГК РФ не допускает одностороннего расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, а условие договора, его допускающее, противоречит ст. 310 ГК РФ. Кто прав?

Здравствуйте Игорь!
Отвечая на ваш вопрос, приведу пример из судебной практики по делу со схожими обстоятельствами, из которого вы увидите, что судебная коллегия посчитала, что действия наймодателя по одностороннему отказу от договора найма являются неправомерными, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору, однако наймодателем не доказан факт нарушения нанимателем условий заключенного между сторонами договора, поэтому такой отказ от договора признан незаконным.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. по делу N 33-18489

Судья суда первой инстанции: Андреева Т.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Ворониной И.В.,
Судей Лукьянова И.Е., Мошечкова А.И.
при секретаре К.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционным жалобам С.Е.А. и К.В.А.
на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г.
по делу по иску С.Е.А. к К.В.А. о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда,

. между С.Е.А. и К.В.А. был заключен договор аренды квартиры, по условиям которого К.В.В. (арендодатель) предоставила в пользование С.Е.А. (арендатор) жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры по адресу: . (л.д. 13 – 17).
Жилое помещение было предоставлено для проживания арендатора и членов ее семьи (мужа и сына) на срок. месяцев; размер арендной платы определен договором в сумме. руб.; арендная плата должна уплачиваться ежемесячно десятого числа оплачиваемого периода. Также договором предусмотрена уплата арендатором страхового депозита в размере. руб.
Квартира была передана арендодателем арендатору. г.
С.Е.А. обратилась в суд с иском к К.В.А. о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда.
Свои требования истец обосновал тем, что ответчик неправомерно в одностороннем порядке расторгла договор аренды жилого помещения; . г. истец со своим несовершеннолетним сыном, . г.р., не смогли попасть в квартиру, так как был на входной двери был заменен замок, ответчик позволила С.Е.А. вывезти вещи и мебель из арендованного помещения лишь. г. Как указала истица, размер причиненного ущерба составляет. руб. и состоит из суммы невозвращенного страхового депозита в размере. руб.; расходов истицы по оплате услуг риэлтора по подбору нового жилого помещения в размере – . руб.; расходов истицы по оплате перевозки вещей из арендованной квартиры в новую квартиру в размере. руб.; расходов истицы на приобретение детской одежды сыну в размере. руб.
Ответчик иск не признала.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. постановлено:
– Взыскать с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытки в размере. рублей, судебные издержки. рублей.
– В остальной части иска отказать.
Дополнительным решением Тушинского районного суда г. Москвы от. г. С.Е.А. отказано в возмещении расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя.
Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит С.Е.А., считая неправильным отказ в удовлетворении ее требований о возмещении расходов на оплату услуг риэлтора, расходов на оплату переезда в другое жилое помещение, расходов на приобретение детской одежды, а также неправильным отказ в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда. Кроме того, истица ссылается на то, что расходы на представителя взысканы в недостаточном размере и что суд неправомерно не взыскал в ее пользы понесенные расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя.
Также на решение суда подана апелляционная жалоба К.В.А., которая ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции о недоказанности тех обстоятельств, что С.Е.А. нарушались условия договора аренды, и что К.В.А. письменно уведомила истицу о досрочном расторжении договора за месяц до его фактического расторжения. Кроме того, ответчик полагает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удержания ответчиком суммы страхового депозита.
В заседании судебной коллегии С.Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, возражала против доводов апелляционной жалобы К.В.А.
Представитель К.В.А. – адвокат Д.А.В. доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, возражал против доводов апелляционной жалобы С.Е.А.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части размера подлежащего взысканию с ответчицы в пользу истицы ущерба.
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Заключенный между сторонами договора аренды квартиры по своей правовой природе является договором найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ,
1. предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В силу приведенных норм, односторонний отказ от договора (от исполнения договора) допускается только в тех случаях, когда возможность такого отказа установлена законом или договором.
Судебной коллегией установлено, что основания досрочного расторжения заключенного между сторонами договора аренды установлены разделом 6. Договора.
В соответствии с п. 6.1. договора, договор может быть расторгнуть по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора. При этом сторона, по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить другую сторону в письменной форме за один месяц до момента расторжения договора.
В соответствии со с п. 6.3. договора, арендодатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды, если Арендатор соблюдает все условия договора за исключением случая указанного в п. 6.4 договора.
В соответствии с п. 6.4. договора, в случае нарушения Арендатором своих обязательств по договору, арендодатель имеет право на досрочное расторжение Договора на основаниях и в порядке, предусмотренном ГК РФ.
Судебной коллегией установлено, что ответчик К.В.А. в одностороннем порядке отказалась от заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, заменив. г. замки во входной двери в квартиру и лишив истицу с ребенком возможности пользоваться предоставленным по договору жилым помещением.
Частично удовлетворяя требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что действия ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения являются неправомерными.
Судебная коллегия признает этот вывод правильным, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору. Однако ответчиком не доказан факт нарушения истицей условий заключенного между сторонами договора.
Также ответчиком не доказан факт соблюдения установленного договором порядка расторжения договора, а именно: не доказан факт направления в адрес истицы предварительного уведомления о расторжении договора в письменной форме за месяц до расторжения договора. Ссылка ответчицы на СМС-переписку правомерно не принята судом первой инстанции в качестве доказательства надлежащего уведомления истицы о предстоящем расторжении договора, т.к. договором установлен иной способ уведомления о расторжении договора – письменный. СМС-уведомление не может быть отнесено к письменной форме уведомления.
Кроме того, первое СМС-сообщение, на которое ссылалась ответчица, датировано. г., т.е. менее чем за месяц до даты отказа ответчицы от договора.
Из материалов дела усматривается, что при заключении договора, истица передала ответчице денежную сумму в размере. руб. в качестве страхового депозита (п. 4.2. договора). В соответствии с п. 6.5. договора, в случае прекращения договора сумма страхового депозита подлежала возвращению арендатору за вычетом согласованных сумм ущерба квартире, мебели и оборудованию, если такой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности Арендатора или членов его семьи.
Поскольку доказательств причинения ущерба квартире по вине истицы или проживающих с ней членов семьи суду представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истицы сумму страхового депозита в размере. руб.
Отказывая истице в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде расходов по оплате услуг риэлтора, расходов по оплате переезда и расходов по приобретению детской одежды, суд первой инстанции исходил из того, что эти расходы понесены истицей самостоятельно и не связаны с действиями ответчика.
Судебная коллегия не может согласиться с этим выводом в части, касающейся расходов истицы по оплате переезда из арендованной у ответчицы квартиры в другую квартиру.
Как указано выше, отказ К.В.А. от договора выразился в действиях, направленных на воспрепятствование истице в пользовании арендованной квартирой. В результате этих действий ответчицы, истица не могла пользоваться квартирой и была вынуждена менять место проживания, а, следовательно, нести расходы на переезд (перемещение вещей) из квартиры, принадлежащей К.В.А., в другую квартиру.
Переезд состоялся. г., расходы истицы на переезд составили. руб. Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями истицы, СМС-перепиской сторон по вопросу согласования даты забора вещей из квартиры (л.д. 105 – 106), а также представленной истицей квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16 апреля 2016 г. об оплате грузоперевозки на сумму. руб. (л.д. 29).
Таким образом, расходы истицы на переезд являются следствием ненадлежащего исполнения ответчицей договорных обязанностей по предоставлению в пользование жилого помещения для проживания. Поэтому сумма расходов истицы на переезд, в соответствии со ст. 393 ГК РФ, подлежит возмещению ответчицей.
С учетом изложенного, сумма подлежащих возмещению убытков будет составлять не. руб., а. руб., в связи с чем решение суда подлежит соответствующему изменению.
Доводы апелляционной жалобы С.Е.А. о том, что действиями ответчицы ей были причинены убытки, связанные с оплатой услуг риэлтора и с приобретением детской одежды, отклоняются судебной коллегией, как неподтвержденные имеющимися в деле доказательствами.
Так, в качестве доказательства несения расходов по оплате услуг риэлтора истица представила расписку от. г. о получении агентом компании “Альянс” сумму в размере. руб. в качестве бонуса за сделку по адресу: . (л.д. 30). Вместе с тем, истицей не было представлено доказательств содержащих сведения о том, за заключение какой конкретно сделки произведена оплата и во исполнение какого договора. Истицей не был представлен ни договор с риэлтором, ни договор в отношении адреса: . Поэтому представленные истицей доказательства о несении расходов на сумму. руб. не подтверждают того обстоятельства, что эти расходы связаны с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения.
В подтверждение расходов по приобретению детской одежды на сумму. руб., истица представила кассовый чек магазина ООО “Твое”, на котором проставлены дата и время: . – . (л.д. 28).
Указанный чек подтверждает несение истицей расходов на четвертый день (считая с. г.) после прекращения доступа в арендованную квартиру и в день, предшествующий согласованной сторонами дате забора вещей из квартиры (переезд был назначен на. г. в. ). При этом, кассовый чек не содержит информации ни о размере приобретенных вещей, ни о лице, осуществляющем покупку.
При таких обстоятельствах, расходы на приобретение вещей на сумму. руб. не могут быть признаны вынужденными расходами истицы, связанными с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы С.Е.А. о неправомерном отказе в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, отклоняются судебной коллегией как ошибочные, основанные на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, компенсации подлежит моральный вред, причиненный нарушением неимущественных прав гражданина или действиями, посягающими на иные принадлежащие гражданину нематериальные блага.
Действиями ответчицы были нарушены имущественные права истицы и ее ребенка, связанные с правом пользования арендованным жилым помещением. Доказательств нарушения действиями ответчицы нематериальных благ, принадлежащих истице и ее сыну, суду представлено не было. Поэтому оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда у суда не имелось.
Довод апелляционной жалобы С.Е.А. о недостаточном размере возмещения расходов по оплате услуг представителя отклоняется судебной коллегией, как необоснованный. Взысканная судом сумма расходов по оплате услуг представителя в размере. руб. отвечает требованиям разумности с учетом характера спора, объема оказанных услуг, а также того, что исковые требования истицы были удовлетворены частично.
Довод жалобы С.Е.А. о том, что суд не принял решения о возмещении истице понесенных ею расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя, отклоняется судебной коллегией, поскольку дополнительным решением суда от. г. этот вопрос был разрешен.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в возмещении этих расходов, поскольку доверенность была выдана С.Е.А. на нескольких представителей для представления ее интересов во всех судебных инстанциях судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судах, т.е. не в связи с конкретным делом.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба С.Е.А. подлежит удовлетворению только в части, касающихся ее расходов на переезд.
Доводы апелляционной жалобы К.В.А. о том, что факт нарушения С.Е.А. условий договора аренды о необходимости соблюдения тишины в ночное время, о запрете использования квартиры для проживания в ней других лиц, а также факт соблюдения ответчицей порядка уведомления о досрочном расторжении договора подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку указанные в Постановлении обстоятельства изложены в качестве объяснений К.В.А., а не в качестве обстоятельств, установленных в ходе проверки.
Доводы жалобы К.В.А. о том, что СМС-переписка сторон подтверждает факт надлежащего уведомления о расторжении договора отклоняется судебной коллегией, поскольку, как указано выше, уведомление о предстоящем расторжении договора в соответствии с условиями договора должно быть совершено в письменной форме, а не в форме СМС-сообщения.
Довод жалобы К.В.А. о том, что истица не внесла арендную плату. г., отклоняется судебной коллегией как не имеющий существенного значения для разрешения спора, поскольку указанное ответчицей обстоятельство не могло служить основанием для расторжения договора по состоянию на. г. (связи с необходимостью соблюдения месячного срока предупреждения о расторжении договора), а требований о взыскании задолженности по арендной плате К.В.А. в настоящем деле не заявляла. При этом неуплаченная арендная плата, в соответствии с п. 6.5. договора, не подлежала удержанию за счет страхового депозита.
Довод апелляционной жалобы К.В.А. о том, что сумма задолженности истицы по коммунальным платежам могла быть погашена за счет страхового депозита, отклоняется судебной коллегией, как противоречащий п. 6.5. договора. Требований о взыскании такой задолженности К.В.А. в настоящем деле не заявляла.
Довод жалобы о том, что по вине истицы произошел залив нижерасположенных квартир, отклоняется судебной коллегией, поскольку ущерб, связанный с заливом, не являлся предметом спора в настоящем деле.
Довод жалобы К.В.А. о том, что С.Е.А. в нарушение условий договора аренды не уведомила арендодателя о жалобах собственника нижерасположенной квартиры на протечки, из арендованной квартиры, отклоняется судебной коллегией, поскольку факт обращений собственника нижерасположенной квартиры к истице является недоказанным.
Таким образом, апелляционная жалоба К.В.А. удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. изменить в части размера подлежащих взысканию с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытков.
Взыскать с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытки в размере. руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

136 комментариев

Как работают эти законы в жизни? В июне хозяйка квартиры нашла меня по объявлению, я обрадовалась невысокой оплате и отсутствию риелторов. Условие было – предоплата за 3 месяца (июль, август, сентябрь) и подождать недолго пока хозяйка сделает косметический ремонт. Как потом оказалось, этот ремонт и был целью. Заключили договор с июля на 2 года, но уже через месяц устно узнаем, что живем только эти 3 месяца, еще через месяц получили письменное уведомление (как положено по договору за месяц). В последние дни началась “осада” – я два раза вызывала полицию и писала заявления на угрозу (по ним отказы). И хозяйка сразу подала иск на расторжение и выселение. В договоре есть пункт: при досрочном расторжении по инициативе Наймодателя при отсутствии нарушений Нанимателя, выплачивается неустойка Нанимателю или месяц проживания без оплаты. Неустойку Наймодатель отказалась выплачивать, но и оплату за октябрь тоже отказалась принимать. Судья на собеседовании сказала, что мы прожили октябрь месяц в счет неустойки и она иск удовлетворит, если мы не съедем до суда. Я сказала, что этот пункт о досрочном расторжении без оснований является незаконным (согласно прочитанному в вашей статье). Но судья сказала, что права собственника в приоритете и ей вообще не важно почему она хочет расторгнуть договор. Присутствовал прокурор на собеседовании и поддержал судью. Оснований по ст.450 и 687 нет. Жилье подорожало почти в 2 раза, я недавно после полостной операции и сейчас прохожу лечение у психиатра (из-за этого нервный срыв). Она использовала мою предоплату для ремонта, чтобы жить самой, все это было спланировано. Суд через 10 дней и я не знаю, что делать, на адвокатов у меня нет средств, я сейчас не работаю и пенсии нет, только сын помогает, да немного репетитором подрабатываю.

Добрый день! Меня попросили в течении месяца освободить арендованное мною помещение.Должен ли я платить аренду за это месяц?

Будьте добры, помогите разобраться.
Сдала квартиру на 11 месяцев!
Заключили договор найма жилого помещения, который нашла в интернете. Нигде не заверяли. Просто внесли паспортные данные и подписи.
Но в связи со срочной продажей квартиры, вынуждена расторгнуть договор. Могу ли я это сделать? Что для этого нужно? И как поступить, если наниматели отказываются съезжать

Екатерина, добрый день.
У нас сейчас аналогичная ситуация, как действовали? Очень надеюсь на ваш ответ. Квартирант нам угрожает и кадается на соседей.

Компенсируйте им затраты или снимите им аналогичное жильё и оплатите переезд. Договоритесь полюбовно. В противном случае, если у вас нет в договоре найма положения о порядке досрочного расторжения по желанию одно из сторон, и вы не соблюли регламент, прописанный в договоре, то никак. Ждите окончания срока договора. Можно ещё продать квартиру, но у неё будет фактически обременение в виде договора найма. И этот факт нужно будет озвучить покупателю.
А вообще, чтобы такой фигни не было, или сами постарайтесь вникнуть в вопрос, изучите законы, пару вебинаров от специалистов, куча книг есть соответствующих, или наймите хорошего грамотного риэлтора или юриста. Или вон воспользуйтесь услугами этой компании, на сайте которой мы находимся.

Здравствуйте. Снял квартиру на 11 месяцев, по договору. Прожил 2 месяца, оплату произвел за 3 месяц, а через неделю сьехал. Хозяйку предупредил. Комуналку оплатил. За эти 3 недели, которые по сути остались за мной, она заселила новых жильцов. Я попросил, отдать разницу, которые новые жильцов жили за мои деньги. Она отказалась. Как мне вернуть деньги? И что делать?

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2020

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 115 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 1 196 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

    собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере; после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал; квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается; в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

    уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Иск о расторжении договора найма (истец – собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 383 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 311 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 265 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию