Проведение кадастровой оценки недвижимого имущества

Кадастровая оценка объекта недвижимости в России

Многие законодательные требования, предъявляемые к собственникам недвижимости, напрямую зависят от стоимости объектов. Например, с применением данного показателя исчисляется налог на землю. Но определить реальную стоимость имущества очень сложно, ведь цены на рынке меняются практически ежедневно. Именно кадастровая оценка объекта недвижимости призвана свести к минимуму сложности, возникающие при исполнении поставленных условий.

Что такое кадастровая оценка

В 2016 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

  • среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
  • местоположение дома;
  • размер общей и жилой площади;
  • год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

  1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
  2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2020 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 Федерального Закона от 22.06.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» .

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ №74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2020 года действует Приказ Минэкономразвития от 22.06.2015 «О внесении изменений в федеральный стандарт оценки…» . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10.2010.

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Правила определения КС недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

  1. Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
  2. Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
  3. Эксперты устанавливают КС недвижимости.
  4. Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
  5. Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
  6. Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2017 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

  • характеристика самого объекта;
  • характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
  • факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Массовая оценка объекта недвижимости

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта.

Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

Индивидуальный подход

Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:

  • вид из окна квартиры;
  • близость к остановкам общественного транспорта;
  • непосредственное окружение и так далее.

Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.

Применение сравнительного метода

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.

Отметим, что 12.05.2017 Минэкономразвития утвердило Приказом №226 «Методические указания о государственной кадастровой оценке» . В п.7.1.1. этого документа уточняется, что сравнительный метод не применяется либо используется лишь для проверки результатов, полученных с применением других подходов при оценке:

  • объектов капстроительства;
  • ЕНК (единый недвижимый комплекс;
  • земельных участков.

Затратный метод оценивания

В основе затратной методики находится предположение, что расходы на создание оцениваемого объекта – приемлемый ориентир при установлении рыночной цены объекта. Особенность подхода состоит в том, что оценщик должен понимать разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения.

Первый параметр определяется величиной актуальных издержек на создание такого же объекта при условии применения аналогичных архитектурно-планировочных концепций, материалов и строительно-монтажных конструкций.

Стоимость замещения – это размер затрат, необходимых для возведения объекта, имеющего такую же полезность, как и оцениваемый, но построенного с использованием новых материалов, стандартов и дизайнерских решений в современной архитектурной стилистике.

Границе между этими разновидностями стоимости присущ условный характер. Поэтому оценщик-контрагент в каждом случае вынужден выбирать в зависимости от условий тот или иной тип стоимостной оценки.

Оценивание доходным методом

Определение ожидаемой прибыли – основа доходного метода. Анализируя Методические рекомендации Минэкономразвития о кадастровой оценке, можно определить, что этот метод целесообразно применять при наличии надежных данных:

  • об уровне доходов и расходов по объектам недвижимости;
  • об общей ставке дисконтирования и/или капитализации.

Как выяснить КС недвижимости

В настоящее время существует 3 популярных способа уточнить КС объекта:

  • посетить филиал Росреестра или офис МФЦ и подать заявление о предоставлении сведений из ЕГРН;
  • воспользоваться сервисом «Карты Росреестра». Для поиска следует ввести адрес участка или дома. Нужно признать, что в некоторых случаях КС объекта не отображается;
  • заполнить специальную форму на онлайн-портале Росреестра. После ее отправки спустя несколько секунд нужная информация высветится на мониторе. Поиск квартиры с помощью этого сервиса осуществляется по адресу или кадастровому номеру. В результате пользователь получит своего рода выписку с необходимыми данными.

Справка о кадастровой стоимости объекта на бумажном носителе обойдется физлицу в 300 рублей. А за электронный вариант документа придется заплатить 150 рублей.

Обжалование результатов кадастровой оценки

Процедура начинается со сбора документов. Подготовленный пакет бумаг нужно подать вместе с заявлением в комиссию по рассмотрению споров, действующую при территориальном органе Росреестра. На рассмотрение обращения отводится один месяц.

При несогласии с решением комиссии заявитель может подать иск в суд. Как правило, по таким делам судебная инстанция назначает оценочную экспертизу. Во многом успех оспаривания зависит от всесторонности, полноты и объективности экспертного заключения.

В настоящее время компенсация судебных издержек для заявителя законодательством не установлена.

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Выше упоминалось, что оценка недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге – не реже 1 раза в 3 года. Обязательность переоценки обусловлена частыми изменениями ситуации на российском рынке.

Заключение

Понятие «кадастровая стоимость недвижимости» обозначает цену объекта недвижимого имущества, установленную на основе информации, которую получила служба кадастрового учета. Этот параметр используется не только в целях инвентаризации материальных ценностей данной категории. Его применяют фискальные органы при расчете налогов, подлежащих уплате владельцами недвижимости. Поскольку КС периодически подвергается корректировке, налоговое бремя тоже изменяется.

Если собственник квартиры/дома не согласен с результатами оценки, он вправе их оспорить. Но не исключено, что действующая при Росреестре комиссия по рассмотрению споров примет решение не в пользу заявителя. Тогда ему придется обратиться в суд.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

VSEON.com

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Закон

Новые правила кадастровой оценки недвижимости

С 2020 года во всех субъектах Российский Федерации государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам. Почему это важно? На основе кадастровой оценки объекта недвижимости – квартиры, дома, земельного участка – рассчитывается налог на имущество физических лиц, который платят все собственники. «Всё о новостройках» узнал, какие новеллы содержит новая редакция закона.

В 2015 году в России вступил в силу закон, который устанавливал новые правила расчета налога на имущество – с учетом кадастровой оценки объекта недвижимости. Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость. Соответствующие данные хранились в БТИ. И уже с 2016 года пилотные регионы начали платить налог, рассчитанный по новым правилам. Суммы налогов за конкретные квартиры и дома в большинстве своем выросли. Хотя были и обратные случаи, когда налог стал меньше.

От инвентаризационной стоимости – к кадастровой оценке

Дело в том, что кадастровая оценка по сути своей – это рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на конкретный момент времени. Например, на 1 января того или иного года. Следующая кадастровая оценка должна быть проведена в регионе не менее чем через 3 года и более чем через 5. Весь период между кадастровыми оценками для налогообложения применялась существующая оценка вне зависимости от изменения реальной рыночной стоимости недвижимости. Это особенно ярко проявилось во время кризиса, когда цена недвижимости упала, а кадастровая оценка сохранилась на прежнем уровне. Более того, в соответствии с законом ежегодно налог повышался на 20 %, поскольку применялись так называемые повышающие коэффициенты, которые должны были облегчить для россиян переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой оценке. В итоге стоимость недвижимости падала. А налог рос. Парадокс. Кроме того, в кадастровой оценке объектов недвижимости допускались многочисленные ошибки.

Так, в июле 2018 года Росреестр обнародовал статистику оспаривания кадастровой стоимости. По подсчетам ведомства за 6 месяцев 2018 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости приняли 61 % решений в пользу граждан.

Если быть совсем точным, то комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрели 12 882 заявления граждан, и касались они 20 256 объектов.

Напомним, в случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. А заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

Дело в том, что ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики. Итоги их деятельности утверждали региональные и местные органы власти. Но многочисленные обращения граждан за пересмотром кадастровой стоимости показали, что система работает далеко не безупречно и ее надо менять. Кроме того, применение такого порядка исчисления налога на имущество физлиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан. На ситуацию обратил внимание президент Владимир Путин в ежегодном послании президента Федеральному Собранию.

«Когда некоторые коллеги убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали», – указал Владимир Путин.

Глава государства поручил уточнить механизм расчета налога и определения кадастровой стоимости недвижимости – в любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость.

Кадастровая оценка по-новому

В новой редакции федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривается применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Этот механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку. Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.

Одним из ключевых изменений проведения работ по определению кадастровой стоимости стало появление нового понятия «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки». Считается, что это самое главное, так как в рамках подготовительных работ проводится уточнение сведений об объектах оценки, а также сбор полной рыночной информации и сведений о ценообразующих факторах.

Также бюджетные учреждения уполномочены предоставлять разъяснения в части определения кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок.

Закон о кадастровой оценке вводит новое понятие «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки».

Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений. При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление. В частности, ведомство планирует установить постоянное наблюдение за порядком действий бюджетных учреждений и органов власти в части проведения кадастровой оценки, и при наличии возможных недопустимых отклонений оперативно указывать на их наличие. Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.

Также новым законом сохранен механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссиях по рассмотрению споров, которые будут создаваться уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

У нас

В Новосибирской области определять кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с законом о кадастровой оценке будет государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», созданное распоряжением правительства Новосибирской области от 04.05.2018 № 163-рп «О реорганизации областного государственного унитарного предприятия “Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области”».

Ответственность за работу государственного бюджетного учреждения возложена на региональные органы власти, в Новосибирской области – на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

В Новосибирской области государственная кадастровая оценка по новым правилам будет проводиться с 2019 года.

В числе первоочередных работ на территории Новосибирской области планируется проведение государственной кадастровой оценки земельных участков категорий земель особо охраняемых территорий и объектов и земель водного фонда.

Кадастровая оценка недвижимости — поэтапная технология проведения оценки + профессиональная помощь в проведении кадастровой оценки

Представьте ситуацию! Вам начислили слишком большой налог на квартиру, а вы не понимаете почему? В таком случае вы должны знать, что такое кадастровая оценка недвижимости и как она помогает снизить налоговые отчисления.

Меня зовут Валерий Чемакин, и я, как консультант по правовым вопросам, в этой статье изложу не только суть кадастровой оценки, но и на практических примерах познакомлю вас со всеми этапами этого процесса.

В конце материала вы найдете несколько советов, которые помогут избежать типичных ошибок.

1. Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Это достигается тем, что кадастровую оценку недвижимости не проводят так часто, как это делают при определении рыночной стоимости.

По закону достаточно оценить объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). При этом по заявлению собственника, например, для снижения налога, оценка кадастровой стоимости недвижимости допускается в любое время.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости — это совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости, в число которых входит: принятие решения, утверждение перечня объектов, выбор исполнителя работ, проведение оценочных действий, утверждение результатов и их внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

2. Когда может понадобиться проведение кадастровой оценки недвижимости — обзор основных ситуаций

Несмотря на то, что массовая кадастровая оценка объектов недвижимости пока не проводится, могут возникнуть ситуации, когда обновление стоимости в ЕГРН будет просто необходимо.

Рассмотрим такие ситуации подробно.

Ситуация 1. Купля-продажа объекта недвижимости

Часто при установлении цены на реализуемую квартиру трудно найти подобные объекты в непосредственной близости, чтобы сопоставить показатели. В таких случаях удобным инструментом служит кадастровая стоимость, если расчет ее производили не слишком давно в ходе плановой оценки.

В противном случае возникает необходимость заказать внеплановую кадастровую оценку квартиры, о сути которой на нашем сайте есть специальная статья. Полученный результат используется при выставлении цены в объявлении на продажу.

Ситуация 2. Оформление наследства или дарения

При оформлении сделок, в которых отсутствует движение финансовых средств, формально требуется указывать цену объекта. К таким сделкам относятся: оформление наследства, дарение и даже в некоторой степени обмен.

Для этого лучше всего подходит кадастровая оценка недвижимости. Если последняя оценка проводилась уже давно, то есть смысл инициировать новую.

Ситуация 3. Передача недвижимости в аренду

Нередко кадастровая оценка недвижимости предусмотрена правилами предоставления муниципального жилья в аренду отдельным категориям граждан. Объясню это на примере.

Пример

У меня есть собственное жильё в Тюмени, но живу и работаю я в другом городе. Муниципалитет предоставляет мне и семье квартиру в аренду на условиях коммерческого найма. Так вот, арендная плата как раз и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Это прописано в договоре.

Ситуация 4. Оформление кредита или ипотеки под залог

Если вы обратитесь в банк для получения кредита под залог недвижимости, в отделе кредитования вас попросят сделать новую кадастровую оценку объекта. Это нужно, если имеющиеся данные в ЕГРН не удовлетворяют вашим потребностям по сумме.

Новая методика кадастровой оценки недвижимости максимально приближает стоимость к рыночной, что увеличивает одобряемую банками сумму кредитов.

Ситуация 5. Оформление субсидий для начисления налога на имущество

При начислении налога на недвижимое имущество граждан государством предусмотрен ряд льгот. Чтобы их правильно, посчитать надо знать не только площадь, но и кадастровую стоимость. Очевидно, что от ее размера зависит и сумма субсидии, на которую можно рассчитывать.

Если кадастровая стоимость жилья менее 1 млн рублей, то при начислении налога предоставляется вычет на такое имущество. Поэтому есть смысл провести повторную кадастровую оценку имущества, стоимостью немного больше этой суммы, если считаете, что в результате она снизится.

Во всех перечисленных выше ситуациях в итоге вам понадобится выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость объекта. Для удобства запрашивайте её в режиме онлайн на сайте ЕГРП 365. Там есть специальная форма поиска, в которую нужно внести адрес или кадастровый номер. После подтверждения найденного объекта на странице появится вся информация о нем, включая стоимость.

Портал позволяет не только бесплатно в режиме онлайн узнать последние данные о кадастровой оценке недвижимости, но и получить официальные выписки и справки, заверенные печатью Росреестра. Эта услуга платная, а стоимость её узнавайте прямо на сайте ЕГРП 365.

3. Как проходит кадастровая оценка недвижимости — 7 основных этапов

Заказ оценочной процедуры доступен в Росреестре и Многофункциональных центрах (МФЦ).

Причем сайт ведомства позволяет сделать это онлайн.

Пока действует переходный период, не возбраняется обращаться и в частные оценочные компании. Как происходит процесс кадастровой оценки недвижимости в таких фирмах, читайте ниже. Предположим, вам необходимо узнать кадастровую стоимость дома.

Этап 1. Заключение договора с заказчиком и определение перечня объектов для оценки

Сотрудник оценочной компании вместе с вашим заявлением принимает необходимые документы. Это техническая документация и правоустанавливающие бумаги. На основе полученной от вас информации он составляет перечень объектов, входящих во владение.

Ведь вместе с домом обязательно будет земельный участок, гараж и другие капитальные постройки. Определение кадастровой стоимости земли под домом — обязательное условие, так как при любых сделках на нее готовится отдельный договор купли-продажи. Все эти нюансы учитывают в договоре на выполнение оценочных работ, который заключают после согласования всех моментов.

Этап 2. Анализ рынка недвижимости

Оценщик перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости в районе нахождения объекта. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной повторного обращения клиентов.

Этап 3. Определение факторов, влияющих на кадастровую стоимость

На кадастровую стоимость влияет масса факторов, многие из которых определяют цену жилья на свободном рынке.

Пример

Николай Матвеев решил продать дом в деревне и выставил цену 1,5 млн, которая равнялась кадастровой. Однако он не учел, что при оценке не был принят во внимание такой фактор, как закрытие птицефабрики в этом населенном пункте.

Люди массово продавали жилье и уезжали. В результате дом удалось продать лишь за 900 тыс. рублей.

Пример иллюстрирует, насколько важно знать текущую ситуацию на рынке недвижимости. От профессиональной компетенции того, кто занимается кадастровой оценкой недвижимости, зависит достоверность конечного результата. Ответственный оценщик учтет все, а безответственный подойдет к работе формально и применит только общие формулы.

Этап 4. Выбор модели для оценки

Не вдаваясь в подробности, отмечу, что существует несколько общепринятых моделей оценки. От того, как производится кадастровая оценка недвижимости, результат тоже зависит. Грамотный оценщик знает, в каких случаях использовать ту или иную методику, чтобы результаты были наиболее корректными.

Этап 5. Согласование действий с заказчиком

Когда все подготовительные моменты закончены, добросовестный исполнитель согласовывает все свои действия с заказчиком. Он объясняет основные моменты и описывает выбранную модель. Согласие заказчика считается сигналом к началу фактической работы.

Этап 6. Расчет кадастровой стоимости

Это основной этап работы оценщика. С использованием формул и выбранной методики он производит расчеты, в которых подробно обосновывает выбор тех или иных коэффициентов и дефляторов. Полученный результат в идеале должен в рамках статистической погрешности совпадать со среднерыночной ценой на подобный объект в местности оценки.

Этап 7. Предоставление отчета о проделанной работе

Результатом выполнения работы будет подготовленный отчет, в котором фигурирует кадастровая стоимость объекта. Именно эти данные необходимо внести в ЕГРН для обновления сведений. Для этого требуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Если же работы проводили сотрудники этого ведомства, то такое обращение не понадобится.

4. Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

Однако для обзора я выбрал три компании, в которых ценообразование — прозрачное и понятное, а качество услуг находится на высоте. Кстати, в них можно заказать и оценку рыночной стоимости недвижимости. Об этой процедуре читайте в нашей специальной статье.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Услуги и цены на них:

ОбъектыУслугиЦены (тыс. руб)
1Жилая недвижимостьОценка квартиры, комнаты в ней или доли, отдельного дома или с земельным участкомот 3 до 7
2Коммерческая недвижимостьОценка здания, помещения, арендной ставкиот 5 до 7
3Земельные участкиОценка земель промышленного или сельскохозяйственного назначения, под ИЖС, дачных участковот 7 до 10

Бесплатную консультацию заказывайте прямо на сайте через форму обратной связи.

2) Кадастровый центр

Специалисты компании выполняют весь комплекс работ, связанных с недвижимостью, включая рыночную и кадастровую оценку. Они занимаются межеванием и составлением всевозможных планов, сопровождают регистрацию объектов в Росреестре. При необходимости юристы компании помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде.

Услуги здесь качественные, а стоимость — умеренная. Поэтому при необходимости решения целого набора вопросов по недвижимости рекомендую обращаться именно в Кадастровый центр. Первоначальная консультация у них тоже бесплатная.

3) Аркадия

Оценщики компании к предоставлению услуги подходят дифференцировано. Если вы обладаете типовым объектом, то применяется массовый метод проведения кадастровой оценки такой недвижимости. Это стоит дешево, так как не требует индивидуальных расчетов, а стоимость определяется на основе достаточно большой выборки подобных объектов.

Пользоваться таким методом специалисты этой фирмы рекомендуют с осторожностью, так как он не учитывает индивидуальные особенности жилья. Владельцы домов и нетиповых квартир заказывают здесь индивидуальные расчеты, которые дороже, но зато лучше подходят для решения поставленных задач. В отдельных случаях используется методика определения рыночной стоимости.

5. Какие могут быть ошибки при проведении кадастровой оценки недвижимости — 4 главные ошибки

Не секрет, что в процессе оценки кадастровой стоимости недвижимости часто происходят ошибки, которые становятся причинами некорректного конечного результата. Это приводит к переплате налогов и другим негативным последствиям.

Когда подобные неточности в расчетах становятся причинами серьёзных разногласий, имеет смысл обратиться в суд для их разрешения. В правовом обеспечении этого мероприятия вам помогут юристы компании Правовед.

Фирма предоставляет консультационные услуги прямо через свой сайт в режиме онлайн. Их стоимость незначительна, но пользу такая консультация принесет неоценимую. При этом сайт работает в круглосуточном режиме без выходных и праздников.

Однако всегда лучше такие ошибки предупредить, чем их потом героически исправлять.

Ошибка 1. Неточность в межевом плане

Перед тем как узнать кадастровую стоимость недвижимости путем проведения оценки, рекомендую проконсультироваться со специалистами по поводу корректности межевого плана участка. Если он ранее был составлен с неточностями, это может стать причиной ошибок в расчетах кадастровой стоимости. Вы получите совсем не тот результат, на который рассчитывали.

Ошибка 2. Неправильный расчет удельной и полной стоимости объекта

У специалистов есть такие понятия, как удельная и полная стоимость объекта. При этом одна следует из другой. Если была допущена ошибка при расчете удельной стоимости, она однозначно повлияет и на конечный результат. Обязательно проверяйте этот пункт.

Ошибка 3. Некорректно проведенные математические расчеты

Как не странно, но причиной недостоверного результата нередко становятся банальные ошибки в математических расчетах.

Если видите явное несоответствие полученного результата своим ожиданиям, попросите оценщика еще раз проверить все математические выкладки, использованные коэффициенты и дефляторы. Ведь поставленная не в том месте запятая в десятичной дроби изменит результат кардинально.

Ошибка 4. Опечатки в заполнении документации

Даже обычные технические опечатки в итоговом документе приведут к тому, что в ЕГРН будет внесена недостоверная информация, а ошибку вы обнаружите только после получения выписки. В результате потребуется время на ее исправления. Поэтому в обязательном порядке проверяйте полученные результаты оценки на предмет опечаток.

В заключении предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

6. Заключение

Кадастровая оценка недвижимости — весьма ответственный процесс. От его правильного проведения зависит не только сумма отчисляемых налогов в бюджет государства, но и те возможности, которые имеет владелец в результате распоряжения объектом.

Вопрос читателям

Как вы думаете, можно ли посчитать кадастровую стоимость без учета индивидуальных особенностей здания? Если да, то в каких случаях это допустимо?

Спасибо за внимание, желаю вам всего самого наилучшего и предлагаю оценить статью, оставить к ней комментарий и поставить лайки в социальных сетях.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

  1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
  2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
  3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
  • Технический и межевой план
  • Документы, определяющие категорию земельного участка
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

  • Жилая и общая площади объекта,
  • Год постройки заданий,
  • Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
  • Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
  • Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
  • Уровень престижности района,
  • Окружающая инфраструктура,
  • Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

  • Определения суммы налога на землю,
  • Определения арендной платы,
  • Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Государственная кадастровая оценка

Для формирования необходимых сведений, составляющих техническую характеристику имущества, необходимо проведение различных мероприятий. Одним из них является кадастровая оценка. Она проводится только уполномоченными на это лицами и направлена в первую очередь на установление достоверных сведений об объекте недвижимости и дальнейшей постановке его на учёт.

Понятие и сущность

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой очень важное для формирования необходимых сведений реестра мероприятие. Но что такое кадастровая оценка, и каким образом она осуществляется? Данное действие направлено на установление и утверждение той цены, которую имеет объект недвижимости. При этом происходит оно за счёт работы группы специалистов, которые и оценивают стоимость недвижимости.

Оценщиками проводится рассматриваемая деятельность в отношении разных объектов. Выделяют такие виды мероприятий, как кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка земельного участка и иных объектов. При этом такое мероприятие имеет значение и для налогообложения, с конкретной стоимости определяются налоги и сборы, которые будут уплачиваться на имущество в итоге.

Кадастровая оценка земельных участков должна быть чётко отграничена от процедуры инвентаризации, которая направлена лишь на то, чтобы определить, какие расходы необходимо понести для возведения конкретно-определённого здания.

Кадастровая оценка недвижимости в первую очередь осуществляется с учётом тех показателей, которые бы отражали необходимость возведения того или иного объекта, нуждаемость в нём населения и показателей цены рынка. Всё это и будет формировать стоимость по кадастру. Деятельность оценочного характера позволяет также выявить сведения, которые позволят совершать с недвижимостью сделки и ставить её на учёт, что является обязанностью каждого собственника.

Кадастровая оценка земли или иного подобного имущества это своеобразная экспертиза, которая проводится с учётом конкретно-определённых факторов, от которых напрямую зависит:

  • количество этажей в возведённом доме;
  • срок существования постройки;
  • престижность жилья;
  • характеристики дома;
  • популярность района, где возведён дом;
  • расположение и развитость инфраструктуры.

Такая оценка, опираясь на предложенные критерии, позволяет ответить на вопрос, как узнать кадастровую цену недвижимости. При этом на практике данную процедуру могут реализовать только уполномоченные лица.

Государственная кадастровая оценка земель, или ГКОЗ, не сильно отличается в проведении от той, что направлена на установление стоимости дома. Точно так же будут учитываться характеристики объекта, его расположение, удобство и иные факторы, влияющие на ценовые показатели. При этом нередко идёт сравнение с ценами рынка жилья и земель, однако обычно кадастровые показатели существенно отличаются от стоимости на рынке.

Все результаты, которые получаются после проведения кадастровой оценки земель и жилья, необходимы для изучения собственниками. Выделяют реестры, где посмотреть цены, полученные в итоге исследования, возможно для любого заинтересованного лица.

Субъекты и методы оценки

Кто проводит рассматриваемый вид деятельности? Государственная кадастровая оценка земель проводится исключительно профессионалами. Формируется специальная уполномоченная группа, которой осуществляется оценка земельного участка. При этом возможно применение различных подходов.

Эксперты нередко применяют индивидуальные методы работы, но по общему правилу выделяют следующие способы, позволяющие осуществить кадастровую оценку:

  • сравнительный метод;
  • затратный метод;
  • доходный метод.

Способы, которыми осуществляется государственная кадастровая оценка земель, не применяются совместно, они выбираются с учётом особенностей конкретного объекта.

Специалисты чаще всего используют именно сравнительные методы, так как они направлены на получение максимально достоверных сведений. Однако их проведение возможно только при наличии достаточных для этого средств и данных.

Говоря об иных методах оценки, следует отметить, что доходный метод является самым ненадёжным. Он опирается на исследование той прибыли, которая может быть получена после возведения конкретного дома или формирования земельных участков. Расходный же метод направляется на изучение не получаемых средств, а тех, что были потрачены на осуществление строительства. При этом применять любой из предложенных методов можно как для оценки дома, так и для исследования участков.

Государственная оценка земель профессионалами также может осуществляться за счёт использования индивидуального к ней похода. Чтобы быть субъектом подобной деятельности необходимо вступить в саморегулируемую организацию и обязательно застраховать осуществляемую работу. Но при этом подобная независимая оценка не зависит от других субъектов подобных отношений, вмешиваться в неё не допускается так же, как и влиять на результат.

Проведением оценки и фиксацией получаемых результатов деятельность экспертов не прекращается, так как необходимо помимо исследования самого объекта недвижимости провести ещё и оценку результатов. Этим занимается специальная комиссия, в которую обязательно должны входить эксперты, проводящие независимую оценку и зарегистрированные в саморегулируемых организациях.

Порядок оценки

Законодатель чётко регламентирует процедуру по кадастровой оценке любого вида недвижимого имущества. В первую очередь следует ответить на вопрос, как часто подобные мероприятия должны осуществляться? Закон говорит, что не реже, чем один раз в пять лет. Однако также допускается проведение дополнительных оценок, в том числе, по инициативе собственников.

Проведение оценки контролируется специальной федеральной службой, занимающейся вопросами кадастра. Собственники должны обращаться с заявлениями на осуществление оценки и переоценки в их территориальные отделения. Кроме того, возможно привлечение специалистов, которые обладают разрешением на проведение оценочной деятельности.

Кадастровая оценка осуществляется массово, то есть её проводят централизованно на территориях всего города или населённого пункта, за исключением случаев, когда собственники самостоятельно направляют заявление на проведение данных мероприятий.

При принятии решения об осуществлении оценки необходимо опираться на такие моменты, как наличие какого-либо ограничения на пользование участком, это может быть сервитут или иной подобный вид правомочия. Данные факты должны устанавливаться и представляться не только собственниками, а также службой по кадастру и даже судом, если этого требует рассмотрение дела.

Сам порядок осуществления оценки включает в себя несколько обязательных этапов, которые должны проходить в строго установленной последовательности:

  1. Подготовка информации. Речь идёт о сборе тех сведений, которые включает в себя как рыночная, так и информативная база. Этап важен в случае, когда инициатива исходит от собственников. Без соответствующей документации оценка по инициативе гражданина проводиться не будет. Относят к необходимым бумагам документы, удостоверяющие личность заявителя и его право на участок, а также иные бумаги, содержащие в себе сведения о самом объекте оценки и его технических характеристиках.
  2. Подготовка территорий. Для этого специалисты должны произвести её разметку, определить зоны исследования и установить кадастровые кварталы.
  3. Определение стоимости. Этот этап осуществляется экспертами на основании показателей, полученных в результате проведения исследования участка. Именно они и проходят оценку. Причём данное действие будет одинаково независимо от того, кто именно является инициатором проведения оценки. На данном этапе также необходимо привести обоснование определённым ценам.
  4. Установление стоимостных зон. Территория конкретного региона должна быть разделена, в соответствии с выделенными кварталами будут определяться и цены, так как на каждой отдельной территории могут быть свои показатели, обосновывающие установленную стоимость.
  5. Оформление и утверждение результатов. Это происходит путём формирования графиков и схем, а также сводов данных, которые в итоге будут вноситься в реестры.

Данные этапы выполняются исключительно уполномоченным органом в лице специально обученных людей – экспертов. Исходить от заинтересованных граждан может только инициатива проведения оценки или же переоценки участка.

Следует отметить, что при определении некоторых категорий земель будут наблюдаться особенности в проведении их оценки. Например, когда речь идёт о территориях, предназначенных для ведения сада или огорода, то эксперты могут использовать только сравнительный метод, так как требуется максимальное количество информации для анализа и установления показателей цены. То же самое можно наблюдать при исследовании участков, имеющих отношение исключительно к городскому или же сельскому поселению.

Кроме того, прежде чем приступать к процедуре оценки участка, необходимо получить некоторые сведения и заранее их подготовить. Речь идёт об интегральных показателях. Они отражают, насколько почва на выбранной местности плодородна, удобно ли расположение объекта, а также его свойства технологичного характера. Всё это говорит о том, что деятельность экспертов также ограничивается некоторыми исключениями.

Результаты оценки

Результаты проводимой оценки всегда необходимо отражать и утверждать. Однако для начала нужно понять, что вообще может являться итогом такого рода деятельности. В данном случае результатом может быть показатель цены, который выводится после проведения соответствующих работ. Именно такая стоимость и будет основой при взыскании налогов и совершения сделок с недвижимостью. Кроме того, все полученные результаты, как и ход работы специалистов, должны быть закреплены в кадастровом паспорте.

Собственник должен следить за актуальностью информации. Сведения о стоимости необходимо обновлять. Если объектом является участок, то один раз в пять лет, если жильё, то рекомендуется один раз в год.

Помимо закрепления полученных результатов, необходимо провести их утверждение. Оно осуществляется в течение двадцати дней после того, как работа была завершена. Производится утверждение за счёт составления специального акта, занимаются этим непосредственно оценщики. Соответственно, те показатели, что были получены, вступят в силу вместе с этим актом. Кроме того, данный документ должен быть направлен не позднее чем в течение трёх дней заказчику работ, которым является орган кадастра, а в некоторых случаях — заинтересованный гражданин.

Любое решение можно обжаловать, такое же правило относится и к акту, утверждающему результаты проведённых работ.

Оспаривание при этом возможно лишь в некоторых случаях:

  • если произошло изменение границ или площади территории;
  • если был изменён вид пользования, допустимого на участке;
  • если произошла перемена категории надела;
  • если произошли какие-либо изменения надела объективного характера;
  • если были найдены ошибки в документации, полученной по итогу работы;
  • если сразу после оценки произошло падение цены рынка, что сделало кадастровые показатели значительно выше.

Однако чаще всего достаточно обратиться в орган кадастра, который на основании заявления изменит при подтверждении такой необходимости конкретно-определённые сведения.

Переоценка

Изменение цены, которая была ранее установлена экспертом, нередко происходит по инициативе собственника. Эта процедура допускается раньше, чем раз в пять лет или один раз в год, когда пересмотры должны быть осуществлены обязательно. Чаще всего причиной проведения повторной оценки, а не просто обжалования вынесенных актов или изменения сведений в документах, является тот факт, что заинтересованное лицо недовольно установленной стоимостью.

Предусматривается, что инициатива пересмотра может исходить от нескольких субъектов разной категории:

  • граждан, которые выступают владельцами участка;
  • организаций, которые могут быть участниками сделки с соответствующим объектом;
  • органа власти как государственный, так и муниципальный, если объектом является участок, находящийся в их собственности.

Заявление всегда подаётся заинтересованным субъектом в одну из предлагаемых законом инстанций, а вопрос рассматривается в порядке разрешения возникающих споров об имуществе. Допускается при этом обращение либо в специально создаваемые комиссии, либо в судебные органы.

При пересмотре результатов оценки нет необходимости сначала направлять заявление в комиссию, а потом в суд. Допускается обращение сразу в судебную инстанцию.

Основаниями такого решения всегда выступают либо недостоверные сведения в документах, либо несоответствие цены рынка, установленной методом оценки, цене кадастра. При этом достаточно направить заявление в любую выбранную инстанцию, приложить к нему документы, содержащие в себе сведения об объекте, в том числе технического характера, и подтвердить факт выявленного нарушения. После чего будет принято решение о повторной переоценке или оставлении информации без изменений.

Любые нарушения и несоответствия всегда возможно оспорить и изменить, если будут предложены достаточные и достоверные подтверждения.


Государственная кадастровая оценка

Для формирования необходимых сведений, составляющих техническую характеристику имущества, необходимо проведение различных мероприятий. Одним из них является кадастровая оценка. Она проводится только уполномоченными на это лицами и направлена в первую очередь на установление достоверных сведений об объекте недвижимости и дальнейшей постановке его на учёт.

Понятие и сущность

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой очень важное для формирования необходимых сведений реестра мероприятие. Но что такое кадастровая оценка, и каким образом она осуществляется? Данное действие направлено на установление и утверждение той цены, которую имеет объект недвижимости. При этом происходит оно за счёт работы группы специалистов, которые и оценивают стоимость недвижимости.

Оценщиками проводится рассматриваемая деятельность в отношении разных объектов. Выделяют такие виды мероприятий, как кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка земельного участка и иных объектов. При этом такое мероприятие имеет значение и для налогообложения, с конкретной стоимости определяются налоги и сборы, которые будут уплачиваться на имущество в итоге.

Кадастровая оценка земельных участков должна быть чётко отграничена от процедуры инвентаризации, которая направлена лишь на то, чтобы определить, какие расходы необходимо понести для возведения конкретно-определённого здания.

Кадастровая оценка недвижимости в первую очередь осуществляется с учётом тех показателей, которые бы отражали необходимость возведения того или иного объекта, нуждаемость в нём населения и показателей цены рынка. Всё это и будет формировать стоимость по кадастру. Деятельность оценочного характера позволяет также выявить сведения, которые позволят совершать с недвижимостью сделки и ставить её на учёт, что является обязанностью каждого собственника.

Кадастровая оценка земли или иного подобного имущества это своеобразная экспертиза, которая проводится с учётом конкретно-определённых факторов, от которых напрямую зависит:

  • количество этажей в возведённом доме;
  • срок существования постройки;
  • престижность жилья;
  • характеристики дома;
  • популярность района, где возведён дом;
  • расположение и развитость инфраструктуры.

Такая оценка, опираясь на предложенные критерии, позволяет ответить на вопрос, как узнать кадастровую цену недвижимости. При этом на практике данную процедуру могут реализовать только уполномоченные лица.

Государственная кадастровая оценка земель, или ГКОЗ, не сильно отличается в проведении от той, что направлена на установление стоимости дома. Точно так же будут учитываться характеристики объекта, его расположение, удобство и иные факторы, влияющие на ценовые показатели. При этом нередко идёт сравнение с ценами рынка жилья и земель, однако обычно кадастровые показатели существенно отличаются от стоимости на рынке.

Все результаты, которые получаются после проведения кадастровой оценки земель и жилья, необходимы для изучения собственниками. Выделяют реестры, где посмотреть цены, полученные в итоге исследования, возможно для любого заинтересованного лица.

Субъекты и методы оценки

Кто проводит рассматриваемый вид деятельности? Государственная кадастровая оценка земель проводится исключительно профессионалами. Формируется специальная уполномоченная группа, которой осуществляется оценка земельного участка. При этом возможно применение различных подходов.

Эксперты нередко применяют индивидуальные методы работы, но по общему правилу выделяют следующие способы, позволяющие осуществить кадастровую оценку:

  • сравнительный метод;
  • затратный метод;
  • доходный метод.

Способы, которыми осуществляется государственная кадастровая оценка земель, не применяются совместно, они выбираются с учётом особенностей конкретного объекта.

Специалисты чаще всего используют именно сравнительные методы, так как они направлены на получение максимально достоверных сведений. Однако их проведение возможно только при наличии достаточных для этого средств и данных.

Говоря об иных методах оценки, следует отметить, что доходный метод является самым ненадёжным. Он опирается на исследование той прибыли, которая может быть получена после возведения конкретного дома или формирования земельных участков. Расходный же метод направляется на изучение не получаемых средств, а тех, что были потрачены на осуществление строительства. При этом применять любой из предложенных методов можно как для оценки дома, так и для исследования участков.

Государственная оценка земель профессионалами также может осуществляться за счёт использования индивидуального к ней похода. Чтобы быть субъектом подобной деятельности необходимо вступить в саморегулируемую организацию и обязательно застраховать осуществляемую работу. Но при этом подобная независимая оценка не зависит от других субъектов подобных отношений, вмешиваться в неё не допускается так же, как и влиять на результат.

Проведением оценки и фиксацией получаемых результатов деятельность экспертов не прекращается, так как необходимо помимо исследования самого объекта недвижимости провести ещё и оценку результатов. Этим занимается специальная комиссия, в которую обязательно должны входить эксперты, проводящие независимую оценку и зарегистрированные в саморегулируемых организациях.

Порядок оценки

Законодатель чётко регламентирует процедуру по кадастровой оценке любого вида недвижимого имущества. В первую очередь следует ответить на вопрос, как часто подобные мероприятия должны осуществляться? Закон говорит, что не реже, чем один раз в пять лет. Однако также допускается проведение дополнительных оценок, в том числе, по инициативе собственников.

Проведение оценки контролируется специальной федеральной службой, занимающейся вопросами кадастра. Собственники должны обращаться с заявлениями на осуществление оценки и переоценки в их территориальные отделения. Кроме того, возможно привлечение специалистов, которые обладают разрешением на проведение оценочной деятельности.

Кадастровая оценка осуществляется массово, то есть её проводят централизованно на территориях всего города или населённого пункта, за исключением случаев, когда собственники самостоятельно направляют заявление на проведение данных мероприятий.

При принятии решения об осуществлении оценки необходимо опираться на такие моменты, как наличие какого-либо ограничения на пользование участком, это может быть сервитут или иной подобный вид правомочия. Данные факты должны устанавливаться и представляться не только собственниками, а также службой по кадастру и даже судом, если этого требует рассмотрение дела.

Сам порядок осуществления оценки включает в себя несколько обязательных этапов, которые должны проходить в строго установленной последовательности:

  1. Подготовка информации. Речь идёт о сборе тех сведений, которые включает в себя как рыночная, так и информативная база. Этап важен в случае, когда инициатива исходит от собственников. Без соответствующей документации оценка по инициативе гражданина проводиться не будет. Относят к необходимым бумагам документы, удостоверяющие личность заявителя и его право на участок, а также иные бумаги, содержащие в себе сведения о самом объекте оценки и его технических характеристиках.
  2. Подготовка территорий. Для этого специалисты должны произвести её разметку, определить зоны исследования и установить кадастровые кварталы.
  3. Определение стоимости. Этот этап осуществляется экспертами на основании показателей, полученных в результате проведения исследования участка. Именно они и проходят оценку. Причём данное действие будет одинаково независимо от того, кто именно является инициатором проведения оценки. На данном этапе также необходимо привести обоснование определённым ценам.
  4. Установление стоимостных зон. Территория конкретного региона должна быть разделена, в соответствии с выделенными кварталами будут определяться и цены, так как на каждой отдельной территории могут быть свои показатели, обосновывающие установленную стоимость.
  5. Оформление и утверждение результатов. Это происходит путём формирования графиков и схем, а также сводов данных, которые в итоге будут вноситься в реестры.

Данные этапы выполняются исключительно уполномоченным органом в лице специально обученных людей – экспертов. Исходить от заинтересованных граждан может только инициатива проведения оценки или же переоценки участка.

Следует отметить, что при определении некоторых категорий земель будут наблюдаться особенности в проведении их оценки. Например, когда речь идёт о территориях, предназначенных для ведения сада или огорода, то эксперты могут использовать только сравнительный метод, так как требуется максимальное количество информации для анализа и установления показателей цены. То же самое можно наблюдать при исследовании участков, имеющих отношение исключительно к городскому или же сельскому поселению.

Кроме того, прежде чем приступать к процедуре оценки участка, необходимо получить некоторые сведения и заранее их подготовить. Речь идёт об интегральных показателях. Они отражают, насколько почва на выбранной местности плодородна, удобно ли расположение объекта, а также его свойства технологичного характера. Всё это говорит о том, что деятельность экспертов также ограничивается некоторыми исключениями.

Результаты оценки

Результаты проводимой оценки всегда необходимо отражать и утверждать. Однако для начала нужно понять, что вообще может являться итогом такого рода деятельности. В данном случае результатом может быть показатель цены, который выводится после проведения соответствующих работ. Именно такая стоимость и будет основой при взыскании налогов и совершения сделок с недвижимостью. Кроме того, все полученные результаты, как и ход работы специалистов, должны быть закреплены в кадастровом паспорте.

Собственник должен следить за актуальностью информации. Сведения о стоимости необходимо обновлять. Если объектом является участок, то один раз в пять лет, если жильё, то рекомендуется один раз в год.

Помимо закрепления полученных результатов, необходимо провести их утверждение. Оно осуществляется в течение двадцати дней после того, как работа была завершена. Производится утверждение за счёт составления специального акта, занимаются этим непосредственно оценщики. Соответственно, те показатели, что были получены, вступят в силу вместе с этим актом. Кроме того, данный документ должен быть направлен не позднее чем в течение трёх дней заказчику работ, которым является орган кадастра, а в некоторых случаях — заинтересованный гражданин.

Любое решение можно обжаловать, такое же правило относится и к акту, утверждающему результаты проведённых работ.

Оспаривание при этом возможно лишь в некоторых случаях:

  • если произошло изменение границ или площади территории;
  • если был изменён вид пользования, допустимого на участке;
  • если произошла перемена категории надела;
  • если произошли какие-либо изменения надела объективного характера;
  • если были найдены ошибки в документации, полученной по итогу работы;
  • если сразу после оценки произошло падение цены рынка, что сделало кадастровые показатели значительно выше.

Однако чаще всего достаточно обратиться в орган кадастра, который на основании заявления изменит при подтверждении такой необходимости конкретно-определённые сведения.

Переоценка

Изменение цены, которая была ранее установлена экспертом, нередко происходит по инициативе собственника. Эта процедура допускается раньше, чем раз в пять лет или один раз в год, когда пересмотры должны быть осуществлены обязательно. Чаще всего причиной проведения повторной оценки, а не просто обжалования вынесенных актов или изменения сведений в документах, является тот факт, что заинтересованное лицо недовольно установленной стоимостью.

Предусматривается, что инициатива пересмотра может исходить от нескольких субъектов разной категории:

  • граждан, которые выступают владельцами участка;
  • организаций, которые могут быть участниками сделки с соответствующим объектом;
  • органа власти как государственный, так и муниципальный, если объектом является участок, находящийся в их собственности.

Заявление всегда подаётся заинтересованным субъектом в одну из предлагаемых законом инстанций, а вопрос рассматривается в порядке разрешения возникающих споров об имуществе. Допускается при этом обращение либо в специально создаваемые комиссии, либо в судебные органы.

При пересмотре результатов оценки нет необходимости сначала направлять заявление в комиссию, а потом в суд. Допускается обращение сразу в судебную инстанцию.

Основаниями такого решения всегда выступают либо недостоверные сведения в документах, либо несоответствие цены рынка, установленной методом оценки, цене кадастра. При этом достаточно направить заявление в любую выбранную инстанцию, приложить к нему документы, содержащие в себе сведения об объекте, в том числе технического характера, и подтвердить факт выявленного нарушения. После чего будет принято решение о повторной переоценке или оставлении информации без изменений.

Любые нарушения и несоответствия всегда возможно оспорить и изменить, если будут предложены достаточные и достоверные подтверждения.


Ссылка на основную публикацию