Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Существенные условия

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

стороны;
предмет – подробное описание квартиры;
цена квартиры;
порядок и срок оплаты квартиры;
порядок и срок передачи квартиры;
перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 () 350-97-63 – Москва

8 () 309-74-28 – СПб

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю банком: ________________________ (указать наименование бака) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

Советы

Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Продажа заложенной недвижимости с предварительным договором купли-продажи

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта! В данной статье мы разберем продажу заложенных квартир с помощью предварительного договора купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Напомним нашим читателям, что такое ипотека. Ипотека, в классическом понимании в юриспруденции, это способ обеспечения обязательств.

Например, вы даете кому-то деньги в долг, но сомневаетесь в том, как вам эти деньги будут отдавать обратно. И вы спрашиваете, как вам могут гарантировать, обеспечить возврат долга в срок или, предположим, с оплатой процентов за пользование теми деньгами, которые вы отдали.

И вам заемщик отвечает, что у него есть какой-то офис, и в отношении этого офиса, он предлагает заключить договор ипотеки, т. е. обеспечения исполнения обязательств.

Заемщик предлагает свой офис заложить, и если вдруг, по каким-то причинам, он вам деньги вернуть не сможет, то в этом случае, вы сможете обратить взыскание, т. е. продать с торгов этот офис и вырученные деньги от продажи забрать себе в счет уплаты как основного долга, так и процентов, стоимость обращения взыскания и т. д.

По большому счету, выходит, что данный объект (офис) «должен» вам те деньги за заемщика, которые вы ему дали. В этом смысл ипотеки.

Есть разные принципы механики работы этого института, но сегодня из всех иных способов обеспечения исполнения обязательств, которые поименованы в гражданском кодексе, ипотека, пожалуй, самый безопасный и защищенный, с точки зрения кредитора, способ исполнения обязательств по договору займа.

Какие же проблемы могут возникнуть при продаже заложенной недвижимости?

Проблемы могут возникнуть, во-первых, с тем, чтобы правильно структурировать сделку, потому что все-таки ипотека — это серьезный институт.

Например, когда мы говорим, что квартира находится в ипотеке и квартира продается, что нужно понимать?

У нас есть отдельный федеральный закон об ипотеке, достаточно приличный и, к тому же, достаточно старый. В 2015 году изменения, которые были внесены в общие правила закона о залоге в Гражданском Кодексе, привели к тому, что по многим моментам нормы ипотеки и залога противоречат друг другу.

То есть нужно понимать, что если собственник хочет продать имеющееся у него жилье или иное другое какое-либо помещение, которое обременено ипотекой в пользу залогового кредитора (это либо может быть банк, либо физическое или юридическое лицо), то есть определенные тонкости, связанные с тем, чтобы, например, должник не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами.

Или покупатель не злоупотребил своими правами в сделке и не обогатился в конечном итоге, что, в принципе, сегодня закон допускает.

То есть если не знать как тонкостей, так и нюансов настройки таких сделок, можно попасть, как одной, так и другой стороне, в очень неприятную историю.

Предварительный договор купли-продажи жилья.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, читайте тут.

Заверяя сделки, нотариусу часто приходится общаться с риэлторами и через общение выясняется, что они предлагают своим клиентам в случае, если, например, собственник хочет продать заложенное жилье, или покупатель хочет купить какой-то объект со скидкой, а продажа жилья обремененного ипотекой, как правило, подразумевает под собой определенный дисконт в цене.

То есть сам собственник находится в некотором напряжении относительно времени, потому что долг надо отдавать, а отдать он не может, банк может обратить взыскание в заложенное имущество, начнется долгая эпопея, связанная с реализацией этого имущества по какой-то цене и т. д.

Собственник, конечно, хочет быстро избавиться от этого имущества и обратить его в деньги, поэтому, как правило, продает имущество с дисконтом в 15-20%.

Для покупателя это, конечно, выгодная история. И в этом случае, все торопятся, все хотят сделку быстрее провести. И на агента, который представляет интересы либо со стороны покупателя, либо со стороны продавца, либо иногда и с двух сторон, оказывается давление: все хотят побыстрее реализовать имущество и оформить покупку.

И вот в тех сделках, в которых не нужно обращаться к нотариусу, например, продажа объекта целиком, а не по долям, там, конечно, возникает вопрос с тем, что, как правило, юрист в такую сделку не привлекается, и агент, к сожалению, пытается сам такую сделку структурировать.

А агенты, естественно, не юристы, и в тонкостях юриспруденции ничего они не понимают, и понятия никакого точного, что делать, если такой клиент обращается, нет.

Как оформляется продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи, если в этом договоре прописывается, что долг банку возвращается в виде аванса, либо обеспечительного платежа, либо задатка?

Это наиболее распространенная схема, которую предлагают агенты своим клиентам для оформления сделки по купле-продаже заложенного жилья.

Она, с одной стороны, очень проста для понимания, но с другой стороны, чревата большими проблемами и серьезными последствиями.

В чем она заключается?

К примеру, у вас есть заложенное жилье, которое вы хотите продать. Вы с покупателем идете к какому-то агенту недвижимости. Вам попадается агент недвижимости не очень компетентный, который предлагает подписать предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель должен оплатить аванс (редко фигурирует обеспечительный платеж, еще реже задаток), а вы из той суммы, которую получили по предварительному договору, должны взять деньги, отнести в банк, погасить запись об ипотеке, а после того, как обременение будет снято, продавец покупателю по основному договору купли-продажи зачтет ту сумму, которую покупатель отдал, в цену основного договора, подпишет договор и имущество продаст.

Казалось бы, покупателя эта схема должна полностью устраивать. С одной стороны, он деньги даете по предварительному договору, чтобы продавец погасил долг, заключил с покупателем основной договор купли-продажи и, тем самым, продал необремененное жилье.

То есть звучит все очень хорошо, но на практике, к сожалению, в дальнейшем получается очень много проблем.

С чем эти проблемы связаны?

Во-первых, получив от покупателя деньги, продавец может смекнуть, что если он погасит обязательства перед банком, то у него уже не будет обремененного ипотекой жилья. Оно уже юридически свободно, и продавец его может продать кому-то и другому, потому что продавать первому покупателю он будет с учетом суммы, которую получил по предварительному договору.

Очевидно, что остаток будет гораздо меньше, чем если продать эту квартиру какому-то другому лицу за полную стоимость. А потом с первым покупателем как-то рассчитываться постепенно, когда будут появляться деньги от того дохода, который он имеет.

А те деньги, которые продавец получил от продажи объекта, их еще надо найти. То есть если попадается такой недобросовестный продавец, то, конечно, обмануть доверчивого покупателя здесь очень просто.

Потому что предварительный договор, по сути, никаких гарантий того, что именно этот покупатель получит это жилье, не дает. Это, в большей степени, организационный договор, который будущего покупателя никак не защищает. Из плюсов у этой схемы есть только простота исполнения.

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств — скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:

На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.

Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор.

Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.

Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств.

Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства — договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю.

Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж.

Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

Где заключить

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:

самостоятельно;
с помощью нотариуса;
в риелторском агентстве.

Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.

Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.

Обязательно ли заключать

Нужно ли регистрировать

Документ не подлежит госрегистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен в течение 1 года.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении ПДКП необходимо помнить о следующем:

в документе должен быть четко определен предмет договора;
пункты формулируются лаконично и доходчиво без допуска возможности разночтения.

Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены.

В договоре выделяют существенные и дополнительные условия.

К существенным условиям причисляют:

Сведения о сторонах договора: ФИО, паспортные данные, место жительства. Если договор составляет поверенный, следует указать ее ФИО, номер и срок действия доверенности.
Предмет договора — это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке. Также следует указать документ, на основании которого покупатель распоряжается имуществом.
Стоимость недвижимости. Цену указывать обязательно, ведь ее изменение — повод для отказа от сделки.
Способ взаиморасчетов. Стороны могут договориться об оплате наличными, о безналичном расчете, оплате путем использования банковской ячейки или с условием привлечения ипотечных средств или маткапитала.
Наличие лиц, имеющих право на использование объекта. В документе необходимо оговорить, в какие сроки все жильцы должны сняться с регистрационного учета и покинуть помещение.
Срок действия договора. Он может быть указан или нет. Рекомендуется внести ясность, до какой даты должна быть осуществлена сделка. По ее истечении договор будет считаться недействительным.
Гарантии исполнения договора. Здесь оговаривается внесение аванса или задатка.
Расходы за совершение сделки. Следует обозначить, на кого будут возложены затраты за нотариальное удостоверение, сбор документов. Подробнее: Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры
Штрафные санкции. В ПДКП указывается, какое наказание ждет нарушителя обязательств.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с задатком

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия.

Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:

Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Как отказаться от предварительного договора

На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).

Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.

Как вернуть деньги

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит.

На практике при срыве сделки по вине продавца в 99% случаев задаток просто отдается покупателю в исходном размере (без двойного увеличения).

Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц.

Предварительный договор — важная, а порой и крайне необходимая составляющая процесса приобретения квартиры. Без него продавцу не удастся получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а покупателю — взять в банке ипотеку. К составлению документа следует подходить максимально ответственно. Лучшая защита от неисполнения обязательств — обеспечение договора задатком. При этом обе стороны могут претендовать на возврат средств, в отличие от аванса, где в плюсе остается только продавец.

Нередко положения ПДКП формулируются настолько неверно, что признать права и обязанности по изложенному просто невозможно ввиду ряда противоречий законодательству.

Чтобы получить защиту от срыва сделки, надо выяснить заранее: для чего нужен задаток при оформлении предварительного купли-продажи? Как заключается сделка? Какие риски существуют для покупателя и продавца при отказе от сделки? Как выгладит и сколько действует предварительный договор? Нужно ли нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с ипользованием договора займа

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» рассмотрим тему продажи заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного заключения договора займа. Эти сложные вопросы нам объяснит нотариус Алексей Викторович Комаров, нотариус Санкт-Петербурга.

Алексей Викторович, напомните нашим зрителям и мне, что такое договор займа.

Алексей Комаров: Договор займа – договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях, как правило, платности и определенного периода времени использования. Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать данные денежные средства, например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с займом, можно по-разному регулировать. Либо может быть нецелевой займ: просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом, как я уже сказал, договор займа может быть как возмездным (платным), так и безвозмездным. По безвозмездному договору оплата за пользование деньгам и не происходит. Такой займ называется ссудой. Вот собственно говоря основное по займу.

В.: Алексей Викторович, в чем принципиальное отличие той схемы, что мы обсуждали в предыдущей передаче, то есть использования предварительного договора купли-продажи, по сравнению с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного заключения договора займа?

А.К.: Если сравнивать то, что мы с вами обсуждали в первой передаче, то есть предварительный договор купли-продажи с авансом, задатком или обеспечительным платежом, то эта схема более продвинутая. По ней необходимо одновременно заключить предварительный договор купли-продажи и договор займа (см. Рис. 1).

Рис. 1

Предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы было основание для заключения основного договора купли-продажи, то есть возложить обязанность на меня как на продавца заложенного жилья, чтобы у меня не было основания отказаться продать вам квартиру по той цене, которая у нас была оговорена в предварительном договоре купли-продажи. А договор займа заключается именно как целевая направленная сделка для того, чтобы я как залоговый должник отнес в банк денежки по договору займа, чтобы погасить долг и снять обременение, и вы смогли купить юридически «чистую», без обременения какими-либо долгами квартиру. В целом такой механизм. Надо сказать, что этот механизм гораздо лучше и интереснее, чем первый механизм, о котором мы с вами говорили, потому что, с моей точки зрения, справедливо учитывать, что за деньги, которые даются для погашения ипотечного кредита, для снятия обременения с заложенного жилья, нужно платить. Кто-то может не согласиться, поскольку в тот дисконт, с которым продается это жилье, уже и эти затраты закладываются. Но я бы сказал, что не всегда закладываются проценты, поэтому все-таки процентный договор займа правильно оформляют в данной ситуации. Я получаю деньги по договору целевого займа, я должен платить проценты за пользование денежными средствами, условно говоря, до того момента, как мы не новируем наш договор займа в основной договор купли-продажи с зачетом моего долга в счет отчуждаемого объекта недвижимости. Она сложнее, чем предыдущая конструкция, поскольку у нас есть договор займа. Договор займа непонятно, куда девать. Вроде как отдавать его вам я не собираюсь, а отдавать его я вроде как должен квартирой, а там возникает доплата, то есть много разных вопросов появляется. Здесь больше юридической работы, чем в предыдущем договоре. Тем не менее, возможность предусмотреть платность денег – хороший вариант. На самом деле можно было и в прошлом договоре предусмотреть платность денег, которые даются из предварительного договора, только это был бы уже не совсем предварительный договор, была бы уже другая сделка, непоименованная в принципе. Если бы такая история попала в суд, то непонятно было бы, чем бы вся эта история закончилась бы, как бы суды отреагировали бы на такой договор. В этом смысле займ и предварительный договор купли-продажи лучше.

В.: Для квалификации договора лучше заключить два договора: предварительный договор купли-продажи и договор займа?

А.К.: Да. Если вы хотите заложить в договор платность, то это нужно делать с помощью договора займа.

В.: Получается, что схема договора займа – некая страховка для покупателя в случае мошенничества продавца, правильно я понимаю?

А.К.: Нет, никакой страховкой это не сможет являться. Смысл будет такой же, какой мы с вами разбирали в предыдущей передаче. Если я получил по договору займа от вас деньги, я вам должен буду за это заплатить проценты, пока я с банком буду разбираться и снимать обременение. Если я сниму обременение, то мы с вами выйдем на те же самые последствия злоупотребления продавцом своих прав, как и в прошлой передаче. Я сниму обременение, продам кому-то квартиру, получу полную стоимость, а не часть, как в нашем с вами случае, как если бы я продавал квартиру тому, кто мне дал деньги в долг. Если я ваши деньги потрачу, то буду рассчитываться с вами в порядке, установленном судом, или вообще объявлю себя банкротом. И эта схема, и та, что мы рассматривали в предыдущей передаче, не позволяет подстраховать покупателя от того, чтобы, грубо говоря, не остаться с носом.

В.: Можно же прописать в договоре займа, что если вовремя не погасилась ипотека, то на эти деньги будут начисляться проценты?

А.К.: Дело в том, что вопрос не в начислении процентов. У покупателя совершенно иная цель, как мне представляется. У покупателя цель вполне конкретная – купить жильё без обременения ипотекой и купить его с каким-то дисконтом от рынка, не в два раза очевидно, поскольку тогда это будет кабальная сделка, а купить с дисконтом 10,15 или 20%. У покупателя нет задачи закредитовать какое-то лицо, тем более без обеспечения, зачем это нужно? Если вы спросите покупателя, хотите ли вы дать по договору займа деньги в долг, то вероятность то, что вам эти деньги крайне мала. Покупатель скажет, что ему это не нужно, у него совершенно другой мотив выхода в эту сделку. Поэтому эта позиция здесь не работает.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

Договор должен быть в той же форме, что и основной.
Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
Срок передачи квартиры после подписания договора.
Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

Не соблюдена его форма.
Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
Стороны заключили основной договор.
Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Залог из предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости. Практические и политико-правовые вопросы

Договоры купли-продажи будущей недвижимости уже не вызывают протестов ни у кого кроме некоторых отдельных ученых-правоведов, не признающих обязательственную и распорядительную сделки. Такая позиция долго господствовала и в Росреестре, но, благодаря, постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее ПП № 54), лед тронулся и сделки с будущими вещами вошли в оборот.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Нам недавно пришлось регистрировать залог вещи, которая не только будущая, но и неопределенная. С теоретической точки зрения стороны могут заключить договор и по поводу вещи, которая не определена с достаточной степенью точности. Например, стороны могут заключить такую сделку, предметом которой может являться единорог. Если фактор недобросовестности, когда одна сторона знала о невозможности сделки и пыталась извлечь выгоду в связи с невозможностью предоставления по этой сделке, мы исключаем, то сделка вполне действительна. Одна сторона идет в обозначенный лес и пытается поймать то, что по множеству описаний в фольклоре предполагается быть единорогом. А вторая сторона терпеливо ждет, осознавая все риски, прописанные в соглашении о раскрытии информации. Здесь обязательственная часть исполнена. Распорядительная часть будет исполнена, когда заарканенный единорог перейдет в фактическое владение покупателя. Состоится traditio.

В нашем случае таким единорогом был объект будущей недвижимости, который не был никак определен. Несмотря на то, что ПП №54 дает возможность заключать договоры в отношении будущей недвижимости лишь при наличии кадастрового номер объекта, в ситуации, когда объект может подлежать преобразованиям, влекущим изменения конфигураций кадастрового учета, договор в отношении этого объекта может быть признан недействительным.

Например, старое, но показательное дело № А46-8936/2010, рассмотренное Президиумом ВАС РФ 11 марта 2014 г. Два дольщика заключили договор, который суды признали договором простого товарищества. Один из дольщиков должен был внести в общее дело земельный участок, а другой — денежные средства для строительства объекта на нем. Но собственник земли не исполнил своей обязанности по регистрации долевой собственности на нее за всеми участниками договора. В то же время второй участник продолжал финансирование строительства, выполняя свою обязанность по внесению вклада. В этом деле собственник участка свалился в банкротство, но ситуаций безответственного, недобросовестного и незаконного поведения на практике встречается тьма.

В нашей ситуации дольщики хотели реконструировать и перекадастрировать уже существующее здание, стоящее на земельном участке, назначение которого тоже менялось. При этом стояла задача сохранить налоговый вычет за давность владения и каким-то образом обременить всю недвижимость залогом в пользу дольщиков, вкладывающихся деньгами, но ровно до момента, когда будет готов проект и будущие квартиры будут продавца конечным покупателям.

Здесь же хочется обсудить, кто как смотрит на возможность такой конструкции. Росреестр, вплоть до высших эшелонов был скептически настроен к этой модели, уверяли, что в РФ никто такой договор еще не регистрировал (правда, нет, может кто-то регистрировал?), но после двух месяцев переписок и уточнений залог из предварительного договора будущей вещи был зарегистрирован успешно.

Рассуждения: залог — это вещное акцессорное обеспечение. Акцессорность, как и вещь — это две фикции в современном праве. Недвижимость по российскому праву определяется как условные границы, отделяющие часть пространства, и имеющие юридическое значение. В данном контексте такие будущие границы ничем не уступают границам существующим. Невольно вспоминается фраза Бронислава Мичиславовича Гонгало: до чего мы дожили? Если в советские времена фикция объявлялась чуждой (советскому) праву, то ныне мы охотно объявляем фикцией реально существующие вещи. По-видимому, скоро нас (юристов) люди, не искушенные в юриспруденции, попросту перестанут понимать: стоит жилой дом, люди в нем живут (влюбляются, женятся, детей рожают…), но права на этот дом не зарегистрированы, и юрист утверждает: «Дома нет!» Как не вспомнить бессмертное: «Если на клетке слона прочтешь надпись «буйвол», не верь глазам своим». Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную потребность. Не тут-то было. Оказывается, он приобрел нечто несуществующее (или часть пространства) [или часть будущего пространства – прим. автора] (Гонгало Б.М. //Российское право: образование, практика, наука № 9 (62) 2009. С. 26-30).

Второй вопрос, который мы уже частично затронули в данном наблюдении, касается налоговой льготы по ст. 217.1 НК РФ и его справедливости в нашем случае. Данная льгота освобождает собственников недвижимости от уплаты налога при соблюдении определенных требований. Естественно, льгота не распространяется на недвижимость, являющуюся предметом предпринимательской деятельности. Данные требования в нашем случае формально соблюдаются. Почему мы считаем, что они соблюдаются именно формально, потому что до конца неясен вопрос о правовой природе инвестиционной деятельности.

Инвестиционное право не оформлено в российской теории права в самостоятельную отрасль, как гражданское или трудовое, не является оно и подотраслью, как предпринимательское, корпоративное или институтом, как банкротство, правовой режим недвижимой вещи и др. Мы отдаем себе отчет, что приведенная нами структура права не является универсальной, более того, скорее придерживаемся взгляда на то, что трудовое право не является самостоятельной отраслью, и что деление системы права на отрасли, подотрасли, институты – никак не соответствует современным взглядам на теорию права.

Однако, чтобы как-то передать нашу мысль о непростом положении инвестиционного права в пантеоне российской структуры права, мы в качестве примера использовали приведенный в данном параграфе подход к структурированию. Инвестиционное право в этом пантеоне выступает как межотраслевой комплекс мер и регулирований в инвестиционной деятельности. Возможно, что-то поменялось, и мы адаптировали западный подход, выделяющий инвестиционную деятельность как особый вид деятельности. Тем не менее, простого ответа в правоприменительной практике мы не нашли. Отсюда назрел следующий вопрос.

Вопрос: является ли деятельность, осуществляемая физическими лицами и соответствующая критериям инвестиционной, все-таки нормальной деятельностью физлиц или уже предпринимательской?

Рассуждения: ГК РФ разъясняет нам что “предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом” (ст. 2 ГК РФ).

Если относить инвестиционную деятельность к предпринимательской, получается, что, осуществляя такую деятельность физическое лицо нарушает как минимум общее требование, влекущее, гражданскую, административную и даже уголовную ответственность – уж точно никакими льготами пользоваться не может. Но определение ГК, как и должно быть в общем законе, дает только общие штрихи, принципы. Практика уже показала, что сдача квартиры в наем одним лицом другому не является предпринимательской деятельностью prima facie.

Для того, чтобы определить деятельность в качестве предпринимательской надо установить ее систематичность. Систематичность тоже уже принято понимать в связи с отлаженным процессом работы: наличие сайта, штата, офиса, бизнес-плана. А если лицо инвестирует средства в те или иные объекты, с завидным постоянством извлекая прибыль, чертовски рискую, но не систематически, т.е. без сайта, штата и т.д. Нам видится, что такое лицо имеет право на льготы, рассчитанные на физических лиц. Кроме того, такое лицо может заключать сделки исключительно в расчете на подобные льготы и подобное поведение не будет и не должно считаться незаконным или недобросовестным.