Продажа заложенной квартиры с помощью предварительного договора купли-продажи и договора займа

Продажа заложенной квартиры

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта onedvizhke.ru! В данной статье мы разберем тему продажи заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Напоминаем нашим читателям, что такое договор займа. Договор займа — это договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях платности и определенного периода времени использования.

Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать денежные средства. Например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с использованием займа, можно по-разному регулировать.

Либо может быть нецелевой займ — просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом займ может быть возмездный (платный) или безвозмездный. По безвозмездному договору займа, оплата за пользование деньгами не происходит. Такой займ именуется ссудой.

В чем же принципиальное отличие от схемы использования предварительного договора купли-продажи по сравнению со схемой использования предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа?

Если сравнивать предварительный договор с задатком, авансом или с обеспечительным платежом с данной более продвинутой схемой, которую агенты предлагают, т. е. заключить договор купли-продажи с продавцом заложенного объекта и одновременно заключить договор займа, договор купли-продажи заключается для того, чтобы получить основания для заключения основного договора купли-продажи, т. е. получить некое право требования возложить обязанность на продавца заложенного жилья, чтоб он потом не отказался, и у него было законное основание, обязанность продать квартиру по той цене, которая была оговорена в предварительном договоре купли-продажи.

А договор займа заключается именно как целевая направленная сделка для того, чтобы продавец, как залоговый должник, в банк отнес деньги и погасил свою задолженность, чтобы с объекта недвижимости, который будет продаваться, сняли обременение, и юридически чистым, без обременения, вы, как покупатель, этот объект недвижимости получили.

В целом, вот такой вот механизм. Он гораздо лучше и интереснее, чем просто схема использования предварительного договора купли-продажи, потому что, с нашей точки зрения, все-таки справедливо учитывать, что деньги, которые даются для погашения ипотечного кредита и снятия в конечном итоге обременения с заложенного жилья, чтобы за счет них прошла оплата.

Продажа заложенной недвижимости с предварительным договором купли-продажи.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, читайте тут.

Кто-то не согласится и скажет, что в тот дисконт, с которым продается ипотечное жилье, и эти затраты закладываются в том числе. Но не всегда.

Поэтому все-таки оформить процентный договор займа — это правильно. Получается, продавец получает деньги по договору процентного займа, он должен платить процент покупателю за пользование денежными средствами до момента, пока стороны, участвующие в сделке, условно говоря, не переведут этот договор займа в основной договор купли-продажи с зачетом долга продавца в счет отчуждаемого объекта недвижимости.

Эта сделка немножко сложна, уж намного сложнее, чем сделка с заключением одного предварительного договора. Тут все-таки есть договор займа, который продавец отдавать должен покупателю, по сути дела, квартирой, а там есть еще доплаты, т. е. много разных вопросов.

И здесь уже все-таки побольше юридической работы, но тем не менее, возможность предусмотреть уплату денег — это хороший вариант.

На самом деле, можно было и в сделке с одним предварительным договором платность предусмотреть денег, только это будет уже не совсем предварительный договор.

Это уже была бы какая-то другая сделка, вполне вероятно, что и непоименованная в принципе. Она бы совмещала в себе и предварительный договор и платность за деньги, которые покупатель предоставляет продавцу при приобретении квартиры.

Это уже немножко сложная для понимания конструкция. Если бы она попала в суд, то непонятно, чем бы еще вся эта история закончилась, и как бы суд отреагировал на нее.

Поэтому в этом смысле слова, займ и предварительный договор лучше. То есть для квалификации договора лучше заключить два отдельных договора: один предварительный договор купли-продажи, и второй договор займа. Если вы хотите заложить в те деньги, которые вы даете, платность, то для этого нужно составлять договор займа.

Получается ли в данном случае, что схема договора займа — это некая страховка для покупателя в случае мошенничества продавца?

Скорее нет. Потому что никакой страховкой это не сможет являться. Смысл будет точно такой же, как в случае сделки с одним предварительным договором.

Если продавец получил от покупателя деньги, он должен будет по договору займа платить покупателю проценты, пока будет разбираться с банком и снимать обременение.

Но при этом, если продавец снимет обременение, то стороны выйдут на те же самые злоупотребления продавцом своих прав, как и при сделке с составлением только предварительного договора.

То есть продавец снимет обременение, продаст кому-то, условно говоря, эту квартиру, получит за нее полную стоимость (а не часть стоимости, как в нашем случае), вырученные деньги потратит, а с покупателем будет рассчитываться в порядке, установленном судом, или объявит себя банкротом.

Это зависит от того, какие цели у такого недобропорядочного лица существуют. Поэтому и эта схема тоже не позволяет подстраховать покупателя от того, чтобы, грубо говоря, не остаться с носом.

Можно ли, например, прописать в договоре займа, что если вовремя не погасилась ипотека, то на эти деньги будут начисляться проценты?

Вопрос не в начислении процентов. У покупателя совершенно другая цель — купить жилье без обременения ипотекой. И купить его с каким-то дисконтом от рынка.

Не в два раза, естественно, потому что это будет очевидно кабальная сделка. А с дисконтом в 10, 15, может быть 20%.

У покупателя нет задачи закредитовать какое-то лицо, тем более без обеспечения. У него совершенно другой мотив выхода на эту сделку, поэтому тут, конечно, не работает данная позиция.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Существенные условия

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

  • стороны;
  • предмет – подробное описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • порядок и срок оплаты квартиры;
  • порядок и срок передачи квартиры;
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

  • задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
  • залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 () 350-97-63 – Москва

8 () 309-74-28 – СПб

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю банком: ________________________ (указать наименование бака) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

  • Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
  • Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

Советы

  1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
  2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
  3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
  4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с ипользованием договора займа

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» рассмотрим тему продажи заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного заключения договора займа. Эти сложные вопросы нам объяснит нотариус Алексей Викторович Комаров, нотариус Санкт-Петербурга.

Алексей Викторович, напомните нашим зрителям и мне, что такое договор займа.

Алексей Комаров: Договор займа – договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях, как правило, платности и определенного периода времени использования. Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать данные денежные средства, например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с займом, можно по-разному регулировать. Либо может быть нецелевой займ: просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом, как я уже сказал, договор займа может быть как возмездным (платным), так и безвозмездным. По безвозмездному договору оплата за пользование деньгам и не происходит. Такой займ называется ссудой. Вот собственно говоря основное по займу.

В.: Алексей Викторович, в чем принципиальное отличие той схемы, что мы обсуждали в предыдущей передаче, то есть использования предварительного договора купли-продажи, по сравнению с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного заключения договора займа?

А.К.: Если сравнивать то, что мы с вами обсуждали в первой передаче, то есть предварительный договор купли-продажи с авансом, задатком или обеспечительным платежом, то эта схема более продвинутая. По ней необходимо одновременно заключить предварительный договор купли-продажи и договор займа (см. Рис. 1).

Рис. 1

Предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы было основание для заключения основного договора купли-продажи, то есть возложить обязанность на меня как на продавца заложенного жилья, чтобы у меня не было основания отказаться продать вам квартиру по той цене, которая у нас была оговорена в предварительном договоре купли-продажи. А договор займа заключается именно как целевая направленная сделка для того, чтобы я как залоговый должник отнес в банк денежки по договору займа, чтобы погасить долг и снять обременение, и вы смогли купить юридически «чистую», без обременения какими-либо долгами квартиру. В целом такой механизм. Надо сказать, что этот механизм гораздо лучше и интереснее, чем первый механизм, о котором мы с вами говорили, потому что, с моей точки зрения, справедливо учитывать, что за деньги, которые даются для погашения ипотечного кредита, для снятия обременения с заложенного жилья, нужно платить. Кто-то может не согласиться, поскольку в тот дисконт, с которым продается это жилье, уже и эти затраты закладываются. Но я бы сказал, что не всегда закладываются проценты, поэтому все-таки процентный договор займа правильно оформляют в данной ситуации. Я получаю деньги по договору целевого займа, я должен платить проценты за пользование денежными средствами, условно говоря, до того момента, как мы не новируем наш договор займа в основной договор купли-продажи с зачетом моего долга в счет отчуждаемого объекта недвижимости. Она сложнее, чем предыдущая конструкция, поскольку у нас есть договор займа. Договор займа непонятно, куда девать. Вроде как отдавать его вам я не собираюсь, а отдавать его я вроде как должен квартирой, а там возникает доплата, то есть много разных вопросов появляется. Здесь больше юридической работы, чем в предыдущем договоре. Тем не менее, возможность предусмотреть платность денег – хороший вариант. На самом деле можно было и в прошлом договоре предусмотреть платность денег, которые даются из предварительного договора, только это был бы уже не совсем предварительный договор, была бы уже другая сделка, непоименованная в принципе. Если бы такая история попала в суд, то непонятно было бы, чем бы вся эта история закончилась бы, как бы суды отреагировали бы на такой договор. В этом смысле займ и предварительный договор купли-продажи лучше.

В.: Для квалификации договора лучше заключить два договора: предварительный договор купли-продажи и договор займа?

А.К.: Да. Если вы хотите заложить в договор платность, то это нужно делать с помощью договора займа.

В.: Получается, что схема договора займа – некая страховка для покупателя в случае мошенничества продавца, правильно я понимаю?

А.К.: Нет, никакой страховкой это не сможет являться. Смысл будет такой же, какой мы с вами разбирали в предыдущей передаче. Если я получил по договору займа от вас деньги, я вам должен буду за это заплатить проценты, пока я с банком буду разбираться и снимать обременение. Если я сниму обременение, то мы с вами выйдем на те же самые последствия злоупотребления продавцом своих прав, как и в прошлой передаче. Я сниму обременение, продам кому-то квартиру, получу полную стоимость, а не часть, как в нашем с вами случае, как если бы я продавал квартиру тому, кто мне дал деньги в долг. Если я ваши деньги потрачу, то буду рассчитываться с вами в порядке, установленном судом, или вообще объявлю себя банкротом. И эта схема, и та, что мы рассматривали в предыдущей передаче, не позволяет подстраховать покупателя от того, чтобы, грубо говоря, не остаться с носом.

В.: Можно же прописать в договоре займа, что если вовремя не погасилась ипотека, то на эти деньги будут начисляться проценты?

А.К.: Дело в том, что вопрос не в начислении процентов. У покупателя совершенно иная цель, как мне представляется. У покупателя цель вполне конкретная – купить жильё без обременения ипотекой и купить его с каким-то дисконтом от рынка, не в два раза очевидно, поскольку тогда это будет кабальная сделка, а купить с дисконтом 10,15 или 20%. У покупателя нет задачи закредитовать какое-то лицо, тем более без обеспечения, зачем это нужно? Если вы спросите покупателя, хотите ли вы дать по договору займа деньги в долг, то вероятность то, что вам эти деньги крайне мала. Покупатель скажет, что ему это не нужно, у него совершенно другой мотив выхода в эту сделку. Поэтому эта позиция здесь не работает.

Продажа заложенной квартиры с помощью предварительного договора купли-продажи и договора займа: познаем суть

Покупка квартиры с ипотечным обременением довольно распространенный вид сделок с недвижимостью, у которой есть свои плюсы и минусы. Специфическим моментом в такой покупке выступает обязанность принять на себя выплаты по ипотечному кредиту. Договор купли-продажи (ДКП) с обременением ипотекой также имеет отличия от стандартного оформления покупки квартиры за наличные средства.

Существенные условия

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

      • стороны;
      • предмет – подробное описание квартиры;
      • цена квартиры;
      • порядок и срок оплаты квартиры;
      • порядок и срок передачи квартиры;
      • перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
      • иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.
Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.
В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Особенности

      • Необходимость согласия банка на проведение сделки, участие кредитора в качестве третьего лица.
      • Открытие аккредитивов покупателем (стоимость до 2% от суммы) для оплаты стоимости квартиры.
      • Покупатель становится на место залогодателя, договор должен включать в себя информацию о переходе обременения на покупателя.

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

      • Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
      • Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

Риски

Привлекательность ипотечных квартир обусловлена низкой ценой по сравнению с остальным рынком недвижимости. Существует несколько нюансов оформления сделок купли-продажи с обременением ипотекой:

  1. Продавец может «передумать» после погашения суммы залога покупателем. Это возможно при заключении покупки квартиры без участия банка-кредитора. Избежать этого можно путем составления предварительного соглашения, но и это не сможет обезопасить от дальнейших судебным разбирательств.
  2. Продавец может умолчать о других обременениях, например, об участии материнского капитала.Важно! Чтобы узнать об обременении, стоит в обязательном порядке попросить выписку из ЕГРН и из домовой книги.
  3. При покупке со сменой залогодателя банк может не дать согласия на продажу. Отрицательный ответ придет после сбора и подачи большого количества документов, что займет время.
  4. При смене залогодателя заключается новый кредитный договор, по которому кредитор может установить новые условия, например, по процентным ставкам.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

  • задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
  • залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Советы

  1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
  2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
  3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
  4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Заключение

Ответственное отношение к проведению сделки с недвижимостью и соблюдение мер предосторожности обезопасят покупателя от потери средств и длительных попыток добиться их возврата через суд. Перед подписанием каких-либо бумаг по сделке купли-продажи стоит ознакомиться с их содержанием либо проконсультироваться у юриста.

Что такое договор займа

Алексей Комаров: Договор займа – договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях, как правило, платности и определенного периода времени использования. Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать данные денежные средства, например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с займом, можно по-разному регулировать. Либо может быть нецелевой займ: просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом, как я уже сказал, договор займа может быть как возмездным (платным), так и безвозмездным. По безвозмездному договору оплата за пользование деньгам и не происходит. Такой займ называется ссудой. Вот собственно говоря основное по займу.

Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с ипользованием договора займа

Выпуск передачи «Советы нотариуса».

Мошенники под видом договора займа «подсовывают» людям договор купли-продажи жилья

Новый вид мошенничества набирает обороты. «Черные кредиторы» обманывают граждан, предлагая на подпись не только договор займа, но и договор о продаже недвижимости, принадлежащей заемщику.

Об этом пишут «Известия» со ссылкой на Федеральную нотариальную палату. В настоящее время для того, чтобы продать свое жилье не обязательно обращаться к нотариусу, можно подписать договор в простой письменной форме. (Исключение – сделки с «долями», недвижимостью несовершеннолетних и недееспособных, а также сделки по разделу имущества супругов).

Чаще всего жертвами злоумышленников оказываются пожилые граждане, которые не сведущи в финансовых и правовых вопросах. При этом доказать, что был обман довольно трудно. Юристы советуют пострадавшим обращать внимание суда на несоответствие суммы займа и стоимости жилья, а также подчеркивать свой непрофессионализм в такого рода сделках. Есть предложения отлучить от займов под залог недвижимости всех кроме банков. «Рикошетом» задело и МФО. Есть мнения, что даже легальные игроки микрофинансового рынка не должны выдавать займы под залог жилья. Еще один способ свести к нулю мошенничества – передать все сделки продажей недвижимости нотариусам. Это общеевропейская практика. Нотариус подробно разъяснит гражданам, какого рода документ они подписывают и каковы при этом будут правовые последствия. В таком случае скрыть факт того, что на подпись предлагается не договор займа, а еще и договор продажи объекта недвижимости, будет просто невозможно. Противники передачи в руки нотариусов сделок по отчуждению недвижимости говорят об удорожании сделок, ведь нотариусу нужно будет заплатить за его работу. Но очевидно, что потери при мошенничествах несопоставимы с платой за услугу по проверке законности сделки. В настоящее время специалисты советуют самостоятельно обращаться к нотариусам и юристам с любого вида договорами, чтобы получить экспертную оценку. Ведь оценить последствия подписания той или иной «бумаги» самостоятельно несведущему человеку довольно трудно.

Кол-во блоков: 22 | Общее кол-во символов: 16371
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

  1. https://advokatee.ru/dogovor-kupli-prodazhi-i-dogovor-zajma/: использовано 6 блоков из 19, кол-во символов 7622 (47%)
  2. https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/233_sovety_notariusa_prodazha_zalozhennoy_kvartiry_s_ipolzovaniem_dogovora_zayma/: использовано 2 блоков из 8, кол-во символов 1018 (6%)
  3. https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-oformit-predvaritelnyj.html: использовано 4 блоков из 6, кол-во символов 5329 (33%)
  4. https://domashniy-urist.ru/forma/predvaritelnij_dogovor_kupli_prodazhi_kvartiri_s_privlecheniem_kreditnih_sredstv_ipoteka.html: использовано 1 блоков из 4, кол-во символов 140 (1%)
  5. https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dkp-kv-nahodyashhejsya-v-ipoteke.html: использовано 4 блоков из 6, кол-во символов 2262 (14%)

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи: описываем развернуто

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке — изучаем детально

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости? (видео)

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке сбербанк — образец

Как составить договор купли-продажи дачного участка: изучаем все нюансы

Договор купли-продажи предприятия: рассказываем главное

Ипотека квартиры с обременением: договор займа или особые условия предварительного договора?

Мы хотим приобрести коммунальную квартиру с использованием ипотеки.

В квартире 5 собственников, у одной из них комната с обременением-ипотека (970 тыс.). Ипотеки в разных банках. Наша одобрена от Сбербанком, но для получения нужно снять обременение.

Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа с собственницей обремененной комнаты, по которому мы передаем ей 970 000 р. наличными, и она снимает обременение. А займ закрывается после завершения сделки. Затем заключается предварительный договор и выход на сделку. В случае срывы предусматриваются штрафные санкции для этой собственницы, которые мы сможем взыскать в суде, если будут задержки с выплатой денег обратно.

Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.

Нам важно купить квартиру, а не получить проблемы с 1 комнатой в коммуналке. Но и в случае наступления этих проблем хотелось бы обезопасить себя заранее. Как лучше поступить в данной ситуации и как минимизировать риски?

Ответы юристов ( 4 )

  • 8,1 рейтинг
  • 1809 отзывов

Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа

Этот вариант слабее всех, поскольку заемщик совершенно не обязан будет полученные от вас деньги направлять на погашение своего долга. Даже если заключить договор целевого займа, то все равно велик риск не возврата, если заемщик поведет себя недобросовестно

которые мы сможем взыскать в суде,

Получить судебное решение вы сможете, а вот получить исполнение – не факт

Сам по себе договор займа формально никак не будет связан с обязателсьтвами заемщика по вашей сделке с квартирой, следовательно инструментов принуждения у вас будет не достаточно

те советуют просто составить сразу предварительный договор

Так в самом деле лучше

В предварительном договоре можно прописать, например, что деньги собственнику. у кого заложена доля, будут уплачены не ему лично, а будут направлены непосредственно на его ипотечный счет в погашение его долга, после чего он обязуется принять меры для снятия обременения

Конечно риск недобросовестного поведения все равно есть, его полностью исключить нельзя, но так у вас будет больше инструментов судебного удовлетворения в случае спора

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде

По предварительному договору можно понуждать уклоняющуюся сторону к совершению сделки, чего договор займа вам совершенно не дает

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В отношении собственника заложенной доли порядок должен быть следующим.

Вы заключаете предварительный договор, в котором четко прописываете порядок оплаты. Заемщик по ипотеке, являющийся продавцом квартиры, по предварительному соглашению с банком-кредитором, заключает договор купли-продажи квартиры новому покупателю, а покупатель перечисляет продавцу квартиры сумму задатка в размере не погашенной ипотечной задолженности за квартиру. При такой схеме, задаток от покупателя квартиры перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ипотечной задолженности за продавца. Банк снимает с квартиры обременение, после чего уже регистрируется сделка по купле-продаже недвижимости.

Тут конечно ситуация осложняется тем, что требуется согласование как с банком продавца, так и с вашим банком, но с этим в любом случае вам придется иметь дело, если совершается подобная сделка

Ответ нашего менеджера Сбербанка на вопрос, что нужно для оформления такой ипотеки: Гасите ипотеку в Дельтакредит банке, снимаете обременение с объекта недвижимости, затем составляете договор купли-продажи, собираете документы на одобрение объекта недвижимости для оформления ипотеки

Значит так и следует поступить

1) Заключаете с собственником доли договор купли-продажи его доли. Для начала он должен получить от остальных собственников их отказ от покупки его доли по праву приоритетного выкупа (с нотариальным заверением). После этого вы согласовываете с его банком порядок оплаты — деньги ложатся непосредственно вами на его ипотечный счет, ипотека погашается, он снимает обременение и вы регистрируете переход права собственности его доли

4.1. Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.
4.2. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представлениенотариально удостоверенного отказа.

2) после этого уже с привлечением кредитных средств выкупаете доли остальных собственников

  • 10,0 рейтинг
  • 1511 отзывов

В первую очередь о рискованности такой процедуры.

В случае срывы предусматриваются штрафные санкции для этой собственницы, которые мы сможем взыскать в суде, если будут задержки с выплатой денег обратно.

Не факт, что Вы вообще сможете взыскать с неё эти деньги, не то, что штрафные санкции. Она вообще может оказаться в будущем неплатежеспособной, инициировать процедуру банкротства и долг с неё просто спишут.

Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.

Несмотря на то, что вся эта цепочка действий, начиная с передачи ей денег — не является предметом предварительного договора купли-продажи, я полагаю, что, действительно, лучше прописать всё письменно и именно в договоре.

Статья 429 ГК РФ Предварительный договор

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа с собственницей обремененной комнаты, по которому мы передаем ей 970 000 р.

Рекомендую попробовать договориться и с банком тоже. Можно даже заключить трёхсторонне соглашение, где прописать всё — что деньги Вы передаёте не ей, а напрямую в банк в счёт погашения ипотеки, а собственница и банк обязуются предпринять все необходимые действия по снятию обременения.

При этом в таком соглашении нужно указать, что Вы погашаете ипотеку за собственницу. Закон это допускает.

Статья 313 ГК РФ Исполнение обязательства третьим лицом
1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Но нужно, чтобы банк был поставлен в известность самой собственницей, что ипотеку Вы погашаете по договорённости с ней. Это, как уже было сказано, может быть выражено в соглашении между Вами, банком, и собственницей комнаты.

Всё верно. 970 тыс — наши собственные средства, часть первоначального взноса.

В плане уплаты первоначального взноса для снятия обременения — не думаю, что Сбербанк идейно будет против этого. А вот технически — думаю, они согласятся на такое — только если получится договориться одновременно с Дельтакредитом. Сбер заинтересован, чтобы самому наложить обременение на квартиру, а для этого нужно чтобы Дельта получила первоначальный взнос и сняла ипотеку, не затягивая весь процесс. И вот для этого банкам нужно друг с другом выстроить отношения, может даже на бумаге зафиксировать. Но в целом, тут рисков для Сбера нет особых, так что должны согласиться.

Гасите ипотеку в Дельтакредит банке, снимаете обременение с объекта недвижимости, затем составляете договор купли-продажи, собираете документы на одобрение объекта недвижимости для оформления ипотеки

Понятно, значит взаимодействовать с Дельтакредитом Сбербанк не хочет. Им нужен уже «чистый» объект. Тогда рекомендую также, как и писал ранее — заключайте трехсторонне соглашение между Вами, собственницей и Дельткоредитом, чтобы гасить ипотеку напрямую в банк, а не передавать на руки собственнице. И дальше уже заключайте договор-купли продажи. Но здесь, конечно, остаются уже обозначенные риски.

  • 10,0 рейтинг
  • 2206 отзывов эксперт

Здравствуйте! Договор займа Вас никак не защитит Ваши интересы и не будет способствовать заключению сделки в случае недобросовестности продавца. Однозначно предварительный договор. В нём Вы сможете прописать все усовия, в том числе обязательства стороны, которая получит денежные средства. При этом деньги лучше не передавать наличными, а сразу в договоре указать счёт, на который перечисляются ипотечные платежи. Кроме того, на основании предварительного догвора Вы сможете обратиться за понуждением к исполнению его условий на основании ст. 429 ГК РФ:

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

То есть, Вы будете вправе требовать уже не возврат денег, которых может и не быть, а получение имущества — комнаты.

В предварительном договоре нужно оговорить сроки исполнения продавцом своих обязательств, и лучше согласовать это заранее с банком-кредитором, чтобы срок для снятия обременения был реальным и не затягивался.

как можно раньше включить в процесс остальных собственников.

Вы планируете приобретать всю квартиру по одному договору или с каждым собственником отдельный договор? Чтобы связать всех обязательствами, можно и с остальными заключить также предварительный договор. ПРи этом денежную сумму, которую будете передавать в обеспечение обязательств, передают либо в качестве аванса, либо в качестве задатка. Передача задатка регулируется статьями 380-381 ГК РФ. При передаче аванса в случае, если сделка в итоге не совершается, аванс возвращается в той сумме, в которой был оплачен. В случае с задатком последствия другие:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Но при этом в договоре должно быть указано, что передаваемая в обеспечение обязательств по предварительному догвору сумма является именно задатком.

В принципе, такой ответ Сбербанка и нужно было ожидать. Такая сделка для Вас в любом случае риск. Здесь важно, насколько собственники комнат заинтересованы в их продаже. Если заинтересованы, то решайте сначала вопрос с проблемной комнатой посредством заключения предварительного договора с внесением задатка (или аванса) на банковский счёт залогодержателя. Снимайте обременение и уже заключайте основной договор в той форме, в какой Вам будет удобно и как того требует Сбербанк. Если не будет никаких задержек со стороны Дельты, то обременение с учётом поступления денег на счёт банка можно будет снять недели за две.

  • 7,6 рейтинг
  • 1453 отзыва

Игнатий, если Вы хотите быть уверены, что не останетесь без денег и без квартиры — не связывайтесь ни с распиской/договором займа, который предложил риелтор. ни с предварительным договором. То, что написали уважаемые коллеги про предварительный договор — всё правильно и обоснованно. НО. Все забывают о том, что нужно учесть еще два факта:

1. Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ.

допустим, что этот вопрос решаемый

2. И наконец самая большая проблема:

о каком предварительном договоре, а точнее о признании права собственности или о понуждении заключить основной договор на эту комнату может идти речь, когда на комнате залог. Если залог не будет снят, Вы через суд ничего не добьетесь, кроме решения о взыскании с неё тех средств, что Вы внесли по предварительному договору. Но, как и писалось ранее — получить решение это еще не значит получить деньги.

В примере могу описать так: Вы заключаете предварительный договор, передаете ей деньги, а она не вносит их в счет погашения долга по ипотеке. Вот просто не вносит и всё. Даже, если Вы в кассе банка с ней будете стоять — Вы сделать ничего не сможете. Я понимаю, что не все такие продуманные аферисты, чтобы провернуть такую схему, но и застраховаться от этого Вы не сможете. К примеру почитайте про такого афериста Махутова из Одинцово — какие только фокусы он не устраивал, чтобы завладеть недвижимостью.

Лично мое субъективное мнение: полностью оградиться от возможного мошенничества у Вас получится только договорившись с банками. Любая схема, где продавцы получат от Вас деньги раньше, чем Вы станете собственником — для Вас несет огромные риски.

С банками возможно получится решить вопрос, если расчеты будут через аккредитивный счет согласно параграфу 3 главы 46 ГК РФ

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Отзывов:114Просмотров:267142
Голосов:69Обновлено:23.06.2017

Автор документа

число консультаций:81
отмеченных лучшими:5
ответов к документам:52
размещено документов:927
положительных отзывов:84
отрицательных отзывов:6

Информация к документу

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Содержание договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Задаток

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Особенности заключения

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  • Дееспособность и правоспособность продавца,
  • Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  • Полная стоимость квартиры.
  • Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  • Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  • Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  • Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Ссылка на основную публикацию