Отчуждение недвижимого имущества: проблемы

Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли – продажи недвижимого имущества

В настоящее время в правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за различного регулирования данного вопроса в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”. Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.

ь Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. В то же время Гражданский кодекс РФ установил в ст. 273, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК предоставляет соответствующим субъектам (отчуждателю и приобретателю недвижимости) возможность самостоятельно определить объем передаваемых прав на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости Комментарий к Земельному кодексу РФ / Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов (из книги “Комментарий к земельному законодательству РФ”). М.: Юрайт-Издат, 2002..

Подобного же мнения придерживается и ряд ученых (проф. В.В. Витрянский, проф. Т.Е. Абова, проф. А.Ю. Кабалкин Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. N 1. С. 55 – 59; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. ), считая, что регулирование Гражданского кодекса РФ является более гибким, чем установленное в Земельном кодексе РФ, предоставляя сторонам в договоре возможность самостоятельно урегулировать свои правоотношения.

С приходом нового Председателя, видимо, изменилась и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по некоторым вопросам. Пленум ВАС РФ 24 марта 2005 г. установил приоритет норм ЗК РФ, определив, что сделки, направленные на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. То же правило применяется и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Представляется, что ВАС РФ, принимая такое решение, исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ь Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику. По ст. 271 ГК РФ к новому собственнику переходит право пользования соответствующей частью земельного участка: можно сделать вывод, что право постоянного пользования таким земельным участком.

Пленум ВАС РФ не разделяет положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливая, что покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Также Пленум определил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Возникает вопрос: можно ли в таком случае привлечь лицо, у которого отсутствуют надлежаще оформленные документы на земельный участок за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)? Поскольку право на земельный участок в данной ситуации возникает в силу закона, то отсутствие документов на землю не является основанием для привлечения лица к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ, но необходимо доказать законность прав прежнего собственника недвижимости на земельный участок Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. по делу N 11301/04..

ь Абзац 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ содержит специальное регулирование случая перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к нескольким собственникам. В этом случае порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком. Указание на учет долей в праве собственности на здание влечет необходимость учета размера соответствующих долей при определении объема права каждого из соответствующих субъектов на земельный участок.

Вызывает также вопросы понятие сложившегося порядка использования земельного участка как второго критерия взаимоотношений при осуществлении прав на земельный участок. Из буквального текста нормы следует, что она регулирует только случаи, когда право собственности на здание, сооружение переходит к нескольким собственникам. Однако не совсем понятно, каким образом у них мог сложиться порядок пользования земельным участком, если они приобрели права на недвижимость одновременно. Порядок пользования земельным участком может сложиться лишь у лиц, которые уже являлись обладателями прав на недвижимость, расположенную на нем.

Следовательно, применение сложившегося порядка пользования возможно только в случае отказа от узкой трактовки сферы регулирования комментируемой нормы и распространения ее действия на те случаи, когда множественность собственников недвижимости возникла вследствие отчуждения части этой недвижимости при сохранении права собственности на остальную часть недвижимости за собственником, уже фактически пользовавшимся земельным участком.

Следующая практически важная проблема касается вопроса регистрации права на земельный участок при переходе права собственности на расположенную на нем недвижимость. Поскольку ст. 35 ЗК РФ предполагает автоматический переход прав на земельный участок, то возникает вопрос: на основании каких документов должна производиться государственная регистрация перехода прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости См. Приложение №3? Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не предусматривает процедуры регистрации прав, переходящих на основании закона. Эта ситуация усугубляется и тем, что при переходе прав на земельный участок к приобретателю недвижимости специального договора, предусматривающего переход прав на земельный участок, по смыслу этой статьи не требуется. На наш взгляд, необходимо внести изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г., регулирующие соответствующую процедуру И.С. Ахмадгагизов.

ь Согласно ст. 36 ЗК РФ только граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, вправе приобрести эти участки в собственность (приватизировать) или заключить договоры их аренды. Обладатели других прав на здания и строения (арендаторы, пользователи) не могут приобрести такие участки в собственность. Если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.

Режим исключительного права устраняет возможность приобретения земельного участка иными лицами, кроме собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности.

Одновременно из этого вытекает запрет государству и муниципальным образованиям как собственникам соответствующих земельных участков производить отчуждение и передачу в аренду этих земельных участков лицам, не являющимся субъектами исключительного права в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК.

Если здание или строение принадлежит нескольким собственникам, то они вправе приобрести земельный участок в долевую собственность или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Характер множественности не определен: может быть долевая – ст. 321 ГК РФ и солидарная – ст. 322 ГК. Возможно также заключение договора аренды с правом выкупа земельного участка, который должен также отвечать требованиям, которые предъявляются к договору купли-продажи земельных участков (должна быть определена цена земельного участка).

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Исходя из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

  • – гражданское законодательство должно быть приведено в соответствие с земельным в целях избежания правовых коллизий в сфере рассматриваемых отношений;
  • – необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона;
  • – следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;
  • – требуется внести изменения в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.

Что такое отчуждение недвижимого имущества, виды отчуждения

Важно знать, что такое отчуждение недвижимого имущества. Ведь трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества.

Физические лица используют его для проживания. А юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности.

Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.

Что такое отчуждение недвижимого имущества

Под отчуждением имущества юристы подразумевают все сделки, связанные с переходом права собственности от одного лица к другому, возмездно, безвозмездно или на принудительной основе

Отчуждение имущества — что это значит? С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.

Под отчуждением указанного имущества подразумевается такая правовая сделка (договор отчуждения), в результате которой, собственник указанного имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица. А также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на такое имущество может происходить такими способами:

  • договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
  • договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
  • совершение обмена, когда объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения). По сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
  • безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.

Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения их официальной государственной регистрации на любое недвижимое имущество в специальном госреестре.

Добровольное и принудительное отчуждение

Какие бывают виды отчуждения? Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы. Различаются они только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются эти действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому человеку.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.

Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством.

Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Отчуждение доли квартиры, особенности таких сделок

Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.

Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав следующим образом.

Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, долевые собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта.

Поэтому человек, решивший продать часть квартиры или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам.

При долевом владении имуществом процедура отчуждения существенно усложняется

Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу. Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально.

Чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно поступить следующим образом:

  1. Отбираются письменные заявление от других владельцев, что они не против продажи доли иному лицу, к которым подкладывается ксерокопия паспорта заявителя, чтобы можно было сравнить подписи и убедится в подлинности.
  2. Второй способ, который более действенный, это приглашение совладельцев к нотариусу, и заверение им, их отказа в установленной (письменной форме).

Таким образом, и происходит отчуждение доли недвижимого имущества. Об этих тонкостях нужно знать. Если таких мер не предпринимать, то после того как произойдет сделка, другой долевой собственник может обратиться в суд с иском о признании ее не действительной.

Решение суда в таком случае неприятно удивит и покупателя и продавца, так как договор будет признан недействительным, и одной стороне придется вернуть полученные деньги, а второй, непосредственно часть объекта недвижимости.

Важно знать, что если доля продается долго, то ее стоимость может упасть или наоборот вырасти в цене. При падении стоимости, уведомлять других собственников просто необходимо.

Если наоборот, идет повышение, тогда никакого повторного согласия от совладельцев не нужно.

Согласие на отчуждение

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.

В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества. Онополностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:

Перед продажей описанного имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной.

Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.

При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении.

Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Какие документы необходимо готовить при отчуждении имущества

Чтобы следку с отчуждением имущества было признано законной участникам сделки потребуется проследить правильность оформления и регистрации всех документов

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов необходим.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

При проведении сделки с отчуждением имущества важной может оказаться любой документ или даже справка, упускать из виду этот факт нельзя

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской.
Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или иной объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.

Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя.

Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый владелец должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре. И только после произойдет полный переход права собственности.

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Об отчуждении долей в праве общей собственности смотрим видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Способы отчуждения обществом недвижимого имущества и налоговые риски

Руководитель проектов, направление “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Для многих собственников весьма актуальным является вопрос экономии на налогах при продаже имущества, особенно когда речь идет об отчуждении дорогостоящих объектов капитального строительства.

При классическом варианте продажи имущества в стоимость сделки включается НДС, а с полученных доходов продавец должен уплатить налог на прибыль организаций. В отличие от продажи имущества, реализация долей в уставном капитале не облагается НДС (подп. 12 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса). В связи с этим продажу недвижимости или оборудования нередко оформляют именно таким образом.

Введенные с прошлого года новые правила ст. 54.1 НК РФ, которые только начинают применять инспекторы при проведении проверок, а суды – при рассмотрении споров, признают выгоду по сделкам, совершенным исключительно с целью налоговой экономии, необоснованной, даже если эти сделки совершены абсолютно в рамках правового поля.

Насколько безрисковыми с учетом внедрения новых правил являются подобные правовые модели налогового планирования, рассмотрим на примере обществ с ограниченной ответственностью.

Выделение общества с последующей продажей его долей

Данная модель выглядит следующим образом: общество строит объект недвижимого имущества и ставит его по окончании строительства на баланс. Затем происходит выделение дочернего общества с одновременной передачей ему на баланс построенного здания. Далее доли этого общества продаются.

Выделение общества подразумевает создание другого общества с передачей ему части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”; далее – закон об ООО). Именно поэтому передача имущества на баланс выделяемого общества целесообразна, когда требуется не только реализовать актив в виде недвижимости, но и продолжить деятельность юридического лица.

Налогообложение передачи имущества при выделении общества

По общему правилу, суммы НДС, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению, если те в дальнейшем используются для осуществления операций, не признаваемых реализацией (подп. 4 п. 2, подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ). Однако это правило не распространяется на случаи по передаче основных средств при реорганизации, даже несмотря на то, что реализацией такая передача имущества не является (подп. 2 п. 3 ст. 39, п. 8 ст. 162.1, подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в пределах вклада (взноса) участником хозяйственного общества. Таким образом, передача имущества в качестве вклада в уставной капитал выделяемого общества не подлежит налогообложению налогом на прибыль и НДС (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налогообложение при последующей реализации долей общества

Последующая реализация долей образованного общества налогообложению НДС не подлежит, но при продаже доли в уставном капитале у участника возникает доход от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Сумма выручки при этом может быть уменьшена на цену приобретения доли, а также на сумму расходов, связанных с ее приобретением и реализацией (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

По мнению Минфина России, цена приобретения доли в уставном капитале общества формируется исходя из первоначального и дополнительных вкладов участника общества (письмо Минфина России от 22 июня 2015 г. № 03-03-06/1/36008). Таким образом, при формировании уставного капитала выделяемого общества необходимо зафиксировать балансовую стоимость передаваемого имущества, что позволит в последующем значительно сократить базу по налогу на прибыль организаций.

Также важно помнить, что к налоговой базе, определяемой по доходам от операций по реализации долей в уставном капитале, применяется налоговая ставка 0% при условии, что на дату реализации таких долей они непрерывно принадлежали налогоплательщику более пяти лет (п. 4.1 ст. 284, п. 1 ст. 284.2 НК РФ). Ограничения в виде пятилетнего срока владения не позволяют злоупотреблять данным освобождением, но при правильном и дальновидном налоговом планировании, могут быть использованы без излишнего риска.

Если в дальнейшем имущество будет использоваться в необлагаемых НДС операциях (например, правопреемник будет применять УСН), есть риск, что ему предъявят требование восстановить принятую ранее к вычету сумму НДС (письмо Минфина России от 3 мая 2018 г. № 03-07-11/29894). Однако имеются решения судов, позволяющие не восстанавливать ранее принятый к вычету НДС (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 октября 2014 г. № 307-КГ14-1534 по делу № А52-1617/2013).

Таким образом, если юридическое лицо выделит дочернее общество, передав в качестве вклада в уставной капитал имущество, и продаст доли по истечении пяти лет, обязанность по уплате налога на прибыль и НДС не возникнет.

Риск переквалификации сделки по продаже долей в договор купли-продажи имущества

Учитывая ощутимую выгоду от продажи долей общества, на балансе которого имеется недвижимое имущество, а не продажи объекта напрямую, операции по продаже долей стали предметом особого внимания со стороны налоговых органов. Контролирующими органами уже разработаны критерии, по которым они принимают решение о переквалификации таких сделок с негативными последствиями для налогоплательщика. ФНС России в своем письме от 13 июля 2017 г. № ЕД-4-2/13650@ указала, что при выявлении таких схем следует обращать внимание на совокупность обстоятельств совершения сделки, а именно:

  • неосуществление созданным обществом реальной финансово-хозяйственной деятельности до и после анализируемой сделки;
  • движение денежных средств (проведение расчетов в короткий срок, через один банк);
  • взаимозависимость контрагентов.

Также можно добавить к этому перечню следующие факторы риска:

  • общество не имело инвестиционных и иных деловых целей и не рассчитывало на получение дивидендов от вложения имущества в учрежденную компанию (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2015 г. № Ф05-10829/2015);
  • между внесением имущества в уставный капитал вновь выделенной компании и продажей доли прошел незначительный промежуток времени;
  • налогоплательщик неоднократно проводил подобные операции с другими компаниями;
  • в предварительном договоре купли-продажи доли есть указание на ее приобретение с условием, что организация будет владеть правами на конкретный объект недвижимости;
  • покупатель доли произвел оплату расходов по техническому обслуживанию соответствующей недвижимости и оплачивает коммунальные услуги, подтверждая тем самым взаимозависимость сторон сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2009 г. по делу № А32-6132/2008-34/98, Определение ВАС РФ от 20 декабря 2007 г. № 15420/07);
  • доли были приобретены по номинальной стоимости при наличии дорогостоящего имущества на балансе.

Рассмотрим последний из приведенных рисков подробнее.

Как правило, владелец доли самостоятельно определяет ее цену. Учитывая принцип свободы договора, стороны вправе установить цену доли на свое усмотрение и не обязаны при этом привлекать оценщика для определения ее рыночной стоимости. Для целей налогообложения прибыли, пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Однако невыгодные для сторон условия сделки (завышенная или заниженная, экономически необоснованная цена) могут в дальнейшем стать основанием для оспаривания такой сделки со стороны контролирующего органа.

Рекомендации

Чтобы минимизировать риски споров с контролирующими органами, необходимо:

  • убедиться в том, что предшествующие договору взаимоотношения исключают заинтересованность “покупателя” в содержании имущества до его приобретения в собственность;
  • выработать весомую и обоснованную позицию, подтверждающую почему потребовалось выделить общество и почему принято решение о его продаже;
  • убедиться, что переговоры и переписка сторон указывают на реальность сделки и обоснованность цены (например, проведенная оценка показала наличие большой кредиторской задолженность, в связи с чем стоимость доли была снижена, несмотря на наличие имущества на балансе общества);
  • избегать продажи долей сразу после создания общества.

Помимо этого, стоит иметь в виду, что передача имущества в аренду на пять лет с последующей продажей арендатору сделает сделку безопасной даже между заинтересованными лицами.

Создание дочернего общества и передача ему имущества в качестве вклада в уставной капитал

Операции по передаче имущества, если таковая носит инвестиционный характер, в частности вклады в уставной капитал, объектом налогообложения не признаются (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). С учетом этого сторона, передающая имущество в уставной капитал создаваемого дочернего общества, обязана будет восстановить НДС. Восстановлению подлежат суммы налога в размере, пропорциональном остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки недвижимого имущества.

Налогоплательщик, получивший имущество в качестве вклада в уставной капитал, вправе принять к вычету суммы налога, восстановленные передающей стороной (п. 11 ст. 171 НК РФ). Суммы НДС, принимаемые к вычету, не учитываются в качестве доходов для целей налогообложения (подп. 3 и подп. 3.1. п. 1 ст. 251 НК РФ). Для передающей стороны внереализационным расходом они также не признаются и не принимаются при исчислении налога на прибыль (подп. 16 ст. 270 НК РФ).

Таким образом, в данном случае потери в связи с уплатой (восстановлением НДС) минимальны. При восстановлении материнской компанией ранее принятого к вычету НДС дочерняя компания сможет принять указанный НДС к вычету. Указанные вычеты производятся только при использовании этого имущества для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС (письмо Минфина России от 15 августа 2016 г. № 03-07-03/47566).

В этом состоит ключевое отличие этого варианта отчуждения имущества от модели выделения общества, при котором материнская компания может не восстанавливать НДС, а дочерняя компания в этом случае не может принять НДС к вычету.

Получается, что для целей налогового планирования вариант выделения интересен больше “продавцу” (не нужно восстанавливать НДС), а вариант создания дочернего общества – “покупателю” (НДС по принятому имуществу можно будет принять к вычету).

Риски

Создание дочернего общества с его последующей продажей также может быть переквалифицировано в куплю-продажу имущества со всеми вытекающими последствиями. Индикаторы, которые могут указывать на притворность сделки, совершенной в новой форме лишь с целью налоговой экономии, те же, что и для модели выделения общества.

Рекомендации

Создание дочернего общества должно быть обосновано деловой целью. Например, такую цель может подтвердить необходимость введения нового учредителя. Это может быть соинвестор, который в будущем выкупит долю у второго учредителя и таким образом станет 100% владельцем долей общества, наделенного имуществом. В этом отношении создание дочернего общества при участии другого учредителя является более понятным вариантом с точки зрения обоснования целесообразности.

При этом совершение продажи доли второму учредителю сразу после создания дочернего общества должно быть подтверждено реальной необходимостью и деловой целью.

Кроме того, для дальнейшей передачи долей может использоваться такой корпоративный “прием”, как последующий выход участника из общества.

Выход учредителя из общества с передачей ему имущества

При реализации этой модели создается общество / товарищество, в котором один участник вкладывает имущество, второй – деньги. Через определенное время первый участник принимает решение выйти из общества, получив компенсацию, пропорциональную ранее внесенному вкладу.

Закон об ООО предусматривает несколько способов прекращения участия в уставном капитале, в том числе выход из общества, при котором участнику выплачивается действительная стоимость доли. Выход может быть осуществлен как “покупателем” – тогда выплата доли происходит путем передачи имущества, так и “продавцом” – тогда при выходе выплачиваются денежные средства в размере действительной доли (как если бы это имущество просто продавалось).

Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли, и определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества (п. 2 ст. 14, п. 6.1 ст. 23 закона об ООО).

Выплачиваемая выходящему участнику стоимость доли в состав расходов организации не включается, равно, как вклад в уставный капитал не включается в состав доходов (подп. 3 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Для вышедшего участника доходы в виде имущества, полученные в пределах вклада (взноса), не учитываются для целей налогообложения прибыли (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ). А передача участнику имущества в пределах первоначального взноса не признается реализацией (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ), в связи с чем НДС не возникает.

Если же выходящему из общества участнику передается имущество сверх суммы вклада, это превышение будет расценено как реализация, с которой нужно уплатить НДС в бюджет (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В целях исчисления НДС будет учитываться рыночная стоимость имущества, подтвержденная заключением независимого оценщика (п. 1 ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 15 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/355).

В связи с этим, если из общества выходит участник, вносивший деньги, целесообразно, чтобы вклад соответствовал стоимости передаваемого впоследствии имущества.

Если доля выплачивается вышедшему участнику имуществом, общество должно будет восстановить НДС, если он принимался к вычету (подп. 4 п. 2, абз. 1-2, абз. 4 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ). В целях налогообложения прибыли восстановленный НДС учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Таким образом, выход участника с выплатой его доли имуществом может повлечь дополнительные налоговые затраты. Если выход будет осуществляться “продавцом”, а доля будет выплачена деньгами вторым учредителем, данный механизм становится более простым и менее затратным с точки зрения налоговой нагрузки.

Риски

Самым рискованным фактором является обоснование цели создания / появления и функционирования общества, из которого будет осуществляться выход.

Также немаловажным является временной фактор: через какое время учредитель изъявил желание выйти из общества. Такой выход может быть обоснован, например, если общество долго и безуспешно работало без явной прибыли или между участниками возникли корпоративные конфликты, при которых совместный бизнес лучше прекратить.

Если же общество не вело деятельности, то факт его создания и функционирования может заинтересовать проверяющих.

Рекомендации

Данный вариант в виде организации нового юрлица с последующим выходом из него участника должен также иметь деловую и разумную предпринимательскую цель. Если налоговый орган докажет, что единственная цель состояла в минимизации налогов, эффект для налогоплательщиков будет противоположным.

Доказать наличие предпринимательской цели можно путем представления ряда аргументов и доказательств, о которых говорилось ранее (кто совершил сделку, по какой цене, в какой период и т. п.).

Также немаловажно доказать реальность деятельности нового юрлица. Об отсутствии фиктивности работы нового общества будут свидетельствовать активная деятельность, тогда как сдача “нулевой” отчетности только обоснованно укрепит сомнения проверяющих.

***

На первый взгляд, все вышеперечисленные методы налогового планирования полностью соответствуют действующему законодательству, но, напомним, что с 19 августа 2017 года применяются новые подходы в квалификации получения налогоплательщиком налоговой выгоды (ст. 54.1 НК РФ).

С учетом этого при налоговом планировании следует обязательно проанализировать все эти риски и оценить, насколько убедительно будут выглядеть ваши доводы, если представитель налогового органа решит уточнить, почему было принято решение о выделении общества, создании дочернего или о выходе учредителя.

Отчуждение недвижимости

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Сегодня Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров обсудят новейшую судебную практику по делам, связанным с отчуждением недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Светлана: Алексей Викторович, давайте рассмотрим такую ситуацию. Покупатель приобрел квартиру. Стал жить в этой квартире, однако, вдруг ему приходит уведомление, что он должен практически полмиллиона рублей за коммунальные платежи.

Он отказывается платить, потому что понимает, что этот долг на самом деле принадлежит продавцу. Но ему управляющая компания пишет, что «Вы знаете, мы вам тогда канализацию отрубим, и вы будете в очень плачевном состоянии, если не заплатите».

Бедный покупатель, испугавшись неприятного вмешательства, решил оплатить эти средства. Так вот, что делать в такой ситуации? Может ли покупатель вернуть эти деньги?

Алексей: Во-первых, вопрос, связанный с коммунальными платежами и ответственностью за них, решен уже давным-давно был. Жилищный кодекс содержит указание, что платежи коммунальные являются долгом того лица, которое пользовалось устройством быта.

Иначе говоря, я, как собственник, не плачу за коммунальные платежи. Квартиру у меня покупает новое лицо. Этот покупатель не должен уплачивать этот долг.

Продажа квартиры покупателю по жилищной субсидии.

О продаже доли в квартире без согласия других собственников читайте тут.

Но, в то же время, существует техническая проблема, связанная с лицевыми счетами, видом выплат и др. Эта проблема приводит к тому, что нет возможности открыть новый счет для нового покупателя.

Я должен буду платить на тот лицевой счет, который был до этого момента у продавца. И управляющая компания отказывается новый лицевой счет заводить для нового покупателя.

Я, как покупатель, остаюсь перед выбором: либо платить долг с пенями, которые постоянно бегут, либо ничего не платить, пени будут далее копиться и дальше уже получается так, что я не плачу за свои коммунальные платежи и у меня самого начисляются пени и так далее.

И вот ситуация была по сути дела такой, и как решать ее в плане суда, не совсем понятно. И выяснилось следующее: если есть угроза отключения определенных удобств (света, тепла и др.), я, как покупатель, имею право погасить полную задолженность за своего продавца.

То есть я у него купил квартиру, никто не озаботился (ни я, ни агент) о том, что есть задолженность, или она потом всплыла по каким-то причинам, или были какие-то ошибки в расчетах, и позже выяснилось, что есть задолженность большая по платежам.

Я, по идее, чтобы выйти из ситуации с этими лицевыми счетами, должен взять полмиллиона рублей, о которых вы говорите, полностью их все погасить.

Тем самым, я останавливаю вопрос начисления пени, неустойки и т.д., которые здесь есть из обязательств предыдущего лица. И дальше, я должен к этой компании, которой я уплатил долг, предъявить иск о неосновательном обогащении, потому что не я должен им, а то лицо, которое и образовало эту задолженность, то есть которое здесь проживало раньше.

Я возмещаю из этой компании все деньги, которые я заплатил. Но тем самым, я обнуляю свой лицевой счет. То есть, условно говоря, я закрыл долг, у меня ноль, я плачу дальше как новый собственник свои платежи, а дальше предъявляю иск о неосновательном обогащении компании и возвращаю все то, что я заплатил. Бред полный, конечно, но вот таким образом можно поступить.

Светлана: Вот, например, еще интересная фабула дела. Я, продавец и покупатель, заключили договор купли-продажи с моей квартирой, куда мы прописали, что покупатель мне уплачивает средства, неважно каким способом, после регистрации перехода права собственности покупателю, как все делают, но Росреестр дал приостановку.

При этом данное решение Росреестра о приостановлении регистрации перехода права было признано незаконным решением суда.

Скажите, поскольку все это длилось не пять минут, то я, как продавец, могу взыскать с Росреестра убытки?

Алексей: Вы можете, вообще, всегда защищать себя и требовать компенсации в том случае, если ваше право нарушено. Это неотъемлемое право, которое вы можете реализовать.

Другое дело, что с Росреестром на практике никто не судится. Ну, как правило. Исключение составляют случаи, когда человека, что называется, допекло до такой степени, что ему нужно чисто принципиально получить такой акт.

В большей степени, для морального удовлетворения, чем для материального. Судебная практика говорит о том, что возместить убытки из Росреестра реально.

Росреестр должен платить, если отказ, а сейчас приостановка или отказ в том числе, в связи с новыми правилами по закону о государственной регистрации, он должен быть противоправным, то есть реестр не должен был отказывать, но он отказал.

Также нужно установить несколько обстоятельств, которые мне позволят, как потерпевшей стороне, получить убытки от Росреестра.

Это факт противоправного поведения (незаконный отказ), факт наличия в результате противоправного поведения у меня определенных убытков, и нужно доказать размер этих убытков, которые я получил в результате обстоятельства, о котором мы говорим.

Притом были приняты некоторые изменения в плане доказывания убытков. Они уже должны быть доказаны не с абсолютной степенью достоверности, а с разумной.

Но, тем не менее, убытки взыскать с Росреестра можно. Нужно понимать, что размер этих убытков, скорее всего, в суде будет уменьшен до микроскопических объемов. Но, тем не менее, Росреестр должен и будет нести ответственность.

Светлана: Еще одна интересная фабула дела. Например, моя квартира заложена. Я решила ее продать, и заключаю с потенциальным покупателем предварительный договор купли-продажи.

Смогу ли я заключить предварительный договор купли-продажи, если моя квартира заложена? И если покупатель в итоге отказывается мою квартиру покупать, могу ли я в судебном порядке заставить его это сделать?

Алексей: Этот вопрос непростой. Сейчас на практике очень часто приходят сделки к нотариусам, связанные с тем, что «у меня объект заложен, я платить больше не могу, и мне его надо продать. Сам покупатель рассчитается, я эти деньги оплачу, снимем обременение» и т. д.

Есть огромное поле вопросов, как все это дело юридически склеивать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Ну, вот один из способов, о чем вы говорите, это вопрос заключения предварительного договора купли-продажи.

То есть мы встречаемся, продавец говорит «Честно – объект заложен», называет долг суммы, говорит, сколько оплатил и сколько должен и предлагает следующее.

«Мы заключим предварительный договор, вы мне оплатите обеспечительный платеж, аванс, задаток, я его приму, рассчитаюсь с банком, и после этого мы будем реализовывать основной договор».

История сделки приблизительно такая. И можно ли заключить предварительный договор, если объект уже обременен. Но ведь у нас, если мы посмотрим на закон об ипотеке, то увидим, что там указано, что отчуждение объекта возможно только с согласия залогового кредитора.

Светлана: А согласия, соответственно, у меня нет.

Алексей: А согласия у вас нет. Банк вообще редко дает согласие на отчуждение. Но тут надо понимать, что сам смысл предварительного договора – это не отчуждение.

Это намерение сторон о заключении договора купли-продажи. Да и сам договор купли-продажи – это не отчуждение. Это обязательство между покупателем и продавцом, которое возникает в случае соблюдения формулы, установленной законом.

А вот подача документов на государственную регистрацию – это сам факт отчуждения объекта. Эти тонкости очень важно понимать, потому что это дает понимание того, что не только предварительный договор можно заключить заложенного объекта, но и основной договор можно заключить с заложенным объектом без согласия банка.

Если предусмотреть в договоре, например, отлагательное условие о том, что права и обязанности по настоящему договору возникают после погашения записи об ипотеке, которая там указана и т. д, и при этом заключение основного договора, оно более выгодно для покупателя, чем заключение предварительного договора, потому что основной договор – это уже сделка, а предварительный договор купли продажи – здесь очень много споров относительно того, что это, вообще, за конструкция.

Это организационный договор, где стороны лишь предусматривают организационные моменты заключения договора в будущем, или это, все-таки, сделка.

С точки зрения возможности обеспечения предварительного договора задатком, вроде кажется, что это обязательство и так далее.

Но тут важно отметить, что в договоре предварительном нужно подписать, что объект обременен, потому что если вдруг по каким-то причинам что-то произойдет и с объекта не будет снято обременение, то в этом случае, нельзя будет на продавца повесить убытки, связанные с тем, что он не предупредил покупателя о том, что объект обременен.

Разные могут быть нюансы и, например, по обстоятельствам, которые не зависят от продавца. Обременение не может быть или может быть не снято, например, в сроки, которые определены в предварительном договоре. Поэтому все эти нюансы лучше заранее обговорить, но сам предварительный договор заключить можно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое отчуждение имущества, виды отчуждений и порядок проведения в 2020 году

Отчуждение недвижимого имущества – возмездная или безвозмездная передача объекта новому законному владельцу. Отчуждение может проводиться по усмотрению собственника или в понудительном порядке. Есть определенный законом перечень обстоятельств, при которых уполномоченные органы вправе принудить владельца к отчуждению его объектов.

Основные сведения

Отчуждаться могут предметы, вещи, финансовые средства и права на их владение. Отчуждению не подлежат работы, услуги и объекты интеллектуальной собственности.

Виды отчуждений

1. Понудительное отчуждение собственности

Не всегда собственник отчуждает имущество по собственному желанию и усмотрению.

К примеру, отчуждение собственности в связи с изъятием земельного участка может проводиться из-за ненадлежащего использования надела. К другим основаниям для понудительного изъятия территории относятся следующие:

  • необходимость размещения объектов инфраструктуры в пределах конкретной территории;
  • необходимость в использовании территории для обеспечения мер сохранности и безопасности;
  • неиспользование сельскохозяйственных земель в течение 3 -летнего периода;
  • использование аграрных земель таким образом, что наносится ущерб их состоянию.

Отчуждение в связи с изъятием квартиры проводится, если на имущество было наложено взыскание (к примеру, заемщик не имеет возможности погашать долг по ипотечной квартире). Есть и другие виды оснований для отчуждения жилья:

  • земельный надел, на котором располагается жилье, изымается в пользу федерального, регионального или муниципального органа;
  • недвижимость – объект незавершенного строительства, причем соглашение об аренде земельного надела подошло к концу;
  • собственником земельного надела выступает одно лицо, а постройки – другое, причем постройка обладает культурным значением, из-за чего сносить ее нельзя (собственник надела может выкупить данный объект через суд, в понудительном порядке);
  • лицо эксплуатирует жилье ненадлежащим образом, держит его в бесхозном состоянии, не выполняет предписания муниципальных органов, что грозит полным разрушением объекта.

Если уполномоченные органы предписали отчуждение собственности, то объект изымается в установленные законодательством сроки.

2. Добровольное отчуждение объекта

В этом случае отчуждение – сделка, которая в неотъемлемом порядке регистрируется в государственных органах. Физические лица могут отчуждать собственность разными способами – на основе соглашения купли-продажи или мены, дарения, а также внесения объектов в уставной капитал организации.

Иногда отчуждение имуществ выражается в виде благотворительности: по сравнению с дарением, передача собственности направлена на достижение общественно-значимых целей.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Необходимо принимать в учет следующее.

  • Сделки с имуществом детей до 14 лет совершают их законные представители – отец или мать, усыновители, опекуны (кроме мелких бытовых сделок).
  • Сделки с имуществом подростков 14-18 лет совершают с письменного разрешения их законных представителей.

Иногда требуется официальное разрешение от представителей органов опеки.

Порядок отчуждения недвижимости

  • федеральный, региональный или муниципальный орган выносит соответствующее постановление;
  • собственник получает уведомление о том, что уполномоченные лица планируют изъять его недвижимость;
  • вместе с уведомлением собственник получает договор;
  • далее владелец составляет письменное согласие на проведение сделки.

Договор может содержать условия о финансовой компенсации и предоставлении нового жилья. Размер компенсации зависит от многих факторов – от стоимости отчуждаемого имущества, трат на переезд и временное проживание. Те же условия могут прописываться и в договоре с несовершеннолетним.

Собственник вправе обратиться в суд с просьбой предоставить временное право пользования участком, жильем или другим видом недвижимости. Практика показывает, что суды идут навстречу заявителям по таким вопросам. Но в то же время максимально допустимый срок временного пользования – 6 месяцев.

Участники сделки располагают 3 -месячным сроком на обсуждение условий договора. После этого уполномоченный орган вправе инициировать судебное разбирательство. Обращаться в суд на протяжении этих 3 месяцев он не вправе.

Обращение в суд

Истцу потребуется доказать в суде тот факт, что отчуждение недвижимого объекта действительно необходимо.

После того как суд вынесет постановление, которое вступит в силу, информация о сменившемся собственнике вносится в соответствующий реестр.

Подводим итоги

Если у Вас есть вопросы, то наш дежурный юрист готов бесплатно вас проконсультировать

Проблемные аспекты отчуждения машино-мест до и после признания их объектами недвижимости Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Елена Юрьевна Цуканова, Анастасия Витальевна Абрамова

В статье проводится сравнительно-правовой анализ процедуры отчуждения машиномест до и после их признания самостоятельными объектами недвижимости . Выявлены дискуссионные вопросы порядка отчуждения машино-мест в соответствии с действующим законодательством. Предложены пути их решения.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Елена Юрьевна Цуканова, Анастасия Витальевна Абрамова

Problematic issues of selling car places before and after recognition of their real estate objects

The article contains out a legal analysis of the procedure for alienating car places before and after their recognition as independent real estate objects. Discussion guestions of the order of alienation of car places in accordance with the current legislation are revealed and ways of their solution are suggested.

Текст научной работы на тему «Проблемные аспекты отчуждения машино-мест до и после признания их объектами недвижимости»

ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ОТЧУЖДЕНИЯ МАШИНО-МЕСТ ДО И ПОСЛЕ ПРИЗНАНИЯ ИХ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Елена Юрьевна ЦУКАНОВА, доцент кафедры гражданского права и процесса Белгородского государственного национального исследовательского университета, кандидат юридических наук, доцент E-mail: tsukanova@bsu.edu.ru

Анастасия Витальевна АБРАМОВА, студентка Юридического института Белгородского государственного национального исследовательского университета E-mail: abramova.nastenka2014@yandex.ru

Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;

предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Аннотация. В статье проводится сравнительно-правовой анализ процедуры отчуждения машино-мест до и после их признания самостоятельными объектами недвижимости. Выявлены дискуссионные вопросы порядка отчуждения машино-мест в соответствии с действующим законодательством. Предложены пути их решения.

Ключевые слова: машино-место, объект недвижимости, полномочия собственника, отчуждение машино-места, преимущественное право покупки.

Annotation. The article contains out a legal analysis of the procedure for alienating car places before and after their recognition as independent real estate objects. Discussion questions of the order of alienation of car places in accordance with the current legislation are revealed and ways of their solution are suggested.

Keywords: car place, real estate object, powers of the owner, alienation of the car place, preferential right of purchase.

Изменения, внесенные Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступили в силу с 1 января 2017 г.1; большая часть из них затронула статус машино-мест.

Согласно абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации2 к недвижимым вещам теперь следует относить не только жилые и нежилые помещения, но и предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодатель-

ством о государственном кадастровом учете порядке.

Местоположение машино-места определяется путем установления геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места, посредством отображения на плане этажа или части этажа здания или сооружения3.

Однако для определения местоположения машино-места недостаточно только оформления технического плана и кадастрового паспорта на данный объект недвижимости, поскольку для фактического обозначения парковочного места необходимо внесение изменений в обстановку вокруг машино-места. Для этого законодатель предусмотрел порядок установления границ машино-места в здании или сооружении.

ЗАКОН И ПРАВО • 06-2018

Данная процедура состоит в следующем: определяются две или более точки, расположенные в прямой видимости и закрепленные специальными долговременными метками на внутренней поверхности стен, перегородок, колонн или иных строительных конструкциях этажа, и отмеряется расстояние до характерных точек границ машино-места, а также отмеряется пространство между характерными точками границ машино-места. По желанию собственника машино-места указанные точки могут быть закреплены специальными метками на поверхности пола.

Данный способ фиксации границ машино-места, индивидуализирующий его как объект недвижимости, используется только в нашей стране. В частности, в Германии машино-место считается объектом недвижимости при условии, что оно отчетливо выделено прочной и основательной маркировкой. Данное правило закреплено в п. 2 гл. 3 Закона о жилищной собственности и праве длительного проживания4. На практике такая маркировка, как правило, выражается в виде бетонных, каменных либо иных ограждений, прочно закрепленных на поверхности пола.

Закрепление в российском законодательстве понятия машино-места, а также определение его статуса и регламентация порядка регистрации права собственности на данный объект недвижимости значительно облегчают как деятельность правоприменителя, так и владельцев ма-шино-мест5.

Ранее в связи с отсутствием законодательно закрепленного понятия машино-места в судебной практике сложилось два подхода к данной дефиниции. Первая позиция заключалась в признании машино-места самостоятельным объектом недвижимости, а именно, помещением в составе другого объекта недвижимости — нежилого помещения, например парковочно-го зала, или нежилого здания (паркинг). Второй подход рассматривал машино-место в качестве части объекта недвижимости, при этом пользователь рассматриваемой части помещения признавался долевым собственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования6.

Именно второй подход чаще всего толковался судами как наиболее верный, и это вызывало определенные трудности при покупке и продаже машино-места, находящегося в подземном

или надземном паркинге многоквартирного дома.

Одним из проблемных долгое время являлся следующий вопрос: можно ли вообще продать машино-место, если оно относится к общему имуществу в многоквартирном доме, без отчуждения права собственности на принадлежащее лицу помещение. Исходя из смысла п. 2 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации передача доли в праве общей собственности отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение невозможна, как и выдел этой доли в натуре.

Относительно данной позиции Минэкономразвития в письме от 26 мая 2015 г. № ОГ-Д23-7475 дал пояснения, согласно которым возможна государственная регистрация общей долевой собственности на здание или помещение, в котором находится машино-место, после постановки на государственный кадастровый учет такого здания или помещения. Доли в праве собственности определяются пропорционально размерам машино-мест, находящихся в таких зданиях, помещениях. При этом должны быть соблюдены два условия: машино-место не отвечает требованиям, которые в соответствии с федеральным законодательством предъявляются к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости. Порядок пользования машино-местами регламентируется либо соглашением сособ-ственников здания, помещения, в котором находятся машино-места, либо решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями7.

Признание машино-места отдельным объектом недвижимости ликвидировало неопределенность и решило эти проблемы раз и навсегда, однако привело к возникновению новых вопросов.

Получив статус собственника машино-места, гражданин получает право владения, пользования и распоряжения своим недвижимым имуществом. Логичным представляется подход, отраженный в ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которым собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, следовательно, при отчуждении машино-места он не обязан уведомлять об этом других собственников имущества в многоквартирном доме.

Однако в теории юриспруденции не все авторы согласны с таким подходом.

ЗАКОН И ПРАВО • 06-2018

Например, А. Полторак считает, что хотя машино-место и стало самостоятельным объектом недвижимости, оно остается частью здания или сооружения, следовательно, имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на машино-места и регистрации прав на них, а также необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников имущества в многоквартирном доме8.

Опираясь на зарубежный опыт, а именно, на правовое регулирование данного вопроса в Германии, можно сделать вывод, что в данной стране предпочтение отдается второму подходу. Закон о жилищной собственности и праве длительного проживания рассматривает машино-места не в качестве самостоятельных объектов недвижимости, а как часть общей долевой собственности. В соответствии с данной позицией собственник квартиры в многоквартирном доме заключает с товариществом собственников жилья соглашение (обязательственный договор) о предоставлении права единоличного пользования машино-местом.

Однако нельзя не отметить, что германское законодательство не считает отдельную квартиру в многоквартирном доме самостоятельным объектом недвижимости и расценивает ее как составную часть жилого дома. Закон о жилищной собственности и праве длительного проживания посредством юридической фикции приравнивает квартиру в многоквартирном доме к недвижимости. Таким образом, жилой дом как единая недвижимая вещь юридически разделяется на отдельные части, т.е. квартиры, и общую часть, к которой относятся несущие и ограждающие конструкции, фундамент, крыша, помещения общего пользования — лифты, коридоры и т.д., в том числе и машино-места9.

В российском законодательстве жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах являются полноценными объектами недвижимости, в Германии законодательство признает их частью общего имущества собственников жилого дома. Это ключевое отличие не позволяет применить аналогию статуса машино-мест в России и в Германии.

В случае признания машино-мест частью общей долевой собственности следует согласиться с тем, что при продаже машино-места остальные собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют преимущественное право покупки на указанный объект недвижимости. Федеральный закон № 315 упростил

порядок уведомления дольщиков о продаже машино-места.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ письменный отказ всех участников долевой собственности от преимущественного права покупки продаваемой доли позволяет совершить сделку по отчуждению машино-места с любым лицом до истечения обязательного месячного срока.

Упрощение коснулось и ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой появилась часть 4.1, разрешающая опубликовать уведомление о продаже машино-места на официальном сайте без взимания за это платы, если количество участников долевой собственности более двадцати.

По нашему мнению, более логичным представляется второй подход, согласно которому преимущественное право покупки машино-места у собственников других парковочных мест не сохраняется. Проведем аналогию общего имущества собственников в многоквартирном доме, а именно, имущества, обеспечивающего доступ к помещениям собственников (например, лестницы, лестничные площадки, коридоры и иные помещения, перечисленные в ст. 36 Жилищного кодекса РФ), с общим имуществом собственников машино-мест, обеспечивающим доступ к их объектам недвижимости (дорожки для прохода, проезда).

Из данной аналогии можно сделать вывод, что преимущественное право покупки возникнуть только на основании наличия общего имущества для обеспечения доступа к машино-местам не может, как не возникает право преимущественной покупки у собственников многоквартирного дома на основании наличия общего имущества в указанном доме.

Учитывая вышеизложенное, полагаем, что собственник машино-места имеет право распоряжаться своим имуществом свободно, в том числе и отчуждать его, поскольку в связи с недавними изменениями в Гражданском кодексе РФ машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости.

Таким образом, собственник не обязан при продаже своего машино-места учитывать мнение других собственников машино-мест в паркинге и предоставлять им преимущественное право покупки. В противном случае нарушаются его права собственника, гарантированные Конституцией Российской Федерации10 и уточненные в Гражданском кодексе РФ.

ЗАКОН И ПРАВО • 06-2018

Законодательство, регулирующее правовой статус, приобретение и отчуждение машино-мест, стремительно развивается и совершенствуется, однако до сих пор имеются пробелы, которые необходимо как можно скорее заполнить во избежание возникновения проблем в данной сфере.

1 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 г. № 315-Ф3 // Рос. газ. 2016. № 149. 8 июля.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-Ф3 (ред. от 29.12.2017 г.) // С3 РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-Ф3 (ред. от 03.04.2018 г.) // Рос. газ. 2015. № 156. 17 июля.

4 Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht — Wohnungseigentumsgesetz. 1951. 15 марта.

5 Цуканова Е.Ю., Придатко E.A. Машино-место как новый объект недвижимости в гражданском праве Российской Федерации // Правовая политика и правовая жизнь. Саратовский филиал ФГБУН Ин-та гос-ва и права РАН. Саратов, 2017. С. 73.

6 Мандрюков A.B. Изменения в законодательстве о машино-месте // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2016. № 8. С. 72.

7 Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-7475 от 26.05.2015 г. относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машино-места» // Министерство экономического развития РФ: офиц. сайт // URL: http://economy.gov.ru/minec/ activity/sections/landRelations/2015052944 (Дата обращения: 15.04.2018)

8 Полторак A. Как у нас с машино-местами? // Жилищное право. 2016. № 12. С. 89.

9 Василевская Л.Ю. Машино-место как объект недвижимости: особенности гражданско-правового режима по российскому и германскому законодательству // Юрист. 2018. № 1. С. 66—71.

10 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г., с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФК3, от 30.12.2008 г. № 7-ФК3, от 05.02.2014 г. № 2-ФК3, от 21.07.2014 г. № 11-ФК3) // С3 РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г., с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФК3, от 30.12.2008 г. № 7-ФК3, от 05.02.2014 г. № 2-ФК3, от 21.07.2014 г. № 11-ФК3) // С3 РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-Ф3 (ред. от 29.12.2017 г.) // С3 РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 г. № 315-Ф3 // Рос. газ. 2016. № 149. 8 июля.

4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-Ф3 (ред. от 03.04.2018 г.) // Рос. газ. 2015. № 156. 17 июля.

5. Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-7475 от 26.05.2015 г. относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машино-места» // Министерство экономического развития РФ: офиц. сайт // URL: http://economy.gov.ru/minec/acti-vity/sections/landRelations/2015052944 (Дата обращения: 15.04.2018)

6. Василевская Л.Ю. Машино-место как объект недвижимости: особенности гражданско-правового режима по российскому и германскому законодательству // Юрист. 2018. № 1. С. 66—71.

7. Мандрюков A.B. Изменения в законодательстве о машино-месте // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2016. № 8. С. 70—78.

8. ПолторакA. Как у нас с машино-местами? // Жилищное право. 2016. № 12. С. 83—92.

9. Цуканова Е.Ю., Придатко E.A. Машино-место как новый объект недвижимости в гражданском праве Российской Федерации // Правовая политика и правовая жизнь. Саратовский филиал ФГБУН Ин-та гос-ва и права РАН. Саратов, 2017. С. 73—77.

10. Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht — Wohnungseigentumsgesetz. 1951. 15 марта.

Ссылка на основную публикацию