Легализация объектов самовольного строительства

Юридический центр “ГРАД”

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее – начинается в настоящем!

Легализация объектов самовольного строительства

По прежнему, самосознание россиян и склонность к волоките чиновничьего аппарата, влечет за собой самовольное строительство без оформления соответствующих разрешительных документов.

Тем не менее, следует знать, что владелец не имеет право осуществить продажу, сдать в аренду или подарить незаконные постройки. Ситуацию в состоянии исправить только легализация объекта самовольного строительства. Именно законно оформленные бумаги позволят использовать в дальнейшем постройку по своему усмотрению.

Выявление объектов самовольного строительства осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» N 234-ПП от 31.05.2011г.

Организация работы по сносу самовольных построек в Москве осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» № 829-ПП от 08.12.2015г. Объекты самовольного строительства подлежат включению в перечень объектов подлежащих сносу. Составляется Акт о подтверждении сноса самовольной постройки. Устанавливается срок сноса постройки. В случае добровольного сноса постройки самим владельцем, возможна компенсация из бюджета г. Москвы.

Вместе с тем, владельцам может быть и предоставлен разумный срок на легализацию объектов самовольного строительства. Отсрочка зависит от состояния документов на землю и самого объекта.

По земле возможны следующие ситуации:

  1. Совсем нет никаких прав на землю;
  2. Земельные правоотношения имелись, но прекращены;
  3. Права на землю действительны, но вид разрешенного использования не соответствует назначению здания.

Таким образом, подлежит рассмотрению вопрос о наличии возможности оформления имущественно-земельных правоотношений на земельный участок под объектом самовольного строительства.

Ситуации со зданием могут быть следующие:

  1. Совсем нет никаких документов на здание;
  2. Имеются документы, подтверждающие существование здания до 31.01.1998г., когда была введена обязанность государственной регистрации прав, разрешительные документы на строительство отсутствуют;
  3. Имеются инвентаризационные документы БТИ на здание с другой площадью и конфигурацией, отсутствуют сведения об объекте в ЕГРН, разрешительные документы на строительство отсутствуют;
  4. Имеются инвентаризационные документы БТИ на здание с другой площадью и конфигурацией, имеются сведения об объекте в ЕГРН с другой площадью, разрешительные документы на строительство отсутствуют;
  5. Имеются инвентаризационные документы БТИ на здание с другой площадью и конфигурацией, имеются сведения об объекте в ЕГРН с другой площадью, имеются разрешительные документы на строительство здания другой площадью;
  6. Имеются инвентаризационные документы БТИ, нет сведений об объекте в ЕГРН, нет разрешительных документов на строительство;
  7. Имеются инвентаризационные документы БТИ, есть сведения об объекте в ЕГРН, нет разрешительных документов на строительство;
  8. Имеются инвентаризационные документы БТИ, имеются сведения об объекте в ЕГРН, имеются разрешительные документы на строительство здания, но его назначение не соответствует виду разрешенного использования.

Сочетание всех этих вариантов и других факторов необходимо учитывать при анализе правового положения при легализации объекта самовольного строительства.

Важное значение имеет градостроительная ситуация территории, на которой расположен объект самовольного строительства. Как развитие территории запланировано в соответствии с Генеральным планом. Утверждены ли градостроительные параметры территории согласно Правилам землепользования и застройки и проекту планировки и межевания территории.

Полученная информация позволит оценить перспективы предстоящей легализации самовольного строительства и спланировать необходимые для этого действия.

Вы можете обратиться к нашим специалистам, и мы постараемся решить Вашу ситуацию наиболее простым способом.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Как узаконить самовольную постройку?

В статье 51 и 55 Гражданский кодекс РФ устанавливает, что для возведения или реконструкции объектов капитального строительства необходимо получить разрешение соответствующих органов.

Если данные работы будут выполнены без согласования, то это приведет к невозможности ввода вновь возведенного объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Кроме того, данный объект недвижимости, на основании статьи 222 ГК РФ, может быть признан незаконно возведенным, и органы власти на совершенно законных основаниях могут заставить вас снести его.

Кроме того, такой самовольно возведенный объект не может быть зарегистрирован в качестве вашей собственности, а значит, и осуществление сделок с ним невозможно.

К счастью для граждан, решивших самовольно возвести объект капительного строительства, существует несколько вариантов, воспользовавшись которыми можно осуществить легализацию объектов самовольного строительства:

  • оформить всю документацию, разрешающую возведение данного объекта капитального строительства, задним числом. Для этого вам потребуется договориться с лицами, которые ответственны за выдачу данной документации. Этот вариант наиболее оптимален, но связан с большими затратами и достаточно рискован. Если вам удастся его осуществить, то все будет выглядеть так, как будто вы возводили объект капитального строительства на законных основаниях, получив все необходимые разрешения;
  • вам, как реальному владельцу незаконно возведенного объекта, необходимо обратиться добровольно в организацию, которая уполномочена вести борьбу с самовольным строительством, и подать в нее заявление с просьбой сохранить незаконно возведенный объект недвижимого имущества. Если данный орган пойдет вам на встречу, то вы получите на руки все необходимые документы, сможете ввести возведенный объект капитального строительства в эксплуатацию и зарегистрировать его в качестве своей собственности;
  • в ходе судебных разбирательств, отстоять возведенный объект недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Легализация самовольного строительства

Органы власти, чаще всего, идут навстречу владельцам объектов самовольно возведенной недвижимости, при условии, что они были возведены на земельном участке, находящемся в частной собственности, и позволяют провести ее легализацию.

Но для этого будет необходимо выполнить целый ряд условий:

  • земельный участок, на котором возведены данные объекты капитального строительства, должен принадлежать на праве собственности гражданину, который их построил;
  • категория, к которой относится данный земельный участок, должна предусматривать возможность возведения на нем объектов капитального строительства;
  • органы власти не должны иметь к владельцу земельного участка каких-либо претензий по поводу его границ и законности получения данного участка в собственность;
  • кроме всего вышеперечисленного, гражданину, самовольно построившему на принадлежащем ему земельном участке объект недвижимого имущества, придется пополнить казну государства, заплатив налог на имущество, имеется ввиду незаконно возведенный объект недвижимости, а также пени и штрафы за последние три года. Стоит отметить, что если вы владеете земельным участком более десяти лет, то с вас могут потребовать оплатить все вышеперечисленные сборы, как будто бы вы все эти десять лет владели объектом незаконного строительства.

Кроме этого, действующее законодательство РФ предлагает еще два варианта по легализации самовольно возведенных объектов недвижимости: административный и судебный.

Как узаконить самовольную постройку?

Как ввести в эксплуатацию ИЖС, читайте тут.

Как узаконить самострой без суда

Шанс легализовать незаконно возведенный объект через соответствующую администрацию есть, когда такой объект представляет из себя небольшую подсобную постройку, не предназначенную для проживания. Обычно такие объекты возводятся на дачных участках.

Для легализации таких объектов, соберите пакет документов, в который обязательно включите:

  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • выписку из похозяйственной книги;
  • правоустанавливающие документы на участок земли, на котором был возведен объект недвижимости;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • кроме того, в данный пакет можно включить налоговую декларацию, хотя это и не обязательно.

Для легализации любых незаконно возведенный объектов, получите согласие муниципальных властей и, кроме того, различных государственных структур, в полномочия которых входит контроль и надзор за осуществляемым строительством.

Говоря проще, для того чтобы легализовать уже возведенный вами объект недвижимости, получите разрешение ровно от тех же структур, с которыми вы должны были согласовать его возведение, прежде чем приступить к строительству.

Сроки, в которые легализация будет осуществлена, не имеют четких временных границ, и каждый раз определяются, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Для того чтобы легализовать самострой без долгих судебных разбирательств, обратитесь в местную администрацию. Рассмотрев ваше обращение, администрация создаст комиссию для проведения осмотра построенного вами объекта недвижимости.

Именно эта комиссия проведет осмотр данного объекта и протестирует имеющиеся инженерные коммуникации. По результатам данных действий, она примет решение о возможности ввода вашего самостроя в эксплуатацию.

Отдельно отметим, что вы имеете право настоять на том, чтобы комиссия привлекла к проведению оценки и исследований независимых экспертов. Выводы, к которым придут независимые специалисты, должны будут иметь решающее значение.

Основные сложности могут возникнуть с представителями различных коммунальных служб, особенно, если помимо самовольного возведения объекта недвижимости, вы без согласования с ними осуществили врезку в сети коммунальных служб.

Даже если комиссия разрешит ввод в эксплуатацию вашего самостроя, это не освободит вас от необходимости уплаты весьма существенных штрафов.

Причины не беспокоиться

Наши сограждане редко знают о тех нормах и правилах, которые установлены действующим законодательством РФ, даже тех его позиций, которые напрямую затрагивают их интересы.

Это приводит к возникновению проблем буквально на пустом месте. Часто наши соотечественники беспокоятся по тем вопросам, которые не должны вообще вызывать у них беспокойство.

К примеру, возведение целого ряда объектов не нуждается в легализации:

  • различные постройки вспомогательного назначения, для строительства которых не создавался фундамент;
  • на землях сельхозназначения, либо иных землях, на которых не предусмотрено ведение предпринимательской деятельности, допускается возведение гаражей без каких-либо согласований;
  • для возведения таких объектов как навесы, киоски и иные объекты некапитального строительства также не требуются никакие разрешения;
  • если проведенный вами капитальный ремонт не затронул основные элементы конструкции здания, то и беспокоиться вам не о чем.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что возведение практически всех объектов капитального строительства на принадлежащем вам земельном участке требует получения разрешений и соответствующих согласований.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда объект уже возведен, а легализовать его не удается, лучше изначально получить все разрешительные документы. В противном случае, вы рискуете, что вам не позволят легализовать ваш самострой, и что еще хуже, заставят его снести.

Как оформить самострой через суд

Многие наши сограждане ошибочно полагают, что проще всего легализовать самострой в ходе судебных разбирательств. Но это далеко не так.

Прежде чем подать в суд исковое заявление, убедитесь, что возведенный вами объект недвижимости соответствует ряду требований, и соберите все необходимые документы.

Прежде всего, убедитесь, что земля, на которой вы возвели данный объект, принадлежит вам именно на праве собственности. Если она действительно является вашей собственностью, то большая часть проблем исчезает.

Главное — представить суду документ, который подтвердит, что данный земельный участок принадлежит вам на праве частной собственности.

Отдельно отметим, что легализовать объект самостроя можно лишь в том случае, когда он был возведен на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения частного подсобного хозяйства.

В иных случаях, прежде чем осуществить легализацию самостроя, вам потребуется изменить целевое назначение земельного участка, на котором он был возведен.

Стоит помнить, что если главным основанием, по которому возведенный вами объект недвижимости был отнесен к самострою, является отсутствие необходимых разрешений и согласований, то в ходе судебных разбирательств, от вас потребуют представить убедительные доказательства того, что вы предпринимали попытки их своевременного получения.

Правда, сейчас данному факту не придается столь решающее значение. Поскольку очень многие просто забывают о том, что прежде чем начать строительство на своем собственном участке, необходимо получить целый ряд разрешений, суды стараются обращать на данное обстоятельство все меньше и меньше внимания.

Прежде чем обращаться в суд, убедитесь, что возведенный вами объект недвижимости не ущемил законные права и интересы третьих лиц и не несет для них опасности.

Ведь в суде именно вам предстоит доказать это. Поэтому прежде чем подать иск, переговорите со своими соседями, попросите их письменно подтвердить, что ваш самострой им не мешает. В противном случае, их показания в ходе судебных разбирательств могут оказаться для вас весьма неприятным сюрпризом.

К подаваемому иску приложите пакет документов. В него обязательно должны войти созданный органами БТИ технический паспорт возведенного вами объекта, в котором будет подтверждено, что он соответствует всем действующим нормам и правилам. Также вам потребуется получить ряд документов в архитектурном отделе местной администрации.

Документы для узаконивания самовольной постройки через суд

Перечень документов, которые понадобятся вам для легализации самостроя, зависит от того, какой конкретно объект недвижимости вы возвели.

Несмотря на это, некоторые документы должны содержаться в пакете независимо от того, каким конкретно объектом является ваш самострой:

  • документ, подтверждающий ваше право собственности на земельный участок. Таким документом может послужить выписка из Единого государственного реестра недвижимости, договор купли-продажи данного участка, либо свидетельство, подтверждающее ваше право на наследование данного земельного участка;
  • кадастровый паспорт земельного участка, на котором возведен объект самостроя;
  • технический паспорт объекта самовольного строительства, созданный органами БТИ. Несмотря на то, что данный объект не узаконен, вы вправе пригласить специалистов БТИ для проведения технической инвентаризации объекта и, по итогам их деятельности, получить технический паспорт данного объекта;
  • заключение независимой экспертизы о том, что возведенный вами объект недвижимости пригоден для дальнейшей эксплуатации;
  • документ, подтверждающий инвентаризационную стоимость объекта;
  • градостроительный план вашего земельного участка;
  • кроме того, суд может дополнительно запросить акт согласования границ вашего земельного участка.

Если вы хотите легализовать возведенный гараж, то подготовьте следующие документы:

  • документ, который подтвердит факт предоставления вам гаражным кооперативом земельного участка;
  • финансовые документы, которые подтвердят факт вашего членства в гаражном кооперативе в течение десяти лет;
  • технический паспорт гаража, созданный органами БТИ;
  • письменное заявление от председателя гаражного кооператива;
  • письменное заявление от администрации города о том, что у них отсутствуют претензии по факту признания за истцом права собственности на гараж.

Легализация самовольной постройки на нецелевом участке

Когда вы самовольно возвели объект капитального строительства на принадлежащем вам земельном участке, категория которого не предполагает его использование для строительства, задача по легализации самостроя значительно усложняется.

Главная проблема будет заключаться в необходимости изменения категории земельного участка. И только добившись этого, вы сможете заняться непосредственно процедурой легализации объекта самовольного строительства.

В подаваемом заявлении вы обязательно должны обосновать свою просьбу. Кроме того, к заявлению приложите правоустанавливающие документы на принадлежащий вам земельный участок, а также документ, удостоверяющий вашу личность.

После рассмотрения вашего заявления по существу, администрация создаст акт о его удовлетворении, либо откажет в этом. Только после того как категория земли будет изменена, вы сможете приступить к легализации своего самостроя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Узаконивание (легализация) самостроя

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

  1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
  2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принят Федеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»», согласно которому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

  1. В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

  • «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
  • «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

  1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

  1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:
    • о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
    • о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
    • о необходимости подготовки проектов планировки территории;
    • о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
    • об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.
  2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:
    • об изменении цели предоставления земельных участков;
    • о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
    • об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

  • оформление или переоформление земельных отношений с городом;
  • узаконивание (легализация) самостроя;
  • смена функционального назначения здания;
  • изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Как узаконить и согласовать самострой?

Время чтения: 5 минут

Самостроем является незаконное возведение объекта, если на это отсутствовало разрешение или необходимые согласования, либо строительство нарушило режим пользования участком, требования безопасности. С 2018 года порядок узаконивания и сноса самостроя был существенно изменен, так как вступил в силу Федеральный закон № 339-ФЗ. Легализовать незаконную постройку стало проще, однако все равно придется проходить административную или судебную процедуру.

Что такое самострой, как легализовать самострой, как получить разрешение на реконструкцию или строительства и варианты решения вопроса через суд — подробнее в статье.

Что такое самострой

Законом № 339-ФЗ (скачать 339-ФЗ)были внесены важные изменения в ГК РФ и ГрК РФ. Прежде всего, законодатель ввел официальное правовое определение самовольной постройки, устранил возможные разночтения закона. Для отдельных видов правоотношений Закон № 339-ФЗ имеет обратную силу.

Юридически

Закон № 339-ФЗ внес изменения в статью 222 ГК РФ (скачать ГК Градостроительный кодекс) в части юридического определения самостроя. К самовольным постройкам относятся здания, сооружения или иные строение, если они:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 () 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 () 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • возведены на непредоставленном, т.е. чужом участке;
  • размещены на земле, у которой разрешенные виды использования не допускают строительства;
  • построены без обязательных разрешений и согласований, которые требовались законом;
  • возведены с нарушением строительных правил и норм.

Важно, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самостроя. Также закон указывает, что нельзя считать постройку самовольной, если на момент ее возведения собственник не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Приоритетным способом узаконивания самостроя теперь является обращение в суд, что сокращает риск волокиты и незаконных решений чиновников. Однако местные власти обязаны предпринимать меры и оказывать содействие в устранении нарушений, чтобы устранить основания для сноса. Для этого создаются межведомственные комиссии по предотвращению и узакониванию самовольного строительства.

Образец незаконной пристройки в плане БТИ

Простыми словами

Самострой – это практически любой объект, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании можно строить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

  • заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, землю под застройку могут выдать по аренде с последующим оформлением в собственность);
  • если разрешенное использование земли, указанное в документах, позволяет возведение построек (например, на землях сельхозназначения запрещено практически любое строительство);
  • если владелец участка прошел необходимые согласования и получил разрешения (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
  • если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
  • если строительные работы не привели к нарушению законных интересов других лиц (например, не перекрыли доступ естественного освещения в соседний дом).

Самостроем является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Комментарий специалиста. Закон № 339-ФЗ дал собственникам дополнительные гарантии для защиты своих прав. Теперь снос самостроя допускается, если нарушитель не выполнит требования государственных инспекторов, либо устранение замечаний будет невозможно. Кроме того, снести незаконную постройку на частной земле практически невозможно, если она не угрожает жизни и здоровью граждан, имуществу или окружающей среде. Подробнее о нюансах легализации самостроя вам расскажут специалисты нашей компании.

Обязательные условия для легализации самостроя

Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям:

  • подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования;
  • подтверждением, что характеристики объекта соответствуют требованиям безопасности.

Что из этого следует? Даже подтвердив надлежащие права на землю и соблюдение вида законного использования, узаконить самострой не получится, если он угрожает жизни людей. В обратной ситуации, даже соблюдение всех строительных норм и правил не гарантирует, что собственник сможет оформить права на землю или изменить через муниципалитет вид пользования.

Земельный участок – собственность или разрешение от арендатора, разрешенное использование не должно нарушаться

Для легализации самовольно возведенного объекта нужно узаконить земельные правоотношения. Для этого может потребоваться:

  • заключение договора аренды с муниципалитетом или иным правообладателем;
  • оформлением права собственности на бесхозный участок;
  • изменением вида разрешенного использования;
  • снятием или устранением ограничений, установленных в отношении участка.

Для подтверждения прав аренды или собственности может потребоваться заключение договоров, выкуп участка, проведение межевых работ, кадастровый учет и регистрация в Росреестре.

Виды разрешенного пользования изменить сложнее, так как они закреплены в документах землепользования и застройки. Например, чтобы легализовать жилой дом нужно добиться установления режима ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Сделать это можно только через муниципалитет, с проведением публичных слушаний.

Также в отношении участка могут существовать ограничения — сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны. Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Комментарий специалиста. Если на момент начала возведения ограничений на участок не существовало, либо разрешенный вид использования позволял стройку, Закон № 339-ФЗ запрещает сносить самострой. Однако до окончательного узаконивания постройки ее использование также не допускается под угрозой штрафов. Если вам нужна помощь в согласованиях на землю, обращайтесь в нашу компанию. Мы окажем помощь даже в самой сложной ситуации!

Легализация объектов самовольного строительства

«Самострой» (самопроизвольно построенные объекты) – это объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) или части объектов недвижимости (пристройки, надстройки), которые были возведены без получения соответствующего разрешения и согласования с исполнительными органами или с нарушениями градостроительных норм и правил. Такие объекты передаются на комиссию по «самострою».

Объектом самовольного строительства может быть любое сооружение по своему функциональному назначению. Объект может являться самостроем и при новом строительстве, и при реконструкции. В законодательном смысле самостроем является любое строение или сооружение, возведенное с отклонением от общего установленного порядка. Как правило, в большинстве случаев это означает отсутствие исходно-разрешительной документации, разрешения на новое строительство и реконструкцию.

Предлагаем полный цикл работ по узакониванию самовольного строительства и реконструкции через комиссию МГК (Московская Городская Комиссия):

  • Анализ ситуации по объекту недвижимости, сбор данных из открытых и закрытых источников Определение сроков и стоимости работ;
  • Внесение данных в ЕГРН, БТИ, РТИ
  • Предварительное одобрения на легализацию самостроя от ГИН и ДГИ до подачи на комиссию;
  • Подготовка комплекта документов для прохождения МГК: ЗОС, АГР, ГЕОПОДОСНОВА, ПАСПОРТ БЕЗОПАСНОСТИ ОБЪЕКТА;
  • Подготовка и подача всех необходимых писем и заявлений в ДГИ и ГИН;
  • Сопровождение при прохождении документов при межведомственном взаимодействии в ГИН, ДГИ, Мосгосстройнадзоре, Префектуре, УПРАВЕ;
  • Прохождение рабочих групп, а затем и комиссии МГК;
  • Снижение суммы штрафа до 50%;
  • Получение выписки из протокола МГК о легализации самовольно возведенных площадей;
  • Выполнение предписаний Комиссии, в том числе по оформлению земельно-правовых отношений, оплате штрафа, изменения в ПЗЗ (при необходимости).

Доверьте оформление недвижимости профессионалам! Знаем все тонкости и «подводные камни»

На совещании у Заместителя Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений принимается решение о целесообразности инициирования мероприятий по легализации незаконно возведенного объекта с взиманием доплаты в бюджет города Москвы.

Рассмотрение вопроса на Рабочей группе Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности.

Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает расчет величины штрафных санкций, подлежащих доплате в бюджет города Москвы в связи с осуществлением нового строительства на земельном участке, не оформленном надлежащим образом.

Рассмотрение вопроса на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

После оплаты штрафных санкций организацией Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает внесение изменений в договор аренды в части характеристик объекта, для целей эксплуатации которого предоставлялся земельный участок.

Реконструкция или строительство без оформленных земельно-правовых отношений приводит к созданию объекта, являющегося самовольной постройкой. Указанный объект подлежит сносу или легализации.

  • В отношении объекта внесена надлежащая запись в ЕГРН
  • Сохранение объекта не препятствует реализации интересов города
  • Не затрагивает интересов третьих лиц
  • Объект обеспечивает необходимый уровень безопасности для пользователей, не содает угроз жизни и здоровью граждан
  • Собственник оплатил штрафные санкции за узаконивание объекта
  • При отсутствии записи в ЕГРН предлагается оформление в установленном порядке

Сбор и формирование текущих исходных данных
в отношении объектa.

Формирование правовой позиции. Подготовка
и подача искового заявления.

Заказ, получение и утверждение необходимых экспертиз и исследований.

Вынесение судебного решения. Отстаивание его
в случае апелляции, кассации.

Внесение данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости
на основании судебного решения.

Узаконивание самовольной постройки через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)

На сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания объекта. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и значительно дешевле для собственника самостроя.

В градостроительную земельную комиссию обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.

Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев Ваше обращение, путем выпуска протокола ГЗК может принять решение о сохранении объекта путям прохождения собственником ряда мероприятий.

Градостроительная земельная комиссия города Москвы (ГЗК) создана в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 и функционирует в соответствии с Положением № 528-ПП от 02.10.2012, утвержденным постановлением Правительства Москвы.

Легализация самостроя в Москве перешла на новый, более гуманный и экономически целесообразный путь. Положено начало узаконивания самовольных построек с их сохранением. При этом порядок узаконивания самовольной постройки сведен к следующему алгоритму: собственнику лишь необходимо направить заявление о рассмотрении его объекта на градостроительной земельной комиссии (ГЗК) и, в случае положительного решения комиссии, пройти ряд важных процедур. При этом госпошлина при узаконивании самовольной постройки отсутствует. Легализация самостроя в Московской области пока не достигла такого эффективного уровня, как в Москве, однако усиленные работы в данном направлении ведутся.

Легализация самостроя в 2019 году представляет собой выплату штрафных санкций и прохождение ряда процедур и мероприятий, указанных в Протоколе заседания градостроительной земельной комиссии. Одним из требований комиссии является наличие следующих документов для узаконивания самовольной постройки:

Заключение о соответствии (ЗОС), объекта расположенного на земельном участке, градостроительным нормативам и правилам, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ) или в Госинспекцию по недвижимости (Государственную инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы). Является результатом строительно-технической экспертизы.

Архитектурно-градостроительное решение (АГР), согласованное Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура). Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Заключение о соответствии (ЗОС) – это заключение при легализации самостроя о соответствии построенного или реконструированного объекта капитального строительства градостроительным и строительным нормативам и правилам и о том, что вышеуказанный объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Наша компания предлагаем полный комплекс услуг по узакониванию самостроя:

  • Экспертную консультацию
  • Проведение консультаций в ГИН и ДГИ
  • Подготовка АГР, ЗОС, экспертизы, получения паспорта безопасности здания
  • Прохождение рабочий группы ГИН (здание), прохождение рабочей группы ДГИ (земля)
  • Получение решения комиссии ГЗК о сохранении объекта
  • Предварительный расчет штрафа по формуле ГИН

Легализация самостроя в Москве

Незаконно возведенной постройкой (самостроем) считается любой объект, на который не было получено разрешение на строительство. Также в эту категорию относят сооружения, не внесенные в кадастровый паспорт или межевой план, и постройки, на которые было получено предписание о сносе. Наконец, самостроем считаются здания, возведенные с нарушением целевого назначения земли (т.е. на участках, которые для них не предназначены).

Легализация самостроя возможна при соблюдении трех пунктов:

  1. У застройщика есть право вести строительные работы на земельном участке.
  2. Строение соответствует техническим требованиям и градостроительной документации.
  3. Постройка не затрагивает права третьих лиц и не несет угрозы жизни граждан.

Важно отметить, что узаконить самострой удастся лишь в том случае, если он будет соответствовать назначению участка. Например, не получится узаконить коммерческий объект, возведенный на землях сельскохозяйственного назначения.

Самострои в Москве и Московской области, которые возведены на территориях общего пользования или относящихся к зонам с особыми условиями использования, попадают под действие Постановлений Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП. Согласно этим документам, освободить участки от построек (снести их) могут даже без суда, по решению местных властей. Если у владельца сооружения нет разрешения на строительство, то необходимо как можно быстрее легализовать самострой, чтобы избежать его уничтожения.

Почему лучше не откладывать оформление самостроя?

  • Объект невозможно продать, передать по наследству, отдарить.
  • К зданию нельзя законно подключить коммуникации.
  • Самострой нельзя использовать в качестве обеспечения кредита.
  • При обнаружении незаконно построенного здания на владельца наложат штраф, а объект заставят снести.
  • Если объект не снесен, земельный участок могут изъять.

Узаконивание самостроя через Градостроительную земельную комиссию

Есть два пути легализации самовольного строительства — в административном порядке или через суд. Отметим, что прежде, чем самостоятельно обращаться в суд, необходимо предоставить доказательства попыток оформить права собственности в общем порядке.

Легализация самостроя в Москве через штраф является приоритетной для собственников недвижимости. Она позволяет в большинстве случаев сохранить объект недвижимости. Начать стоит с обращения в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости с заявлением, в котором собственник просит сохранить самострой. Государственная инспекция обязана провести проверку, зафиксировать положение здания, направить запросы в контролирующие органы с целью выявить возможные нарушения, допущенные при строительстве. Далее информация передается в Департамент городского имущества (ДГИ), где изучается профильной комиссией.

ДГИ также отправляет вопрос на согласование с различными инстанциями с целью получения информации об охранных зонах, особо охраняемых территориях, подземных коммуникациях и др. Может потребоваться получить разрешение от Москомархитектуры, Москомстройинвеста, МОЭК, Мосводоканала, МОЭСК, Мосгаза, проектной организации.

Последним этапом является согласование с Градостроительной земельной комиссией. Именно эта инстанция принимает окончательное решение о сохранении или сносесамостроя. В случае, если ГЗК откажет, можно обратиться в суд.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Для того, чтобы легализовать самострой через ГЗК, важно соблюсти несколько ключевых требований. Первое — земля должна быть в вашей собственности. Для участков, находящихся в государственной собственности, установлены иные правила и процедура узаконивания нелегальных строений. Второй фактор успеха — правильная территориальная зона и вид разрешенного использования земли. Не удастся легализовать жилой дом на землях сельхозназначения или офисный центр на территории, выделенной под ИЖС. Если самовольная постройка нарушает требования градостроительной документации, то сначала требуется сменить территориальную зону или ВРИ. Третий важный пункт относится к самой постройке. При ее строительстве должны отсутствовать обременения (например, под ней не должен проходить газопровод, ЛЭП и т.д.). Строение должно соответствовать нормам безопасности для жилых или общественных помещений и не нарушать права третьих лиц.

Доказать безопасность дома можно, заказав независимую экспертизу. Это один из ключевых документов для получения разрешения на строительство на самострой. Еще до экспертизы желательно проконсультироваться со специалистом и убедиться, что здание не представляет угрозы коммуникационным сетям, соседним строениям, соответствует ГОСТ и СНиП.

Легализация самостроя в судебном порядке в Москве и Московской области

Обратиться в суд с иском может только собственник или арендатор земельного участка. К заявлению потребуется приложить большой пакет документов: выписку из ЕГРН на земельный участок, технический паспорт, документы, подтверждающие соответствие строения требованиям СНиП и строительным нормам. Обязательно прикладываются бумаги, подтверждающие попытки узаконить постройку в административном порядке (отказ ГЗК и др.). Для определения размера государственной пошлины заказывают независимую оценку недвижимости.

Какие документы нужны для узаконивания постройки?

  • Полный комплект ИРД. Сюда относятся ГПЗУ, технические условия, положительное заключение экспертизы проектной документации и сам проект, схема коммуникаций. Все эти бумаги потребуются для получения разрешения на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Документы, подтверждающие факт возведения самостроя (чеки на стройматериалы, договоры с подрядчиками и т.д.).
  • Заключения и справки, подтверждающие соответствие техническим, пожарным, санитарным, экологическим требованиям.
  • Письма владельцев соседних участков/строений, подтверждающие, что их права не нарушены.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Документы с описанием постройки и указанием точного адреса (например, справка от органа технической инвентаризации недвижимого имущества).

Можно ли узаконить дом без разрешения на строительство? Нет, этот документ является обязательным, без него не удастся сохранить самострой по решению ГЗК или суда. Исключение составляют строения, которые не требуют оформления разрешения на строительство: гаражи, киоски, постройки вспомогательного назначения.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

В Smart Choice каждое дело по легализации строений мы начинаем с детального анализа. Нужно заранее убедиться, что здание соответствует требованиям, у земельного участка подходящий вид разрешенного использования, с документами на землю у владельца все в порядке. Только после этого мы разрабатываем план получения необходимых справок и разрешений и приступаем к оформлению ИРД. Огромный опыт в правовом сопровождении строительства и доскональное знание регламента работы государственных инстанций позволяют оформлять бумаги быстро и в соответствии с требованиями законодательства. Большинство дел удается решить в досудебном порядке.

Ссылка на основную публикацию