Кворум общего собрания собственников: как проводится?

Сколько процентов нужно для кворума на общем собрании собственников жилья

Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.

Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто собраниях собственников жилья принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.

Кворум, как форма подсчёта голосов

Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.

Предварительная работа

Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по содержанию общего домового имущества, содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.

Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.

До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.

Разъяснения и примеры

Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.

Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.

Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.

Голоса владельцев жилья

Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.

Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:

3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.

Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.

Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.

Долевая собственность и совладение

В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.

Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.

Принятие решений

Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.

Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:

• Реструктуризации многоэтажного жилого дома;
• Пользования придомовой территорией, включая введение ограничений и передачу земли в аренду;
• Эксплуатации общего домового имущества владельцев недвижимости данного многоквартирного дома посторонними гражданами и юридическими лицами, включая договора на оборудование рекламных конструкций, если это допустимо;
• Определения ответственных лиц, которым жильцы доверяют заключение договоров на пользование общим домовым имуществом.

В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.

Понятие и особые требования к кворуму общего собрания собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме (МКД) – сколько процентов голосов должно быть

Все, без исключения владельцы каждой, выделенной документально, части недвижимого имущества в МКД, имеют право голоса на совместных сборах. Выявление нарушений и неточностей при формировании документов, в т. ч. доверенностей, влечет признание результатов референдума недействительными.

Понятие – кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, это минимум проголосовавших людей, который обуславливает принятое решение правомочным .

Жилищный кодекс о кворуме общего собрания

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».

Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2019 года.

Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.

Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.

Согласно законодательным записям о жилищных условиях РФ № 188/ФЗ (29 декабря 04 года), встреча владельцев многоквартирного дома проводится обязательно не реже одного раза в год. Временные рамки для этого – апрель-июнь следующего календарного периода.

Остальные сборы жильцов являются внеочередными. Инициатива может исходить от любого владельца недвижимости в МКД.

Определение кворума встречи собственников жилья МКД

Кворум собрания собственников многоквартирного дома достигается не стандартным суммированием «поднятых рук», а выявленным соотношением принадлежащих метров каждому участнику схода. Площадь выделенной единицы помещения, входящей в состав МКД, играет основополагающую роль.

Посмотрите видео: “Онлайн-голосование на ОСС в МКД – «ОСС на 100%» и ИС «Моя Квартира».”

К примеру, S многоквартирного дома составляет 1000 м 2 , то есть это 100 %. Площадь недвижимости – 50 кв.метров, соответственно 5% от общего количества. Если жилец владеет 100 м 2 , то долей в референдуме признается 10% .

Таким образом, численность лично посетивших граждан и проголосовавших на встрече, не гарантирует достижения кворума. Необходимо производить расчет пропорций – владелец и метражность принадлежащей ему недвижимости.

Сколько нужно голосов для кворума

Проявляя инициативу о проведении встречи собственников МКД, следует загодя исходя из обсуждаемого вопроса, решить какое количество голосов хватит, чтобы кворум состоялся.

Дополнительно созывается собрание жильцов МКД и проводится референдум по принципу типа обсуждаемой проблемной ситуации.

Кворум может быть: 50%+1 голос, 2/3, 100% .

Каждый из рассматриваемых случаев, который обсуждается на встрече владельцев МКД, имеет разные цифры для того, чтобы голосование признать состоявшимся:

1. Капремонт здания – ⅔.
2. Создание ТСЖ – ½.
3. Заключение контракта с УК или ЖСК – ½.
4. Работы по увеличению и реконструкции здания – ⅔.
5. Текущие ремонтные мероприятия, облагораживание придомовых территорий – ½ голосов.
6. Наделение физического лица или группы людей финансовыми полномочиями – ⅔.
7. О передаче в пользование части совместно принадлежащего имущества другим лицам на правах аренды – ⅔.
8. Изменение жилищного фонда МКД в меньшую сторону – полный состав, т. е. 100%.

С юридической точки зрения, регламент и требования прописаны в следующих нормативно-правовых актах:

1. Первая часть, ст.№ 136 Жилищного кодекса последняя редакция.
2. Статья № 162 Постановления 188/ФЗ – ред. от 22 января 2019 года.
3. Ст. № 44 ЖК России.
4. Первая часть ст. № 46, ЖК – в послед. ред.
5. Третья ч. ст. № 36, ЖК в обновленной редакции.

Можно ли голосовать большинством

Много обыденных вопросов решается голосованием большинства, то есть, когда кворум – это 50 процентов от пришедших на референдум.

Перечень вопросов, которые требуют 2/3 голосов

Половина жильцов МКД, проголосовавших на собрании, не хватит при распоряжении имуществом, принадлежащем совместно владельцам многоквартирного дома. Речь не идет о текущих ремонтных затратах или обслуживании.

Как вариант, такими ситуациями могут быть:

• хозяйственные комнаты на 1 этаже можно сдать в аренду под предпринимательскую деятельность;
• участок земли во дворе, которые планируется передать во временное пользование;
• желание одного из совладельцев переоборудовать часть жилого фонда в нежилой формат, а затем заняться коммерческой деятельностью на этой площади;
• планирование капитального ремонта и связанные с процедурой финансовые траты;
• любые реконструкции;
• установка рекламных блоков на крыше;
• размещение сотовой антенны на кровле дома.

Регламентированное законом № 188/ФЗ (29 декабря 2004 года) количество человек для того, чтобы кворум состоялся, можно изменить в большую сторону решением жильцов МКД. Однако понижающая динамика недопустима.

Ситуации, когда необходимо 100% из 100 голосования

Законодательно прописано положения, при которых требуется единогласное постановление абсолютно всех владельцев и наступления 100 % кворума. Ситуация, когда собираются собственники недвижимости в одном месте и голосуют по поднятой теме только «за» или «против» – практически нереально.

Единогласное решение всех жильцов необходимо в следующих ситуациях:

1. Полный снос старого здания.
   В соответствии с программой, работающей в регионе, все жильцы переезжают во вновь построенный дом.
2. Ремонт и изменение фасадной части строения , как правило, устанавливается в рамках «реконструкция старого городского жилого фонда».
3. Изменение в сторону уменьшения придомовой территории или снос части здания по программе реновации .
   Хотя в законе оговорено, что кворум по таким вопросам составляет две трети всех голосов, но на практике, суд принимает иски по донным прецедентам.

Правила подсчета голосов на ОСС

При учете голосующих, следует знать, что в ситуации, когда владельцы помещений имеют неравные по метражу квартиры, процент их мнения будет неравномерен. Зачастую для упрощения подсчетов, используют формулу, где каждый квадратный метр принимается за один голос.

Если взять за основу приведенный выше пример, то весь дом – это 1000 мнений. Владелец 40 метровой квартиры имеет соответствующее количество единиц. Хозяин 150 м 2 наделен 100 ед.

После того как все официальные мнения подсчитаны, счетная комиссия должна их опубликовать. При этом суммарное количество требуется более 500, т. к. только в такой ситуации будет достигнут минимальный кворум на собрании собственников жилья.

Важно правильно подбить итог референдума. Так, если в здании много квартир, то уместно приглашать специальную комиссию. Представители этой группы принимают на себя ответственность за ведение протокола собрания и занимаются оформлением итогов.

При подсчете голосов учитываются и те, которые были произведены по доверенности. Правильность оформления документа важна, иначе при судебных разбирательствах такая бюллетень будет не учтена.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Распространенная ошибка – изначально объявлен очный вариант голосования, но по факту кворум не состоялся, добавляют еще заочную форму. А протокол по итогу один.

Результаты передаются в управляющую организацию, а та, в свою очередь, отправляет их в государственный жилищный надзор. Между этими событиями не должно пройти больше 5 рабочих дней.

Процедура проведения голосования

Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.

Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.

В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.

Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.

Законодатель установил три формы сборов, которые выбираются перед публикацией уведомления:

• очное;
• заочное;
• очно-заочное.

Понятие отсутствия кворума

Непосредственно термин «кворум» произошел из латинского языка «quorum praesentia sufficit» – дословный перевод – «которых присутствие достаточно».

Исходя из современных реалий юридической лексики, при отсутствии необходимого количества голосов, ситуация будет означать, что референдум состоялся, но решения по нему принято не было.

Как провести собрание СНТ, если нет кворума

СНТ, это сообщество огородников или дачников, сформированное без коммерческой основы. Ситуация, когда нет возможности физически разыскать всех владельцев земельных наделов, а провести собрание для принятия решений, необходимо руководствуясь законодательными положениями.

Так, вынося на повестку дня вопросы, представителям СНТ нужно набрать половину всех голосов и + 1. Кворум СНТ из закона №217/ФЗ (последняя редакция) от 29 июля 2017 года, статья 17, пункт 24-19, составляет 50% от общего числа.

В вопросах неполного голосования в формате СНТ нет однозначных ответов. Есть несколько советов от практикующих юристов:

1. Поднять архивные документы и провести ревизию участников. Зачастую новые члены СНТ официально не вписываются в группу сообщества. Кроме того, не все платят взносы. Проведя тщательную ревизию, можно существенно уменьшить количество людей, требуемых для кворума.
2. Второй путь долог и кропотлив – попытаться восстановить связи со всеми владельцами содового товарищества.
3. Как вариант, ликвидация данного сообщества и организация новой формы. При таком подходе, ситуация может повлечь высокий риск утери части земельных участков.
4. Альтернатива – записаться на прием в местный органы саморегулирования и с их помощью решить вопрос.

Протокол об отсутствии кворума

В тех случаях, когда была проведена встреча владельцев недвижимости МКД, но по итогам голосования кворум не достигнут, составляется протокол.

В бумаге об отсутствии единогласного решения, указываются такие сведения, как:

• дата проведения;
• главенствующее лицо и секретарь;
• темы, прописанные в уведомлении, т. е. повестка дня;
• количество присутствующих;
• число проголосовавших;
• вывод о том, что решение не имело необходимого референдума по причине недобора участников.

Проведение собрания и опросов в режиме онлайн

Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, ч. 47/1 ЖК России, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.

Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в статью № 44, вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.

В электронной системе (например, «Домсканер») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.

В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.

Выбрав такую форму ведения собраний, требуется назначить администратора общей системы. Выбор производится путем голосования. В роли такого представителя МКД может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Контактные данные о человеке или фирме, ответственного за онлайн-голосование, должны находится в общем доступе.

Кроме этого, в протоколе проведенного онлайн-голосования, указывается начальная и конечная дата референдума.

Администратор системы, назначенный ранее, до определенного календарного числа, фигурирующего в протоколе, собирает все результаты согласно заполненным бюллетеням. Голосование в заочном формате выполняется в период не больше 5 суток с момента проведения сбора жильцов МКД.

Понятие «отсутствие кворума» при онлайн-голосовании такое же, как и при личном участии владельцев недвижимости.

Мониторинг собственников жилья в МКД

Информацию можно получить в российском государственном перечне, оформив запрос. Однако для этого у заявителя должны быть соответствующие полномочия, подтвержденные документально. Такими правами гражданина наделяют собственники МКД.

Государственный жилищный надзор наделен привилегией – осуществлять внеплановые проверки правильности проведения сборов собственников помещений в МКД.

Посмотрите видео: “Детальная инструкция проведения ОСС помещений в МКД – кворум для принятия решения.”

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

• любой собственник помещения в доме;
• ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
• орган местного самоуправления;
• управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

• реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
• получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
• заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
• выборе способа управления домом;
• выходе из программы реновации;
• текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• других вопросах .

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

• в очной;
• заочной (в том числе в электронном виде);
• очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Заочное собрание проводится в случае, если очное не имело кворума .

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

1. Определить повестку дня общего собрания.
2. Составить сообщение для оповещения собственников.
3. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
4. Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть государственная собственность.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки только при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

• дата и регистрационный номер протокола;
• дата, место и форма проведения общего собрания;
• информация об инициаторах собрания;
• вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
• сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
• место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
• приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

Пошаговая инструкция, как провести общее собрание собственников МКД

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Решения принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа собственников.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).

Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в нее могут только собственники помещений в данном доме.

Проводим заседание инициативной группы. Определяем предлагаемую повестку дня. Определяем дату, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это называется «путем совместного присутствия собственников помещений»).

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы.

Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания.

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники помещений конкретного многоквартирного дома с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию.

ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме

Напоминаем: В первый раз общее собрание обязательно должно быть проведено в очной форме («путем совместного присутствия собственников помещений»).

Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания

По числу собственников помещений изготавливаем уведомления.

В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Важно помнить, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования. Кроме того, данное информационное письмо помимо рассылки с уведомлениями можно разместить в месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений).

Шаг 4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

Голосовать на общем собрании собственником помещения может как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все необходимые данные заносятся в регистрационные листы.

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Если кворума нет…

Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем соответствующий протокол. Поскольку решения не принимались и выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения.

В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ) – переходим на

ЭТАП II.

Если кворум есть …

Напоминаем, повестка дня не может быть изменена, сокращена или дополнена (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Сначала выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом – персональный состав). Это, можно сказать, обязательные процедурные вопросы. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.

Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания в очной форме

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание. Срок – не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Собрание должно решить, в какой форме это будет сделано, и где: место должно быть доступным для всех собственников помещений. Наиболее простая форма – это копия протокола собрания собственников помещений. Но собственники могут принять решение о том, что это будет отдельный документ – уведомление (сообщение) и решениях собрания и итогах голосования.

Шаг 6. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

ЭТАП II: Общее собрание собственников в форме заочного голосования

Если собрание собственников помещений в очной форме не имело необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Он подразумевает передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Поскольку определенная работа на первом этапе уже была проделана, алгоритм действий при проведении собрания собственников в форме заочного голосования несколько отличается.

Шаг 5. Проведение заседания инициативной группы

На рассмотрение собственников выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников помещений. Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания инициативной группы. Надо определить:

— проведение собрания в форме заочного голосования;

— сроки его проведения.

Поскольку на первом этапе реестр собственников уже должен быть получен, следующим будет

Шаг 6. Сообщение о проведении общего собрания и доставка бланков решений

По числу собственников помещений изготавливаем уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Очень важно помнить! Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании.

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Одновременно направляем собственникам помещений бланки решения по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

В случае если голосование осуществляет представитель собственника, он должен приложить доверенность на голосование.

Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по повестке дня.

Шаг 7. Прием решений собственников помещений

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Шаг 8. Оформление результатов заочного голосования собственников

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования.

Шаг 9. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Шаг 10. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Решения общего собрания собственников.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (ст.44 Жилищного кодекса РФ).

Не менее двух третей голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников требуется для принятия решений по пунктам 1 – 3.1.

Большинством голосов принимаются решения по остальным вопросам (п.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы ГИС ЖКХ);

3) очно-заочного голосования.

Распространенной ошибкой в проведении общего собрания собственников помещений в МКД является неверный подсчет голосов.

Предлагаем вниманию таблицу, содержащую сведения о необходимом количестве голосов для принятия решения на общем собрании собственников помещений в МКД, в зависимости от вопроса повестки дня общего собрания.

Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников

Вопрос повестки общего собрания

Как считать кворум

О создании товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ)

Более 50 % голосов

От общего числа голосов всех собственников помещений в МКД

ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)

О заключении договора управления МКД

ч. 1 ст. 162 ЖК РФ

О выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете

п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч.1 ст. 46 ЖК РФ

О благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке

Более 50 % голосов

От общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД

п. 2.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 4, 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования;

об определении лиц (администратора собрания), которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания;

о порядке проведения собрания с использованием системы или иных информационных систем

О выборе способа управления МКД

О заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

О реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта

От общего числа голосов всех собственников помещений в МКД

О принятии решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт

О получении кредита, займа на проведение капитального ремонта общего имущества

О пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им

О пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами

Об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, на условиях, определенных решением общего собрания

О наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме

О наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений

Об уменьшении общего имущества МКД

От общего числа голосов всех собственников помещений в МКД

Как определить кворум собрания собственников многоквартирного дома?

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проголосовать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов?

Получить 2/3 голосов Вам нужно в тех случаях, когда дело касается судьбы общедолевого имущества. Речь не об обслуживании, а о распоряжении имуществом.

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка, которая избавит Вас от судебных разбирательств.

Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Такое же голосование нужно, если решается вопрос размещения рекламы: установка билборда и другого рекламного оборудования на крыше, на стенах или на придомовой территории.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Изменять границы владения без 100% голосов незаконно. Если такая конструкция нарушает границы придомовой территории общего пользования, необходимо получить одобрение собрания.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» — дело весьма проблематичное.

Во-вторых, требование о 100% голосов в законе упоминается лишь в нескольких моментах, да и то без категоричности. О присутствии же всех на собрании речи не идёт.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

Снос здания и переезд жильцов по одной из программ обновления и реконструкции домов старого фонда. Имеются в виду новые программы, например, программа замены «хрущёвок» на новостройки в Москве.

Если Вы собрали лишь большинство подписей, то можете попробовать добиться своего в суде, однако вероятность успеха ничтожно мала.

Реконструкция сооружения.

Несмотря на то, что по закону для этого пункта нужно лишь 2/3 владельцев, без полного согласия на Вас могут подать в суд.

Речь идёт о тех случаях, когда в ходе реконструкции будут изменены границы общей территории, при которых собственность жильцов будет уменьшена.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.