К специализированным жилым помещениям не относятся…

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Комментарий к Ст. 92 ЖК РФ

1. В комментируемой статье установлены виды жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером трудовых отношений, прохождением военной службы, а также с избранием гражданина на выборную должность в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

С 1 января 2013 г. согласно Федеральному закону от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ ч. 1 будет дополнена п. 8 следующего содержания: «8) жилые помещения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Общежития также предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы.

Жилые помещения маневренного фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или договору социального найма и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Специализированный жилищный фонд в системе органов социальной защиты и дома иного специального назначения предназначаются для проживания нуждающихся в специальной социальной защите граждан.

Специализированные жилые помещения предоставляются для временного проживания гражданам, которые признаны вынужденными переселенцами и беженцами.

Специализированные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

2. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

3. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных названными Правилами.

Специализированный жилищный фонд создается:

— органом государственной власти Российской Федерации — в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации;

— органами государственной власти субъектов Федерации — в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности субъектов Федерации;

— органами местного самоуправления — в домах муниципального жилищного фонда.

Использование жилого дома в качестве специализированного допускается после его регистрации в названных органах в качестве специализированного. При регистрации проверяется соответствие жилого дома требованиям, предъявляемым к данному виду специализированного жилищного фонда. При несоблюдении требований, предъявляемых к жилым домам специализированного жилищного фонда, регистрация жилых домов и жилых помещений не производится, и, соответственно, жилые помещения не могут использоваться в качестве специализированных. Регистрация жилого дома в качестве специализированного должна удостоверяться путем выдачи уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующего документа (регистрационного удостоверения). Исключение из числа помещений специализированного жилищного фонда производится соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

4. Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений специализированного жилищного фонда. Эти помещения в специализированном жилищном фонде не подлежат передаче в аренду или в коммерческий наем и приватизации. Эти ограничения установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также для нанимателей (см. комментарий к ст. 100 ЖК).

Статья 92 ЖК РФ. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Новая редакция Ст. 92 ЖК РФ

1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Комментарий к Статье 92 ЖК РФ

1. Раздел IV Кодекса содержит две главы, в которых достаточно подробно определены виды и назначение специализированных жилых помещений, а также урегулированы основные отношения, связанные с предоставлением таких жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании указанных отношений.

Статьи гл. 9 раздела IV Кодекса содержат нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. Напомним, что в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд – это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондах (см. также комментарий к ст. 19 Кодекса). Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.

Статья 92 Кодекса установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. ст. 93 – 98 Кодекса.

2. Вопрос о том, является ли то или иное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.

В настоящее время применяются Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 .
——————————–
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

В соответствии с п. п. 3 и 4 указанных Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом (орган управления), следующие документы:

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Данное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов. В указанный срок орган управления принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с указанными Правилами.

3. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. ст. 93 – 98 Кодекса. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. ст. 166 – 168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

Другой комментарий к Ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Согласно комментируемой статье в качестве специализированных используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Назначение этих помещений – целевое, поэтому законодатель установил пределы его использования. Статьей 92 предусмотрено, что специализированное жилье нельзя отчуждать, передавать в аренду, внаем, за исключением передачи по договору найма (см. комментарии к ст. 104 – 108).

2. Использовать жилье в качестве специализированного допустимо только после его отнесения к таковому. Правительством РФ принято Постановление от 26.01.2006 N 42 , которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.
——————————–
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

Вместе с тем, исходя из законодательных норм о предоставлении жилья из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилья в домах системы социального обслуживания, вопрос о принадлежности таких помещений к определенному виду специализированного жилья не требует дополнительной регламентации.

Уже в процессе создания указанных фондов, а также домов системы социального обслуживания определено их целевое назначение. Так, фонды для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, создаются за счет федерального бюджета, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов миграционной службы .
——————————–
Статья 11 Закона РФ от 19.02.93 N 4530-1 “О вынужденных переселенцах” // Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 427; ст. 11 Федерального закона “О беженцах”, в ред. Федерального закона от 28.06.97 N 95-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956.

Жилые помещения этих фондов подлежат учету в реестре федерального имущества. Используются указанные фонды на основе Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 , и Положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 . Таким образом, вопросы использования (целевого назначения) указанных жилых помещений решены органом, который управляет жилищным фондом (согласно ст. 114 Конституции РФ федеральной собственностью управляет Правительство РФ).
——————————-
СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.

СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604.

Что касается жилых помещений в домах системы социального обслуживания, то их назначение и использование определены специальными актами о социальном обслуживании населения в Российской Федерации. Государственная система социальных служб состоит из предприятий и учреждений социального обслуживания. Они являются собственностью субъектов РФ и находятся в ведении органов государственной власти субъектов РФ, к полномочиям которых отнесены: создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания (ст. 4, 21 Закона об основах социального обслуживания).

Статья 17 Закона об основах социального обслуживания к стационарным учреждениям социального обслуживания относит: дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, дома-интернаты для умственно отсталых детей и проч. Их создание подчинено целевому назначению и осуществляется органами, которые и управляют этим жильем.

То есть относительно жилья для проживания беженцев и переселенцев, а также жилых помещений в домах системы социального обслуживания решение “о включении жилого помещения в специализированный жилищный фонд” фактически принято.

3. К специализированным жилым помещениям отнесены:

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения для временного поселения беженцев;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Всем специализированным жилым помещениям присуще то, что они (в основном) предназначены для временного проживания. О специфике назначения каждого вида специализированных жилых помещений см. комментарии к ст. 93 – 98.

Специализированные жилые помещения

Как специализированные жилые помещения используются помещения жилого характера, отнесенные как к муниципальному, так и к государственному жилищному фонду.

Подобное использование может быть допущено лишь следом за отнесением такого помещения к специализированному жилищному фонду, при соблюдении правил и порядка, установленных Правительством РФ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что относится к специализированным жилым помещениям

Специализированный жилищный фонд с законодательной точки зрения определен посредством внесенных в его состав помещений жилого характера:

• жилые помещения служебного характера;
• помещения в зданиях общежития;
• жилые помещения, отнесенные к маневренному фонду;
• помещения в домах, входящих в систему соцобслуживания граждан;
• жилые помещения, принадлежащие к фонду временного поселения переселенцев, а также лиц, которые признаны беженцами.

Данный список не является исчерпывающим и остается открытым, по причине внесения в него помещений, предназначенных для социальной защиты определенных категорий людей, которые, в свою очередь, напрямую не определены в нормах ЖК РФ, однако, могут подлежать установлению со стороны Федерального законодательства.

Как жилые помещения СЖФ (специализированного жилищного фонда) могут быть использованы только лишь помещения жилого предназначения из государственного жилищного фонда, а также фонда муниципального органа.

Социальное жилье: как получить?

Что такое социальный найм жилья, читайте тут.

Специализированные жилые помещения не могут быть отчуждены и переданы в аренду. Исключениями выступают помещения, переданные по договорам найма, предусмотренного нормами ЖК РФ.

Как предоставляются специализированные жилые помещения?

Специализированные жилые помещения могут быть предоставлены согласно решению собственников помещений (или же уполномоченных органов власти, а также местного самоуправления, которые действуют от их имени) посредством договора найма.

Как исключение – жилые помещения, предназначенные для социальной защиты граждан отдельных категорий, которые должны быть предоставлены согласно соглашениям о безвозмездном пользовании.

Специализированные жилые помещения могут предоставляться согласно установленным нормам жилищного законодательства России в пользу лиц, которые не обеспечены помещениями для проживания в конкретном городе или ином населенном пункте.

Для чего предназначены помещения специализированного жилищного фонда?

Жилые помещения служебного предназначения имеют особый порядок для предоставления, который определен ЖК РФ.

Данные помещения предназначены для того, чтобы в них проживали граждане, согласно их трудовым правоотношениям с конкретным работодателем, который может выступать в качестве:

• органа государственной власти, а также органа, представляющего местное самоуправление;
• государственного унитарного предприятия;
• государственного или муниципального учреждения;
• по причине прохождения службы;
• по причине назначения на государственную должность РФ или же таковую относительно субъекта РФ, что может быть связано с избранием на выборную должность в органы власти и местного самоуправления.

Реальность такова, что на настоящий момент не существует закона или подзаконного нормативно-правового акта, который объединяет все категории работников, имеющих право предоставления в их пользу служебных помещений.

По этой причине для разных категорий работников подобное право устанавливается различными Федеральными законами. В качестве примера можно назвать военных, а также сотрудников полиции и депутатов Госдумы РФ.

Имеются утвержденные стандартные положения по поводу студенческого общежития, а также положения о подобном жилище для граждан, которые страдают физическими расстройствами.

Для целей общежития могут быть предоставлены специально возведенные либо переоборудованные для подобных нужд дома или их части.

Помещения жилого предназначения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью, а также иной необходимой утварью бытового хозяйства для полноценного проживания людей.

Помещения жилого характера, отнесенные к маневренному фонду, предназначены для проживания временного типа таким категориям:

• Лицам, которые занимают жилые помещения согласно договору социального найма, при условии, что данные помещения подвержены капитальному ремонту или же имеет место реконструкция самого здания;
• Гражданам, которые утратили жилые помещения по причине обращения взыскания на такие помещения при условии приобретения таковых в счет кредитных средств банка или кредитной организации, или же средств целевого займа, который был предоставлен организацией для покупки жилого помещения. Как правило, такие помещения были заложены для обеспечения возврата кредитных средств ил средств займа;
• Лицам, единственные жилые помещения которых признаны непригодными для жизни по причине обстоятельств чрезвычайного характера;
• Иным гражданам при обстоятельствах, предусмотренных действующим законодательством.

Помещения жилого характера, находящиеся в домах системы соцобслуживания граждан, предназначены для целей проживания населения, которое согласно законодательству причислено к гражданам, нуждающимся в обеспечении специальной социальной защитой, предполагающей предоставление в их пользу социальных, бытовых и медицинских услуг.

Право соцобслуживания, которое будет осуществлено, как в его государственном, так и в негосударственном секторе, имеют лица пенсионного возраста, а также инвалиды, которые нуждаются в предоставлении посторонней помощи как постоянного, так и временного характера. Такая помощь предоставляется по причине частичной или же полной утраты самостоятельной возможности удовлетворения личных потребностей жизни.

Отнесение помещений к специализированному жилищному фонду

Чтобы отнести жилые помещения к отдельному конкретному виду помещений СЖФ, от заявителя требуется предоставить следующую необходимую документацию:

• Заявление с просьбой отнесения жилого помещения к определенной разновидности жилых помещений СЖФ;
• Документ, который подтвердит право на собственность или же право на хозяйственное ведение, либо же право на оперативное управление относительно жилого помещения;
• Техпаспорт на жилое помещение;
• Вывод относительно соответствия жилого помещения требованиям, которые ему предъявляются.

Обозначенное заявление должно быть рассмотрено управляющим органом в срок не более 30 календарных дней, начиная с дня подачи документации.

Управляющий орган должен принять решение по отнесению помещения к определенной разновидности СЖФ или же отказать в подобном отнесении.

Сведения по принятому управляющим органом решению направляются в адрес заявителя в срок не более 3 рабочих дней от даты, когда данное решение было принято.

Вышеуказанное утвердительное решение должно быть направлено, кроме того, в адрес органа, который осуществляет регистрирование прав на недвижимость, а также сделок с таковой, в течение трех рабочих дней, начиная с момента принятия решения.

Отказ может быть допущен при условии, что жилое помещение не соответствует предъявленным к конкретному виду требованиям.

Относительно жилых помещений в условиях общежития, можно отметить, что такие помещения могут быть предназначены для проживания в них граждан на срок выполнения их трудовых обязательств, службы, либо же обучения.

Жилые помещения в домах, отнесенных к системе социального обслуживания населения, существуют для жизни в них тех лиц, которые, согласно законам, относятся к нуждающимся в специального рода защите.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

5. Виды специализированного жилищного фонда.

Виды жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду, и их назначение установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (специализированные жилые помещения) относятся:

– служебные жилые помещения;

– жилые помещения в общежитиях;

– жилые помещения маневренного фонда;

-жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

– жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

– жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

– жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92ЖК РФ).

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также, если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение специализированного фонда для временного поселения вынужденных переселенцев предоставляется из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных настоящими Правилами.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

К специализированным жилым помещениям в соответствии с п. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся:

• а) служебные жилые помещения;
• б) жилые помещения в общежитиях;
• в) жилые помещения маневренного фонда;
• г) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
• д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• е) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• ж) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Не каждое помещение может быть использовано в качестве специализированного. Для этого оно должно быть отнесено к данному виду жилищного фонда в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 “Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовом договоре найма специализированных жилищных помещений”.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленном Правительством РФ.

Отнесение такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим (п. 3 ст. 92 ЖК РФ). Они не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем (кроме договоров найма, предусмотренных гл. 10 “Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими” ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением специализированных жилых помещений. Поэтому названные сделки не могут быть совершены, даже если наймодатель дал на это свое согласие, поскольку будут нарушены императивные нормы закона и как следствие этого сделки будут признаны недействительными (ст. 166–168 ГК РФ). Подобные сделки относятся к оспоримым, т.е. признание их недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства РФ. Последствия недействительности сделки предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи со следующими обстоятельствами (ст. 92 ЖК РФ):

• а) характером их трудовых отношений [1] :
  • – с органом государственной власти;
  • – органом местного самоуправления;
  • – государственным унитарным предприятием;
  • – государственным или муниципальным учреждением;
• б) прохождением службы;
• в) назначением на государственную должность Российской Федерации или субъекта РФ;
• г) избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Например, служебные помещения предоставляются сотрудникам милиции, членам Совета Федерации, депутатам Государственной Думы Федерального собрания РФ (см. Федеральный закон от 8 мая 1994 г. № 3-ФЗ “О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации”),

Служебные, как и другие специализированные жилые помещения, предоставляются только тем гражданам, которые не обеспечены жильем в данном населенном пункте (п. 2 ст. 99 ЖК РФ).

Служебное помещение может быть переведено в неслужебное, если проживающее в нем лицо проработало на предприятии, его предоставившем, не менее 10 лет. Кроме того, оно может быть приватизировано таким лицом [2] .

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Общежития имеют крупные предприятия, государственные институты, воинские части.

Под общежития предоставляют специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Запрещено использовать под общежития дома, в которых проживают граждане по договору социального найма.

Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК РФ). В таких домах наряду с жилыми комнатами должны иметься помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ не предусматривает обязанность укомплектования таких помещений мебелью и другими предметами. Между тем такое требование было предусмотрено ст. 109 ЖК РСФСР.

Жилищные правоотношения граждан, проживающих в общежитии, регулируются следующими нормативными актами:

• – ст. 105 ЖК РФ;
• – Федеральным законом от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ “О высшем и послевузовском профессиональном образовании”;
• – Примерным положением об общежитиях, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328;
• – Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утратившими социальные связи, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г. № 522;
• – “Типовым договором найма специализированных жилых помещений”, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.

Жилое помещение предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека, а семейным лицам – изолированное жилое помещение. Размер платы в студенческом общежитии не может превышать 5% размера стипендии, а для других лиц не должен превышать размера платы, установленной органами исполнительной власти за жилые и коммунальные услуги в домах муниципального фонда. От оплаты освобождаются инвалиды I и II групп. Указанные условия распространяются только на граждан Российской Федерации.

В случае смены собственника общежития граждане, проживающие в нем, не могут быть выселены. Выселяются из общежития без предоставления другого жилого помещения только лица, выбывшие из учебного заведения и расторгнувшие срочный трудовой договор. В то же время в ст. 103 ЖК РФ перечислены категории лиц, которые могут быть выселены из общежития с предоставлением другого жилого помещения. Например, пенсионеры по старости, члены семьи умершего нанимателя, инвалиды I и II групп и др. Предоставляемое жилье должно быть благоустроенным [3] .

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания (ст. 95 ЖК РФ):

• а) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
• б) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
• в) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
• г) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Пользование жилыми помещениями маневренного фонда регулируется правилами, установленными органами исполнительной власти. Вселение в жилое помещение маневренного фонда и выселение из него осуществляются за счет субъекта, производящего капитальный ремонт, реконструкцию или снос дома. Перед выселением нанимателя с постоянного места жительства в жилое помещение маневренного фонда должен быть оформлен договор-обязательство между застройщиком и лицом, выселяемым в жилое помещение маневренного фонда. Этот документ гарантирует возврат выселенного лица на прежнее место жительства либо предоставление ему нового жилого помещения [4] .

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, отнесенных законодательством к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК РФ).

Основные правила о социальном обслуживании населения установлены Федеральным законом от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ “Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации”.•

Жилищные права граждан престарелого возраста в специализированных учреждениях для престарелых и инвалидов регулируются Федеральным законом от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов”.

Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психологопедагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.

В настоящее время действуют следующие виды учреждений социального обслуживания населения:

• – комплексные центры социального обслуживания населения;
• – территориальные центры социальной помощи семье и детям;
• – социальные приюты для детей и подростков;
• – дома ночного пребывания;
• – специальные дома для одиноких престарелых;
• – стационарные учреждения социального обслуживания:

дома-интернаты для престарелых и инвалидов; психоневрологические интернаты; детские дома-интернаты для умственно отсталых детей;

дома-интернаты для детей с физическими недостатками.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК РФ).

Вынужденным переселенцем считается гражданин России, покинувший место жительства:

• а) вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах;
• б) реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку:
  • – расовой;
  • – национальной принадлежности;
  • – вероисповедания;
  • – языка;
  • – принадлежности к определенной социальной группе;
  • – политических убеждений, ставших поводом для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного

лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.

Беженцем признается лицо, не являющееся гражданином России, но находящееся вне страны своей гражданской принадлежности и не могущее либо не желающее пользоваться защитой этой страны по причине обоснованных опасений стать жертвой преследования по признаку:

• – расы;
• – вероисповедания;
• – гражданства;
• – национальности;
• – принадлежности к определенной социальной группе;
• – политических убеждений.

К беженцам относятся также лица, не имеющие определенного гражданства, которые, находясь вне страны своего прежнего обычного места жительства, в результате событий, перечисленных выше, не могут или не желают вернуться в нее вследствие таких опасений.

Правовое положение вынужденных переселенцев и беженцев регулируется Законом РФ от 19 февраля 1993 г. № 4530-1 “О вынужденных переселенцах”, Федеральным законом от 19 февраля 1993 г. № 4528-1 “О беженцах”, а также Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845 и постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275 “О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании” [5] .

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ (ст. 98 ЖК РФ)

Статья 92 ЖК РФ. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Комментарии к ст. 92 ЖК РФ

1. В комментируемой статье дан перечень жилых помещений специализированного жилищного фонда. Как видно, жилые помещения в этом фонде предназначены для проживания различных категорий граждан в связи с тем, что они не имеют жилья в данном населенном пункте. Вселение их производится по разным основаниям, предусмотренным настоящим разделом ЖК РФ, но все они предназначены для временного проживания граждан.

Жилищный фонд, относящийся к специализированному, имеет специальный режим использования жилых помещений.

2. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Под служебные жилые помещения предоставляются отдельные квартиры. Как жилое помещение специализированного жилищного фонда оно должно быть актом органа государственной власти или органа местного самоуправления включено в число служебных. В число служебных включаются свободные жилые помещения, т.е. не обремененные правом пользования. Это обусловлено тем, что изменение правового режима использования жилого помещения возможно только с согласия всех участников договора, на основании которого граждане пользуются этим помещением. Помещение, обремененное правом пользования, может быть включено в число служебных с согласия граждан (нанимателей), проживающих в нем. Исключение помещения из числа служебных производится так же на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Служебное жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15 ЖК). При этом законодательством не предусмотрено, что служебное жилое помещение предоставляется в пределах нормы предоставления жилья.

3. Для использования в качестве общежития предоставляются построенные или переоборудованные жилые дома. Общежития как специализированный жилищный фонд проходят регистрацию в соответствующем органе государственной власти или органе местного самоуправления. Только после регистрации жилой дом можно использовать в качестве общежития.

Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения.

4. Маневренный фонд формируется органами государственной власти или органами местного самоуправления в основном для временного проживания граждан, переселяемых в связи с проведением капитального ремонта жилого дома, который нельзя произвести без отселения граждан, в нем проживающих. Для использования жилых помещений в качестве помещений маневренного фонда должны предоставляться отдельные дома. Было бы неправильно размещать жилые помещения, в которых временно проживают граждане, переселенные в связи с капитальным ремонтом, в домах, где проживают собственники жилых помещений и граждане по договорам социального найма.

5. Жилые помещения в специализированном жилищном фонде в домах системы социального обслуживания населения предоставляются органом, по решению которого они созданы. Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию производится государственной приемочной комиссией с обязательным участием представителей органов социальной защиты.

В домах системы социального обслуживания населения выделяются помещения для размещения помещений лечебно-профилактического назначения и иных аналогичных целей.

Органы социальной защиты ведут учет граждан для предоставления им жилых помещений в домах социального обслуживания населения. С гражданами, которым предоставлено такое жилое помещение, заключается договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения.

6. Жилые помещения для временного поселения в соответствии с жилищным законодательством также относятся к специализированным жилым помещениям.

Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца (далее – фонд жилья для временного поселения, жилые помещения для временного поселения).

Формирование такого фонда жилья осуществляется с учетом Генеральной схемы расселения на территории РФ и другой градостроительной документации, а также необходимости регулирования миграционных потоков путем приобретения, строительства или аренды жилых помещений.

Формирование фонда жилья для временного поселения осуществляется за счет средств федерального бюджета, выделяемых на реализацию Федеральной миграционной программы, а также средств, поступаемых из других законных источников.

Жилые помещения для временного поселения, за исключением арендуемых, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующего территориального органа Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ.

Жилые помещения для временного поселения подлежат учету в реестре федерального имущества.

7. Аналогично жилищному фонду для вынужденных переселенцев формируется специализированный жилищный фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами. Его формирование производится на основании Положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275.

8. Фонд специализированных жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан должен формироваться в зависимости от того, какой категории граждан нужна подобная защита. Но если обратить внимание на то, что этим гражданам не нужно какое-либо социальное обслуживание, то, скорее всего, для этого вида жилищного фонда будут использоваться жилые помещения, не имеющие специальных требований.

9. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

10. Специализированный жилищный фонд создается:

– Правительством РФ – в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации;

– органами государственной власти субъектов Российской Федерации – в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности субъектов Федерации;

– органами местного самоуправления – в домах муниципального жилищного фонда.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается после его регистрации в названных органах в качестве специализированного. При регистрации проверяется соответствие жилого дома требованиям, предъявляемым к данному виду специализированного жилищного фонда. При несоблюдении требований, предъявляемых к жилым домам специализированного жилищного фонда, регистрация жилых домов и жилых помещений не производится и, соответственно, жилые помещения не могут использоваться в качестве специализированных. Регистрация жилого дома в качестве специализированного должна удостоверяться путем выдачи соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления особого документа (регистрационного удостоверения). Исключение помещения из специализированного жилищного фонда производится соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

11. Законодательством РФ введены ограничения при использовании жилых помещений специализированного жилищного фонда. Эти помещения не подлежат передаче в аренду или в коммерческий наем, приватизации. Данные ограничения установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также для нанимателей (см. комментарий к ст. 100 ЖК).