Доверенность от несовершеннолетних на продажу недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной нотариальной палаты от 21 июня 2017 г. N 2662/06-10 “О выдаче доверенности с полномочиями, затрагивающими имущественные права несовершеннолетнего лица”

В связи с Вашим обращением по вопросу о необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на оформление доверенности с правом на отчуждение от имени несовершеннолетнего гражданина доли в праве общей собственности на квартиру, сообщаю следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В соответствии со статьей 28 Кодекса к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. В пункте 2 статьи 37 Кодекса закреплено положение, согласно которому опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Следовательно, на родителей (усыновителей) в этом случае распространяются те же правила по распоряжению имуществом ребенка, которые действуют в отношении опекунов.

Так, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, в силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” подлежат нотариальному удостоверению. Перед удостоверением сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, нотариус во всех случаях должен истребовать от законного представителя несовершеннолетнего гражданина предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Вместе с тем для выдачи доверенности с полномочиями, затрагивающими осуществление имущественных прав несовершеннолетнего лица (от имени несовершеннолетнего его законными представителями или самим несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законных представителей), получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется, поскольку совершение доверенности не является сделкой по распоряжению имуществом несовершеннолетнего, а для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено.

Президент
Федеральной нотариальной палаты

К.А. Корсик

Обзор документа

Разъяснено, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению. Перед этим нотариус во всех случаях должен истребовать от законного представителя предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Вместе с тем для выдачи доверенности с полномочиями, затрагивающими реализацию имущественных прав несовершеннолетнего лица (от имени несовершеннолетнего его законными представителями или самим несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законных представителей), получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется, поскольку совершение доверенности не является сделкой по распоряжению имуществом несовершеннолетнего, а для совершения поверенным сделки по распоряжению объектом такое согласие в любом случае должно быть получено.

Доверенность от несовершеннолетних для продажи недвижимости

Ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова беседует с нотариусом Санкт-Петербурга Алексеем Викторовичем Комаровым.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Светлана: Здравствуйте, Алексей Викторович! Алексей Викторович, напомните, пожалуйста, какая категория граждан относится к несовершеннолетним?

Алексей: Здравствуйте, Светлана! К несовершеннолетним относятся все граждане, которые не достигли возраста 18 лет. И внутри уже этой группы несовершеннолетних, они делятся на две группы.

На род и вид, можно так сказать. Значит, род – это вообще несовершеннолетние, а вид – это несовершеннолетние малолетние. Это те, которые не достигли возраста 14 лет.

Светлана: Алексей Викторович, могут ли малолетние и несовершеннолетние выдавать доверенности на продажу недвижимости?

Алексей: Дело в том, что законом (Гражданским кодексом) предусмотрен некий перечень действий, которые могут совершать несовершеннолетние. Почему вообще появилась такая группа, как несовершеннолетние?

Появилась она потому, что у людей определенного возраста есть некое неокрепшее сознание, неокрепшее чувство понимания ответственности, последствий совершаемых тех или иных действий, в частности, юридических.

Поэтому глупо было бы предположить дать возможность несовершеннолетнему, предположим, в возрасте 15 лет, самостоятельно распоряжаться квартирой, которая у него есть.

Доверенность на продажу недвижимости.

О доверенности на получение документов читайте тут.

Понятно, что такого гражданина (такую личность) легко ввести в заблуждение. Как правило, несовершеннолетние дети достаточно доверчивы.

И закон устанавливает некоторые определенные особенности по отношению к несовершеннолетним при заключении определенных сделок, юридически значимых действий.

В частности, если мы говорим с вами о продаже недвижимого имущества, то малолетние в возрасте до 14 лет, от их имени действуют законные представители, мама, папа, усыновители или попечители (опекун).

В возрасте от 14 лет до 18 — такие несовершеннолетние действуют с согласия законного представителя, либо усыновителя, либо опекуна, то есть подписывается в сделке сам несовершеннолетний (после 14 лет), а законный представитель выражает свое согласие на заключение такой сделки.

Появилась некая проблемная ситуация, некий казус непонятный, который был порожден 28-ой статьей Гражданского кодекса, где указано, что от имени малолетних сделки совершают только их законные представители.

И дальше начался сыр-бор. Что значит только законные представители? «Только» — это значит, только он может, и относится ли сюда случай продажи, например, недвижимости по доверенности или не относится и т. д.

Светлана: Как Вы считаете, будет ли законна такая сделка, совершенная между покупателем и несовершеннолетним, а уже законный представитель выдал доверенность на третье лицо?

Алексей: Слушайте, честно сказать, черт его знает. Почему? Потому что все сторонники тех людей, которые серьезно занимаются юриспруденцией, все они делятся на две большие группы: на группу формалистов и группу либералов.

Если говорить с точки зрения либеральной части: кому такая сделка навредила? Если, например, по доверенности от имени несовершеннолетнего (малолетнего) продали объект недвижимости, было согласие органов опеки и попечительства, приобрели ему другой объект недвижимости большей площади.

Ну вот, условно говоря, кому навредила такая сделка? Да никому она не навредила, зачем ее признавать недействительной? Позиция, которая мне лично близка, сторонников сущностного подхода того или иного действия юридически совершаемого.

А формалист может запросто сказать: слушайте, в законе указано «только» от его имени могут действовать законные представители. Значит, все. Значит, сделка, совершенная по доверенности малолетнего, она будет недействительной.

Светлана: Как нотариус, Вы удостоверяете подобные сделки?

Алексей: Как нотариус, я сущностно придерживаюсь подхода либерального, но, к сожалению, явить должен подход формальный, потому что из-за моей точки зрения (отчасти, такой неразберихи, нерастолкованности законодательства), я считаю, что добросовестный покупатель вообще никак не должен вставать в позицию, которая могла бы поставить под сомнение сделку, которую он заключает.

Поэтому если мы говорим о продаже от имени малолетнего, я говорю, что сделка такая может быть удостоверена только в том случае, если законный представитель будет самостоятельно выступать от имени малолетнего, т. е. без каких-либо доверенностей.

Я, вообще, против доверенностей в сделках в принципе. Когда сделка по доверенности собирается у меня удостоверяться, в частности, когда на стороне продавца выступает доверитель, я, конечно, предупреждаю покупателя, что могут быть всевозможные последствия.

Кстати, недавно, далеко ходить не нужно, была у нас сделка по доверенности. По доверенности выступал продавец, мы посмотрели доверенность: полномочия были, проверили все вопросы, связанные с отменой доверенности, это и картотека, и реестр доверенностей, все чисто, нигде никаких нет замечаний, а подали документы на регистрацию перехода права, пришла приостановка.

Оказывается, что доверитель написал (я так понимаю, видимо) заявление об отмене доверенности, и после этого отправил это заявление в Росреестр. Росреестр приостановил сделку.

Вот, пожалуйста, пример вам. А как это можно было посмотреть с юридической точки зрения? Да никак. Вот мы все посмотрели. Уже смотреть было больше нечего. Все, что можно было, мы выяснили. Поэтому с доверенностью нужно быть очень аккуратным.

Светлана: Например, может же законный представитель выдать доверенность на совершение остальных действий?

Алексей: Это, пожалуйста. Но понимаете, в чем дело. Вот опять же. Если говорить сугубо формально, в законе указано, что на совершение сделок, что от имени малолетнего сделки совершает только законный представитель, у нас доверенность формально — это сделка.

А если доверенность — сделка, значит, доверенность вообще оформлять (в силу буквального трактования закона) было бы неправильно. Мое такое толкование. Тогда получается, что, в принципе, доверенность на иные действия выдавать не нужно.

Но это уже попахивает каким-то абсурдом. Поэтому доверенность на сбор документов, на заключение каких-то сделок, которые не ущемляют имущественные интересы нашего подопечного, конечно, такая доверенность должна быть удостоверена, никаких препятствий к этому не должно быть.

Светлана: Сколько я знаю, существуют все-таки формы доверенностей именно на продажу, которые утверждены Министерством юстиции, как от малолетнего с использованием полномочий законного представителя, так и от несовершеннолетнего.

Алексей: Существуют формы, существуют рекомендации и т. д. У нас существует система регистрации перехода права собственности, и что дальше? Мы не можем на это опираться, мы с вами должны смотреть на судебную практику, мы с вами должны смотреть на фактические обстоятельства дела, на такую эмпирику, которая происходит.

Вот, с доверенностью я вам про эмпирику сказал, все в ГК написано, как нужно доверенность отменять, какая процедура отмены, когда она считается отмененной и т. д.

Вроде бы, казалось бы, что все можно предусмотреть, и покупатель должен быть спокоен, тем более, когда удостоверяет сделку нотариально.

Но, тем не менее, ко мне приходят и спрашивают, вот если мы покупаем у продавца по доверенности, хорошо это или плохо. Я говорю, это плохо.

Они говорят: «Нет, а с точки зрения закона?». А с точки зрения закона, никаких проблем нет. Но это плохо, по сути. Вот вам ответ на вопрос, связанный с существующими формами, с регистрациями и т. д.

Мы, кстати, к сожалению, в том виде развития юриспруденции отечественной, которая существует, мы должны опираться только на какую-то практику.

Если в практике в этой есть малейшие какие-то неувязки, малейшие несостыковки, значит, нужно к этому относиться очень осторожно.
Светлана: Спасибо большое, Алексей Викторович, за подробный анализ!

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Доверенность на продажу доли ребенка

Опека дала разрешение на продажу доли ребенка родителям ребенка. Так как недвижимость находится в другом регионе родители решили доверить продажу доли своего ребенка своему отцу. Нотариус отказался давать доверенность, сославшись на то, что в разрешении опека не указала, что родители будут доверять данную сделку своему отцу. Прав ли нотариус отказав в выдаче доверенности?

При этом опека отказывается вносить в разрешение на продажу, лицо которому родителя ребенка хотят доверить продажу доли ребенка.

Добрый день! В данном случае действует режм представительства – законным представителем несовершеннолетнего ребёнка являются его родители, попечители или учреждение в котором содержиться ребёнок – нотариус тут прав – поскольку идёт нарушение права ребёнка – т.е. фактически сделка отчуждения будет произведена не законным представителем. В данном случае рекомендую подать письменное заявление в адресс органов опеки, в котором изложите ситуацию и просите выдать новое разрешение на проведение сделки отчуждения с правом выдачи доверенности на дедушку для совершения сделки от имя внука указав все паспортные данные и свидетельство о рождении. Если будут отказывать то можете обратиться в суд для решения проблемы. С Уважением.

Нотариус явно перестраховывается. В конце концов доверенность выдается родственникам, которые также не должны действовать против интересов ребенка. Из этого следует 2 выхода:

1) обращаться в органы опеки и попечительства повторно и просить указать в разрешении на осуществление сделки дедушку ребенка. Делать это нужно письменно, так как если получите отказ, то у Вас появится право обжаловать его в суде.

2) обратиться к нотариусу (желательно другому) всем членам семьи участвующим в сделке (родители, несовершеннолетний ребенок и дедушка), объяснить всю ситуацию еще раз, показать согласие органов опеки на сделку и просить выдать такую доверенность.

Уважаемая Надежда. В ч.2 ст.21 ФЗ от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве” сказано, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. Это означает, что нотариус прав. Если опека отказывается внести в разрешение на продажу возможность доверия дедушке, значит она отказывает вам в совершении такого юридически значимого действия. Остаётся только одна возможность – обжаловать отказ опеки выдать разрешение на выдачу доверенности. Иначе никак! Или продавать вы должны сами лично. Удачи. Мой ответ – ваш отзыв.

Здравствуйте уважаемая Надежда, по существу заданного Вами вопроса могу пояснить следующее: Нотариусы в настоящее время вообще всего боятся и иногда самые простые вещи они перестраховываются 1000 раз. Чтобы оформить доверенность на представителя с полномочием совершения сделки по продаже квартиры, необходимо сособственникам квартиры вместе с законным представителем несовершеннолетнего, действующего за него, явиться к нотариусу с разрешением ООП. Или второй вариант: указать в разрешении ООП третьих лиц, которым разрешается отчуждение (Вашего отца). Нотариус должен видеть всех участвующих в данном действии лиц. Удачи Вам.

Доьрый вечер, Надежда! Вам необходимо запросить письменный отказ опеки включить Вашего отца, как законного представителя несовершеннолетнего. Пусть в отказе укажут конкретно причину отказа. И только тогда можно будет решить как поступить. Обжаловать отказ, если не правомерно будет отказано в вышестоящую инстанцию.

Удачи Вам! С уважением, ТатьянА!

Добрый вечер, Надежда!

В соответствии со ст. 21 ФЗ “Об опеке и попечительстве” Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть вам предоставлены в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. А отказ в выдаче разрешения с указанием третьих лиц, вы имеете право оспорить в суде.

Советы нотариуса: доверенность от несовершеннолетних на продажу недвижимости

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы поговорим о доверенности несовершеннолетних на продажу недвижимости. Эти сложные вопросы мы разберем с помощью нотариуса Санкт-Петербурга Алексея Викторовича Комарова.

Напомните, какая категория граждан относится к несовершеннолетним.

Алексей Комаров: К несовершеннолетним относятся все граждане, не достигшие возраста 18 лет. Эта группа делится на род и вид, можно так сказать. Род – вообще несовершеннолетние, а вид – это несовершеннолетние, которые не достигли возраста 14 лет.

В.: Могут ли малолетние и несовершеннолетние выдавать доверенности на продажу недвижимости?

А.К.: Гражданским кодексом предусмотрен некий порядок действий, которые могут совершать несовершеннолетние. Почему вообще появилась такая группа как несовершеннолетние? Появилась она потому, что у людей определенного возраста есть неокрепшее сознание, неокрепшее чувство понимания ответственности, последствий совершаемых тех или иных действий, в частности, юридических. Поэтому глупо было бы дать несовершеннолетнему в возрасте 15 лет самостоятельно распоряжаться квартирой. Понятно, что такого гражданина легко ввести в заблуждение. Как правило, дети достаточно доверчивы, и закон устанавливает некоторые особенности для несовершеннолетних при заключении определенных сделок, юридически значимых действий. В частности, поскольку мы говорим о продаже недвижимого имущества, то от имени малолетних (до 14 лет) действуют законные представители, мама, папа, усыновители или опекун. Несовершеннолетние в возрасте от 14-18 лет действуют уже с согласия законного представителя, усыновителя либо опекуна, то есть подписывается сам несовершеннолетний, а законный представитель выражает свое согласие на заключение такой сделки. Появилась некая проблемная ситуация, некий казус, порожденный 28-ой статьей Гражданского кодекса. В этой статье указано, что именно за малолетних совершают сделки только их законные представители. Что значит только законные представители? «Только» – это значит, только он может, относится ли сюда случай продажи недвижимости по доверенности или не относится и т.д.

В.: Как Вы считаете, будет ли законна такая сделка, заключенная между покупателем и несовершеннолетним, в случае если законный представитель выдал доверенность на продажу на третье лицо?

А.К.: Честно сказать, черт его знает. Те люди, которые серьезно занимаются юриспруденцией, всегда делятся на две группы: группу формалистов и группу либералов. Если говорить с точки зрения либеральной части, то кому такая сделка навредила? Если, например, по доверенности от несовершеннолетнего или малолетнего продали объект недвижимости по согласию органов опеки и попечительства, приобрели ему другой объект недвижимости большей площади, например, то кому навредила такая сделка? Да никому, зачем ее признавать недействительной? Мне лично близка позиция сторонников сущностного подхода. А формалист может запросто сказать, что в законе указано, что за малолетних сделки по реализации недвижимости могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. И значит, что сделка, совершенная по доверенности от имени малолетнего, будет недействительной.

В.: Как нотариус Вы удостоверяете подобные сделки?

А.К.: Как нотариус, в сущности, придерживаюсь подхода либерального, но, к сожалению, явить должен подход формальный. Поскольку из-за такой неразберихи, нерастолкованности законодательства, добросовестный покупатель не должен вставать в позицию, которая могла бы поставить под сомнение сделку, которую он заключает. Поэтому если мы говорим о продаже от имени малолетнего, я говорю, что такая сделка может быть удостоверена только в том случае, если законный представитель будет самостоятельно выступать от имени малолетнего, т.е. без каких-либо доверенностей.

Я вообще против доверенностей в сделках в принципе. Когда сделка по доверенности собирается у меня удостоверяться, в частности, когда на стороне продавца выступает доверитель, я всегда предупреждаю покупателя, что могут быть всевозможные последствия. Кстати, далеко ходить не нужно, была у нас недавно сделка по доверенности. По доверенности выступал продавец, мы посмотрели доверенность: полномочия были, проверили все вопросы, связанные с отменой доверенности, это и картотека, и реестр доверенностей, всё чисто, нигде никаких нет замечаний, а подали документы на регистрацию перехода права собственности, и пришла приостановка. Оказалось, что доверитель написал заявление об отмене доверенности и направил это заявление в Росреестр, и Росреестр приостановил сделку. А как это можно было бы посмотреть с юридической точки зрения? Да никак. Все что можно было, мы выяснили. Поэтому с доверенностью нужно быть очень аккуратным.

В.: Может же законный представитель выдать доверенность на совершение остальных действий?

А.К.: Это может. Но понимаете, в чём дело. Если говорить сугубо формально, у нас в законе указано, что от имени малолетнего сделки совершает только законный представитель. У нас доверенность формально – это сделка. А если так, то в силу буквального толкования закона, выдавать доверенность от имени малолетнего было бы неправильно. Тогда получается, что доверенность и на иные действия выдавать не нужно. Но это уже попахивает каким-то абсурдом. Поэтому доверенность на сбор документов, на заключение каких-то сделок, которые не ущемляют права нашего подопечного, конечно, должна быть удостоверена, препятствий к этому не должно быть.

В.: Сколько я знаю, существуют всё-таки формы доверенностей на продажу, которые утверждены Министерством юстиции, как от малолетнего с использованием полномочий законного представителя, так и от несовершеннолетнего.

А.К.: Существуют формы, существуют рекомендации, существует регистрация права собственности, и что дальше? Мы не можем на это опираться, мы с Вами должны смотреть на судебную практику, мы должны смотреть на фактические обстоятельства дела, на ту эмпирику, которая происходит. Про доверенность я Вам всю эмпирику сказал, всё в ГК написано, как доверенность нужно отменять, какая процедура отмены, когда она считается отмененной и т.д. Вроде бы, казалось бы, что всё можно предусмотреть, и покупатель должен быть спокоен, тем более, когда удостоверяет сделку нотариально. Но тем не менее, ко мне приходят и спрашивают, вот мы покупаем у продавца по доверенности, хорошо это или плохо. Я говорю, что это плохо. А меня дальше спрашивают: «А с точки зрения закона?». А с точки зрения закона проблем нет. Плохо по сути. Вот Вам ответ на вопрос, связанный с существующими формами, регистрациями и т.д. В том виде развития отечественной юриспруденции, которая существует, мы должны, к сожалению, опираться на какую-то практику. Если в практике есть какие-то неувязки, малейшие несостыковки, то нужно к этому относиться очень осторожно.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника по доверенности

В квартире, которую я собираюсь купить, собственником 2/5 доли является ребенок 2000г.р., 3/5 принадлежит его матери. Они проживают сейчас в г.Сочи, а квартира находится в г.Сургуте. Разрешение от органов опеки г.Сочи (оформлено в виде приказа ) на продажу с условием, что родители должны выделить в течении трех месяцев равную долю ребенку в новой квартире (уже купленной в г.Сочи, в ней прописан ребенок) получено.

Для того, чтоб не ехать с ребенком в Сургут, они оформили доверенность на продажу и получение денег на 3-е лицо. Так же получено разрешение с формулировкой что “органы опеки г.Сочи НЕ ВОЗРАЖАЮТ против оформления ребенком доверенности на продажу доли указанной квартиры на определенное лицо, номер и дата разрешения указаны в доверенности. Доверенность оформленна от имени и матери и ребенка одновременно. Прошу ответить на вопрос: Возможна ли продажа квартиры по доверенности, если собственником является несовершеннолетний? Достаточно ли для этого письма от органов опеки с формулировкой, что они НЕ ВОЗРАЖАЮТ против оформления доверенности, с пометкой “в компетентные органы”? Не должно ли это разрешение быть оформленно отдельным приказом и может ли такая доверенность быть признана недействительной в последствии?

Ответы юристов ( 3 )

7,8 рейтинг
6937 отзывов эксперт

Возможна ли продажа квартиры по доверенности, если собственником является несовершеннолетний?
Виктория

Здравствуйте. Да, возможно. Закон не предписывает продавать лично родителям или несовершеннолетнему.

Достаточно ли для этого письма от органов опеки с формулировкой, что они НЕ ВОЗРАЖАЮТ против оформления доверенности, с пометкой «в компетентные органы»?
Виктория

Печать, подпись стоит нач. управления? Если да, то достаточно. Законом не регламентировано, приказом ли или письмом в данном случае разрешение даётся. А раз не возражают, значит запрета нет.

Прошу ответить на вопрос: Возможна ли продажа квартиры по доверенности, если собственником является несовершеннолетний?
Виктория

Безусловно, возможно. Мать ребенка официальный представитель его.

Достаточно ли для этого письма от органов опеки с формулировкой, что они НЕ ВОЗРАЖАЮТ против оформления доверенности, с пометкой «в компетентные органы»?
Виктория

Не должно ли это разрешение быть оформленно отдельным приказом и может ли такая доверенность быть признана недействительной в последствии?
Виктория

У Вас уже есть письмо. Считайте это приказом.

Так что не вижу причин не покупать данную квартиру. Только по тому, что часть доли, принадлежит ребенку.
С Уважением Хамитов Д.З.

10,0 рейтинг
4726 отзывов эксперт

Не должно ли это разрешение быть оформленно отдельным приказом и может ли такая доверенность быть признана недействительной в последствии?
Виктория

Закон допускается оформление доверенност от имени несовершеннолетних, доверенности достаточно с формулировком «не возражаю», какого либо дополнительного решения органов опеки не требуется.

«Методические рекомендации по удостоверению доверенностей» (утв. Решением ФНП от 07 — 08.07.2003, Протокол N 03/03)5. Удостоверение доверенности
5.5. При удостоверении доверенности несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, обладающего дееспособностью в полном объеме, для подтверждения этого следует истребовать соответствующие документы (свидетельство о браке, решение органа опеки и попечительства либо решение суда).
5.6. При удостоверении доверенности несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, обладающего дееспособностью не в полном объеме, нотариусом истребуются не только письменное согласие на это законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя, но и документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении, усыновлении, иные документы). Письменное согласие может быть выражено не только при непосредственном нотариальном удостоверении доверенности, но и ранее, при условии, если подписи на письменном согласии засвидетельствованы нотариусом.
В случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 26 ГК РФ, при удостоверении доверенности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет не требуется согласия его законных представителей.

Особенности оформления доверенности на продажу квартиры

Оформление любой сделки подразумевает личное участие владельца недвижимости. Если собственник по объективным причинам не может лично присутствовать при продаже квартиры, он передает свои полномочия доверенному лицу.

Определение

Гражданское законодательство называет доверенностью специальный документ, оформленный в целях передачи какого-либо права от одного человека к другому (статья 185 ГК РФ).

Различают три варианта доверенности:

Генеральная (предоставляет собой полный спектр полномочий по распоряжению имуществом).
Специальная (предполагает многократное выполнение однотипных действий).
Разовая (выдается для совершения определенной процедуры).

Чаще всего при продаже квартиры используется генеральный вариант документа.

Стороны

В оформлении доверенности участвуют собственник (доверитель) и представитель (доверенное лицо). Владелец недвижимости вправе выбрать любого человека для представления своих интересов. Кандидаты в представители должны быть совершеннолетними и дееспособными. С момента передачи полномочий доверенное лицо несет ответственность за свои действия.

Форма документа

Законодательство закрепляет, что доверенность выдается только в письменном виде (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Устная договоренность не может служить подтверждением делегирования полномочий. Во многих случаях достаточно предъявления простого письменного варианта (например, для получения корреспонденции или на управление транспортным средством). При совершении и регистрации любых сделок с недвижимостью обязательна нотариальная форма документа (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Срок доверенности

Гражданский кодекс не ограничивает время действия доверительного акта. Собственник может оформить документ на любой срок. Если в тексте не отражен конкретный период, доверенность считается актуальной в течение года с момента выдачи (ст. 186 ГК РФ). Непременное условие – указание даты, иначе документ не имеет юридической силы.

Обязательные реквизиты

Продажа квартиры по доверенности возможна только в том случае, если передача полномочий оформлена правильно.

Документ должен содержать:

личные данные собственника и представителя;
перечень действий доверенного лица;
информация о квартире (адрес, размер долей);
дату выдачи.

Если продавец доверяет (или запрещает) представителю получить деньги от покупателя, это нужно указать при составлении бумаги у нотариуса.

Доверенность от имени несовершеннолетних или недееспособных граждан

Детей, которым не исполнилось 14 лет, закон считает малолетними (ст. 28 ГК РФ). Полномочия на проведение сделок с имуществом от имени ребенка выдают их законные представители (родители, опекуны, усыновители). Нотариальное удостоверение документа, выдаваемого подростками 14–18 лет, осуществляется по письменному согласию законных представителей.

За граждан, которые признаны судом недееспособными, все документы подписывают опекуны (ст. 32 ГК РФ).

Оформление доверенности на продажу квартиры

Пошаговый алгоритм действий по передаче прав на заключение сделки купли-продажи состоит из следующих этапов:

выбор представителя;
включение в доверительный акт необходимых условий;
удостоверение подписи собственника.

Перед получением готового документа потребуется оплатить госпошлину.

Оформление у нотариуса

Составить бумагу на представление интересов можно в любой нотариальной конторе. Сотрудники нотариата проверяют представленную документацию, проводят необходимые консультации. Если владелец жилья болен и не может лично посетить офис, нотариус выезжает на дом к больному. Однако стоимость услуг специалиста при этом возрастает.

Удостоверение, приравненное к нотариальному

Гражданский кодекс (п. 2 ст. 185.1) разрешает некоторым должностным лицам подписывать документ вместо нотариуса.

Право подписи предоставлено:

главным врачам медицинских стационаров;
начальникам исправительных колоний;
руководителям организаций по социальному обслуживанию граждан;
командирам воинских частей.

Должностные лица удостоверяют документы только в случаях отсутствия в населенном пункте нотариальной конторы.

Список документов для оформления

Обязательным требованием при составлении доверенности является предъявление паспорта владельца квартиры. Остальную информацию нотариус может вписать в текст полномочия по устному заявлению доверителя. Однако для того чтобы исключить ошибки, следует подготовить копии необходимых бумаг.

В комплект документов входят:

удостоверение личности представителя;
выписка из ЕГРН;
бумаги, подтверждающие право распоряжения квартирой (дарственная, завещание, договор ипотеки);
паспорта остальных собственников (если жилье в долевом владении);
свидетельство о рождении (для несовершеннолетних доверителей);
паспорт законного представителя (опекуна).

Список требуемых документов зависит от конкретной ситуации.

Перечень полномочий

Главное в содержании доверенности – перечисление действий, которые может совершать представитель.

Документ, выдаваемый для заключения ДКП, предусматривает следующие шаги доверенного лица:

истребование справок и выписок;
направление запросов в государственные органы;
подписание соглашения с покупателем;
подача заявления в Росреестр.

В некоторых случаях доверенность предполагает передачу наличных после регистрации сделки. Вариант с правом получения денег может быть использован, если собственник полностью доверяет представителю (например, близкому родственнику). При этом факт передачи средств оформляется надлежащим образом (например, распиской).

Передоверие

Законодательство разрешает представителю передать полномочия по заключению сделки третьему лицу (ст. 187 ГК РФ). Замена происходит путем оформления нового доверительного акта. При этом право передоверия должно быть предусмотрено в первоначальном документе. В противном случае договор продажи утрачивает действительность.

Стоимость нотариального оформления

Цена услуг нотариуса состоит из двух частей: обязательного сбора и оплаты технической работы.

Размер госпошлины (200 рублей) устанавливает статья 333.24 НК РФ. Стоимость технической работы зависит от сложности текста и расценок конкретной нотариальной конторы.

Образец доверенности

Законодательство не закрепляет строгий шаблон доверительного акта. Однако при составлении бумаги необходимо учитывать ряд требований.

Доверенность на продажу квартиры (образец) содержит четкий перечень действий представителя. Нельзя использовать общие формулировки. Обязательное условие – указание даты выдачи. Кроме того, при написании личных данных не допускаются сокращения и исправления.

Причины прекращения доверенности

Если период действия не указан, через год документ утрачивает законную силу (ст. 186 ГК РФ). Владелец квартиры вправе отзывать полномочия по своей инициативе.

Помимо этого, доверенность аннулируется по следующим основаниям:

завершение сделки;
смерть собственника;
прекращение полномочий по инициативе представителя.

Акт передоверия теряет силу одновременно с истечением срока основного документа.

Риски при продаже квартиры по доверенности

Сделки с недвижимостью связаны с передачей и получением крупных денежных сумм. Специалисты рекомендуют собственникам тщательно выбирать доверенное лицо. Если для подготовки сделки привлекается риэлтор, не следует наделять его правом получения наличных. Покупатель в свою очередь должен проверить полномочия представителя.

Как проверить подлинность доверенности

Документ, делегирующий право продавать квартиру, распечатывается на специальном бланке. Кроме сведений о собственнике и объекте недвижимости, в доверенности указываются контактная информация о нотариусе. Если покупатель сомневается в действительности представленных бумаг, он может посетить нотариальную контору и запросить необходимые данные.

Как проверить полномочия представителя

На официальном портале Федеральной налоговой службы публикуется информация о выдаче и отзыве доверительных актов. Пользователь может дистанционно проверить полномочия на сайте reestr-dover.ru. Для этого в форме поиска необходимо ввести реестровый номер, дату заверения и ФИО нотариуса.

Судебная практика

Продажа квартиры через посредника нередко становится поводом для обращения в суд.

Распространенными причинами судебных споров выступают:

истечение срока давности или отзыв доверенности;
недееспособность владельца;
выдача доверенности под влиянием обмана;
смерть собственника.

К. обратился в Гагаринский районный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительной сделки. Истец длительное время работал вахтовым методом. Его брат, находясь в алкогольном опьянении, подписал доверенность на продажу квартиры. В судебном заседании было доказано, что документ получен обманным путем. Судья признал выданную доверенность недействительной и обязал ответчика передать квартиру истцу.

Юридическая практика показывает, что решение спора зависит от доказательств, представленных истцом. Однако каждое дело индивидуально, поэтому предсказать вердикт суда невозможно.

Доверенность от несовершеннолетних на продажу недвижимости