Дома блокированной застройки

Что это такое дом блокированной застройки в 2022 году

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 () 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что в 2022 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2022 году подразумевается под домом блокированной застройки?

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

• придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
• отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
• общий вход к отдельным блокам отсутствует;
• отсутствуют помещения совместного пользования;
• в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
• имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, читайте здесь.

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

• БТИ;
• органы местного самоуправления;
• судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

Что такое дом блокированной застройки?

Форматы жилья с иностранными названиями английского происхождения такие как таунхаус, дуплекс и им подобные пользуются большим спросом среди наших граждан. Но в российском законодательстве эти дома причисляются к малоэтажным домам блокированной застройки. Некоторые люди еще не знают, что из себя представляют эти жилища и как обстоят дела с их строительством и оформлением. Ответы на эти вопросы подробно раскрыты далее по тексту.

Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.

Законодательная база

Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);

Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);

Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

Статус дома блокированной застройки

Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.

Когда дом признается домом блокированной застройки

Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

Застройщик подготавливает проектную документацию;

Получает разрешение на строительство;

Строит объект и вводит его в эксплуатацию.

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

Градостроительный кодекс РФ;

Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);

Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;

Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Градостроительный план земельного участка;

Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Управление домами блокированной застройки

Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей. Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании. По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.

О земельных участках

Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);

Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);

Коммерческие помещения (магазины и прочее);

Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);

Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);

Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

Количество единиц жилья;

Объекты инженерной инфраструктуры.

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

Варианты оформления строения в собственность

При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:

Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);

Разрешение на строительство, разрешение на ввод;

Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.

Выводы

Конструкция домов блокированной застройки высокоэкономичная и эффективная: имеются все удобства при существенном сокращении затрат на возведение внешних стен. Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости чем отдельностоящие дома и даже квартиры. Ценители современного комфорта городского жилья с удовольствием предпочитают селиться именно в жилом районе «Гармония».

Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 “О жилых домах блокированной застройки”)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328

О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия “многоквартирный дом”, “жилой дом блокированной застройки”, “жилой блок”.

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил “СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001”, введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением “жилое”.

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Оформление домов блокированной застройки что это?

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

• Здание от 1 до 3 этажей
• В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
• Один блок рассчитан на 1 семью
• Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
• Между блоками есть общая стена без проёмов
• Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м 2 при минимальной норме в 6м 2 , то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Как проходит оформление домов блокированной застройки?

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

• Заявление с указанием данных паспорта;
• Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
• Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
2. Получают разрешение на строительство;
3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
4. Составляют технический план дома;
5. Подготавливают технический план на каждый блок;
6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м 2 , а минимальный 400 м 2 . После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Дома блокированной застройки

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

Содержание статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но – элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
4. Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
3. У каждого блока свой отдельный вход.
4. В каждом блоке собственные коммуникации.
5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка – это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
2. Оформить межевой план для исходного участка.
3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его – и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

1. БТИ или службу кадастра.
2. Местную администрацию.
3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Преимущества и недостатки домов блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
6. Неповторимый стиль и дизайн помещений. Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.
4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое? на сайте Недвио

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

• Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
• Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
• Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
• ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
• Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
• Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированный дом — он частный или общий?

Один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел: что есть в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Как стать застройщиком сблокированного дома?

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

1. Заявление установленного образца;
2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
3. План межевания земельного участка;
4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
3. План участка из управления градостроительства;
4. Техплан из бюро техинвентаризации;
5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.