ДДУ и ЖСК: плюсы и минусы

ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

Многие граждане, стремящиеся приобрести квартиру в строящемся доме, стоят перед выбором формы инвестирования: долевое участие или строительный кооператив.

Договор долевого участия (ДДУ) — схема приобретения жилья в строящихся домах. Она является наиболее безопасным вариантом среди подобных.

ФЗ №214 стоит на стороне добросовестного покупателя, защищая его от двойных продаж и возможности получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Несмотря на все плюсы, приобрести жилье по договору долевого участия получится лишь в 6 новостройках из 10. Что же предлагают покупателям в остальных случаях?

Приобретение жилищного сертификата и вступление в ЖСК — еще две законные схемы покупки квартир в новостройках, которые предлагаются в качестве альтернативы ДДУ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

ДДУ: плюсы и минусы

Все застройщики с высокой надежностью и хорошей репутацией пользуются реализацией жилья по ФЗ №214. Такая схема стала популярной и среди граждан, желающих приобрести квартиры в новых домах.

Это объясняется тем, что указанный нормативный акт служит гарантией того, что жилье перейдет в собственность покупателя в течение определенного срока.

В связи с нестабильностью на рынке недвижимости и экономики страны, для граждан такие гарантии являются самым весомым аргументом. Однако закон не лишен и недостатков.

Плюсы приобретения квартир по ДДУ

Указанная схема, прописанная в Федеральном законе № 214, создает самые благоприятные условия приобретения жилья в новых домах. Она проста и понятна для граждан, лишена двусмысленности и четко прописана в тексте нормативного акта.

Договор долевого участия: подводные камни.

Об отличиях договора ДДУ и ЖСК читайте тут.

При срыве сроков строительных работ, дольщик вправе расторгнуть договор с застройщиком. Помимо возврата уплаченной суммы, покупателю полагается выплата неустойки и компенсации морального вреда. Такие условия прописаны только в схеме долевого участия.

Застройщик, предлагающий для приобретения квартир схему ДДУ, получил все необходимые разрешения контролирующих органов. С большой долей вероятности, жилье в новостройке можно приобрести за счет средств ипотечного кредитования, поскольку риски финансовой организации минимальны.

Участок земли, выделенный под застройку, и сам строительный объект находятся в залоге в пользу покупателей. Такая схема является финансовой страховкой дольщиков и позволит вернуть им вложенные денежные средства.

Все договоры в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре, что является самым весомым преимуществом этой схемы. С помощью этого, удается избежать двойных продаж помещений в многоэтажке и гарантировать права дольщиков.

Минусы приобретения квартир по ДДУ

Относительно небольшой период времени, прошедший с даты вступления в законную силу ФЗ № 214 (30.12.2004 г.), еще не позволил выявить все нюансы данной схемы. Мало прецедентов решения возникших проблем с застройщиком в судебном порядке.

Дольщикам стоит знать свои права и выражать протесты против следующих действий строительной организации: постоянный перенос сроков ввода дома в эксплуатацию, низкое качество выполненных работ и требование доплаты за увеличенный метраж квартир.

Однако наших граждан пугает хождение по судам и сопутствующие хлопоты. За застройщиком закреплено право отодвигать сроки неограниченное количество раз, если об этом заблаговременно (не менее чем за 60 дней) извещены дольщики.

В Санкт-Петербурге есть закон, позволяющий дольщикам, при затягивании сроков строительства на 9 месяцев и более, оповещать об этом Комитет по строительству города. Пострадавших занесут в специально созданный реестр обманутых дольщиков.

Строительство жилья с привлечением средств покупателей может осуществляться по разным схемам, включая ДДУ, ЖСК и пр. Первая из них является наиболее надежной в наше время. За гражданами остается выбор подходящей именно им схемы.

ЖСК: плюсы и минусы

ЖСК — форма сотрудничества граждан, стремящихся обзавестись собственной квартирой, и строительных организаций. В наше время, порядка 23% строящегося жилья возводится жилищно-строительными кооперативами.

Застройщики стремятся вступить в кооперацию

Растущий интерес застройщиков к ЖСК имеет под собой серьезные основания. Власти все строже контролируют рынок строящегося жилья, выписывая немалые штрафы нарушителям.

Строительным компаниям остается выбрать одну из трех законных схем реализации жилых помещений в новых домах: долевое участие, жилищные сертификаты и паи в ЖСК.

Федеральный закон № 214 намного жестче регламентирует деятельность застройщиков по сравнению с жилищно-строительными кооперативами.

Среди положительных сторон ЖСК, юристы подчеркивают следующие: более привлекательные цены и менее строгая процедура заключения договоров.

Паевые взносы, которые гражданин вносит в счет квартиры, налогами не облагаются. Федеральный закон № 214 не относит договоры долевого участия к инвестиционным программам, поэтому строительные компании увеличивают стоимость жилья на 18% (величина НДС). В результате, себестоимость таких квартир оказывается заметно выше.

Есть и еще один аргумент в пользу ЖСК среди строительных организаций. Реализация жилья через жилищно-строительные кооперативы удобна им, потому что закон не дает такой защиты пайщикам, как ФЗ-214, предоставляющий множество гарантий дольщикам.

Пайщик существует в рамках устава ЖСК, который строительная компания оформляет еще до появления в кооперативе реальных пайщиков. По этой причине, указанный документ, в основном, защищает интересы застройщика.

Как выбирать ЖСК

Далеко не каждый гражданин, решивший инвестировать в строящееся жилье, первым делом анализирует предлагаемую застройщиками схему продажи. Обычно обращают внимание на совершенно иные параметры: район, объявленный срок сдачи дома, будущая планировка и стоимость.

После выбора конкретного дома или жилого комплекса, покупатель встает перед фактом, что объект возводится силами ЖСК. Эксперты уверяют, что в этом нет ничего страшного, но только в том случае, если фирма предоставляет необходимый пакет бумаг.

Покупателя, в первую очередь, должны интересовать бумаги, касающиеся проведения строительных работ:

• Документы на земельный участок (арендный договор или свидетельство о регистрации права собственности);
• Постановление правительства;
• Разрешение на осуществление строительных работ.

Помимо этого, стоит внимательно изучить отношения застройщика и ЖСК.

Есть два способа их взаимодействия:

• ЖСК сам выполняет строительные работы. Это самый безопасный для пайщика вариант, поскольку повышается ответственность кооператива;
• ЖСК заключает договор с застройщиком и инвестирует средства. В этом случае, строительные работы выполняет другое юридическое лицо, следовательно, и ответственность разделена.

В последнем случае, стоит тщательно изучить договор между ЖСК и строительной фирмой. По словам экспертов, в нем может содержаться определенный риск для пайщиков.

При невыполнении жилищно-строительным кооперативом обязательств по передаче денежных средств застройщику, не зависимо от причин случившегося, с последнего снимается обязательство передачи оговоренного объема квартир ЖСК.

Во время прочтения договора, можно встретить условия прекращения его действия по инициативе строительной компании, если кооператив прекратит финансирование возведения дома.

Будущих собственников интересует вопрос о возможном увеличении стоимости квартиры в процессе возведения дома. Если дольщики заключили ДДУ, то этого не случится.

Однако, в некоторых случаях, клиенту могут предложить доплатить за, например, остекление балкона. Если покупка осуществляется через ЖСК, то все зависит от его отношений с застройщиком.

Стоимость указана в договоре и не подлежит корректировке тогда, когда это разные юридические лица. Если застройщик и кооператив — единое юридическое лицо, то сохраняется возможность требования дополнительных взносов на основании решения, принятого на общем собрании пайщиков.

После изучения разрешительной документации, стоит приниматься за уставные документы ЖСК. Для покупателя важны следующие моменты: вступление в ЖСК, получение жилья, выход из кооператива и пр.

Обычно в уставе прописаны все платежи в пользу кооператива (членский, паевой, вступительный, дополнительный взносы и др.), а также их возврат при выходе из ЖСК.

Каким образом можно выйти из кооператива?

Порядок определяется уставом юридического лица. Специалисты напоминают гражданам, что на кооператив не распространяется действие законов «О защите прав потребителей» и ФЗ № 214. Это означает, что пайщик не вправе требовать неустойку.

Всегда требовать расписку

Вступая в члены кооператива, гражданину следует сохранять как можно больше документов об участии в ЖСК с печатями и подписями (расписки, отметки на своем экземпляре документа и пр.).

Но мало лишь заявления о вступлении в кооператив. Стоит внимательно изучить порядок вступления в ЖСК нового пайщика. Если это возможно только после решения общего собрания, то стоит взять выписку из протокола с печатью и подписями.

Получив перечисленные выше документы, гражданин вправе считать себя пайщиком со своими правами и обязанностями. Только тогда можно вносить требуемые взносы.

Поиск отличий

Нет однозначного ответа на вопрос, какая форма инвестирования в строящееся жилье лучше: ЖСК или ДДУ. В каждом варианте есть положительные стороны и определенные риски.

В последнем случае, дольщик вправе требовать через суд с застройщика неустойку за срыв сроков сдачи дома. Но является ли это самым важным для покупателя? По словам экспертов, для него самое важное — получить готовое жилье, что неплохо получается в случае с ЖСК.

Если застройщик обанкротился, то члены жилищно-строительного кооператива могут решить собрать дополнительные взносы и достроить объект.

Банкротство строительной компании, работающей по другой схеме, протекает не так просто. Дольщикам предстоит сначала оформить ЖСК и получить право на продолжение строительства. Процедура может длиться до года.

Участники кооператива не имеют гарантий получения ключей от квартир в обозначенный срок. Часто в уставе содержится пункт, позволяющий правлению переносить срок сдачи объекта неограниченное количество раз. Данное обстоятельство не получится обжаловать в судебном порядке.

Форма отношений покупателя и застройщика влияет на возможность кредитования взносов. Долевое участие не предполагает погашения взносов после сдачи дома в эксплуатацию.

ЖСК позволяют вносить платежи на протяжении до 10 лет. Продавцам недвижимости это на руку, поскольку банки не предоставляют ипотеку на приобретение квартир в ЖСК на стадии строительства.

Отличается и порядок оформления права собственности на купленное жилье. Основание этого регламентируется статьей 218 ГК (п.1 касается ДДУ, п.4 — ЖСК).

На деле, дольщику для регистрации не хватает только акта приема-передачи, поскольку ДДУ и квитанции об оплате уже у него есть. В кооперативном доме потребуется еще и справка о выплате пая.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В чем разница между договором ЖСК и ДДУ

Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса. Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%. Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

8 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Что входит в договор долевого участия

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
2. Вид материалов, используемых при строительстве.
3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

В чем отличия между ДДУ и ЖСК для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Плюсы и минусы

Разобравшись, в чем разница между ЖСК и ДДУ, стоит подробнее остановиться на всех плюсах и минусах обеих форм сотрудничества. Подобная информация поможет разъяснить особенности прав и обязанностей различных форм взаимодействия с застройщиком и не только. Стоит отметить, что последний раз изменения в Федеральный закон 214, регулирующий отношения дольщиков и застройщика, были внесены в начале 2107 года.

В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Желание обзавестись собственным жильём всегда было одним из главных стремлений во все времена. После 90-х годов рынок страны претерпел значительные изменения, да и страна изменилась. Эти события привели к тому, что решение квартирного вопроса легло полностью на плечи граждан. В таких условиях развитие получило жилищное строительство и различные формы кооперации для приобретения недвижимости в собственность, при этом не всегда нужна полная стоимость покупки.

Что такое ЖСК и ДДУ

Наиболее популярными способами приобретения жилья стали ДДУ и ЖСК, каждый из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы. Прежде чем рассматривать особенности ЖСК и ДДУ, важно знать, что же вообще это такое и как эти понятия определены в законодательстве.

Закон даёт следующие понятия:

• ЖСК – это объединение группы физических или юридических лиц с целью строительства жилья. Федеральным законом, регулирующим эти отношения, является Жилищный кодекс РФ и его конкретные статьи. Однако по существующему правилу будущие собственники должны вступать в жилищно-накопительные фонды, так как контроль над ними более жёсткий, что более разумно, когда вопрос касается денег. К тому же это форма реализации жилья, которое по факту ещё не существует даже на стадии котлована;
• в свою очередь, ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается между застройщиком и дольщиком. Он может быть подписан на любом этапе строительства, а стоимость может отличаться в зависимости от стадии. Вдобавок застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков без предварительной государственной регистрации ДДУ.

Исходя из определений, не так уж и сложно определить, чем отличается ДДУ от ЖСК, несмотря на то, что оба вида направлены на решение квартирного вопроса, и каждая из этих способов подлежат контролю со стороны государственных органов.

Разница между ДДУ и ЖСК

Для того чтобы чётко определить разницу между ЖСК и ДДУ очень важно знать особенности по каждой системе реализации квартир в новостройках. Только после этого будет очевидна, какая именно между ЖСК и ДДУ разница.

Различия между этими двумя вариантами приобретения жилья представлены в таблице:

Или же просто требовать неустойку.

Изучив эти различия, можно сделать вывод, что у ЖСК есть только минусы, в отличие от ДДУ. Однако не все так однозначно, ведь у каждой модели есть свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы ДДУ

Для того чтобы выбирать между ДДУ и ЖСК необходимо рассмотреть не только особенности каждой системы реализации жилья, но и изучить какие у ДДУ и ЖСК плюсы и минусы.

При рассмотрении ДДУ как способа покупки жилья потенциальному дольщику нужно обязательно знать о тех плюсах, которые при этом он получит.

К ним можно отнести:

1. Подписание ДДУ и его регистрация возможны только при наличии полной документации у застройщика, которые дают ему право на строительство и продажу своих объектов.
2. ДДУ подписывается на конкретно оговорённую стоимость, которая не может вырасти по желанию застройщика.
3. В ДДУ чётко прописываются все параметры объекта в целом, а именно количество этажей, подъездов и прочих характеристик.
4. Если происходит расторжение договора, то дольщику гарантирован возврат уплаченных сумм. Это же касается страховых ситуаций.
5. При покупке недвижимости по ДДУ, возможна его уступка или продажа, по специальному договору, который называется договор цессии. По нему происходит передача прав требования на предмет ДДУ.
6. Каждый вид работ имеет конкретные сроки, соблюдение которых гарантирует застройщик.

Указанные преимущества играют значительную роль при выборе варианта приобретения жилья.

Однако у сделок по ДДУ имеются и недостатки, то есть:

• самым главным минусом можно назвать дороговизна стоимости объекта, в которую застройщик закладывает не один параметр, включая собственно себестоимость объекта и платежи в различные фонды;
• процесс регистрации ДДУ весьма длительный и требует терпения от дольщика;
• основания для расторжения договора обычно прописаны очень чётко и жёстко, так что могут возникать проблемы и с этим вопросом, как следствие затруднительный процесс возврата вложенных сумм;
• довольно часто по ДДУ не предусмотрена рассрочка платежа, или её условия тяжелы для исполнения в итоге часто привлекается ипотека, что дополнительно удорожает конечную стоимость объекта.

Перечисленные недостатки заставляют задуматься над правильностью выбора, если он сделан в пользу ДДУ.

Дополнительно о минусах нужно отметить, что если дольщик без видимых оснований требует расторжения договора, то он обязан оплатить неустойку застройщику, и это, на самом деле, может вылиться в круглую сумму.

Так что говорить об однозначном выборе ДДУ не приходится.

Плюсы и минусы ЖСК

Точно так же, как и ДДУ, ЖСК имеет свои положительные моменты, которые игнорировать при принятии решения ДДУ или ЖСК нельзя.

Выделяют следующие плюсы ЖСК:

• возможность длительной рассрочки по платежам;
• сроки оформления значительно короче, по причине того, что не подлежат обязательной регистрации;
• возможность участвовать в процессе строительства и контролировать его;
• возможность оплаты коммунальных услуг за счёт прибыли кооператива.

Перечисленные преимущества делают ЖСК привлекательным вариантом приобретения жилья.

Наряду с плюсами, стороной обходить минусы нельзя, а именно:

1. Нет ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей пайщиками, что может затянуть процесс строительства.
2. Стоимость жилья может меняться, в зависимости от цен на строительные материалы и услуги.
3. Обязателен вступительный взнос в размере от 1 до 3% стоимости жилья.
4. Нет страхования ответственности и рисков.
5. Высока вероятность повторных продаж.
6. Есть риск того что документация на землю может быть получена с нарушениями или вовсе отсутствовать.
7. Фактически в собственности у пайщика нет ничего, так как право собственности, возможно, оформить, только имея документ о полной выплате пая.
8. Уступить право на пай или подарить его при участии в ЖСК чаще всего не разрешается.

Таким образом, количество недостатков ЖСК должно насторожить и заставить быть более внимательным к кооперативу, если уже принято решение о том, что именно эта схема покупки жилья предпочтительна.

Ответить однозначно ЖСК или ДДУ и что лучше, наверное, всё же нельзя. В этом деле каждый заинтересованный человек должен взвесить все за и против и только тогда принимать решение. Однако даже после того, как всё уже определено, есть нюансы, которые нужно знать.

Конечно же, они касаются договоров, на основании которых и происходит дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком, а пайщика с кооперативом.

Подписывая ДДУ

При подписании ДДУ обязательным является внимательное изучение договора, из которого должно быть понятны:

• полные реквизиты застройщика, которые включают его наименование, юридический адрес, контактные номера, адрес электронной почты и ИНН. Последнее поможет провести дополнительную проверку компании при помощи онлайн-сервисов. Можно также поинтересоваться учредительной документацией и даже изучить её и размером уставного капитала, что бывает доступно и из открытых источников;
• подписываемый договор должен называться именно ДДУ;
• в ДДУ чётко должны быть оговорены все сроки строительства и передачи объекта в пользование дольщика, характеристики дома и стоимость объекта, вписанная цифрами и прописью.

Дольщик в обязательном порядке должен обратить внимание на перечисленные нюансы, в противном случае он может стать жертвой недобросовестного застройщика.

ДДУ должен составляться не только с учётом этих параметров, он должен соответствовать общим правилам и всем нормам законодательства, не нарушая его.

Договор нужно составлять в трёх экземплярах: один остаётся у дольщика, другой – у заёмщика, третий экземпляр остаётся в Росреестре.

Подписывая договор ЖСК

Учитывая большую рискованность при заключении договоров с ЖСК, потенциальному пайщику нужно быть особенно внимательным по некоторым пунктам договора. Изучить его стоит, заранее попросив образец у кооператива, а непосредственно перед его подписанием сравнить изученный договор с подписываемым.

Внимание нужно обратить на следующую информацию:

1. Прописаны ли в договоре риски, и процедура защиты взносов в случае срывов строительства.
2. Обязательно должны быть указаны полные реквизиты ЖСК по аналогии с ДДУ, это даст возможность дополнительно изучить учредителей ЖСК и их предыдущую деятельность.
3. Договор должен содержать информацию обо всех характеристиках дома и конкретной квартиры, то есть площадь и этаж.
4. Идеальным вариантом будет если есть указание на то, что повышение стоимости за 1 м 2 возможно только путём собрания пайщиков.
5. Договор должен содержать информацию о том, какая конкретно сумма будет вычитываться из взноса на содержание ЖСК.
6. Обязательно должно быть указание на документы, основываясь на которых участок под будущим домом принадлежит ЖСК. Дополнительно имея реквизиты этого документа, можно будет проверить всю информацию по участку.

Как видно, перед подписанием договора ЖСК все равно требуется более внимательный подход, что не удивительно, учитывая количество обманутых пайщиков. Если контроль над застройщиками каждый год ужесточается, то правовое регулирование ЖСК до сих пор оставляет желать лучшего. В этой сфере оказаться обманутыми рискуют все, так как и среди пайщиков могут оказаться обыкновенные мошенники, что уж говорить о тех, кто работает с крупными суммами, собираемые с участников ЖСК.

О компаниях и кооперативах

Вне зависимости от того как именно будет приобретаться жилье обязательным мероприятием является всестороннее изучение будущего партнёра. Именно от него зависит судьбы и инвестиций и жилья. Компания должна соответствовать определённым параметрам, и тут уже не важно, что это компания застройщик или же кооператив.

Обязательным к проверке является информация:

• сроки присутствия на рынке и репутация;
• финансовая устойчивость;
• количество и качество сданных объектов:
• количество объектов, которые строятся одновременно, стадия, на которой они находятся и темпы строительства;
• наличие проектной документации;
• наличие права собственности или аренды на землю, на которой строится объект;
• обязательно нужно проверить, не проходит ли компания процедуру банкротства.

Даже соблюдение всех требований и условий порядочности партнёра не гарантирует идеальный конечный результат. Современные реалии таковы, что ситуация часто меняется, и происходит порой так, что ЖСК может стать ДДУ и наоборот, как бы странно это ни звучало. Тем более что с юридической точки зрения процедура весьма проста.

В последнее время, особенно среди крупных игроков можно наблюдать такую ситуацию, когда ДДУ переходит в договор с ЖСК. Причина такой ситуации в том, что мера ответственности перед дольщиками у ЖСК ниже, да и контроль не такой жёсткий, если не говорить о его практическом отсутствии. Конечно, такое переход вряд ли порадует того кто уже заключил ДДУ, особенно если он ещё не завершил процесс регистрации в Росреестре.

Что же касается перехода от договора с ЖСК к ДДУ, то, конечно, для пайщика это более надёжный вариант, тут, как уже отмечалась, регулирование более жёсткое, хоть и сроки выплат взносов значительно короче. Рассрочка по ДДУ не может превышать пяти лет. Для перехода достаточно расторжение одного договора и заключение второго, также он может быть трёхсторонним.

При покупке квартиры важно все, и условия договора, и компания и документация. Только когда все они безукоризненны, стоит рисковать своими деньгами. Особенно когда для этого привлекается ипотека, или государственные субсидии. Если во втором случае можно будет сказать, что личных потерь получилось избежать, то при привлечении займа потери могут стать значительными.

Покупка квартиры в новостройке наше время, к сожалению, сопряжена с немалыми рисками. В этом случае простому человеку остаётся лишь внимательно изучить доступную информацию и для надёжности проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать окончательное решение. Так как обман со стороны застройщика или ЖСК не освобождает от взятых на себя кредитных обязательств.

Что выбрать: ЖСК или ДДУ

Содержание статьи

Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье – по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.

На самом деле, ДДУ и ЖСК – это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй – более выгоден.

Давайте разберемся, в чем заключается разница.

Что такое ЖСК и его особенности

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).

Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.

Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.

Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.

Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:

• вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;

• вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
• необходимо разобраться в процедуре голосования. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
• следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно – имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.

Таким образом, ЖСК – это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны – любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы

Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.

Плюсы

Минусы

Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет.

Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше.

Застройщик связан массой обязательств – это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ.

ЖСК – это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов.

Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома.

Вы несете ответственность за действия ЖСК – а это может вылиться в значительные финансовые убытки.

При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать.

Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство.

В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) – это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.

Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.

Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье – покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет – до сдачи дома в эксплуатацию.

Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:

• гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;

• невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
• возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
• наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

• задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
• необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
• сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
• максимальный срок для выплаты в рассрочку – 5 лет.

Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В чем разница между ДДУ и ЖСК?

Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.

ДДУ

ЖСК

Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир.

В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье.

В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент – застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку.

По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили – порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы.

Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться – сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать.

Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано.

Рассрочка выплат возможна до окончания строительства.

Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности.

Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.

ДДУ и ЖСК – в чем отличия?

7465 Игорь Василенко

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.). С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами – Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства – один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков). В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики. Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков. Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 () 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 () 467-32-98
  • Федеральный номер: +7 () 350-83-26

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

• Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
• Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
• В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
• Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
• Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
• Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
• Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
• Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
• Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

• Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
• Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.