Что такое субаренда?

Что такое субаренда и кто такой субарендатор

Аренда (наем) — это наиболее популярная форма сделки, встречающаяся в имущественном обороте. Получение вещи во временное владение и пользование за установленное денежное возмещение представляет собой удобный способ приобретения чего-либо на ограниченный период времени без перехода правомочия по распоряжению. Арендуются различные объекты: как недвижимое, так и движимое имущество.

Так как аренда является ограниченным вещным правом, то к арендатору не переходит право по распоряжению соответствующей вещью. Гражданское законодательство допускает ее передачу в субаренду с волеизъявления арендодателя. Далее в статье мы изучим, что такое субаренда (поднаем) и как это работает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 () 450-39-61
8 () 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Договор субаренды

При ответе на вопрос о том, что такое субаренда нежилого помещения, необходимо понимать, что и аренда, и поднаем по своему содержанию одинаковы. Как уже было сказано, это временное пользование и владение вещью за плату.

Но субаренда возникает в том случае, когда арендодатель дает согласие арендатору на передачу арендованного имущества во вторичную аренду с соответствующим переходом совокупности прав и обязанностей, предусмотренных договором, другому лицу (субарендатору).

При этом ответственность по договору за переданное имущество остается у арендатора.

Само согласие на поднаем включается как в текст основного соглашения, так и отдельного дополнительного соглашения или же договора о поднайме, а срок, на который он заключается, не должен быть больше срока, предусмотренного основным соглашением.

В чем разница между арендой и субарендой

Приведем пример.

Гражданин Иванов А. И. (арендодатель) заключил с гражданином Петровым В. И. (арендатор) соглашение об аренде в отношении нежилого помещения.

В одном из пунктов сказано, что арендодатель с предварительного уведомления арендатора разрешает передачу имущества поднанимателя на условиях основного договора субарендатору.

Тогда субарендатор — это тот, кто заключит с арендатором (Петровым В. И.) договор субаренды и будет осуществлять пользование и владение нежилым помещением согласно оговоренным условиям.

Таким образом, основное отличие — субъектный состав. Если в договоре аренды всего лишь две стороны, то поднаем — это уже многостороннее соглашение (арендодатель, арендатор и субарендатор). Следовательно, это уже сложная юридическая сделка с множественностью лиц.

Кроме того, чем еще отличается аренда от субаренды, так это тем, что поднаем — сделка через посредника, поэтому с экономической точки зрения она менее эффективна. Арендаторы, как правило, повышают стоимость арендных платежей, чтобы получить выгоду для себя, субарендатор же фактически платит двум сторонам.

Если истек срок аренды

Ранее уже было сказано о совпадении сроков договоров аренды и поднайма. Однако на практике бывают ситуации, когда по каким-либо причинам отношения между сторонами прекращаются ранее оговоренного срока. Как в таких случаях необходимо поступить субарендатору?

По общим правилам, если истек срок договора аренды, то прекращается и субаренда, если договором не предусмотрен иной порядок. Таким образом, учитывая диспозитивность нормы, стороны свободны в определении условий о действительности договора, что может их обезопасить. Как только соглашение прекращается, то арендодатель связывается договором с поднанимателем напрямую, уже без посредника, а сам договор поднайма превращается в договор найма. В таких случаях заключение нового соглашения не требуется.

Внимание. Для того чтобы избежать неприятных последствий для каждой из сторон, рекомендуется включать в текст соглашения пункт о досрочном прекращении действия договора аренды, где будут указаны все условия и особенности. Такую оговорку можно сделать и в поднайме, что станет еще одним подтверждением согласования воли сторон.

Целевое использование имущества

Сторона обязана использовать имущество в порядке и на условиях, закрепленных соглашением, или в соответствии с его функциональным предназначением. Несоблюдение этих требований является основанием для расторжения договора.

Заключение договора субаренды не должно приводить к изменению целевого использования той или иной вещи, поэтому субарендатор обязан обеспечить выполнение требуемых условий.

Лучше всего вновь прописать цели в соглашении о субаренде, а в случае если поднаниматель изъявляет волю на их изменение, данный вопрос должен быть решен с арендодателем и также отражен в документах.

Принцип свободы договора позволяет сторонам использовать вещь как в соответствии с ее прямым назначением, так и иными способами. Главное, чтобы такое использование не нарушало чьих-либо прав и обязанностей, не противоречило требованиям закона.

Примечание. В вопросах налогообложения отсутствие согласия наймодателя может стать основанием для отказа налогового органа в классификации платежей как налоговых расходов по договору и вычетах НДС.

Права и обязанности субарендатора и субарендодателя

Обе стороны соглашения имеют комплекс прав и обязанностей.

Так, субарендодатель:

  • обязан передавать имущество субарендатору;
  • обязан получить согласие наймодателя на поднаем;
  • вправе получать плату за пользование вещью;
  • вправе потребовать возврат вещи по истечении оговоренного срока и т.д.

Субарендатор обязан:

  • передавать денежные средства за пользование и владение вещью;
  • вернуть ее (по требованию или по истечении срока соглашения);
  • обеспечивать содержание вещи в достойном состоянии;
  • нести ответственность за ее техническое состояние;
  • принимать меры и оповещать арендатора о любых экстраординарных ситуациях и т.п.

Формально их правовой статус практически не отличается от статуса сторон по договору найма.

Порядок заключения договора

Если вы хотите заключить подобное соглашение, то первым шагом должно быть получение согласия арендодателя. Кроме того, есть примерный перечень необходимых документов: договор аренды с первоначальным арендатором (копия), акт приема-передачи имущества и договор поднайма.

Примечание. Аренда и субаренда недвижимого имущества на срок более 1 года подлежат государственной регистрации, поэтому нужно предоставить документ, подтверждающий регистрацию.

Заключение

Соглашение о субаренде — это интересный правовой механизм. Однако, чтобы обезопасить себя, необходимо выполнять существенные условия договора, ведь лучше предусмотреть все возможные ситуации, чем оказаться в неблагоприятном положении.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 450-39-61
8 () 302-33-28

Это быстро и бесплатно !


Что такое субаренда, или В третьи руки

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Что такое субаренда? Это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Договор субаренды

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

  • предмет договора с указанием площади и других характеристик;
  • сумму арендной платы, порядок расчетов;
  • права и обязанности каждой стороны;
  • ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
  • срок действия договора;
  • юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

  1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
  2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Субаренда квартир – доходный бизнес

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, посуточно или на более долгий срок. Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные. Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

Капиталовложения

Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Как организовать бизнес: инструкция

  1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
  2. Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом. Минимум мебели и бытовой техники обязателен.
  3. Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
  4. Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники. Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.

Субаренда земли

Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.

В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.

Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.

Обязательна государственная регистрация подобных договоров . Что такое субаренда земли? Это правовая ситуации, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства РФ. Регистрация договора в нотариальной конторе придаст уверенности в том, что арендодатель сдает третьему лицу «чистый» с точки зрения закона участок. Нотариус – страховка от возможных рисков и проблем.

В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.

Плата за субаренду участка должна вноситься в оговоренные сроки. В случае нарушений положений об оплате, наступает ответственность субарендатора перед арендодателем.

Ни один арендодатель не допустит нарушений в сроках получения платы за субаренду земли. Арендодатель – физическое или юридическое лицо, ответственное за своевременное внесение платежей в городской бюджет. Штрафные санкции из-за нерадивого субарендатора никому не нужны.

При заключении сделки проведите всестороннюю проверку физического или юридического лица, с которым вы планируете сотрудничать. Безответственный субарендатор добавит вам головной боли.

Если вы арендуете площади и собираетесь сдавать их во временное пользование, изучите как можно больше материала на тему: что такое субаренда помещения, как оформить договор субаренды, нюансы субаренды земли и прочие. Правовые знания всегда приносят пользу.

Субаренда

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

  • перепахивание;
  • выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

  • S – площадь надела;
  • C – установленная ставка;
  • K1 – личный коэффициент;
  • K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
  • Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Договор субаренды – что это такое

Произвести оформление субаренды вправе каждый человек или организация, оформивший договор аренды, придерживаясь законодательства страны. Подобный термин предполагает переуступку прав другому лицу на конкретное арендуемое имущество.

Оплата производится арендатору недвижимого либо движимого имущества. Зачастую такое право используется для предоставления в пользование нежилого или жилого помещения другому человеку/компании на временной основе.

Вконтакте Facebook Twitter Google+ Мой мир

  • Что такое субаренда
  • Субаренда в ГК РФ
  • Как составить договор
  • Как оформляется договор
  • Арендная плата
  • Особенности
  • Полезное видео: что такое аренда и субаренда

Что такое субаренда

Определение, что такое субаренда нежилого помещения, состоит в переуступке права его пользования третьему лицу за оговоренную стоимость. Иными словами, происходит перепродажа временного права использования собственности, либо её части, от арендатора к субарендатору.

Подобное соглашение актуально, в частности, при аренде площадей в торговых центрах. К примеру, когда супермаркет берет в пользование первый этаж ТЦ, но сдает в субаренду места возле выхода из касс, для размещения там торговых островков.

Для подобных случаев должен быть заключен договор субаренды нежилого помещения, позволяющий арендатору в дальнейшем предоставлять субаренду для частичной компенсации своих затрат.

Важно! субарендатор – это физ. или юр. лицо, которое перекупает право использования собственности у арендатора на определенный срок за конкретную плату.

Субаренда в ГК РФ

По действующему Гражданскому Кодексу, чтобы сдавать помещение в субаренду, требуется наличие на это согласия собственника помещения. В этих целях может использоваться:

  • пункт соглашения об аренде, указывающий на такую возможность,
  • письменное согласие собственника, приложенное к копии договора аренды.

По пункту 2 ст. 615 Гражданского Кодекса, лицом, которое ответственно перед владельцем недвижимости, является именно арендатор, даже если он ранее начал сдавать помещение в субаренду. Подобное правило невозможно изменить каким-либо соглашением.

Как составить договор

Чтобы оформить в документе передачу права временного пользования имуществом, требуется конкретно указать в нем все данные обеих сторон, а также адрес передаваемой недвижимости. Кроме этого, в договоре должна присутствовать следующая информация:

  • названия организаций, либо данные физического лица,
  • ИНН, либо код юридического лица,
  • тип деятельности, а также название передаваемого в субаренду имущества,
  • срок действия документа, а также дата его подписания,
  • четкая цена услуги и допустимые способы оплаты,
  • подписи обеих сторон.

Форма составления сделки

Подобный договор должен быть заключен исключительно в письменной форме. Все варианты, заключенные устно, не несут никакой гражданско-правовой силы, а, соответственно, и юридической. Это касается всех типов имущества, начиная от автомобиля и квартиры, и заканчивая производственным помещением. Схема составления подобных сделок имеет такую последовательность:

  1. Собственник сдает свое имущество арендатору на длительный срок, где в соглашении записана возможность переуступки временного пользования третьему лицу.
  2. Субарендодатель, основываясь на возможности предоставления объекта в субаренду, заключает подобный договор на все имущество либо его часть.
  3. В результате арендатор получает доход от субаренды напрямую.

Предмет договора и сроки

Основным предметом подобного соглашения является субаренда имущества. В грамотно составленном документе указывается информация о самом объекте и о сторонах соглашения.

Кроме этого, должна вноситься следующая информация,

  • Данные физического лица либо организации, получающей контроль над имуществом.
  • Описание объекта.
  • Характеристики собственности.

Любая собственность, вне зависимости от её принадлежности: муниципальная, государственная либо частная, может быть сдана в субаренду на срок, не превышающий длительность договора аренды. При нарушениях, допущенных в процессе его заключения, текущий правовой механизм позволяет аннулировать подобный документ.

Важно! При заключении соглашения аренды на срок менее 3 лет, производить переуступку права использования собственности запрещается. Важно, чтобы соглашение с собственником имело продолжительность больше 3 лет.

Права и обязанности

За распределение прав, а также ответственности отвечают правила поведения в процессе эксплуатации. Подобная норма регламентируется, как заключенными между сторонами документами, так и действующими нормами законодательства.

Таковыми являются следующие требования:

  • За сохранность имущества отвечает именно арендатор, даже в том случае, когда он не занимается эксплуатацией собственности.
  • Для взыскания с субарендатора средств за повреждения, вверенного ему имущества, должны предоставляться соответствующие доказательства.
  • Сумма, которая получается за повреждения собственности, закрепляется документально в договоре.
  • Перед сдачей в аренду/субаренду имущество должно быть застраховано.

Как оформляется договор

Сложность подобной процедуры состоит в необходимости не только предупредить собственника имущества, но и получить от него разрешение на совершение данного вида деятельности. В случае отказа и заранее внесенной предоплаты субарендатором, он может её лишиться. Чтобы обезопасить себя от подобных эксцессов, требуется в соглашении зафиксировать подобные пункты. Порядок его составления следующий:

  1. Находится субарендатор.
  2. Происходит совместное оформление взаимовыгодного документа.
  3. Составляется договор, и с согласия владельца происходит его подписание.

Будущий субарендатор и текущий арендосъемщик должны подготовить пакет документов, до того, как подписывать соглашение, в противном случае, отсутствие даже одного из них приведет к задержке. Поэтому требуется заранее приготовить:

  • Паспорт, а также ИНН физического лица, либо код организации субарендатора.
  • Разрешение от собственника имущества (обычно недвижимости).
  • Документы на сам объект, к примеру, земельный паспорт, либо техпаспорт помещения.

Структура соглашения

Обязательным является наличие в соглашении следующих пунктов:

  • Арендная плата, её размер, порядок и форма выплаты.
  • Непосредственно предмет договора и его параметры.
  • Права и обязанности обеих сторон.
  • Длительность действия заключаемого договора.
  • Юридические адреса (либо адрес проживания, при составлении договора физ. Лицом), а также реквизиты сторон.

На двух экземплярах документа должны быть подписи, которые поставили обе стороны договора субаренды.

Порядок действий по процедуре оформления таких договоров регламентируется ст. 615 Гражданского Кодекса. В нем закреплены все основополагающие правила.

Арендная плата

Субарендная плата за поднайм определяется лицом, заключившим договор аренды с собственником. Это обговаривают заранее и вносят в последующее соглашение. При этом зачастую, чем больше срок пользования имуществом, на который заключается договор, тем меньше цена.

А за счет того, что сдача на платной основе во временное пользование собственности не считается предпринимательской деятельностью, деньги, полученные от этого, не облагаются налогом. А финансовая сторона вопроса не имеет никакого отношения к владельцу имущества, поэтому часто сумма, получаемая от этого, превышает размеры арендных платежей.

Именно за счет разницы суммы платежей и отсутствии налога, субаренда квартир, как бизнес сегодня очень популярна.

Особенности

Здесь важно отметить, что прямого запрета на передачу субаренды другому лицу нежилого помещения в ГК РФ не существует. Но для законности подобной передачи, следует её осуществлять только в тех случаях, когда запрет на подобное действие не установлен в соглашении на поднайм. А может ли субарендатор сдавать помещение, зависит также и от согласия арендатора, который несет фактическую ответственность за сохранность имущества. Такое согласие субарендодатель должен получать в письменном виде, как доказательство в случае возникновения в дальнейшем конфликтных ситуаций.

Важно! Срок сдачи не должен превышать длительности составленного договора субаренды.

Полезное видео: что такое аренда и субаренда

Определив, что такое субаренда нежилого помещения, а также, какие существуют её особенности и тонкости, важно не забывать, что при разрыве отношений между собственником и арендатором, автоматически аннулируется договор субаренды нежилого помещения, заключенный с ним. За счет этого, важно перед заключением подобного соглашения взвесить все положительные и отрицательные стороны этой сделки. А её составление не должно противоречить ГК РФ.

Субаренда: что это, стороны и предмет договора

Последние изменения: Январь 2020

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения). Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором. Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

    собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды; арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем); субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Сроки действия данного договора

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

    полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.); количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах; периоде пользования жилплощадью и действия соглашения; опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении; форме и способе оплаты; необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги; назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

    копии документов, удостоверяющих личности участников сделки; документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН); оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду); копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг; технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре; если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 341 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 640 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 624 hits)

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника. Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника. В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Отличия субаренды нежилого помещения от жилого

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию