Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка?

Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (источник Википедия).

Любые данные о зарегистрированных объектах подлежат учету земельными органами – без этого в сделках с недвижимостью был бы полный хаос. Как правило, земля и строения на ней имеют вполне определённую, а часто довольно весомую стоимость, а значит, и споры насчет владения ими могут быть очень серьезными. Так вот, одной из важных характеристик учета объектов недвижимости является именно их кадастровая стоимость, то есть стоимость, установленная для них государством.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях:

уплата налога на имущество
заключение сделок купли-продажи
раздел имущества
расчет платежей при наследовании
оформление ипотеки

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

площадь объекта
расположение – как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
год постройки, степень износа
районная инфраструктура
экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость – это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Именно поэтому любые кадастровые выписки со временем устаревают. А значит, если вы планируете продать, подарить или совершить какую-то другую сделку с вашей недвижимостью, не забудьте заказать актуальную выписку из ЕГРН!

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

заказать выписку из ЕГРН через сервис Kadastr RU.ЕГРН
воспользоваться мобильным приложением Kadastr RU
зайти на информационный портал Росреестра «Публичная кадастровая карта»
обратиться лично в отделение МФЦ или Росреестра.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

земельного налога;
налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2022 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

“>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.

В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.

Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.

Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

Земельный кодекс РФ;
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2022 года);
Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2022 года);
Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2022 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
определение стоимости земли внутри каждой зоны;
оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
Площадь земельного участка.
Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

при изменении площади участка;
при изменении адреса или описания расположения земли;
при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
при переводе земли из одной категории в другую;
при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выбрать надежного партнера?

Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

рыночная стоимость,
кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

планировки,
площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
ремонта,
наличия мебели,
расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

его площади,
целевого назначения объекта,
материала, из которого построен объект,
года постройки и сдачи в эксплуатацию,
экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

вычисление суммы налога на недвижимость,
подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
оформление права наследования на жилье,
определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
Проходит проверка ваших бумаг.
Заявление одобряется.
Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
Утверждение оценки.
Внос данных в ЕГРН.
Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
Технический и межевой план
Документы, определяющие категорию земельного участка
Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
Кадастровый паспорт,
Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

Кадастровый паспорт объекта,
Результаты независимой оценки,
Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

Номер недвижимости по кадастру
Тип оцениваемого объекта
Площадь объекта
Месторасположение
Качество и уровень внешних отделочных работ
Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

Жилая и общая площади объекта,
Год постройки заданий,
Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
Уровень престижности района,
Окружающая инфраструктура,
Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

Определения суммы налога на землю,
Определения арендной платы,
Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость и кадастровая оценка

Главная » Земля » Кадастровая стоимость и кадастровая оценка

Любой гражданин, который занимался вопросами регистрации земельного участка, проведения межевания, осуществления работ по уточнению границ сталкивался с понятием кадастровой оценки земельной собственности или кадастровой стоимости надела земли. Изучите подробно материал о том, что же такое кадастровая стоимость земли.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Прежде чем приобретать участок земельного массива, необходимо получить информацию о том, какие виды деятельности разрешены в отношении данного участка, кому принадлежит земля, в каком состоянии находится участок земли на момент приобретения.

Отсутствие конкретных данных о характеристиках участков земельных наделов приводит к постоянным спорам между владельцами смежных территорий. Большая часть конфликтов заканчивается в суде.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо вести учет всех участков земли, в отношении которых определен собственник. При этом необходимо учесть, что информация о собственнике и о некоторых характеристиках земельного надела должна быть сохранена без права доступа посторонних лиц.

В России для этих целей создан специальный кадастр, который находится в ведении государства. Для осуществления контроля за земельными наделами введено правило присваивать каждому участку уникальный кадастровый номер регистрационного учета. При этом знайте, что если внутри территория разделена на участки, которые зарегистрированы как отдельные, то и им будет присвоен уникальный номер.

Исходя из текста Конституции РФ, поймите, что земля считается объектом имущественных прав, а, значит, подлежит обложение налогами. В России разрешено иметь в собственности большие земельные наделы, но, несмотря на это, огромная территория земли не имеет собственника. В таком случае владельцем земли является государство.

Учтите, что любой гражданин России имеет возможность не приобретать землю, а брать в аренду у государства на различный срок. Во всех случаях взаимодействия граждан и государства в отношении земельных наделов необходимо установить определенные ограничения в стоимости земли и в размере аренды.

Делать это надо для того, чтобы избежать путаницы. Для таких целей в правовом поле введено понятие кадастровой стоимости, которая представляет собой средний размер стоимости участка земли, если бы он продавался на основании рыночного спроса в конкретном регионе России.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Поймите, что кадастровая стоимость в отношении участков земли проводится не выборочно с учетом особенностей расположения участка и качества его земель, а в массовом порядке. За счет этого рыночная стоимость каждого конкретного участка может отличаться от его кадастровой усредненной стоимости по региону.

Инициировать переучет кадастровой стоимости в отношении земельных наделов в пределах региона имеет право муниципалитет и органы исполнительной власти. Оценка кадастровой стоимости земель осуществляется, как правило, один раз в течение 5 лет.

Чтобы провести оценку территории в плане определения кадастровой стоимости земли, местные органы исполнительной власти объявляют конкурс среди лицензированных организаций по проведению оценочных работ.

По итогу конкурса определяется компания, с которой заключается государственный контракт на осуществление массовой оценки земельных наделов в рамках определенной территории с целью определить размер кадастровой стоимости земли.

Знайте, что стоимость земли определяется на основании следующих особенностей участков:

Категория землепользования;
Средняя выборочная рыночная стоимость подобных участков в данном районе;
Количество элементов благоустройства, возведенных в пределах оцениваемого участка земли;
Географическое расположение, рельеф и плодородность земельного участка.

Имейте в виду, что оценочная деятельность осуществляется с применением различных вариантов оценки, методов и способов, которые зависят от участка и его особенностей.

Кадастровая оценка земельных участков.

О кадастровой стоимости по кадастровому номеру земельных участков читайте тут.

Что такое кадастровая оценка земли

Раньше система налогообложения в отношении земельных наделов базировалась на размере инвентаризационной стоимости в отношении объектов недвижимости. Такая стоимость многократно ниже средней рыночной по региону, поэтому даже владельцы огромной территории земли платили минимальный земельный налог. При этом эксплуатировали земельные ресурсы максимально, чтобы получать сверхприбыль.

После введения на законодательном уровне понятия кадастровой стоимости земельного участка, которая рассчитывается на основании рыночной системы оценки земли, ситуация с налоговыми выплатами стала диаметрально противоположной.

Однако, возникла проблема, при которой владелец оспаривал слишком большой размер кадастровой стоимости, который многократно превышал рыночную стоимость в указанной местности. Судебные решения принимались чаще всего в пользу владельцев земли при таких спорных моментах.

Возникает такая ситуация по причине редкого пересмотра кадастровой стоимости земли, которая считается актуальной в течение 5 лет после ее определения. За указанный период рыночная стоимость земли может снизиться по различным причинам, а налог владелец должен платить по установленной кадастровой стоимости.

Если владелец земли имеет основания полагать, что кадастровая стоимость завышена в сравнении с текущей рыночной, то может в судебном и досудебном порядке потребовать проведения переоценки кадастровой стоимости и исправления данных в ЕГРН в отношении участка земли.

Изменение кадастровой стоимости в таких случаях всегда проводится в пользу владельца собственности при условии, что данные обстоятельства подтверждены в ходе переоценки кадастровой стоимости земли.

На данный момент проведением оценки кадастровой стоимости занимаются частные подрядчики. После 2022 года планируется создать государственные бюджетные службы, осуществляющие по строгим нормативам подобную оценочную деятельность.

Знайте, что задачами осуществления внеплановой проверки кадастровой стоимости могут быть:

Понижение размера земельного налога методом изменения размера налоговой базы;
Установление адекватного размера арендной платы;
Осуществление сделок с целью отчуждения земельного участка;
Применение земельного участка для того чтобы получить кредитные средства под залог данного участка.

Земли различных категорий использования оцениваются по-разному, поэтому кадастровая стоимость этих земель отличается.

Например, для оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения чаще всего используют доходную систему определения стоимости земли. При этом учитывается потенциальный доход от осуществления разрешенных видов деятельности на конкретном участке земли.

Земельные участки поселения оцениваются путем определения средней рыночной стоимости квадратного метра земли. Единственно, что необходимо учитывать всегда, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную стоимость по региону этого участка земельного массива.

Методы проведения кадастровой оценки

Внимательно изучите основные способы осуществления оценки кадастровой стоимости земли, так как именно от выбранного метода зависит размер стоимости:

Нормативный способ проведения кадастровой оценки стоимости земельного участка заключается в определении нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте. При этом происходит расчет баллов, которые начисляются по определенным пунктам и степени их влияния на стоимость земли. В итоге определяется кадастровая стоимость земель поселений, которая применяется для формирования ставки земельного налога, для получения кредита под залог земли;
Способ сравнения продаж применяется, если присутствуют данные в достаточном количестве о реализации аналогичных участков земли по рыночным ценам. Учитываются сделки, проведенные за отведенный период, чем больше сделок и чем короче период, тем точнее определяется кадастровая стоимость земли. К минусам такого метода относится факт того, что не учитываются особенные характеристики каждого конкретного участка застроенной или незастроенной территории;
Доходный вариант расчета кадастровой стоимости земли состоит в определении размера дохода, который допустимо получить при использовании земельного надела по прямому назначению или от передачи земли в аренду. Оценщики высчитывают среднюю стоимость аренды аналогичной земли в районе расположения участка, затем используют полученные данные для определения кадастровой стоимости земли. Размер площади участка и возможная прибыль с каждого квадратного метра формируют кадастровую стоимость земельного надела;
Распределительный способ заключается в том, что продавать землю отдельно от застройки нельзя, поэтому стоимость земельного надела учитывается в стоимости строения, возведенного на участке. Такой метод применим только к застроенным участкам земли;
Выделительный вариант формирования кадастровой стоимости заключается в том, что оценщик учитывает не только среднюю стоимость продажи земельного участка в рамках территории, но и уровень благоустройства территории. Применяется для территорий с возведенными постройками;
Остаточный вариант определения кадастровой стоимости заключается в том, любой участок земли является способом вложить денежные средства в недвижимость. Метод основан на определении уровня капитализации от применения таких земель. Метод применяется для определения кадастровой стоимости земли, переданной под возведение промышленных объектов;
Способ дробления на участки заключается в разделении поселения на большие участки земли, в рамках которых определено особое назначение их использования. Оценщики определяют стоимость земли в пределах больших участков территории поселения, затем происходит дробление на малые участки земли и их передача собственникам с уже определенной кадастровой стоимостью.

Делая вывод, обратите внимание на способ определения кадастровой стоимости участка земли путем дробления крупных территорий на малые участки после определения кадастровой стоимости крупного надела.

Такой метод удобен для определения стоимости земель лесного и водного фонда России. Особенно удобно дробить лесные участки под вырубку на основании общей кадастровой стоимости между арендаторами.