Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

договор купли-продажи;
договор ренты;
договор мены;
договор пожизненного содержания с иждивением;
свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
решение суда;
постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон – второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади. Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты – форма и сроки передачи денег. Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Самый безопастный способ – передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Что указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Как заключить договор купли-продажи недвижимости? На что необходимо в первую очередь обратить внимание?

Обращайте внимание на цену сделки

Как правило, цену сделки занижают, чтобы уйти от налогов, и цену делают до 1 млн., а объект стоит 4-5 млн. Покупатель лишается налогового вычета, который может получить в соответствии с законом.

Кроме этого, можно стать субъектом преступления, а именно в отношении покупателя либо продавца, либо в отношении обоих может быть возбуждено уголовное дело.

В данном случае, если будет написана расписка, либо иным способом станет известно и будет доказано, то и у покупателя, и у продавца могут быть серьезные проблемы, а сделка будет отменена. Не стоит занижать сделку купли-продажи.

Обращайте внимание на продавца

Проверяйте его на наличие возбужденных исполнительных производств у пристава. Быть может, вы приобретете данную недвижимость, и в дальнейшем будете втянуты в судебные разбирательства по признанию данного договора недействительным и ничтожным, в связи с тем, что у продавца есть кредиторская задолженность, и есть кредиторы.

У приставов исполнительных производств может не быть, но вы все равно можете быть втянуты в этот процесс. Например, продавец — индивидуальный предприниматель, и в отношении него проводится процедура банкротства.

Поэтому все исполнительные производства арбитражный управляющий забирает от судебных приставов, и теперь нужно проверять, а не является ли данный продавец в арбитражном суде ответчиком, не проходит ли он процедуру банкротства.

Если идут какие-либо судебные процессы или они уже прошли, но исполнительный лист решения суда не подан судебным приставом, смотрите, был ли данный продавец ответчиком в судах, потому что вы все равно можете быть втянуты в спор с признанием сделки недействительной. И так, обращайте внимание, кто продавец.

Обращайте внимание на объект недвижимости

Даже если вам говорят, что он не обременен, не находится в залоге — не верьте. Получайте из Россреестра выписку, что отсутствуют обременения, как раз накануне сделки, чтобы точно проверить эту информацию.

А если сделка совершается через агентство недвижимости, то требуйте, чтобы договор был заключен не о подборе покупателя на квартиру, а чтобы сделка проводилась под ключ, то есть полное юридическое сопровождение. И если агентство недвижимости ошиблось, то вы можете привлечь его в качестве соответчика в будущем.

Процент износа недвижимости

Следующее, на что необходимо обратить внимание это — процент износа недвижимости, а то вы можете приобрести объект, который в будущем подлежит сносу.

Смотрите на управляющую компанию или на товарищество собственников жилья

Если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, а может быть, там задолженность имеется такая, что общее имущество управляющая компания не будет ремонтировать, потому что есть долг и у вас в будущем будут проблемы с его обслуживанием.

Смотрите на тех, кто зарегистрирован

Получайте справку от паспортистов об отсутствии зарегистрированных лиц, но если вдруг окажется, что там кто-то зарегистрирован, тогда требуйте указания в договоре четкой даты, когда будут сняты лица, которые зарегистрированы. Предусматривайте большую штрафную санкцию в отношении продавца. Не стесняйтесь указать сумму 100-200 тыс. за снятие с регистрационного учета, если не снимутся.

Смотрите, на каком основании продавец стал собственником

Если на основании права на приватизацию, тогда у вас могут быть большие проблемы, если вдруг окажется, что кто-то отказался от приватизации из родственников, кто проживал в этой квартире на момент приватизации, значит этот родственник, который отказался от приватизации, имеет право пожизненного проживания в этой квартире (у вас потом могут проживать посторонние лица).

Но даже если не было приватизации, может быть договор купли-продажи, может быть договор дарения, что угодно может быть. Все равно надо смотреть на следующие моменты: до 30 декабря 2004 года была старая редакция Жилищного Кодекса РСФСР, а также была старая редакция ч.2 ст.292 Гражданского Кодекса, по которому бывшие члены собственника не прекращали права пользования жилым помещением.

Поэтому вы можете в договоре указать, что такого-то необходимо снять с регистрационного учета продавцу в такой-то срок. Поэтому смотрите, на каком основании они были зарегистрированы, и какие законы на тот период действовали.

Обращаю внимание на заключение предварительных договоров

Предварительный договор — это наиболее слабая форма заключения договора купли-продажи, так как основной договор подлежит госрегистрации, предварительный не подлежит.

Его условия если не будут выполнены, можете потом обязывать в судебном порядке заключить основной договор, но у вас могут появиться сложности.

Поэтому если вы работаете с предварительным договором, обратитесь, минимум к двум юристам, чтобы сделка была качественная.

Обязательно предусмотрите большие штрафные санкции

Практика показывает, что за невыполнение условий предварительного договора купли-продажи недвижимости, а именно не заключение основного договора в будущем, взыскивали по 200-300 тыс. Все это было, и все это можно делать. Предусматривайте большие штрафные санкции, не стесняйтесь.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Как составить договор купли-продажи недвижимости с задатком, читайте тут.

По земельным участкам

Если вы покупаете в многоквартирном доме квартиру, например, в двухквартирном, или просто дом покупаете, то смотрите, что с земельным участком.

Ведь можно оформить право собственности на объект недвижимости, именно дом, либо квартиру в многоквартирном доме, не оформляя права собственности на землю.

Но вам тогда нужно будет посмотреть, а у этого многоквартирного дома, двухквартирного дома, например, есть документы вообще на земельный участок?

У продавца и соседей права общедолевой собственности. А может быть, межевание вообще не проведено, и земля пока ничья? Тогда вопрос возникает, а в каких границах будет согласование с соседями иных домов.

Может получиться так, что впоследствии земельный участок будет урезан. А что такое право общедолевой собственности? Может быть, у вас с соседями начнется конфликт по разделу данного земельного участка. Поэтому если покупаете — сразу разбирайтесь с земельным вопросом.

Сделка между родственниками

Сделка между родственниками, и если в этой сделке имеются несовершеннолетние дети, без согласия органов опеки и попечительства — запрещены. Поэтому смотрите внимательно на всех субъектов договора.

Читайте договор внимательно и обязательно в договор включайте, что все, кто подписывают, они еще прочитали это вслух в присутствии другой стороны, чтобы потом никто не сослался на катаракту на оба глаза, к примеру.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Содержание договора купли продажи квартиры: риски

Содержание договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

Свое жилье в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем недвижимости:

физическое,
юридическое,
несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель ;
Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

В договоре указывается:

в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

Риски Покупателя в договоре купли

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

Когда риски особенно высоки:

после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.

Какие меры необходимо принять Покупателю:

перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

В тексте необходимо указать:

Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
Прочие условия.

Порядок регистрации договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.

В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.

Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.

Как составить максимально безопасный договор купли-продажи квартиры

Покупка квартиры , как и её продажа – очень важный и серьезный шаг, и к составлению договора нужно подходить очень педантично. Заключение договора – заключительная часть большой работы, которая была проведена покупателем или его риелтором. В тексте договора, помимо обязательных пунктов, отражаются аспекты, которые позволят защитить интересы всех сторон при заключении сделки с недвижимостью.

Если что-то вызывает вопросы или просто непонятно, надо обязательно выяснить, что это значит. Ведь внести изменения в уже подписанный договор невозможно или очень трудно, а вот скорректировать его до подписания вполне реально.

Итак, что же надо указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать ненужных сложностей в дальнейшем?

1. Полные паспортные данные участников сделки.

Указывая данные взрослых участников сделки, многие риелторы традиционно пишут только ФИО, регистрацию, а также основные паспортные данные. Однако будьте аккуратны и не поленитесь дописать место и дату рождения, номер подразделения, выдавшего паспорт. Также укажите ИНН обеих сторон, а в идеале – любой банковский счет участников сделки. Это понадобится в случае судебного расторжения договора, когда может возникнуть потребность срочно отправить денежные средства одной из сторон.

Если среди участников сделки есть дети, обязательно проверяйте их регистрацию – они могут быть прописаны только там, где прописан один из родителей. Помните, что до 14 лет у ребенка должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун. И не забывайте про то, что с 2016 года требуется нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью, если в ней участвуют несовершеннолетние .

2. Точный адрес и реквизиты объекта недвижимости.

Указывайте абсолютно все – населенный пункт, номер дома со всеми корпусами, инвентарный и кадастровый номера, подъезд, этаж, номер квартиры, вплоть до расположения на площадке (слева, справа и пр.).

Также, обозначая объект права, не забудьте добавить количество и квадратуру всех комнат, балконов, лоджий, кладовых, дату постройки дома, общую и жилую площадь и другие технические характеристики, содержащиеся в техническом плане (паспорт) квартиры и справке из БТИ.

3. Документы-основания.

Те, кто имеет опыт личного общения с государственными регистраторами, наверняка не раз слышали и знают точно, что свидетельство о праве собственности любого объекта недвижимости является актуальным не больше недели. И составляя договор купли-продажи надо обязательно иметь это ввиду, и перед заключением договора иметь на руках оригинал выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра права). Однако документы-основания там не указываются и взять их можно только из свидетельство о праве собственности. Все они должны быть указаны в договоре полностью.

В качестве документов-оснований могут выступать договор купли-продажи, ренты, мены, пожизненного содержания с иждивением, передачи (если речь идет о приватизации), дарения; свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, решение суда, постановление администрации и т. п.

При этом обязательно проследите, чтобы имена и фамилии продавцов, указанные в правоустанавливающих документах, совпадала с теми, что значатся в паспортах. Ведь с момента приобретения имущества в жизни продавца могло произойти много перемен – брак или развод, смена фамилии. В случае необходимости не стесняйтесь требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена объекта недвижимости по договору и её оплата.

В договоре следует обязательно указывать полную стоимость объекта недвижимости. Если есть справка о кадастровой стоимости, стоит указать и её.

Одним из самых важных моментов после цены договора является график и сроки оплаты. Традиционно используют следующие формулировки:

«оплата будет произведена полностью на момент подписания настоящего договора» – если расчет производится в момент подписания договора;
«оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подачи документов на государственную регистрацию перехода права в Управления Росреестра» – когда для того, чтобы получить деньги и передать их продавцу, покупателю требуется предъявить расписку, к примеру, в органы опеки или банк;
«оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права от Продавца к Покупателю» – также распространенная ситуация, которая обычно возникает при оплате по государственным жилищным сертификатам;
«оплата будет произведена полностью в срок до 15 декабря 2016 года» – указывается абсолютный срок, не связанный ни с переходом права, ни с моментом подписания договора.

NB: Имейте ввиду, что в отличие от договора долевого участия, который считается заключенным только с момента его государственной регистрации, договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. В случае отказа одной из сторон идти в регистрационную палату, суд всегда сможет обязать Росреестр зарегистрировать переход права на покупателя. Имейте это ввиду, когда передаете или получаете деньги.

5. Подтверждение дееспособности сторон и их свободного волеизъявления.

В договоре следует указать, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

Обычно это делается путем включения в договор следующего пункта (в котором приведены и иные нюансы, в т.ч. касаемо семейного права):

«Содержание статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ; ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ Сторонам известно и понятно.»

Данный пункт можно сократить и ограничить лишь дееспособностью:

«Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.»

6. Зарегистрированные граждане

Очень важно всегда проверять наличие и количество зарегистрированных граждан. Бывают иногда существенные обстоятельства, когда продавец не может выписаться из квартиры на момент её продажи. В первую очередь это связано с необходимость ипотечного кредитования. И стандартный пункт про регистрацию будет гласить в договоре «На момент подписания настоящего Договора в данной Квартире никто не зарегистрирован, а иных граждан, имеющих согласно статьи 292 Гражданского кодекса РФ право пользования Квартирой, не имеется.».

Но если нужно возложить на продавца обязанность по выписке из квартиры, то перечисляем всех прописанных, и возлагаем на них обязанность выписаться в указанные сроки:

«В указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрированы: гр. ____(указать полностью ФИО и год рождения – как это указывается в выписке с лицевого счета), которые обязуются выписаться в срок до ____.»

7. Залоги и обременения

Минимизировать возможность дальнейших притязаний на квартиру и попробовать застраховаться от мошенничества в недвижимости можно, включив в договор:

«Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не подарена, не продана, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.».

Как составить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме — это значит, что для этого документа законом не установлено единого образца, и стороны могут подготовить его самостоятельно.

В Интернете есть шаблоны договора, которые часто берут за основу, однако использовать их нужно с большой осторожностью.

При составлении документа следует учесть массу нюансов. Все условия договора купли-продажи делятся на существенные (без них договор будет считаться незаключенным) и те, что не требуются по закону, но тем не менее важны для участвующих в сделке сторон. Набор этих дополнительных требований будет разным в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, от того, кто именно продает и покупает квартиру.

Информация о сторонах сделки

В обязательном порядке в договор включают информацию о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, приводится название компании, ИНН и ее юридический адрес. Когда одну из сторон по доверенности представляет другое лицо, нужно указать, на каком основании оно действует. Дополнительно приводятся сведения о правоустанавливающих документах на объект (то, на каком основании квартира принадлежит ее нынешнему владельцу), а также о существующих на объекте ограничениях и обременениях.

Предмет договора купли-продажи

Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.

Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер. Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

В момент продажи в квартире могут сохраняться жильцы, которые при приватизации были в ней зарегистрированы, обладали правом на приватизацию, но в ней не участвовали. Такой человек имеет пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если в квартире есть такие жильцы, это обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Если продавец оставляет в квартире мебель

Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.

Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.

Порядок расчета за квартиру

Порядок оплаты не является существенным условием договора, переход права на объект Росреестр может зарегистрировать и без этого пункта. Включать его в договор нужно, чтобы стороны четко понимали, как будет происходить передача денег. Получит продавец всю сумму сразу или частями, до или после регистрации в Росреестре и будет ли при этом использоваться ипотечный кредит — все эти моменты обязательно нужно закрепить в договоре. Чаще всего продавец получает часть суммы сразу в день сделки, еще до подачи документов на регистрацию в Росреестр, окончательный расчет производится после ее регистрации. Однако сейчас постепенно получает распространение другой способ расчета, до сих пор применявшийся в Санкт-Петербурге и Москве. Деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект.

Покупка квартиры в ипотеку

Если для покупки используется кредит банка, то в договоре нужно подробно расписать порядок расчета при предоставлении кредита. Сколько собственных денег вносит покупатель, какая сумма оплачивается за счет кредитных средств. Как будет происходить передача денег: наличными, в безналичной форме со счета на счет или через банковскую ячейку. В какие сроки передаются деньги. Указывается, что купленная квартира будет находиться в залоге у банка.

Как будут сниматься с регистрации собственники

Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства. Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр. В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.

Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.

Условия, которые страхуют покупателя от различных рисков

Чтобы застраховать покупателя от рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, специалисты советуют включать в договор подтверждение сторон, что в отношении них не начата процедура банкротства и сами они не планируют ее инициировать в ближайшее время. А также что при приобретении квартиры продавец не использовал средства материнского капитала. Согласно требованиям законодательства, в таком случае все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети, должны быть наделены в ней собственностью. Однако на практике дети в число собственников включаются далеко не всегда, и это может привести к судебным спорам в дальнейшем.

Хотя, согласно тексту договора, продавец гарантирует и подтверждает, что в отношении него не начато банкротство, покупателю следует проявить разумную осмотрительность и при подготовке к сделке проводить проверку продавца и квартиры. Запрашивать для квартиры архивную выписку из домовой книги, самостоятельно получать на этот объект недвижимости выписку из ЕГРН, проверять, не является ли собственник квартиры должником, на сайтах судебных приставов, суда по месту жительства, арбитражного суда. Всю полученную информацию (даже информацию о том, что данные о продавце на сайте судебных приставов отсутствуют) необходимо распечатать и хранить вместе с документами по сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Наконец, на этапе заключения договора купли-продажи нужно оговорить, что будет происходить, если сделку признают недействительной. В документе должно быть сказано, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а покупатель — полученную квартиру. Все перечисленное не касается сделок, которые обязательно заверяются нотариально. Это сделки с долями в объекте недвижимости, сделки купли-продажи с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним. В этом случае договор купли-продажи составляет нотариус.

Условия Договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать Откроется в новой вкладке.”>УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

продажа доли в квартире постороннему лицу (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (Откроется в новой вкладке.”>ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет Откроется в новой вкладке.”>дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски Откроется в новой вкладке.”>признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже Откроется в новой вкладке.”>ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает Откроется в новой вкладке.”>срок регистрации. У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – Откроется в новой вкладке.”>депозит нотариуса.

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

В практике рынка встречаются случаи (нежелательные для Покупателя), когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот Откроется в новой вкладке.”>налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать Откроется в новой вкладке.”>Нотариусу или Откроется в новой вкладке.”>специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

Наименование документа.
Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
Стороны договора.
Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
Предмет договора – квартира (Откроется в новой вкладке.”>ст. 554 ГК РФ).
Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Откроется в новой вкладке.”>Титула).
Суть договора.
Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
Цена договора (Откроется в новой вкладке.”>ст. 555 ГК РФ).
Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют Откроется в новой вкладке.”>право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (Откроется в новой вкладке.”>п.1 ст.558 ГК РФ).
Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при Откроется в новой вкладке.”>альтернативных сделках).

Если права на квартиру Откроется в новой вкладке.”>ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности Откроется в новой вкладке.”>юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

Когда и каким образом будут производиться Откроется в новой вкладке.”>денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку или другим способом, и т.п.);
Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). Если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются ключевые элементы этого ремонта и предметы мебели;
Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить;
Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления Откроется в новой вкладке.”>прав третьих лиц на квартиру, например);
Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со Откроется в новой вкладке.”>ст. 451 ГК РФ);
В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Типовой Договор купли-продажи квартиры можно скачать в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, Откроется в новой вкладке.”>статьями 549 – 558.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Откроется в новой вкладке.”>Акта приема-передачи квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).