Прогноз рынка недвижимости Москвы
Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве. Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2022 году.
С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства. Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ. Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.
Новая финансовая модель для новостроек
Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.
За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.
Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос
На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут. В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов. Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.
Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки. Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.
Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.
Спрос на удачные проекты застройщиков
За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.
Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.
Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир
Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека. С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы. Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.
Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее. Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты. Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.
Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.
Какие квартиры чаще покупают
Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости. Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.
Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель. После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве. Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.
Риски на рынке недвижимости Москвы
Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:
- Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
- Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
- Цены могут подниматься только на недорогое жилье
Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.
Советы для покупателей недвижимости
Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:
- Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
- Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
- Поищите выгодные варианты срочных продаж
- Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования
Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.
Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно. Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах. В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!
Звоните по телефону +7 () 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 () 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Житья не стало
Россию ждет дефицит квартир. Что заставит россиян снимать, а не покупать их
В уходящем 2019 году цены на квартиры в российских новостройках уверенно увеличивались, что привело к снижению темпов продаж первичного жилья и миграции части потенциальных новоселов на вторичный рынок недвижимости. И все же окончательно перетянуть одеяло на себя «вторичке» не удалось: многие покупатели, попотев на переговорах с гордыми владельцами советских квартир, сместили фокус обратно на рынок нового жилья. Но и в новостройках ничего хорошего в наступающем 2022 году их не ждет, судя по прогнозам экспертов рынка. Неизбежный рост цен, сокращение выбора квартир, разорение застройщиков и вынужденный возврат в съемное жилье: вся боль ищущих крыши над головой россиян — в материале «Ленты.ру».
На всех не хватит
Призрак дефицита замаячил над московским рынком новостроек — одним из крупнейших в стране — к концу 2019-го. По данным ЦИАН, в этом году продажи строящегося жилья в столице почти сравнялись с объемом нового предложения. В целом этот объем за 12 месяцев снизился практически на треть — если рассматривать вместе рынки новостроек Москвы и Московской области. «Такой тренд содержит риски возникновения дефицита предложения», — предупреждают аналитики.
Если смотреть на числовые показатели, то ситуация совсем не кажется страшной: в 2019-м в столичном регионе вывели в продажу 74 новых жилых комплекса (ЖК). Всего в реализацию поступило 490 корпусов (как в новых, так и в ранее запущенных ЖК) суммарной площадью около 7,9 миллиона квадратных метров. Число новых проектов сократилось по сравнению с прошлогодними показателями на 48 процентов, свежих корпусов — на 29 процентов, количество «квадратов» — на 28 процентов.
Продажи квартир в Москве и Подмосковье тоже упали — со 156 тысяч сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в 2018-м до 140 тысяч в текущем году. «Объем нового предложения по итогам этого года составит около 147 тысяч квартир и апартаментов, — отмечается в материалах ЦИАН. — Таким образом, на каждый реализованный квадратный метр по итогам года придется лишь 1,05 метра нового предложения. Такое соотношение поглощения и нового предложения зафиксировано впервые за посткризисный период».
Последствий у возможного дефицита жилья много (от банального исчезновения шансов на улучшение жилищных условий до демографического кризиса), но в моменте оно одно — дальнейший рост цен на квадратные метры. Московский рынок — трендсеттер, и многие тенденции его развития в регионах копируются в гипертрофированных масштабах. Так что дефицита строек можно с уверенностью ждать и в провинции. В агентстве «Бон Тон» подсчитали: за 2018 год в целом по России было выдано разрешений на строительство 52,3 миллиона квадратных метров, а за 10 месяцев 2019-го — на 4,8 миллиона «квадратов». Но строительный провал не будет заметен сразу.
«Поскольку рынок жилищного строительства достаточно инертен, то такое радикальное снижение числа разрешений пока не отражается на объемах вводимого жилья, — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон». — Яма, обусловленная динамикой выдачи разрешений, настигнет отрасль к концу 2022-го — началу 2022 года. В этот период количество возводимого жилья не сможет компенсировать объемы ввода новостроек, получивших разрешение в 2017-2018 годах».
Материалы по теме
«Главное — есть где помыться и доширак заварить»
Тенденции рынка новостроек идут вразрез с основными положениями национального проекта «Жилье и городская среда», предусматривающего рост объемов ввода недвижимости. Но покупателю, конечно, прежде всего важны цены, а не целевые показатели.
Вверх по течению
Цены в российских новостройках за уходящий год увеличились — в этом сомневаться не приходится. Прежде всего росту способствовало изменение правил игры для застройщиков — с лета 2019-го они (за редким исключением) не могут возводить дома на деньги дольщиков. Взамен им приходится брать кредиты, а это автоматически влечет за собой рост конечной стоимости продукта — квартиры. Деньги покупателей жилья между тем спокойно хранятся на эскроу-счетах и передаются застройщикам только после сдачи домов в эксплуатацию.
«Новые проекты в этом году выходили по ощутимо более высоким ценам, чем год назад, — подтверждают в ЦИАН. — Ключевым драйвером этого стали проекты, реализуемые через эскроу-счета, где выше и затраты девелоперов и, как следствие, цены предложения». По данным аналитиков ЦИАН, в Москве в старых границах средняя стоимость квадратного метра в свежих новостройках составила 187 тысяч рублей — против 181 тысячи рублей в 2018-м. В Новой Москве цены увеличились на 17 процентов (со 106 тысяч до 125 тысяч рублей за «квадрат»), в Московской области — на 13 процентов (с 76 тысяч до 86 тысяч рублей).
В аналитическом центре Est-a-Tet среднюю стоимость нового жилья в Москве (без учета цен на элитные квартиры) оценивают в 224 тысячи рублей за квадратный метр. В «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что цены в столичных новостройках, реализуемых через схему с эскроу-счетами, мало отличаются от цен в проектах, где продажи ведутся по старым правилам. Исключение — жилые комплексы комфорт-класса, где ценовая разница в среднем равна 16 процентам: стоимость «квадрата» в новостройке массового сегмента, продаваемой по эскроу, равна 182 тысячам рублей, а по ДДУ — 157 тысячам рублей.
«Что касается ценообразования в ЖК с эскроу, девелоперы изначально закладывают стоимость проектного финансирования в цену квадратного метра, — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Однако задирать ценник на фоне снижения спроса и падения доходов населения застройщики не могут: покупательская чувствительность сейчас слишком высока».
По мнению эксперта, схема продажи квартир в доме не играет для покупателя решающей роли — куда важнее цена, репутация застройщика, удачная локация, доступность жилья и другие факторы.
Пятерки хватит
Несмотря на то что квартиры в московских новостройках явно дорожают, в старых границах города полно предложений по цене, не дотягивающей до психологически важной для покупателей отметки в 5 миллионов рублей. Именно эта сумма для многих — предел, так как для накопивших миллион (другая психологическая отметка) купить что-то подороже невозможно — не дадут ипотеку: большинство банков требуют первый взнос на уровне 20 процентов от стоимости квартиры.
По информации агентства «БЕСТ-Новострой» в «старой» Москве всего 21 проект, или 46 корпусов, где можно выбрать квартиру по цене до 5 миллионов. Это примерно пять процентов от общего числа корпусов. Если же не брать в расчет комплексы за МКАД (в том числе, в Зеленограде и Некрасовке), то внутри Кольцевой остается 12 проектов с допустимым ценником. Естественно, в рассматриваемом бюджете в столице предлагаются только студии и скромные однокомнатные варианты.
«Бюджет “однушек” внутри МКАД (за исключением ЖК “Сказочный лес”) превышает указанную цифру, — отмечают в «БЕСТ». — Ценник на студии начинается от 3,05 миллиона рублей (за 11-метровый лот в “My Space на Дегунинской”) и заканчивается суммой в 5 миллионов за студию в 28,8 метра в ЖК “Люблинский парк”. Все остальное предложение сосредоточено в диапазоне 4-5 миллионов, причем весь объем лотов имеет небольшую площадь — от 20 до 25 квадратных метров».
В Новой Москве за 5 миллионов и меньшую сумму предлагаются варианты в 16 проектах, или в 55 корпусах. Но если рассматривать только близкие к МКАД районы, то выбор заметно сокращается: 11 проектов, 39 корпусов. Купить «двушку» в Новой Москве по указанной цене не получится — только «однушки» и студии.
Материалы по теме
Некрасиво получилось
За более просторными квартирами покупателя отправляют в Подмосковье. Здесь в 20-километровой зоне от МКАД по цене до 5 миллионов продаются однокомнатные лоты в более чем 100 жилых комплексах, «двушки» — в полусотне проектов, «трешки» — в девяти новостройках. Минусы выбора в пользу области очевидны — вместе с квартирой покупатель в большинстве случаев получает необходимость страдать в перегруженных электричках и автобусах, плохо развитую инфраструктуру (детскую, торговую, культурную и прочую), переизбыток соседей, в том числе социально неблагополучных, и бонусом — тяжелую экологическую обстановку. Впрочем, все это можно обнаружить и в Москве, например, в той же Некрасовке.
«Люди переориентируются на аренду»
Почти все опрошенные «Лентой.ру» эксперты рынка недвижимости уверены, что рассчитывать на снижение стоимости жилья в 2022-м, как минимум, неразумно. Но в отличие от ценовых прогнозов прошлых нескольких лет, нынешние отличаются сдержанностью. Большинство ожидает роста стоимости квадратного метра в новостройках на уровне 10-15 процентов.
«Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам, — поясняет Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — А те, которые продолжают строиться и продаваться по ДДУ, будут повышаться в цене постепенно, по мере роста строительной готовности — ориентировочно на 1-1,5 процента в месяц».
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что росту цен будут способствовать сохраняющаяся инфляция и возникающие у застройщиков расходы на обслуживание кредитов. «Нивелировать рост цен и подогревать спрос будет доступная ипотека. Вместе с тем, спрос продолжит сужаться из-за отсутствия роста реальных доходов населения», — прогнозирует эксперт.
Глава агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова полагает, что увеличение средних ценовых показателей в 2022-м произойдет в основном из-за увеличения в структуре предложения жилья на последних стадиях готовности — оно традиционно стоит дороже, чем квартиры в домах «на котловане».
«В среднесрочной перспективе ценовая коррекция сохранится, но рост будет постепенным и не превысит десяти процентов, хотя в отдельных проектах (в том числе, расположенных рядом с открывшимися станциями Московских центральных диаметров) может достигать 15 процентов», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Такие же темпы роста обещает управляющий партнер компании «Р-ФИКС» Станислав Романюк.
Возможности снижения цен на новое жилье не допускает никто. «Цены в 2022 году будут соответствовать сезонному спросу и конъюнктуре рынка, но их уровень точно не уступит показателям нынешнего года», — подчеркивает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, прогнозирует увеличение ценников в первой половине 2022 года на три-четыре процента. Повышать стоимость «квадрата» активнее на фоне умеренного покупательского спроса не получится, предупреждает он. И предлагает застройщикам «оптимизировать стоимость развития»: урезать расходы на маркетинг и часть бизнес-процессов.
Материалы по теме
«Ощутил жгучую боль в спине и будто удар в живот»
Куда пессимистичнее Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». По его мнению, рост цен на жилье в первые месяцы следующего года остановится совсем, так как он не поддерживается спросом. «Все больше людей понимает, что им не угнаться за новыми реалиями даже с учетом падающей ипотечной ставки, — сетует эксперт. — Часть из них выберет “вторичку” подешевле, часть переориентируется на длительную аренду. В регионах разорится множество застройщиков. Многие из них не смогут не только начать новые проекты, не найдя банковского финансирования, но и достроить имеющиеся».
Весь этот жилищно-строительный апокалипсис, как это ни парадоксально, в будущем (2021-2022 годах) спровоцирует дефицит новостроек и, как следствие, «ползучий рост цен», утверждает Луценко. По оценке коммерческого директора ГК «ФСК» Ольги Тумайкиной, квартиры подорожают на десять процентов уже в 2022-м. Но резких колебаний цен не будет: все прекрасно понимают, что при более масштабном увеличении недвижимость станет недоступной для покупателей — их платежеспособность, особенно в сегменте недорогого жилья, сильно ограничена.
Прогноз рынка недвижимости Москвы
Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве. Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2022 году.
С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства. Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ. Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.
Новая финансовая модель для новостроек
Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.
За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.
Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос
На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут. В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов. Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.
Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки. Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.
Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.
Спрос на удачные проекты застройщиков
За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.
Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.
Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир
Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека. С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы. Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.
Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее. Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты. Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.
Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.
Какие квартиры чаще покупают
Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости. Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.
Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель. После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве. Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.
Риски на рынке недвижимости Москвы
Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:
- Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
- Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
- Цены могут подниматься только на недорогое жилье
Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.
Советы для покупателей недвижимости
Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:
- Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
- Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
- Поищите выгодные варианты срочных продаж
- Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования
Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.
Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно. Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах. В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!
Звоните по телефону +7 () 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 () 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Рынок недвижимости в 2019: что происходит и чего ожидать
Рынок недвижимости в 2019: что происходит и чего ожидать
Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Тенденции на рынке
В первом полугодии 2019 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.
При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.
Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2019 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%. Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.
на столько увеличились продажи загородной недвижимости в первом полугодии 2019
На графике видно, насколько стабильнее в последние годы сегмент индивидуальной застройки по сравнению с долевым строительством.
Основные прогнозы
Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.
Ипотечные ставки
Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Локализация цен
Предполагается, что в 2019–2022 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Если посмотреть на график, видно, что ситуация в регионах различается. Где-то стоимость не меняется, где-то растет на 15%, где-то происходит увеличение выданных ипотечных кредитов в сравнении с прошлым годом на 25%, а где-то сохраняется стабильность. Новая тенденция – рынок стал более локальным.
Что происходит с новостройками
В 2019 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.
Анализ рынка по городам в которых эта система уже начала работать, показывает что изменение в законе привело к росту цен на недвижимость. При том, что главная задача власти – снижение цен на жилье.
По прогнозам после введения эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет на 7% из-за финансовой составляющей. К этому добавляется увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. В результате строительство жилья дорожает, и это сказывается на ценах.
Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.
Прежние нормы позволяли заходить на рынок строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Нынешний минимальный нижний порог – 100 млн. На помощь банков в этом вопросе рассчитывать сложно – нередки случаи, что банки отказывают ссылаясь на закредитованность застройщиков, когда девелоперы приходят за кредитом. Переломить ситуацию практически невозможно – банки такие же участники рынка, как девелоперы, и заставить их выдать кредит против воли невозможно. В результате некоторые кредитные организации пользуются своим доминирующим положением и злоупотребляют им – примерно такая же ситуация была в 90-х годах прошлого века.
По сути, появился еще один регулятор рынка — банки, которые действуют теперь в дополнение к государственным регулирующим структурам. Схожая ситуация была при введении в отрасли страхового сбора, который не особо защитил дольщиков, но добавил строителям проблем и стал причиной удорожание недвижимости.
Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов так комментирует сложившуюся ситуацию:
Какими будут цены на недвижимость в 2022 году?
Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Рынок жилья необратимо меняется – прежняя модель долевого строительства уходит в прошлое вместе с низкими ценами «на этапе котлована». Ей на смену приходит проектное финансирование вместе с более высокими ценами на жилье. Но не все так плохо: и в этом году, и в следующем есть возможность урвать дешевых квадратных метров и не прогадать. Как это работает и при чем здесь ипотека – читайте дальше.
Что происходит на рынке сейчас
2019 год стал годом серьезных перемен на строительном рынке. С 1 июля вступили поправки к законодательству, которые фактически отменили существовавшую до этого систему долевого строительства. Это повлияло на рынок жилой недвижимости, хоть резкого роста цен и не случилось.
Согласно поправкам к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» еще в 2018 году были введены специальные счета – эскроу, на которых замораживаются средства дольщиков до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.
С 1 июля эти правила стали обязательными для всех новых проектов и тех домов, которые завершены менее чем на 30% (и в которых продано менее 10% квартир). Чтобы сгладить переход на новую систему, застройщики постарались начать больше проектов до введения новых правил, их хватит, по оценкам представителей отрасли, примерно на 3-4 года.
Введение эскроу-счетов непосредственным образом отразилось на стоимости жилья: если раньше застройщики могли использовать взносы дольщиков на финансирование расходов по строительству, то теперь они вынуждены привлекать банковское кредитование.
Как рынок воспринял новые правила? О том, что с 1 июля поменяются правила, было известно задолго до этой даты, но, как и всегда, проблемы были. Например, некоторые застройщики не смогли продать минимум 10% квартир – и в последние дни оформляли покупку квартир на свои подставные фирмы.
На данный момент, как оценивают участники рынка, в Санкт-Петербурге 70% всех строящихся объектов могут использовать старые правила, в Ленинградской области их 75%. В Москве их количество оценили в 60-70%. То есть, большая часть участников рынка пока еще не почувствовала перемен.
С учетом новых правил за первые месяцы 2019 года рынок жилья в России показал интересные тенденции:
- первое полугодие – резкий рост продаж жилья по договорам долевого участия. Застройщики вложились в рекламу, чтобы продать максимум по старым правилам. Часть продаж могла оказаться фиктивной, чтобы добрать до 10% проданных квартир;
- в июле число зарегистрированных договоров упало примерно на 40-50% – все, кто хотел купить квартиру, сделали это по старым правилам. К новым правилам не все оказались готовы;
- одновременно почти вдвое снизились объемы ввода жилья в эксплуатацию.
Это объясняется просто – застройщики сознательно сняли с объектов высокой степени готовности рабочих и технику и перебросили их на только начатые проекты: их нужно было срочно довести до готовности в 30%.
Теперь самое интересное, как новые правила повлияли на стоимость жилья. Даже до вступления новых правил в силу (то есть, с января по июль) цены на жилье в новостройках в России выросли в среднем на 3,9% при официальной инфляции в 2,5% за тот же период. Частично рост цен мог быть вызван повышением ставки НДС с 18 до 20%.
По регионам рост был разным, больше всего – Республики Коми (11,5%) и Бурятия (10,7%). В Москве цены выросли на 8,7%, Кемеровская и Томская области показали рост цен на 8,3%. На вторичном рынке цены выросли не так сильно – на 1,6% в среднем по стране.
По состоянию на III квартал 2019 года Минстрой подсчитал средние рыночные цены на жилье в каждом из 85 регионов России. Эти цифры используются, чтобы выделять субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Если выделить регионы с самыми высокими и самыми низкими ценами на жилье, получится так:
Возможно, эти цифры завышены: Минстрой оценивает цены по своим правилам, а государство в целом заинтересовано в том, чтобы выделять меньше денег на субсидии. Поэтому средняя стоимость квадратного метра в Москве меньше 100 тысяч рублей может быть обоснована.
По оценкам «Яндекса», квадратный метр жилой площади в Москве стоит 190 тысяч рублей – это почти вдвое выше официальных цифр. То есть, субсидия от государства в Москве едва покроет половину стоимости социальной нормы жилья.
Всего в 2019 году согласно государственным программам должно быть построено 88 миллионов квадратных метров жилья, но за полгода застройщики сдали 30,1 миллиона. Через 5 лет планы вырастут до 120 миллионов метров в год.
Из-за чего цены могут измениться
Прежде чем делать прогнозы стоимости жилья на следующий год (или оценивать чужие прогнозы), нужно разобраться, от чего будут зависеть цены на жилье в следующем году.
Факторов стоимости жилой недвижимости несколько:
- новые правила долевого строительства;
- условия ипотечного кредитования (включая социальные программы);
- акции и специальные программы от застройщиков.
Обязательное использование эскроу-счетов уже повлияло на рынок жилья. Застройщики в ожидании ввода новых правил попытались нарастить продажи и начать максимум новых проектов. Это создало искусственный ажиотаж на рынке, который «подогрел» цены: они выросли даже до введения новых правил.
Сейчас застройщики будут вынуждены «законсервировать» ряд проектов, которые они начали до 1 июля. Конечно, они будут строиться – просто это будет происходить не так быстро, как по почти завершенным проектам.
Кроме того, в скором времени рынок увидит новое явление: рост продаж незаконченного жилья в форме переуступки прав требования. Кто-то вложился в долевое строительство на волне ажиотажа, у кого-то доходы не позволили платить по ипотеке. Некоторые застройщики так будут сбывать скупленные на подставные фирмы квартиры.
Сложно спрогнозировать цены по таким договорам, но очевидно, что это будет чуть дороже цены на «этапе котлована» и чуть дешевле цены готового жилья.
Следующий фактор – ипотечное кредитование. После рекордов прошлого года, когда было выдано 1,4 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму более 3 триллионов рублей, в 2019 году наблюдается лишь спад.
Причин несколько, прежде всего это ставки. В 2018 году ставки по ипотеке опустились до рекордно низких 9,56%, а в этом году они опять выше 10%. В следующем году власти обещают снижение до 9,5%, а к 2024 года ставка должна достичь 7,9% годовых. Предпосылки для этого есть, Центробанк в сентябре в очередной раз сократил ключевую ставку до 7% годовых.
Другая причина – рост цен на жилье и увеличение кредитной нагрузки на россиян. Сейчас, по некоторым данным, в нескольких регионах люди должны банкам более 50% от своих годовых доходов.
Тем не менее, ипотечное кредитование будет развиваться и дальше. Все дело в том, что теперь власти ориентируются на семьи с детьми, которым ипотека на стандартных условиях была недоступна. Теперь действуют новые программы и условия:
- процентная ставка максимум в 6% годовых (на самом деле есть и по 4,9%) для семей, у которых после 2018 года родился второй или последующий ребенок. В регионах Дальнего Востока ставка опускается до 2% годовых. Пока программа не стала очень популярной;
- единоразовая компенсация в размере 450 тысяч рублей многодетным семьям, в которых третий или последующий ребенок родился в 2019 году или позже;
- увеличение суммы материнского капитала до 466,6 тысяч рублей с 2022 года;
- введение ипотечных каникул: заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, сможет приостановить выплаты по ипотеке на полгода.
Все это означает одно: ипотечное кредитование имеет перспективы на рост в 2022 году, а рост продаж означает увеличение объема спроса, который повлечет за собой увеличение цен.
Если в 2018 году на фоне роста ипотечного кредитования жилье подорожало на 8%, в 2022-м можно ждать похожие или меньшие цифры.
Наконец, на цену недвижимости повлияет сокращение специальных предложений от застройщиков. За счет таких предложений застройщики конкурировали между собой: кто-то предлагал рассрочку, кто-то скидку, некоторые продавали жилье дешевле по совместной программе с банком.
Сейчас это все находится под вопросом:
- рассрочка (не ипотека, а от застройщика) – вообще исчезнет. Причина в том, что на эскроу счет можно перевести только полную сумму за всю квартиру сразу. Частичное внесение законом не предусмотрено;
- скидки – могут остаться, но в ограниченном виде. Из-за необходимости привлекать заемный капитал у застройщиков просто не будет возможности еще сильнее снизить свою рентабельность;
- совместные программы – могут остаться, но тоже будут не такими выгодными. Ожидается, что по такой программе можно будет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту на 0,8-1,6 процентных пунктов. Компенсировать банкам бОльшие суммы застройщики не смогут.
Вывод: постепенное расширение механизма эскроу-счетов на все большее число домов, рост спроса благодаря льготным ипотечным программам, отмена специальных предложений застройщиками означают, что жилье однозначно будет становиться дороже. Осталось понять, насколько.
Прогнозы стоимости жилья
Официальные
Изначально цены на жилье начали расти из-за того, что государство решило защитить права дольщиков и ввело обязательное использование эскроу-счетов при долевом строительстве. Естественно, чиновники изначально и не отрицали, что цены вырастут.
В частности, глава Банка России Эльвира Набиуллина говорит, что цены из-за новых правил будут расти, но это вряд ли окажется долгосрочной тенденцией. Она надеется, что развитие конкуренции в итоге выведет цены на приемлемый уровень. Насколько именно вырастут цены, она не спрогнозировала.
На вторичном рынке выросли цены предложения
Низкие объемы ввода жилья, резкий рост стоимости новостроек и завышенные ожидания собственников квартир привели к увеличению цен на вторичном рынке даже при отсутствии спроса. За год квартиры подорожали в 102 из 120 крупных городов России. Лидерами стали города Дальнего Востока и Воронеж. Но продавать жилье в большинстве случае собственникам все же приходится с дисконтом.
За 2019 год цены на вторичную недвижимость выросли в 102 из 120 российских городов с населением более 100 тыс. человек, говорится в исследовании ЦИАНа. По данным аналитиков, лидерами по росту стоимости в этом году стали города Дальневосточного федерального округа, где в декабре жилье на вторичном рынке в среднем оценивают в 87,7 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 10% выше, чем за прошлый год, и на 17% — уровня 2017 года. Самый заметный скачок произошел во Владивостоке. Вторичное жилье сейчас стоит в среднем 125,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За год показатель вырос на 16%, а за два года — на 29%. Похожая динамика в Благовещенске, где квартиры подорожали в среднем на 16% и 23% соответственно, до 76,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
В периметр исследования ЦИАНа не вошли данные о двух крупнейших российских рынках — Москве и Санкт-Петербурге. Стоимость жилья в них в этом году обновила исторический максимум, достигнув 200,5 тыс. и 124,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Но динамика оказалась не такой заметной, как во многих регионах: годовой прирост показателя составил 4,2% для Москвы и 5% для Санкт-Петербурга.
Резкий рос цен именно на Дальнем Востоке главный научный сотрудник Центра анализа доходов и уровня жизни НИУ ВШЭ Наталья Зубаревич связывает с низким вводом жилья. По расчетам ЦИАНа, сделанным на базе данных Росстата, за первые девять месяцев 2019 года ввод жилья на человека в Хабаровском крае составил 0,13 кв. м, в Магаданской области — 0,02 кв. м при среднем значении по стране за тот же период 0,33 кв. м на человека.
Как цены на вторичное жилье поставили рекорд
На этом фоне, по словам госпожи Зубаревич, существующий спрос может смещаться в сторону вторичного рынка. Хотя, по мнению эксперта, в большинстве случаев заявленные высокие цены представляют собой исключительно ожидания собственников. Она объясняет, что это связано с неразвитостью самого жилищного рынка в регионах и одновременно может быть продиктовано желанием многих жителей покинуть Дальний Восток, выгодно продав недвижимость.
В крупных городах Центрального федерального округа вторичная недвижимость в этом году подорожала в среднем на 5%, до 48,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Динамику за два года аналитики ЦИАНа оценивают в 8%. Лидером по росту цен в центральной части страны стал Воронеж, где за год вторичное жилье подорожало сразу на 17%, а относительно конца 2017 года — на 12%, до 50,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Директор воронежского проекта Infoline Евгений Лавриненко оценивает годовой рост цен в 7–8%, добавляя, что и эти цифры существенно отличаются от его прогнозов, эксперт ждал падения на 5–10%. Он объясняет, что реальных оснований у повышения цен на вторичное жилье в Воронеже нет: спрос остается очень низким. Сделки заключаются с дисконтом на уровне 15–20%, добавил господин Лавриненко.
Почему вторичному жилью не хватает спроса
Заметный прирост цен аналитики ЦИАНа отмечают на вторичном рынке Твери. Квартиры оценены в среднем в 52,4 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 11% дороже, чем год назад. Директор тверского риэлторского агентства «Пять звезд» Римма Даминова объясняет устойчивый рост цен на вторичном рынке реакцией собственников недвижимости на резкое подорожание новостроек из-за перехода на проектное финансирование. Вторым фактором могло стать снижение ипотечных ставок, простимулировавшее спрос на жилье. Госпожа Даминова добавляет, что большинство сделок в регионе заключаются со скидкой 10%.
В Сибири лидерами оказались Новокузнецк и Братск: жилье в обоих городах подорожало на 14% за год, до 42,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В северо-западной части России быстрее всего цены на вторичное жилье росли в Калининграде — на 8%, до 62,6 тыс. руб. за 1 кв. м. На Урале динамику в размере 9% за год продемонстрировали Копейск и Новый Уренгой: квартиры здесь стоят 34,7 тыс. и 104 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Среди городов Северного Кавказа лидером стал Владикавказ: там вторичка подорожала на 15%, до 44 тыс. руб. за 1 кв. м. На юге лидирует Сочи: квартиры выросли в цене на 7% за год, до 130,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Загрузка...