Чем апартаменты отличаются от квартиры по статусу?

Правовой статус апартаментов

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! В данной статье мы расскажем, чем апартаменты отличаются от квартиры.

Квартиры и апартаменты используются для проживания людей, однако, в их правовом статусе и правах собственников этих помещений, существуют значительные отличия.

В отличие от квартиры, апартаменты не относятся к жилым помещениям. Так, жилыми помещениями признаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (то есть отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).

Здесь есть одно примечание: порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе, по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливается законодательными актами.

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната и т.д. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилой дом, квартира, комната или иное помещение является местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает.

Жилищное законодательство у нас в России не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям.

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.

Так, например, к местам временного пребывания граждан относится, в частности, гостиница. В соответствии с принятой классификацией гостиниц, установлена следующая высшая категория номеров: suite apartments, lux, junior seed и студия.

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах либо комплексах, в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что апартаменты – это нежилые помещения, которые относятся к местам временного размещения либо пребывания граждан, и они не предназначены для постоянного проживания.

В связи с этим, апартаменты относятся к категории нежилых помещений. В них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.

Какие существуют права собственников квартир и апартаментов?

Об этом поговорим далее. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

На владельцев же апартаментов, действие норм жилищного законодательства не распространяется никаким образом. В связи с этим, у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены данные апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, который должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, также надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам для проживания в таком доме.

Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, которую выбирает застройщик, а оплата коммунальных услуг по тарифам, установленным для коммерческих нежилых помещений, в соответствии с договором, заключенным с управляющей компанией.

Существуют особенности обращения взыскания на апартаменты и квартиры по исполнительным документам. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение, если оно является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Риски при покупке апартаментов.

Что такое апартаменты, читайте тут.

Исключение составляет случай, при котором жилое помещение является предметом ипотеки, и на него, в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание.

С учетом этого, апартаменты относятся к нежилым помещениям. Указанные выше правила к собственникам апартаментов применимы даже в том случае, когда данное помещение является для гражданина единственным.

Указанный перечень отличий квартир от апартаментов не является исчерпывающим. Здесь есть один момент, на который следует обратить внимание.

То, что собственники помещений жилого либо нежилого типа обязаны платить налог на имущество физических лиц. При этом налог, уплаченный за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Чем отличаются апартаменты от квартиры: недостатки, преимущества, в чем разница статуса недвижимости

Понятие «апартаменты» ассоциируется с роскошной, стильной недвижимостью, обладающей волшебными преимуществами перед простым жильем. Однако с правовой точки зрения – речь идет вовсе не о жилье. Апартаменты – это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилому фонду.

Апартаменты и квартира – главные отличия

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира – жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Понятие квартиры четко регламентировано законом – это недвижимость для проживания людей, которая должна соответствовать всем строительным СНИПам, а также санитарным и пожарным нормам.

Понятие апартаментов российским законодательством не закреплено. Указано лишь, что они должны состоять из не менее, чем двух жилых комнат, кухни и обязательное условие – общая площадь помещения более 40 кв.м.

Преимущества апартаментов

Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.

• Инфраструктура – при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
• Ремонт – они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
• Гостиничные номера – по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.

Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

• Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
• Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.

Минусы апартаментов

Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.

• Цена – повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
• Налог – еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
• Коммунальные услуги – тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.

Важно при приобретении такого жилья акцентировать внимание на площади помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади

Какой налог на имущество на апартаменты?

Многое зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах, какая информация содержится в кадастровом паспорте и единой базе Росреестра.

Самый минимум, который возможен при расчете налога на такой вид недвижимости, это 0,5%, а максимум 2% от кадастровой стоимости (см. налог на апартаменты). Напомним, что за простое жилье предусмотрена ставка налога 0,1%.

Разница колоссальная, но от чего она зависит?

Для того, чтобы платить налог по ставке 0,5%, имущество в виде апартаментов должно одновременно соответствовать трем требованиям:

1. Располагаться в здании, имеющем назначение гостиницы.
2. Не иметь в документации прямого указания на то, что назначение апартаментов предусмотрено под офисы, магазины, общепит и т.д.
3. Не иметь кадастровую стоимость более 300 000 рублей.

Если хотя бы одно условие не выполняется – налог увеличивается до 2%.

Важно при приобретении апартаментов обратить внимание на площадь помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади.

Кстати, для апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты, как для квартир, комнат и домов.

Коммунальные платежи

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют. Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью.

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры. Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов.

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.

Наши партнеры – юридическая компания ответит на ваш вопрос в течение 15 минут

Здравствуйте. Если апартаменты являются долевой собственностью, при продаже необходимо согласие всех соседей или отказ как это обычно делается с долевой собственностью? Что делать в данной ситуации?

Здравствуйте, Надежда!
Правило о преимущественном праве на покупку доли в общей долевой собственности другим дольщиком распространяется не только на жилые помещения, но и на любые объекты недвижимости (об этом сказано в п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Поэтому, реализуя долю в апартаментах, необходимо уведомить других собственников (долевиков) о цене и других существенных условиях предстоящей сделки, то есть сделать им соответствующее предложение к приобретению. И только после этого возможна продажа постороннему лицу (если долевики откажутся от предложения).

Здравствуйте, распространяется ли на апартаменты право наследования?

Здравствуйте, Наталья!
Да, так как такой вид недвижимости не запрещен оборотом. Она такая же недвижимость как и другие объекты.
Из состава наследства исключаются только запрещенные или ограниченные оборотом вещи, например, наркотики, оружие и пр.

Хотела приобрести самую дешевую квартиру на 1 этаже в ЖК “Светлый мир.Внутри”. Теперь не понимаю,насколько безопасно покупать там квартиру? Есть -ли оформленное разрешение на продажу жилья, так как там должен быть санаторный комплекс? Кто владеет землей и по какому разрешению? Не выкинут-ли меня из квартиры. Могу-ли я оформить ее в собственность?

предлагают апартаменты площадью 27м2, считается это помещение апартаментами?

гостиница для семейного проживания — так написано в кадастре. В свидетельстве на право собственности — нежилое помещение. Какими законодательными актами РФ регламентируется содержание общего имущества? Действует ли ЖК РФ в части содержания общего имущества? Если нет, то каким другим Кодексом или Постановлением Правительства регламентируется содержание общего имущества? Должен ли быть в реестре дома (гостиницы) перечень общего имущества? Помогите разобраться, пожалуйста. Управляющая компания считает ЖК РФ неприменим в части содержания общего имущества.
Заранее благодарна.

Здравствуйте, Марина!
Общее имущество в соответствии с жилищным кодексом определяется по отношению к жилым помещениям (многоквартирным домам) ст. 36 ЖК РФ.
Нежилая недвижимость регламентируется гражданским кодексом. И там применяется принцип долевого распределения всего объекта (ст. 244 ГК РФ) и исходя из этого производится управлением имуществом (ст. 245 ГК РФ).
Ваш объект нужно перевести в категорию объектов недвижимости — “Жилые, квартиры”. Тогда гостиница автоматически будет считаться многоквартирным домом.
До этого момента Вы не в силах будете чем-либо аргументировать свою позицию УК.

Здравствуйте Роман!
Вопрос, который я Вам задала, связан с тем, что управляющая компания не выполняет свои обязанности по содержанию общего имущества дома (в реестре записано, что статус дома — это гостиница для семейного проживания, но в моем свидетельстве на право собственности, как и в свидетельствах всех других собственников, написано, что мне принадлежит право собственности на нежилое помещение)
Как собственник нежилого помещения, я плачу за содержание общего имущества. В договоре с управляющей компанией перечислен ряд услуг, которые повторяют перечень работ и услуг из ЖК РФ и ГК РФ. Но УК требует дополнительную оплату на те же работы, что и в договоре.
П. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В нем указано, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как же собственники нежилых помещений должны договариваться об управлении общим имуществом? Данная ситуация прямо не предусмотрена действующим законодательством. Однако в подп. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ сказано, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. 44–48 ЖК РФ. Из чего можно сделать вывод, что в нежилом здании, в котором в качестве самостоятельных объектов выделены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности разным лицам, возникают отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений. Эти отношения можно приравнять, так же как и в МКД, к отношениям общей долевой собственности. Следовательно, собственникам нежилых помещений в здании, как и собственникам квартир, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество – общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (аналогия со ст. 289 и 290 ГК РФ.
Могу ли я ссылаться при общении с УК в данном случае на Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64?
Спасибо заранее.

Здравствуйте!
Безусловно, Вы можете ссылаться на вышеуказанную позицию пленумов.
Но ведь Ваш вопрос стоит в том какова стоимость содержания помещений. И именно в это у Вас есть разногласия с УК.
При возможности применения схожих норм, касающихся управления общим имуществом, Вы не можете претендовать на размеры тарифов, которые предусмотрены для жилых помещений.
В подобных отношениях следует устанавливать сумму услуг по договоренности сторон.

Здравствуйте!
Разногласия с УК у меня состоят в том, что я должна два раза платить за те услуги, которые прописаны в договоре обслуживания. Сбор и вывоз ТБО, обслуживание лифтового, газового и другого оборудования. Я не спорю по поводу суммы услуг, я понимаю, что они коммерческие.

Марина, УК не может взимать двойную оплату. Если договор заключен, размер оплаты установлен, то УК обязано исполнять условия договора.
Напишите запрос-претензию по какому основанию они не производят исполнение услуг и в связи с чем требуют завышенную оплату.
Если не будет ответа или ответ будет не вразумительный, то в судебном порядке следует понудить УК к исполнению договора.

Добрый вечер если у владельца проблемы в суде и будет здание заберут а владельцы апартаментов выгоняют спасибо

Здравствуйте!
Если будет вынесено решение не в пользу собственника, то судебные приставы будут устанавливать имущество, в счет которого можно исполнить решение суда.
Апартаменты не является жилой площадью, соответственно не является имуществом, которое не может быть подвергнуто изъятию (единственное жилье).
Как правило, на торгах помещение продается по более низкой цене нежели рыночная стоимость. Это не выгодно собственнику.
В этой связи следует делать упор на судебную защиту или, если судебное дело безвозвратно проиграно, поиск денежных средств и иного имущества (менее ценного для должника), которыми будет покрыт долг перед взыскателем.

Что лучше: апартаменты или квартира

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 () 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 () 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

• стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
• свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
• район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
• сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

• при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
• застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
• покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
• стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
• собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
• недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
• ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

• не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
• сложность оценки объекта;
• большой первоначальный взнос;
• повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

• наличие разрешительной документации у застройщика;
• подтверждение доходов заёмщика;
• собственные средства не менее 15% стоимости;
• страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 () 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 () 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Что такое апартаменты?

Что такое апартаменты?

Есть много разных видов недвижимости — квартиры-распашонки, обычное жилье , апартаменты. В статье расскажем, что значит «апартаменты» , какими они бывают, в чем плюсы и минусы такой недвижимости.

Что такое апартаменты

Что такое апартаменты в жилом доме ? Это — одно или несколько помещений, предназначенные для проживания людей. В апартаментах есть сантехнический узел, кухня, одна или несколько жилых комнат. Они могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях в зависимости от типа. За границей апартаментами называют большие роскошные комнаты. Например, в США популярно понятие «апартамент-отель». Это — комплекс номеров гостиничного типа с полным набором гостиничных услуг. Люди могут арендовать номер и жить в нем.

В России и других странах в понятие апартаментов вкладывают другое значение. Например, в словаре Ушакова понятие расшифровывается как «комната, преимущественно большая, покой». В нормативных документах понятие «апартаменты» используют крайне редко. Например, в Приказе Минкультуры №1215 дано определение термину. Согласно ему, юридический статус жилья — это номер в средстве размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с кухонным уголком. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами. Схожее определение есть в Постановлении Госстандарта РФ №82 . Согласно ему, апартаменты — номер в средстве размещения из нескольких комнат с кухонным оборудованием. Согласно ГОСТ Р 51185–2008 , апартамент — номер из нескольких комнат со спальным местом и кухонным оборудованием.

Правовой статус апартаментов точно не определен. Все имеющиеся в законодательстве определения относятся преимущественно к гостиничному бизнесу. Но российские риелторы и эксперты используют понятие, когда говорят и о других нежилых помещениях, пригодных для проживания .

Говоря условно, апартаменты — нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания. В том числе гостиничные номера: по факту они относятся к коммерческим объектам, но в них можно жить.

В Казахстане несколько иное определение апартаментов. Согласно местному законодательству и юридическим определениям, апартаментами могут быть жилые и нежилые помещения. К такому типу недвижимости относятся квартиры с площадью от 20 м² с санузлом и кухней.

Какими бывают апартаменты

Есть несколько видов и классов жилья, которое называют апартаментами. Например, самые распространенные виды :

? Апарт-отели. Это одно из самых бюджетных решений. Чаще всего количество жилых комнат — 2, реже — 3 и более. Номера больше стандартных гостиничных номеров, потому что разделены на комнаты. В них есть санузел и отдельная кухня либо оборудованный кухонный уголок со всем необходимым для приготовления пищи. Жильцы арендуют такие номера на короткий срок, при этом получают полный набор гостиничных услуг. Например, могут заказать еду в номер.

? Доходные дома. Это — обычные многоквартирные дома, которые построены для получения дохода. В них может быть 1, 2, 3 этажа и более. Апартаменты в них — это несколько помещений с кухней и санузлом, отдельным входом. Жильцы снимают апартаменты на длительный срок и получают дополнительные услуги — например, охрану, уборку, приготовление еды.

? Кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями — то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.

? Апартаменты в многофункциональных комплексах. Они расположены не в гостиницах, отелях и доходных домах. Их размещают в других коммерческих помещениях, изначально не предназначенных для проживания. Например, в офисных зданиях. По статусу такая недвижимость ближе к обычным квартирам.

Также у апартаментов есть классы, всего их четыре:

▪ Класс A. Недвижимость похожа на студии. Это — жилая комната, совмещенная с кухней. В помещении также есть санузел. Площадь такого объекта редко превышает 40–50 квадратных метрах. Он подходит молодым парам или тем, кто предпочитает одиночество.

▪ Класс B. В квартире-апартаментах есть 2–3 жилые комнаты. Кухня может быть отдельной или находиться в одной из комнат, обязателен сантехнический узел.

▪ Класс C. Это — просторное жилье площадью более 100 квадратных метров с 3–5 комнатами. Его выбирают состоятельные люди, для которых главный приоритет — жить в престижном районе города.

▪ Класс «люкс». Чаще всего это — апартаменты из двух комнат, санузла, кухни. Они расположены в пентхаусах небоскребов, на берегу моря или в других престижных местах. Дополнительный параметр, который позволяет жилью относится к классу люкс — дорогая отделка.

В чем разница между апартаментами и квартирой

Разница между квартирой и апартаментами существенна. Мы создали сводную таблицу, чтобы вы могли наглядно увидеть ее.

Жилье в апартаментах часто выбирают люди, которые открыты для экспериментов и не боятся чего-то нового. Консерваторы предпочитают привычные квартиры, потому что не могут до конца ответить самим себе на вопрос: « апартаменты — это жилое или нежилое помещение? ».

Плюсы и минусы апартаментов

Преимущества и недостатки жилья appartement вытекают из их особенностей. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы апартаментов

? Низкая стоимость. Один из самых главных плюсов, который перевешивает минусы — это низкая стоимость. Если сравнивать жилые апартаменты и квартиру в одном и том же районе одинаковой площади, с тем же функционалом, стоимость первого типа недвижимости будет ниже на 10, 15 или 20%. Это связано с тем, что к застройщикам не предъявляют строгих норм из-за того, что здание относится к разряду коммерческих. Поэтому апартаменты доступны практически всем слоям населения.

? Гостиничные услуги. Если выбрать апартаменты в отеле или гостинице, сможете пользоваться всеми гостиничными услугами. Например, сможете заказывать доставку еды в номер, смену постельного белья, уборку. Кроме того, территория будет постоянно под наблюдением.

? Выгодное местоположение. Апартаменты располагают в коммерческих зданиях, а их строят в выгодных местах, чаще всего — в центре города или за его пределами. Например, можно получить жилье в небоскребе в центре с шаговой доступностью ко многим важным объектам, или выбрать недвижимость в экологически чистом районе.

? Высокий спрос. Это — весомый плюс для инвесторов. Апартаменты, особенно в гостиницах, пользуются популярностью у приезжих студентов, командировочных, молодых семей. Можно инвестировать средства в покупку нескольких апартаментов и сдавать их за умеренную плату. Арендная плата за апартаменты обычно выше на 10–20% по сравнению с оплатой за квартиру, потому что первые расположены в престижных районах города. Вложения можно окупить с лихвой, особенно если потом продать недвижимость.

? Невозможность взыскания. Согласно законодательству, апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Значит, их нельзя взыскать за неуплату долгов.

? Планировка. В большинстве случаев в апартаментах представлена свободная планировка. Их владельцы могут обустраивать быт так, как удобно им — например, выделить несколько рабочих зон и одну зону отдыха, обустроить несколько спальных мест, выделить место для большой столовой-гостиной.

Минусы апартаментов

? Невозможность прописаться. Если апартаменты расположены в офисном здании, промышленной зоне или на территории других коммерческих объектов, в них нельзя прописаться — ни постоянно, ни временно. Из-за этого возникнут проблемы с постановкой ребенка на очередь в детский сад, прикреплением к поликлинике, во многих других сферах. Временно прописаться можно только в апартаментах, расположенных в гостинице либо в отеле.

? Высокий налог. Налог на владение апартаментами составляет от 0,5 до 2% от стоимости имущества. Он выше, потому что жилье фактически не является жилым помещением, а относится к разряду коммерческих.

Большие тарифы на ЖКХ. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги и ресурсы для коммерческих объектов выше. Вам придется больше платить за свет, воду, газ. А если вы откажетесь от счетчиков, будете платить по нормативам. Это очень дорого, особенно для больших помещений.

Невозможность использовать льготы. Апартаменты по закону не являются жилым помещением. Невозможно использовать для их покупки материнский капитал, жилищные субсидии, другие льготы от государства. Также нельзя оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, купить недвижимость в ипотеку.

Нет защиты покупателей. Если приобретать апартаменты еще на этапе строительства, получите больше рисков по сравнению с теми, кто приобретает обычные квартиры. Законодательство защищает их от замораживания строительства и от банкротства застройщика. Покупателям коммерческих объектов такая защита практически не предусмотрена.

Минимальная инфраструктура. Выбирая апартаменты, оцените инфраструктуру. Застройщики не обязаны заботиться о ней, поэтому заранее оцените свой комфорт. Для сравнения, застройщики многоквартирных домов обязаны продумывать социальную инфраструктуру — например, устанавливать детские площадки во дворе, строить неподалеку от детских садов, школ или возводить собственные образовательные учреждения.

Сложная перепланировка. Перепланировка обычной квартиры легче по сравнению с перепланировкой апартаментов. В обоих случаях нужно получать разрешение в соответствующей инстанции, но к владельцам апартаментов применяют особые нормы, соответствующие перепланировке коммерческой недвижимости.

Высокая стоимость обслуживания. Тарифы на ЖКХ в апартаментах выше, налог больше. А в отдельных случаях придется еще и каждый месяц платить за гостиничные услуги.

Что лучше — апартаменты или квартира — каждый решает сам для себя. Очевидных минусов у такого «нежилого» жилья больше, но плюсы тоже есть. Если вы хотите жить в центре города, но при этом сэкономить на покупке и получить гостиничные услуги — выбирайте апартаменты. Если важны льготы, прописка, инфраструктура и низкие налоги, обратите внимание на обычные квартиры.

Что еще нужно знать об апартаментов

Сколько придется платить в качестве налога

Налог на жилые помещения достигает 0,3% в год от кадастровой стоимости. То есть максимальная сумма налога за квартиру стоимостью 2 млн ₽ — 6000 ₽. А налог на апартаменты — 0,5–2% от кадастровой стоимости. Причем минимальную ставку — 0,5% — можно получить при соблюдении трех условий одновременно:

жилье должно располагаться в здании гостиницы;

кадастровая стоимость не должна превышать 300 000 ₽;

по документам назначение апартаментов не должно быть под магазины, общепит, офисы и так далее.

То есть если вы купите апартаменты по цене 250 000 ₽ в гостинице, по документам они будут проходить как помещения свободного назначения, будете платить 1 250 ₽ в год. За такие же апартаменты в офисном здании придется платить уже 2% в год, то есть 5 000 ₽. Для сравнения, за квартиру или другое жилое помещение той же стоимости придется заплатить всего 750 ₽ — почти в два раза меньше.

Есть нюанс. Владельцы крупных апартаментов площадью от 150 квадратов могут оплачивать первые 150 м² по льготной ставке 0,5%. А оставшиеся квадратные метры — по ставке 2%. Например, если вы владеете апартаментами площадью 200 м² и стоимостью 3 млн ₽, будете платить за 150 м² по ставке 0,5%, за остальные 50 м² — по ставке 2%.

Можно ли оформить постоянную регистрацию

Чем плохи апартаменты на производствах и в офисах? Тем, что в них нельзя прописаться. В апартаментах, которые расположены в гостиницах, можно оформить временную и постоянную регистрацию. Для этого придется предоставить уполномоченным органам документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость , и бумаги, которые докажут, что проживать в ней возможно.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Апартаменты можно по закону сделать помещением жилого назначения. Но для этого придется потратить много времени, нервов, денег. К жилым помещениям предъявляют множество требований по подведению коммуникаций, входу, планировке и многим другим параметрам, в том числе даже по прониканию солнечного света вовнутрь. Чтобы процедура прошла успешно, нужно сделать так, чтобы апартаменты соответствовали всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Есть нюанс. Если изначально помещение не предназначено для перевода в другой статус, оформить апартаменты как жилье не получится. Например, нельзя перевести в другой статус апартаменты на производстве или в промышленной зоне.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.